Что такое оспаривание кадастровой стоимости объекта недвижимости

Оспаривание кадастровой стоимости объекта недвижимости в Москве

Ответим на все ваши вопросы в любой сфере права

✅ Лучшие юристы по оспариванию кадастровой стоимости недвижимости и земельных участков в Москве окажут профессиональную юридическую помощь «под ключ» ☎️ +7(499)649-89-71 !

Кадастровая стоимость устанавливается на все объекты недвижимости. Чем она ниже, тем меньше придется платить владельцу за свой участок. Часто, цена оказывается завышенной. В таком случае, ее необходимо оспаривать.

Стоимость устанавливается Росреестром и государство позаботилось о механизме перерасчета. Однако, самостоятельно сделать это не удастся. Так каждый, кто хочет снизить налогообложение своих объектов, может оспорить стоимость через суд или специальную комиссию. Для этих целей понадобится профессионал, который разбирается в вопросе. Наши специалисты помогут провести правильную оценку и оспорить завышенную стоимость.

Бесплатная юридическая консультация по кадастровым спорам!

  1. ☎️+7(499)649-89-71 Позвоните по телефону с 9:00 до 21:00
  2. Напишите в онлайн-чат.
  3. Напишите через форму ниже.
  4. Назначим очную встречу в офисе в городе.

Стоимость услуг юриста

Наименование услугиСтоимость
Устная консультацияБЕСПЛАТНО
Письменная консультацияот 3 000 руб.
Оспаривание кадастровой стоимости квартирыот 25 000 руб.
Оспаривание кадастровой стоимости земельного участкаот 25 000 руб.
Оспаривание кадастровой стоимости помещенияот 25 000 руб.

Чем сможем помочь

В 2020 году были проведены изменения, которые коснулись оспаривания кадастровой стоимости. Это привело к прекращению хаоса, который царил в этой сфере. Мы качественно выполним свои обязанности, которые включают в себя:

  • полная консультация клиента, расскажем необходимо ли оспаривать кадастровую стоимость в конкретной ситуации;
  • сбор всех необходимых документов для подачи заявления;
  • подготовка индивидуальной стратегии оспаривания;
  • подача жалоб, требований или исков в суд;
  • оспаривание результатов суда в случае необходимости.

Наш кадастровый юрист будет сопровождать Вас с момента первой консультации и до полного урегулирования вопроса.

Порядок оспаривания

Процесс переоценки назначенной стоимости проходит в определенном порядке. Для начала необходимо собрать весь пакет документов и обратиться в специальную службу. В этом поможет наш юрист по кадастровым вопросам.

Рассмотрение поданной заявки длится в течение 7 рабочих дней. После этого комиссия направит соответствующее уведомление. Назначенная дата оспаривания не должна быть позднее, чем через месяц после подачи заявления.

Заявителю необходимо принять участие в рассмотрении в день, который будет указан в уведомлении. При положительном ответе, комиссия сообщит о перерасчете в соответствующий орган государственной власти.

При отклонении заявки на изменения кадастровой стоимости юридическим лицом, можно обратиться в суд. Ответчиком при этом будет Росреестр, который назначил цену и орган самоуправления, который отказал в переоценке.

Перед обращением в суд, необходимо подготовить все документы и составить исковое заявления. Все дальнейшие вопросы будут разбираться в назначенное время в судебном порядке.

Срок оспаривания

Обратится в суд с заявлением можно не позднее, чем через 5 лет с момента внесения данных в ЕГРН. Если комиссия отклонила заявку на переоценку, идти с иском в судебные органы можно не позднее 3 месяцев со дня получения решения.

Сроки рассмотрения заявления могут отличаться в зависимости от основания подачи. Но комиссия н может предоставить результат по истечению 1го месяца. Суд рассматривает заявку в течение 2 месяцев.

При положительном ответе, новая цена будет установлена в 1-го января года подачи заявления. Но не раньше даты внесения данных в ЕГРН.

Частые вопросы

Предлагаем ознакомиться с наиболее распространенными вопросами наших клиентов и получить на них краткие ответы.

– Куда подается заявление?

Заявление подается в Верховный или областной суд, а также, суд города федерального значения, автономной области или округа по местонахождению государственного органа, который определил кадастровую стоимость.

– Как формулировать требования?

При обращении в суд, заявитель может предъявить одно из следующих требований:

  • установка рыночной стоимости недвижимости;
  • установка новой кадастровой стоимости, если обнаружены недостоверные сведения;
  • оспаривание результатов комиссии.

Требования не могут содержать информацию о пересмотре арендных платежей.

– Как вести себя в суде

Заявителю необходимо предъявить доказательства своей правоты и активно участвовать в судебном процессе. Также, нужно четко обозначить свои требования, основания для этого и возражения. Именно заявитель должен доказать, что существующая стоимость не является справедливой для конкретного помещения.

Для того, чтобы суд принял решение в пользу заявителя, последний должен умело оперировать фактами и иметь на руках все доказательства. В данном деле лучше обратиться к нашим опытным юристам.

– Зачем нужна судебная экспертиза?

Судебный процесс требует законных доказательств, что одна из сторон провела неправильную оценку. В таком случае необходима судебная экспертиза. Суд может задать вопрос напрямую эксперту, правильно ли установлена цена, или она требует перерасчета.

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости

1. Кто может оспорить кадастровую стоимость?

Оспорить кадастровую стоимость может любой гражданин, чьи права и обязанности затрагивают результаты такой оценки.

2. В каких случаях и как можно оспорить кадастровую стоимость?

Оспорить можно только ту кадастровую стоимость недвижимости, которая установлена на момент обращения. Вы можете потребовать пересмотра кадастровой стоимости только в сторону уменьшения.

Пересмотреть кадастровую стоимость можно по двум основаниям:

  • при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости были использованы недостоверные сведения о нем (например, при оценке были использованы неверные данные о площади объекта недвижимости либо о материале стен дома и тому подобное);
  • кадастровая стоимость объекта недвижимости превышает рыночную стоимость этого объекта (на момент установления кадастровой стоимости).

В первом случае при положительном решении кадастровая оценка проводится заново, во втором случае кадастровая стоимость устанавливается в размере рыночной. В обоих случаях нужно собирать доказательства.

Оспорить кадастровую стоимость можно двумя способами — в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Росреестра либо в суде. При этом физические лица при обращении в суд предварительно обращаться в комиссию не обязаны.

Процедура оспаривания кадастровой стоимости в комиссии Росреестра считается более простой и быстрой. К тому же, если она завершится неудачей и комиссия откажет в пересмотре кадастровой стоимости, вы также сможете обратиться в суд и оспорить решение комиссии. Если в пересмотре кадастровой стоимости откажет суд, обратиться в комиссию вы уже не сможете.

3. Как узнать, какие сведения использовались для проведения кадастровой оценки?

Сведения о том, как, когда, кем и по чьему заказу была установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости вместе с отчетами о проведении кадастровой оценки хранятся в Фонде данных государственной кадастровой оценки. Получить их можно онлайн на сайте Росреестра или на официальном сайте Мэра Москвы mos.ru.

Чтобы воспользоваться сервисом, вам необходимо знать кадастровый номер объекта недвижимости.

С запросом о предоставлении сведений, использованных при определении кадастровой стоимости, вы также можете обратиться лично:

  • если кадастровая стоимость была определена в ходе проведения государственной кадастровой оценки — к заказчику работ по определению кадастровой стоимости (в отношении московской недвижимости в роли заказчика обычно выступает Департамент городского имущества, но уточнить эту информацию вы можете в Управлении Росреестра по Москве);
  • если кадастровая стоимость была определена при постановке объекта на кадастровый учет (или в результате внесения изменений в него) — в отделение Росреестра по месту расположения объекта недвижимости.

4. Как доказать, что кадастровую стоимость определили по недостоверным сведениям?

При кадастровой оценке объекта недвижимости кадастровый инженер должен опираться на множество факторов, таких как размер объекта недвижимости, местоположение, нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории, целевое назначение и другие. В случае если оценивается помещение, здание или постройка, также учитывается материал стен, износ здания, аварийное состояние объекта и так далее.

Если хотя бы один из этих факторов не учтен либо учтен неверно (имела место, например, техническая ошибка), вы можете направить обращение об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости. Сделать это можно с помощью официального сайта Мэра Москвы mos.ru. Результатом станет решение о пересчете кадастровой стоимости.

В качестве доказательств факта ошибки для суда вы можете использовать ранее внесенные в Единый государственный реестр недвижимости сведения, документы технического учета (документы БТИ) и другие документы.

5. Как доказать, что кадастровая стоимость выше рыночной?

Вам нужно оценить недвижимость, установив ее рыночную стоимость. Юридическую силу имеет только оценка недвижимости, проведенная профессиональными оценщиками. Это могут быть как частнопрактикующие лица, так и оценщики, работающие на основании трудового договора с юридическими организациями. Но в любом из этих случаев оценщик должен быть членом саморегулируемой организации оценщиков, застраховавшим свою ответственность.

Оценка недвижимости должна быть проведена с соблюдением всех федеральных стандартов, а также с учетом норм и требований саморегулируемой организации оценщиков.

Для проведения оценки обязательно заключается договор . По результатам ее проведения составляется отчет об оценке объекта недвижимости. Услуга платная.

Также вам может понадобиться экспертиза отчета об оценке. Это не повторная оценка, а проверка экспертом саморегулируемой организации оценщиков правомерности действий оценщика и соответствия оценки всем стандартам. При обращении в суд экспертиза обязательна, в комиссию Росреестра — только если рыночная стоимость отличается от кадастровой более чем на 30%.

6. Как оспорить кадастровую стоимость в комиссии Росреестра?

Для того чтобы пересмотреть кадастровую стоимость вашего объекта недвижимости, вам понадобятся документы:

  • заявление (заполняется во время личного визита);
  • выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
  • нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости;
  • документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (если вы считаете, что при определении кадастровой стоимости были использованы недостоверные сведения).

Подавать документы нужно в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Росреестра по месту нахождения объекта недвижимости. Заявление должно быть рассмотрено комиссией в течение месяца со дня его регистрации в Росреестре. Извещение о том, когда именно заявление будет рассматриваться, должен прислать секретарь комиссии в течение 7 рабочих дней с момента регистрации заявления, но не позже чем за 5 рабочих дней до заседания комиссии.

Каждое заседание считается правомочным, если на нем присутствуют не менее половины членов комиссии. Голосование по всем вопросам проводится открыто. Мнение членов комиссии выражается словами «за» или «против». Воздерживаться от голосования или передавать свои голоса членам комиссии запрещено. Решение комиссии по всем вопросам считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии либо если при равенстве голосов членов комиссии председательствующий на заседании голосовал за принятие решения. Заявитель вправе присутствовать на заседании комиссии.

По результатам заседания комиссия может отказать в пересмотре кадастровой стоимости либо установить кадастровую стоимость в размере рыночной / обязать орган исполнительной власти, отвечающий за установление кадастровой стоимости (в Москве это Департамент городского имущества), провести новую государственную оценку имущества.

Решение комиссии направляется заявителю в течение 2 рабочих дней после проведения заседания.

7. Как оспорить кадастровую стоимость через суд?

Прежде чем подать иск о пересмотре кадастровой стоимости соберите документы:

  • исковое заявление ;
  • выписку из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
  • нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости;
  • отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, и экспертизу отчета о рыночной оценке объекта недвижимости (если вы хотите оспорить кадастровую стоимость, опираясь на рыночную);
  • документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (если вы считаете, что при определении кадастровой стоимости были использованы недостоверные сведения);
  • доверенность или другие документы, удостоверяющие полномочия вашего представителя в суде, а также документ, подтверждающий наличие у представителя высшего юридического образования либо ученной степени по юридической специальности (если иск вы будете подавать через представителя);
  • сведения об уплате госпошлины (подача административного искового заявления о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными);
  • иные документы и материалы, подтверждающие ваши требования.

Дела о пересмотре кадастровой стоимости рассматривает в качестве суда первой инстанции Верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области и суд автономного округа. Таким образом, в отношении недвижимости, расположенной в Москве, вам необходимо направить иск в Московский городской суд.

Подать административный иск вы можете лично либо онлайн на сайте Мосгорсуда (для этого требуется быть зарегистрированным пользователем портала gosuslugi.ru). Также с помощью сервиса вы можете отслеживать движение поданных вами обращений и получить результаты их рассмотрения.

Административные дела рассматриваются и разрешаются Верховным судом РФ в течение 3 месяцев, всеми остальными — в течение 2 месяцев. По сложным делам председатель суда может продлить срок рассмотрения дела, но не более чем на месяц. Таким образом, если вы будете требовать пересмотра кадастровой стоимости недвижимости, расположенной в Москве, Мосгорсуд будет рассматривать дело в течение 2, максимум 3 месяцев.

О дате и времени судебного заседания всех участников извещает суд. Неявка лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения и разрешения дела.

Оспаривание кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость участков, принадлежащих юридическим лицам, сегодня рассчитывается с учетом реальных рыночных цен. Это приводит к повышению земельного налога, а также к значительному увеличению налогооблагаемой базы. Но массовый подход к выполнению расчетов часто является причиной возникновения неточностей.

Достаточно часто кадастровая стоимость оказывается завышенной, так как в процессе ее расчета не учитываются такие критерии земельных участков, как их транспортная доступность, местоположение, ликвидность на рынке, наличие в непосредственной близости необходимых для нормальной эксплуатации инженерных коммуникаций и прочие. В подобных ситуациях имеет смысл оспорить завышение реальной рыночной цены, чтобы не платить лишние налоги.

Как осуществляется оспаривание кадастровой стоимости?

Оспорить завышенную кадастровую стоимость можно двумя способами:

  • путем досудебного разрешения конфликтной ситуации. В данном случае юридическое лицо, являющееся владельцем участка, обращается в Росреестр и предоставляет аргументы в пользу своей правоты. На основании этих доказательств комиссия принимает то или иное решение;
  • если досудебное урегулирование не дает требуемых результатов, владелец участка обращается в суд.

И в том, и в другом случае процедура связана с необходимостью правильно оформлять целый ряд документов, собирать доказательную базу. Для этой цели лучше обратиться к профессионалам, работающим в Центре Права и Защиты, сотрудничество с которыми значительно повысит ваши шансы на успешный исход дела.

Что предлагает Центр Права и Защиты?

Связавшись с нами, вы получите квалифицированную консультацию по всем вопросам оспаривания кадастровой стоимости как в специальной комиссии Росреестра, так и в судебных инстанциях. Кроме того, мы возьмем на себя следующие процедуры:

  • тщательное исследование земельного участка, позволяющее определить, правильно ли была рассчитана кадастровая стоимость;
  • независимая экспертиза земель, находящихся в собственности юридического лица, а также составление подробного отчета, который затем будет передаваться в соответствующие органы;
  • сопровождение проверки отчета в СРО, проводившей оценку рыночной стоимости участка;
  • оформление необходимых документов и их передача в Росреестр;
  • при получении отказа от комиссии – составление судебного иска и сбор доказательной базы для суда;
  • представление интересов клиента – участие юриста в судебных заседаниях, составление ходатайств и прочих документов, обжалование неправомерных решений и прочие процедуры.

Оспаривание кадастровой стоимости выполняется нашими специалистами на основании выданной вами доверенности, которая в обязательном порядке заверяется нотариусов.

ОСПАРИВАНИЕ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ В 2018-2019ГГ.

Выясните, будет ли проведена кадастровая оценка на 1 января 2020 года;

Можно сориентироваться по дате последней кадастровой оценки. Ее проводят не чаще одного раза в три года, в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – не чаще одного раза в два года.

О принятых решениях (отчетах) о проведении оценки можно узнать на официальных сайтах уполномоченных органов и из других источников (ч. 5 ст. 11 Закона о кадастровой оценке, ч. 4 ст. 24.12 Закона об оценочной деятельности).

Например, в фонде данных Росреестра и на сайте Центра кадастровой оценки опубликованы промежуточные результаты кадастровой оценки объектов недвижимости Московской области 2018 года. Итоговый отчет о кадастровой оценке будет утвержден не позднее 30 ноября 2018 года.

Если со следующего года кадастровую стоимость изменят, то подавайте заявление об оспаривании в этом году

Ждать 2020 года не следует. Старую кадастровую стоимость оспорить нельзя (ч. 4 ст. 22 Закона о кадастровой оценке, ч. 10 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности). Это касается, например, тех, у кого недвижимость находится в Московской области.

Обратите внимание, заявление о зачете или возврате налога можно подать не позднее трех лет со дня его уплаты.

Для граждан в законе предусмотрено дополнительное ограничение: вернуть или зачесть налоги можно только за три года, предшествующих году направления инспекцией уведомления с перерасчетом. Значит, о налогах за 2015 год можно забыть.

Однако в настоящее время у многих возникает вопрос, по поводу имеющегося отчета об установлении кадастровой стоимости по состоянию на 01.01.2018 года. Что необходимо делать собственнику в данной ситуации?

Для того чтобы понять, стоит ли Вам обращаться за оспариванием кадастровой стоимости или нет, ООО «Центр права и Защиты» предоставляет Вам возможность воспользоваться юридической консультацией наших юристов в области оспаривания кадастровой стоимости.

Как оспорить кадастровую стоимость?

О способах вычисления и пересмотре кадастровой стоимости

Данная стать расскажет о том как оспорить кадастровую стоимость квартиры, участка, земли, коммерческой недвижимости, и других объектов, подлежащих постановке на кадастровый учет РФ. Проверить данный факт можно с помощью поиска объектам недвижимости на кадастровой карте Москва и всей России.
К кадастровой стоимости относят цену за недвижимый объект, описание которого имеется в государственном кадастре недвижимости.
Расчетом данной стоимости занимаются оценщики со стороны. Эта процедура регламентируется с помощью Федерального закона от 29-го июля 1998-го года №135-ФЗ (Закона, регулирующего оценочную деятельность).

Решение о том, что необходимо провести государственную кадастровую оценку, принимается местными органами власти субъектов РФ или же органами МСУ. Они же осуществляют выбор специалиста и подписывают с ним соглашение. Исходя из положений вышеупомянутого закона, процесс переоценки осуществляется минимум один раз в пять лет (в любом регионе) и максимум раз в три года (в случае с Москвой, Санкт-Петербургом действует иная норма проведения процесса – не чаще, чем один раз за 2 года).

Для проведения государственной кадастровой оценки, ФГБУ «ФКП Россреестра» осуществляет формирование списка оцениваемых объектов недвижимости в данной местности. Соответствующий запрос на эту процедуру должен направить орган, решившийся провести кадастровую оценку. Кадастровую стоимость вычисляют оценщики со стороны, избираемые по итогам конкурса властями субъектов РФ.

Российское законодательство позволяет оценщикам в самостоятельном порядке определять метод, с помощью которого будет рассчитана кадастровая стоимость недвижимых объектов. После окончания процесса оценки, происходит ее утверждение местными властями и передача в Росреестр (который вводит все полученные факты в ГКН).

Выделяют следующие варианты, благодаря которым может быть получена информация о кадастровой стоимости объекта недвижимости:

  1. С помощью портала Росреестра и сервиса, дающего возможность получить информацию из ГКН

Такой вариант возможен при заказе соответствующей выписки. В данной ситуации есть вариант воспользоваться специализированным сервисом на вышеобозначенном портале. Заходите на главную страницу, делаете переход в раздел, посвященный физическим либо юридическим лицам. Нажимаете на кнопку выдачи информации из ГКН, заполняете образец и формируете заявку. Те пункты, на которых есть восклицательный знак, должны быть заполнены. Далее убеждаетесь, что заявку приняли, запоминаете ее номер (он позволит следить за Вашей заявкой). Информация из ГКН будет получена в течение 5 рабочих дней с того момента, как были приняты документы.

  1. С помощью портала Росреестра и сервиса, посвященного публичной кадастровой карте.

В данной карте находится информация ГКН. Для поиска конкретного объекта можно применить кадастровый номер и поисковый запрос. Про любой объект, отраженный на портале, имеются стандартные характеристики. Такие сведения обладают справочным характером и не обладают юридической законной силой.

  1. Благодаря порталу Росреестра и сервису, предоставляющему справочные материалы по объектам недвижимого типа в режиме онлайн.

Чтобы найти справочный материал по конкретному объекту недвижимого типа в режиме онлайн, можно зайти на специализированный портал. Его расположение – раздел, посвященный электронным работам и услугам. Кадастровый номер либо адрес необходимого объекта даст Вам возможность получить справочный материал об объекте недвижимого типа.

  1. С помощью портала Росреестра и сервиса, дающего возможность узнать справочный материал из фонда справочных материалов государственной кадастровой оценки.

Данный портал даст возможность узнать итоги такой оценки, проведенной региональными органами власти РФ. Заходите в раздел, посвященный физлицам либо юрлицам, выбираете «выдача информации». После вводите кадастровый номер нужного объекта в поисковике и нажимаете соответствующую кнопку. Получаете ссылку на весь интересующий Вас материал (либо, если такие сведения отсутствуют – появляется надпись, что их нет). Сведения выдаются сервисом на безвозмездной основе в режиме онлайн.

  1. Также можно лично посетить офис Федеральной кадастровой палаты Росреестра либо МФЦ.

Если все вышеперечисленные способы для Вас по определенным обстоятельствам не актуальны, тогда можно запросить кадастровую справку о стоимости из ГКН. Посещаете офис либо городское МФЦ (возможно также направление запроса почтовым отправлением). Если у ГКН есть справочный материал о нужном Вам объекте, требуемую справку Вы получите бесплатно (срок выдачи – одна неделя). Подавая запрос, обязательно укажите, каким образом готовы забрать материал: лично либо с помощью почты.

Налоговый расчет на имущество физлиц возможен благодаря специализированному сервису на сайте ФНС России.

Каким образом можно изменить итоги вычисления кадастровой стоимости?
Как оспорить кадастровую стоимость?

Исходя из положений Закона об оценке, итоги вычисления кадастровой стоимости могут быть пересмотрены в судебной инстанции и специальной комиссии, занимающейся рассмотрением таких дел.

Пересматривать вычисления кадастровой стоимости могут следующие лица:

  • Физические лица – если результаты вычисления кадастровой стоимости влияют на их права и обязанности;
  • Юридические лица – аналогично физлицам.
  • Органы госвласти, органы МСУ – если речь идет о недвижимых объектах, владельцами которых выступает государство либо муниципалитет.

Для осуществления данного процесса в судебной инстанции используется специальный порядок рассмотрения аналогичных споров.

Если итоги вычисления кадастровой стоимости желают пересмотреть в суде физические лица, им не нужно обязательно составлять предварительный запрос в комиссию. С юрлицами и органами госвласти все немного сложнее – они имеют право пересмотреть итоги проведения данного процесса в судебной инстанции лишь в той ситуации, когда комиссия отклонила заявление о таком пересмотре (если оно при этом было оформлено надлежащим образом), либо же если комиссия не рассмотрела заявление в обозначенные законодательными актами сроки.

Процесс регулируется ст. 24.18 Закона об оценке. Также данный процесс регулирует приказ российского Минэкономразвития от 4-го марта 2012-го года №263.

Подать заявление в комиссию можно с того дня, как в ГКН были внесены итоги вычисления кадастровой стоимости и до того дня, когда в ГКН были внесены итоги вычисления кадастровой стоимости, определенные при проведении стандартной государственной кадастровой оценки.

Обстоятельства, на основании которых комиссия имеет право на пересмотр итогов определения кадастровой цены:

  1. Ложный справочный материал об объекте недвижимого типа, который был применен при расчете его кадастровой цены.
  2. Если в отношении объекта недвижимого типа провели установку его цены на рынке – на день, по состоянию на который установили его кадастровую цену.

Для пересмотра итогов расчета кадастровой стоимости в комиссии, заявителем обязательно должно быть подано обращение.

Как по первому, так и по второму обстоятельству заявление в комиссию могут направить как лица физического, так и лица юридического типа – если по итогам вычисления кадастровой цены произошло нарушение прав и обязанностей этих лиц. Аналогичное право имеют и органы госвласти, МСУ.

Чтобы выявить обстоятельства для пересмотра итогов вычисления кадастровой стоимости объекта недвижимого типа, заявитель имеет право на составление обращения к заказчику услуг по вычислению кадастровой стоимости. Есть вариант и с обращением в орган, занимающийся вопросами данного типа – если цена вычислена путем проведения кадастрового учета недвижимого объекта.

В течение одной недели с того дня, как поступил указанный запрос, заказчик работ и орган, занимающийся данными вопросами, должны предоставить заявителю необходимую информацию. Нарушать обозначенные временные сроки категорически нельзя (исходя из положений законодательства Российской Федерации).

Должно быть подано как само заявление, так и следующие типы документов:

  • Кадастровая справка о кадастровой цене (можно заказать онлайн как и выписку из ЕГРП) объекта недвижимого типа. В ней должен находиться справочный материал об оспариваемых итогах вычисления кадастровой стоимости.
  • Копия правоопределяющего документа на недвижимый объект – в случае подачи заявления лицом, имеющим право на недвижимый объект. Ее должен заверить нотариус.
  • Документы, доказывающие ложную направленность информации об объекте недвижимого типа, примененные при вычислении его кадастровой цены (если основанием подачи заявления выступает именно это обстоятельство).
  • Отчет об оценке оценочного объекта. Он должен быть как на бумаге, так и в электронном формате – если заявление подается в силу причины определения в отношении объекта недвижимого типа его рыночной цены.

Если обозначенных документов нет – рассмотрением заявления никто заниматься не будет.

Также возможно приложение документации иного типа.

Комиссия должна рассмотреть поступившее заявление за 30 дней со дня его поступления.

В течение одной недели со дня поступления заявления комиссия осуществляет направление уведомления о том, что это заявление будет рассмотрено с обозначением дня его изучения в орган МСУ, на территории которого находится недвижимый объект, итоги вычисления кадастровой стоимости которого намерены оспорить. Также подобное уведомление получает лицо, имеющее право на данный недвижимый объект.

Если заявление подали из-за неправильного справочного материала о недвижимом объекте, который был использован при вычислении его кадастровой цены, по итогам изучения этого заявления комиссия может остановиться на следующих решениях:

  1. Она может отклонить заявление, если использовалась достоверная информация.
  2. Она имеет право пересмотреть итоги вычисления кадастровой стоимости – если применяли недостоверный справочный материал об объекте недвижимого типа.

Если же заявление подали из-за второго обстоятельства, то комиссия решает определить кадастровую цену объекта недвижимого типа, исходя из размера его рыночной цены. Комиссия также имеет право просто отклонить заявление и не изучать его далее.

Комиссия работает на законных основаниях, если на заседании находятся более половины ее участников. Голоса отдают открыто. Участники комиссии не могут проигнорировать голосование – они должны быть либо «за», либо «против». Если свыше половины пришедших на заседание участников комиссии отдали свои голоса «за» какое-то решение, оно будет принято комиссией.

В течение одной рабочей недели с момента принятия по итогам изучения заявления конкретного решения комиссия направляет специализированное уведомление лицу – владельцу объекта недвижимого типа, итоги вычисления кадастровой цены которого оспаривались. Аналогичное управление направляется в орган МСУ, на территории которого находится недвижимый объект.

Комиссионные решения можно оспорить в судебной инстанции.

Если пересматриваются итоги вычисления кадастровой цены в судебной инстанции, комиссионное решение не считается предметом изучения при изучении требований заявителя.

Если комиссия решила пересмотреть итоги вычисления кадастровой цены, то за одну рабочую неделю ею должна быть направлена копия данного решения в соответствующий орган.

Если комиссия приняла решение пересмотреть итоги вычисления кадастровой цены по причине вычисления в отношении объекта недвижимого типа его рыночной цены, то ею также должны быть направлены следующие документы:

  1. Отчет, оценивающий рыночную цену. Он должен быть в электронном формате.
  2. Справочный материал о кадастровой цене – в орган кадастрового учета.

Исходя из положений ст.403 НК РФ, если кадастровая цена на объект изменена судебным либо комиссионным решением, вся необходимая информация учитывается при исчислении налоговой базы – но только после того, как кадастровая цена будет внесена в ГКН.

Пример виджета

Это пример виджета, что бы показать как по умолчанию выглядит боковая панель Слева. Вы можете добавить пользовательские виджеты с экрана виджетов в админ панели. Если пользовательские виджеты будут добавлены, они заменят первоначальный виджет.

Оспариваем кадастровую стоимость недвижимости для уменьшения налога

Налоговый Кодекс РФ в последние годы постоянно подвергается реформированию, в него вносятся поправки, иногда весьма существенные. Одна из них касается налогообложения имущества организаций, а также земельного налога: в соответствии с новой редакцией закона, с начала 2015 года налоговая база будет вычисляться во многих случаях не по остаточной, а по кадастровой стоимости активов.

Чтобы не платить чрезмерные налоги, которые в рамках государственной оценки могут стать в несколько раз большими, предпринимателю важно своевременно проанализировать установленную кадастровую стоимость своего недвижимого имущества, а в случае, если она необоснованно завышена, постараться привести ее в соответствие с реалиями, оспорив по законной процедуре.

Рассмотрим, как это сделать максимально эффективно и правильно.

Пионеры нового налога на недвижимость

Российская Федерация начала переходить на обновленный порядок расчета налогового сбора на недвижимость с 2015 года. С этого момента его начали применять 28 российских областей: в числе первых были: Московский регион, тверская, самарская, Рязанская и другие области. В 2016 году к ним присоединились Санкт-Петербург, Воронежская, Вологодская, Брянская область и другие регионы, общим числом 21. Ежегодно их количество растет, переход всей России на новую систему запланирован к 2020 году.

Новым способом – исходя из кадастровой, а не инвентаризационной стоимости – будет исчисляться налог на следующие объекты (п. 1 ст. 401 НК РФ):

  • жилые строения всех типов (дома, коттеджи, садовые домики и пр.);
  • отдельные помещения для жилья (комнаты, квартиры);
  • гаражи, места для стоянки машин;
  • комплексы;
  • незавершенные объекты стройки;
  • другие помещения, сооружения, здания.

Почему кадастровая стоимость чаще всего завышена

Законодательно государство имеет монополию на оценку основных средств, представляющих собой недвижимое имущество. Делается это Федеральной службой кадастра и картографии массово, единожды в пятилетку (в некоторых регионах раз в 2-3 года), причем за основу берется конъюнктура рынка и экономические характеристики объекта. И тот, и другой факторы могут быть непостоянными, противоречивыми, трактующимися неоднозначно. Многие моменты, например, территориальное расположение, близлежащая инфраструктура и др., существенно влияющие на фактическую стоимость, просто упускаются из виду. Поэтому в такой массовой оценке нередки ошибки в установлении реальной стоимости.

По понятным причинам неточности оценки чаще встречаются в сторону завышения, что удобнее для государства, но крайне невыгодно для предпринимателей-владельцев.

Самый беглый и поверхностный анализ соответствия кадастровой стоимости рыночным реалиям показывает превышение до 60%, а иногда встречается даже десятикратное и более завышение оценки.

Но собственник может не согласиться с установленной стоимостью и оспорить ее.

Для чего оспаривать кадастровую стоимость недвижимого имущества

Негативные отклики на неоправданно завышенную кадастровую стоимость объекта недвижимости очевидны:

  • значительное увеличение налоговой нагрузки: при действующем налоговом законодательстве это примерно 0,1% от кадастровой стоимости некоммерческий и 2% от стоимости коммерческой недвижимости;
  • серьезное повышение налога при реализации недвижимости: закон требует продавать такое имущество не дешевле 70% от его кадастровой стоимости, а это значит, что при продаже придется раскошелиться на крупный налоговый сбор, особенно это касается коммерческих объектов (для частной недвижимости действует система налоговых вычетов и льгот, так что можно немного сэкономить на НДФЛ);
  • при взятии в аренду или выкупе муниципальной или государственной недвижимости цена будет очень высокой – с 2018 года она будет равна кадастровой стоимости;
  • пропорциональное увеличение связанных с владением данным объектом недвижимости госпошлин, сборов;
  • большие суммы штрафов в случае административных нарушений, допущенных при пользовании объектом недвижимости.

Какова кадастровая стоимость вашей недвижимости?

Для того чтобы неожиданно высокий выставленный налог на землю и/или на имущество не стал неожиданностью, нужно своевременно получить информацию о его базе, то есть кадастровой оценке, с тем чтобы при необходимости успеть принять нужные меры. Как можно узнать вожделенную цифру?

  1. Кадастровый паспорт. Если владелец недавно (менее 5 лет назад) получал на руки этот документ, то стоимость объекта, указанная в нем, является актуальной.
  2. Справка из Кадастровой палаты. У любой организации и физического лица есть возможность обратиться за информацией в региональное отделение Федеральной службы кадастра и картографии, иначе называемой Кадастровой палатой, которая выдаст справку о стоимости объекта на текущий момент.
  3. Сайт Росреестра. На официальном сайте этого государственного органа в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости» можно онлайн узнать оценку любого земельного участка или здания в Российской Федерации.

Когда эффективнее оспорить кадастровую оценку

Ответ на этот вопрос – как можно скорее, то есть как только вы обнаружили, что она завышена. Налоги платятся ежегодно, а вопрос о пересмотре кадастровой стоимости решается не так быстро: сроки рассмотрения могут составить от 2 месяцев до полугода. Между тем расчет суммы налога производится по данным предыдущего года (п. 24.20. Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ»). То есть если вы не начали процедуру оспаривания до конца 2016 года, то весь 2017 год вам придется платить налог, исходя из завышенной налоговой базы.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! В вашем регионе еще продолжает действовать инвентаризационная оценка? Оспорить кадастровую, даже явно завышенную, пока нельзя: ведь права налогоплательщика пока не были затронуты.

Законные основания для признания оценки неправомерной

Существует всего 2 основания, позволяющие пересмотреть правомерность установленной стоимости недвижимости по кадастру.

  1. Информация об оцениваемом объекте, повлиявшая на оценку, оказалась недостоверной. Сведениями, влияющими на оценку, могут быть:
    • ошибки в перечне объектов для оценки;
    • неточность указания места расположения;
    • неверно указанное целевое назначение;
    • упущена аварийность в состоянии объекта оценки;
    • не отмечено, что недвижимость расположена в особой территориальной зоне, например, санитарной, охраняемой, заповедной и т.п.;
    • допущены неточности в первичных данных при расчете стоимости;
    • другие моменты.

Проверить, какие данные использовались при расчете, и констатировать их правильность или неправильность можно, сделав запрос в Росреестр о заказчике кадастровой оценки, а далее у него самого. Ст. 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» обязывает их давать ответ на такие запросы в недельный срок.

  • Совпадение дат установления рыночной и кадастровой цены. Рыночная цена постоянно меняется, а кадастровая, раз установленная остается неизменной на протяжении всего времени действия оценки (5 лет или 2-3 года). Если кадастровая стоимость больше рыночной, нужно сравнивать ее не с реальной ситуацией на рынке на текущий момент, а на тот, когда проводилась оценка. То есть, если кадастровая стоимость установлена, а затем недвижимость резко потеряла в цене, это не станет правомерным основанием для признания кадастровой стоимости недействительной.
  • Куда и кому обращаться для оспаривания

    И для юридических, и для физических лиц действуют два органа для осуществления процедуры законодательного снижения установленной ранее кадастровой стоимости:

    До 2017 года юрлица сначала должны были обращаться исключительно в первую инстанцию, граждане могли сразу действовать через суд. Поправки в законодательстве с начала 2017 года дали такое же право и организациям. Подавать такое заявление имеют право:

    • владельцы объекта недвижимости на правах собственности (физлица или юрлица);
    • те, кого в налоговом смысле затрагивает оценка недвижимости (например, бывший собственник, еще продолжающий уплачивать налог);
    • любой участник собственности, если недвижимость находится во владении на паях (согласование с другими владельцами не требуется);
    • арендатор, если оценка влияет на арендную плату, что отражено в договоре аренды, а собственник не возражает против оспаривания оценки.

    Пошаговая инструкция для оспаривания завышенной кадастровой стоимости

    С 2017 года Росреестр необязательный этап рассмотрения дела, можно сразу же направлять заявление в суд.

    Шаг 1 – проверка сроков. Подать заявление о пересмотре кадастровой стоимости в комиссию Росреестра можно в ограниченный временной промежуток – от даты опубликования установленной кадастровой стоимости должно пройти не более 5 лет (а в некоторых регионах 2-3 года).

    Шаг 2 – сбор пакета документов. Кроме заявления, в комиссии, как и в суде, нужно будет предъявить следующие бумаги:

    • справку о кадастровой стоимости, актуальной на текущий момент (именно эта цифра будет оспариваться);
    • документ на право собственности, заверенный нотариально;
    • доказательства неточности произведенной оценки (все возможные подтверждения ее несоответствия рыночной цене, например, техническая документация, территориальные сведения и др.);
    • отчет об альтернативной оценке, подготовленный независимым специалистом, который в обязательном порядке принадлежит к саморегулируемой компании оценщиков;
    • заключение о соответствии произведенной экспертной оценки законодательным требованиям (дает СРО, производившая переоценку).

    ВНИМАНИЕ! При отсутствии или несоответствии документов требованиям заявление на пересмотр кадастровой оценки не будет принято.

    Шаг 3 – рассмотрение заявления. Время ожидания решения комиссии Росреестра зависит от субъекта РФ, где рассматривается обращение. Обычно составляет от 7 до 14 дней.

    Шаг 4 – удовлетворение или оспаривание решения комиссии. Если вынесено положительное решение, кадастровая стоимость будет пересмотрена с 1 января того года, в который было подано оспаривающее заявление. В случае отказа нужно будет обращаться в суд.

    Шаг 5 – судебное разбирательство. Если дело рассматривается в судебном порядке, сроки могут быть различными, часто до нескольких месяцев. Гарантии положительного исхода никто не даст, но практика показывает, что шансы снизить кадастровую стоимость достаточно велики.

    ОСПАРИВАНИЕ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ

    Оспаривание кадастровой стоимости недвижимости ( Москва и Московская область ) в настоящее время приобрело массовый характер. В связи с массовой (некачественной) оценкой кадастровой стоимости объектов недвижимости и земельных участков, проведенной ранее государственными органами, образовалось огромное несоответствие между проведенной оценкой и фактической рыночной стоимостью недвижимости. Вследствие чего, налоги на собственность начисляемые при совершении сделок с последней, являются завышенными и не соответствуют интересам собственников.

    ДЛЯ ЧЕГО НУЖНО ОСПАРИВАТЬ КАДАСТРОВУЮ СТОИМОСТЬ

    Вопрос об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости и земельных участков, последнее время стал более, чем актуальным. Одной из главных причин начала процесса оспаривания, для собственников является, значительное снижение налогового бремени.
    В настоящее время налоги на объекты недвижимости и земельные участки, рассчитываются исходя из их кадастровой стоимости (данный показатель берется из сведений полученных при проведении кадастровой оценки государственными органами), которая не отвечает существующему положению на рынке недвижимого имущества, по факту значительно выше рыночной, и соответственно напрямую сказывается на размере налогов.
    Собственники вправе самостоятельно явиться инициаторами проведения процедуры переоценки кадастровой стоимости, если кадастровая стоимость значительно отличается от рыночной стоимости. Нередко после проведения переоценки, удается существенно снизить кадастровую стоимость недвижимости на 30-50 процентов, а в некоторых случаях до 70 процентов.

    Если вы хотите получить положительный результат в пересмотре кадастровой стоимости недвижимости, то стоит обратиться к проверенным специалистам в этой сфере. Компания X-GROUP CORPORATION , предлагает услуги по независимой экспертизе и оценке объектов недвижимости, с последующим представлением ваших интересов в судебных органах или Комиссии при Росреестре.

    ЧТО ТАКОЕ КАДАСТРОВАЯ СТОИМОСТЬ?

    Кадастровая стоимость объектов недвижимости — это стоимость установленная при государственной кадастровой оценке, уполномоченными органами региональных или местных органов власти, путем проведения последними конкурса, на данный вид работ, между оценочными организациями. Решение о проведении государственной кадастровой оценки принимается по инициативе тех же органов власти.

    Проводится оценка не реже одного раза в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года. Полученные данные от оценщиков, органы власти проводившие процедуру передают в региональную Кадастровую палату Росреестра.

    Полученные данные о кадастровой стоимости объектов недвижимости,используются в случаях уплаты налога на имущество, заключение сделок купли-продажи, аренды федеральной и муниципальной собственности и т.п.

    КОГДА НУЖНО ОСПАРИВАТЬ КАДАСТРОВУЮ СТОИМОСТЬ

    Отталкиваясь от статей закона “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” от 29.07.1998 N 135-ФЗ, инициаторами пересмотра кадастровой стоимости объектов недвижимости и земельных участков, могут выступать:

    • физические лица — если проведенная оценка кадастровой стоимости на прямую влияет на их права и обязанности
    • юридические лица — аналогично физ.лицам
    • органы государственной власти и органы местного самоуправления – в случаях если объекты недвижимости или земля находится в их хозяйственном ведении.

    Ранее установленная кадастровая стоимость может быть пересмотрена в судебных инстанциях или специальной Комиссией Росреестра, непосредственно занимающейся рассмотрением подобных дел, в следующих случаях:

    • недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных далее при определении кадастровой стоимости последнего;
    • данные полученные при кадастровой оценке объектов, отличаются от рыночной стоимости;
    • неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (подробнее)
    • неиспользование сведений об аварийном состоянии объекта оценки.

    5 ПРИЧИН ОБРАТИТЬСЯ В X-GROUP CORPORATION

    ГАРАНТИИИ Компания X-GROOP CORPORATION гарантирует полный возврат денежных средств при получении отрицательного результата.

    ОПЫТ Для обеспечения защиты прав наших клиентов, мы используем богатый опыт в юридической отрасли и все преимущества командной работы, каждый раз показывая высокий профессионализм и как следствие положительные результаты.

    КАЧЕСТВО Компания X-GROOP CORPORATION гарантирует высокое качество предоставляемых услуг, используя комплексный подход к решению возникших задач, мы добиваемся положительного конечного результата.

    ОТВЕТСТВЕННОСТЬ Мы дорожим своей репутацией и несем полную ответственность за качество своей работы, перед нашими клиентами.

    КОНФИДЕНЦИАЛЬНОСТЬ Сотрудники компании X-GROOP CORPORATION придерживается стандартов деловой этики и гарантируют полную конфиденциальность всей информации полученной от клиентов.

    СРОКИ ДАВНОСТИ ПРИ ОСПАРИВАНИИ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ:

    В соответствии со статьей 24.12 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» кадастровая оценка объектов недвижимости, проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта РФ или в случаях, установленных законодательством субъекта РФ, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.

    Исходя из закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки, заявление о пересмотре кадастровой стоимости должно быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов, определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (ч. 3 ст. 245 КАС РФ).

    КАК ПРОИСХОДИТ ОСПАРИВАНИЕ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ:

    В целях определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в каждом субъекте Российской Федерации созданы специальные государственные бюджетные учреждения (ГБУ). Уже сейчас более чем очевидно, что информация находящаяся в распоряжении этих структур, является по меньшей мере не полной и не достоверной, отсутствие подробных ценообразующих характеристик объектов, на прямую сказывается на при расчетах кадастровой стоимости. Отсюда появляется завышенная кадастровая цена объектов недвижимости и соответственно высокие налоги.

    По действующему в настоящее время законодательству, собственники объектов недвижимости имеют полное право обратиться с заявлением в учреждение, которое ранее выполнило расчеты по определению кадастровой стоимости и уточнить индивидуальные характеристики своих объектов недвижимости. На основании поданного заявления ГБУ может самостоятельно провести полный пересчет кадастровой стоимости исходя из новых представленных данным по объекту недвижимости, и отправить новые уточненные результаты кадастровой стоимости в Росреестр.

    К сожалению данная процедура в большинстве случаев не имеет положительного финала для собственников, и только в единичных случаях возможно получить результаты, удовлетворяющие все стороны.

    Если не получилось достичь приемлемого результата, существует возможность выбрать дальнейшие шаги по оспариванию результатов кадастровой стоимости. В настоящее время, существует два способа оспаривания ранее назначенной кадастровой стоимости объекта.

    досудебный способ урегулирования спора о кадастровой стоимости недвижимости – заключающийся в обращении в специальную комиссию по оспариванию результатов кадастровой стоимости при Росреестре региона, непосредственно в том регионе, где находиться объект оспаривания.

    обращение в судебные органы – для подачи иска используется место нахождения ответчика, а именно органа необоснованно определившего кадастровую стоимость объекта оспаривания.

    Исходя из огромного опыта работы, в оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости, специалисты компании X-GROOP CORPORATION . Рекомендуют воспользоваться вариантом обращения в судебные инстанции для оспаривания кадастровой стоимости, который является наиболее оптимальным по срокам, и менее затратным.

    Как оспорить кадастровую стоимость коммерческой недвижимости?

    – В июле 2017 года я продал свой магазин со складом за 7 млн рублей. В ходе сделки узнал, что ее кадастровая стоимость почти 25 млн! Сам работал на ЕНВД. Здание построил и ввел в эксплуатацию в 2010 году. Теперь должен заплатить налог с продажи более 5 млн! Объект находится в Норильске. Как оспорить завышенную кадастровую оценку?

    Отвечает партнер, руководитель практики «Управления собственностью» компании LDD Марина Евсеева:

    С 2016 года собственникам коммерческой недвижимости приходится платить налоги по новым правилам. Общей ставки нет, но предусмотрена максимально возможная ставка для налогообложения недвижимого имущества. Теперь юридические, равно как и физические лица не могут использовать балансовую или инвентарную стоимость (а она была существенно ниже реальной), а обязаны рассчитывать сумму налога, опираясь на кадастровую стоимость объекта, которая может превышать даже актуальную рыночную стоимость данной недвижимости. Поэтому как при покупке (правообладатель уплачивает налог на недвижимость), так и при реализации (при отчуждении уплачивается налог на прибыль) объекта лучше заранее уточнить сумму налога, подлежащего оплате, и возможности снижения налогового бремени.

    Для того чтобы узнать, сколько придется заплатить (юридическому лицу), а также определить потенциал оптимизации сумм налогов в рамках правового поля, необходимо следующее.

    1. Уточнить кадастровую стоимость недвижимости на 1 января того года, в котором предполагается продажа. Это можно сделать онлайн на сайте Росреестра; запросить справку из ГКН с указанием кадастровой стоимости или посмотреть в договоре (во многих договорах купли-продажи уже прописана кадастровая стоимость).

    2. Привлечь специалистов (в области кадастровой и рыночной оценки). Они помогут понять:

    • насколько кадастровая стоимость объекта соответствует ее рыночному значению (Следовательно, определяется потенциал снижения кадастровой стоимости недвижимости по основанию «установление кадастровой стоимости на уровне рыночной»);
    • насколько логически и практически верно определена кадастровая стоимость объекта в рамках использованной методологии (при выявлении ошибок определяется потенциал снижения кадастровой стоимости посредством их исправления, то есть потенциал оспаривания по основанию «недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости»).

    На этом этапе специалисты говорят, насколько целесообразно оспаривать стоимость, и определяют размер экономии на налогах (как при владении, так и при отчуждении имущества).

    Согласно существующим нормативно-правовым актам, в случае, если полученные результаты затрагивают права и обязанности юридических лиц, он могут оспорить результаты государственной кадастровой оценки в комиссии территориального подразделения Росреестра и суде.

    Действующее правовое регулирование предусматривает право граждан пересчитать сумму налоговой базы с 1-го числа налогового периода, а для иных целей, предусмотренных законами РФ, с 1 января того года, в котором и было подано к рассмотрению заявление о снижении кадастровой стоимости, но не раньше момента внесения в ГКН кадастровой стоимости, которая и была предметом оспаривания.

    3. Выработать алгоритм оптимизации налога на доход (если речь идет об отчуждении недвижимого имущества), который юридическое лицо предполагает получить от реализации имущества.

    Резюмируя вышеизложенное, применительно к продаже магазина со складом в Норильске в июле 2017 г. можно констатировать следующее:

    – налог от продажи недвижимого имущества рассчитывается от его кадастровой стоимости;

    – кадастровая стоимость объекта берется по состоянию на первое число января того года, в котором предполагается или была осуществлена продажа объекта;

    – действующее правовое регулирование предусматривает право заявителя пересчитать сумму налоговой базы с 1-го числа налогового периода, а для иных целей, согласно законодательству, с 1-го числа календарного года, в котором было подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

    Таким образом, вы потеряли право на оспаривание кадастровой стоимости как базы налогообложения для определения налога на доход, полученный в 2017 году от реализации принадлежащего ему имущества, так как пропустили период с 01.01.2017 г. по 31.12.2017 г.

    Отвечает юрист девелоперской группы «Сити-XXI век» Василий Шарапов:

    Процедура оспаривания кадастровой оценки регулируется ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Кадастровая стоимость может быть оспорена, если в ЕГРН не внесена новая кадастровая стоимость объекта недвижимости. Обращаться нужно в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную в Красноярском крае.

    Отвечает адвокат, член Ассоциации юристов России, третейский судья Илья Смирнов:

    Оспаривание кадастровой стоимости в суде происходит в соответствии с Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации. До обращения в суд юридическое лицо в обязательном порядке должно обратиться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Для физических лиц такое предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Административное исковое заявления об оспаривании кадастровой стоимости подается в суд по месту нахождения недвижимости.

    К исковому заявлению в обязательном порядке должны быть приложены отчет, составленный оценщиком и содержащий сведения о рыночной стоимости, документы, подтверждающие право собственности заявителя на соответствующие объекты недвижимого имущества, выписки из Единого государственного реестра недвижимости, а также доказательства уплаты государственной пошлины. Размер государственной пошлины для физического лица составляет 300 рублей за каждый объект недвижимого имущества. Для юридических лиц – 2 тысячи рублей. Вопрос оспаривания кадастровой стоимости рассматривается в открытом судебном заседании, по итогам которого судом принимается решение. В случае удовлетворения искового заявления в решении суда должно содержаться указание на вновь установленную величину кадастровой стоимости.

    Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

    Чтобы оспорить завышенную (по Вашему мнению) кадастровую оценку, Вы должны обратиться в комиссию (так как Вы индивидуальный предприниматель, для Вас это необязательно) или сразу в суд с соответствующим исковым заявлением. Также Вам необходимо сделать отчет о кадастровой стоимости своей недвижимости. Обращаю внимание, что в Вашем случае необходимо смотреть и внимательно изучать документы. Возможно, имеет место техническая ошибка, и ее надо исправлять.

    Отвечает генеральный директор компании «Лаборатория судебных экспертиз» Андрей Пашко:

    Кадастровая стоимость объекта недвижимости должна соответствовать или быть близкой к рыночной стоимости. При этом рыночная стоимость – это стоимость, установленная при условии конкуренции на свободном рынке, с которой согласны все стороны сделки (покупатель и продавец). Поэтому в случае, если стоимость объекта, определенная для продажи, была установлена на основе исследования рынка аналогичных объектов, то, в соответствии с требованием законодательства, она должна оказаться близкой к кадастровой стоимости.

    Зачастую встречаются ситуации, когда продавцом стоимость объекта определяется вовсе не по рынку, а по его субъективным понятиям. В таких случаях стоимость объекта может быть как завышена, так и занижена. Но на практике распространена ситуация, когда кадастровая стоимость действительно завышена при сравнении с рыночной стоимостью, причем завышена в несколько разы и даже десятки раз.

    Ниже приведем возможные алгоритмы оспаривания кадастровой стоимости.

    Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлены алгоритмы решения такой проблемы для физических лиц и для юридических. При этом алгоритм оспаривания кадастровой стоимости для индивидуальных предпринимателей такой же, как и для физических лиц.

    Итак, для юридических лиц для оспаривания кадастровой стоимости необходимо подготовить отчет о рыночной стоимости объекта. При этом рыночная стоимость объекта должна быть определена на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость объекта.

    В случае, если разница между рыночной стоимостью объекта и кадастровой стоимостью будет составлять более 30% от кадастровой стоимости, то отчет об определении рыночной стоимости необходимо сдать на проверку в СРО и получить на него заключение. Если разница по стоимости будет составлять меньше 30% от кадастровой стоимости, то отчет об определении рыночной стоимости объекта сдавать на проверку в СРО не требуется.

    Далее отчет об определении рыночной стоимости объекта с заключением СРО или без него (в зависимости от разницы уменьшаемой стоимости) с соответствующим заявлением необходимо подать в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости. На практике положительное решение в комиссии по оспариванию кадастровой стоимости получает лишь 10% заявителей.

    В случае, если комиссия по оспариванию кадастровой стоимости рассмотрела заявление с отрицательным результатом для заявителя, то заявитель может обратиться в суд с соответствующим исковым заявлениям.

    Порядок оспаривания кадастровой стоимости для физических лиц и индивидуальных предпринимателей проще: обращаться в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости не требуется, а сразу можно идти в суд с соответствующим исковым заявлением. Для обоснования своих исковых требований к исковому заявлению необходимо приобщить документ, подтверждающий рыночную стоимость объекта. Таким документом может быть не только отчет об определении рыночной стоимости объекта, но и заключение специалиста-оценщика или справка.

    В процессе судебного разбирательства по оспариванию кадастровой стоимости суд может назначить судебную оценочную экспертизу по определению рыночной стоимости объекта. В случае, если при проведении оценочной экспертизы рыночная стоимость объекта будет меньше кадастровой, то суд удовлетворит исковые требования истца и установит размер кадастровой стоимости объекта в соответствии с рыночной.

    Следует отметить, что истец имеет право потребовать возмещения всех судебных издержек, связанных с данным судебным разбирательством: стоимость проведения судебной экспертизы, оплату государственной пошлины, стоимость услуг адвоката (представителя), оплату за подготовку отчета об определении рыночной стоимости объекта (заключения специалиста, справка) и прочие.

    Отвечает генеральный директор Беркшир Адвайзори Групп Ирина Вишневская:

    Собственник, не согласный с величиной кадастровой оценки, заказывает отчет у независимого оценщика. После определения оценщиком рыночной стоимости объекта недвижимости, ее владелец с этим отчетом обращается либо в территориальную комиссию Росреестра по месту нахождения объекта, либо (с января 2018 года) обращается в суд с иском об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной.

    Судебный спор – это административный процесс, в рамках рассмотрения которого суд выносит решение об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. Также здесь проводится судебная экспертиза. Поскольку суд не обладает специальными компетенциями по вопросам оценки недвижимости, то основанием для вынесения судебного решения об установлении новой объективной кадастровой стоимости является заключение судебного эксперта. Однако в нашем кейсе ситуация выглядит немного иначе. И Вы пишете о том, что работали, платили ЕНВД и были крайне удивлены тем, что налоговая инспекция насчитала значительную сумму налога с продажи недвижимости – более 5 млн рублей.

    Давайте рассмотрим эту ситуацию более детально. Единый налог на вмененный доход налогового кодекса оплачивается только для определенных видов деятельности. Так вот, продажа имущества не относится к видам деятельности, попадающим под ЕНВД. И мы можем предположить, что собственник недвижимости – индивидуальный предприниматель, у которого должен быть зарегистрирован какой-либо второй вид деятельности. И этот второй вид деятельности, не попадающий под ЕНВД, уже будет относиться либо к упрощенной системе налогообложения, либо к общей системе.

    Третий вариант – если этот дополнительный вид деятельности вообще никак не зарегистрирован. Продажа имущества – достаточно серьезная сделка, не относящаяся к ЕНВД. Поэтому налоговая, не обнаружив у юридического лица или индивидуального предпринимателя какой-либо дополнительный зарегистрированный вид деятельности, не относящийся к ЕНВД, естественно, рассчитывает налог, исходя из того, что индивидуальный предприниматель или юрлицо находится на общей системе налогообложения, то есть 18% НДС и 20% налог на прибыль.

    Исходя из наших расчетов той величины кадастровой стоимости в 25 млн рублей и той суммы сделки в 7 млн рублей (магазин со складом), которые Вы указали, получается следующее. Примерная величина НДС будет рассчитываться в размере 2,67 млн рублей и налога на прибыль, соответственно, в размере 2,97 млн рублей. В общей сложности эта сумма как раз и составляет 5,6 млн рублей. Расчет выполнен правильно.

    Если же основной второй вид деятельности был бы зарегистрирован под упрощенную систему налогообложения, то, соответственно, это либо 6% от Вашего дохода, либо 15% (доходы минус расходы). В обоих случаях налог, который был бы исчислен с продажи недвижимости, составил бы либо 1 млн рублей (при условии 6% УСН), либо 1 млн 875 тысяч рублей (если это 15%).

    Таким образом, можно сделать вывод, что, скорее всего, исходя из той суммы налога, которая была исчислена, второй вид деятельности не был зарегистрирован. А Вы просто не поинтересовались, какие налоговые последствия могут возникнуть при продаже имущества. Поэтому расчет налоговая выполнила правильно.

    Теперь отвечаем на вопрос, что же делать в этой ситуации, чтобы найти разумный выход из положения и вернуть переплату. По Вашему мнению, 25 млн рублей – это завышенная оценка по кадастровой стоимости.

    В первую очередь, необходимо написать письмо в налоговую инспекцию с величиной налога и получить ответ, в котором налоговая инспекция должна предоставить развернутый расчет. Соответственно, не согласившись с этим расчетом, поскольку там будет фигурировать величина 25 млн рублей кадастровой стоимости, Вам следует инициировать иск в Арбитражном суде Норильска против налоговой в связи с несогласием расчета величины налога. И уже в рамках судебного процесса инициировать судебную экспертизу, поставив перед экспертом вопрос о величине рыночной стоимости данного объекта по состоянию на дату заключения сделки. Исходя из суммы, какую определит эксперт, будет понятно, кто все-таки прав – Вы или налоговая инспекция.

    Текст подготовила Мария Гуреева

    Не пропустите:

    Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

    Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

    Ссылка на основную публикацию