Покупка квартиры с обременением по ипотеке: риски, связанные куплей-продажей

Покупка квартиры с обременением по ипотеке

При оформлении ипотечного кредита банк запрашивает обеспечение. Им может выступать как приобретаемое жилье, так и любая другая недвижимость, которая устроит банк. Как следствие, на объект накладывается обременение. В теории, квартиру можно попробовать продать, однако для этого требуется получить согласие банка.

Что значит обременение при покупке квартиры

Обременение – это запрет на выполнение ряда действий для владельца. И в то же время, это одно из основных условий оформления ипотеки, благодаря которому банк может получить права на данную квартиру при наличии просроченной задолженности или других нарушений со стороны залогодателя.

Таким образом, квартира хоть и остается в собственности владельца, но фактически распоряжаться он ею практически не имеет права: максимум прописать кого-то или сделать ремонт (и чаще всего, то и другое тоже нужно делать только после получения согласия банка).

Риски покупки квартиры с обременением ипотекой

Покупка квартиры с обременением по ипотеке – это достаточно выгодная система, при которой покупатель выплачивает часть стоимости жилья продавцу и становится заемщиком по ипотечному договору.

Разумеется, реализовать подобное можно только при наличии согласия от банка. Так как выплачивать кредит придется с учетом процентов и всевозможных дополнительных платежей, общая стоимость будет существенно ниже рыночной. Так что – это отличный вариант получить жилье и сэкономить. Более того, раз в сделке будет участвовать банк, это практически на 100% исключает любые мошеннические операции.

Но есть и риски при покупке такой недвижимости:

РискОписание
Двойное обременениеНа квартиру может быть наложено 2 и более обременений. Погасив кредит в одном банке, потом придется разбираться с другими долгами. Этот момент нужно проверять.
Штрафы и пениПродавец может умолчать о том, что помимо основного долга и процентов, придется оплачивать еще и штрафы. Их сумма может быть даже больше базовой задолженности. Для проверки нужно обращаться в банк.
Снятие обремененияЭтим придется заниматься лично или, как минимум, контролировать процесс. Может занять некоторое время.

В зависимости от ситуации, могут возникать и другие проблемы. Например, продавец может требовать авансовый платеж, якобы с целью расплатиться с долгом, чтобы это не пришлось делать покупателю из собственных средств. Вроде бы благородный порыв, но нередко он является откровенно мошенническим.

Порядок покупки квартиры с обременением по ипотеке

Несмотря на возможные риски, если их тщательно контролировать и перепроверять всю информацию, покупка квартиры с обременением по ипотеке может стать отличным решением для любой семьи.

Порядок действий

  1. Узнать всю доступную информацию от продавца.
  2. Уточнить данные в банке (особенно относительно обременений и долгов).
  3. Получить согласие банка (обычно этим занимается продавец).
  4. Переоформить на себя договор ипотеки, залога и обременение. Одновременно с этим заключается договор купли-продажи и передача суммы продавцу.

Далее придется выплачивать ипотечный кредит. Лучше всего сделать это сразу, досрочным погашением, так переплата будет минимальной. Кроме того, после погашения долга нужно проконтролировать, чтобы обременение было снято. И только когда это будет сделано новый владелец квартиры наконец получит возможность распоряжаться своей недвижимостью в полном объеме.

Документы

В отличие от стандартного договора купли-продажи, при покупке квартиры с обременением по ипотеке придется учитывать еще и требования банка. Многое зависит от ситуации и финансовой организации, но примерный перечень документов будет выглядеть так:

  • Паспорта покупателя и продавца.
  • Документы на недвижимость (например, договор дарения и выписка из ЕГРН).
  • Договора ипотеки и залога.
  • Справка 2-НДФЛ или аналоги.
  • Копия трудовой книжки, заверенная руководителем компании, где работает покупатель.

Расходы

Помимо непосредственно той суммы, которая нужна на покупку квартиры, дополнительные расходы обычно зависят от банка. Например, может потребоваться оформить страховой полис. Кроме того, договор купли-продажи предполагает нотариальное заверение. Стоимость такой услуги может варьироваться от 2-5 тысяч рублей и выше. Сильно влияет регион проживания.

Сроки

В среднем, на всю процедуру может уйти около 2-3 месяцев из которых значительная часть времени уйдет на согласование сделки в банке. Если же все готово, то все стороны будут заинтересованы в том, чтобы произвести покупку-продажу как можно быстрее – буквально за 1 день. Если планируется досрочное погашение ипотеки, придется подать заявление об этом заранее (обычно дней за 14, но тут тоже все зависит от условий обслуживания в банке). Отказать в досрочном погашении банк не имеет права, однако он вполне может требовать оповещения за определенный срок (п.4, ст.11, закона №353-ФЗ).

Предварительный договор купли продажи квартиры с обременением ипотекой

Договор купли-продажи обычно составляется нотариусом и проверяется всеми сторонами. Особенно в этом упорствует банк, желающий подстраховаться от любых спорных ситуаций. Как следствие, покупатель должен только изучить документ и, если какие-то пункты не устроят – потребовать их изменить. Примерная форма может выглядеть так:

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Купить квартиру с обременением по ипотеке — риски сделки

Нередки случаи, когда рассматривается вариант купить квартиру с обременением по ипотеке. Его привлекательность объясняется гораздо более низкой стоимостью жилья с долгами по сравнению с «чистыми» предложения на рынке. Однако проведение таких сделок чревато высокими рисками, для минимизации которых необходим профессиональный посредник. Специализированное агентство недвижимости Чистые Пруды — хороший выбор, так как под патронажем его сотрудников многие жители столичного региона получили возможность приобрести квартиру по выгодной цене.

Комментарий эксперта
Стоимость — главный плюс, обеспечивающий повышенный интерес к предложениям, обремененным ипотекой. Операции с недвижимостью в столичном регионе отличаются большими суммами, поэтому экономия может получиться весьма существенной.

Стороны-участники

В сделке участвуют:

  • Продавец, в чьей собственности находится продаваемое жилье.
  • Лицо, которое заинтересовано купить квартиру с ипотечным обременением, исходя из разных соображений.
  • Банк-держатель закладной, которому выплачиваются ипотечные проценты.
  • Агентство недвижимости, частный риэлтор.

Эксперты рынка утверждают: первое, что нужно предпринять тому, кто желает приобрести жилье с невыплаченной ипотекой по безопасной схеме, это подобрать надежного посредника. Следующим шагом является изучение предложений и выбор самого привлекательного варианта. Затем следует юридическая проверка объекта, переговоры с собственником и заключение договора.

Кто продавец

Как правило, продают по следующим причинам:

  • Финансовые сложности, просрочки по кредитам.
  • Изменение жизненной ситуации, которое привело к потере надобности в такой собственности.
  • Переезд в другой регион, смена места проживания.
  • Объективные обстоятельства, которые могут быть связаны с изменением структуры транспортных коммуникаций, например, со строительством крупного завода или шумного развлекательного центра в близи дома.

Кто покупатель

Портрет такого человека выглядит так:

  • Люди, готовые рискнуть, чтобы сэкономить деньги.
  • Разбирающиеся в жилищных вопросах граждане, которые видят для себя выгодные возможности.
  • Лица, стремящиеся жить в конкретном районе или определенном жилом комплексе.

Истории из жизни
Я обратился в риэлторскую компанию с четким требованием приобрести объект в Москва-Сити. Поскольку я целиком отдаюсь работе, на самостоятельное изучение обстановки у меня не было времени. В офисе АН на Чистых Прудах мне предложили несколько вариантов, из которых понравился один. Но квартира была с долгом по ипотеке. Специалисты объяснили, как можно безопасно купить данную недвижимость, да еще и сэкономить 10% от рынка. Я согласился на условиях полного сопровождения купли-продажи агентством. Погасили задолженность продавца, банк снял обременение, а потом провели стандартную куплю продажу. На все ушло 4 недели. Я доволен, рекомендую МИЭЛЬ!

Пути приобретения обремененного жилья и риски

Стандартным способом купить квартиру с обременением по ипотеке нельзя, здесь требуется особый порядок действий. Существует несколько способов, но каждый начинается с согласования сделки с кредитором.

  • Выплата задолженности покупателем. Сначала погашается долг и проценты, после чего банк снимает ограничение на продажу. Далее следует обычная купля-продажа. Этот путь проще понять, но одновременно сложнее осуществить: непросто найти покупателя с крупной суммой на руках, которую он согласился бы выплатить досрочно.
    Риски: продавец может отказаться от сделки после погашения задолженности. Для подстраховки следует заключить предварительный договор и заранее проверить продавца.
  • Погашение долга через банковский сейф. Понадобятся две ячейки в надежном банке. Покупатель заранее закладывает в них суммы для банка и для продавца, документально подтверждает это. Получение денег возможно только после окончательного оформления квартиры на имя покупателя.
    Риски: существует вероятность допущения ошибок при оформлении услуги, из-за чего продавец не сможет вовремя забрать деньги. Реакция может быть разной, вплоть до обращения в суд для признания сделки мошеннической.
  • Переуступка ипотеки. На покупателя переоформляется как жилье, так и обязательства по выплате кредита. Требуется обязательное согласие банка, плюс оформление множества документов.
    Риски: сделка полностью курируется кредитной организацией, поэтому опасность заключается лишь в том, что кандидатура нового заемщика может быть не одобрена, а в случае одобрения придется оплатить дополнительные комиссии банка.
  • Принудительная реализация собственности с торгов. Ситуация, возникающая в случае серьезных неприятностей, например, многомесячной просрочки по кредитам. Купить квартиру с обременением по ипотеке в таком случае можно на специализированных интернет ресурсах, занимающихся их реализацией.

Сделки купли-продажи с обременением ипотекой относятся к высоко рискованным, поэтому не исключено возникновение дополнительных опасных нюансов:

  • Двойной залог.
  • Наличие скрытых заинтересованных сторон.
  • Объект приобретен с использованием государственных субсидий или материнского капитала.

Сотрудники агентства «МИЭЛЬ» обладают большим опытом и знаниями, поэтому в состоянии обойти риски и грамотно сопроводить процедуру в правовом поле. Мы поможем решить проблемы с банком, проверим продавца, подлинность документов и будем защищать интересы покупателя до самой регистрации перехода прав собственности на недвижимость. Выбирая нас в качестве профессионального посредника, клиенты получают гарантии надежности и результативности.

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

Можно ли купить квартиру, находящуюся в ипотеке?

Вопрос:

Я хочу купить ипотечную квартиру, которая находится в залоге у банка. Можно ли купить квартиру, находящуюся в ипотеке? Какие тут риски у Покупателя?

Ответ:

Купить такую квартиру можно, и на рынке недвижимости такие сделки происходят регулярно. Риски Покупателя здесь невелики (о них – ниже), если он понимает особенности и технологию такой сделки. Объясним подробнее.

Ипотека – это Откроется в новой вкладке.”>обременение права собственности. При этом, само право собственности у владельца квартиры никуда не исчезает. Просто появляются некоторые ограничения на распоряжение своим имуществом. В частности, если квартира находится в ипотеке у банка, то ее можно купить (продать) только с согласия залогодержателя (то есть банка). Об этом прямо говорит Гражданский Кодекс (Откроется в новой вкладке.”>п.2, ст.346, ГК РФ) и Закон об ипотеке (Откроется в новой вкладке.”>п.1, ст.37).

Но можно этого согласия и не ждать. Как так?

Дело в том, что покупка квартиры с обременением по ипотеке, на практике может происходить разными способами. Это зависит как от договоренности Продавца и Покупателя, так и от позиции банка-залогодержателя.

Покупка ипотечной квартиры, которая находится в залоге у банка

Здесь три основных пути организации сделки:

  1. Досрочное погашение кредита Продавцом и последующая продажа квартиры.
  2. Досрочное погашение кредита Покупателем в процессе покупки квартиры.
  3. Задолженность по ипотечному кредиту не погашается, а переносится на Покупателя в результате сделки. То есть фактически происходит покупка ипотечной квартиры в ипотеку.

Каким путем лучше идти? Какой порядок покупки квартиры с обременением ипотекой? Где риск Покупателя будет выше? Ответ неоднозначен, и будет зависеть от конкретной ситуации. На рынке недвижимости применяются все три варианта покупки ипотечной квартиры. Рассмотрим их по очереди.

1. Досрочное погашение кредита Продавцом и последующая продажа

Самый простой способ избавиться от обременения ипотечной квартиры – это погасить кредит досрочно. Тогда Продавец уже может действовать свободно, не спрашивая согласия банка на сделку. Вопрос только в том, как именно (за счет чего) Продавец сможет погасить банку долг?

Здесь все зависит от размера остатка этого долга. Если Продавцу осталось выплатить банку относительно небольшую сумму (например, 50-100 тыс. руб.), то эта сумма может быть передана ему Покупателем до сделки в качестве Откроется в новой вкладке.”>аванса или задатка. Погасив этими деньгами ипотечный кредит, Продавец берет в банке справку о погашении долга и снимает в Росреестре обременение с квартиры.

После этого Откроется в новой вкладке.”>покупка квартиры происходит обычным способом (см. по ссылке – соответствующий шаг ИНСТРУКЦИИ).

Другой вариант досрочного погашения долга для продажи ипотечной квартиры – это перекредитование Продавца на время сделки. То есть Продавец берет обычный потребительский кредит на 2-3 месяца (в том же банке или в другом), гасит им остаток долга по ипотеке, снимает обременение с квартиры, и продает ее Покупателю. Получив за нее деньги, Продавец тут же гасит свой краткосрочный потребительский кредит.

Этот способ покупки квартиры, находящейся в ипотеке (залоге) у банка, самый легкий, надежный и безопасный для Покупателя. Но дорогой для Продавца. Ведь проценты у потребительского кредита самые высокие. Поэтому срок такого кредита ему нужно свести до минимума.

2. Досрочное погашение кредита Покупателем в процессе сделки

Если остаток долга у Продавца значительный, а перекредитоваться у него нет возможности, то Покупателю слишком рискованно передавать ему крупную сумму в качестве аванса (на погашение долга). В этом случае покупка заложенной банку ипотечной квартиры происходит с привлечением самого банка. От банка здесь требуется не только письменное разрешение на сделку (нужно для регистрации), но и его непосредственное участие в самой сделке.

Тогда Покупателю перед тем, как Откроется в новой вкладке.”>вносить аванс за квартиру, нужно предварительно согласовать условия сделки с банком-залогодержателем. Юристы банка в этом случае берут сделку под свой контроль, поэтому риск покупки ипотечной квартиры для Покупателя сильно снижается.

Ключевым моментом здесь становятся взаиморасчеты по сделке. После подписания Откроется в новой вкладке.”>Договора купли-продажи, Покупатель передает деньги за ипотечную квартиру двумя частями одновременно – одну часть банку (на погашение долга), другую часть Продавцу (цену квартиры за минусом долга).

Откроется в новой вкладке.”>Способ передачи денег за квартиру при этом может быть как наличным, так и безналичным. При наличных расчетах, арендуются, соответственно, две банковские ячейки, а при безнале – открываются два аккредитивных счета (как все это делается – см. по указанной ссылке в Глоссарии).

После того, как договор подписан, Откроется в новой вкладке.”>сделка зарегистрирована в Росреестре, а расчеты завершены, банк выдает Покупателю справку о погашении ипотечного кредита. С этой справкой Покупатель уже сам снимает обременение с купленной квартиры в Росреестре.

3. Покупка ипотечной квартиры в ипотеку – как это делается

Здесь речь идет о случае, когда Покупатель сам рассчитывал Откроется в новой вкладке.”>использовать ипотечный кредит для покупки квартиры, но выбранная квартира тоже оказалась ипотечной и уже заложенной банку. Как тут быть?

Тут могут быть две ситуации:

  1. Покупатель оформляет ипотечный кредитв том же банке, в котором заложена выбранная им квартира.
  2. Покупатель оформляет себе кредит в другом банке.

В обоих случаях сама возможность и условия такой сделки будут зависеть от позиции банка.

В первом случае процедура покупки ипотечной квартиры и переоформления ипотеки на нового заемщика будет гораздо проще. Здесь банк-залогодержатель полностью контролирует весь процесс и создает такие условия сделки, которые ему выгодны. При этом, сама ипотечная квартира остается в виде залога в том же банке, и обременение с нее не снимается. Новому заемщику (Покупателю) одобряется новый кредит, и одобряется уже заложенная банку квартира.

Такие сделки проводят многие банки, в том числе Сбербанк. Все они проходят под контролем юристов и службы безопасности банка. Риск покупки ипотечной квартиры на таких условиях для Покупателя минимален.

Во втором случае все сложнее. Чтобы оформить ипотечную квартиру в ипотеку в другом банке, нужно согласование условий и интересов двух разных кредитных организаций. При этом должны быть соблюдены и условия Росреестра по переоформлению зарегистрированного ипотечного обременения квартиры в пользу нового залогодержателя. Это довольно сложная и длительная процедура, банки идут на нее неохотно, поэтому она редко встречается на рынке.

В итоге, если Покупатель решил купить в ипотеку уже заложенную ипотечную квартиру, то ему лучше оформлять свой кредит в том же банке, в котором квартира заложена.

Риски Покупателя при покупке ипотечной квартиры

Если Покупатель действует одним из описанных выше способов, то каких-либо серьезных, неконтролируемых рисков покупки квартиры, находящейся в ипотеке (залоге) у банка, он не несет. Но все же при подготовке сделки, ему следует держать в голове следующие моменты:

  • Если Покупатель передает значительную сумму в виде аванса/задатка Продавцу для погашения им своей задолженности по ипотеке, то есть риск, что Продавец после снятия обременения передумает и откажется продавать квартиру. А возврат аванса может растянуться на годы.
  • Если Покупатель рассчитывает на ипотечный кредит от своего банка, и вносит аванс за понравившуюся ему ипотечную квартиру, то его банк может не одобрить ему квартиру, заложенную другому банку. Тогда есть риск потери внесенного аванса.
  • Банк-залогодержатель, например, может дать разрешение на продажу заложенной квартиры только при выполнении Продавцом определенных условий. Например, банк может потребовать от залогодателя выплаты 80% задолженности до сделки. Есть также риск и того, что банк вообще откажет в продаже заложенной ему квартиры и переоформлении залога на нового собственника.
  • Банк может не отказать в продаже заложенной ипотечной квартиры, но при этом не одобрит кредит конкретному Покупателю.
  • Сроки получения закладной из банка после погашения ипотеки, и снятия обременения в Росреестре могут затянуться. Тогда есть риск, что условия сделки могут стать уже не актуальными для Покупателя.

Но все же основной риск для Покупателя при покупке квартиры, за которую не выплачен ипотечный кредит, это попытка передачи Продавцу слишком большой суммы для погашения им своей задолженности по ипотеке. Ведь такая передача денег ничем не обеспечена, кроме условий Откроется в новой вкладке.”>Договора аванса или Откроется в новой вкладке.”>Предварительного договора купли-продажи.

Конечно, если Продавец погасит этими деньгами свою ипотеку, облегченно вздохнет и откажется продавать квартиру, то Покупатель сможет отсудить свои деньги обратно. И даже может потребовать компенсацию убытков через суд. Но вряд ли кого-то устроит срыв сделки и большая потеря времени на судебные разбирательства.

Поэтому, чтобы снизить свой риск, Покупателю следует при покупке ипотечной квартиры, действовать одним из перечисленных выше способов.

И кстати, не забываем, что если в составе собственников квартиры есть несовершеннолетние дети, то нам помимо банка придется еще привлекать Органы опеки и попечительства. Откроется в новой вкладке.”>О правах детей в сделках с жильем – читай отдельную заметку в Глоссарии по ссылке.

На всякий случай напомним Покупателю, что перед сделкой ему следует получить Выписку из ЕГРН (например, на нашем сайте – Откроется в новой вкладке.”>здесь), и убедиться, что в графе «Ограничения и обременения» указано – «ипотека». А после снятия обременения, соответственно, эта графа должна быть пустая.

Из этой же выписки Покупатель узнает и состав всех собственников квартиры, включая несовершеннолетних (если они там есть).

К слову о покупке ипотечных квартир. Есть еще один способ приобрести квартиру, которая находится в залоге у банка, и за которую не выплачен ипотечный кредит. Это аукционные торги заложенным имуществом. Правда, это уже не является рыночной сделкой, Продавец квартиры уже не контролирует свою недвижимость. Это случай, когда заемщик признал свою неплатежеспособность по кредиту, и банк обратил взыскание на заложенное имущество. После чего это имущество (квартира) реализуется с публичных торгов. Но это уже совсем другая история, и правила игры и риски Покупателя там совсем другие.

Остались вопросы? Терзают смутные сомнения? Юрист вам в помощь!
Заказать консультацию профильного юриста по недвижимости или полное сопровождение сделки можно Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ.

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.”> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Возможна ли покупка квартиры с обременением по ипотеке или её продажа? Какие здесь могут быть риски?

Рынок ипотечного кредитования показывает рост даже в кризисное время.

Покупка жилья с использованием ипотеки становится доступнее: расширяется список банков, предлагающих этот вид кредитования, снижаются процентные ставки.
Как следствие на рынке первичной и вторичной недвижимости увеличивается количество сделок купли-продажи жилья, обремененного ипотекой.

Стоит ли бояться такой сделки, и какие нюансы нужно учесть? Попробуем разобраться.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !

Основные варианты продажи квартиры с обременением

Покупка квартиры с обременением по ипотеке и её продажа на сегодняшний день достаточно привычное явление.

Жизненные ситуации типичны:

  • семье понадобилось расширение площади;
  • супруги подают на развод и делят имущество;
  • заемщик не в состоянии обслуживать ипотечный кредит вследствие потери работы или трудоспособности.

Видео о том, насколько реально продать квартиру с обременением.

Единственное существенное отличие сделок продажи обремененного жилья – помимо собственника и покупателя в ней участвует третье лицо – залогодержатель – банк-кредитор.

Статья 37 ФЗ № 102. Отчуждение заложенного имущества

  • Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
  • В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены.
  • Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.

Именно это положение закона делает сделки с обременением более прозрачными и безопасными по сравнению с обычными. Представители банка-кредитора, защищая собственные финансовые интересы, просто не позволят провести сомнительную операцию с имуществом должника.

Невозможна и ситуация, когда покупатель решил схитрить и попытался продать залоговую квартиру без «благословения» банка. «Росреестр» тщательно проверяет документы, и если на искомом объекте есть обременение «ипотека в силу закона», не зарегистрирует сделку. Основные варианты продажи рассмотрим ниже.

Видео о существующих способах продажи ипотечной квартиры.

С помощью банка

При таком виде продажи поиск желающего приобрести квартиру – задача банка.

Этот вид сделок крайне невыгоден для продавца, так как банк не заинтересован в его благополучии, а наискорейшим способом пытается вернуть затраченные средства. Что влечет существенное занижение цены. Механизм продажи следующий:

  1. Ипотечный должник подает заявление о намерении продать недвижимость. В нем обязательно указывает причины такого шага.
  2. Банк находит человека, заинтересованного в сделке и готовит предварительное соглашение. Продавец с покупателем должны его подписать и заверить у нотариуса.
  3. Покупатель перечисляет средства на депозитные ячейки: в первой – сумма задолженности, к ней имеют доступ представители банка; во второй – оставшаяся часть, предназначенная продавцу.
  4. Заключается договор купли-продажи, заверенный Росреестром. Продавцу открывается доступ к ячейке с деньгами, покупатель становится собственником.
  • Скачать заявление в банк о намерении продать квартиру и на получение согласия банка
  • Скачать бланк предварительного договора (соглашения) купли-продажи квартиры
  • Скачать бланк договора купли-продажи квартиры с ипотечным обременением

С досрочным погашением

Продавец самостоятельно устанавливает цену на квартиру и пытается найти заинтересованного покупателя.

Когда покупатель найден и оповещен об особенностях сделки, нужно получить согласие банка.

Дальнейшие действия, связанные с расчетом будут отличаться в зависимости от того, каким образом покупатель планирует оплатить недвижимость: собственными наличными средствами или полученными в ипотеку от банка.

За наличный расчет

Итак, покупатель с наличными средствами найден, согласие банка получено. Дальнейшие действия таковы:

    Составляется нотариально заверенный договор задатка.

В нем отражаются: обязательство продавца о продаже квартиры покупателю после снятия обременения, сумма и порядок расчетов при сделке, срок снятия обременения.

  • Банк-кредитор выдает справку о полном исполнении ипотечных обязательств и закладную на квартиру с отметкой о погашении долга.
  • Продавец снимает обременение с квартиры, обратившись в «Росреестр» или ближайший многофункциональный центр (МФЦ).

    За 3 рабочих дня покупатель получит выписку из ЕГРН, с подтверждением снятия обременения.

  • Регистрация сделки купли-продажи квартиры.
  • На фото вы видите образец выписки из ЕГРН.

    Сделка с покупателем, который платит остаток долга

    Непременное условие – у будущего владельца есть деньги на первоначальный взнос, которые перекрывают оставшийся ипотечный долг, механизм сделки следующий:

    1. составляются договор задатка, предварительный договор купли-продажи. Оговариваются порядок и механизм расчетов – обязательно с использованием депозитных ячеек. Задаток выплачивается банку с целью погашения задолженности.
    2. Продавец снимает обременение с жилища.
    3. Продавец передает банку покупателя документы: выписку из ЕГРН, справку об отсутствии задолженности по коммунальным услугам, выписку из домовой книги о том, что в квартире никто не прописан, оценку квартиры. Банк внимательно изучает документы, дает свое согласие, стороны заключают договор.
    4. Банк, кредитующий покупателя перечисляет деньги продавцу квартиры.

    На фото вы видите справку об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.

    Оформление перезайма на нового владельца

    Суть данного способа – вместе с объектом недвижимости покупатель получает ипотечный долг. Поиск покупателя, как правило, ведет продавец, если потенциальный покупатель не против такого варианта сделки, он отправляется в банк-кредитор для оформления «перезайма».

    В случае успешного преодоления всех юридических препятствий составляется новый кредитный договор.

    Самостоятельный торг

    Способ практически не отличается от продажи с досрочным погашением. Продавец ищет покупателя самостоятельно. Единственный нюанс – банк с покупателем заключают между собой соглашение в письменном виде о дальнейшей покупке ипотечной квартиры.

    Порядок действий перед тем, как приобрести такое жилье

    Никаких специфического порядка действий тут нет. Проверить следует все перед тем, как купить такую недвижимость, а именно:

    • Документы на собственность. Подтверждаются актуальной выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.
    • Справка, подтверждающая отсутствие долгов по оплате коммунальных услуг.
    • Выписка из домовой книги: препятствием может стать прописанный в доме несовершеннолетний.
    • Отсутствие судебных тяжб в отношении недвижимости.
    • Психическая дееспособность продавца. При сомнении в таковой понадобится справка от психиатра.

    Видео с пошаговой инструкцией о том, как купить квартиру с обременением и что нужно проверить перед сделкой:

    Какие здесь могут быть риски?

    Несмотря на полную прозрачность сделок с обремененной недвижимостью можно выделить несколько специфических моментов, снижающих привлекательность таких квартир для покупателя.

    • Длительность сделки может существенно увеличиться. Особенно если речь идет о передаче долговых обязательств – придется потратить время на одобрение кандидатуры нового заемщика, на получения соглашения на продажу от банка, на снятие залога.
    • Смерть продавца-ипотечника в промежутке между передачей задатка и регистрацией купли-продажи. Придется ждать вступления в наследство.
    • Отзыв лицензии у банка, с которым планировалась сделка. Редко, но возможно, особенно если стороной сделки выступает небольшой региональный банк.

    Риски отказа продавца от сделки после погашения задолженности перед банком решаются заключением предварительного договора продажи с указанием штрафных санкций.

    Рынок ипотеки в России растет, растет и объем сделок с обремененным жильем. Постепенно из сознания граждан исчезает страх приобретения такого жилья. В целом эти сделки безопасны, хотя и немного затянуты.

    Бонусом бесстрашному покупателю становится более низкая цена квартиры по сравнению с аналогичными предложениями на рынке – так менталитет среднего россиянина все еще воспринимает подобную покупку с опаской.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-51-36 (Москва)
    +7 (812) 467-38-73 (Санкт-Петербург)

    Купить квартиру с обременением по ипотеке — риски сделки

    Нередки случаи, когда рассматривается вариант купить квартиру с обременением по ипотеке. Его привлекательность объясняется гораздо более низкой стоимостью жилья с долгами по сравнению с «чистыми» предложения на рынке. Однако проведение таких сделок чревато высокими рисками, для минимизации которых необходим профессиональный посредник. Специализированное агентство недвижимости Чистые Пруды — хороший выбор, так как под патронажем его сотрудников многие жители столичного региона получили возможность приобрести квартиру по выгодной цене.

    Комментарий эксперта
    Стоимость — главный плюс, обеспечивающий повышенный интерес к предложениям, обремененным ипотекой. Операции с недвижимостью в столичном регионе отличаются большими суммами, поэтому экономия может получиться весьма существенной.

    Стороны-участники

    В сделке участвуют:

    • Продавец, в чьей собственности находится продаваемое жилье.
    • Лицо, которое заинтересовано купить квартиру с ипотечным обременением, исходя из разных соображений.
    • Банк-держатель закладной, которому выплачиваются ипотечные проценты.
    • Агентство недвижимости, частный риэлтор.

    Эксперты рынка утверждают: первое, что нужно предпринять тому, кто желает приобрести жилье с невыплаченной ипотекой по безопасной схеме, это подобрать надежного посредника. Следующим шагом является изучение предложений и выбор самого привлекательного варианта. Затем следует юридическая проверка объекта, переговоры с собственником и заключение договора.

    Кто продавец

    Как правило, продают по следующим причинам:

    • Финансовые сложности, просрочки по кредитам.
    • Изменение жизненной ситуации, которое привело к потере надобности в такой собственности.
    • Переезд в другой регион, смена места проживания.
    • Объективные обстоятельства, которые могут быть связаны с изменением структуры транспортных коммуникаций, например, со строительством крупного завода или шумного развлекательного центра в близи дома.

    Кто покупатель

    Портрет такого человека выглядит так:

    • Люди, готовые рискнуть, чтобы сэкономить деньги.
    • Разбирающиеся в жилищных вопросах граждане, которые видят для себя выгодные возможности.
    • Лица, стремящиеся жить в конкретном районе или определенном жилом комплексе.

    Истории из жизни
    Я обратился в риэлторскую компанию с четким требованием приобрести объект в Москва-Сити. Поскольку я целиком отдаюсь работе, на самостоятельное изучение обстановки у меня не было времени. В офисе АН на Чистых Прудах мне предложили несколько вариантов, из которых понравился один. Но квартира была с долгом по ипотеке. Специалисты объяснили, как можно безопасно купить данную недвижимость, да еще и сэкономить 10% от рынка. Я согласился на условиях полного сопровождения купли-продажи агентством. Погасили задолженность продавца, банк снял обременение, а потом провели стандартную куплю продажу. На все ушло 4 недели. Я доволен, рекомендую МИЭЛЬ!

    Пути приобретения обремененного жилья и риски

    Стандартным способом купить квартиру с обременением по ипотеке нельзя, здесь требуется особый порядок действий. Существует несколько способов, но каждый начинается с согласования сделки с кредитором.

    • Выплата задолженности покупателем. Сначала погашается долг и проценты, после чего банк снимает ограничение на продажу. Далее следует обычная купля-продажа. Этот путь проще понять, но одновременно сложнее осуществить: непросто найти покупателя с крупной суммой на руках, которую он согласился бы выплатить досрочно.
      Риски: продавец может отказаться от сделки после погашения задолженности. Для подстраховки следует заключить предварительный договор и заранее проверить продавца.
    • Погашение долга через банковский сейф. Понадобятся две ячейки в надежном банке. Покупатель заранее закладывает в них суммы для банка и для продавца, документально подтверждает это. Получение денег возможно только после окончательного оформления квартиры на имя покупателя.
      Риски: существует вероятность допущения ошибок при оформлении услуги, из-за чего продавец не сможет вовремя забрать деньги. Реакция может быть разной, вплоть до обращения в суд для признания сделки мошеннической.
    • Переуступка ипотеки. На покупателя переоформляется как жилье, так и обязательства по выплате кредита. Требуется обязательное согласие банка, плюс оформление множества документов.
      Риски: сделка полностью курируется кредитной организацией, поэтому опасность заключается лишь в том, что кандидатура нового заемщика может быть не одобрена, а в случае одобрения придется оплатить дополнительные комиссии банка.
    • Принудительная реализация собственности с торгов. Ситуация, возникающая в случае серьезных неприятностей, например, многомесячной просрочки по кредитам. Купить квартиру с обременением по ипотеке в таком случае можно на специализированных интернет ресурсах, занимающихся их реализацией.

    Сделки купли-продажи с обременением ипотекой относятся к высоко рискованным, поэтому не исключено возникновение дополнительных опасных нюансов:

    • Двойной залог.
    • Наличие скрытых заинтересованных сторон.
    • Объект приобретен с использованием государственных субсидий или материнского капитала.

    Сотрудники агентства «МИЭЛЬ» обладают большим опытом и знаниями, поэтому в состоянии обойти риски и грамотно сопроводить процедуру в правовом поле. Мы поможем решить проблемы с банком, проверим продавца, подлинность документов и будем защищать интересы покупателя до самой регистрации перехода прав собственности на недвижимость. Выбирая нас в качестве профессионального посредника, клиенты получают гарантии надежности и результативности.

    Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

    ______________________

    Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

    Как купить квартиру, которая находится в ипотеке?

    Покупка квартиры с обременением по ипотеке является довольно распространенным способом приобретения жилья. Обычно такая квартира по стоимости ниже, чем аналогичная, но которая не находится в залоге у банка.

    В чем особенности покупки жилплощади с обременением и стоит ли рассматривать такой вариант приобретения заветных квадратных метров?

    Способы покупки квартиры, которая находится в ипотеке

    Купить ипотечное жилье можно несколькими способами:

    1. Приобрести жилье у продавца, который погасил всю задолженность по ипотеке перед банком, а тот снял с недвижимости обременение.
    2. Приобрести квартиру с долгом, погасить задолженность продавцу наличными средствами.
    3. Получить ипотечный заем от продавца недвижимости (заемщика) и начать выполнять взятые по ипотечному договору обязательства, связанные с погашением задолженности.

    Как купить квартиру, которая находится в ипотеке за наличные? Порядок действий

    Чтобы получить заветное жилье, обремененное ипотекой, потенциальному покупателю нужно сделать следующее:

  • Получить согласие банка на осуществление сделки купли-продажи ипотечной квартиры с обременением.
  • Определить размер невыплаченной суммы банку. На этом этапе банк может поставить условие: потребовать от прежнего владельца выплатить ипотеку в размере не меньше 50% от стоимости жилья. И только после того как заемщик выполнит требование банка, тот даст свое согласие на осуществление сделки.
  • Если стороны получили согласие банка, тогда следующий шаг – снятие обременения. Для этого продавец и покупатель должны оформить и подписать предварительное соглашение, где следует указать, что покупатель обязуется выплатить оставшуюся часть задолженности банку. Документ обязательно должен быть удостоверен нотариусом.
  • После полной выплаты задолженности стороны заключают сделку купли-продажи. Покупатель получает от банка письменное уведомление о том, что ипотека полностью погашена. Внимание! Стоимость жилплощади по новому договору должна быть выше, чем по ипотечному договору. А разница в сумме выплачивается продавцу после процедуры перерегистрации прав собственности в Росреестре.
  • Покупатель регистрирует право собственности на жилье в Росреестре, обязательно предоставив документ о том, что банк одобряет сделку.
  • После регистрации сделки покупатель погашает оставшуюся сумму по ипотеке.
  • Как купить квартиру, которая находится в ипотеке, в ипотеку в 2020 году?

    Далеко не всегда у нового покупателя есть наличные, чтобы погасить задолженность банку, рассчитаться с продавцом и получить долгожданную квартиру.

    Гораздо чаще покупателями квартиры с обременением становятся лица, которые хотят обзавестись жильем, тоже взятым в ипотеку. Банки одобряют такой способ выплат ипотеки в том случае, если новый владелец будет брать ипотеку в том же банке, что и прежний заемщик.

    Также согласие на оформление ипотеки получают те заемщики, которые могут подтвердить свою платежеспособность, официально трудоустроены (срок работы на текущем месте должен быть не меньше 6 месяцев).

    Такой способ покупки квартиры, находящейся в ипотеке у банка, является самым безопасным, потому что сделку контролирует банк. К тому же новый владелец может получить дополнительные бонусы, например, банк может снизить для него размер первоначального взноса.

    Если покупатель квартиры с обременением по ипотеке захочет взять ипотеку в другом банке, то, скорее всего, банк не одобрит ему такой ипотечный кредит.

    Чтобы стать новым заемщиком при покупке квартиры, находящейся в ипотеке, новому владельцу нужно соответствовать таким критериям:

    • он должен быть гражданином РФ или иметь вид на жительство;
    • возраст заемщика должен быть в пределах 21-60 лет;
    • заемщик должен иметь официальную работу;
    • он должен получать достойную зарплату.

    Если покупатель жилья хочет приобрести жилплощадь, находящуюся в залоге у банка, то он должен сделать следующее:

    1. Собрать необходимый пакет документов (взять в банке перечень необходимых бумаг).
    2. Дождаться одобрения банка о получении ипотеки.
    3. Заключить с банком ипотечного соглашение.
    4. Заплатить первоначальный платеж, который впоследствии распределяется между банком и бывшим заемщиком. Когда новый заемщик погасит задолженность, то с бывшего владельца снимутся обязательства перед банком. Они перейдут новому владельцу.
    5. Зарегистрировать права собственности на квартиру.

    Минус приобретения жилья, находящегося в залоге у банка, в том, что не каждый банк готов передать заложенную жилплощадь новому владельцу. Кроме того, для нового заемщика банк может установить другие условия ипотеки, которые могут оказаться для него невыгодными.

    Риски при покупке квартиры с обременением по ипотеке

    Решившись на покупку «проблемной» квартиры, находящейся на обременении, потенциальному покупателю нужно знать, какие риски его могут ждать:

  • При добровольной продаже жилья продавец может оспорить сделку. Если продавец не имеет средств на погашение ипотечного договора, то он может выразить желание продать недвижимость. Банки дают свое согласие на такой шаг, правда покупатель должен будет приобрести такое жилье по цене не ниже рыночной, чтобы банк мог отбить свои деньги. Проблемы у нового собственника жилья могут возникнуть в том случае, если бывший заемщик захочет оспорить сделку. Например, он может подать иск в суд, сообщив о том, что банк заставил его продать квартиру. В этом случае суд может признать сделку недействительной и вернуть квартиру заемщику. Чтобы покупатель не столкнулся с такой неприятной ситуацией, он должен подписать с продавцом дополнительное соглашение, согласно которому текущий владелец жилья обязуется не предъявлять никаких претензий покупателю.
  • При принудительной продаже жилья покупатель может столкнуться с рядом проблем. Несмотря на то что при продаже жилья банком с публичных торгов его стоимость будет значительно ниже, все же без рисков не обойтись. Прежний владелец может попытаться воспрепятствовать продаже квартиры, например, обжаловать действия банка, процедуры проведения торгов. Если вдруг окажется, что в такой квартире проживал несовершеннолетний или квартира была незаконно перепланирована, то у нового владельца могут возникнуть большие проблемы.
  • Преимущества и недостатки покупки квартиры с обременением по ипотеке

    Основное преимущество покупки ипотечной квартиры с обременением – возможность покупки по заниженной цене. Так, бывшему владельцу квартиры хочется быстрей продать такое жилье. А если банк выставляет такую квартиру на торги, то он ставит цену не выше рыночной.

    Всеми знакомая поговорка «Скупой платит дважды» очень актуальна в ситуации с покупкой обременительной квартиры.

    Минусы приобретения такого жилья:

  • существует большая вероятность быть обманутым. Если инициатором продажи ипотечной квартиры выступает сам заемщик, то покупателю нужно тщательно проверить «чистоту» такой сделки и самой квартиры. Бывают ситуации, когда продавцы скрывают от покупателей дополнительные аресты на квартиру или на продаваемой жилплощади проживают жильцы, которых не так просто и выписать (дети, инвалиды);
  • новый хозяин купленной с обременением квартиры может стать полноправным ее владельцем только после выплаты задолженностью банку. Пока долг не будет выплачен, права на квартиру будут находиться у банка;
  • при оформлении сделки купли-продажи ипотечной квартиры с обременением банк потребует от покупателя, чтобы тот оформил титульное страхование (страховка риска потерь, которые могут быть понесены покупателем из-за утраты прав собственности на недвижимость). А страховка – приличная статья дополнительных расходов;
  • чтобы сделка купли-продажи квартиры с обременением состоялась, стороны должны получить согласие банка на изменение условий ипотечного кредитования. Если банк увидит, что покупатель является неплатежеспособным, то он может отказать в осуществлении сделки.
  • Покупать квартиру, находящуюся на обременении по ипотеке, выгодно, но рискованно. Лучше всего оформлять сделку так, чтобы прежний заемщик передал свои права покупателю, то есть, новым заемщиком будет выступать покупатель. Для этого обязательно нужно получить согласие банка.

    Важно помнить, что до момента погашения долга перед банком, новый хозяин будет признан полноправным владельцем только после полного погашения задолженности.

    Риски покупки квартиры с обременением

    Квартира с обременением несет риски покупателю и дело не только в возможном залоге банка, опасности таят ряд других обременений, а их не менее шести и все надо проверить перед сделкой. Разберем в статье все опасности и как из избежать.

    Для недвижимости обременением называется ситуация, при которой собственник ограничен в возможностях реализации собственности или вынужден выполнить для продажи определенный набор действий. Объясняется это наличием иных лиц, включая государство, обладающих частью прав на рассматриваемый объект.

    В такой ситуации любые операции с жильем должны предполагать получение согласия на сделку от других заинтересованных лиц. В отдельных ситуациях в жилье возможна прописка человека, выселение которого невозможно, то есть реализация жилплощади будет осуществляться совместно с этим жильцом. В ряде случаев законодательно установлены ограничения на любые сделки купли-продажи.

    Купить квартиру с обременением риски

    Получить данные по наличию ограничений позволяет выписка из ЕГРН, но стоит учесть, что в ней указываются не все возможные причины ограничений, поэтому 100% гарантии «чистоты» жилья такой документ предоставить не в состоянии.

    Перечень обременений на квартиру, вызывающих риски покупателя:

    1. Наличие ипотеки;
    2. Передача в аренду или на условиях ренты;
    3. Наложение ареста;
    4. Применение материнского капитала;
    5. Завещательный отказ;
    6. Регистрация лиц, не достигших совершеннолетия.

    Сегодня почти половина всего российского жилья приобретается на условиях ипотечного заимствования, причем многие собственники продают его еще до того, как полностью рассчитались с банком. Причин для таких поступков может быть масса, например, невозможность обслуживать долг или переезд на новое место.

    Фактически жилище (дом) находятся в залоге у кредитора, поэтому для продажи надо получить у него соответствующее разрешение. С точки зрения потенциального покупателя такая сделка несет в себе определенные риски:
    Возможность залога в нескольких банках, что потребует последовательно закрывать все имеющиеся долги по объекту;

    Наличие штрафов. Не исключено, что на продавца наложены штрафы за просрочку платежей, о которых он не сообщил, и они достанутся приобретателю;

    Снятие ограничений представляет собой длительный и трудоемкий вопрос, требующий личного вмешательства и контроля.

    Не стоит исключать и других опасностей, например, столкнуться с мошенниками, требующими получения авансового платежа для закрытия кредита, но фактически присваивающих себе средства без фактической передачи жилплощади.

    Как купить квартиру с обременением без риска

    Существует несколько вариантов действий:

    1. Провести переоформление ипотечного займа на себя и продолжить выполнение обязательств предыдущего заемщика. Перед принятием решения важно изучить детали кредита, так как по нему уже могут быть дополнительные пени и неустойки.
    2. При помощи договора задатка выплатить продавцу только часть суммы, в размере стоимости кредита. После того, как долга и залога не останется, продавец получает оставшиеся средства.

    Способы минимизации рисков

    В отдельных ситуациях приобретения недвижимости с обременением может быть выгодным, но необходимо максимально исключить возможные неприятности. Для этого рекомендуется:

    • Проводить операции с привлечением опытных риэлторов;
    • Требовать выписку ЕГРН «с чистой историей»;
    • Удостовериться в отсутствии прописанных и задолженностей по ЖКХ прежних хозяев;
    • Удостовериться в отсутствии на объект арендных договоров;
    • Проверить отсутствие арестов;
    • Дом должен находиться в пригодном для проживания состоянии (не аварийный).

    Чтобы защитить самого себя, целесообразно пользоваться предварительными договорами, фиксирующими основные параметры предстоящей сделки по приобретению интересующей жилплощади.

    Ссылка на основную публикацию