Проект планировки и межевания территории застроенного земельного участка для перераспределения

Что такое проект планировки территории и межевания земельных участков и для чего он нужен?

Проект планировки территории и проект планировки межевания – это два тесно взаимосвязанных документа, которые позволяют собственнику реализовать свои идеи в плане строительства, а так же некоторых видов манипуляций с землей.

Определение понятий ППТ и ПМТ

ПМТ – проект межевания территории – это особая документация, относящаяся к разряду градостроительной, которая создается с учетом определенных видов деятельности, требующих межевания внутри участка, другими словами, если общий участок должен быть разделен на более мелкие, возникает потребность оформлять этот проект.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Он не определяется в кадастровых записях и отличается от межевания с целью выдела. Сведения из ПМТ находятся в общем доступе на сайтах архитектурных управлений муниципалитетов (геодезический отдел).

ППТ – проект планировки территории – тоже является градостроительным документом и тесно связан с проектом межевания, но его содержание более подробно отражает характеристики объектов, существующих на территории, и их параметры, а так же зоны расположения планируемых строительных объектов.

Зачем нужны ППТ и ПМТ?

Эти проекты используются при:

  • Подготовке к строительным работам;

ВАЖНО. Данные документы могут использовать не только на пустующих землях, но и на участках со сформированной инфраструктурой.

  • Планировании строительства в условиях уже возведенных капитальных строений;
  • Определении границ пользования долей земельного участка в общей долевой собственности;
  • Отчуждении обремененной части участка, отграниченной от общей территории;
  • Решении споров о границах земельных участков.

Эти два документа настолько взаимно обусловлены, что при создании одного из них вытекает необходимость в создании другого.

Применение ПМТ и ППТ

Так как эти документы основаны на процедуре межевания, то применяются для земель, находящихся в долевой собственности, например:

  • для земель сельскохозяйственного назначения, так как общая территория, поставленная на один кадастровый учет под одним номер, допускает разделение на основании ПМТ и ППТ;
  • для получения разрешения на строительство линейного объекта;
  • для оформление права собственности на долю участка в придомовой территории многоквартирного дома;
  • для земель предназначенных под индивидуальное жилищное строительство.

Состав проекта межевания земельных участков

ПМТ начинается с титульного листа с информацией об исполнителе работ и данные о ее структуре и содержании. Состоит их текстовой части и чертежей, а также из материалов обоснования этого проекта.

Текстовая часть

  1. Сведения о площади образуемых з/у, а также возможные способы их образования;
  2. Сведения о площади земель, относящихся к имуществу общего пользования, в том числе для резервирования и (или) изъятия для муниципальных или государственных нужд;
  3. Вид разрешения на использование образуемых з/у в соответствии с проектом планировки территории.

Чертежи

  1. Границы существующих объектов или только планируемых (если проект межевания осуществляется в составе ППТ);
  2. Красные линии, утвержденные в ППТ. Предназначены для обозначения существующих или планируемых объектов строительства;
  3. Линии отступа от красных линий для определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений;
  4. Зоны влияния публичных сервитутов.

Материалы обоснования содержат границы

  1. Зон с особыми условиями пользования;
  2. Охраняемых природных земель;
  3. Объектов культурного наследия;
  4. Существующих земельных участков;
  5. Объектов капитального строительства.

Требования к подготовке

Сами требования закреплены законодательно, статьях Градостроительного Кодекса РФ. В целом можно выделить следующие важные пункты оформления проекта межевания территории:

  1. Оформление на бумажном носителе не менее двух экземпляров, по желанию заказчика делается еще и в электронном формате;
  2. Прошивается и скрепляется подписью и печатью кадастрового инженера., которая ставится на титульном листе, на самом плане и на обороте последнего листа проекта;
  3. Применяются средства компьютерной графики, либо комбинированным способом. Все исправления должны быть заверены подписью и оттиском печати специалиста;
  4. Листы формата А4; бумага большего формата может использоваться только в проектном плане;
  5. Все листы нумеруются, кроме приложения;
  6. Незаполненные поля не убираются, в них ставится прочерк;
  7. Составляется на основе информации из кадастровой выписки или плана территории;
  8. Могут быть использованы картографические материалы или землеустроительная документация;
  9. Использование только русского языка и арабских цифр;
  10. Особые правила переноса информации из одного раздела на следующий лист;

Пошаговые инструкции подготовки ПМТ и ППТ:

Существует два варианта подготовки этих проектов: обращение в администрацию или в коммерческую кампанию. В целом алгоритм этапов будет одинаков для ППТ и ПМТ, так как эти документы тесно взаимосвязан между собой.

Обращение в администрацию возможно в том случае, если такие услуги местный муниципалитет может предложить.

  1. Подается заявка на имя уполномоченного лица.
  2. Прилагаются такие документы, как:
  • свидетельство на право собственности;
  • эскиз генерального плана земли (плюс схема коммуникаций);
  • кадастровая выписка на участок;
  • выписка о наличии/отсутствии капитальных строений;
  • топографический план (с коммуникациями).
  1. На их основании начинается подготовка проекта, где обращается внимание на:
  • структуру почвы;
  • архитектуру;
  • экологичность работ;
  • техническое обеспечение;
  • результаты застройки.
  1. Если решение положительно, то составляется техническое задание и проводят кадастровые манипуляции.
  2. Разрабатывают ППТ И ПМТ.
  3. Согласуют ПМТ с электросетями и водоканалом на публичных слушаниях.

Все делается бесплатно. Срок выполнения – в течение двух месяцев.

Обращение в специальную компанию нужно тогда, когда администрация отказала в заявке на получение проектов. Тогда заключается договор с архитектурной компанией. При этом список документов идентичен, только можно исключить эскиз из Генплана застройки. Все остальные действиях схожи с административными.

Срок может составить один месяц, стоимость зависит от объема работ и договора.

Образцы для ознакомления

Здесь представлен один из листов проекта:

Тут можно рассмотреть титульный лист проекта межевания территории:

Так выглядит проект планировки территории:

Так выглядит чертеж проекта межевания:

Данные проекты получить не легко, но необходимо.Это позволяет реализовать перспективы владельца участка на дальнейшее свободное пользование землей и на крупные застройки.

Что такое проект планировки и межевания территории и как его подготовить?

Перед началом строительства различных объектов на какой-либо территории часто требуется создать проекты перераспределения её планировки, например, вертикальной, и межевания земельного участка. Их требуется правильно оформить, затем провести слушания и утвердить.

О том, как это сделать, рассказывается в данной статье. Из неё же можно узнать о различиях между этими понятиями, а также ознакомиться со схемой использования территории во время подготовки проекта планировки и межевания земельного участка, например, на 20 соток, и узнать о возможностях внесения изменений в проект застроенной территории, например, для многоквартирного дома и в какой период это разрешено.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !

Определения

Проект планировки – это один из видов градостроительной документации. Он включает сведения как о самом участке, так и о прилегающих к нему территориях. Планируется размещение объектов федерального, регионального и местного значения. Включается информация о:

  • линейных объектах (т. е. их чертежи);
  • объектах капитального строительства;
  • инфраструктуре;
  • транспортном обслуживании.

Он состоит из основной части и материалов, которые обосновывают её, а также сведений о противопожарной безопасности и охране окружающей среды.

Основная часть проекта планировки содержит:

  • чертёж, созданный на основе карты, хранящейся в Росреестре;
  • сведения о правилах размещения объектов;
  • планируемом развитии территории и её характеристиках.

Обоснования включают:

  1. Схемы границ, расположения различных элементов, территорий, движения транспорта и т. п.
  2. Пояснительную записку к ним.

Проект межевания – это ещё один вид градостроительной документации для деления территории. То есть выполняется для участков с установленными границами, или выделенными.

Проект межевания разрабатывается на основе:

  • представлений застройщика об использовании земли;
  • градостроительного плана;
  • архитектурного плана.

Проект межевания состоит из двух частей: текстовой и графической. Текстовая часть проекта межевания содержит:

  1. Титульный лист (на нём указываются заказчик и исполнитель работ).
  2. Информацию об участке.
  3. Существующие требования к проведению подобных работ.
  4. Таблицу, в которую включаются основные сведения.
  5. Пояснительную записку, объясняющая ход работ и их нюансы.
  6. Приложения.

Графическая часть представляет собой карту с нанесёнными границами и другими обозначениями. Все они наносятся в строгом соответствии с существующими правилами.

Более подробно о проектах межевания и планировки, а также о их различиях, мы рассказывали тут.

Чем отличается один от другого?

Для одной территории может разрабатываться оба проекта, то есть и планировки и даже межевания. Они взаимосвязаны, но существуют и определённые различия. Разница между планировкой и межеванием:

  1. Планировка, как правило, предполагает более подробное проектирование.
  2. В проект планировки включаются и сведения об окружении данной территории.
  3. В межевом проекте основное – это установление границ участка и зон внутри него, а для планировки – расположение объектов строительства и инфраструктуры. То есть в документе содержится более подробная информация соответствующей тематики.
  4. Часто планировку делают для более крупной территории, а межевание проводят уже на отдельных участках, определённых ею для разных нужд.

Далее приведены фото схем планировок.



Области применения

Планировки используются:

  1. На вновь выделенных участках, ещё не застроенных.
  2. На участках, где уже есть какие-то строения. В таком случае планирующиеся необходимо «вписать» их в имеющийся стиль и структуру.
  3. Для корректирования недочётов при строительстве и эксплуатации земель. Это важно для городов с высокой плотностью застройки, таких как Москва и Санкт-Петербург.
  4. Также эти проекты способны помочь, если возникли какие-то споры относительно границ.

В перечисленных случаях разработка документации обязательна. Межевание территории может проводиться для:

  • Отчуждения части участка, на которой есть обременение.
  • При общей долевой собственности на землю, чтобы определить границы долей для их использования.

Если требуется дополнительное финансирование для строительства, проекты также помогут. С ними можно обратиться в кредитные организации или к частным инвесторам.

Где составляют каждый из документов?

Проект межевания подготавливают в комитете по градостроительстве при местной администрации. Например, для столицы это Главное Архитектурно-Планировочное Управление. Утвердить его должен глава администрации (исполкома).

Если местная администрация не занимается подобными вопросами, придётся обращаться в коммерческую компанию. Но у них должна быть действующая лицензия на выполнение этих работ.

Как происходит?

Рассмотрим подробнее, какие стадии должны пройти эти проекты до утверждения.

Разработка

Для подготовки проекта нужно обратиться к уполномоченному лицу (председателю комитета или главе администрации) с заявкой на разработку. К заявке прикладываются такие документы:

  • паспорт;
  • документ, подтверждающий собственность (или другую форму права);
  • кадастровый паспорт участка;
  • кадастровая выписка о наличии или отсутствии на нём строений;
  • эскиз Генплана территории;
  • топографический план, на котором отмечены коммуникации.

Если разработкой занимается негосударственная организация, Генплан застройки предоставлять не обязательно.

На основе этой информации и разрабатывается проект. В дальнейшем он должен пройти процедуры согласования и утверждения. В качестве основы графической части используется кадастровая карта, находящаяся в Росреестре. На неё наносятся внутренние границы и другие необходимые обозначения. В проект планировки включаются ещё и те объекты, которые планируется построить.

Проект планирования разрабатывается аналогично. Но перед подачей заявления необходимо выяснить, разрешён ли данный вид строительства на этой земле. До начала разработки требуется получить предварительное согласие администрации.

Подробнее о составлении проекта планировки и межевания вы узнаете в этом материале.

Публичные слушания

Они необходимы для согласования проектов. Согласование с местной администрацией проводится на публичных слушаньях, где можно будет внести свои возражения на извещение по проекту межевания. Проект рассматривает межведомственная комиссия. Требуется согласовать изменения с:

  1. горводоканалом;
  2. службами, занимающимися электросетями;
  3. службой газификации (в случае необходимости).

Планировочный проект должен быть согласован с:

  • администрацией;
  • инженерными службами;
  • главным архитектором;
  • комитетом по благоустройству и дорожному хозяйству;
  • в некоторых случаях – с органом, занимающимся охраной культурного наследия;
  • или по охране и природопользованию.

В случае с планировкой территории о слушаниях требуется известить население за срок от месяца до трёх. О его результатах также необходимо сообщить.

Участвовать в слушаниях по проекту планировки территории и его межевания имеют право те, кто живут (или работают) в этом районе. Жители могут вносить замечания и пожелания. Муниципальная власть должна их рассмотреть, но окончательное решение остаётся за ней.

Более детально о публичных слушаниях читайте здесь.

Утверждение

После слушаний выносится решение: утверждение проекта или отказ. В последнем случае он должен быть мотивированным. То есть излагаются пункты, по которым данный проект не может быть принят. Ставятся подписи специалистов. Иногда случается так, что необходимо внести какие-либо изменения или уточнения уже после утверждения. В таком случае они оформляются дополнительным документом.

Утверждённый проект планирования фактически является разрешением на строительство. Утверждает его глава муниципального образования.

Подробнее о процедуре утверждения можно узнать в этой статье.

Заключение

Как можно увидеть из статьи, проект планировки территории и ее межевания отличаются между собой степенью детализации, а также тем, каким именно сведениям уделяется большее внимание. Оба вида документации состоят из графической и текстовой части.

Они подготавливаются в строгом соответствии со стандартами. Затем проводятся общественные слушанья. На них проекты получают утверждение или отказ в нём. В слушаниях принимают участие местные жители.

Поэтому их необходимо заранее предупредить о времени и месте проведения. После утверждения проектов межевания и планировки можно начинать возведение объектов строительства и благоустройства.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:


Проект планировки и межевания территории застроенного земельного участка для перераспределения

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Письмо Министерства экономического развития РФ от 21 мая 2015 г. N ОГ-Д23-7219 “Относительно образования земельного участка в соответствии с проектом межевания территории”

Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее – Департамент недвижимости) рассмотрел обращение и сообщает.

В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437, Минэкономразвития России не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации, а также практики его применения.

Вместе с тем полагаем возможным по затронутому в обращении вопросу отметить следующее.

Согласно пункту 1 статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с одним из следующих документов:

– проект межевания территории, утвержденный в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс);

– проектная документация о местоположении, границах, площади и об иных количественных и качественных характеристиках лесных участков;

– утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена статьей 11.10 Земельный кодекс.

Согласно пункту 5 статьи 43 Градостроительного кодекса, проект межевания территории включает в себя чертежи межевания территорий, на которых отображаются, в том числе, границы образуемых и изменяемых земельных участков на кадастровом плане территории, условные номера образуемых земельных участков. В соответствии с пунктом 5.2 статьи 43 Градостроительного кодекса в проекте межевания территории также должны быть указаны площадь образуемых и изменяемых земельных участков и их частей; образуемые земельные участки, которые после образования будут относиться к территориям общего пользования или имуществу общего пользования; вид разрешенного использования образуемых земельных участков в соответствии с проектом планировки территории в случаях, предусмотренных Градостроительным кодексом.

В соответствии с частью 10 статьи 38 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ “О государственном кадастре недвижимости” (далее – Закон о кадастре) образуемые земельные участки должны соответствовать требованиям гражданского законодательства, земельного законодательства, лесного законодательства, водного законодательства, градостроительного законодательства и иным установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации требованиям к земельным участкам. Если в соответствии с федеральным законом образование земельных участков должно осуществляться с учетом проекта межевания территории, проекта межевания земельного участка или земельных участков или иного предусмотренного федеральным законом документа, местоположение границ данных земельных участков определяется с учетом такого документа.

По информации, представленной Росреестром ________ 2015 г. через портал государственных услуг поступило заявление от N о постановке на государственный кадастровый учет объекта недвижимости N и межевой план, подготовленный кадастровым инженером N в результате выполнения кадастровых работ по образованию земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, расположенного в 100 м юго-западнее многоквартирного дома с почтовым адресом: _____________.

Представленный межевой план, подготовлен кадастровым инженером на основании проекта межевания территории, утвержденного постановлением администрации города Омска от 7 августа 2012 г. N 1035-п “Об утверждении документации по планировке некоторых частей территории муниципального образования городской округ город Омск Омской области” (далее – Проект).

Однако образование земельного участка, указанного в представленном межевом плане, Проектом не предусмотрено.

В результате рассмотрения вышеуказанного заявления филиалом ФГБУ “ФКП Росреестра” по Омской области было принято решение о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета от 2015 г. N в соответствии с пунктом 5 части 2 статьи 26 Закона о кадастре.

Учитывая, что согласно положениям пунктов 1 и 2 статьи 11.3 Земельного кодекса образование указанного в обращении земельного участка должно осуществляться в соответствии с проектом межевания территории, выполнение кадастровых работ по подготовке межевого плана в связи с образованием данного земельного возможно после внесения соответствующих изменений в Проект.

Пунктом 1 статьи 46 Градостроительного кодекса определено, что решение о подготовке документации по планировке территории принимается органом местного самоуправления поселения или органом местного самоуправления городского округа по инициативе указанных органов либо на основании предложений физических или юридических лиц о подготовке документации по планировке территории, а также на основании заявлений о принятии решений о подготовке документации по планировке территории от лиц, указанных в части 8.1 статьи 45 Земельного кодекса.

Учитывая изложенное, для внесения изменений в Проект заявителю необходимо обратиться в Администрацию города Омска.

Обзор документа

Рассмотрен вопрос об образовании участка в соответствии с проектом межевания территории из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В силу Градостроительного кодекса РФ проект включает в себя чертежи межевания территорий, на которых отображаются в т. ч. границы образуемых и изменяемых участков на кадастровом плане территории, условные номера. Также Кодекс определяет состав иных отражаемых в документе сведений.

Законом о кадастре предусмотрено, что если в соответствии с федеральным законом образование земельных участков должно осуществляться с учетом проекта межевания территории, проекта межевания участка или иного документа, то местоположение границ определяется с учетом такого документа.

Рассмотрена следующая ситуация.

В Росреестр поступило заявление о постановке на кадастровый учет недвижимости и межевой план, подготовленный в результате выполнения работ по образованию участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, расположенного в 100 м юго-западнее многоквартирного дома. План сформирован на основании проекта межевания территории. Однако образование земельного участка, указанного в плане, проектом не предусмотрено.

В результате рассмотрения заявления решено приостановить учет.

В силу Земельного кодекса РФ образование рассматриваемого участка должно осуществляться в соответствии с проектом межевания территории. Таким образом, выполнение кадастровых работ по подготовке межевого плана возможно после внесения необходимых изменений в проект.

ФГБУ “ФКП Росреестра” от 15.06.2015 N 10-1775-КЛ “О конфигурации образуемого земельного участка”

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,

КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

“ФЕДЕРАЛЬНАЯ КАДАСТРОВАЯ ПАЛАТА ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ

ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ”

от 15 июня 2015 г. N 10-1775-КЛ

О КОНФИГУРАЦИИ ОБРАЗУЕМОГО ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Федеральное государственное бюджетное учреждение “Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии” (далее – Учреждение) в связи с поступлением вопросов о действиях органа кадастрового учета в случае, если местоположение границ (конфигурация) образуемого земельного участка не соответствует сведениям, указанным в документе, на основании которого он образован, сообщает.

Частью 10 статьи 38 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ “О государственном кадастре недвижимости” (далее – Закон о кадастре) установлено, что если в соответствии с федеральным законом образование земельных участков должно осуществляться с учетом проекта межевания территории, проекта межевания земельного участка или земельных участков или иного предусмотренного федеральным законом документа, местоположение границ данных земельных участков определяется с учетом такого документа.

Согласно статье 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с одним из следующих документов:

1) проект межевания территории, утвержденный в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее – ГрК РФ);

2) проектная документация о местоположении, границах, площади и об иных количественных и качественных характеристиках лесных участков;

3) утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена статьей 11.10 ЗК РФ.

В соответствии с частью 2 статьи 43 ГрК РФ проект межевания территории разрабатывается в целях определения местоположения границ образуемых и изменяемых земельных участков. Согласно части 5 статьи 43 ГрК РФ проект межевания территории включает в себя чертежи межевания территории, на которых отображаются в том числе границы образуемых и изменяемых земельных участков на кадастровом плане территории.

В части 1 статьи 11.10 ЗК РФ указано, что схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории (далее – схема расположения земельного участка) представляет собой изображение границ образуемого земельного участка или образуемых земельных участков на кадастровом плане территории.

Требования к содержанию проектной документации о местоположении, границах, площади и об иных количественных и качественных характеристиках лесных участков на настоящий момент законодательством не установлены.

С учетом изложенного, Учреждение отмечает, что местоположение границ земельных участков, образование которых осуществляется в соответствии с проектом межевания территории или схемой расположения земельного участка, определяется с учетом соответствующего документа.

Согласно пункту 22 Требований к подготовке межевого плана, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 24.11.2008 N 412 (далее – Требования), в случаях, предусмотренных федеральными законами, для подготовки межевого плана также используются:

– документация по планировке территории (проекты межевания территорий);

– утвержденные в установленном порядке схемы расположения земельного участка, проекты организации и застройки территорий садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединений граждан, проекты перераспределения сельскохозяйственных угодий и иных земель сельскохозяйственного назначения.

По мнению Учреждения, если в соответствии с ЗК РФ образование земельного участка должно осуществляться в соответствии с проектом межевания территории или схемой расположения земельного участка, то при проведении кадастровых работ и подготовке межевого плана должны учитываться сведения, содержащиеся в указанных документах, в том числе о границах образуемого земельного участка.

При этом необходимо учитывать, что проект межевания территории и схема расположения земельного участка подготавливаются до выполнения соответствующих кадастровых работ, в связи с чем возможны расхождения в сведениях о местоположении границ и площади земельного участка, содержащихся в проекте межевания территории (схеме расположения земельного участка) и в межевом плане.

Учреждение отмечает, что Законом о кадастре установлено, что осуществление кадастрового учета приостанавливается в случае, если площадь образуемого земельного участка, указанного в межевом плане, на десять и более процентов отличается от площади такого земельного участка, указанной в утвержденном проекте межевания территории, в схеме расположения земельного участка либо в проектной документации о местоположении, границах, площади и об иных количественных и качественных характеристиках лесных участков (пункт 8 части 2 статьи 26 Закона о кадастре).

Аналогичное положение для приостановления или отказа в осуществлении кадастрового учета в случае отличия сведений о местоположении границ (конфигурации) образуемого земельного участка согласно межевому плану от соответствующих сведений в проекте межевания территории или схеме расположения земельного участка в Законе о кадастре отсутствуют.

Вместе с тем значительное отличие местоположения границ (конфигурации) земельного участка, образование которого осуществлялось с учетом проекта межевания территории или схемы расположения земельного участка, от сведений, содержащихся в таком документе, может привести к сложностям при образовании иных земельных участков на основании того же проекта межевания территории или схемы расположения земельного участка.

Кроме того, значительное расхождение сведений о местоположении границ (конфигурации) образуемого земельного участка, о котором предоставлено заявление о кадастровом учете, в межевом плане и сведений в проекте межевания территории или схеме расположения земельного участка, на основании которых был подготовлен данный межевой план, является нарушением положений части 10 статьи 38 Закона о кадастре.

При этом, по мнению Учреждения, в ряде случаев такое отличие может быть обусловлено различными факторами, не позволяющим установить местоположение границ образуемого земельного участка в точном соответствии с проектом межевания территории или схемой расположения земельного участка.

С учетом изложенного, Учреждение считает необходимым довести до кадастровых инженеров информацию о необходимости обоснования в разделе межевого плана “Заключение кадастрового инженера” результатов кадастровых работ в случае расхождения сведений о местоположении границ образуемого земельного участка в межевом плане и проекте межевания территории (схеме расположения земельного участка), на основании которого был подготовлен данный межевой план. При отсутствии такого обоснования органу кадастрового учета необходимо принимать решение о приостановлении осуществления кадастрового учета на основании пункта 5 части 2 статьи 26 Закона о кадастре.

Также можно отметить, что сходная позиция указана в письме Минэкономразвития России от 18.03.2011 N Д23-1102.

Данная позиция Учреждения согласована с Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (письмо от 30.04.2015 N 14-05167/15).

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии также полагает, что приведенная в разделе межевого плана “Заключение кадастрового инженера” информация, обосновывающая изменение конфигурации образуемого земельного участка, должна подтверждаться документом (письмом, заключением и т.п.), выданным органом, ранее утвердившим проект межевания территории, проектную документацию о местоположении, границах, площади и об иных количественных и качественных характеристиках лесных участков, схему расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории.

Дополнительно сообщаем, что до введения XML-схемы, с использованием которой необходимо изготавливать схему расположения земельного участка (пункт 12 Требований к подготовке схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории и формату схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при подготовке схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории в форме электронного документа, формы схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, подготовка которой осуществляется в форме документа на бумажном носителе, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 27.11.2014 N 762), по мнению Учреждения, схема расположения земельного участка, изготовленная после 01.03.2015, должна быть включена в состав приложения межевого плана в виде электронного образа бумажного документа в формате PDF в полноцветном режиме с разрешением не менее 300 dpi, качество которого должно позволять в полном объеме прочитать (распознать) графическую информацию и подписанного усиленной квалифицированной подписью (подписями) уполномоченного должностного лица исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, утвердившего такую схему (подписавшего соглашение, издавшего приказ, постановление, решение).

Указанная позиция согласована с Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (письмо от 24.04.2015 N 14-04888/15).

Проект планировки и межевания территории застроенного земельного участка для перераспределения

  • Закон выделяет три типа процедуры, в зависимости от правового статуса владельцев:

    1. Собственники перераспределяемых участков – физические лица или компании. В этом случае между ними нужно составить соглашение. Это можно сделать в простой письменной форме. Если ЗУ соответствуют требованиям закона, собственники получают постановление на проведение работ. После того, как геодезическая компания проведет межевание и установит новые границы, участки ставят на кадастровый учет.
    2. Участками владеют муниципальные органы. Обычно перераспределение требуется в том случае, если земли планируется передать между государственными учреждениями.
    3. Одним из участков владеют муниципальные структуры, а собственник второго ЗУ – частное лицо. Это один из самых сложных и жестко регламентируемых законом случаев перераспределения. К участкам, в отношении которых можно провести процедуру, предъявляют дополнительные требования.

    Основания для перераспределения

    • Ломаные границы участков. Сложная конфигурация и ломаные границы неудобны для собственников ЗУ. В этом случае получить постановление на перераспределение, как правило, не сложно. После процедуры участки сохраняют свою первоначальную площадь. Кадастровые инженеры просто выравнивают границы.
    • Развитие территории. Обычно на этом основании перераспределяют границы участков под застройку или с недвижимостью. С одной стороны, это позволяет удобно расположить границы. С другой – выполнить все требования законодательства к строительству ОКСов.
    • Земли в кооперативе. Обычно его проводят для определения границ, чтобы удовлетворить пожелания владельцев.
    • Государственные программы. Многие государственные программы, например, строительство дорог, может потребовать изменение границ уже существующих ЗУ.

    Перераспределение может быть проведено не только по согласию собственников. Иногда его делают по решению суда. Частным случаем такого перераспределения может быть межевой спор между соседями.

    Какие участки можно перераспределять

    1. Смежные. Перераспределить можно только те земли, которые имеют общие границы.
    2. Без обременений. Если земля имеет обременения или находится под арестом, она не может быть перераспределена до тех пор, пока санкции не будут сняты. Например, не получится перераспределить участки, если один из них – в ипотеке. В этом случае можно получить согласие банка. Если кредитная организация не согласовала процедуру, значит сделать ее можно только после того, как ипотека будет полностью погашена.
    3. Внесенные в Кадастр. Участки должны быть зарегистрированы, данные о них внесены в ЕГРН.
    4. В одном административном округе. Невозможно провести перераспределение земель, которые находятся в двух соседних административных округах. Любые действия по изменению площади ЗУ не должны изменять границы муниципалитетов.
    5. Одинаковая категория и вид разрешенного использования. Например, если смежные земельные участки имеют разные категории, перераспределить их не получится.
    6. Чаще всего перераспределению подлежат земли со сложной конфигурацией. Такая конфигурация может ограничивать возможности использования земли. В этом случае собственники по взаимному согласию могут пересмотреть границы.

    Преимуществом перераспределения в этом случае будет простота проведения процедуры. Дело в том, что изменить конфигурацию земли можно и другим путем. В этом случае смежные ЗУ сначала объединяют в один, а затем проводят процедуру разделения. По сути, это две разные процедуры. А значит придется два раза делать межевание. Такой подход увеличивает финансовую нагрузку, требует много времени. Перераспределить земли можно быстрее и дешевле.

    Когда перераспределение невозможно

    Закон защищает права собственников. Поэтому даже если смежные участки соответствуют всем требованиям, не всегда можно их перераспределить. Невозможно провести эту процедуру в следующих случаях:

    • После изменения границ в большую или меньшую сторону изменяется площадь участков.
    • После перераспределения к одному из участков будет затруднен или невозможен проезд.
    • Перераспределение приведет к наложению границ соседних ЗУ.
    • На одном из земельных участков есть ОКСы, которые принадлежат муниципалитету.
    • Заявитель предоставил неполный пакет документов или в них были обнаружены ошибки.

    Основания для отказа регламентированы законом. Если вы считаете, что местные власти отказывают вам незаконно, можно обратиться в суд. В некоторых случаях, чтобы получить постановление, достаточно устранить причины, которые привели к отказу.

    Для того чтобы избежать возможного отказа, проконсультируйтесь у специалиста компании «Геомер групп». Записаться можно по телефону ☎ +7 (495) 481-49-21.

    Соглашение

    Если никаких юридических препятствий для перераспределения участка нет, собственники могут заключить соглашение. Этот документ будет основанием для проведения процедуры. Соглашение можно составить в простой письменной форме. В нем обязательно указывают:

    1. Сведения о владельцах ЗУ, заключивших это соглашение. Для собственников физических лиц нужно указать паспортные данные и адрес. Если землей владеет компания, в соглашении указывают ее реквизиты.
    2. Характеристика перераспределяемых участков.
    3. Причины, по которым проводят перераспределение. Основания, на которых можно перераспределить земли, указаны в законе. В соглашении нужно обязательно зафиксировать причину, по которой вы решили провести процедуру.

    Соглашение выполняет несколько задач:

    • Основание для проведения межевания земли.
    • Основание для внесения изменений в реестр.
    • Защита прав собственника в случае, если возникают межевые споры с соседями.

    Порядок проведения: этапы работ

    Так как перераспределить можно не все земли, сначала нужно получить разрешение от местной администрации. Для этого нужно подать заявление, приложить к нему составленное соглашение собственников и документы.

    Заявление должен подавать собственник. Он может действовать через представителя, но в этом случае должна быть оформлена нотариальная доверенность.

    Заявление рассматривают в течение месяца. Специалисты проверят, нет ли препятствий к проведению процедуры. Если никаких законных причин для отказа нет, выносят Постановление о перераспределении земель.

    После этого нужно заключить сделать межевание и установить новые границы. Заказать проведение межевания можно в компании «Геомер групп».

    Вы заключаете с геодезической компанией договор. На его основании кадастровый инженер и геодезист приедут на объект. Кадастровый инженер проводит съемку, устанавливает границы. После этого подготовливается межевой план.

    Собственники перераспределяемых участков подают заявление в Росреестр. Земельные участки в их старых границах перестают юридически существовать. Новые ЗУ на основании межевого плана будут поставлены на кадастровый учет. Одновременно с постановкой на кадастр, регистрируют права собственности. Для регистрации нужно оплатить государственную пошлину. Ее платят все участники сделки.

    Срок регистрации составляет 7 дней. За это время специалисты Росреестра:

    • Формируют протокол, в котором указано, что образованы новые ЗУ.
    • Каждый из новых участков получает свой кадастровый номер.
    • В ЕГРН вносят изменения – участки в старых границах снимают с кадастрового учета. Сведения о новых ЗУ вносят в реестр.
    • В ЕГРН вносят данные о собственниках земли.

    После этого вы получаете на руки выписку из ЕГРН. Она будет доказательством того, что на землю зарегистрировано право собственности.

    Документы

    Прежде чем начинать процедуру перераспределения, рекомендуем подготовить все необходимые документы. Это поможет избежать затягивания процедуры, так как Росреестр может отказать, если предоставлена не полная документация или в ней есть неточности, ошибки.

    Чтобы избежать таких ситуаций, приходите на консультацию к нашему эксперту. Мы поможем подготовить вам полный пакет документов, проведем межевание. Помощь опытного кадастрового инженера поможет вам быстро перераспределить земли. Для записи на консультацию звоните по телефону +7 (495) 481-49-21.

    В стандартный пакет документов входят:

    • Документы, удостоверяющие личность владельцев ЗУ.
    • Правоустанавливающие документы.
    • Соглашение собственников о перераспределении.
    • Межевые планы исходных участков.

    Так как каждый случай индивидуален, специалисты Росреестра могут запросить дополнительные документы.

    Какие нюансы нужно учесть

    Важно. Если вы решили перераспределить ваши участки, обязательно скажите кадастровому инженеру с какой целью проводится межевание. Опытный специалист подскажет вам, существует ли риск отказа.

    Основная причина для отказа – новые участки не соответствуют требованиям законодательства. Например, для земель разных категорий установлены минимальные размеры площади. Если после перераспределения площадь одного из участков станет меньше, чем установленные законом нормы, в регистрации откажут.

    В этом случае можно попробовать сделать новое межевание с учетом норм. Но это приведет к дополнительным затратам. Когда при заключении договора с геодезической компанией вы сразу указываете цель работ, риск, что при межевании будут нарушены какие-то нормы, отсутствует. Если перераспределить земли без такого нарушения невозможно, специалист вам сразу об этом скажет.

    Нужно учитывать и особенности регламента процедуры:

    • Если земля находится на территории сельского поселения, решение о возможности перераспределения принимают местные органы самоуправления.
    • Обращаться за постановлением нужно в администрацию того округа, к которому принадлежат участки.
    • После того, как ЗУ в новых границах будут поставлены на учет, на них регистрируют право собственности.

    Ст. 11.7 определяет регламент перераспределения для участков, если ими владеют частные лица или компании. Как правило, муниципалитет не участвует в этой процедуре. Закон отдельно устанавливает ситуации, когда в сделке участвуют и местные власти:

    • Выделение ЗУ для строительства. Процедуру регламентирует ст. 49 Земельного кодекса.
    • Развитие территории. Процедура описана в Градостроительном кодексе. В этом случае участниками процедуры по перераспределению могут быть как физические и юридические лица, так и местные власти.
    • Облагораживание территорий. В этом случае перераспределяют участки, которые находятся в собственности муниципалитета.

    Соглашение о перераспределении должно быть подписано всеми собственниками участков. Изменить границы самовольно невозможно даже в том случае, если рядом с вашим ЗУ находится заброшенная земля. Такие участки тоже имеют собственников.

    Чтобы провести перераспределение, вам потребуется связаться с владельцем соседнего участка и заключить соглашение. Чтобы узнать, кто владеет соседним ЗУ, можно получить выписку из ЕГРН. Это можно сделать прямо на сайте Росреестра. Вы получите выписку на адрес электронной почты в течение нескольких минут.

    Трудности формирования земельных участков на застраиваемых территориях

    Напомню, что изменения в ЗК РФ в 2015 году постарались исключить разницу в процедурах предоставления участков под цели строительства и под иные, не связанные со строительством цели. Помимо этого законодатель попытался увязать между собой градостроительное регулирование и земельное законодательство, чтобы участки формировались и предоставлялись не хаотично, а это соответствовало документации территориального планирования, что должно было обеспечить упорядоченное развитие соответствующих территорий в рамках утвержденных ППТиПМ (проектов планировки территории и проектов межевания).

    Процедура предоставления земельных участков без проведения торгов регламентирована ст. 39.14 ЗК РФ. При этом предусмотрено два способа формирования участков для целей предоставления с предварительным согласованием места размещения:

    а) на основании проекта межевания территории;

    б) на основании схемы расположения участка ( но ТОЛЬКО если отсутствует утвержденный проект межевания территории).

    Если нет ППТи ПМ, то использование “схемы размещения” особых вопросов, кроме суъективности подхода уполномоченного органа, не вызывает, однако в большинстве крупных городов чиновники последовательно заставляют разрабатывать ППТи ПМ на кварталы и все больше территорий оказываются с ними.

    В соответствии с п.1 ст.43 ГрК РФ проекты межевания территорий содержат границы уже застроенных территорий и границы участков, которые подлежат формированию для целей строительства. При этом эта статья не предполагает выделения в составе проектов межевания территорий незастроенных земельных участков, подлежащих предоставлению не для целей строительства.

    Таким образом, выявляем проблему 1 – в пределах территорий, где разработаны проекты межевания, невозможно сформировать участки для их последующего предоставления для целей, не связанных со строительством. Т.е. участок либо уже застроен, либо подлежит застройке либо не оборотоспособен (не может быть сформирован), что делает для государства бессмысленным существование таких территорий с точки зрения возможности сдачи в аренду и получения доходов от использования гос.земель.

    Стоит также назвать проблему 2 – по завершении строительства уполномоченный орган не может пересмотреть площадь сформированного участка, так как он из статуса “застраиваемого” переходит в статус “застроенного” и считается сформированным. Переформирование такого участка иначе как путем корректировки проекта межевания с соблюдением всех процедур и несением бюджетом соответствующих затрат формально не возможно. Далеко идущим последствием этого вывода является то, что широко применяемый судебной практикой критерий “соразмерности” участка при реализации права на его выкуп собственником не имеет никакого права на существование, даже в случаях явных злоупотреблений (например, я построил склад 10 кв.м на участке 10 га, сформированном в ППТиПМ для складов – мой участок застроен, сформирован, его границы утверждены и возможен выкуп участка целиком).

    Проблема 3 связана с необходимостью делить указанные на ППТиПМ участки на более мелкие. Например, был выделен участок под строительство, он указан единым контуром на ППТиПМ, а по итогам строительства была построено 3 отдельных здания, которые либо на основании инвестиционных договоров либо на основании последующей продажи стали собственностью трех разных лиц (не принципиально).

    С учетом того, что участок, очевидно, делим, то у них не может быть предоставления им единого участка в аренду (например, аренда с множественностью лиц на стороне арендатора). Выкуп по совместному заявлению в общую долевую собственность и последующий раздел уже участка в собственности (ЗК РФ в отношении такого раздела не требует соответствия ППТиПМ) возможен, но предположим, что нецелесообразен, поэтому ограничимся только анализом ситуации с арендой.

    В ситуации с тремя зданиями и желанием собственников сформировать самостоятельные земельные участки под ними иного способа как корректировка ППТиПМ действующее регулирование ЗК РФ вроде как не допускает. Теоретически можно пойти путем отмены утвержденного ППТиПМ (участок застроен и его регулирующая цель во многом достигнута) и возвратом к свободе “схемы размещения участка”, но такое даже в теории возможно только, когда в квартале больше нет других строек. Навскидку корректировка ППТиПМ занимает не менее 6 месяцев. В тоже время п.6 ст.39.20 ЗК РФ устанавливает, что уполномоченный орган обязан направить договор аренды в течение 30 дней с момента получения заявления собственника о желании заключить договор аренды. Очевидно, сроки никак не соотносятся и формальное применение этих норм должно неизбежно влечь нарушение сроков, а, следовательно, и прав собственника здания в связи с отсутствием надлежащего оформления прав на землю.

    Стоит отметить, что судебная практика, не сильно вникая в характер произошедших изменений в ЗК РФ, продолжает клепать решения по старому регулированию, применяет новые нормы выборочно и по случаю (когда подходит по смыслу). Правоприменительная практика гос.органов тоже впечатляет – с учетом того, что разработка или корректировка ППТиПМ достаточно затратное мероприятие и формально по ГрК РФ отнесено к обязанностям государственных органов, уже давно и уверенно предусмотренное тем же ГрК РФ правило о том, что заинтересованное лицо может за свой счет разработать ППТиПМ на основании предоставленного ему разрешения уполномоченного органа, рассматривается не как “право” такого лица, а как его “обязанность”. Опять же с учетом того, что термин ППТиПМ встречается именно в градостроительном законодательстве и применятся для застраиваемых участков, можно теориетически понять застройщиков, которые соглашаются разработать и ППТиПМ лишь бы сдвинуть проект, но применительно к участкам, не связанным со строительством, затраты на корректировку ППТиПМ абсолютно не оправданы ни для государства ни для частного собственника объекта недвижимости.

    Представляется, что текущее регулирование вопроса формирование участков при наличии ППТиПМ применительно для участков, не связанных со строительством и при этом незастроенных, это путь в никуда, так как внесение в ППТиПМ сведений о таких участках бессмысленно. Если я хочу получить рядом сос своим бизнес-центром прилегающий участок в аренду для дополнительного паркинга, то отражение этих сведений на ППТиПМ не нужно и несоразмрно трудозатратно, однако в текущем регулировании будет обязательным.

Ссылка на основную публикацию