Собрание ЖСК – это что такое, нюансы общего собрания членов дома

Общее собрание членов ЖСК: как проводить, чем отличается от собрания собственников, можно ли проводить собрания членов ЖСК в очно-заочной форме

Некоторые наши клиенты проводят собрания членов ЖСК, так как именно эта форма управления действует в их доме. При подготовке документов часто возникают вопросы, на которые мы постарались ответить в этой статье.

Чем отличается собрание собственников от собрания членов ЖСК?

1. У собраний разная компетенция, то есть они могут решать разные вопросы. Вопросы, которые перечислены в ст. 44 Жилищного кодекса РФ, могут решать только собственники, например, это вопросы по капитальному ремонту. Если решения по этому вопросу примет собрание членов кооператива, то такие решения могут быть признаны недействительными. Компетенция собрания членов ЖСК устанавливается уставом кооператива, это могут быть вопросы выбора правления, ревизионной комиссии, утверждения сметы доходов и расходов, утверждение отчетов и т.д.

2. На собраниях действует разный порядок подсчета голосов. Голоса членов кооператива считаются по количеству людей, а голоса на собрании собственников зависят от площади принадлежащих им помещений. Поэтому участие одних и тех же лиц в собраниях будет давать различное количество голосов, которое будет зависеть от вида собрания – собственников или членов кооператива.

3. Различается сама процедура проведения собраний. Проведение собраний собственников регламентировано ст. 44-48 Жилищного кодекса РФ, Приказом Минстроя РФ №44/пр 2022 г.

Про собрания членов кооператива в Жилищном кодексе РФ есть только одна статья – 117, остальное должно регулироваться уставом кооператива. Часто там предусмотрен усложненный порядок его проведения. Например, если собрание собственников может созвать любой собственник, то в уставе кооператива может быть прописано, что собрание членов ЖСК созывается по инициативе не менее чем 30% членов кооператива.

Обращаем внимание, что кодексом не предусмотрено такой формы собрания как «общее собрание собственников ЖСК»! Не смешивайте 2 вида собрания в одно, чтобы не было сложностей в отстаивании принятых решений в суде.

Какие вопросы возникают при проведении собраний членов ЖСК?

Сложность в том, что Жилищный кодекс РФ очень скромно описывает порядок проведения собраний членов кооператива, оставляя эту регламентацию для устава ЖСК. Однако во многих домах уставы кооперативов не менялись по 30-50 лет. Они безнадежно отстали от терминологии Жилищного кодекса РФ, в чём-то ему противоречат, иногда предусматривают только очную форму собрания, которую провести в современных условиях весьма проблематично. Но чтобы привести устав в соответствие действующему законодательству, нужно как-то провести общее собрание членов ЖСК, и получается замкнутый круг.

Важный вопрос – распространяются ли положения статей 44-48 Жилищного кодекса РФ (про общие собрания собственников помещений) на собрания членов кооператива в части, не противоречащей ст. 117 Жилищного кодекса РФ (про собрания членов ЖСК)?

Если ответ положительный, то в кооперативе можно провести собрание его членов в очно-заочной форме, удобной и наиболее распространенной.

Суды в своей практике чаще применяют нормы про общие собрания собственников к собраниям членам ЖСК:

1. Апелляционное определение Московского городского суда от 18.02.2022 по делу N 33-6961/2019.

Лица, оспаривающие решение собрания членов ЖСК, указывали, что собрание проводилось в форме очно-заочного голосования, что противоречит положениям устава ЖСК, не предусматривающего смешанной очно-заочной формы голосования, а потому в силу положений пп. 3 п. 1 ст. 181.4 ГК РФ свидетельствует о незаконности проведения собрания в такой форме.

Однако суд с такими доводами не согласился, отказался признать решение собрания недействительным и отметил, что Жилищный кодекс РФ и глава 9.1 Гражданского кодекса РФ не содержит запрета на проведение общего собрания в подобной форме. При этом само по себе отсутствие в Уставе ЖСК прямого указания на возможность проведения голосования в такой форме не свидетельствует о его несоответствии закону.

2. Апелляционное определение Московского городского суда от 20.03.2022 по делу N 33-11513/2019.

Истцы также считали процедуру проведения собрания членов ЖСК нарушенной. Суд изучил соответствие протокола общим нормам о проведении собрании собственников (ст. 48 Жилищного кодекса РФ), а также требованиям Минстроя РФ к оформлению протокола, и пришел к выводу о том, что протокол составлен согласно положениям этих нормативно-правовых актов.

3. Апелляционное определение Московского городского суда от 10.05.2018 по делу N 33-15849/2018.

Аналогичным образом не приняты во внимание доводы истцов о нарушениях при проведении собрания членов ЖСК в очно-заочной форме. Суд выяснил, что уведомления о собрании были вывешены на стендах, находящихся в подъездах дома, члены ЖСК оповещались о собрании в ходе поквартирного обхода, голосование проводилось по вопросам соответствующим повестке, указанной при проведении внеочередного собрания, кворум его созыва имелся, нарушений при подсчете голосов не выявлено.

Нарушений, влекущих недействительность решений общего собрания членов кооператива, суд не установил.

4. Определение Московского городского суда от 04.12.2017 N 4г-15204/2017.

Суд при рассмотрении дела принял во внимание, что действующая на дату проведения собрания редакция устава ЖСК не соответствует Жилищному кодексу РФ в части форм проведения собраний, а также вопросов, которые могут быть разрешены при применении указанных в уставе форм. В уставе не было очно-заочной формы собрания, однако суд посчитал правильным руководствоваться общими положениями Жилищного кодекса РФ про собрания, предусматривающими среди прочих и очно-заочную форму.

Суд проверил содержание бюллетеня на соответствие требованиям ч. 5.1. ст. 48 ЖК РФ, отметил, что при проведении очной части собрания очно-заочной формы голосования члены кооператива регистрировались в журнале (листе) регистрации, решение внеочередного общего собрания членов кооператива оформлено протоколом, что соответствует ч. 4 ст. 117 Жилищного кодекса РФ и самому уставу.

Суд отметил, что порядок созыва и проведения собрания членов ЖСК не противоречит Жилищному кодексу РФ, оспариваемые решения приняты по вопросам, отнесенным к компетенции общего собрания членов, и отказал в признании их недействительными.

Имеется противоположное решение, которое вынесено тем же судом, отчего оно кажется еще более странным:

Апелляционное определение Московского городского суда от 26.03.2018 по делу N 33-11818/2018.

Суд решил, что очно-заочная форма собрания членов ЖСК не предусмотрена Жилищным кодексом, так как в ст. 117 кодекса про участников такого собрания написано слово «присутствующие», поэтому можно проводить собрания только в очных формах.

В этом деле были признаны недействительными собрания членов ЖСК, проведенного в форме очно-заочного голосования.

В судебном решении указано, что общие положения главы 9-1 ГК РФ «Решения собраний», в соответствии с п. 1 ст. 181 – ГК РФ, подлежат применению к спорным отношениям в случае, если законом или в установленном им порядке не предусмотрено иное. При этом отношения по созыву и порядку проведения общих собраний членов жилищного кооператива регулируются ч. 1 ст. 116, ч. 1 ст. 117 Жилищного кодекса РФ и Уставом кооператива. Поэтому вопросы о соблюдении установленного законом порядка созыва и проведения общих собраний членов ЖСК должны разрешаться судом исходя из содержания норм этих статей, а также положений Устава (в той части, в которой положения Устава не противоречат нормам кодекса).

«Согласно ч. 1 ст. 117 ЖК РФ, общее собрание членов ЖСК проводится в очной форме. На это указывает то, что в силу приведенной нормы кворум общего собрания членов жилищного кооператива определяется по количеству присутствующих на общем собрании членов кооператива, а принятие решения определяется исходя из количества проголосовавших за принятие решения членов кооператива из числа лиц, присутствующих на собрании.

В отличие от установленного законом порядка проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 47 ЖК РФ) и от порядка проведения общего собрания членов ТСЖ (п. 6 ст. 146 ЖК РФ) в ст. 117 ЖК РФ, регулирующей порядок проведения общего собрания членов ЖСК, не предусмотрена возможность проведения общего собрания членов жилищного кооператива в заочной форме (в форме заочного голосования)».

В силу положений ч. 1 ст. 113 Жилищного кодекса РФ, порядок принятия решений органами управления кооператива устанавливается Уставом жилищного кооператива. Из устава кооператива суд также усмотрел, что проведение общего собрания членов кооператива осуществляется только в форме совместного присутствия, так как «Уставом определено лицо, которое ведет собрание; определено, что правомочность собрания определяется количеством присутствующих на собрания членов ЖСК; определено, что последствием отсутствия необходимого числа членов кооператива на собрании кворума является созыв нового собрания; определено, что решения принимаются голосами членов кооператива, присутствующих на собрании. Следовательно, Уставом также установлено, что такой орган управления как общее собрание членов кооператива вправе принимать решения только на собраниях, проводимых в форме совместного присутствия».

Понять логику этого решения еще труднее, чем провести собрание в очной форме в кооперативе, членами которого являются, например, 300 человек.

На всякий случай отметим, что Минстрой РФ в своих требованиях к протоколу собраний собственников под словом «присутствующие» понимает любых участников собрания независимо от формы его проведения, что следует из подп. «в» п. 12 Требований.

Еще занимательнее практика судов, которые ставят положения устава кооператива выше того, что прямо регламентировано в Жилищном кодексе РФ. Применительно к общим собраниям членов ЖСК – это требования к кворуму собраний.

Согласно общему правилу, предусмотренному в ч. 1 ст. 117 Жилищного кодекса РФ, общее собрание членов жилищного кооператива имеет кворум, если на нем присутствует более 50% членов ЖСК. А вот как на это правило смотрят суды (примеры ниже могут пригодиться при оспаривании решений общих собраний членов кооператива):

1. Апелляционное определение Московского городского суда от 10.07.2018 по делу N 33-30192/2018.

В уставе кооператива предусматривалось, что общее собрание членов ЖСК признается правомочным при участии в нем не менее 2/3 общего числа членов кооператива. Инициаторы при проведении собрания руководствовались Жилищным кодексом РФ и определяли кворум из расчета присутствия более 50% членов ЖСК.

Суд указал, что устав кооператива не изменялся, с учетом его положений кворум должен определяться как 2/3 от общего количества голосов.

2. Апелляционное определение Московского городского суда от 22.09.2017 N 33-35908/2017.

Как и в предыдущем случае, уставом предусматривалось, что собрание правомочно, если на нем присутствует члены кооператива, обладающие более 2/3 голосов от общего числа его членов.

В собрании приняло участие 57 процентов членов кооператива, на основании чего суд пришел к выводу об отсутствии кворума, необходимого для признания собрания правомочным.

Если в Вашем доме кооператив, будьте внимательны при проведении собраний:

– проверяйте компетенцию собрания, может ли оно решать те вопросы, которые выносятся на голосование,

– при проведении собраний членов ЖСК обязательно изучите устав кооператива и постарайтесь следовать установленной в нём процедуре проведения собрания, обращая особое внимания на порядок созыва (инициирования и уведомления), необходимое количество голосов.

– если устав сильно устарел, утвердите на собрании его новую редакцию.

Об особенностях проведения общих собраний членов ТСЖ и ЖК

В многоквартирных домах, где созданы ТСЖ или жилищный кооператив, наравне с общими собраниями собственников проводятся общие собрания членов товарищества или кооператива. Читайте первую статью из цикла о правилах и нюансах проведения ОСЧ товарищества собственников и жилищного кооператива.

В ЖК РФ нет подробного описания проведения ОСЧ

Согласно ч. 2 ст. 161 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме могут выбрать для управления им управляющую организацию, а также создать товарищество собственников или жилищный кооператив.

В домах, где есть ТСЖ или ЖК, помимо общего собрания собственников проводятся общие собрания членов ТСЖ/ЖК. На ОСЧ решаются вопросы функционирования этих объединений. При этом общее собрание членов товарищества или кооператива не имеет права решать вопросы, которые отнесены к компетенции ОСС.

Общие собрания в многоквартирных домах регулируются:

ст. ст. 44 – 46 ЖК РФ – общие собрания собственников помещений;
ст. ст. 145 – 146 ЖК РФ и Уставом – собрание членов ТСЖ/ТСН;
ст. ст. 116 – 117 ЖК РФ и Уставом – общее собрание членов ЖК/ЖСК.

В ОСЧ участвуют только члены ТСЖ или ЖК

В ЖК РФ подробно прописано, как проводится общее собрание членов ТСЖ, а вот проведение ОСЧ кооперативов часто вызывает немало вопросов. Порядок проведения ОСЧ товарищества во многом схож с порядком проведения ОСС (ч. 1.1 ст. 146 ЖК РФ). Общее собрание членов жилищных кооперативов проводится в соответствии с ст. 117 ЖК РФ и Уставом.

В ОСС принимают участие все собственники помещений в МКД и дольщики, независимо от возраста. Для общих собраний членов установлено ограничение. В ТСЖ/ТСН может вступить только владелец помещения, достигший 18 лет (определение Конституционного суда РФ от 22.01.2014 № 17-О). В жилищный кооператив вступают только с 16 лет по решению общего собрания членов кооператива (ч. 2 ст. 26 ГК РФ).

Члены кооперативов и товариществ собственников имеют право направить на ОСЧ своего представителя, оформив доверенность по общим правилам согласно ч. 2 ст. 48 ЖК РФ и ч.ч. 3, 4 ст. 185.1 ГК РФ. Доверенность может быть нотариально заверенной либо удостоверенной по месту работы, месту учёбы члена ТСЖ/ЖК, по месту его лечения в стационаре.

В ЖК РФ нет перечня форм проведения общих собраний членов

Согласно ст. 44.1 ЖК РФ, общее собрание собственников в многоквартирном доме проводится в трёх формах: очной, заочной и очно-заочной. Отдельной статьи с перечислением форм проведения ОСЧ жилищного кооператива Жилищным кодексом РФ не предусмотрено.

В силу формулировкич. 3 ст. 146 ЖК РФ о том, что ОСЧ товарищества состоялось, если на нём присутствовал кворум, можно говорить об очной форме проведения такого собрания. Право ТСЖ провести собрание своих членов в заочной форме закреплено в ч. 6 ст. 146 ЖК РФ.

Об очно-заочной форме проведения общих собрания членов товарищества собственников в ст. 146 ЖК РФ не упоминается, но поскольку, согласно ч. 1.1 этой статьи, к собраниям членов товарищества применимы те же требования, что и к ОСС, считается, что ОСЧ также можно проводить в очно-заочной форме. Такую возможность лучше закрепить в Уставе ТСЖ.

В ст. 117 ЖК РФ, которая регламентирует проведения ОСЧ жилищного кооператива, нет упоминаний о формах проведения такого собрания. Поскольку ЖК обычно действует по аналогии с товариществом собственников, то ОСЧ кооператива также проводится в очной, заочной, очно-заочной форме.

Список инициаторов ОСЧ фиксируется в Уставе товарищества или кооператива

Если формы проведения собраний членов ТСЖ/ЖК совпадают с формами проведения общих собраний собственников помещений в доме, то вопрос с инициатором таких собраний решается по-другому.

ОСС может инициировать любой собственник или управляющая таким домом организация по собственной инициативе или в случае, если поступит заявление об этом от собственников, обладающих 10% голосов от общего числа голосов в доме (ч.ч. 4, 6, 7 ст. 45 ЖК РФ).

Общее собрание членов жилищного кооператива созывается в порядке, установленном Уставом (ч. 1 ст. 116 ЖК РФ). Соответственно, в Уставе может быть утверждён список инициаторов ОСЧ: лиц или групп лиц, которые могут созвать такое собрание. Это могут быть правление кооператива, председатель правления, группы членов кооператива.

В соответствии с ч. 8 ст. 148 ЖК РФ, созыв и проведение собрания членов ТСЖ относится к обязанностям правления товарищества собственников. Но так же, как и в случае с жилищными кооперативами, ТСЖ может прописать в Уставе перечень инициаторов собрания. Однако это не значит, что другие члены ТСЖ, не упомянутые в Уставе, не могут инициировать ОСЧ,

Способы и сроки уведомления о проведении ОСЧ обычно аналогичны требованиям к ОСС

Инициатор общего собрания членов ТСЖ, как и инициатор общего собрания собственников, направляет каждому члену товарищества заказным письмом или вручает лично под расписку уведомление о проведении общего собрания членов.

Иные способы можно использовать в случае, если они утверждены ранее на ОСЧ или предусмотрены Уставом (ч. 1 ст. 146 ЖК РФ). Уведомить участников собрания нужно не позднее, чем за 10 дней до дня проведения ОСЧ.

Порядок и срок уведомления членов жилищного кооператива о проведении общего собрания в ЖК РФ не прописаны. Чаще всего кооперативы действуют по той же схеме, что и ТСЖ, пользуются теми же способами информирования участников ОСЧ. Также порядок и срок уведомления прописываются в Уставе ЖК.

Кворум и подсчёт голосов зависит от количества членов ТСЖ/ЖК

В отличие от кворума на ОСС, где он зависит от количества голосов всех собственников и дольщиков в доме, кворум при проведении общих собраний членов ТСЖ или ЖК зависит от количества собственников, в них входящих, и площади принадлежащих им помещений.

Общее собрание ТСЖ признаётся состоявшимся, если в нём приняли участие его члены, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов членов товарищества (ч. 3 ст. 146 ЖК РФ). Кворумом для ОСЧ жилищного кооператива считается присутствие на собрании более 50% его членов (ч. 1 ст. 117 ЖК РФ).

Подход к подсчёту результатов голосования на общих собраниях ТСЖ и жилищных кооперативов будет различаться:

на общем собрании членов товарищества собственников голоса подсчитываются так же, как при проведении ОСС – в зависимости от площади помещения, находящегося в собственности у члена ТСЖ;
на общем собрании членов жилищного кооператива в основу подсчёта ложится количество человек, проголосовавших «за», «против» или «воздержался», по отношению к общему количеству членов кооператива, присутствующих на собрании.

Решение на общем собрании членов считается принятым, если:

1. «За» отдано не менее 2/3 голосов от общего числа голосов членов ТСЖ по вопросам, изложенным в п.п. 2, 6, 7 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ, а по остальным вопросам – большинство от общего числа голосов присутствующих на собрании членов товарищества (ч. 4 ст. 146 ЖК РФ).

2. «За» проголосовали более половины от присутствовавших на собрании членов ЖК, кроме вопросов, внесённых в Устав кооператива, по которым должны положительно проголосовать более ¾ от числа присутствовавших на собрании членов ЖК (ч. 1 ст. 117 ЖК РФ).

К сведению ТСЖ и жилищных кооперативов

ТСЖ и жилищные кооперативы, созданные в многоквартирных домах, не должны путать общие собрания собственников и общие собрания членов товарищества или кооператива. Наиболее полно в ЖК РФ урегулированы вопросы проведения ОСС. Общие собрания членов жилищных кооперативов практически не детализированы и порядок их проведения должен быть утверждён в Уставе ЖК, в том числе:

каким образом и в какие сроки инициатор информирует членов кооператива о предстоящем собрании;
в какой форме могут проводиться общие собрания членов жилищного кооператива;
по каким вопросам ОСЧ голосует большинством, а по каким – ¾ от числа участников.

Общие собрания членов ТСЖ во многом схожи с общими собрания собственников, однако:

в них участвуют только члены товарищества;
инициатором выступает правление ТСЖ или иное лицо, в том числе не прописанное в Уставе;
при подсчёте кворума и голосов учитывается общая площадь помещений, находящихся в собственности у членов ТСЖ, а не всех жителей дома.

Нюансы проведения общего собрания ЖСК: что это такое и зачем оно нужно?

Если вашим домом управляет такая организация как ЖСК, то несмотря на наличие председателя, членов правления и других лиц, которые осуществляют свою деятельность в данной организации, самым большим рядом полномочий обладает собрание ЖСК.

Что это за орган, какие права ему присущи, а главное, какие основные нюансы работы ЖСК присутствуют в данном вопросе, мы рассмотрим в этой статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !

Общее собрание ЖСК — что это такое и для чего необходимо?

Общее собрание ЖСК — это собрания, на которых присутствуют все собственники жилья в многоквартирном доме, необходимые в первую очередь для того, чтобы осуществлять процедуру голосования, то есть выбор, а также принимать важнейшие решения.

Кроме того, необходимость проводить собрания прописана нигде иначе, как в законе.

Также эта обязанность должна быть обозначена его уставе ЖСК, а также в договоре, который данная организация заключает с собственниками жилья.

Ко второму условию относится необходимость разделить ответственность за принятые решения. Если председатель ЖСК, или иной другой его член единолично примет какое-либо важное решение, получается, что вся ответственность за осуществление работы ляжет на его плечи.

Несмотря на то, что важность собрания правления ЖСК мы обозначали лишь общими словами, не вдаваясь в подробности, наверняка вы успели уловить все важные моменты, которые относятся к проведению подобного действия. Однако, для того, чтобы проводить собрания необходимо знать о том, какой регламент имеется для осуществления подобных мероприятий. В этих правилах мы поговорим в пунктах ниже.

С какой периодичностью должно собираться?

В идеале, собрания должны проводиться стабильно раз в году. Данное мероприятие называют общегодовым отчетом, где члены правления и председатель отчитаются перед собственниками об осуществленных работах, а также о потраченных средствах. Также в рамках данного собрания обсуждаются планы на будущее.

Однако ежегодное мероприятие по всеобщему сбору собрание далеко не единственные сборы, где жильцы могут встретиться с членами правления и председателем. Дело в том, что любое крупное действие, такое как капитальный ремонт, возведение постройки, починка крыши и так далее должна обсуждаться с собственниками, а это значит, что вы обязаны принимать участие в голосовании за то или иное решение.

Также помните о том, что сотрудники управляющей организации могут отчитываться перед вами и ежеквартально.

Перед крупными ремонтными работами, вам также необходимо побывать на собрании, при этом, высказать свое мнение по поводу предстоящих работ.

Собрание может быть осуществлено в результате других оснований, которые определяются индивидуальным порядком.

Как уведомляют о предстоящем проведении?

Поговорим о том, как именно должны оповестить собственников жилья о том, что в ближайшем будущем будет проводиться мероприятие по всеобщему сбору . Существует несколько способов, которые допустимы в этой ситуации.

В первую очередь, это поквартирный обход, который позволяет вам получить лично приглашение на мероприятие. Поквартирный обход могут осуществлять как члены компании, которые являются инициаторами проведения общего собрания ЖСК, так и инициативная группа жильцов.
Второй вариант осуществления приглашения собственников недвижимости в доме – это приглашение посредством печатных листовок, которые направлены в почтовые ящики.

Ниже представлен заполненный образец документа:

Вы можете позвонить собственникам, если их контакты имеются в вашей управляющей конторе.

Общее собрание членов ЖСК: кто туда входит?

Собрание ЖСК состоит из нескольких групп.

В первую очередь, на нём должен присутствовать председатель, который возглавляет саму организацию.

Кроме того, участвовать в собрании должны члены правления.

Необходимо участие секретаря, который будет вести протокол собрания собственников.

Ну и конечно же, сами собственники, которые являются основной массой присутствующих. Также, возможно присутствие иных, третьих лиц, в зависимости от тематики проводимого мероприятия.

Обязательно ли присутствие?

Многие жильцы, получив приглашение на мероприятие по всеобщему сбору недоумевают, обязательно ли им нужно являться на подобное собрание, или же их отсутствие не станет серьезным нарушением.

На самом деле, никто не имеет права обязывать вас в обязательном порядке являться на собрании. Однако, в ваших интересах оказаться на данном мероприятии ввиду того, что у вас появится возможность повлиять на то или иное принятое решение. Поэтому, решать только вам.

Как составляется доверенность и зачем она нужна?

Очень часто случается так, что жилец хочет поучаствовать в собрании, а также внести свой голос на голосование, однако, не сможет это сделать по ряду причин, которые определяются индивидуально. Что же делать в таком случае?

Конечно, можно попросить близкого человека, не являющегося собственником жилья представлять ваши интересы. Однако, уставом ЖСК, а также другими нормативно-правовыми актами установлено, что участвовать в собрании имеет право только непосредственный собственник.

Чтобы жилец мог поучаствовать на собрании членов ЖСК, это значит, что член ЖСК должен оформить для участия в собрании ЖСК доверенность на лицо, которому доверяет, чтобы осуществить его волю. При этом, данная доверенность должна быть заверена у нотариуса. Только в этом случае его голос будет приравнен к голосу собственника.

Как принимаются решения на собрании ЖСК?

Решение общего собрания ЖСК принимается путем осуществления голосования.

Оно может быть как открытым, в форме опроса или поднятия рук, так и закрытым, путем использования бюллетеней.

Выигрывает то решение, которое набрало большинство голосов.

При этом, результаты выборов будет считаться неверными в случае, если на собрании присутствовало меньше половины всех имеющихся собственников. В этой ситуации мероприятие по всеобщему сбору подлежит повторному осуществлению в другую дату.

Как поступить тому, кто не согласен с вынесенным решением?

В ситуации, если вы не согласны с решением, которое было принято на собрании, и хотите его обжаловать, Вы можете воспользоваться одним из предложенных способов.

Например, в случае, если в голосовании принимало участие менее 50 процентов жильцов, то решение будет неверным и незаконным, а если его учтут, то подобное является нарушением статьи 46 ЖК.

Также, вы можете требовать инициацию нового собрания, осуществив работу с инициативной группой.

Если же все вышеуказанные действия невозможны к осуществлению, то вы можете обратиться в районную судебную инстанцию с исковым заявлением, но при этом, вы должны предоставить документ, который свидетельствует о вашей правоте, а также нарушенных правах, например протокол собрания.

Что такое отчетное собрание ЖСК и какие сведения на нем сообщаются?

Многие собственники многоквартирных домов ЖСК не знают о том, что ежегодно должно проводиться отчётное мероприятие по всеобщему сбору. К сожалению, не все ЖСК обременяют себя подобным мероприятиям, а зря.

На отчётном собрании представители ЖСК в виде председателя и членов правления должны отчитаться перед собственниками о проведенных работах, потраченных бюджетных средств, остатке на счете, а также о планах, которые необходимо осуществить.

Как правило, такое отчётное собрание проводится в завершении года, в декабре, когда подводятся все итоги работы за 12 месяцев.

Отчётное мероприятие по всеобщему сбору обязательно, так как позволяет собственникам осознать, какие проблемы существуют, с какими удалось справиться, а также иметь представление о том, чего ждать от ЖСК в следующем году. Отчётное собрание должно проходить в строго установленную дату, о которой жильцов извещают заранее.

Также весь ход отчётного собрания должен быть зафиксирован в протоколе.

Вы можете увидеть пример документа на фото ниже:

Заключение

Если до сих пор вы не знали о том, что мероприятие по всеобщему сбору собственников жилья многоквартирного дома в рамках ЖСК имеет огромные полномочия, но надеемся, что теперь вы поняли, насколько вы ошибались.

Надеемся, что ваши ЖСК всё же выполняет все свои обязательства перед собственниками, и утруждают себя необходимостью осуществлять подобные мероприятия хотя бы изредка.

Полезное видео

Смотрите видео по теме:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

Порядок составления протокола общего собрания ЖСК, цели его формирования и образец документа

ЖСК, или жилищно-строительный кооператив представляет собой объединение граждан для удовлетворения их потребностей в жилье при строительстве дома или управления многоквартирным домом. Важнейшие вопросы относительно деятельности кооператива решаются на собрании его участников, а принятые там решения оформляются в виде официального протокола.

Общее собрание членов ЖСК

Деятельность ЖСК осуществляется с учетом положений его устава, Жилищного и Гражданского кодекса, а также ФЗ-215. Общее собрание членов кооператива является инструментом для координирования важнейших вопросов, связанных с функционированием или строительством многоквартирного дома. Это прописано в ст. 44 Жилищного кодекса.

Данная статья рассказывает о типовых способах решения вопроса, но каждый случай уникальный. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

Москва: +7 (499) 110-33-98 .
Санкт-Петербург: +7 (812) 407-22-74 .
Регионы: +7 (800) 600-36-17 .

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Согласно ст. 117 Жилищного кодекса, собрание участников или пайщиков является высшим органом управления ЖСК. Оно созывается в порядке, который определен уставом общества, если в кооперативе менее 50 участников.

Если численность кооператива превышает 50 человек, то созывается конференция. В конференции принимают участие выбранные представители пайщиков, сроки действия полномочий которых должны быть прописаны во внутренней документации организации.

Участниками собрания ЖСК выступают пайщики или собственники жилых помещений в многоквартирном доме. Собрание может проводиться в различной форме:

Очной, которая предполагает личное присутствие всех участников.
Заочной, при которой раздаются письменные бюллетени для голосования по важнейшим вопросам.
Очно-заочной, при которой совмещаются вышеуказанные варианты. Например, повестка дня обсуждается очно, а голосование по вынесенным вопросам происходит заочно.

Так как в крупных ЖСК достаточно затруднительно созвать всех участников, то чаще всего применяется заочная форма голосования.

Порядок созыва и проведения заседаний собрания участников ЖСК определяются локальными нормативно-правовыми актами кооператива.

Принятые на общем собрании решения являются обязательными для исполнения как его участниками, так и теми, кто не смог присутствовать. Также они обязательны для правления кооператива и ревизионной комиссии.

Когда и как собирается

Собрание участников ЖСК проводится как минимум раз в год. Исходя из положений ст. 45 Жилищного кодекса такие мероприятия рекомендовано проводить во втором квартале ежегодно, но жильцы вправе на общем собрании выбрать иное время. Обычно дата проведения собрания попадает на выходной для удобства всех жителей. Для очной формы собрания выбирается просторное помещение, в котором можно было бы разместить всех желающих.

Желательно, чтобы в заседании приняли участие председатель и члены правления, остальные лица должны присутствовать только в зависимости от тематики проведения собрания (повестки дня). Если кто-то из правления не сможет принять участие в собрании, то он должен направить на него своего полномочного представителя и выписать на его имя доверенность на представление интересов.

По своей форме собрания бывают очередные, которые проводятся ежегодно, а также внеочередные. Согласно ч. 2 ст. 45 ЖК РФ, последние проводятся по мере необходимости.

Право созвать внеочередное собрание может любой участник кооператива. Для этого инициатор обязан подать письменное уведомление о созыве собрания всем участникам кооператива как минимум за 10 дней до этого события (в уставе ЖСК могут быть предусмотрены иные расширенные рамки – например, за 20 дней до собрания).

Стоит отметить, что отсутствие должного уведомления о проведении собрания является основанием для признания его недействительным.

Какие вопросы решаются

Согласно ч. 1 ст.110 Жилищного кодекса, кооперативы граждан своими силами и средствами принимают участие в строительстве, реконструкции и содержании многоквартирного дома.

Компетенция общего собрания кооператива определяется в индивидуальном порядке и должна быть прописана в учредительной документации (уставе ЖСК). При этом перечень решаемых собранием вопросов не может противоречить нормам Жилищного кодекса. Это значит, что устав не вправе ограничить компетенцию общего собрания.

На регулярных собраниях членов ЖСК могут приниматься важнейшие решения:

переизбрание правления кооператива;
назначение членов ревизионной комиссии;
смена застройщика, который занимается строительством дома;
размер или увеличение паевых взносов;
внесение дополнительных целевых взносов;
утверждение кандидатуры новых членов;
исключение участников;
благоустройство территории;
проведение текущего или капитального ремонта;
смена обслуживающей компании и пр.

Собрание может быть посвящено рассмотрению итоговых отчетов от председателя кооператива по результатам работы за год, направлениях расходования взносов участников и пр.

Также правление ЖСК должно согласовывать с участниками решение заключить договор пользования имуществом многоквартирного дома, установки рекламных конструкций и пр.

Все принятые решения должны быть задокументированы посредством протокола собрания ЖСК.

Протокол общего собрания ЖСК: что это такое и для чего он составляется

Протокол ЖСК представляет собой официальный документ, в котором отображаются ключевые моменты собрания, вынесенные на повестку, и результаты голосования по каждому вопросу.

Он выполняет три ключевые функции:

Организация отчетности ЖСК (протоколы публикуются в открытом доступе).
Фиксация решений по каждому вопросу на повестке дня.
Описание хода голосование и фиксация числа голосов.

Также протоколы собрания могут стать весомым аргументом в суде при возникновении спорных ситуаций.

Когда и кем составляется

Протокол собрания ЖСК представляет собой официальный документ в деятельности кооператива. Поэтому его может оформить только ответственное лицо, наделенное полномочиями создания протокола. В данном случае это может быть только секретарь собрания ЖСК, который предварительно избран членами кооператива посредством голосования.

Согласно Приказу №937 Министерства строительства от 2015 года, приказ готовится не позднее, чем через 10 дней после проведения собрания.

Несоблюдение требований к порядку проведения голосования и принятия решения является основанием для аннулирования протокола и проведенного собрания.

Если кворум не состоялся, то этот факт секретарь также указывает в протоколе.

Порядок составления

При подготовке протокола общего собрания можно ориентироваться на готовые шаблоны либо подготовить свой образец с опорой на законодательные требования.

В протоколе общего собрания необходимо прописать следующие аспекты:

Наименование документа (Протокол общего собрания) и его номер.
Место проведения собрания.
Дата и время проведения собрания.
Наименование ЖСК.
Адрес дома и регистрационные данные кооператива.
Повестка дня и результаты голосования по каждому из вынесенных на нее вопросов (если на повестку вынесено несколько тем, то желательно отобразить это в виде списка с нумерацией).
Вынесенное решение по результатам подсчета голосов.
Подпись председателя и секретаря с указанием их ФИО.
Дата подготовки протокола (как отмечалось – не позже, чем 10 дней после проведения собрания).
Общее число участников, которые наделены правом на участие в собрании.
Общее количество присутствующих на встрече.
Место хранения протокола.

Согласно утвержденным требованиям Минстроя, которые обязательны для применения при оформлении протокола с 2017 года, каждый новый вопрос должен включать в себя три части:

«Слушали» с указанием ФИО выступавшего и тезисами выступления.
«Предложено» с краткой сутью предложенного.
«Постановили» с резюме принятого решения.

Проверка сведений из протокола

Копии протокола собрания участников в обязательном порядке направляются в орган жилищного надзора. Их допускается передать очно или в электронном виде через сайт ЖКХ. В данном случае ЖСК требуется документально зафиксировать передачу копии протокола. К нему прикладываются необходимые документы. В частности, реестр присутствующих участников или доверенности на представителей руководства.

Обычно такие проверки проводятся в плановом режиме, но они могут быть инициированы незамедлительно при поступлении жалоб от участников. В частности если те выразили сомнения, что голосование происходило по регламенту.

Стоит учитывать, что подделка протокола общего собрания является уголовно наказуемым деянием, так как протокол имеет статус официального документа.

Можно ли вносить изменения в протокол

Законодательство допускает возможность внесения изменений в протокол общего собрания ЖСК. Но речь не может идти о внесении правок по существу и поправок, которые изменяют первоначальный смысл: в частности, изменения по результатам голосования. Внесение в протокол измененных данных может быть расценено как подлог и повлечь за собой уголовное наказание.

Но корректировки в протокол общего собрания допустимы, если они направлены на исправление орфографических, технических или синтаксических ошибок.

Таким образом, протокол общего собрания является важнейшим документом, в котором фиксируется факт принятия важнейших решений ЖСК. К подготовке протокола стоит подойти максимально ответственно. В нем должны отображаться ключевые вопросы повестки дня и результаты голосования по каждому вопросу. Принятие решения на общем собрании обязательны для всех участников и правления кооператива.

Дорогие читатели, каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Что такое общее собрание членов жилищного кооператива и может ли голосование быть заочным? Протокол ЖСК

На протяжении многих лет проводилось организованное объединение людей в группы, с целью строительства и управления жилья.

Зачастую из-за плохой осведомленности жильцы жилищно-строительных кооперативов теряют возможность решить назревшие проблемы и улучшить свои жилищные условия.

Собрание членов ЖСК дает возможность найти выход из различных проблем индивидуального и общего характера.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82 . Это быстро и бесплатно !

Что такое общее собрание жилищного кооператива и зачем его проводить?

Общее собрание ЖСК – мероприятие, проводимое для решения назревших или плановых вопросов, в котором участвуют совладельцы жилищно-строительных кооперативов. Согласно принятым нормам годовой слет должен проводиться в установленном порядке.

Подобное мероприятие необходимо для решения жилищных вопросов.

При этом вынесение решения происходит путем голосования.

Какие вопросы решают и когда, как часто собираются члены ЖСК?

Для того чтобы ответить на поставленный вопрос следует различать внеочередное и годовое собрание.

Первая форма организации сбора имеет следующие особенности:

Время наступления рассматриваемого события устанавливается при голосовании. Однако есть и ограничения: не позднее 6-ти месяцев после завершения финансового года, и не раньше 2-х месяцев до его начала. Подобные правила регламентированы.
На подобном мероприятии могут быть рассмотрены следующие вопросы: утверждение составленного плана мероприятий на предстоящий год, контроль бухгалтерской деятельности, отчет деятельности правления по ранее утвержденным задачам и так далее.
Точная дата проведения рассматриваемого мероприятия указывается правлением кооператива. Если этого не было сделано в установленный период времени, подобная ответственность возлагается на лица, указанные в уставе.

Кроме этого может проводиться внеочередное собрание, которое имеет следующие особенности:

Создается при инициативе правления, при письменной просьбе ревизора, при коллективном обращении жителей дома, когда в нем участвует не менее 10% совладельцев.
При нахождении факта наличия убытка у кооператива, размер выше суммы, равной 5% паевого фонда. В подобной ситуации ревизор или правление становятся инициаторами.
Проводить не очередной сбор обязаны в течение 30 дней после того, как было предъявлено подобное требование. Ответственность за организацию также ложится на правление.
Если требование было создано совладельцами, а не руководством, тогда в составленном заявлении должны быть ФИО этих лиц, а также должны стоять их подписи.

На рассмотрение заявления предоставляется не более 5-ти дней со дня его подачи. За это время на заявление должно отреагировать правление: сделать вывод о необходимости проведении сбора или отказе в этом, а также должен быть дан ответ членам кооператива, которые были инициаторами и подписались в заявлении.

Решение об отказе проведения не очередного собрания может быть принято по следующим причинам:

Не соблюдены установленные правила в уставе ЖСК по подаче заявления на проведение сбора.
Если требования о созыве было предъявлено органами кооператива или его членами, которые не имеют права это делать согласно ранее принятому уставу.

Как происходит собрание?

Проведение рассматриваемого мероприятия в многоквартирном доме позволяет управлять им путем проведения равноправного голосования (часть 1-я статья 44 ЖК РФ). Решение может быть принято только при присутствии 50% собственников от общего количества, что позволит провести голосование при условии кворума (часть 3-я статья 45 ЖК РФ).

ЖК РФ, Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

ЖК РФ, Статья 45. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

3. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

Весь процесс протекает следующим образом:

Проводится инициация будущего мероприятия (годовое или не очередное).
Подготовительный этап. На этом этапе формулируется повестка, определяется точное место, благоприятное время проведения мероприятия, подбираются лица, которые станут секретарем, членом комиссии и председателем (эти лица отвечают за соблюдение правил проведения голосования). К сожалению, на практике местом встречи становится подвальное помещение или сбор проводится на улице, голосование проводится в устной форме, а председателем выступает руководитель кооператива.
Оповещение собственников о скором прохождении запланированного собрания. Согласно принятым правилам информировать всех членов кооператива обязаны не позднее, чем за десять дней до проведения мероприятия. Информировать можно указанным способом в уставе, также можно разместить объявление в специальном отведенном для этого месте или отправить заказное письмо (часть 4-я статья 45 ЖК РФ). Подобное сообщение в идеале должно нести в себе следующую информацию: кто является инициатором и какие вопросы будут обсуждаться, время и место проведения сбора, какая форма голосования будет выбрана.

ЖК РФ, Статья 45. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

4. Собственник, иное лицо, указанное в настоящей статье, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

Подобным образом происходит рассматриваемое мероприятие.

Если вы хотите подробнее узнать про то, как происходит бухучет, переходите сюда. Кроме всего прочего, мы вам можем помочь с покупкой квартиры в ЖСК. У нас на сайте есть информация про:

Помните, что вы в любой момент можете выйти из ЖСК, если вдруг захотите перейти в ЖНК.

Преобразование

Согласно статья 122 и 123 ЖК РФ при преобладании голосов «за» на проведенном общем собрании при отсутствии нарушений процедуры его подготовки и организации ЖСК после прохождения необходимой процедуры и при определенных условиях жилищный кооператив по решению общего собрания может быть преобразован в товарищество собственников жилья.

ЖК РФ, Статья 122. Реорганизация жилищного кооператива

Жилищный кооператив по решению общего собрания его членов (конференции) может быть преобразован в товарищество собственников жилья.

ЖК РФ, Статья 123. Ликвидация жилищного кооператива

Жилищный кооператив может быть ликвидирован по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Что такое заочное голосование ЖСК, и в каких случаях проводится?

В ситуации, когда общее собрание не имело кворума, возможно его повторное проведение, но только в заочной форме голосования.

Заочная форма голосования в ЖСК предусматривает опрос при помощи анкет, а также информационной системы ЖКХ.

Сдавать анкеты нужно по указанному адресу и до назначенной даты.

Что такое протокол?

Решение по большинству голосующих указывается в протоколе. При этом он должен содержать следующую информацию:

Место проведения собрания.
Дата мероприятия.
Повестка дня.
Количество голосов по каждому вопросу.
Наличие кворума.

После того, как прошло собрание ЖСК протокол подписывает председатель, секретарь собрания и члены счетной комиссии при ее формировании.

Результаты голосования и собрания в целом

Инициатор голосования обязан донести до членов кооператива содержание протокола по поставленным вопросам на повестке дня в течение 10 дней. Протокол собрания членов ЖСК (образец можно скачать выше), его копию или составленный на основе протокола в произвольной форме, размещают в общедоступном месте дома, которое отведено под объявления (часть 3-я статья 46 ЖК РФ).

На практике все правила соблюдаются довольно редко. Однако каждое лицо, которое владеет частью собственности кооператива, имеет право обжаловать составленный образец протокола ЖСК при выявлении нарушений.

Другие особенности проведения общих собраний ЖСК и других видов правления смотрите в следующем видео:

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас: