Кто это – управляющий в ЖСК, председатель и другие органы руководства дома

Управляющий ворует или не предоставляет документы? Должностная инструкция, зарплата и обязанности председателя ЖСК

Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) – это учреждение, управляющее многоквартирным домом.

У каждой подобной структуры должен быть главный человек. У ЖСК тоже есть председатель.

Это человек, к которому можно обращаться по ряду вопросов, связанных с жизнью в доме.

Но далеко не все знают, какими обязанностями и полномочиями обладает председатель, чем он вообще занимается. В данной статье мы расскажем о ключевых особенностях данной должности и рассмотрим решения основных проблем, напрямую связанных с ней.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Избираемость руководителя

Председатель – это выборная должность. Его выбирают и назначают члены правления дома на своем собрании. Будучи назначенным на эту должность, человек получает ряд полномочий согласно уставу данного ЖСК.

Основные положения о данной должности указываются в 119 статье ЖК РФ:

Председатель выбирается на срок, обусловленный в уставе. Следовательно, четкого срока не существует – в каждом ЖСК он может существенно отличаться.
Председатель отвечает за то, чтобы решения кооператива своевременно и качественно выполнялись.
Он имеет право осуществлять деятельность от имени всего кооператива без предварительной доверенности. В спектр полномочий входят, помимо прочего, совершение сделок и представление всего ЖСК в суде.

Права и обязанности

Выбранный на данную должность человек получает целый спектр прав, а вместе с ними обязанностей. Их список в разных ЖСК может немного отличаться, поскольку окончательный перечень утверждается уставом ЖСК. Устав принимается на собрании, и потому любой кооператив может указать какие-то особые моменты. Но в целом, должностная инструкция примерно одинакова для всех председателей ЖСК.

Права:

контролировать то, как жильцы дома используют помещения, обнаруживать нарушения законов РФ и устранять данные нарушения;
проникать в помещение, находящееся в чужой собственности, по согласию собственника (это может потребоваться, если возникла аварийная ситуация);
подбирать персонал, предлагать своих кандидатов на собраниях правления ЖСК;
осуществлять управление персоналом;
давать членам кооператива определенные полномочия и требовать, чтобы данные полномочия добросовестно исполнялись;
иметь решающий голос, если при голосовании обнаружилось полное равенство;
досрочно уходить со своей должности;
тратить деньги из общего бюджета ЖСК на мелкие расходы без предварительного согласования с членами кооператива;
лично представлять интересы ЖСК в различных инстанциях, вплоть до суда и органов местной власти;
подавать иски на жильцов, нарушающих законы РФ;
оформлять для жильцов дома документы по установленным формам.

Обязанности:

знать законодательные акты РФ, в той или иной мере касающиеся сферы его деятельности (так, знания ПДД от него никто не требует, но Жилищный Кодекс он знать обязан);
действовать на своей работе добросовестно и в рамках законодательства РФ;
решать вопросы о ремонте и оказании различных услуг жильцам дома;
контролировать уровень качества оказанных услуг и проведенного ремонта;
в ситуации оказания некачественного ремонта или услуг – инициировать перерасчет всех проведенных платежей для жильцов;
контролировать работоспособность построек и оборудования, относящихся к ЖСК;
хранить правоустанавливающие бумаги жильцов, если они предоставили их на хранение;
выдавать бумаги по запросу жильцов, если эти бумаги находятся в спектре его полномочий;
вести отчетность и документацию, а если ее ведут другие лица (например, бухгалтер) – контролировать весь процесс;
осуществлять любые банковские операции в целях кооператива;
проверять качество расчетов жильцов дома с организациями, представляющими услуги;
запрещать незаконную перепланировку в доме;
периодически контролировать состояние построек и техники, уровень благоустройства территории;
принимать любые пожелания собственников жилья, касающиеся содержания территории, а если пожелания разумны и целесообразны – учитывать их;
принимать законные меры, вызванные необходимостью решения вопросов и проблем, связанных с благоустройством и обслуживанием территории;
принимать жалобы, касающиеся благоустройства и управления домом, вести их учет;
контролировать факт проведения и качество ремонтов;
ежеквартально составлять план работ и отчитываться на собрании правления ЖСК;
всегда присутствовать на таких собраниях и, если существует необходимость, устраивать правлению встречу с жильцами.

Также у председателя есть несколько запретов. Так, он не может самовольно проникать квартиры, не получив предварительного согласия. Также ему запрещено самовольное увольнение персонала, нарушение интересов жильцов и ЖСК, распоряжение бюджетом без соблюдения сметы.

Зарплата главы правления жилищного кооператива

Заработная плата председателя ЖСК не имеет четкой суммы. Она зависит от целого ряда факторов и назначается на собрании правления.
Основные факторы, влияющие на заработок управляющего – это:

число квартир в его ведении и компетенции;
минимальная зарплата в РФ;
наличие или отсутствие трудового договора;
мнение владельцев квартир в доме;
количество обязанностей и полномочий.

Как правило, заработная плата управляющего повышается в связи с количеством его обязанностей. Чем больше их в уставе, тем существеннее и сумма. Важнейшую роль играет и мнение жильцов. Если они полагают, что дому нужен умный и толковый управляющий, то проголосуют за высокую оплату. Если же они скептически относятся к должности, то председателю стоит рассчитывать на оклад, близкий к минимальному.

Разница в разных регионах РФ

В Москве и Санкт-Петербурге оплата труда управляющего ЖСК обычно выше, чем в прочих городах России. В Москве и Петербурге управляющий получает от 15 до 30 тысяч рублей, тогда как в прочих регионах – от 10 до 20 тысяч. Но это лишь усредненные показатели. В конечном итоге всё зависит от собрания правления ЖСК и мнения жильцов дома.

Даже в маленьком городе председатель может получать порядка 50 тысяч рублей, если он управляет элитным домом.

Заключение трудового договора с председателем ЖСК

Несмотря на то, что должность председателя ЖСК является выборной, с ним можно заключить трудовой договор. Это необходимо для надлежащей оплаты его работы. Но, как известно, для этого договора нужны подписи работника и работодателя. С работником всё понятно – это сам председатель. Но кто же работодатель?

Его роль выполняет собрание правления ЖСК. Желательно, чтобы это были все члены, но можно обойтись и фактическим большинством. Подпись на трудовом договоре должен поставить один из присутствующих, получивший от остальных членов письменную доверенность.

Другие важные особенности подписания трудового договора:

документ должен быть подписан на собрании;
необходимо принять письменное решение о назначении человека на должность именно в связи с договором;
необходимо принять письменное решение о размере взносов на формирование заработной платы;
собрание должно выбрать и утвердить лицо, которое будет подписывать договор.

Возможные проблемы

Далее мы рассмотрим 3 основных проблемы, с которыми иногда сталкиваются члены правления и жильцы после выбора председателя ЖСК. Эти проблемы встречаются не очень часто, но если они происходят, то требуется моментальное их решение. Ведь если председатель каким-то образом нарушает закон, то с этим нужно что-то делать.

Не предоставляет документы

Чаще всего эта проблема происходит, если жильцы подозревают, что председатель неправильно распределяет деньги. Когда они просят его показать смету, чеки и другие документы – он отказывается. Эта проблема должна решаться в следующем порядке:

Нужно провести внеочередное собрание ЖСК. На этом собрании следует большинством голосов принять решение о том, что нужны проверка и отчет о расходах.
Данное решение необходимо оформить в письменном виде и подать самому председателю, чтобы он с ним ознакомился и подписал. Если он отказывается ставить подпись, то нужно отправить решение по почте.
Если управляющий никак не отреагировал на предыдущие шаги, то нужно на еще одном собрании принять решение о внеплановой налоговой проверке.
Следует дождаться результатов налоговой проверки. По ее итогам обычно всё становится ясно, и если председатель действительно что-то нарушил – можно принимать решение о его увольнении.

Ворует деньги из общего бюджета

Председатель ЖСК, который ворует деньги из бюджета – это преступник. Поэтому жаловаться на него нужно в орган, занимающийся отловом преступников – в полицию. Но писать заявление нужно лишь при наличии весомых доказательств воровства денег. Идеальным доказательством служит акт, составленный налоговой по результатам проверки.

Если обращение в полицию ни к чему не привело, то можно обжаловать этот факт в суде. Обычно суд или обязывает правоохранителей снова открыть дело, или сам возбуждает производство по факту уголовного преступления.

Не является собственником жилого помещения

Согласно 111 статье ЖК РФ, управляющий ЖСК может и не владеть каким-либо помещением вверенного ему дома. Ему достаточно лишь быть старше 16 лет и являться гражданином РФ. Если правление ЖСК избрало человека на должность – значит, у них были причины. Возможно, человек был взят из управляющей организации специально на эту должность, и ни у кого нет сомнений в его профессионализме.

Статья 111 ЖК РФ. Право на вступление в жилищные кооперативы

Членом жилищного кооператива может быть:
- гражданин, достигший возраста шестнадцати лет;
- юридическое лицо в случае, установленном законодательством Российской Федерации;
- юридическое лицо, являющееся собственником помещения в многоквартирном доме, в случае, если жилищный кооператив осуществляет управление общим имуществом в этом многоквартирном доме.
Категории граждан, указанных в статье 49 настоящего Кодекса, имеют преимущественное право на вступление в жилищные кооперативы, организованные при содействии органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления.

Председатель ЖСК обязательно должен вступить в кооператив, выбирающий его. Также он должен присутствовать на собрании, где его избирают. Других требований не выдвигается. Владение жильем в доме не играет никакой роли.

Об особенностях членства в жилищно-строительном кооперативе мы рассказывали в этой статье, а здесь вы можете ознакомиться с нюансами выхода из ЖСК.

Как убрать управляющего с поста?

Чтобы уволить председателя ЖСК, не исполняющего надлежащим образом свои обязанности, необходимо собрать правление ЖСК. Сам председатель обязательно должен присутствовать на этом собрании.

Алгоритм действий при увольнении следующий:

Следует принять письменное решение о смене управляющего. К нему следует приложить весомые доказательства – без них решение будет считаться безосновательным. Если сам «виновник» не пришел – это не повод аннулировать решение. Оно по-прежнему имеет силу.
Инициировать процедуру избрания другого человека на должность.
Провести выборы. Их можно проводить как на собрании правления, так и среди всех жильцов.
Составить их итогам протокол переизбрания.

Другой вариант увольнения председателя – это увольнение по трудовому договору. Это можно сделать в соответствии:

с пунктом 10 статьи 81 ТК РФ (ввиду грубого нарушения трудовых обязанностей);
с пунктом 6г статьи 81 ТК РФ (ввиду хищения чужого имущества или растраты).

Куда можно пожаловаться?

Жалобу на председателя ЖСК можно подать в целый ряд органов. Они описаны в ФЗ №59:

полиция и другие правоохранительные органы;
прокуратура;
суд;
местные органы самоуправления;
трудовая инспекция;
любые органы, в чью компетенцию входит решение вопросов жилищного хозяйства.

Естественно, выбирать орган для подачи жалобы нужно в соответствии с ситуацией. При доказанном воровстве это будет полиция или суд, а при подозрении на воровство – трудовая или налоговая инспекция.

Заключение

Председатель ЖСК – это выборная должность. Человек, назначенный на нее, должен выполнять свои обязанности и действовать в соответствии с законодательством РФ. В противном случае члены ЖСК могут пожаловаться на него в различные инстанции и инициировать процедуру увольнения. Если же председатель добросовестно выполняет свою работу, то ему полагается заработная плата.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-18 (Москва)
+7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)

Кто такой председатель правления ЖСК, его полномочия и обязанности в многоквартирных домах и как сменить его досрочно?

Жилищно-строительным кооперативом называют объединение граждан, созданное в целях строительства совместного жилья и последующего его обслуживания, а также управления совместным (движимым и недвижимым) имуществом.

Руководит жилкооперативом его председатель, который избирается из числа участников правления на срок, оговоренный уставом.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-65-46 . Это быстро и бесплатно !

Кто такой председатель ЖСК?

Председатель является представителем исполнительной власти в ЖСК, в деятельность которого входит:

контроль за исполнением решений общих сборов и конференций ЖСК.
Контроль за выполнением решений правления.
Представление интересов кооператива в органах жилищного надзора.

Статья 119. Председатель правления жилищного кооператива
Пункт 2

Председатель правления жилищного кооператива:

обеспечивает выполнение решений правления кооператива;
без доверенности действует от имени кооператива, в том числе представляет его интересы и совершает сделки;
осуществляет иные полномочия, не отнесенные настоящим Кодексом или уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива (конференции) или правления кооператива.

Кто может быть избран на должность?

Зачастую, членов ЖСК интересует вопрос о том, кто может быть руководителем их кооператива. В данном параграфе мы постараемся ответить на поставленный вопрос, ссылаясь на нормы действующего законодательства.

Итак, председателем может быть любой участник жилищного кооператива, избранный общим собранием в органы правления. Правление самостоятельно выбирает председателя из своего состава, согласно п. 1 ст. 119 ЖК РФ.

Статья 119. Председатель правления жилищного кооператива
Пункт 1

Председатель правления жилищного кооператива избирается правлением жилищного кооператива из своего состава на срок, определенный уставом жилищного кооператива.

Согласно ст. 116.1 ЖК РФ, председателем не может стать гражданин, который:

имеет судимость.
Был дисквалифицирован как руководитель по административному правонарушению.
Был исключен из другой жилищной структуры менее, чем три года назад.
Был признан банкротом менее трех лет назад.

Чтобы стать председателем жилкооператива, нужно обязательно быть его членом, то есть иметь во владении жилое помещение, находящееся на балансе данной структуры. Назначение на данную должность обычно происходит на этапе строительства жилья.

Основные обязанности

Круг обязанностей в многоквартирных домах основного руководителя жилкооператива определяются ст. 119 ЖК РФ, а также уставом конкретной структуры и сводятся к следующим:

содействие пайщикам жилкооператива в оформлении документов на жилье при завершении его строительства;
организация управления совместным имуществом;
предоставление владельцам квартир коммунальных ресурсов;
взаимодействие с муниципальными и частными структурами в интересах пайщиков;
проведение мероприятий по благоустройству земельных наделов, прилегающих к домам кооператива;
созыв и проведение ежегодной конференции или общего сбора жителей-членов кооператива;
прием жителей по вопросам, относящимся к компетенции органов правления;
решение финансовых вопросов и контроль бухгалтерии;
составление плана работ и мероприятий на календарный год;
подготовка отчёта о деятельности правления перед ревизором и общим собранием;
наём и увольнение сотрудников;
организация капитальных ремонтных работ;
заключение договоров с подрядными фирмами для осуществления ремонтных работ.

Статья 115. Органы управления жилищного кооператива

Органами управления жилищного кооператива являются:

общее собрание членов жилищного кооператива;
конференция, если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более пятидесяти и это предусмотрено уставом жилищного кооператива;
правление жилищного кооператива и председатель правления жилищного кооператива.

Если иное не обозначено уставом, то предложения по ключевым кадровым позициям, в частности, назначение главного бухгалтера и определение размера вознаграждения руководству жилкооператива.

Должны утверждаться общим собранием или конференцией данного ЖСК.

Контроль за соблюдением руководителем жилищной организации своих обязанностей осуществляет ревизионная комиссия и инспекция жилищного надзора.

Ответственность

Председательствующий участник жилкооператива несет совокупную ответственность за свои действия по следующим правовым категориям:

Гражданская ответственность существует в рамках должностных обязанностей, определяемых уставом и трудовым договором, и наступает в случае ненадлежащего их исполнения перед жителями-членами кооператива.

Административная ответственность наступает при нарушении жилищного законодательства, правил функционирования ЖСК как юридического лица из-за действий правления, а также нарушений регламента отчётности перед органами жилинспекции или муниципальными структурами.

Уголовная ответственность наступает в случаях:

растрат средств пайщиков.
Заключения фиктивных договоров с подрядными организациями.
Нарушений ремонта и обслуживания коммуникационных сетей, приведших к авариям или прекращению подачи коммунальных ресурсов жителям.
Подделке документов строгой отчетности.

Полномочия

Полномочия руководства закрепляются в отдельном разделе устава и включают в себя:

право входа в любое помещение жилкооператива при возникновении аварийной ситуации;
решение кадровых вопросов;
дача прямых указаний наемным работникам;
подписание платежных документов;
выбор компаний-подрядчиков для организации работ по капитальному и текущему ремонтам;
созыв внеочередного заседания правления;
приостановление подачи коммунальных ресурсов должникам;
подача в суд искового заявления с целью взыскания средств с должников ЖСК.

Статья 119. Председатель правления жилищного кооператива
Пункт 3

Председатель правления жилищного кооператива при осуществлении прав и исполнении обязанностей должен действовать в интересах кооператива добросовестно и разумно.

Зарплата

Вознаграждение руководителя ЖСК может определяться трудовым договором с ним, или решением конференции при отсутствии такого договора.

Размер вознаграждения зависит от следующих факторов:

количества пайщиков в данном кооперативе;
экономической ситуации в данном ЖСК;
численности штата подчиненных;
должностных обязанностей;
региональных коэффициентов и особенностей.

При заключении трудового договора с председателем как с руководителем и главным бухгалтером жилкооператива при совмещении этих должностей размер заработной платы должен определяться для каждой должности отдельным соглашением.

Средняя зарплата председателя находится в пределах от 10000 до 30000 рублей для различных регионов РФ.

Заключение трудового договора

Заключение трудового соглашения устанавливает дополнительную ответственность руководителя (по трудовому кодексу) и упрощает контроль за его деятельностью со стороны пайщиков. Также трудовой договор с работодателем обязательно заключается в случаях, когда для руководства кооперативом приглашается сторонний специалист, вступающий в число пайщиков для работы управляющим.

Текст договора с председателем правления должен содержать следующие пункты:

представление и реквизиты сторон.
Права и обязанности руководителя.
Размер заработной платы и премии.
Условия труда и гарантии.
Ответственность за неисполнение соглашения и устава ЖСК.
Срок договора.

По окончании срока договор подлежит продлению по соглашению сторон. При необходимости заключаются дополнительное соглашение о материальной ответственности и разрабатывается должностная инструкция.

Как сменить председателя?

Если председатель не справляется со своими должностными обязанностями или злоупотребляет полномочиями, он может быть смещён с должности.

Законодательством установлен особый порядок сдачи полномочий в ЖСК:

созыв внеочередной конференции или собрания инициативной группой жильцов.
Постановка вопроса о прекращении полномочий действующего председателя правления.
Выбор нового председателя или назначение исполняющего обязанности.

Если с руководителем заключен трудовой договор, то он подлежит расторжению в соответствии с главой 13 ТК РФ.

Необходимо заметить, что регистрация в налоговой службе о смене председателя обязательна! Также копию протокола о переизбрании руководящих органов нужно направлять в службу жилищного надзора в течение пяти суток.

Сложивший полномочия председатель передает исполняющему обязанности:

финансовые документы;
заключенные договора со сторонними фирмами;
штатное расписание сотрудников;
контакты организаций;
информацию о должниках.

Смена председатели и передача полномочий должна осуществиться в течение трёх рабочих дней.

Итак, председатель ЖСК организует управление совместным имуществом пайщиков по представлению общего собрания и правления, получая за свою деятельность заработную плату. Выбор на данную должность опытного управленца и описание в трудовом соглашении максимального числа возможных ситуаций, а также тщательный контроль со стороны ревизионной комиссии поможет избежать растрат и сложностей в жизни пайщиков.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-65-46 (Москва)
+7 (812) 467-41-57 (Санкт-Петербург)

Управляющий в ЖСК, председатель и другие органы руководства — что это такое? Их полномочия и способы ведения дел

Правление ЖСК – исполнительный орган, осуществляющий общее руководство кооперативом, регистрирующий поправки и дополнения в уставные документы, занимающийся проведением переговоров и заключением договоров с подрядчиками и другими компаниями, контролирующий проводимые строительные и ремонтные работы. Его деятельность регламентируется Уставом и общим собранием членов кооператива.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !

Кем осуществляется управление домом?

Согласно статье 118 ЖК РФ, правление ЖСК подчиняется общему собранию членов кооператива или конференции. Избирается оно из членов жилищно-строительного кооператива, количество участников и срок устанавливаются Уставом. В правлении существуют такие должности, как:

Председатель.
Заместитель председателя.
Секретарь.

Председателем

Председателя выбирает правление путем общего голосования на срок, прописанный в Уставе. Далее председатель из членов правления выбирает себе заместителей. Секретарь также выбирается на заседании правления.

Ревизионная комиссия осуществляет контроль за финансово-хозяйственной деятельностью кооператива, а так же контролирует деятельность правления. Согласно ст. 120 ЖК РФ, ревизионная комиссия может проводить проверку финансово-хозяйственной деятельности в любое время.

Управляющий ЖСК — что это за должность? Это — исполнительный руководитель, действующий на основании трудового договора. Управляющим могут назначить председателя или другое лицо. Его полномочия регулируются трудовым договором, и в основном они сводятся к приему и на работу и увольнению сотрудников, бухгалтерскому учету, контролю исполнения наемными сотрудниками своих должностных обязанностей, проведению переговоров с подрядчиками и др.

У председателя и управляющего полномочия могут дублироваться, но есть различия:

Председатель избирается правлением, а управляющий – собранием членов кооператива.
Управляющий полностью контролирует работу сотрудников ЖСК, отвечает за все коммуникации с жильцами, осуществляет прием граждан, в то время как председатель осуществляет общий номинальный контроль.
Председатель обладает правом подписывать все документы кооператива, управляющий тоже может быть наделен правом подписывать бумаги, в основном связанные с приемом выполненных работ.

Высшим руководящим органом ЖСК на основании ст. 116 ЖК РФ является собрание членов жилищного кооператива. Правомочным оно является в случае, если на нем присутствуют более 5% членов кооператива. Собрание членов кооператива избирает органы управления и контролирует их работу. Правление и ревизионная комиссия ему подчиняются.

Статья 116 ЖК РФ. Управление в жилищном кооперативе

Высшим органом управления жилищного кооператива является общее собрание членов кооператива (конференция), которое созывается в порядке, установленном уставом кооператива.
Компетенция общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) определяется уставом кооператива в соответствии с настоящим Кодексом.

Правлением

Процедуры формирования правления ЖСК описаны в Уставе. Его членом может стать любой желающий пайщик жилищного кооператива, при условии, что на общем собрании пайщиков за него отдадут большинство голосов. Чаще всего в правление избирают людей, которые обладают следующими качествами:

Обладающих авторитетом среди пайщиков.
Достаточно активных людей, имеющих свободное время для занятия делами кооператива.
Разбирающихся в жилищном законодательстве или в других юридических тонкостях.
Ранее имели опыт участия в жилищных кооперативах.

Согласно п. 2 ст. 115 ЖК РФ, если количество пайщиков превышает 50 человек, то для выбора правления создают специальную конференцию, состоящую из представителя каждой квартиры, входящей в ЖСК. Далее оно из своего состава выбирает председателя, который, в свою очередь, если это предусмотрено Уставом, назначает своего заместителя.

Полномочия и обязанности избранных органов

Полномочия и обязанности правления ЖСК прописаны в Уставе и могут отличаться, но есть ряд общих для большинства кооперативов положений:

Оно имеет право принимать решения по всем вопросам деятельности ЖСК, за исключением вопросов, отнесенных к компетенции собрания.
Самостоятельно осуществляет руководство текущей деятельностью кооператива, обладает правом распоряжаться его имуществом и средствами.

К обязанностям относятся:

Созыв и организация проведения общего собрания.
Утверждение порядка передачи в пользование жилого помещения члену кооператива.
Рассмотрение годовой отчетности, бухгалтерской отчетности, заключения ревизионной комиссии.
Утверждение внутренних нормативных документов и правил, не требующих утверждения собранием.
Управление многоквартирным домом.
Осуществление текущего надзора за состоянием общего имущества кооператива.
Рассмотрение заявлений на принятие членов кооператива и их исключения.
Контроль за своевременным внесением членами кооператива установленных собранием платежей и взносов.
Прием и рассмотрение жалоб.

Обязанности председателя ЖСК при этом сводятся к:

Представлению интересов всей организации.
Совершению сделок, для утверждения которых не требуется одобрение правления или совета.
Вынесению на рассмотрение правления и собрания проектов правил внутреннего распорядка и других документов.
Распределению обязанностей между членами правления, обеспечению выполнения решений и др.

Способы повышения эффективности

Эффективность управления зависит от того, сможет ли данная организация достичь такой ситуации, когда собрание членов кооператива, правление кооператива, ревизионная комиссия и управляющий нацелены на решение общих задач, лично значимых для каждого, и при этом действуют в интересах кооператива.

Для обеспечения эффективности есть ряд рекомендаций:

В правлении периодически должен обновляться состав, что сделает работу более прозрачной и эффективной. Лучше всего при этом не полностью менять состав, а вводить в него каждый год новых людей.
Обязательно должна соблюдаться норма о наличии и регулярной работе ревизионной комиссии, правила и процедуры работы которой прописаны в уставе. При этом ревизионная комиссия не должна впадать крайности, проводя проверки каждый день.
Принимаемые правила должны быть разумными, выполнимыми, соответствующими интересам большинства и как следует документально оформленными.

Следует избегать при принятии правил следующих ошибок:

Повторов существующих правила и законов.
Принятие решений, противоречащий ранее принятым законам и правилам.
Принятие законов и правил, направленных на отдельных людей, а не на решение проблемы

Варианты руководства МКД

Существует несколько способов управления многоквартирным домом при помощи жилищно-строительного кооператива:

Непосредственное управление многоквартирным домом. В таком случае ЖСК самостоятельно содержит общедомовое имущество и предоставляет коммунальные услуги. ЖСК может содержать общее имущество:
Самостоятельно.
При помощи привлечения обслуживающей организации.
Управление с помощью Управляющей компании. В данной ситуации ЖСК нанимает Управляющую компанию, которая за определенную плату обязуется:
Оказывать услуги по надлежащему содержанию общего имущества.
Выполнять ремонтные работы.
Предоставлять собственникам помещений коммунальные услуги.
Осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления МКД.

Управляющая компания, в свою очередь, предоставляет свои услуги:

Самостоятельно.
С помощью подрядчиков.

Процедура принятия решений

Решения принимаются общим собранием членов кооператива или правлением. Правление созывается председателем по мере необходимости. Правление имеет право принимать решения, если на его собрании присутствует не менее 50% от общего числа его участников. Решения принимаются простым большинством голосов. Если решения набрали равное количество голосов, то последнее слово будет за председателем. Все решения, принятые правлением, оформляются протоколом заседания, который в дальнейшем может быть представлен ревизионной комиссии для проверки.

Как происходит пересмотр или отмена принятого решения?

Решение, принятое собранием членов кооператива, может быть изменено, если оно еще не исполнено, но признать такое решение недействительным может только суд. Изменить решение можно на следующем общем собрании. Обжаловать решение в суде может собственник в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения, и были нарушены его права.

Так же основанием для признания решения незаконным и недействительным будет нарушения при его принятии. Пересмотр или отмена принятого правлением ЖСК решения происходит аналогично.

Таким образом, правление ЖСК – руководящий орган, избранный на общем собрании членов кооператива и подчиняющийся ему, а так же обладающий рядом полномочий и обязанностей, прописанных в Уставе. Решения, принимаемые правлением ЖСК, могут быть либо изменены им самим на следующем заседании, либо отменены судом.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-51-36 (Москва)
+7 (812) 467-38-73 (Санкт-Петербург)

Кто это — управляющий ТСЖ? Каковы его функции и рабочие обязанности?

Подавляющее большинство граждан в нашей стране живут в квартирах, а они как вы уже догадались, находятся в многоэтажных домах.

Теперь попытайтесь вспомнить, сколько на своем веку вы видели ухоженных, красивых и обустроенных многоэтажек.

Речь идет не о новых зданиях, а о тех, в подъезды которых приятно заходить, где чистые лифты, ухоженный двор, нет следов подтеков таящего снега с крыш, и где аккуратно расставлены мусорные баки.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-44-61 . Это быстро и бесплатно !

На самом деле таких домов очень мало. Вина в этом есть и жильцов, которые не всегда могут поддерживать чистоту там, где живут, а также вина УК, ведь именно она должны стимулировать в проживающих желание поддерживать порядок, да и сама должна быть заинтересована в том, чтобы у дома был надлежащий вид.

О том, как зарегистрировать ТСЖ на ГИС ЖКХ, вы можете узнать из нашей статьи. Читайте также о том, куда жаловаться на ТСЖ и как из него выйти.

Общая информация

Как вы знаете, на сегодняшний день в нашей стране существует две организационно правовые формы управления многоквартирным домом.

Первая из них – это УК, организация с четко установленной структурой, правами и обязанностями по части управления.

Но не всегда собственники помещений в многократном доме прибегают к такой форме. Намного больше привлекает вариант товарищества собственников жилья. На это есть ряд причин.

В первых, во главе данной организации стоят владельцы помещений в многоквартирном доме, а значит, даже верхушка организации будет заинтересована в облагораживании постройки.

Во вторых, такая организационно правовая форма работает намного слаженнее, проще и подчиняется общедомовому собранию в лице собственников жилья. Конечно, в товариществе есть своя иерархия. В ней наблюдается присутствие правления – активных собственников, а также председателя.

Но совсем недавно частым явлением в составе товарищества собственников стало присутствие управляющего тсж. Многие до сих пор не знают о его наличии, а те, кто знают, не могут понять, что это за лицо и какие важнейшие функции оно выполняет.

Если вам также неизвестны ответы на эти вопросы, предлагаем ознакомиться вам с текстом нашей статьи и почерпнуть для себя новую, а главное, полезную информацию.

Понятие

Давайте начнем с того, что такое тсж. Иначе вы рискуете запутаться в терминологии.

Итак, товарищество собственников жилья, это организация, представленная в качестве юридического лица.

Данная организация, несмотря на то, что носит некоммерческий характер, осуществляет управление счетом сформированного жильцами на нужды дома, а главная обязанность данной организации – это поддержание дома и прилегающей к нему территории в надлежащем состоянии и порядке. Объясним, в чем это проявляется.

К веденью товарищества относится поддержание коммуникаций в надлежащем качестве, обустройство общедомовой территории, своевременное устранение поломок и так далее.

В общем и целом, товарищество собственников жилья осуществляет управление многоквартирным домом. Решения о том, куда потратить средства, что преимущественно починить, а также на что обратить внимание решает правление товарищества.

Одобряет или же отклоняет их инициативу председатель. Также высший руководящий орган товарищества – это собрание собственников многоквартирного дома, которое собирается либо по собственной инициативе, либо по созыву председателя для решения общих вопросов.

Чем занимается?

Управляющий – это физическое лицо, которое также осуществляет деятельность по благоустройству в товариществе собственников жилья. Если вам так удобно, то может считать его наемным работником.

При этом данный сотрудник может даже обладать статусом индивидуального предпринимателя и являться приглашенным для выполнения тех или иных обязанностей. Он может осуществлять свою деятельность за вознаграждение сразу в нескольких товариществах собственников жилья.

Кроме того, важно знать, что с этим гражданином можно заключать два вида договора.

Первый – это всем известный и популярный трудовой договор.

Заключается между тсж и управляющим. В нем прописываются основные обязанности сторон, права, а также необходимые условия сотрудничества.

Нередко с ним могут заключать и гражданско-правовой договор, который также имеет юридическую силу.

Отличительной особенностью данного акта является тот факт, что сотрудник становится объектом, оказывающим услуги на определённых условиях определенный промежуток времени, а не постоянным работником как в случае с трудовым договором.

В чем отличие от председателя?

Многие путают должность председателя товарищества и управляющего. На деле это две абсолютно разные должности, которые даже никак не могут пересекаться.

Что касается управляющего, его деятельность также связана с административным трудом, однако он скорее осуществляет контроль над деятельностью наемных работников, не вносит никаких инициатив, а осуществляет помощь в увеличении функциональности труда работников товарищества.

Кроме того, он подчиняется председателю как работник работодателю, обязуется соблюдать внутренний режим и не нарушать его без весомых на то причин.

Образец должностной инструкции управляющего ТСЖ вы можете скачать здесь.

Зачем нужен?

Такой наемный сотрудник, как мы уже сказали, повышает эффективность производимых работ. Он выполняет одновременно роль контролера, менеджера и аналитика, решает, кого следует заменить, на чем лучше сконцентрироваться, а что может подождать.

Такой руководитель в последние годы стал незаменимой фигурой, так как, имея соответствующий опыт работы он может без труда определить основные направления действий, а также доложить о том, если какой, то из работников плохо справляется с работой или же вовсе отлынивает от нее.

Может ли ТСЖ работать без данного наемного сотрудника? Очень долгое время товарищества собственников жилья функционировали без них и это вполне всех устраивало.

Но сегодня, когда целью всех организаций является увеличение функциональности эта должность просто необходима для того, чтобы иметь максимальный контроль над происходящим и максимально эффективно использовать ресурсы.

Правда, многие собственники жилья в многоквартирных домах не понимают необходимости в подобной должности. Данные лица считают, что платят денежные средства в качестве вознаграждении совершенно не достойному их лицу.

На самом деле это не так и работу хорошего сотрудника будет видно уже спустя пару месяцев. Если же нет, то всегда можно поставить вопрос на общедомовом собрании о его увольнении и разрыве договора с таким лицом.

Как назначается?

На собрании говорится о необходимости работы такого специалиста, характеризуются его качества. Путем голосования владельцы помещений в многоквартирных домах решают, необходим ли такой сотрудник им сегодня или же нет.

Если большинство согласно, то здесь же на собрании составляется трудовой или гражданско-правовой договор с данным лицом.

Пункты договора также тщательно обговариваются с собственниками и при наличии недопонимания, тот или иной пункт принимается путем голосования.

После этого, когда договор подписан сразу двумя сторонами, наемный руководитель считается полноправным работником товарищества и может приступать к своим обязанностям.

Правовой статус сотрудникав обязательном порядке должен быть прописан в договоре с ним.

Если сотрудник представлен как физическое лицо то он не может выступать исполнителем коммунальных услуг, тогда он приобретает организационно правовой статус контролера за выполнением коммунальные услуг. Если же он является индивидуальным предпринимателем, то здесь все намного проще.

В чем заключается работа?

Не стоит думать, что должность руководителя ТСЖ сводится к одному контролю. Получается, что если все хорошо трудятся и исправно выполняют действия по поддержанию дома в надлежащем виде, то он зря получает свою зарплату?

На самом деле нет, у управляющего есть множество других функций, которые мы постараемся вам перечислить в полном объеме:

Занимается непосредственным подбором подрядчиков для того, чтобы те осуществляли должное обслуживание или же ремонт многократного дома.
От имени товарищества уполномочен заключать договора на поставку услуг.
Из второй обязанности вытекает третья, в которой сотрудник обязан отчитываться о заключенных договорах не только председателю, но и правлению, а также при необходимости, собранию собственников жилья в многоквартирном доме.
Он вправе подбирать работников на имеющиеся должности, а также увольнять их в связи с неисполнением каких либо пунктов договора.
Ранее озвученная функция контроля за деятельностью по обслуживанию многоквартирного дома.
Он представляет интересы председателя и товарищества в органах государственной власти.
Должен ежеквартально составлять смету доходов и расходов товарищества и предоставлять ее на ознакомление председателю, собственникам и правлению.
Является связующим звеном между собственниками помещений в многоквартирном доме и товариществом собственников, ведь не всегда есть возможность у первых напрямую связаться с председателем, а так как сотрудник находится в курсе всех дел и фактически является замом , то решать все интересующие вопросы с ним как минимум логично.
Если среди собственников помещений имеются должники, то именно управляющий должен вести с ними работу, направленную на погашение задолженности.

В остальном, он помогает осуществлять работу и в основном занят административно хозяйственной деятельностью.

Способы взаимодействия с ТСЖ

Существуют две модели взаимодействия управляющего и товарищества собственников и каждая прижилась в той или иной мере.

Первая модель сводится к тому, что данный сотрудник осуществляет контроль, тогда когда деятельность осуществляют наемные работники на постоянной основе.

Такая схема проста для сотрудника, но не выгодна с точки зрения расхода бюджета.

Вторая модель сводится к тому, что управляющий снова осуществляет контроль, работы ведутся подрядчиком. Простота такой схемы в том, что подрядчик нанимается разово, а не на постоянной основе.

Это дает возможность сэкономить денежные средства в момент, когда нет работы и не нужно оплачивать работнику простой.

Обязанности и права

Такой наемный руководитель имеет множество прав и обязанностей.

С последними мы ознакомились в пункте выше.

Что же касается прав, то данный руководитель может рассчитывать на своевременную оплату своего труда, на отпуск, а также на соблюдение своих трудовых прав.

Никто не вправе безосновательно уволить его, только если иное не предусмотрено трудовым договором или гражданско-правовым.

Ответственность

Как и любое другое должностное лицо, данный сотрудник имеет штрафную и материальную ответственность за неисполнении каких либо действий или нарушение пунктов договора.

Если вы до сих пор не знаете, есть ли в вашем доме наемный руководитель, пора бы выяснить это факт. Вполне вероятно, что это лицо уже давно исправно выполняет свою функцию, а вы об этом даже не догадывались.

Ознакомьтесь с его деятельностью ведь только вы, зная состояние своего дома, можете судить об эффективности работы этого должностного лица.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-44-61 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

Управляющий ворует или не предоставляет документы? Должностная инструкция, зарплата и обязанности председателя ЖСК

Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) – это учреждение, управляющее многоквартирным домом.

У каждой подобной структуры должен быть главный человек. У ЖСК тоже есть председатель.

Это человек, к которому можно обращаться по ряду вопросов, связанных с жизнью в доме.

Избираемость руководителя

Основные положения о данной должности указываются в 119 статье ЖК РФ:

Председатель выбирается на срок, обусловленный в уставе. Следовательно, четкого срока не существует – в каждом ЖСК он может существенно отличаться.
Председатель отвечает за то, чтобы решения кооператива своевременно и качественно выполнялись.
Он имеет право осуществлять деятельность от имени всего кооператива без предварительной доверенности. В спектр полномочий входят, помимо прочего, совершение сделок и представление всего ЖСК в суде.

Права и обязанности

Права:

контролировать то, как жильцы дома используют помещения, обнаруживать нарушения законов РФ и устранять данные нарушения;
проникать в помещение, находящееся в чужой собственности, по согласию собственника (это может потребоваться, если возникла аварийная ситуация);
подбирать персонал, предлагать своих кандидатов на собраниях правления ЖСК;
осуществлять управление персоналом;
давать членам кооператива определенные полномочия и требовать, чтобы данные полномочия добросовестно исполнялись;
иметь решающий голос, если при голосовании обнаружилось полное равенство;
досрочно уходить со своей должности;
тратить деньги из общего бюджета ЖСК на мелкие расходы без предварительного согласования с членами кооператива;
лично представлять интересы ЖСК в различных инстанциях, вплоть до суда и органов местной власти;
подавать иски на жильцов, нарушающих законы РФ;
оформлять для жильцов дома документы по установленным формам.

Обязанности:

знать законодательные акты РФ, в той или иной мере касающиеся сферы его деятельности (так, знания ПДД от него никто не требует, но Жилищный Кодекс он знать обязан);
действовать на своей работе добросовестно и в рамках законодательства РФ;
решать вопросы о ремонте и оказании различных услуг жильцам дома;
контролировать уровень качества оказанных услуг и проведенного ремонта;
в ситуации оказания некачественного ремонта или услуг – инициировать перерасчет всех проведенных платежей для жильцов;
контролировать работоспособность построек и оборудования, относящихся к ЖСК;
хранить правоустанавливающие бумаги жильцов, если они предоставили их на хранение;
выдавать бумаги по запросу жильцов, если эти бумаги находятся в спектре его полномочий;
вести отчетность и документацию, а если ее ведут другие лица (например, бухгалтер) – контролировать весь процесс;
осуществлять любые банковские операции в целях кооператива;
проверять качество расчетов жильцов дома с организациями, представляющими услуги;
запрещать незаконную перепланировку в доме;
периодически контролировать состояние построек и техники, уровень благоустройства территории;
принимать любые пожелания собственников жилья, касающиеся содержания территории, а если пожелания разумны и целесообразны – учитывать их;
принимать законные меры, вызванные необходимостью решения вопросов и проблем, связанных с благоустройством и обслуживанием территории;
принимать жалобы, касающиеся благоустройства и управления домом, вести их учет;
контролировать факт проведения и качество ремонтов;
ежеквартально составлять план работ и отчитываться на собрании правления ЖСК;
всегда присутствовать на таких собраниях и, если существует необходимость, устраивать правлению встречу с жильцами.

Зарплата главы правления жилищного кооператива

число квартир в его ведении и компетенции;
минимальная зарплата в РФ;
наличие или отсутствие трудового договора;
мнение владельцев квартир в доме;
количество обязанностей и полномочий.

Разница в разных регионах РФ

Даже в маленьком городе председатель может получать порядка 50 тысяч рублей, если он управляет элитным домом.

Заключение трудового договора с председателем ЖСК

Другие важные особенности подписания трудового договора:

документ должен быть подписан на собрании;
необходимо принять письменное решение о назначении человека на должность именно в связи с договором;
необходимо принять письменное решение о размере взносов на формирование заработной платы;
собрание должно выбрать и утвердить лицо, которое будет подписывать договор.

Возможные проблемы

Не предоставляет документы

Нужно провести внеочередное собрание ЖСК. На этом собрании следует большинством голосов принять решение о том, что нужны проверка и отчет о расходах.
Данное решение необходимо оформить в письменном виде и подать самому председателю, чтобы он с ним ознакомился и подписал. Если он отказывается ставить подпись, то нужно отправить решение по почте.
Если управляющий никак не отреагировал на предыдущие шаги, то нужно на еще одном собрании принять решение о внеплановой налоговой проверке.
Следует дождаться результатов налоговой проверки. По ее итогам обычно всё становится ясно, и если председатель действительно что-то нарушил – можно принимать решение о его увольнении.

Ворует деньги из общего бюджета

Не является собственником жилого помещения

Статья 111 ЖК РФ. Право на вступление в жилищные кооперативы

Членом жилищного кооператива может быть:
гражданин, достигший возраста шестнадцати лет;
юридическое лицо в случае, установленном законодательством Российской Федерации;
юридическое лицо, являющееся собственником помещения в многоквартирном доме, в случае, если жилищный кооператив осуществляет управление общим имуществом в этом многоквартирном доме.
Категории граждан, указанных в статье 49 настоящего Кодекса, имеют преимущественное право на вступление в жилищные кооперативы, организованные при содействии органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления.

Как убрать управляющего с поста?

Алгоритм действий при увольнении следующий:

Следует принять письменное решение о смене управляющего. К нему следует приложить весомые доказательства – без них решение будет считаться безосновательным. Если сам «виновник» не пришел – это не повод аннулировать решение. Оно по-прежнему имеет силу.
Инициировать процедуру избрания другого человека на должность.
Провести выборы. Их можно проводить как на собрании правления, так и среди всех жильцов.
Составить их итогам протокол переизбрания.

с пунктом 10 статьи 81 ТК РФ (ввиду грубого нарушения трудовых обязанностей);
с пунктом 6г статьи 81 ТК РФ (ввиду хищения чужого имущества или растраты).

Куда можно пожаловаться?

Жалобу на председателя ЖСК можно подать в целый ряд органов. Они описаны в ФЗ №59:

полиция и другие правоохранительные органы;
прокуратура;
суд;
местные органы самоуправления;
трудовая инспекция;
любые органы, в чью компетенцию входит решение вопросов жилищного хозяйства.

Заключение

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-18 (Москва)
+7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)

Кто это – управляющий в ЖСК, председатель и другие органы руководства дома

Управляющий ворует или не предоставляет документы? Должностная инструкция, зарплата и обязанности председателя ЖСК

Избираемость руководителя

Права и обязанности

Зарплата главы правления жилищного кооператива

Разница в разных регионах РФ

Читайте также:

Заключение трудового договора с председателем ЖСК

Возможные проблемы

Не предоставляет документы

Ворует деньги из общего бюджета

Не является собственником жилого помещения

Как убрать управляющего с поста?

Куда можно пожаловаться?

Заключение

Кто такой председатель правления ЖСК, его полномочия и обязанности в многоквартирных домах и как сменить его досрочно?

Кто такой председатель ЖСК?

Кто может быть избран на должность?

Основные обязанности

Ответственность

Полномочия

Зарплата

Заключение трудового договора

Как сменить председателя?

Управляющий в ЖСК, председатель и другие органы руководства — что это такое? Их полномочия и способы ведения дел

Кем осуществляется управление домом?

Председателем

Правлением

Полномочия и обязанности избранных органов

Способы повышения эффективности

Варианты руководства МКД

Процедура принятия решений

Как происходит пересмотр или отмена принятого решения?

Кто это — управляющий ТСЖ? Каковы его функции и рабочие обязанности?

Общая информация

Понятие

Чем занимается?

В чем отличие от председателя?

Зачем нужен?

Как назначается?

В чем заключается работа?

Способы взаимодействия с ТСЖ

Обязанности и права

Ответственность

Управляющий ворует или не предоставляет документы? Должностная инструкция, зарплата и обязанности председателя ЖСК

Избираемость руководителя

Права и обязанности

Зарплата главы правления жилищного кооператива

Разница в разных регионах РФ

Заключение трудового договора с председателем ЖСК

Возможные проблемы

Не предоставляет документы

Ворует деньги из общего бюджета

Не является собственником жилого помещения

Как убрать управляющего с поста?

Куда можно пожаловаться?

Заключение