ТСЖ на один дом или подъезд: сколько домов может быть в составе, какое количество квартир

Что такое многоквартирный дом?

С точки зрения архитектуры, многоквартирный дом является строением различной формы, этажности и планировки. Со стороны действующего законодательства все несколько сложнее, ведь от статуса жилого объекта напрямую зависит способ его содержания, а также права и обязанности собственников помещений, расположенных в здании.

Трактовка многоквартирного дома в Жилищном кодексе

С юридической точки зрения, многоквартирный дом – это здание, содержащее в себе две и более квартиры с выходом в помещения общего пользования или на территорию земельного участка, прилегающего к МКД.

Внимание! Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефонам: +7 (499) 938-41-00 Москва; +7 (812) 467-41-55 Санкт-Петербург; +7 (800) 350-84-13 доб.480 Бесплатный звонок для всей России.

Согласно п.3, ст.16 ЖК РФ, квартирой считается обособленная площадь, состоящая из жилых комнат и вспомогательных помещений, предназначенных для удовлетворения бытовых нужд.

В Жилищном кодексе Российской Федерации, а именно в п.1, ст.36, многоквартирный дом рассматривается как недвижимость, находящаяся в общей долевой собственности. При этом, кроме квадратных метров, указанных в Свидетельстве, владельцам помещений принадлежат:

  • помещения, не относящиеся к квартирам и предполагающие общее пользование (лестничные клетки, подвалы, чердаки, технические помещения, лифты и т. д.);
  • помещения, предназначающиеся для проведения культурных мероприятий и организации досуга собственников недвижимости МКД;
  • крыши, инженерные конструкции и оборудование, расположенное как в доме, так и за его пределами;
  • земельный участок, на котором построен многоквартирный дом, и объекты, расположенные на данном участке.

Доля собственности на общее имущество прямо пропорциональна площади, принадлежащей конкретному гражданину (на основании п.1, ст. 37 ЖК РФ).

Законодательная база

Существует несколько законодательных актов, определяющих порядок установления статуса МКД и регламентирующих права собственников помещений, расположенных в нем:

Наименование документаЕго суть
Постановление Правительства №47 от 20.01.06.Законодательный акт, устанавливающий основные требования к жилым помещениям.
Градостроительный кодексСвод законов, определяющих порядок территориального планирования, проектирования и строительства зданий.
СНиП 31-01-2003Свод правил, содержащий в себе основные требования, предъявляемые к многоквартирным домам.
Постановление Правительства № 491 от 13.08.06.Акт, регламентирующий содержание общего имущества в МКД.
Постановление Правительства № 290 от 03.04.13.Документ, содержащий в себе перечень минимальных услуг, необходимых для поддержания функциональности имущества в МКД.
Постановление Госстроя РФ № 170 от 27.09.03.Законодательный акт, содержащий в себе правила и нормы технической эксплуатации жилых помещений.
Постановление Правительства № 416 от 15.05.13.Нормативно-правовой акт, определяющий стандарты управления МКД.

Виды многоквартирных домов

Многоквартирный дом – понятие, обобщающее несколько видов зданий, классифицирующихся по следующим признакам:

  1. По назначению:
    • квартирные дома, предназначенные для постоянного проживания;
    • общежития, предназначающиеся для временного или постоянного проживания.
  2. По количеству этажей:
    • малоэтажные (достигающие двух этажей);
    • среднеэтажные (дома от трех до пяти этажей в высоту);
    • многоэтажные (более шести этажей);
    • здания повышенной этажности (от 11 до 16);
    • высотные (более 16 этажей).
  3. По количеству квартир:
    • двухквартирные;
    • многоквартирные.
  4. По структуре:
    • коридорные (вход в квартиры с общего коридора);
    • секционные (несколько квартир, имеющих выход в одно общее помещение);
    • галерейные;
    • блокированные;
    • смешанного типа.
  5. По материалам, из которых изготовлены основополагающие конструкции:
    • кирпичные;
    • панельные;
    • монолитные;
    • смешанного типа (каменные или бетонные стены с деревянными перекрытиями).

ВАЖНО

От материалов несущих конструкций напрямую зависит срок эксплуатации здания. Панельные дома могут служить 100-120 лет, тогда как монолитные и кирпичные – до 150 лет.

Требования, предъявляемые к многоквартирным домам

Основные требования, предъявляемые к многоквартирным домам, указаны в своде правил СНиП 31-01-2003, введенном 20.05.2011. Регламент распространяется на проектирование и строительство МКД и включает в себя требования к:

  1. расположению строения;
  2. коммуникациям, установленным внутри здания;
  3. высотности;
  4. квартирам и помещениям общего пользования;
  5. деятельности организация, располагающихся в коммерческих помещениях жилого дома;
  6. несущим конструкциям и т. д.

К сведению

Данный законодательный акт не распространяется на объекты блокированной постройки, мобильные здания.

Отличия частного дома от МКД

Согласно п.3, ст.48 Градостроительного кодекса РФ, частным домом (или объектом индивидуального строительства) является здание, состоящее не более чем из трех этажей и предназначенное для проживания одной семьи. Отсюда одним из явных отличий МКД от частного дома является этажность (многоквартирные дома неограничены законодательством в количестве этажей). Кроме того, МКД рассчитаны на проживание большего количества семей, не связанных друг с другом.

Еще одним принципиальным различием рассматриваемых объектов становится наличие общей собственности в многоквартирных домах. Частные же постройки, как правило, не имеют общих лестничных площадок, лифтов и технических помещений, а земельный участок, на котором расположено строение, принадлежит одному или нескольким собственникам.

Определение МКД предполагает наличие управляющей компании, ТСЖ или кооператива. Собственники частного дома платят исключительно за коммунальные услуги, не делая взносы на текущее содержание жилищного фонда, капитальный ремонт и т. д.

Многоквартирный дом блокированной постройки

Согласно пп.2, п.2, ст. 49 Градостроительного кодекса РФ, дом блокированной постройки представляет собой здание, в высоту не более трех этажей, состоящее из обособленных блоков (предназначенных для проживания отдельных семей каждый), имеющее общие стены без проемов между блоками и выход на территорию общего пользования.

Блокированная постройка представляет собой дом с отдельным выходом из каждой квартиры непосредственно на земельный участок общего пользования. А отличительной чертой такого объекта недвижимости становится постановка на учет в кадастровый реестр отдельно каждого блока (квартиры), с прилегающей к нему территорией.

Данный вид недвижимости не относится к МКД, а значит не входит в проекты региональных программ и содержится за счет собственников помещений (по аналогии с частным домом).

Возможна ли смена статуса дома?

Нередко, после пристройки дополнительных сооружений или сноса части здания, статус объекта может быть изменен (при согласии всех владельцев помещений, расположенных в строении). Основанием для обращения в органы местного самоуправления становятся следующие документы:

  1. План жилого дома, содержащий в себе техническое описание объекта, составленный на основании разрешения на строительство и проектной документации.
  2. План жилого дома с техническим описанием объекта и составленный в строгом соответствии с паспортом помещения (если последнее возведено после принятия Градостроительного кодекса РФ).
  3. План дома с описанием, составленный в соответствии с декларацией и судебным актом, признающим право собственности на самовольную постройку (если объект возведен с нарушениями Градостроительного кодекса).
  4. План дома с техническим описанием, составленный на основании декларации, если прочие документы отсутствуют или утеряны без возможности восстановления.

ВАЖНО

Смена статуса жилого дома влечет за собой изменения в правах и обязанностях собственников помещений, а также способе управления объектом недвижимости.

Особенности МКД

Многоквартирные дома отличаются от прочих жилых объектов и имеют ряд особенностей:

  • Жилые и коммерческие помещения, расположенные в МКД, не могут оставаться без собственника, поэтому взносы на текущий и капитальный ремонты, ОДН начисляются в любом случае.
  • Данный вид недвижимости отличается большим количеством собственников помещений, обязанных нести ответственность не только за личное имущество, но и за содержание помещений, конструкций общего пользования.
  • В связи с тем, что все коммуникации имеют централизованный характер, ограничить в потреблении ресурсами отдельную квартиру попросту невозможно. Поэтому наказание должников может заключаться исключительно в отключении электроэнергии.
  • Ненадлежащий контроль над ресурсообеспечивающими коммуникациями приводит к сбоям в подаче коммунальных услуг для многих пользователей помещений.
  • Ввиду большого количества проживающих, конфликтные и спорные ситуации между собственниками не редкость, а возникают они по причине нарушения режима дня, захвата территории общего пользования и т. д.
  • МКД, как и любой объект недвижимости, подвержен износу. Именно поэтому с течением времени на его содержание и текущий ремонт уходит все больше денежных средств.
  • Многоквартирные дома требуют обязательного наличия управляющей организации, контролирующей своевременную и полноразмерную подачу необходимых ресурсов, техническое состояние всех сооружений и коммуникаций, надлежащий уход за придомовым земельным участком.
  • В отличие от домов блокированной постройки и частных жилых объектов, МКД участвуют в федеральных и региональных программах, а значит финансирование капитального ремонта, реконструкции или реставрации происходит не только на деньги собственников, но и за счет бюджетных средств.

Всё о ТСЖ на один дом: сколько квартир и подъездов может быть в составе товарищества?

Собственники помещений в многоквартирных домах имеют полное право управлять самостоятельно управлять финансовыми и организаторскими вопросами по части благоустройства и коммуникации своего жилого здания.

Для этого специально создаются товарищества собственников жилья (ТСЖ), которые имеют все полномочия обеспечивать проживающих граждан всеми видами коммунальных услуг и других ресурсов, необходимых для нормального жизнеобеспечения.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !

Сколько домов может быть в составе ТСЖ?

Управляющие компании, которые занимаются организацией обеспечения многоквартирных домов, являются коммерческой структурой. ТСЖ – некоммерческая организация, которая не предполагает привлечения прибыли, а предусматривает только желание граждан законно и прозрачно следить за своим имуществом и обеспечением коммунальных ресурсов.

Итак, сколько же домов может быть в ТСЖ? Действующее законодательство ограничивает распространенность ТСЖ на один дом. Точного количества в регулирующих товарищество документах не указано, так как все многоквартирные дома сугубо индивидуальны по площади и по количеству собственников.

В п.1 ст.136 ЖК РФ четко прописан основной принцип создания ТСЖ. Он гласит: в одном доме может существовать только одно ТСЖ.

Минимальное и максимальное количество ТСЖ устанавливает ст.136 ЖК РФ. Установлены следующие ограничения:

  • одно товарищество может быть создано в одном многоквартирном доме, при условии участия не менее 50% от всего количества проживающих собственников на общей площади жилья;
  • одно ТСЖ может управлять несколькими домами, граничащими друг с другом.

Может ли объединение заведовать одной квартирой?

Согласно ст.136 ЖК РФ, в состав ТСЖ должно входить не менее половины собственников дома. Минимальное количество руководства и работников в создаваемой организации – 5 человек. Входить в состав ТСЖ могут более двух собственников от разных квартир. Значит, осуществление товарищества в одной квартире нецелесообразно и невозможно.

Единственным исключением является инициатива создания товарищества, исходящая от одного владельца. В данном случае возможна организация собрания, сбора документов и выбора помощников из числа заинтересованных жильцов того же дома.

Возможно ли существование организации в одном подъезде?

Ответ – нет. Один подъезд не включает в себя более 50% жильцов, поэтому создание ТСЖ в данном случае не имеет юридической силы.

До сих пор встречаются ситуации, когда половина дома уже организовала ТСЖ, а другая половина еще обслуживается управляющей компанией. В данном случае существует два варианта решения проблемы:

  1. соединение оставшихся подъездов в существующее ТСЖ;
  2. создание нового товарищества и ликвидация уже действующего.

Законна ли деятельность сразу 2 товариществ?

До 1 июля 2016 года было вполне законна деятельность 2 ТСЖ в пределах одного многоквартирного дома. Но со вступлением в силу нового закона об отмене данного разрешения (№189-ФЗ ст.5.1) это стало невозможным.

Статья 5.1. Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ

Товарищество собственников жилья, созданное в двух и более многоквартирных домах, в случае его несоответствия требованиям, установленным пунктом 1 части 2 статьи 136 Жилищного кодекса Российской Федерации, должно быть реорганизовано в порядке, установленном частью 3 или 4 статьи 140 Жилищного кодекса Российской Федерации, до 1 июля 2016 года, если собственниками помещений в многоквартирных домах не выбран иной способ управления такими домами.

Основная причина – частые неразберихи с платежными квитанциями, что нарушает основной принцип ТСЖ: прозрачность финансовых операций.

Если жильцы не пришли в общем мнении к созданию одного нового ТСЖ, то организацию обеспечения дома можно передать в управляющую компанию. Данная организация способна защищать интересы всех собственников жилья, но с некоторыми минусами (большинство решений УК принимает на основании своих действий, без согласования вопроса с жильцами).

Создание ТСЖ – важное, но и весьма сложное предприятия. Необходимо знать, в каких случаях и при каких обстоятельства возможно одобрение органами власти осуществления нового товарищества. Каждый собственник многоквартирного дома имеет право знать свои обязанности, непосредственно участвовать в обеспечении и охране своего жилья и следить, куда деваются его денежные средства, вложенные в коммунальные ресурсы.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-51-36 (Москва)
+7 (812) 467-38-73 (Санкт-Петербург)

Жилищный Консультант

Ваш надежный помощник в жилищных вопросах

ТСЖ на базе нескольких домов

Содержание статьи:

Под понятием «товарищество собственников жилья» следует понимать некоммерческое образование, в рамках которого осуществляется организация полноценного функционирования жилого комплекса, включая обеспечение дома стандартным набором энергоресурсов и необходимых коммуникаций.

Во главе товарищества стоит правление, из числа которых избирается председатель. Контролирует их работу специально выбранная ревизионная группа, которая периодически осуществляет проверку законности работы объединения. Членом ТСЖ может стать любой гражданин, имеющий в собственности жилье в этом доме и достигший совершеннолетнего возраста. Вступление в объединение является полностью добровольным.

Важно понимать, что статья описывает наиболее базовые ситуации и не учитывает ряд технических моментов. Для решения именно вашей проблемы получите юридическую консультацию по жилищным вопросам по телефонам горячих линий:

+7 (800) 550-38-47 – Вся Россия

+7 (499) 553-09-05 – Москва

+7 (812) 448-61-02 – Санкт-Петербург

Позвоните и решите вашу проблему прямо сейчас – это быстро и бесплатно!

Товарищество может быть организованно еще на этапе постройки здания. Согласно ст. 136 ЖК РФ, подобное объединение может быть только одно. Предусматривается создание ТСЖ и на базе нескольких многоквартирных домов.

ТСЖ выполняет ряд обязательных функций:

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: +7 (499) 553-09-05 в Москве, +7 (812) 448-61-02 в Санкт-Петербурге, +7 (800) 550-38-47 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

  1. Контроль за соблюдением всех правовых норм и положений, которые прописаны в уставном акте объединения.
  2. Составление смет, отчетов, инвентарных описей, ведение делопроизводства, в рамках финансово-хозяйственной деятельности товарищества.
  3. Контролирование своевременности оплаты обязательных сборов, а также полное и беспрерывное обеспечение квартир энергоресурсами.

Каждая их функций подробным образом прописывается в уставе товарищества, и любое нарушение этих пунктов может привести к ликвидации ТСЖ.

Основания создания ТСЖ на базе нескольких домов

Согласно п. 2 ст. 136 ЖК РФ, ТСЖ разрешается создать с участием группы многоквартирных домов. Поправка была внесена в жилищный кодекс РФ в 2011 году путем принятия федерального закона № 123-ФЗ от 4.06.2011 года. Действие законопроекта распространяется лишь на те товарищества, которые были созданы после даты внесения поправки.

В качестве основного условия для создания ТСЖ на несколько домов является то, что строения должны находиться на смежных земельных участках и иметь одну инженерно-техническую систему снабжения энергоресурсами. Немаловажно наличие и единой коммуникационной сети.

В качестве объектов, которые будет обслуживать ТСЖ, могут выступать и частные дома, а также дачи с земельными участками, располагающиеся на общей территории.

Порядок создания ТСЖ на несколько домов

В законодательном порядке определен алгоритм создания ТСЖ в нескольких многоквартирных домах. Различаются такие этапы:

  1. В каждом многоквартирном строении проводится общедомовое собрание жильцов, на котором выясняется желание владельцев квартир относительно способа управления жилым комплексом.
  2. Производится оформление единой выписки из протоколов собраний о создании единого товарищества, если в пользу такого решения проголосовало более половины от всех голосов.
  3. Создается ТСЖ по сразу нескольким домам, подготавливаются его уставные документы.
  4. Объединение регистрируется в качестве юридического лица в налоговой службе.

При осуществлении данной процедуры можно столкнуться с рядом трудностей. Согласно законодательству, новое ТСЖ должно присоединиться к уже существующему, а для этого потребуется составить решение о данном действии и внести соответствующие изменения в устав и объединения.

Кроме того не всегда могут найтись люди, способные организовать деятельность более крупного объединения на должном уровне и выполнять все функции ТСЖ удовлетворительно.

Регистрация ТСЖ на базе нескольких домов

Государственная регистрация ТСЖ на базе нескольких домов является обязательным этапом перед тем как объединение приступит к своей непосредственной деятельности. Для того чтобы провести необходимую процедуру с соблюдением всех формальностей стоит придерживаться ряда советов. Пошаговая инструкция регистрации ТСЖ в 2017 году содержит следующие пункты:

  1. Решение о создании товарищества оформляется в виде протокола, который подписывается председателем и всеми участниками собрания.
  2. На следующем этапе составляются такие документы, как Устав и положение, контролирующее деятельность ревизионной группы ТСЖ.
  3. Заполняется соответствующее заявление, оплачивается госпошлина, и бумаги подаются на регистрации в налоговую инспекцию.

Весь пакет документов подает председатель правления ТСЖ, который имеет право представлять организацию без доверенности либо иное лицо, уполномоченное общим собранием. Срок регистрации ТСЖ, как юридического лица, составляет не более пяти рабочих дней.

Список документов

Чтобы зарегистрировать товарищество как юридическое лицо в налоговой инспекции, потребуются такие документы:

  1. Паспорт заявителя и доверенность на его имя (если таковая необходима).
  2. Заявление на регистрацию юридического лица, установленного образца в письменной форме. Посмотреть и скачать можно здесь: [Образец заявления на регистрацию юридического лица].
  3. Протокол общего собрания жильцов о создании товарищества.
  4. Решение о создании ТСЖ.
  5. Устав организации.
  6. Квитанция об оплате госпошлины.

Все документы предоставляются в оригинальном виде.

Преимущества и недостатки ТСЖ на несколько домов

Создание товарищества жильцов сразу нескольких жилых строений имеет массу преимуществ. Прежде всего себестоимость всех работ, направленных на благоустройство как самих строений, так и прилегающих территорий, значительно снижается за счет увеличения объема. То же самое происходит и с потреблением энергоресурсов. Многодомовое ТСЖ получает скидки и льготы как массовый потребитель.

Также подобное объединение может быстрее накопить необходимую сумму денег на конкретное дело, например такое как замена лифта или ремонт подъезда. Немаловажным плюсом является и то, что из большего числа людей всегда найдется человек способный принять на себя серьезную ответственность и одновременно обладающий необходимыми организаторскими способностями.

В качестве минусов можно отметить сложность в управлении сразу большим объемом имущества и финансов. Подобные действия требуют определенных навыков и экономической подготовки. Руководитель товарищества должен уметь планировать расходы организации. Еще сложнее контролировать поступления и бороться с неплательщиками за коммунальные услуги, потому что это отнимает много времени.

Также в качестве минуса можно отметить, что несмотря на низкую себестоимость работ, постоянно наблюдается недостаток денежных средств за счет того, что потребности сразу нескольких домов, значительно выше, а поступлений из-за неплательщиков намного меньше.

Одним из основных «подводных камней» в управлении несколькими домами является высокое число мошенников. Такие люди создают ТСЖ, пользуются чужими деньгами, доводят дом до плачевного состояния и исчезают. Также можно отметить низкую квалификацию руководящих граждан, многочисленные финансовые и правовые ошибки во время осуществления деятельности товарищества.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по ТСЖ на базе нескольких домов

Вопрос: Добрый день, дайте, пожалуйста, дельный совет. Раньше жильцы нашего дома организовывали свое ТСЖ, однако качественного управления не получилось, потому что этим занялись люди, не имеющие никакого опыта в подобной сфере. В результате мы остались с поломанными подъездными дверями и без горячей воды. Сейчас мы узнали, что в соседнем доме работает товарищество, дела у которого идут хорошо, и претензий жильцы не имеют. Мы переговорили с их председателем, и он не прочь взять нас под свое крыло. Как нашему ТСЖ лучше поступить? Ликвидироваться, а потом путем общего голосования жильцов присоединиться в соседнее товарищество или можно ли создать ТСЖ на несколько домов просто соединив их с нашим? Алексей.

Ответ: Здравствуйте, Алексей. В вашем случае особого выбора нет. Вы действительно можете ликвидировать свое ТСЖ, опять собрать жильцов, проголосовать, запротоколировать решение, выписку отнести председателю соседнего объединения, и он будет обязан переписать все свои уставные документы, а затем внести изменения официальным путем. Если ликвидировать товарищество не будете, то действия придется выполнять те же самые, за исключением процедуры ликвидации объединения.

Самое главное, чтобы ваше решение не противоречило требованиям, которые излагаются в ст. 136 ЖК РФ, согласно которым дома, входящие в товарищество должны располагаться на одной территории, иметь единую коммуникационную систему.

Пример по ТСЖ на базе нескольких домов

После того как дом был построен и запущен в эксплуатацию, Сергей Петрович предложил своим соседям объединиться в одно ТСЖ с соседним домом, аргументируя свое предложение тем, что так управлять общедомовым имуществом будет легче и затраты на содержание дома заметно снизятся. Соседи послушались и почти единогласно поддержали предложение Сергея Петровича.

После этого был составлен протокол, и подписано решение. Когда были поданы документы в налоговую инспекцию, то люди получили отказ, аргументируя тем, что оба дома, несмотря на близкое расположение, имеют различные системы снабжения, а это противоречит требованиям Жилищного кодекса. Когда Сергей Петрович встал вникать в проблему, выяснилось, что если они объединятся в одно ТСЖ, то размер обязательных платежей для них только увеличится, поскольку компании, обеспечивающие строение энергоресурсами, значительно повысили цены, в то время как в соседнем доме этого не произошло.

В результате жильцы объединились в собственное ТСЖ.

Заключение

В заключение следует составить несколько тезисов:

  1. Товарищество жильцов – это одна из форм управления многоквартирным домом. Решение о выборе вида управления принимается общим числом голосов.
  2. Руководит объединением правление и председатель.
  3. Товарищество создается для того, чтобы обеспечить четкую работу всех коммуникационных сетей строения, а также следить за соблюдением всех норм и требований без привлечения посторонних людей.
  4. В рамках законодательства с 2011 года предусмотрено создание ТСЖ в многоквартирном доме.
  5. Для объединения в одно товарищества дома должны отвечать основным требованиям, которые предъявляет закон: дома обязаны располагаться на одной территории и иметь общую коммуникационную сеть.
  6. Принятие решения о создании ТСЖ на базе нескольких домов осуществляется на общем собрании жильцов.
  7. Если одно товарищество присоединяется к другому, то такие изменения вносятся в устав и регистрируются в налоговом органе.

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

Сколько проездов должно быть у многоквартирного дома?

сколько проездов должно быть у многоквартирного дома. 10ти этажный десяти подъездный дом – 400 квартир плюс 200 квартир второго 10ти этажного пяти подъездного дома. Было три выезда въезда. Один перекрыл магазин, второй – перекрыл третий дом. На два дома остался один выезд.

Ответы юристов ( 1 )

Статья 67. Проходы, проезды и подъезды к зданиям, сооружениям и строениям

1. Подъезд пожарных автомобилей должен быть обеспечен:

с двух продольных сторон – к зданиям многоквартирных жилых домов высотой 28 и более метров (9 и более этажей), к иным зданиям для постоянного проживания и временного пребывания людей, зданиям зрелищных и культурно-просветительных учреждений, организаций по обслуживанию населения, общеобразовательных учреждений, лечебных учреждений стационарного типа, научных и проектных организаций, органов управления учреждений высотой 18 и более метров (6 и более этажей);
со всех сторон — к односекционным зданиям многоквартирных жилых домов, общеобразовательных учреждений, детских дошкольных образовательных учреждений, лечебных учреждений со стационаром, научных и проектных организаций, органов управления учреждений.
2. К зданиям, сооружениям и строениям производственных объектов по всей их длине должен быть обеспечен подъезд пожарных автомобилей:

с одной стороны — при ширине здания, сооружения или строения не более 18 метров;
с двух сторон — при ширине здания, сооружения или строения более 18 метров, а также при устройстве замкнутых и полузамкнутых дворов.
3. Допускается предусматривать подъезд пожарных автомобилей только с одной стороны к зданиям, сооружениям и строениям в случаях:

меньшей этажности, чем указано в пункте 1 части 1 настоящей статьи;
двусторонней ориентации квартир или помещений;
устройства наружных открытых лестниц, связывающих лоджии и балконы смежных этажей между собой, или лестниц 3-го типа при коридорной планировке зданий.
4. К зданиям с площадью застройки более 10 000 квадратных метров или шириной более 100 метров подъезд пожарных автомобилей должен быть обеспечен со всех сторон.

Спасибо за Ваш ответ, технический регламент я читал, вопрос что можно предпринять в данной ситуации, обращаться к пожарникам или в суд (общей юрисдикции, арбитраж или к мировому судье. На Ваш взгляд есть перспективы или нет?

Каким количеством голосов собственников принимаются решения на ОСС

Жилищный кодекс РФ в разных статьях регламентирует, какое количество голосов собственники должны отдать в поддержку того или иного вопроса, чтобы он считался принятым на общем собрании. Это количество зависит от содержания вопроса. Читайте о том, каким количеством голосов в соответствии с ЖК РФ принимаются разные решения на ОСС.

Решения принимаются большинством, ⅔ или 100% голосов

Кворум для принятия большинства решений на общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме зафиксирован в ч. 1 ст. 46 ЖК РФ. В данной статье приводится несколько вариантов принятия положительных решений в зависимости от вида вопроса:

  • большинством от общего числа голосов собственников в доме, участвующих в собрании;
  • 50%+1 голос от общего числа голосов всех собственников помещений в многоквартирном доме;
  • не менее ⅔ голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

В ЖК РФ есть ещё один вариант количества голосов, которые собственники должны на ОСС отдать за вопрос, чтобы он был принят: 100%, то есть все собственники в доме должны проголосовать «за» (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Собрание считается легитимным, если в нём приняли участие собственники, обладающие более чем половиной от общего числа голосов в доме (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ). Поговорим о том, каким количеством голосов принимаются решения по вопросам, которые чаще всего выносятся на общие собрания собственников помещений в многоквартирных домах.

Простое большинство для утверждения обязательных вопросов

Обязательными для всех общих собраний являются вопросы о выборе председателя, секретаря собрания и членов общей комиссии. К этой группе можно отнести вопросы о том, в каком порядке уведомляются собственники о предстоящем собрании и о принятых на ОСС решениях, если управляющая организация, ТСЖ или жители дома хотят изменить установленный в ЖК РФ порядок.

Также участники собрания должны определить, где будут храниться копии решений и протокола ОСС: сделать это можно один раз для всех собраний или для каждого ОСС отдельно.

По указанным вопросам положительное решение принимается простым большинством от числа голосов собственников, присутствующих на собрании, то есть 50% + 1 голос от числа голосов присутствующих на собрании.

Простое большинство выбирает способ управления домом и состав совета МКД

Собственники в каждом многоквартирном доме должны определиться с тем, каким образом дом будет управляться: непосредственно, с помощью управляющей организации или ТСЖ/ЖК (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ).

Вопрос о выборе способа управления принимается на общем собрании собственников простым большинством (п.4 ч. 2 ст. 44, ч.1 ст. 46 ЖК РФ). Столько же голосов должно быть отдано за предложенную для управления домом организацию, утверждение условий договора управления с выбранной УО, а также за расторжение договора с прежней УО, если собственники приняли решение сменить организацию.

50%+1 голос должны отдать собственник на ОСС для утверждения предложенного управляющей организацией размера платы за жилое помещение согласно договору управления (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ).

Простое большинство голосов собственников, присутствующих на ОСС, требуется для выбора лиц, которые составят совет многоквартирного дома и его председателя. А вот наделить председателя или совет дома дополнительными полномочиями по принятию решений о проведении текущего ремонта общего имущества можно только при согласии собственников, обладающих 50% +1 голос от общего числа всех голосов в доме (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, п. 4.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Предоставить председателю совета МКД дополнительные полномочия на принятие разных решений по управлению домом собственники могут только в том случае, если за это решение будет отдано не менее ⅔ от всех голосов в доме (п. 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Если на ОСС вынесены вопросы об установлении размера и выплате вознаграждения председателю совета дома, то решение должны поддержать собственники, обладающие большинством голосов собственников, присутствующих на ОСС.

Вопросы по капремонту решаются простым большинством, большинством или ⅔ от всех голосов в доме

Вопросы по разным аспектам капитального ремонта также частично можно отнести к обязательным: практически все дома обязаны определиться со способом формирования фонда капремонта, а при необходимости – с проведением такого ремонта. Поэтому собственники в большинстве многоквартирных домов должны рассматривать эти вопросы на ОСС.

Количество голосов, требуемое для положительного решения по разным аспектам капремонта, зависит от сути вопросов. Чтобы принять решение о том, как будет формироваться фонд капитального ремонта, кто откроет специальный счёт, если именно так собственники решили копить средства на капремонт, «за» должны быть участники ОСС, обладающие большинством голосов от общего их количества в доме.

Не менее ⅔ голосов в доме должно быть отдано при установлении размера взноса на капремонт и размера фонда капитального ремонта выше минимального и при согласовании займа или кредита, условий кредитного договора и лица, которое будет уполномочено оформить такой кредит (п. п. 1, 1.1-1, 1.2. ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Но основная часть вопросов по капитальному ремонту принимается простым большинством голосов от участвующих в собрании в соответствии с п. 5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, например:

  1. Утвердить перечень работ и услуг, сроки, смету, подрядчика.
  2. Определить порядок предоставления платёжных документов на оплату взносов на капремонт.
  3. Определить кредитную организацию для открытия спецсчёта, утвердить текст договора с такой организацией.

Общее имущество дома предоставляется в пользование с согласия ⅔ от всех голосов в доме

Общее имущество в доме принадлежит на праве общей долевой собственности всем владельцам помещений в многоквартирном доме, поэтому решение о предоставлении его в пользование третьим лицам принимаются ⅔ от всех голосов в таком доме (п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Таким количеством голосов собственники на ОСС принимают решение о передаче в пользование части земельного участка, если он входит в состав ОИ дома, например, для прокладки коммуникаций, размещения рекламы, оборудования или для других целей.

⅔ голосов от общего их числа в доме принимаются решения о размере платы за использование общего имущества собственников третьими лицами по заключённым договорам и о наделении УО полномочиями заключать такие договоры от имени собственников.

При этом утвердить порядок и сроки, в которые УО будет отчитываться перед собственниками об исполнении таких договоров, собственники могут простым большинством от числа голосов присутствующих на ОСС.

⅔ голосов всех собственников в доме требуются для установления сервитута на земельный участок и пределах его пользования в случае, если придомовая территория поставлена на кадастровый учёт и включена в состав общего имущества дома (п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Уменьшение общего имущества должны согласовать все собственники в доме

Общее имущество в многоквартирном доме может не только предоставляться в пользование третьим лицам, сдаваться в аренду, но и изменяться в результате переустройства, реконструкции, включения в его состав новых элементов.

Так, если собственник выносит на ОСС вопрос о переустройстве своего помещения, в ходе которого к нему будет присоединена часть общего имущества дома, то на такие работы необходимо согласие всех собственников в доме, то есть 100% голосов (ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ). Ведь они влекут уменьшение общего имущества, которое принадлежит всем собственникам в МКД.

Если реконструкция или переустройство, которое затеял собственник помещения, не влечёт уменьшения или увеличения общего имущества в доме, то для таких работ требуется согласие собственников, владеющих ⅔ от всех голосов в доме (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Увеличить ОИ дома можно с согласия большинства голосов от присутствующих на ОСС

Нередко у собственников возникают вопросы о том, сколько голосов должно быть отдано за то, чтобы установить в доме систему видеонаблюдения, ограждение, элементы озеленения и благоустройства на придомовой территории.

Так, если на ОСС вынесены вопросы об установке на земельном участке ограждений, клумб, урн, детской площадки или парковки, то собственники для положительного принятия решения должны отдать «за» 50% + 1 голос от числа присутствующих на собрании (п. 2.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Также простым большинством принимаются на ОСС следующие достаточно популярные у собственников и УО вопросы:

  1. Установка видеонаблюдения и утверждения тарифа на обслуживание системы.
  2. Учреждение службы консьержей и утверждение тарифов на оплату услуги.
  3. Установка домофонов, автоматических запирающих систем.
  4. Установка датчиков движения.
  5. Оборудование зон отдыха на придомовой территории: скамеек, столиков.

При этом изменение перечня работ и услуг и включение в размер платы за содержание жилого помещения услуг по обслуживанию новых объектов общего имущества дома также происходит при согласии простого большинства присутствующих на ОСС.

Вопросы оплаты коммунальных услуг решаются на ОСС простым большинством

Собственники в многоквартирных домах с вступления в силу № 59-ФЗ имеют право на ОСС принять решение о переходе на прямые договоры с поставщиками ресурсов, исключив из процесса предоставления коммунальных услуг управляющую домом организацию.

Вопросы о заключении прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями на поставку коммунальных ресурсов в помещения собственников утверждаются простым большинством: 50% + 1 голос от числа присутствующих на собрании.

Столько же голосов необходимо для утверждения текстов договоров с поставщиками ресурсов, а также договора с региональным оператором по обращению с твёрдыми коммунальными отходами.

Отдельно в этой группе для решения на ОСС можно выделить вопрос о порядке определения размера платы за коммунальные ресурсы, поставленные в дом на содержание общего имущества собственников. Утвердить расчёт платы исходя из норматива, среднемесячного потребления или показаний ОДПУ собственники могут, отдав «за» более 50% от общего количества голосов участников ОСС.

Большинство на собрании утверждает информационную систему для заочного голосования

В Жилищном кодексе РФ закреплена возможность на общем собрании собственников утвердить использование информационных систем, в том числе ГИС ЖКХ, для проведения следующих ОСС, выбрать администратора общего собрания (п.п. 3.2 – 3.4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Простым большинством на ОСС принимаются следующие вопросы:

  1. Выбор информационной системы для заочного голосования и администратора ОСС.
  2. Утверждение порядка приёма администратором решений собственников и сроков голосования в заочной форме с помощью системы.
  3. Утверждение Положения о порядке проведения ОСС с помощью выбранной информационной системы.

Доверьте сбор решений и подсчёт голосов сервису «ОСС на 100%» и инфосистеме «Моя Квартира»

Подготовить документы с правильными формулировками вопросов повестки дня и корректно подсчитать голоса собственников на ОСС не всегда просто. На помощь управляющим организациям, ТСЖ и ЖК придёт наш сервис «ОСС на 100%», который поможет в автоматическом режиме сформировать уведомление о предстоящем собрании, получить реестр собственников, подготовить бюллетень для голосования и составить протокол с итогами голосования.

При этом УО может предложить собственникам согласовать использование информационной системы «Моя Квартира» для заочного голосования. Это значительно упростит жизнь УО и собственникам.

Попробуйте провести общее собрание собственников помещений в МКД с помощью сервиса «ОСС на 100%» и с использованием информационной системы «Моя Квартира». Уверены, вы увидите разницу.

Ссылка на основную публикацию