Зачем нужна оценка доли в квартире и кто поможет определить стоимость комнаты в коммунальной квартире?
Продажа доли в квартире – одна из самых сложных операций с недвижимостью. Трудности сопряжены, прежде всего, с правильной, адекватной оценкой.
Помимо этого, долевая собственность – это товар низкого спроса, потому что зачастую покупатель сталкивается с определёнными трудностями при использовании приобретённой жилплощади. В статье всё об оценке квартир и комнат.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !
Зачем нужна оценка доли в квартире?
Ответ очевиден – для того, чтобы продать. Это может быть комната в коммунальной квартире, оценка которой при продаже обязательно, но чаще всего происходит так, что семье в наследство достаётся недвижимость от родственников, которая делится между ними в равной степени. Если использованию недвижимости каким-либо образом препятствуют совладельцы, то выход только один – продажа своей доли.
Даже если родственники сами предлагают выкуп доли, то стоит провести её адекватную оценку и при этом стоять на своей цене. Не следует соглашаться на символическую выплату, сумма которой, скорее всего, окажется гораздо меньше возможной прибыли от продажи на стороне.
Оценка стоимости доли в квартире может пригодиться и возможным покупателям. Если в интересах продавца провести адекватную оценку жилплощади прибегая к помощи профессионала, то покупателю переплачивать ещё и за оценщика совершенно незачем, достаточно ограничиться общими данными.
Кто может в этом помочь?
Как и любой операцией по купле-продаже недвижимости, занимается этим риелтор. Но прибегая к его услугам, необходимо проявлять осторожность. Различные махинации и мошенничество риелторских компаний стоят отдельной статьи.
Существуют компании, которые занимаются оценкой самого разного имущества, от бытовой техники, до недвижимости и автомобилей. В отличие от риелторов, такие компании не заинтересованы в дальнейшей помощи по продаже вашей доли в квартире, поэтому они рассчитают настоящую рыночную стоимость долевой собственности.
Оценить долю можно и самостоятельно. Конечно, хочется получить как можно большую прибыль, и как можно быстрее. Но в этом деле придётся проявить определённую степень терпения и объективности. Правильная оценка доли – ключ к успешной продаже.
В чём состоят сложности оценки?
Сложность оценки доли квартиры состоит в том, что на ценообразование влияет очень много факторов. Самая главная ошибка, которую совершают многие продавцы, состоит в том, что они назначают цену за свою жилплощадь, как просто за часть от квартиры.
Выгоднее всего будет договориться с остальными совладельцами, и продать целую квартиру по рыночной стоимости. Но это не всегда представляется возможным, потому что зачастую долевая собственность сопряжена с конфликтами и спорами о порядке использования жилплощади.
Факторов ценообразования достаточно много, к тому же сама продажа доли имеет некоторые юридические ограничения.
Факторы ценообразования доли в квартире
В первую очередь, на цену будет влиять то, какая именно доля вам принадлежит. Но и на этот фактор влияет ещё несколько факторов. То есть, чтобы составить достоверную оценку доли в квартире, придётся учесть все факторы в разных соотношениях, которые сложатся в целую формулу. Это уже полноценная аналитика рынка
Основные факторы ценообразования долевой собственности:
Часть в долевой собственности. В первую очередь стоит отталкиваться о того, какая конкретно часть вам принадлежит. Это может быть 1/2, 1/3, 1/10. Это самый главный фактор ценообразования, в него включаются ещё несколько:
раздел долей в судебном порядке, либо мировым соглашением. Если жилплощадь не обозначена юридически судебным решением, причём обязательно с подтверждением нотариуса, то это существенно снизит цену. Никто не станет покупать недвижимость, для использования которой придётся судиться с остальными совладельцами;
количество комнат в квартире. Если квартира однокомнатная, а в ней помимо продавца ещё 3 совладельца, то часть этой квартиры не представляет практически никакой ценности, и это скажется на стоимости доли. Лучше всего, когда недвижимость разделена по количеству собственников, то есть 2 собственника в двухкомнатной квартире, или три в трёхкомнатной;
количество совладельцев. Чем их меньше, тем больше будет цена. Причём независимо от количества комнат или площади.
Адекватность остальных совладельцев. Если они охотно идут на контакт, и не препятствуют доступу нового владельца к его собственности, то это не повысит цену. Этот фактор – само собой разумеющееся явление. Но вот обратная ситуация может очень негативно сказаться на цене.
Количество жильцов. Совладельцы имеют полное право прописать на своей части собственности то количество жильцов, которое соответствует санитарным правилам. Чем их больше, тем ниже цена.
Несовершеннолетние совладельцы или жильцы. Этот фактор тоже уменьшает конечную стоимость, потому что дальнейшее сотрудничество с остальными собственниками будет подразумевать вмешательство органов опеки.
Иногда собственники, обладающие большей частью недвижимости (например, 3/4 или 9/10), продают долю по цене, равной целой квартире. Да, пускай часть совладельца и мала, но он тоже имеет право на распоряжение этой частью. Даже преимущество в общей площади недвижимости не исключает вышеизложенных факторов ценообразования.
Помимо всех этих факторов, влиять будут и остальные признаки вашей недвижимости. Расположение, площадь, состояние, степень аварийности дома: те же самые, что учитываются при продаже неразделённой недвижимости.
Необходимые для оценки документы
Для составления акта об оценке, многие организации требуют следующий перечень документов:
выписка из ЕГРН;
договор о купле-продаже, долевом участии, свидетельство о наследстве , либо договор дарения;
паспорт собственника, осуществляющего оценку;
справка о регистрации по форме 9;
кадастровый и технический паспорт;
описание жилого помещения по форме 7.
Для того, чтобы провести оценку доли в оценочной компании, необходимо:
Стоимость данной услуги варьируется в разных регионах от 2500 до 3500 рублей. В результате клиент получает отчёт на 50 страниц, в котором подробно изложены критерии оценки имущества. Цена – это самый важный фактор при продаже. На рынке жилья и так очень много переоценённого товара. А долевая собственность – это не самая ликвидная недвижимость. Поэтому следует очень ответственно подойти к вопросу оценки своей собственности.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:
Оценка доли в квартире, комнаты
Акция: стоимость оценки комнаты или части квартиры от 2 500 руб! Акция проходит до конца текущего месяца. Подробности у менеджера.
Звоните: +7 (495) 54-54-857 Общие условия проведения акции – здесь
Стоимость оценки доли в квартире, перечень документов и особенности, которые важно знать при заказе оценки доли в квартире
В данной таблице приведены частные случаи оценки доли в квартире. В случае возникновения вопросов относительно стоимости услуг – звоните нам!
Стоимость, руб.
Сроки, р.д.*
Оценка доли в квартире, оценка комнаты для опеки (заключение без выезда)
от 4000 новая цена 2 500
Оценка доли в квартире, оценка комнаты для опеки (с фотографиями)
от 5 000 новая цена от 3 000
Оценка доли в квартире, оценка комнаты для нотариуса (вступления в права наследования)
от 5 000 новая цена 2 500
Оценка доли в квартире, оценка комнаты для суда
от 5 000 новая цена от 3 000
Оценка доли в квартире, оценка комнаты для прочих целей
от 4 000 новая цена от 2 500
* в таблице указаны стандартные сроки проведения работ. При необходимости сроки могут быть уменьшены. Минимальный срок проведения работ – 1 рабочий день. О возможности и условиях проведения работ в минимальные сроки – уточняйте у Вашего менеджера.
Особенности оценки доли в квартире
Оценка доли квартиры в большинстве случаев проводится для определения стоимости выкупа доли и учитывает следующие аспекты
Если ваша часть жилой недвижимости уже выделена в натуре и состоит из одной или нескольких комнат, то процедура определения стоимости сводится к оценке только этих помещений. Это в полной мере позволяет применять сравнительный метод и давать заключение о стоимости на основании данных рынка недвижимости того региона, в котором расположен ваш объект.
Если ваша комната или часть жилого помещения не выделена в натуре, например у однокомнатной квартиры несколько собственников и свидетельство у каждого выдано на долю в квартире, то этом случае проводится именно оценка доли в квартире. Сначала определяется стоимость всей жилплощади, а далее из этой стоимости выделяется стоимость ее доли.
Процедура, в общем, сходна с оценкой целой квартиры. Существуют два мнения:
Цена любой части квартиры равна арифметическому делению стоимости всей квартиры на ее размер. Например, при оценке 1/3 доли в квартире берут стоимость всей жилплощади и делят на 3
Цена определяется с использованием анализа рынка продаж долей в разных квартирах.
Опыт позволяем нам однозначно утверждать, что второй вариант для Московского региона является более точным и обоснованным способом проведения оценки. Вы можете более подробно почитать об особенностях оценки рыночной стоимости части квартиры в статье “Особенности оценки доли в квартире”
Случаи, когда требуется оценка доли квартиры
Сроки оказания услуги
Обычно срок оказания услуг составляет 2-3 рабочих дня. В сложных случаях не более 5 рабочих дней. При необходимости, срок оказания услуг может быть сокращен до 1 (одного) рабочего дня. О возможностях и условиях в случае сокращения сроков необходимо уточнить у менеджера.
Документы, необходимые для проведения оценки комнаты или доли квартиры:
Данный перечень носит предварительный характер и может быть увеличен или сокращен в зависимости от конкретной ситуации и задачи для оценки доли в квартиры и оценки комнаты
1. Выписка из ЕГРН (либо Свидетельство о праве собственности на вашу часть в квартире (долю), либо договор купли-продажи, дарения, ренты и т.п.). Предоставляется любой правоустанавливающий/правоподтверждающий документ.
2.Технические документы (Документы БТИ: поэтажный план + экспликация ЛИБО технический паспорт; кадастровый паспорт)
3.Реквизиты заказчика (для физического лица: паспорт (первый лист – разворот + прописка); для юридического лица: карточка с реквизитами компании)
a. при вступлении в права наследства — свидетельство о смерти собственника комнаты или доли квартиры
b. при оценке нескольких долей в квартире — перечень долей квартир
с. для заказчика – юридического лица — справка о балансовой (и остаточной) стоимости долей в квартире и дате постановки на бухгалтерский учет. Справка оформляется на фирменном бланке организации и заверяется подписью ответственного лица и круглой печатью организации – заказчика.
Что получает заказчик по завершении работ
Результат работ оформляется в отчет об оценке. Отчет выполняется в соответствии с требованиями 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» в действующей редакции и федеральных стандартов оценки.
Вам так же могут потребоваться услуги по оценке:
Рекомендуем так же ознакомиться:
* – стоимость услуг по оценке стоимости комнаты в квартире приведена усреднённо. Окончательную стоимость услуг специалисты определяют после детального ознакомления с заданием на оценку доли и предоставленными для работы документами. Просьба отнестись к этому пункту с пониманием. Частично ответить на вопрос, почему и как формируется стоимость услуг по оценке, поможет статья стоимость оценки
Независимая оценка доли в квартире в Москве и Московской области
Общие понятия
Когда квартира находится в общей долевой собственности нескольких человек, у каждого собственника имеется своя доля в праве на эту квартиру. Каждый собственник имеет право распоряжаться своей долей точно так же, как и любым другим имуществом – он может ее продать, обменять или подарить. Соответственно, долю в квартире можно оценить в денежном эквиваленте.
Чаще всего на практике оценка доли в праве на квартиру необходима в следующих случаях:
выкуп доли другим собственником;
продажа доли на открытом рынке;
раздел имущества между супругами или наследниками;
оформление наследства у нотариуса;
определение налогооблагаемой базы для правильного исчисления налога.
Кроме того, при обмене жилья часто требуется оценить долю ребенка, прописанного в квартире. Стоимость детской доли не может быть уменьшена в процессе обмена и соответствующий контроль осуществляют государственные органы опеки на основании результатов независимой оценки.
В ситуациях, когда доля в квартире подлежит реализации на открытом рынке (или такая реализация подразумевается), следует оценивать ее рыночную стоимость. Рыночная стоимость доли в квартире не пропорциональна стоимости всей квартиры. То есть, при продаже доли на открытом, конкурентном, рынке, стоимость 1 кв.м. общей площади в доле на квартиру будет меньше чем стоимость 1 кв.м. в аналогичной «целой» квартире.
Поясним это утверждение на следующем примере. Если у вас есть 1/2 доля в квартире, то ее рыночная стоимость не будет равна половине стоимости квартиры – она будет меньше. Почему меньше? Дело в том, что, покупая долю в квартире, покупатель фактически приобретает коммунальное, а не индивидуальное жилье, со всеми вытекающими из этого неудобствами и рисками. Поэтому, доли в квартирах, которые продаются на открытом рынке, стоят дешевле, нежели аналогичные квартиры, продающиеся целиком (в пересчете на один квадратный метр площади). Величина дисконта (скидки) к стоимости 1 кв. метра зависит от размера доли и других условий. В среднем этот дисконт составляет около 35-50%. Подробнее о расчете дисконта при оценке доли в квартире.
Несколько иная ситуация возникает когда один долевой собственник выкупает долю в квартире у другого долевого собственника этой же квартиры. Здесь собственникам желательно исходить из справедливой стоимости доли, то есть стоимость доли должна быть рассчитана прямо пропорционально величине этой доли. Возвращаясь к примеру, приведенному выше, справедливая стоимость 1/2 доли в квартире будет равна ровно половине рыночной стоимости квартиры. Только при таком подходе оба долевых собственника (тот, кто продает свою долю и тот, кто покупает) будут находиться в равных условиях. Однако такой справедливый подход возможен только при обоюдном согласии долевых собственников. Поскольку понятие “справедливая стоимость” в законе отсутствует, то в этом случае независимый оценщик оценивает рыночную стоимость квартиры целиком, а затем долевые собственники сами делят рыночную стоимость квартиры пропорционально имеющимся у них долям. При несогласии одного из собственников с таким способом расчета, он может требовать определения именно рыночной стоимости доли (что часто и происходит на практике).
Услуги по оценке доли в квартире
Наша компания предоставляет квалифицированные профессиональные услуги по оценке жилья в Москве и Московском регионе уже более 15 лет. Мы проводим как обязательную, так и инициативную оценку.
С процедурной точки зрения, оценка доли в квартире практически не отличается от оценки квартиры, поэтому все общие требования, порядок заключения договора, сроки исполнения и состав необходимых документов в этих случаях одинаковы. См. Подробнее об порядке оценки квартиры.
При необходимости, мы можем оформить результат оценки на английском языке – как в виде информационного письма, так и в виде полного отчета об оценке. Подробнее о составлении отчета об оценке на английском языке. Подробнее об оценке имущества для посольства при получении визы.
Все условия оказания услуги по оценке доли в квартире уточняйте у наших сотрудников по телефону: (495) 726-86-74.
Вы также можете получить информацию о сроках и стоимости проведения оценки отправив
“Запрос о сроках и стоимости услуг по оценке доли в квартире”
Пример отчета об оценке доли в квартире
Приведенный здесь в качестве примера нашей работы типовой отчет об оценке доли в квартире для суда полностью соответствует закону №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» в редакции, действующей на дату оценки, а также федеральным стандартам оценки ФСО 1-3 и ФСО 7 “Оценка недвижимости”.
Для удобства чтения весь отчет разделен на 4 части, которые можно посмотреть здесь:
Оценка доли в квартире онлайн
Для приблизительной оценки стоимости доли в квартире, расположенной в Москве, можно воспользоваться нашим онлайн калькулятором. С помощью этого калькулятора можно оценить долю не только на текущую дату, но и на любую прошедшую дату, вплоть до октября 2008г.
“Калькулятор стоимости доли в квартире в Москве”
ВНИМАНИЕ: Данный калькулятор дает только примерный ориентир стоимости доли; для получения полноценной и точной оценки обращайтесь к нашим специалистам.
Оценка доли в квартире
Любое жилое помещение может находиться в общей долевой собственности, тогда каждый из его собственников обладает определенной долей в правах на него. Собственник вправе пользоваться, владеть и определять юридическую судьбу своих долей так же, как и в случае с любым объектом движимого имущества: он имеет право дарить, обменивать, продавать или отчуждать любым иным способом. Все это означает, что доля обладает своей стоимостью, поэтому оценка доли в квартире имеет отдельное направление и особенности.
Необходимые документы
Правоустанавливающие/ правоподтверждающие документы Свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество, либо иные документы подтверждающие или устанавливающие права, например, договоры (купли-продажи, долевого участия в строительстве, дарения, мены и тд.).
Поэтажный план квартиры, в которой нужно оценить долю Поэтажный план – схематический чертеж, отражающий планировку квартиры. Поэтажный план может входить в состав таких документов, как Технический паспорт жилого помещения (квартиры) или Технический паспорт жилого многоквартирного дома (в виде чертежа планировки всего этажа), иногда поэтажный план входит в состав Кадастрового паспорта или составлятся отдельно.
Экcпликация помещения Экспликаиця – информационно-справочный документ, представляющий собой таблицу с указанием помещений (и их площадей), входящих в состав квартиры, долю которой предстоит оценить.
Паспортные данные заказчика оценки Разворот первой страницы паспорта, а также страница с регистрацией по месту жительства (пребывания).
Процесс оценки
Согласование с нашими менеджерами удобного времени осмотра квартиры, где нужно оценить долю и выбор удобного способа оплаты.
Осмотр квартиры, в которой предстоит оценить долю.
Расчет рыночной стоимости и подготовка отчета об оценке.
Доставка отчета.
Цели оценки доли
Наиболее часто встречающимися на практике случаями, когда производится оценка доли в квартире, являются случаи ее выкупа другими собственниками, раздела недвижимого имущества, оформления наследства или продажи на открытом рынке. Если семья собирается обменять квартиру, то часто бывает необходимо определить стоимость доли несовершеннолетнего члена семьи, который прописан в ней. В ходе обмена доля не должна уменьшиться, и это правило строго контролируется органами опеки Российской Федерации.
Если доля в праве на квартиру будет реализоваться на открытом рынке, или если предполагается такая реализация, то оценщиком определяется ее рыночная стоимость. Большинство людей, далеких от тонкостей экспертной оценки, заблуждаются, думая, что рыночная стоимость ½ доли в квартире эквивалентна половине рыночной стоимости всей квартиры. В реальных условиях такое суждение не всегда соответствует реальности. Доли в объектах жилой недвижимости, которые реализуются в условиях открытого рынка, имеют меньшую стоимость, чем у объектов-аналогов, продающихся целиком, если рассматривать стоимость одного кв. м площади. Это связано в первую очередь с тем, что покупатель по факту приобретает не индивидуальное жилье, а коммунальное со всеми следующими из этого трудностями и рисками.
Ситуация иного рода возникает, когда один из долевых собственников выкупает у другого собственника этого жилого помещения его долю. В этом случае владельцам желательно определить справедливую стоимость доли, и рассчитываться она должна прямо пропорционально величине ее площади. Так, если рассматривать пример, о котором говорилось выше, справедливая стоимость ½ доли в жилом помещении будет равна половине рыночной стоимости этого жилого помещения. Каждый из долевых собственников в таком случае находится в равных условиях. Однако для применения этого подхода необходимо обоюдное согласие обоих собственников: того, кто продает, и того, кто покупает. Если же один из собственников не согласен, он вправе потребовать определения рыночной стоимости доли жилого помещения, что чаще всего и встречается на практике, в таких случаях производится оценка доли в квартире для суда.
Оценка доли в квартире
Содержание:
Любые операции с недвижимостью подразумевают определение стоимости объекта. Продажа или переоформление доли в квартире производится по конкретной цене. Определить точную цену доли в квартире может только специалист, иначе есть риск срыва сделки.
Нет времени читать статью?
Для чего нужна оценка доли
Основа долевой собственности — это разделение квартиры или иного недвижимого имущества на определенные части. Доли могут быть равными или различаться в зависимости от вкладов собственников в квартиру. Расчет долей ведется исходя из количества владельцев. Если части не могут быть поделены равномерно законным способом, то решение относительно долей собственности в квартире принимается в судебном порядке (ст.245 ГК РФ).
При реализации или других операциях с жилой недвижимостью необходимо провести оценку доли в квартире. Под оценкой понимается определение текущей стоимости квартиры на основании различных факторов. Основания, по которым должна проводится обязательная оценка, приведены в статье 8 Федерального закона 135-ФЗ от 29.07.1998, регулирующем оценочную деятельность в России.
Итак, оценка доли в квартире проводится в следующих случаях:
при продаже или ином отчуждении;
при приватизации, передаче в аренду или доверительное управление объектов недвижимости;
при национализации;
при ипотечном кредитовании;
при изъятии имущества;
при проведении оценки объектов для контроля налогообложения;
при составлении брачных контрактов;
при разводе супругов с последующим разделом имущества;
при передаче квартиры в качестве вклада в уставной капитал;
при использовании квартиры или ее доли в качестве залогового имущества;
при переуступке обязательств по долгу.
Основная причина, по которой собственники инициируют оценку, — это продажа квартиры или ее доли. Определение текущей стоимости необходимо осуществить заблаговременно до начала процесса реализации части квартиры. Собственник не может провести оценку сам. Эта процедура всегда сопряжена с использованием услуг профильных специалистов.
Оценка может понадобиться и в тех случаях, когда остальные дольщики квартиры санкционируют выкуп ничтожно малой доли другого собственника. Такие споры разрешаются исключительно в судебном порядке. Принудительное отчуждение не допускается. Если все владельцы планируют продать жилую недвижимость, а один из собственников не соглашается со сделкой по купле-продаже, товарищество собственников может обратиться в суд для решения данного вопроса.
Провести оценку доли несогласного владельца необходимо до подачи иска или непосредственно в ходе судебного разбирательства. Если судья вынесет положительное решение в пользу истцов, то им придется заплатить ответчику компенсацию в размере стоимости его доли, определенной по результатам оценки. После этого спорная часть квартиры переходит в собственность остальных владельцев, и они могут свободно осуществить продажу.
Как оценивается доля в зависимости от способа ее продажи
Существует три варианта реализации жилой недвижимости — продажа всей квартиры целиком, продажа части жилья близким родственникам и продажа части жилья стороннему покупателю. Разберемся, как проводится оценка доли для каждого способа продажи жилья.
Реализация всей квартиры
Это самый простой вариант определения стоимости — можно провести оценку всей квартиры для одного покупателя, а после реализации и оформления сделки разделить полученные денежные средства между дольщиками соразмерно их частям.
Определение рыночной стоимости недвижимости в данном случае можно провести самостоятельно путем сравнительного анализа действующих ценовых предложений по аналогичному жилью. Покупатель должен дать согласие на проведение оценки квартиры силами самих собственников.
Если гражданин, приобретающий квартиру, не имеет возражений, то оценка проводится с учетом метража жилья, общего количества комнат и помещений, этажности, технического состояния, благоустроенности, типа многоквартирного дома, его местоположения и окружающей среды.
Но все же лучше прибегнуть к услугам оценщиков, так как собственники могут просто не учесть те факторы, которые положительно или отрицательно влияют на общую цену. В результате итоговая стоимость может быть существенно занижена или завышена, что приведет к несоразмерности сделки.
Продажа доли родственникам
При продаже доли квартиры родителям, детям или родственникам собственники не всегда проводят оценку. Это связано с тем, что владельцы реализуют жилье с определенными послаблениями и большими скидками.
Цена может формироваться по договоренности сторон, не основываясь на реальных показателях и факторах. Если же никаких соглашений между продавцом и покупателем нет, то собственник может провести процедуру определения стоимости по общему правилу.
Продажа доли постороннему лицу
Реализация части квартиры третьему лицу — не самый выгодный вариант для собственника, так как стоимость одного квадратного метра жилья, поделенного на части, существенно ниже, чем стоимость квадратуры всего объекта. Уценка по доле будет от 30 до 50 процентов.
Это связано с тем, что отдельные части квартиры не равнозначны, какая-то доля ценится выше из-за своего расположения в квартире. Имеет значение и тот факт, что покупатель будет жить с незнакомыми людьми, а значит, испытывать некоторые неудобства. Поэтому каждый покупатель в первую очередь будет оценивать свою выгоду. В таких случаях нужна только профессиональная оценка реализуемой части квартиры, учитывающая все факторы, влияющие на ценообразование.
Как проходит процесс оценки
Если собственники реализуют всю квартиру целиком, то применяется упрощенный способ расчета — вырученные от продажи деньги делятся между всеми владельцами пропорционально их долям.
При реализации части квартиры следует воспользоваться услугами оценщиков и юристов во избежание некорректного ценообразования и нарушений при проведении сделки. Для проведения оценки квартиры необходимо подготовить определенные документы:
паспорт собственника;
технический паспорт и регистрационные данные из бюро технической инвентаризации (БТИ);
справка о проведенных перепланировках;
выписка из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН);
В процессе определения стоимости оценщик проанализирует текущую ситуацию на рынке недвижимости, определит все факторы и критерии, влияющие на цену долевой собственности. Формула расчета такова:
РСД — рыночная стоимость доли;
РСН — стоимость недвижимости по рынку;
РД — размер реализуемой части;
К — понижающий коэффициент.
Понижающий коэффициент применяется для отражения степени реализации жилой недвижимости. Он определяется расчетным способом и зависит от различных обстоятельств, влияющих на стоимость жилья.
Какие факторы влияют на цену
Положительно влиять на итоговою стоимость долевого участка могут те факторы, которые добавляют различные преимущества и удобства жилью. К таким преимуществам относятся:
Количество собственников. Чем меньше людей владеет имуществом, тем выше цена. Покупатель будет как можно меньше контактировать с посторонними людьми.
Наличие другой жилой недвижимости у содольщика. Это означает, что новый владелец может в будущем рассчитывать на выкуп оставшейся части жилья.
Большая площадь жилья. Большой метраж позволяет совершать различные операции с недвижимостью — менять или дробить долю.
Соответствие общего количества комнат числу владельцев. Если жилое пространство поделено на равное количество комнат, которые принадлежат соответствующему количеству владельцев, высока вероятность приобрести изолированное помещение.
В квартире, в которой продается доля, никто не проживает. Покупатель будет проживать один или только со своей семьей.
Отдельный доступ к приобретаемой части жилья. Отдельный от общего вход и выход позволяет жильцу свободно распоряжаться своим временем и не зависеть от режима дня других совладельцев.
Занижают цену те факторы, которые влияют на комфорт, благоустройство и удобство пользования жильем. К таким обстоятельствам относится наличие несовершеннолетних детей из числа собственников, большое число владельцев и физических лиц, одновременно проживающих на территории квартиры.
Высокая стоимость жилья занижает цену отдельной ее части, так как покупатели не готовы тратить большие деньги на приобретение дорогой доли, а не целой квартиры. Уменьшает стоимость и неравное разделение частей недвижимости между дольщиками.
Оценка доли в квартире
Для проведения любых сделок с долей квартиры необходимо провести оценку данной собственности. Главная задача этой процедуры – установить стоимость недвижимости. Процесс этот не такой простой, как может показаться, поскольку на стоимость влияет множество факторов.
Особенности доли в квартире
Долевая собственность на квартиру может быть с выделением конкретных долей и общим долевым владением, когда люди могут пользоваться квартирой на равных правах.
Если собственники провели выделение доли каждого из них, то такую долю можно продать. Однако, и для самого процесса выделения доли и для её продажи нужна точная оценка стоимости данной части недвижимости. В процессе процедуры оценки специалисты должны учесть множество факторов, как связанных с самой квартирой, так и с инфраструктурой в месте её расположения.
Зачем нужна оценка?
Как уже сказано выше – в её проведении нуждаются участники сделки купли-продажи недвижимости.
Сложность, связанная с продажей доли в квартире, касается того, что покупателям придётся жить вместе с незнакомыми людьми. Это снижает цену такого жилья. Но есть вариант продажи доли кому-то из других совладельцев. Тем более, что они имеют право преимущественной покупки. На основании 250 статьи ГК РФ, перед продажей доли в квартире на рынке недвижимости, её владелец должен уведомить остальных совладельцев о желании продать эту долю. И если они в течении месяца не захотят её купить, только тогда он сможет продать свою часть квартиры третьим лицам. Согласия совладельцев на продажу должны быть заверены нотариусом.
Если совладельцы пришли к согласию, то доля одного из них может быть выделена в виде отдельной комнаты.
В целом, перечень ситуаций, когда необходима оценка доли в квартире, следующий:
Страхование.
Отчуждение части жилья.
Использование доли в уставном капитале организации.
Разрешение имущественных споров.
Передача доли под залог при получении кредита.
Важно знать, что оценка стоимости части недвижимости может быть проведена только после определения рыночной стоимости всей квартиры.
Как происходит оценка?
Произвести такую оценку доли в квартире может только квалифицированный специалист. Невозможно просто высчитать процент от общей стоимости квартиры. Процедура оценки доли намного сложнее. Это связано с тем, что стоимость доли всегда ниже, чем её процентная величина от общей площади квартиры. Кроме того, нужно учитывать множество дополнительных факторов.
Поэтому для оценки части квартиры применяют формулу РСД = (РСН х РД): К, в которой:
РСД – рыночная стоимость доли.
РСН – рыночная стоимость квартиры.
РД – размер доли.
К – понижающий коэффициент, являющийся степенью реализации имущества.
Он зависит от ряда факторов, в частности, от размера доли и количества комнат во всей квартире.
Что влияет на стоимость доли?
Прежде, чем проводить оценку доли в квартире, нужно учесть все факторы, формирующие понижающий коэффициент и стоимость доли жилья:
Наличие доступа в оцениваемую долю квартиры.
Отношение совладельцев к появлению нового жильца.
Количество комнат в квартире и возможность выделения отдельной комнаты в качестве доли.
Общее число совладельцев и жильцов (чем их меньше, тем выше цена).
Наличие несовершеннолетних среди владельцев.
Общая стоимость всей квартиры.
Степень его износа и проведение ремонта.
Тип помещения (новостройка, вторичное жильё).
Развитие инфраструктуры района.
Этажность и месторасположение дома.
Порядок пользования общей площадью.
Перечень факторов, которые могут повлиять на цену довольно большой. Следовательно, и процесс оценки усложняется необходимостью учета каждого из них.
Факторы увеличения цены доли
При оценке доли в квартире есть несколько наиболее важных причин увеличения её стоимости, а также стоимости всей квартиры:
Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно – попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:
8 (800) 222-76-65 (бесплатный звонок по России)
Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.
Наличие свободного доступа к части жилья, где происходит оценка.
Большая площадь квартиры или количество комнат равное числу владельцев.
Наличие только одного совладельца, особенно если он проживает в другом месте.
Возможность осмотра жилья перед покупкой.
Хорошее состояние помещения.
Все эти обстоятельства делают проживание в данной квартире более выгодным, что, конечно же, привлекает покупателей и поднимает цену доли.
За счёт чего может снижаться стоимость доли?
Как есть факторы, повышающие, так и, наоборот, те, что снижают цену жилья. К ним относится:
Большое количество владельцев квартиры.
Невозможность выделить отдельную комнату в качестве доли.
Нежелание совладельцев принимать нового хозяина доли.
Старый дом, с отсутствием ремонта и плохим техническим состоянием коммуникаций.
Район, лишённый необходимой инфраструктуры.
Дорогая стоимость жилья.
Неравные доли.
Наличие несовершеннолетних владельцев
В целом отрицательные факторы – это оборотная сторона положительных, повышающих цену.
Что такое кадастровая стоимость доли?
Помимо рыночной стоимости жилья, отражающей реальный спрос на недвижимость данного типа, есть ещё кадастровая стоимость. Она определяется на основании данных кадастрового паспорта и иной документации на объект.
Как правило, такая стоимость ниже рыночной. Следовательно, владельцу доли в квартире не выгодно продавать её по такой заниженной цене. Поэтому и необходимо провести оценку реальной стоимости доли.
Документы, необходимые для оценки
Без ряда документов оценщики не смогут определить точную стоимость имущества. Поэтому при обращении в организацию, которая будет проводить оценку, нужно подать такие документы:
Справку о наличии или отсутствии обременений данной недвижимости.
Сведения из БТИ о прописанных в квартире.
Копию данных Росреестра о правах собственности.
Паспорт владельца.
Кадастровый паспорт помещения.
Справки о перепланировке, если её делали.
Правоустанавливающий документ.
Доверенность и паспорт доверенного лица, если заказчиком оценки выступает не сам владелец.
Точный перечень документов дадут в самой организации оценки.
Как сделать оценку в интернете?
Повсеместное использование интернет технологий не обошло стороной и сферу оценки жилья. Конечно, многие бы хотели пройти процедуру оценки доли в квартире, не выходя из дома. Но на практике это невозможно, ведь нужно подать документы для оценки и заключить договор с компанией-оценщиком. Также специалистам компании может потребоваться осмотр помещений квартиры.
Однако, есть специальные сервисы, предлагающие самостоятельно посчитать стоимость доли на онлайн-калькуляторе. Такие калькуляторы учитывают объективные параметры жилья:
Площадь.
Количество комнат.
Этаж.
Планировку.
Наличие балкона.
Материал стен дома.
Техническое состояние квартиры.
Размер и планировку санузла и кухни.
Высоту потолков.
В разных калькуляторах могут быть использованы и иные параметры. Конечно, данный способ удобен для примерного определения стоимости, но он имеет ряд недостатков. Во-первых, не учитываются субъективные параметры. Во-вторых, оценку будет проводить сам владелец, мнение которого о состоянии квартиры может разойтись с мнением независимого оценщика. В-третьих, такая оценка не является официальным документом, на основании которого можно совершать юридические сделки с недвижимостью.
Оценка доли в квартире для выкупа
Содержание статьи
Продать можно не только целую квартиру, но и отдельную долю в праве собственности. При принятии такого решения продавец обязан уведомить об этом других совладельцев, после чего возникает право преимущественного выкупа.
Оценка доли в квартире
Долевая собственность на квартиру подразумевает, что права на нее принадлежат нескольким лицам. Это могут быть родственники или совершенно посторонние люди, а размеры долей определяются следующими способами:
условиями первоначального договора, по которому квартира приобреталась в долевую собственность;
соглашением о перераспределении долей, которое собственники могут заключить по взаимной договоренности;
в равных долях, если квартира передавалась нескольким лицам по наследству или по приватизации.
Размер доли фиксируется в правоустанавливающих документах (например, 1/2, 1/3 и т.д.). Вне зависимости от размера доли, каждый собственник имеет равное право пользования общим имуществом квартиры.
Владея долей в квартире, собственник может ее продать, подарить или завещать любому лицу. На это не требуется получать разрешение других совладельцев, однако при возмездной сделке купли-продажи должен соблюдаться следующий порядок:
выбрав покупателя, собственник должен согласовать с ним все условия договора, в том числе стоимость доли;
каждому совладельцу направляется письменное уведомление с указанием условий сделки;
после получения уведомления, у других собственников возникает право преимущественного выкупа;
если в течение 30 дней после получения уведомления любой совладелец квартиры заявит о выкупе доли, сделка будет продолжена с его участием;
договор продажи доли должен удостоверяться через нотариат, после чего направляется в Росреестр или МФЦ для регистрации.
Обратите внимание!
Преимущественное право выкупа подразумевает продажу доли на тех же условиях, что и с первоначальным покупателем. Если продавец изменит условия, договор будет признан недействительным через суд.
Чтобы избежать проблем на стадии уведомления других собственников, продавец должен правильно составить договор и объективно оценить долю. Изменить ее стоимость при преимущественном выкупе будет уже невозможно.
Оценка стоимости доли в квартире
Доля в квартире представляет собой имущественное право, которое подлежит оценке в денежной форме. Оценка доли в квартире возможна следующими способами:
по согласованию продавца и покупателя (в этом случае желательно указать объективную рыночную цену, чтобы устранить претензии при возможном преимущественном выкупе);
путем обращения к независимому оценщику (при таком варианте будет указана рыночная стоимость доли, соответствующая характеристикам жилья, месторасположению и иным факторам);
путем использования показателя кадастровой стоимости квартиры.
Обратите внимание!
Только продавец может принять окончательное решение, как оценить долю в квартире и какую сумму указать в договоре.
Как правило, стороны самостоятельно договариваются о цене сделки, после чего указывают эту сумму в тексте договора. В уведомлении другим собственникам нужно указать аналогичную стоимость, иначе право преимущественного выкупа будет нарушено.
Помимо сделок купли-продажи, могут возникать и иные причины для оценки стоимости доли в квартире:
при оформлении ипотечного или потребительского кредита для покупки жилья (в этом случае банк требует заключение эксперта о рыночной стоимости доли);
при оформлении доли по наследству (оценка нужна для расчета суммы госпошлины, которую каждый наследник уплачивает нотариусу);
при обращении взыскания на имущество в рамках исполнительного или банкротного дела (в этих случаях оценка будет заказана приставом или арбитражным управляющим).
Для независимой оценки всегда используются показатели рыночной стоимости жилья в этом регионе или населенном пункте. Если стороны выбрали вариант с кадастровой стоимостью квартиры, для определения цены доли рассчитывается пропорциональное соотношение.
Однако нужно учитывать негативные последствия, которые неизбежно возникают у собственника доли — совместное использование квартиры, сложности с продажей, бытовые конфликты, невозможность вселить и прописать посторонних лиц. По этим причинам оценка стоимости доли в квартире путем составления арифметической пропорции не будет отражать объективное положение дел. Низкая ликвидность доли отражается на существенном снижении ее стоимости.
Оценка доли в квартире для выкупа
Как рассчитать стоимость доли в квартире, если другие совладельцы решили воспользоваться преимущественным правом выкупа? В этом случае нужно учитывать следующие правила:
в уведомлении всегда указывается стоимость доли, ранее согласованная со сторонним покупателем и отраженная в проекте договора;
увеличение или уменьшение цены на уведомительной стадии не допускается;
если продавец решит завысить цену в уведомлении, чтобы избежать продажи доли другим собственникам, договор впоследствии может признавать недействительным по иску любого заинтересованного лица.
Обратите внимание!
Согласование стоимости доли на стадии уведомления и преимущественного выкупа не осуществляется. Продавец и другие собственники не могут менять цену.
Если правом преимущественного выкупа решили воспользоваться сразу несколько лиц, доля будет распределена между ними в равных частях. Соответственно, в такой же пропорции будет определяться и цена договора для каждого покупателя.
Как рассчитать стоимость доли в квартире
При самостоятельной оценке доли, стороны могут использовать любые показатели – рыночные предложения, цены по аналогичным сделкам, иные показатели. На практике, специалисты в сфере недвижимости применяют следующую формулу для объективной оценки:
С доли = С квартиры х Р доли (1-К), где
С доли – ее рыночная стоимость;
С квартиры – рыночная стоимость всего объекта;
Р доли – размер доли;
К – коэффициент ликвидности доли на рынке.
Коэффициент ликвидности зависит от множества факторов и определяется независимым оценщиком. Его использование может снизить стоимость доли до 50% по сравнению со стандартным вариантом пропорции. Самостоятельно использовать приведенную выше формулу практически невозможно, так как коэффициент ликвидности определяется по оценочным методикам.
Резюме
Чтобы продать долю в квартире, необходимо определиться с ее стоимостью. Сделать это можно по договоренности между продавцом и покупателем путем использования показателя кадастровой стоимости либо через независимого оценщика. Так как при продаже доли нужно уведомлять других собственников, они смогут воспользоваться преимущественным выкупом. При таком выкупе не может меняться цена, ранее указанная в договоре.
Если у вас возникли проблемы или сложности при оценке доли в квартире, обратитесь за помощью к нашим юристам. Получить разъяснение законодательных норм и консультацию вы можете по телефонам, указанным на сайте, либо через форму обратной связи.
Ответ очевиден – для того, чтобы продать. Это может быть комната в коммунальной квартире, оценка которой при продаже обязательно, но чаще всего происходит так, что семье в наследство достаётся недвижимость от родственников, которая делится между ними в равной степени. Если использованию недвижимости каким-либо образом препятствуют совладельцы, то выход только один – продажа своей доли.
Как и любой операцией по купле-продаже недвижимости, занимается этим риелтор. Но прибегая к его услугам, необходимо проявлять осторожность. Различные махинации и мошенничество риелторских компаний стоят отдельной статьи.
Для составления акта об оценке, многие организации требуют следующий перечень документов:
Загрузка...
