Оценка для ипотеки: для чего и кто делает, стоимость процедуры и как она проходит

Зачем нужна оценка для ипотеки? Какова стоимость, как проходит, кто делает и какие нужны документы

Решение о выдаче кредита на покупку недвижимости принимается банком при условии соблюдения заёмщиком определённых требований.

Одним из обязательных условий является оценка квартиры для ипотеки и предоставление банку соответствующего отчёта.

Данный документ входит в основной пакет для оформления ипотечного кредита.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !

Цели и регламент проведения процедуры оценки для ипотеки

Для чего нужна оценка квартиры при ипотеке? Зачем её делать?

Оценка недвижимости – это ряд действий, направленных на расчёт стоимости объекта с учётом различных факторов.

Предварительная оценка квартиры перед выдачей на её покупку заёмных средств регулируется ФЗ № 102 «Об ипотеке». В данном документе закреплены цели проведения процедуры:

• расчёт размера кредита;
• определение сроков предоставления;
• рассмотрение рисков банка при условии участия в долевом строительстве.

Сведения банку заёмщик обязан предоставить в виде отчёта об оценке, который является официальным документом и составляется в соответствии с ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности».

Предоставленные заёмщиком расчёты изучаются сотрудниками банка, и решение основывается именно на них. Если выводы оценщика вызовут сомнения у кредитной организации, заёмщик может получить отказ в выдаче кредита.

Правила выбора оценщика. Кто делает оценку недвижимости при ипотеке?

Кто делает оценку? Оценка может производиться исключительно специализированной организацией, имеющей официальную лицензию на осуществление подобной деятельности. Конкретная фирма выбирается самим заёмщиком, но при выборе необходимо учесть некоторые моменты.

Заказать оценку квартиры для ипотеки можно в банке-кредиторе.

Каждый банк сотрудничает с рядом компаний, деятельности которых доверяет. Но, заёмщик имеет право отказаться от компании, предложенной в качестве оценщика банком.

Мотивом отказа может быть недоверие к её расчётам, поскольку кредитор занижает стоимость объекта, чтобы в случае продажи вернуть вложенные средства и проценты.

У заёмщика целью является указание в отчёте цены объекта, максимально приближенной к его реальной стоимости, для получения большей суммы кредита.

При таком раскладе заёмщик может потерять квартиру и остаться с долгом банку. Поэтому, иногда проводится независимая оценка квартиры для ипотеки.

Однако практика показывает, что решение воспользоваться услугами аккредитованной банком организации – самый целесообразный выбор.

1. Банк доверяет расчётам данного оценщика и примет отчёт.
2. Заявка будет рассмотрена в минимальные сроки.
3. Отчёт не будет перепроверяться, следовательно, будет исключена возможность отказа в выдаче кредита по этой причине.

Выбирая компанию для оценки квартиры, заёмщику необходимо учесть репутацию оценщиков, время их работы на рынке предоставления услуги, ознакомиться с отзывами и рекомендациями клиентов. Обязательным условием является наличие у организации допуска СРО, лицензии, полиса страхования ответственности стоимостью не менее трёхсот тысяч рублей.

Перед заключением договора на оценку нужно ознакомиться с формами отчётов, выполняемых компанией: они должны соответствовать нормам законов РФ.

Выгоднее всего выбирать компанию, которая сотрудничает с несколькими банками. Такой ход даст возможность подать документы в другой банке при получении отказа.

Для гарантии положительного результата по оформлению кредита стоит согласовать кандидатуру оценщика с сотрудниками банка.

Регламент проведения процедуры

Что нужно для оценки квартиры для ипотеки? Действия по оценке начинаются с подачи заявки с выбранной организацией и заключения с нею договора.

Итак, оценка для ипотеки — кто оплачивает? Заказчиком работ по оценке квартиры является заёмщик. Оплата услуг оценщика также является его обязанностью. Какова цена оценки квартиры для ипотеки? Стоимость работ – от 7 до 10 тысяч рублей, в зависимости от расценок конкретных компаний и региона расположения объекта. Работы по оценке элитного или нестандартного жилья может обойтись дороже, цена может повыситься до 30 тысяч.

Значительно дешевле оценочный отчёт обойдётся при заказе его у частных специалистов. Таким образом, мы видим, что стоимость оценки квартиры для ипотеки варьируется. Но в этом случае существует риск отклонения результатов отчёта банком, поэтому экономия может обернуться отказом кредитной организации в выдаче займа.

Какие документы нужны для оценки квартиры для ипотеки? При заключении договора оценщикам предаются следующие документы:

• паспорт заёмщика;
• документы на квартиру: техпаспорт, кадастровый паспорт, свидетельство о собственности;
• выписка из домовой книги, содержащая сведения о зарегистрированных;
• выписка из ЕГРП;
• разрешение на продажу органов опеки, если в квартире прописаны или владеют долей несовершеннолетние;
• справка об отсутствии долгов по оплате ЖКУ.

Если приобретается квартира в новостройке, дополнительно готовятся:

• договор на долевое строительство;
• учредительные документы компании-застройщика;
• документы на здание;
• квитанции на взносы ДДУ.

Таков список документов для оценки квартиры для ипотеки. Необходимая документация предоставляется собственником помещения, однако ответственность за их сбор и подлинность несёт заёмщик.

Как проходит оценка квартиры для ипотеки? После подписания договора заёмщик назначает время осмотра объекта. Процесс осмотра проводится в течение 40-45 минут.

На основе полученных во время осмотра данных и анализе предоставленных документов оценщик составляет отчёт. Так происходит оценка недвижимости.

Где отражаются результаты и на что они влияют?

По результатам работы оценщик составляет отчёт, являющийся официальным документом, состоящим примерно из 30 страниц, пронумерованных, скреплённых пломбой компании и заверенных её печатью синего цвета. В него входят разделы:

• данные организации-оценщика;
• сведения о заказчике;
• методы оценки;
• данные объекта;
• анализ рынка недвижимости;
• расчёт рыночной и ликвидационной цены квартиры;
• приложения: копии документов на квартиру, фото объекта и прилегающей к зданию территории.

Если договор заключён с компанией, не аккредитованной банком, к отчёту нужно будет приложить её документацию: справку о членстве в СРО, лицензию, страховой полис, диплом оценщика.

В отчёте отражается рыночная и кадастровая цена квартиры, её техническое состояние, доходная и ликвидационная цена объекта.

Предварительный размер кредита, предоставляемого на покупку квартиры, зависит от платёжеспособности заёмщика.

В результате сумма может быть уменьшена. Если продавец хочет получить цену за жильё выше рыночной и указанной в отчёте, покупатель вынужден будет доплачивать ему из собственных средств. Исходя из отчёта, рассчитывается:

• сумма выдаваемого кредита;
• срок предоставления кредита;
• процентная ставка.

Сроки изготовления отчёта и время его действия

Составление документа проводится оценочной организацией в течение 1-2 дней.

Готовый отчёт заказчик получает в течение 4-5 дней.

Сколько действует оценка недвижимости?

Сведения, отражённые в отчёте, действительны в течение 6 месяцев.

В случае получения отказа банка документ можно будет подать в другую кредитную организацию.

Если за полгода потенциальный заёмщик не подберёт банк для получения кредита, отчёт об оценке теряет свою актуальность, и его необходимо будет заказывать заново.

Оценка квартиры для ипотеки – ответственное мероприятие и к его проведению заёмщику стоит тщательно подготовиться. От правильного выбора организации-оценщика зависит результат оформления кредита.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-51-36 (Москва)
+7 (812) 467-38-73 (Санкт-Петербург)

Как происходит оценка квартиры при ипотеке?

Оценка квартиры для ипотеки – обязательное условие при ее оформлении. Как только заемщик выбрал интересующий его объект недвижимости, ему необходимо сразу заказать оценку его рыночной стоимости у специалиста. Она является ключевым фактором, который учитывается банком при выдаче денежных средств.

Процедура оценки является страховкой для обеих сторон сделки, так как в случае нарушения ее условий заемщиком он сможет продать квартиру и полностью погасить задолженность перед банком. Нанимать оценщика нужно до выхода на сделку, поскольку люди часто завышают стоимость своей квартиры, которая часто разительно отличается от рыночной. Поэтому денег на покупку выбранного объекта недвижимости может не хватить, так как банк выдаст только ту сумму, которая равна ликвидной стоимости квартиры.

Где заказать оценку квартиры?

Узнать о стоимости объекта недвижимого имущества можно в компаниях, кто делает оценку, или у оценщиков, действующих от собственного лица. Банки сотрудничают с такими организациями, поэтому проблем с их выбором не возникает. Заемщик может отказаться от компаний, рекомендуемых банком, но лучше от этого воздержаться в силу очевидных причин:

1. Оценочная компания от банка – проверенный и надежный партнер;
2. Ускоряется процесс рассмотрения заявки на выдачу займа, так как не возникает форс-мажорных ситуаций, таких, например, как непринятие банком отчета за несоблюдение в нем требований ассоциаций ИЖК и РБ и самой банковской организации.

По действующему законодательству оценщик от фирмы или действующий индивидуально должен страховать деятельность на срок от одного года, на регулярной основе уплачивать взносы в компенсационный фонд саморегулируемой организации, быть ее членом, иметь полис страхования ГО на сумму 300 и более тысяч рублей, не состоять в родстве с тем, кто хочет взять ипотеку.

Дополнительно к указанным выше требованиям при подборке фирмы-оценщика принимайте во внимание следующие данные:

• Репутацию компании;
• Время ее работы на рынке;
• Отзывы о компании в сети интернет или в других источниках.

Дополнительно вы можете запросить в компании формы договоров и отчетов для проведения оценки и проверить их на соответствие требованиям, изложенным в 10-ой и 11-ой статьях федерального закона «Об оценочной деятельности».

Это важно: заемщик имеет право обратиться к неаккредитованным банком компаниям-оценщикам. Если банк запрещает это делать, лучше запросить письменный отказ с разъяснениями. Если причины отказа объективны, можно попросить у сотрудников оценочной компании переделать отчет и устранить выявленные недочеты. При отказе сделать это можно обратиться за помощью к эксперту саморегулируемой организации оценщиков для проведения экспертизы.

Часто причины отказа необъективны и в этом случае заемщик может подать иск в судебные инстанции. Суд обяжет банк принять отчет к рассмотрению и на его основании выдать нужную сумму ипотечного кредита.

Как происходит процесс оценки рыночной стоимости квартиры?

Независимо от того, как происходит оценка квартиры при ипотеке, заемщик должен выполнить два требования:

1. Собрать необходимые документы для оценки квартиры для ипотеки;
2. Вызвать оценщика на объект.

Перечень документов, которые требуется подготовить заемщику:

1. Договор купли-продажи недвижимого имущества, либо долевого участия, свидетельство регистрации объекта недвижимости;
2. План и экспликацию помещения;
3. Кадастровый паспорт;
4. Паспорт.

После сбора необходимых документов следует позвонить в компанию по оценке рыночной стоимости квартиры для ипотеки, оставить заявку на заключение договора, уточнить стоимость и сроки оценки, а также спланировать время встречи с сотрудником фирмы.

Существует несколько вариантов оценки недвижимости:

• Рыночный подход (специалист проводит анализ завершенных сделок на рынке, аналогичных той, что проводится с выбранной квартирой);
• Затратный подход в процессе которого определяют размер затрат на строительство аналогичного жилья;
• Доходный подход (учитывается возможность увеличения рыночной стоимости объекта).

При оценке специалистом учитываются только те характеристики объекта, которые останутся неизменными на протяжении всего времени. По полученным данным в срок от одного до пяти дней он формирует отчет с указанием ликвидной и рыночной стоимости объекта, который после предоставляет в банк.

Отчет помимо основной информации должен включать в себя фотографии, сделанные при проведении оценочной кампании, копии всех необходимых документов на квартиру в новостройке или старом жилом фонде и компании-оценщика. Объем отчета в среднем – 27-30 страниц. Главный параметр, который банк принимает во внимание при выдаче денежной суммы – ликвидная стоимость квартиры, поскольку за эти деньги он сможет продать ее в случае неисполнения заемщиком условий договора.

Один из вопросов, который часто задают заемщики – «Кто оплачивает оценку?». Затраты на это несет тот, кто желает приобрести квартиру в собственность.

Оценка квартиры для ипотеки Сбербанка

Оценка квартиры для ипотеки Сбербанка проводится по описанной выше схеме. Список аккредитованных банком компаний имеется на сайте организации, там же можно убедиться в наличии у каждой из них аккредитации. Независимая оценка включает в себя:

1. Обязательный осмотр помещения;
2. Составление отчета, отображение в нем фотографий и копий документов;
3. Обоснованность проведенной оценки;
4. Предоставление отчета в банк.

Процедура оценки проводится компаниями в строгом соответствии с требованиями Сбербанка, поэтому проблем при рассмотрении отчета и принятии положительного решения на выдачу ипотечного кредита не возникает.

Оценка квартиры для ВТБ 24 по ипотеке ничем не отличается от оценки для Сбербанка поэтому рассматривать ее особенности не будем.

Видео: Тонкости ипотечной оценки недвижимости

Стоимость оценки

Сколько стоит оценка? Стоимость оценки квартиры для ипотеки Сбербанка в Москве и области находится в пределах 3500—4000 рублей, в Санкт-Петербурге – 3000—3500 рублей.

Сколько действует отчет?

Указанная в отчете цена объекта недвижимости имеет действие в течение полугода, что продиктовано требованиями действующего законодательства. По истечении этого срока экспертиза назначается повторно.

Зная о том, для чего нужна оценка квартиры при ипотеке, вы будете увереннее чувствовать себя при проведении сделки. По состоянию на 2022 год никаких нововведений эта процедура не содержит. Для экономии времени пользуйтесь услугами компаний, с которыми сотрудничают банки. Это в то же время наиболее безопасно.

Оценка недвижимости для ипотеки и сколько она стоит

Приветствуем! Сегодня вы узнаете, что такое оценка квартиры для ипотеки, зачем она нужна, сколько стоит оценка квартиры для ипотеки и где её заказывать. В этом посте мы собрали для вас информацию от наших экспертов по этому важному вопросу и готовы ответить на оставшиеся вопросы в комментариях.

Для чего нужна оценка квартиры при ипотеке

Неотъемлемой частью оформления ипотечного договора является оценка стоимости квартиры. Это требование федерального закона «Об ипотеке». Банк, выдавая кредит в довольно большом размере, требует залог по стоимости равный или превышающий сумму займа. В случае заключения договора кредитования для покупки недвижимости, предметом залога является приобретаемая квартира. В этой связи и проводится оценка недвижимости при ипотечном кредитовании.

Банк определяет размер суммы кредита, исходя из ликвидной и рыночной стоимости жилья. Причем учитывается наименьшая указанная цена. Таким образом финансовая организация подстраховывает себя на случай грубых нарушений договора кредитования со стороны заемщика, тем самым, имея возможность продать недвижимость, находящуюся в залоге, по той цене, которая возместит все убытки по займу.

Также оценка объектов недвижимости при ипотечном кредитовании важна и для самого заемщика. Во-первых, это поможет ему оценить адекватность цены на жилье, которую установил продавец. Во-вторых, заемщик может быть уверен, что при отсутствии возможности дальнейшего своевременного погашения платежей, ипотечный договор может быть закрыт, посредством продажи квартиры по реальной рыночной стоимости.

С одной стороны, в интересах банка, чтобы стоимость жилья не была искусственно завышена, иначе, при продаже объекта залога не покроются издержки по договору ипотеки. С другой стороны, заемщик, а особенно его риэлтор, заинтересованы в большей сумме займа и большей сумме сделки соответственно. Поэтому, для соблюдения интересов всех сторон, необходимо получить независимую экспертную оценку.

Как происходит оценка квартиры при ипотеке

Прежде всего стоит учесть, что оценка квартиры производится, когда жилье выбрано окончательно и имеется договоренность с продавцом. Чтобы оценка недвижимости для ипотеки была произведена, заемщик должен собрать необходимый пакет документов.

В него входят:

1. Правоустанавливающие документы. Чаще всего это копия свидетельства о праве собственности на квартиру, либо копия договора купли-продажи. Если ипотека оформляется на часть жилплощади, то предоставляется копия договора долевого участия.
2. Планы БТИ, включающие экспликацию квартиры — документ, имеющий детальное описание всей площади, с указанием точных размеров и поэтажный план. Согласно имеющимся схемам, оценщик сверяет идентичность реального и задокументированного плана недвижимости. Если во время сверки будет обнаружен факт перепланировки жилья, то потребуется его регистрация в обязательном порядке. Иначе банк откажет в выдаче ссуды.
3. Копия кадастрового паспорта. Данный документ выдается в БТИ собственнику объекта недвижимости.
4. Справка о том, что дом не фигурирует в планах на снос (не нужно для новостройки).
5. Если ипотека оформляется на жилплощадь в доме годом постройки до 1960, потребуется справка о перекрытиях. Дело в том, что старые дома имеют перекрытия из дерева, которые подвержены большей пожароопасности. Из-за этого страховые компании отказывают в сотрудничестве банку, опасаясь повышенных рисков в наступлении страхового случая. В связи с чем ипотека не может быть оформлена, т. к. отсутствует договор страхования.
6. Копия своего паспорта и контактные данные.

Когда все необходимые документы будут собраны, заемщик должен обратиться в оценочную компанию и договориться о месте и времени проведения экспертизы. В назначенный день оценщик выезжает на объект, где и проводит определенную последовательность действий, результатом которых становится отчет — оценка предмета ипотеки.

Методы оценки

Занимаясь экспертизой, оценщик может использовать в своей работе несколько методов для определения ликвидной и рыночной стоимости жилья. Наиболее распространенный метод — сравнительный. В этом случае объект оценивается с точки зрения закрытых сделок на рынке подобного жилья.

Правда оценочные суждения выносятся с учетом определения поправочных коэффициентов. Они рассчитываются исходя из разницы различных существенных показателей жилья: новизна дома, размер жилой площади, качество отделки, удаленность постройки от значимых объектов городской инфраструктуры и т. д. Этот метод также называют рыночным.

Второй по популярности способ, который оценщик использует в своей работе — затратный. В данном случае производится подсчет расходов для постройки идентичного объекта.

Третий, наименее применимый метод (когда причина оценки квартиры — ипотека) — доходный. В этом случае предполагается какой потенциальный доход принес бы объект недвижимости, если бы, например, использовался для съема или с другими назначениями, целью которых является выручка.

При использовании сравнительного метода определяется рыночная стоимость жилья, а при затратном — ликвидная. Обычно рыночная и ликвидная цена отличаются не значительно, но бывают случаи, когда разница ощутима. Например, в квартире сделан очень дорогой ремонт из высококачественных стройматериалов, но при этом дом, в котором она находится, относится к старому фонду и расположен в отдаленном от центра районе города. В этом случае рыночная стоимость будет намного превышать ликвидную.

Выезжая на осмотр объекта, оценщик не только осматривает жилье и делает сверку с планами БТИ, но и фотографирует помещение.

Также обязательно учитываются следующие факторы:

• престижность и экологичность района;
• наличие поблизости остановок, школ, дет. садов, поликлиник, торговых центров и прочей инфраструктуры;
• новизна дома, состояние отделки, подъездов, перекрытий;
• из каких материалов построено здание;
• количество этажей в доме;
• обустроенность и облагороженность двора.

Касаемо самой квартиры берется во внимание следующее:

• площадь;
• количество комнат и их месторасположение (планировка);
• состояние отделки и коммуникаций;
• этаж;
• отсутствие или наличие видимых и скрытых дефектов или поломок.

Готовый отчет

На основании вышеперечисленных данных оценщик составляет отчет, который содержит в себе следующую информацию:

1. В первую очередь указываются данные фирмы-оценщика и данные заказчика.
2. Далее следуют данные о том, с помощью каких методов была произведена оценка.
3. Приводится полная информация об оцениваемой квартире.
4. Сравнительный анализ рынка недвижимости.
5. Ликвидная и рыночная стоимость жилплощади.
6. Приложение.

Кредитными специалистами банка прежде всего будет изучена заключительная часть, которую содержит отчет. Именно в приложении будут находится документы и фотографии объекта недвижимости, дублироваться информация о цене жилья, и что самое важное, данные о том, сколько банк сможет выручить от продажи квартиры, в случае расторжения ипотечного договора.

Сам отчет представляет из себя печатный документ, объемом 25-30 листов формата А4, прошнурованный, пронумерованный и заверенный печатью и подписью ответственного сотрудника компании-оценщика.

Срок действия отчета об оценке — 6 месяцев. По истечении этого периода, если по каким-то причинам ипотечный договор еще не заключен, банк запросит новый, актуальный документ.

Срок подготовки отчета в среднем составляет от 2 до 5 рабочих дней.

Сколько стоит

Стоимость оценки квартиры для ипотеки будет зависеть в первую очередь от региона в котором будет производиться оценка.

В Москве за проведение оценки и составление отчета придется заплатить от 3500 до 5000 рублей. В Санкт-Петербурге заказать услуги оценщика будет стоить 3000-4000 рублей.

Если ипотека оформляется в регионах, то заказывающий услугу платит в среднем 2000-3000 рублей.

Чтобы сэкономить на услугах оценщиков, в первую очередь позаботьтесь о своевременной подаче заявки на оценку. За срочное изготовление отчета компания потребует дополнительную плату в размере 2-3 тысяч рублей.

Делая выбор у кого заказывать оценку, изучите предложения фирм и выберите самое выгодное. Тем не менее обращайте внимание на стаж работы организации и ее репутацию. Ведь отчет, подготовленный фирмой-однодневкой за небольшую плату может быть попросту не принят банком, т. к. не будет выполнен в соответствии со всеми необходимыми требованиями.

Кто оплачивает оценку квартиры? Тот, кто приобретает квартиру и заказывает услугу — заемщик. Кому выдается кредит, тот и заинтересован в сборе всех документов, а значит платит за оценку.

Где заказать оценку квартиры для ипотеки

Кто делает оценку недвижимости? Обычно это или компания, занимающаяся данным видом деятельности или частный оценщик. Тем не менее ко всем лицам (физическим и юридическим), занимающимся оценкой объектов недвижимости предъявляются следующие требования:

1. Деятельность оценщика должна быть застрахована на срок от 1 года.
2. Фирма или частное лицо должно состоять в СРО (объединение саморегулируемых организаций), а также на постоянной основе делать взносы в общий фонд.
3. Оценщик должен иметь полис гражданской ответственности на сумму от 300000 рублей.

Это главные правила. Но есть еще одно, которое может повлиять на независимость результата — представитель компании или частный оценщик не должен быть родственником лица, заказывающим услугу оценки.

Как правило, при оформлении ипотеки у заемщика не возникают затруднения с поиском оценщика. Обычно банк предоставляет своему клиенту список аккредитованных организаций, у которых можно заказать данную услугу.

Почему лучше выбрать оценщика из перечня, предоставленного банком? Потому что, все компании из этого списка являются постоянными партнерами финансовой организации, зарекомендовали себя на этом рынке, и готовят документы в соответствии со всеми требованиями Ассоциации российских банков и Ассоциации ипотечного жилищного кредитования.

Закажите отчет в проверенной компании, которой доверяет банк — получите документ в кратчайшие сроки, выполненный по всем требованиям. Зачем рисковать, и обращаться к неаккредитованным банком фирмам, которые возьмут за свою работу возможно меньше денег, но итоговый документ не пройдет проверку у кредитных специалистов, и оценку недвижимости придется заказывать повторно, при этом непредвиденные, лишние расходы никто, кроме заемщика не оплатит.

Выбирая оценщика из списка, полученного в банке обратите внимание на то, как давно компания существует на рынке, успела ли себя зарекомендовать, ознакомьтесь с отзывами в интернете.

Осуществив выбор, нужно обратиться к оценщику и подать заявку. После этого можно начинать собирать необходимые документы.

Что делать, если оценочная стоимость квартиры отличается от суммы ипотечного кредита

Исходя из стоимости, на которую будет оценена квартира, банк определит размер выдаваемой ссуды. Если оценочная стоимость равна или несколько превышает цену, установленную продавцом, то ипотечный кредит покроет все расходы по приобретению нового жилья. Но нередки случаи, когда оценочная стоимость ниже той суммы, которая необходима для покупки квартиры и, соответственно, банк не может предоставить кредит на сумму свыше, указанной в отчете оценочной компании. Что делать в таком случае?

В первую очередь можно за свой счет заказать повторную оценку у другого специалиста. Возможно, что при первичной оценке не были учтены все факторы, влияющие на правильное ценообразование.

Если и при повторной оценке цена определена в тех же пределах, то возможно предоставить по ипотеке дополнительный залог на недостающую сумму.

Также не стоит пренебрегать возможностью просить скидку у продавца. Возможно, видя реального покупателя, он пойдет на уступки.

Если дополнительной недвижимости нет, а продавец не согласен понизить цену значительно, можно на недостающую сумму оформить кредит наличными. Правда процентная ставка будет значительно превышать ставку по ипотеке.

Заключение

Ни одна сделка по ипотеке не обходится без оценки квартиры. Это не просто формальность, требующая дополнительных расходов. Грамотно проведенная оценка дает подтверждение того, что в случае возникновения ситуаций, ведущих к расторжению договора по ипотеке, жилье действительно может быть продано одним из участников сторон, тем самым, покрыв все убытки. Главное и для банка, и для клиента, чтобы оценка была объективная, профессиональная и независимая.

Если у вас остались вопросы по этой тем, то ждем их в комментариях.

Также вам будет интересно и важно узнать о том, что такое закладная по ипотеке, как его правильно оформить и зачем она нужна.

Если вам нужна поддержка юриста, то рекомендуем записаться на бесплатную консультацию в специальной форме на нашем сайте.

Будем признательный за репост, лайк и оценку статьи.

Оценка недвижимости: сколько стоит оценка квартиры для ипотеки

При покупке квартиры в ипотеку недвижимость оценивается специализированными организациями. О том, как влияет оценка недвижимости на ипотеку, клиенту сообщает кредитный менеджер. Это важно и для заемщика, и для кредитора. Оценка позволяет выявить реальную стоимость жилья. Если продавец называет стоимость, превышающую оценочную, заемщик может отказаться от сделки и подыскать другой вариант.

Задачи оценки и основные параметры

При выдаче ипотечных кредитов финансовая организация стремится защититься от возможных убытков. Процедура оценки относится к подобным механизмам защиты, с помощью которых банк получает гарантию целевого использования денег (выданная заемщику сумма не должна превышать стоимость недвижимости).

Информацию о том, что включает оценка квартиры для ипотеки, какие документы нужны, заемщик получает в отделении банка. Клиент подает документы и прикладывает к ним заявление. Заявка рассматривается в течение нескольких дней, затем заемщик ищет подходящее жилье и проводит его оценку на свой счет.

В результате оценки составляется заключение, в котором прописывается состояние и стоимость жилья. Банк получает гарантию, что в случае невыплаты долга он сможет продать недвижимость и вернуть задолженность.

Оценка недвижимости включает в себя несколько параметров:

• Местоположение. На стоимость жилья влияет его близость к центру города, остановкам, паркам, часть города, в которой расположен дом и т.д. Жилье в спальном районе, как правило, дешевле.
• Площадь. Чем больше площадь, тем выше рыночная стоимость недвижимости. Указываются жилые и общие квадратные метры квартиры.
• Планировка. Этот пункт несильно влияет на цену, но он учитывается. Квартиры одной и той же площади могут иметь различную стоимость в зависимости от удобства планировки.
• Состояние квартиры и дома. Один из основных факторов, влияющих на стоимость жилья. Учитывается ремонт, отделка, состояние стен и т.д. Квартиры с капитальным ремонтом стоят дороже.
• Тип дома. Жилье в новостройках стоит дешевле. Квартиры в хрущевках считаются наиболее бюджетным жильем по сравнению с элитными сталинками.
• Этажность. Учитывается наличие или отсутствие лифта, этаж. Первый и последний этаж снижают стоимость жилья.

С учетом всех перечисленных параметров выводится реальная цена жилья, которая должна либо совпадать с названной продавцом, либо отличаться несильно.

Что касается того, как долго делается оценка квартиры для ипотеки, то процедура длится около 3 дней.

Оценка: где ее заказывают и сколько это стоит

Оценка квартиры – достаточно востребованная услуга. Найти хорошего оценщика не составит особого труда. Если клиент не знает, кто делает оценку квартиры при ипотеке, банк предложит список аккредитованных оценщиков. Это значительно упростит процедуру оформления кредита, поскольку кредитной организации не придется проверять неизвестного оценщика.

Заемщик может отказаться от предложения банка и выбрать любую компанию, имеющую лицензию.

К выбору организации нужно подойти ответственно. Если оценка проведена неправильно или с нарушением закона, сделку купли-продажи признают недействительной. По ходу оформления ипотеки могут возникнуть проблемы с банком из-за неграмотного составлении протокола.

При выборе оценщика учитываются следующие нюансы:

• Допустимо пользоваться услугами не только организации, но и частного оценщика, работающего отдельно, если он имеет лицензию и страховку на определенную сумму. При наличии полиса оценщик сможет компенсировать заемщику убытки в случае недочета.
• При выборе компании нужно учитывать срок выполнения заказа. Не следует верить рекламным обещаниям сделать все за пару часов, это может привести к различным проблемам и ошибкам. В среднем процедура оценки длится около 2 дней. Этого достаточно, чтобы составить грамотный протокол.
• Прежде, чем обратиться в оценочную компанию, нужно собрать информацию о ней. Безопаснее пользоваться услугами известных и крупных компаний. Если название фирмы не на слуху, можно почитать отзывы в интернете.
• Если речь идет о компании, а не частном оценщике, то нужно учитывать количество персонала. Большое количество экспертов являются гарантией качественной работы. Заемщику не придется ждать очереди.
• Оценщик обязан заключить с клиентом договор. Работа по оценке не начинается до тех пор, пока стороны не обговорят все условия и не подпишут соответствующий документ.

Стоимость процедуры составляет от 2 до 6 тысяч рублей. Она варьируется в зависимости от региона, оценочной компании, расположения недвижимости.

Последовательность процедуры

Заемщик не обязан разбираться, как проходит оценка квартиры для ипотеки. Достаточно найти лицензированную организацию и пригласить эксперта на дом. Оценщик использует различные сложные формулы для определения стоимости недвижимости. Для кредитных организаций более интересна ликвидационная стоимость (за которую можно продать жилье в кратчайшее время при возникновении такой необходимости). Как правило, ликвидационная стоимость составляет не более 75% от рыночной. Если она слишком мала, банк не пропустит сделку по покупке данной недвижимости.

Оценочный процесс включает в себя несколько этапов:

• Выбор жилья и подготовка бумаг. Основная особенность того, как проходит оценка недвижимости для ипотеки, заключается в необходимости договариваться и со специалистом по оценке, и с владельцем жилплощади. Оценщика приглашают до покупки, недвижимость остается в собственности продавца, который должен предоставить документы и доступ к жилью.
• Заключение договора с компанией. После выбора недвижимости и подготовки пакета документов заключается договор с организацией. В документе указывается стоимость услуги, цель, сроки проведения, адрес квартиры.
• Оплата услуг. В большинстве оценочных компаний оплата производится до оказания услуг, но после оформления договора.
• Предоставление оценщику доступа к недвижимости и документам. Оценщик получает на руки документы, посещает описываемую недвижимость, производит замеры, осматривает состояние, делает фотографии, которые приложит к заключению.
• Передача отчетных документов в банк. Готовый отчет включает в себя более 20 страниц подробной информации о квартире и ее стоимости. Он передается в банк для дальнейшего заключения ипотечного договора.

Касательно того, сколько действует оценка квартиры для ипотеки, эксперты утверждают, что заключение оценщика действительно в течение полугода. Такой ограниченный срок связан с постоянным изменением цен на жилье.

Найти информацию о том, как проводится оценка квартиры для ипотеки, нетрудно. Заемщик обращается в отделение банка или непосредственно к аккредитованному оценщику.

Необходимые документы, ошибки и несовпадения в оценке

Список документов, необходимых для оценки недвижимости обычно стандартный. При обращении в оценочную компанию желательно собрать как можно больше документов на квартиру. В список необходимых бумаг входят:

• Свидетельство о собственности. Свидетельство о праве собственности предоставляется вместе с паспортами собственников и их ксерокопиями.
• Документы об обременении. Если квартира уже находится под обременением, необходимо предоставить все договоры и прочие бумаги.
• Технический паспорт. Оценщик выявляет перепланировку и ее законность, указанную площадь квартиры и ее характеристики.
• Коммунальные платежи. Платежки необходимы для того, чтобы выявить наличие долгов и размер платежей.
• Экспликация. Это документ, содержащий подробную информацию о квартире, каждой отдельной комнате, расшифровку планов и схем. Экспликацию требуют не все оценочные компании, иногда достаточно справки из БТИ.

Некоторые заемщики ищут варианты, как завысить оценку квартиры для ипотеки, что является незаконным. Умышленное изменение стоимости квартиры является мошенничеством и преследуется законом. Если будет выявлен факт мошенничества, сделка купли-продажи признается недействительной.

Обычная схема мошенничества заключается в том, что заемщик договаривается с оценщиком и указывает стоимость квартиры выше реальной. Банк выдает заемщику большую сумму, часть денег заемщик использует по своему усмотрению. На данный момент такая схема исключена. Финансовые организации тщательно проверяют все отчеты и отслеживают использование выданного кредита.

Если оценщик случайно допустил ошибку в отчете и указал неверную сумму, ответственность за это несет оценочная компания.

Иногда стоимость в отчете оценщика и названная продавцом не совпадают. Для заемщика это повод задуматься о правильности такой сделки. В некоторых случаях продавцы ставят цену ниже рыночной, если необходимо продать квартиру в ближайшее время.

Если разница между рыночной и ликвидационной стоимостью слишком большая, кредитная организация будет опираться на меньшую при выдаче кредита.

Оценка недвижимости в Сбербанке

Сбербанк является ведущим банком страны. Большинство заемщиков предпочитают обращаться в крупные финансовые организации, так как это дает дополнительные гарантии.

О том, как заказать оценку квартиры для ипотеки в Сбербанке, расскажут кредитные менеджеры. Эту информацию можно уточнить по указанным номерам телефона или на сайте Сбербанка.

Оценка квартиры при получении ипотеки в Сбербанке имеет свои особенности:

• Банк предоставляет перечень аккредитованных оценочных компаний, с которыми кредитная организация сотрудничает уже долгое время. Отчет этих компаний будет принят банковскими сотрудниками без возражений.
• Заемщик имеет право выбрать неаккредитованного оценщика, но остается вероятность, что это будет тратой времени и денег. Сбербанк пропускает отчеты других оценщиков, но их часто возвращают на доработку.
• При оценке недвижимого имущества банк требует наличия следующих документов: свидетельство о собственности, кадастровый паспорт, договор купли-продажи, реквизиты заемщика, данные об обременении и другие документы по ситуации.
• Аккредитованные компании получают статус партнеров Сбербанка, поэтому процедура оформления проводится быстрее. Цена услуг фиксированная.
• Оценка может проводиться тремя способами: вызов эксперта на дом, составление отчета по телефону, оценка онлайн. Банк рекомендует вызывать эксперта на дом, чтобы он мог запротоколировать все сам, сделать необходимые фотографии.
• Некоторые оценочные компании, являющиеся партнерами Сбербанка, предоставляют скидку клиентам и бесплатную доставку. Каждый отчет проходит тщательную проверку.
• Особенностью аккредитованных оценщиков является подготовка отчета в соответствии с требованиями Сбербанка. Если необходимо оценить земельный участок, нужно обращаться в оценочную компанию, которая специализируется на загородной недвижимости.

Стоимость процедуры в аккредитованных компаниях составляет около 3500 рублей. Если требует выезд в регионы, цена увеличивается (до 5-6 тысяч рублей).

Как сделать оценку квартиры для ипотеки

И зачем она нужна

Вы собрались купить квартиру в ипотеку.

Банк одобрил заявку на кредит, агент подыскал подходящую квартиру. Следующий шаг — собрать для банка полный комплект документов. В нем обязательно будет оценка недвижимости.

Когда банк дает заемщику ипотечный кредит, он автоматически берёт в залог ту недвижимость, которую на этот кредит покупают: «Вот тебе деньги, но, пока ты всё не вернешь, квартира как бы моя». Если заемщик не возвращает деньги, банк имеет право забрать квартиру и продать ее на торгах.

Сила ипотечного кредита как раз в том, что квартиру легко продать с торгов — на языке банков это ликвидный залог. Банки уверены в выдаваемых кредитах, поэтому могут снижать ставки.

Банку важно, на что именно он дает 3 000 000 рублей: на хижину или на квартиру. Сможет ли он в случае чего продать эту квартиру за те же 3 миллиона? На этот вопрос ему должна ответить оценка.

Для покупателя оценка — дополнительная гарантия, что объект стоит тех денег, за которые продается.

Кто делает оценку

Оценкой недвижимости занимаются оценщики. Их деятельность регулируется федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Это может быть компания или индивидуальный предприниматель.

Что обязательно должно быть у оценщика:

Профильное образование, членство в саморегулируемой организации и застрахованная отвественность

По закону банки обязаны принимать оценку любого оценщика. Но в реальности банки сами аккредитовывают компании, оценке которых доверяют. Какие именно оценщики котируются у конкретного банка, обычно написано на сайте. Сбербанк сотрудничает с 256 оценщиками, банк «Возрождение» — с 90.

Как выбрать компанию для оценки

Позвоните по списку оценочных компаний, предложенному в банке. Вот что нужно выяснить в разговоре.

Как быстро выезжает оценщик. Нормальный срок — 1—2 дня.

Как долго готовится отчет. Обычно за 3—5 дней.

Сколько стоит оценка. Средняя стоимость по Санкт-Петербургу — 3000 рублей . В Москве цены начинаются от 2500 рублей.

Сколько стоит вторая копия отчета. Оценочные компании по умолчанию делают одну копию отчета. Вторую копию в нормальной компании распечатают бесплатно. В отдельных компаниях вторая копия будет стоить 500 рублей.

Стоимость зависит от срочности, цели, самой квартиры и других параметров. Точную стоимость оценки узнавайте у оценщика

Как выглядит отчет

Оценка квартиры оформляется в виде отчета. Отчет хранится в распечатанном виде вместе с закладной на квартиру.

В отчете обязательно должно быть прописано:

• кто заказал и кто выполнил оценку, по какому методу;
• что это за квартира, в каком состоянии, как ей пользуются;
• как дела на рынке, на котором эта квартира будет продаваться;
• за сколько ее можно будет продать обычно или с торгов;
• какие есть приложения к оценке в виде фотографий и копий документов.

Без печати и подписи оценщика отчет недействителен. К отчету прикладывают одностраничный документ с кратким содержанием отчета. Его отдают в банк вместе с отчетом.

На обложке отчета — основная информация о квартире, заказчике и исполнителе Фотографии из отчета об оценке. В отчете фигурируют копии всех документов, а также фотографии всех деталей квартиры, включая пол и светильники Объем хорошо сделанного отчета — не менее 40 страниц Отчет распечатывают, брошюруют и обязательно прошивают

Какая бывает стоимость

Задача оценщика — рассчитать рыночную и ликвидационную стоимость объекта.

Рыночная стоимость — цена квартиры, если ее продавать без спешки и форс-мажорных обстоятельств.

Ликвидационная стоимость — минимальная цена, за которую банк продаст квартиру в короткий срок.

Чтобы рассчитать эти показатели, оценщик оценивает саму квартиру и смотрит состояние рынка недвижимости по похожим объектам.

Что влияет на рыночную стоимость

Район, в котором находится недвижимость. Он влияет на стоимость квадратного метра: в Санкт-Петербурге квадратный метр в Московском районе в среднем на 20 000 рублей дороже, чем в Невском. Поэтому квартира в новом доме, который построили среди старых панельных домов, будет стоить дешевле аналогов в хорошем районе.

Оценщики используют исследования и данные с порталов недвижимости. Это страница исследования с сайта «Бюллетень недвижимости»

Технические характеристики здания: в каком году дом построили, когда делали капитальный ремонт и сколько в доме этажей. Учитывается всё: наличие мусоропровода, организованность парковки, состояние парадной.

Оценщик убедился, что в ближайшие 20 лет дом не снесут Дом обязательно проверяют по базе домов под снос или реконструкцию

Состояние квартиры. Какой этаж, сколько комнат и есть ли ремонт. Оценщик смотрит даже на то, линолеум или ламинат постелен на полу, есть ли кафель в ванной и как сделано освещение в квартире.

Состояние квартиры имеет значение: если обои грязные, в отчете ставят пометку «требует ремонта».

Ремонт с обоями и за 70 тысяч рублей, и за 5 тысяч приравнивается к «евроремонту». Поэтому ждать, что оценщик включит в стоимость квартиры полную цену дизайнерского ремонта, не стоит. В лучшем случае он поставит повышающий коэффициент на ремонт.

Рынок недвижимости в текущий момент. Эксперт смотрит на аналогичные объекты на рынке. Для однушки в монолитном доме аналогами будут такие же по площади квартиры в монолитных или кирпичных домах. Панельные дома обычно не сравнивают с кирпичными или вводят коэффициенты. Для оценки квартиры используют пять аналогичных объектов. Сравнение аналогов — хороший способ увидеть, где завышена цена.

Последний этаж снижает оценочную стоимость квартиры на 2—3%, первый этаж — на 5—10%

Как рассчитать ликвидационную стоимость

Ликвидационная стоимость рассчитывается по формулам. Здесь имеют значение эластичность спроса и стоимость денег во времени.

Пример эластичности спроса. На трехкомнатную квартиру в новом доме на первом этаже спрос небольшой, потому что большой метраж и низкий этаж отпугивают покупателей. Продать такую квартиру за короткий срок можно только по низкой цене. Разница между рыночной и ликвидационной ценой — до 3 млн рублей.

На однокомнатную квартиру на среднем этаже панельного дома в 5 минутах ходьбы от метро высокий спрос, потому что такие квартиры всегда востребованы рынком. Ликвидационная стоимость такой квартиры близка к рыночной.

Пример стоимости денег во времени. Когда речь идет о больших сроках и больших деньгах, часто говорят, что деньги дешевеют со временем. То есть рубль сейчас более ценный, чем рубль через год. Если квартиру можно продать дешевле и сейчас, то это лучше, чем чуть дороже и потом. У этого принципа много обоснований: инфляция, политические риски, человеческая смертность и мировой прогресс.

Для простоты можно считать так: рыночные цены на жилье медленно падают, а деньги дешевеют из-за инфляции, поэтому квартиру лучше продавать сейчас.

Когда квартира продается по ликвидационной цене, погашается в первую очередь кредит. Остатки средств получает заемщик. Поэтому чем выше ликвидационная цена, тем больше денег останется у него на руках.

Ликвидационная стоимость у бюджетной квартиры ненамного отличается от рыночной. Ее проще всего продать на рынке, поскольку на них есть спрос. Элитная квартира в новостройке будет долго продаваться даже с дисконтом.

Разброс цен на трехкомнатные квартиры в Санкт-Петербурге

Мы выбрали квартиры в пределах одного района по данным портала недвижимости EMLS

Все о процедуре оценки объектов недвижимости для обеспечения залогового кредита

Оценка квартиры для ипотеки – обязательное требование, без выполнения которого подписание договора невозможно. Именно вывод эксперта будет основополагающим при определении размера суммы, которую выдаст банк заемщику.

Для чего нужна оценка недвижимости при ипотеке

Оценка недвижимости необходима для определения суммы, которую банк готов будет выдать заемщику в качестве ипотечного кредита. Для банка отчет об оценке квартиры для ипотеки необходим, чтобы определить размер суммы, которую он сможет взыскать в случае появления задолженности и необходимости продажи заложенного имущества. Так как цена на вторичное жилье может колебаться очень сильно (на конечную стоимость влияет множество факторов: начиная от необходимости делать капительный ремонт и заканчивая месторасположением квартиры), то вывод оценщика позволит определить, какая сумма необходима для приобретения данной недвижимости и каким должен быть размер кредита.

Иногда у потенциальных заемщиков возникает вопрос, зачем нужна оценка квартиры в новостройке при ипотеке, ведь стоимость квартир определяет застройщик. Оценка новой квартиры проводится после оформления прав собственности на объект, для оформления закладной. Необходимость предоставление на этом этапе отчета оценщика банк, как правило, прописывает как одну из обязанностей заемщика в кредитном договоре.

Где заказать оценку квартиры для ипотеки?

Требование провести оценку квартиры предусмотрено п. 1 ст. 9 Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В данной норме предусмотрено, что в договоре в обязательном порядке должен быть прописан предмет ипотеке (то есть объект недвижимости), его стоимость, срок действия кредита и общая сумма. Также в контракте может быть прописан порядок взыскания задолженности.

Выбрать оценщика может сам заемщик, но обычно у банка есть собственный список специалистов, к которым он может порекомендовать обратиться. Настаивать на конкретном оценщике банковская организация права не имеет, но обращение к одобренному финансовой организацией эксперту ускорит процесс рассмотрения заявки по ипотеке, так как банку не придется проверять квалификацию неизвестного специалиста.

Оценку объектов недвижимости при ипотечном кредитовании имеет право производить аккредитованный специалист, который соответствует целому ряду требований:

• является представителем зарегистрированной организации оценщиков недвижимости;
• иметь полис гражданской ответственности на сумму не менее 300 000 рублей. Данный полис является гарантией того, что в случае допущения случайной или специальной ошибки при проведении оценки недвижимости не пострадают третьи лица. В случае неправильной определения стоимости объекта ущерб будет покрыт за счет данного полиса. Требование о наличии полиса гражданской ответственности оценщика регламентировано ст. 24.7 Федерального Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Какие документы нужны для оценки квартиры для ипотеки?

Для оценки недвижимости для ипотеки нужно предоставить следующие документы:

• правоустанавливающие документы. Чаще всего таким документом является договор купли-продажи;
• технический паспорт из БТИ.

Все предоставляемые документы заверяет заказчик своей подписью.

Сколько стоит оценка недвижимости для ипотеки?

В среднем цена оценке квартиры для ипотеки колеблется в пределах 2000-3000 рублей. В Москве и Санкт-Петербурге цена услуг эксперта несколько выше и составляет около 4000-5000 рублей. На фоне стоимости квартиры данные траты не являются слишком большими.

Стоимость услуги зависит не только от уровня квалификации специалиста, но и от некоторых других факторов:

• местоположение квартиры. Одно дело, если квартира расположена в городе, и совсем другое, если оценщику нужно будет ехать в какую-то отдаленную деревню;
• срочность. Чем быстрее заемщику нужно получить вывод эксперта, тем дороже будет стоимость услуги.

Говоря о том, кто оплачивает оценку квартиры при ипотеке, то все траты лежат на заемщике.

Как проходит оценка квартиры для ипотеки?

Процедура оценки рыночной стоимости квартиры для ипотеки не отличается от оценивания недвижимости для осуществления обычной сделки купли-продажи. Клиент должен заключить договор с экспертом. После этого определяется дата, когда специалист должен приехать и осмотреть объект продажи. В обязательном порядке оценщик лично делает подобные фото квартиры, которые впоследствии прикладывает к отчету.

Существует несколько способов независимой оценки недвижимости для ипотеки:

• рыночный (сравнительный) – сравнение уже совершенных сделок с аналогичными объектами недвижимости;
• доходный – оценка перспективности данного объекта в будущем с точки зрения получения дохода;
• затратный – оценивание затрат, которые потребуются для возведения аналогичного объекта.

Кроме самой квартиры, оценщик изучает следующие факторы, которые в конечном счете влияют на итоговую стоимость:

• год постройки здания, был ли его капитальный ремонт, в каком состоянии находятся коммуникации;
• насколько далеко находится остановка общественного транспорта;
• наличие социальной инфраструктуры;
• безопасность района.

Если район новый, то оценивается перспектива его развития.

После изучения и анализа всех факторов эксперт подготавливает итоговый развернутый отчет с обоснованным решением. Обычно отчет занимает около 25-30 страниц. В нем указывается две цены, которые могут отличаться: рыночная и ликвидная.

Что такое рыночная и ликвидная стоимость?

Рыночная стоимость – это цена, по которой жилье может быть продано в обычном режиме. Ликвидная стоимость – это стоимость, по которой продавец может срочно реализовать недвижимость в случае вынужденной продажи. Как правило, ликвидная стоимость составляет около 80% от рыночной цены.

Банки обращают внимание на ликвидную стоимость, то есть ту цену, за которую они смогут реализовать заложенное имущество.

Сколько действует оценка квартиры для ипотеки?

Согласно Федеральному Закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» срок действия отчета – полгода с момента составляется.

При этом дата проведения оценки и дата составления отчета отличаются между собой. Как правило, это несколько дней, но иногда разница между датой фактического осмотра объекта и датой подписания экспертного вывода может отличаться на одну-две недели.

Оценка квартиры с неузаконенной перепланировкой для ипотеки

На данный момент более половины представленных на рынке недвижимости квартир имеют те или иные изменения. По закону перепланировкой считается даже изменение формы дверных проемов или отказ от кладовки в коридоре или спальне.

С точки зрения банка все неузаконенные изменения являются недостатками, которые негативно влияют на стоимость квартиры. Соответственно, уменьшается ликвидная стоимость квартиры, а заемщик может рассчитывать на меньшую сумму ипотечного кредита.

Каждый случай с перепланировкой рассматривается отдельно. Сложно или практически невозможно узаконить следующие виды перепланировок:

• демонтаж всех перегородок внутри квартиры;
• снос или частичный демонтаж несущих стен;
• монтаж системы «теплый пол» с питанием от общедомового централизованного отопления;
• размещение кухни, ванны или туалета над жилыми комнатами соседей;
• демонтаж стены между комнатой и балконом с установкой радиатора отопления с питанием от централизованной системы;
• демонтаж систем вентиляции или закрытие противопожарных люков в случае их наличия.

Иногда заказчики просят не указывать в экспертном отчете факт наличия перепланировки. Сокрытие подобной информации чревато для самого эксперта лишением аккредитации в банке, а для заемщика – требованием банка досрочно погасить кредит. В худшем случае банк может предъявить иск с требованием возместить весь нанесенный ему ущерб. Учитывая серьезность последствий, добросовестные оценщики никогда не идут на столь серьезное нарушение.

Итоги

Итак, оценка квартиры необходима, чтобы получить ипотечный кредит. Выбор специалиста, заключение с ним договора и оплата его услуг полностью лежит на заемщике, но банк может порекомендовать обратиться в ту или иную компанию.

Рассмотрим как происходит оценка квартиры для ипотеки: что нужно, стоимость и необходимые документы

Оценка квартиры при оформлении ипотечного кредита – обязательное условие его оформления, поскольку банк заинтересован в проверке объекта на предмет возможности его использования в качестве залога.

Соответственно, ответ на вопрос «обязательно ли делать оценку квартиры при ипотеке» очевиден — да, обязательно.

Конкретные виды ипотечного кредитования недвижимости не являются исключениями, поэтому на вопрос «нужна ли оценка при военной ипотеке» мы так же отвечаем- да, нужна.

Специфика процедуры оценки квартиры для приобретения её по ипотеке связана с возможностью её продажи в случае невыплаты кредита.

О том, как проходит оценка квартиры для ипотеки и многих других подводных камнях данной процедуры вы узнаете в данной статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-65-46 . Это быстро и бесплатно !

Требования закона к процедуре: цели и регламент проведения

Федеральный закон № 102 «Об ипотеке» предусматривает предварительную оценку объекта как условие оформления кредита.

Чтобы ответить на вопрос «для чего нужна оценка квартиры при ипотеке?» необходимо обратиться к вышеуказанному нормативному акту.

Согласно статьям данного документа оценка квартиры для ипотеки проводится со следующими целями:

1. Рассмотрение возможности выдачи заёмных средств на приобретение конкретного объекта.
2. Определения размера кредита и сроков его предоставления.
3. Оценка соответствия помещения для оформления его в качестве залогового обеспечения кредита.
4. Оценка рисков кредитной организации при оформлении договоров на участие в долевом строительстве.

Расскажем подробнее о том, зачем делать оценку квартиры при ипотеке.

Во время процедуры проводится определение рыночной стоимости залогового объекта. По результатам оценки составляется отчёт, регламент оформления которого содержится в ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности». Составленный отчёт является официальным документом и входит в пакет бумаг, прилагаемых к кредитному договору.

Размер предоставляемого кредита напрямую зависит от суммы, указанной в отчёте по оценке квартиры. Сотрудники банка тщательно изучают предоставленные расчёты.

В случае несогласия с выводами оценщика, выбранного самим заёмщиком, или сомнениях в его компетентности, существует возможность отказа в предоставлении кредита.

Выбор организации для оценки

Согласно законодательству, оценка квартир производится специализированными организациями, имеющими лицензию на осуществление подобной деятельности.

Выбор конкретной фирмы – право заёмщика, и только он вправе решать, с кем заключать договор. Но в данной ситуации существую некоторые нюансы.

Немаловажно обратить внимание на то, кто делает оценку квартиры при ипотеке.

У каждого банка существуют аккредитованные компании, с которыми они сотрудничают и мнению которых доверяют. Отказаться от компаний, рекомендуемых банком – право заёмщика. При этом мотивами подобных действий может быть недоверие к их расчётам.

Кредитор всегда стремится занизить стоимость объекта, чтобы в случае его продажи вернуть не только выданные средства, но и проценты.

Целью заёмщика, напротив, является указание в отчёте цены, максимально приближенной к требованиям продавца квартиры, так как при заниженной стоимости объекта кредитных средств не хватит на оплату. Разницу покупателю придётся выплачивать из собственных накоплений.

Воспользоваться услугами аккредитованного банком оценщика – наиболее целесообразный вариант по следующим причинам:

• Банк доверяет данной организации и примет их отчёт без претензий.
• Рассмотрение заявки произойдёт в кратчайшие сроки. Компания, не входящая в список сотрудничающих с банком, будет проверяться службой безопасности, а это потребует дополнительных затрат времени.

Если же заёмщик всё-таки решил подобрать компанию самостоятельно, необходимо учесть следующие моменты:

• Репутация выбранной организации.
• Время её работы в качестве оценочной компании.
• Отзывы и рекомендации клиентов.

Выбранная компания должна входить в СРО, иметь лицензию, производить взносы в фонды СРО. Не стоит принимать решение, основываясь на стоимости услуг компании, поскольку дороговизна договора не является залогом качества работы.

Организация должна иметь полис страхования ответственности на сумму от трёхсот тысяч рублей, который в случае ошибок позволит компенсировать ущерб.

Обязательно стоит предварительно ознакомиться с формами договоров и отчётов, выполняемых компанией, и оценить их на соответствие нормативным документам.

Удобен вариант выбора компании, которая сотрудничает сразу с несколькими банками. В этом случае выполненный документ, при отказе в одном банке, можно будет предоставить в другой, и получить на его основе кредит.

Кандидатуру оценщика, перед подписанием с ним договора и оплатой его услуг, стоит согласовать с банком. В случае наложения банком запрета, можно потребовать предоставление письменного, мотивированного отказа.

Если причины отказа не объективны, заёмщик может обратиться в суд с иском о признании результатов оценки.

При положительном решении суда банк обязан будет признать результаты оценки и выдать заёмные средства по кредитному договору.

Алгоритм действий при оценке квартиры

Процесс оценки квартиры начинается с подачи заявки на оценку в выбранную организацию. Перед тем как заказать оценку квартиры для ипотеки, необходимо оговорить условия выполнения работы и согласовать ее стоимость.

Если выбранная заёмщиком организация устраивает банк, можно заключать с нею договор и заполнять официальную заявку на оценку квартиры.

Что нужно для оценки квартиры для ипотеки?

К заявке прилагаются следующие документы для оценки квартиры для ипотеки:

1. Свидетельство о собственности.
2. Техпаспорт и поэтажный план.
3. Кадастровый паспорт помещения.
4. Справка о зарегистрированных.
5. Справка о долгах по оплате ЖКУ.
6. Разрешение органов опеки(если в квартире прописаны несовершеннолетние или они являются владельцами доли).
7. Паспорт заказчика работ(для оформления договора).

Для приобретения квартиры в новостройке пакет включает следующие необходимые документы:

1. Договор об участии в долевом строительстве.
2. Копии документов застройщика(учредительные, разрешение на возведение объекта, документы на землю).
3. Документы на объект( акт ввода в эксплуатацию или справка об этапе строительства, ведомости начала и окончания стройки).
4. Выписка из ЕГРП об обременениях объекта.
5. Копии квитанций взносов (при наличии).

Оценщик может затребовать дополнительные бумаги, необходимые для осуществления процесса. Все необходимые документы предоставляются собственником помещения.
При этом ответственность за их подлинность несёт заёмщик, именно он ставит свою заверяющую подпись не копиях.

Подготовив пакет документов, и подписав договор на услуги оценщика, заёмщик назначает встречу с ним для осмотра квартиры. Оценщик должен осмотреть объект, затем проанализировать предоставленные документы.

Как происходит оценка квартиры при ипотеке?

Специалист производит оценку объекта на месте, фиксируя следующие факторы:

• Расположение недвижимости. Оценивается наличие инфраструктуры (образовательных учреждений, больниц, торговых точек), транспортная доступность жилья.
• Техническое и санитарное состояние здания, в котором расположена квартира.
• Параметры квартиры (этаж, наличие балкона, планировка и т.п.).
• Наличие незаконной перепланировки. Если оценщик обнаружит в квартире неузаконенное переустройство, он отразит это в отчёте. Существенное переустройство будет рекомендовано предварительно согласовать в соответствующей организации. Наличие недопустимых перепланировок приведёт к отказу в выдаче кредита.

Также квартира оценивается с трёх позиций:

• Сравнение с подобными сделками на рынке жилья.
• Доходность. Оценивается перспектива повышения стоимости квартиры в будущем.
• Затратность. Оценка предстоящих с содержанием объекта расходов.

Все перечисленные факторы учитываются и включаются в составляемый оценщиком отчёт. К документу прикладываются фотографии, копии всех предоставленных документов. Отчет об оценке объекта недвижимости представляет собой брошюру в 27-30 страниц.

Итогом оценки является определение рыночной и ликвидационной стоимости квартиры. Под ликвидационной понимается стоимость возможной продажи жилплощади банком в краткие сроки в случае невыплаты кредита.

Ликвидационная цена заведомо ниже рыночной примерно на 20-30 %. При определении рыночной стоимости квартиры применяются понижающие коэффициенты 5-10 % при расположении её на последнем или первом этаже.

При покупке квартиры в недостроенном доме расхождение с рыночной ценой может составлять около 40%. Специфика в этом случае состоит в невозможности оценки жилья непригодного к эксплуатации. Оценка проводится в сравнении с аналогичным жильём в готовом варианте с внесением поправок стоимости.

На цену влияет репутация строительной фирмы, планируемые сроки сдачи в эксплуатацию, другие возможные риски.

Процесс осмотра квартиры профессионалом занимает не более 30-40 минут. За это время он получает необходимую для составления отчёта информацию.

Стоимость оценки квартиры для ипотеки и порядок оплаты

Для того, чтобы определить сколько стоит оценка квартиры для ипотеки, необходимо обратить внимание как на оцениваемый объект, так и на его местоположение.

Стоимость услуг оценщика, как правило, колеблется в пределах 4-7 тысяч рублей, в зависимости от региона и конкретных расценок определённых компаний. Оценка нестандартного или «элитного» объекта может обойтись несколько дороже.

Кто оплачивает оценку квартиры при ипотеке?

Оплата услуг оценщика по умолчанию входит в обязанности заёмщика. В редких случаях банк компенсирует заёмщику затраченные на оценку средства.

Готовый отчёт заказчик получает в течение 3-5 дней. После этого его можно предоставлять в банк для принятия решения по предоставлению кредита.

Последствия мошеннических действий

Предоставление недостоверных сведений в процессе оценки квартиры – не редкий случай в практике ипотечного кредитования.

Заёмщик, путём частной договоренности с оценщиком, завышает реальную стоимость квартиры для увеличения суммы кредита.

Как вариант, для оценки представляются поддельные документы на объект.

В настоящее время банковские системы обладают возможностью проводить проверку всей документации при помощи различных систем, поэтому подобные незаконные способы увеличения стоимости жилплощади в отчётах становятся всё более редкими.

За все ошибки и мошеннические действия в процессе оценки несёт ответственность заёмщик. Причем по закону для него предусмотрена как материальная, так и уголовная ответственность, в случае предоставления заведомо ложных сведений.

Если у клиента есть доказательства ошибки оценщика, он может взыскать материальный ущерб с него, путём подачи иска в суд. Во всех остальных случаях компенсация ущерба банку оплачивается за счёт средств заёмщика (ФЗ № 135 от 29.07.98г.).

Полезное видео

Более подробно узнать об оценке квартиры для ипотеки вы можете узнать на видео ниже:

Оценка квартиры для получения ипотечного кредита – ответственный и необходимый шаг для получения положительного решения банка. Выбор соответствующей организации и правильное оформление документа – гарантия одобрения кредита.

Полагаем, в нашей статье вы нашли ответ на вопрос «нужна ли оценка квартиры при ипотеке». Удачи!

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-65-46 (Москва)
+7 (812) 467-41-57 (Санкт-Петербург)