Особенности оценки недвижимости: её основные методы, принципы

Всё об особенностях оценки недвижимости: её принципах, методах и подходах

Оценка недвижимости достаточно часто приходит на помощь в тех случаях, когда необходимо выяснить стоимость того или иного здания или земельного участка.

С помощью определения видов стоимости объектов недвижимости можно выяснить не только ту сумму, которую можно получить при реализации той или иной единицы недвижимости, но также и определить тот размер компенсации, которая может быть получена в том случае, если какой-либо урон был принесён объекту недвижимости. В данной статье всесторонне будет рассказно о принципах оценки недвижимости.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !

Существующие методы оценки недвижимости

Подходы к оценке недвижимости — это комплекс методик и действий, позволяющих определенным образом вычислить стоимость недвижимости, исходя из различных факторов.

В современной экономической системе, действующей на территории Российской Федерации, выделяют три вида подходов (методов) к оценке недвижимости:

доходный метод;
затратный метод;
сравнительный метод.

Таковы названия основных методов оценки недвижимости.

Каждому из этих методов присущи свои особенности оценки недвижимости. Выбор каждого из них оценочными организациями обосновывается на том, для чего именно заказчику оценки необходимо узнать ту или иную сумму.

Основные принципы доходного подхода

Доходная методика оценки объектов недвижимости считается одним из самых популярных в современной экономике, так как позволяет получить подробную информацию о том, какую прибыль можно получить от эксплуатации того или иного объекта недвижимости или от его реализации.

Другое известное название этого метода – маржинальный, то есть метод оценки с целью определения всех вариантов прибыли.

В рамках этого метода используются два варианта расчетов, каждый из которых ориентирован на подсчёт итогового размера дохода:

вариант расчетов капитализации доходов.

При этом будет учитываться также и валовый доход от конкретного объекта недвижимости – то есть чистая прибыль, получаемая при его эксплуатации в условиях максимальной загрузки.

Вариант оценки с учётом дисконтирование существующих доходов. Этот вариант предусматривает сравнение тех доходов, которые можно получить от эксплуатации здания или иного объекта недвижимости, и затрат в текущий момент времени на приобретение такого имущества.

Именно по этой причине при расчёте оценочной стоимости на основании доходного метода используются очень сложные методики расчетов, которые позволят применить некоторые мероприятия, которые могут увеличить итоговую выручку.

Ниже будет дана характеристика подходов к оценке недвижимости, каждого по отдельности.

Затратный подход оценки

Основное направление, на которое ориентируется всегда затратный метод, это определение того уровня окупаемости того или иного объекта недвижимости, когда в отношении него проведены все необходимые мероприятия по приведению в порядок этого объекта (например, после реконструкции здания).

Затратный метод оценки существенно отличается от других, так как он не ориентируется на стоимость аналогичных объектов недвижимости, не учитывает рентабельность тех инвестиционных вложений, которые были сделаны в этот объект при его возведении, а также те возможности прибыли, которые могут быть получены по результатам коммерческого использования такого объекта.

Однако, при использовании этого метода следует учитывать, что он будет считаться базовым при определении того уровня затрат, которые ожидаются при введении в эксплуатацию изучаемого объекта недвижимости.

В эту величину закладываются все те расходы, которые были понесены лицом, осуществляющим ремонт или реконструкцию здания, восстановление плодородия почвы на земельном участке и т.д.

При этом, говоря о проведении оценки затратным методом, необходимо учитывать тот факт, что проводить оценку таким методом можно даже самостоятельно – главное, чтобы все данные об осуществлённых и планируемых затратах были учтены в полном объёме.

Сравнительный метод

Метод сравнения конкретного объекта недвижимости с другими существующими считается одним из наиболее популярных в настоящее время. Иначе его называют методом парных продаж в оценке недвижимости. Популярность данного метода обусловлена сразу несколькими факторами, которые оказали своё влияние на формирование доминирующего положения этого метода над остальными.

К таким факторам относятся:

простота в осуществлении расчетов путём сравнения существующих уже на рынке объектов с изучаемым объектом;
доступность для формирования итогового заключения об оценке конкретного объекта недвижимости тех нормативных величин, которые обязательно должны быть учтены при формировании рассчитанной стоимости здания или земельного участка;
возможность использовать данные об уже реализованных объектах недвижимости с целью получения конечного результата на основе анализа сведений о проценте выкупленных зданий и земельных участков по изначально определённой цене;

Универсальность метода в сфере его применения для оценки имущества, осуществляемой в различных целях (как для реализации недвижимости, так и для осуществления определения стоимости для учета ее в составляемых брачных контрактах или при разделе недвижимости).

Говоря об использовании сравнительного метода оценки недвижимости следует помнить, что, несмотря на его популярность, для формирования стоимости исследуемого объекта необходимо учитывать то, что процедура это достаточно сложная, и для получения грамотного результата необходимо будет обращаться к специалистам.

Именно по этой причине в каждом конкретном случае используется тот метод оценки, который будет наиболее актуальным и обеспечить максимально полный результат.

У доходного метода есть две сферы применения в оценке недвижимости:

уточнение максимальной стоимости объекта, которую можно получить при перепродаже здания или земельного участка, а также получения точных сведений о возможностях перепродажи такой недвижимости;
определение точной стоимости исследуемого здания по результатам проведённой оценки.

Как правило, и в одном, и в другом случае стоимость здания, определенная с помощью доходного метода оценки, используется для получения информации о том, какую выгоду можно получить от эксплуатации здания или земельного участка.

Сфера применения сравнительного метода оценки сводится к двум, в которых стоимость объекта играет достаточно большую роль, так как позволяет оценить возможные перспективы использования объекта:

чаще всего этот метод используется в тех случаях, когда необходимо выяснить, завышена ли стоимость продаваемого объекта недвижимости по сравнению с аналогичными, например, при совершении сделок по купле-продаже недвижимости;
второй сферой применения сравнительного метода становится оценка имущества для определения его стоимости, которая будет использоваться для осуществления раздела (при этом, не имеет разницы, какой именно раздел будет производиться – совместно нажитого супругами имущества или полученной наследственной массы).

Затратный метод также имеет две сферы применения, когда ни один из других не будет настолько действенным, чтобы определить итоговую стоимость конкретного здания (затратный метод имеет наибольшую популярность именно при проведении оценки зданий):

в том случае, если анализируется уровень затрат для строительства уникального в своём роде здании, аналогов у которого нет и не будет;
ещё одним направлением использования затратного метода станет определение тех расходов, которые придётся вложить в строительство здания, которое в дальнейшем можно будет использовать в коммерческих целях.

Использование затратного метода оценки считается достаточно сложным, поэтому для расчетов в соответствии с его методиками необходимо использовать услуги специализированных расчетных и оценочных организаций.

Итак, нами были рассмотрены все основные подходы к оценке недвижимости: затратный, сравнительный и доходный.

Куда обращаться для заказа оценки?

Оценку конкретного объекта недвижимости можно осуществить двумя способами – самостоятельно или с использованием специализированных оценочных организаций.

В том случае, если необходимо проводить оценку, обращаясь в специализированные оценочные организации, необходимо соблюсти ряд определённых требований:

при обращении для проведения оценки необходимо выбрать такую организацию, которая имеет аккредитацию на проведение оценки конкретным методом.
В том случае, если оцениваться будет уже существующий объект недвижимости, оценщик должен иметь на руках все те документы, которые этот объект смогут охарактеризовать в полной мере.
В том случае, если оценочная организация не имеет аккредитации в конкретной сфере, сформировать отчёт о стоимости того или иного объекта недвижимости может специалист Росреестра.
Если речь идёт о строительстве здания, которое пока находится на бумаге, то для проведения оценки необходимо предоставить сведения обо всех затратах, которые должны быть сделаны и уже осуществлены.

Говоря о том, куда именно следует обращаться с целью проведения качественного исследования и установления достоверной стоимости конкретного объекта недвижимости, надо помнить о том, что организация, занимающаяся оценкой недвижимости, должна иметь не только государственную аккредитацию, но и быть внесена в специальный реестр оценочных организаций.

Кроме того, сотрудники такой организации должны пройти полное обучение, в том числе и в специализированных учебных подразделениях Государственной службы регистрации и картографии с получением соответствующих сертификатов, подтверждающих их образование.

Стоить такая услуга будет примерно также, но срок выполнения может быть дольше ввиду большей загруженности специалистов.Вся недвижимость имеет свою цену. Однако ее необходимо первоначально определить. Для этого используется либо один, либо все три сразу метода оценки – доходный, затратный и сравнительный. Актуальность использования того или иного из них зависит от того, для каких целей устанавливается стоимость.

Теперь вам известны все подходы к оценке недвижимости: затратный, сравнительный и доходный виды.

Полезное видео

Смотрите видео по теме:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-51-36 (Москва)
+7 (812) 467-38-73 (Санкт-Петербург)

Основные методы оценки недвижимости и особенности каждого из них

В данной статье подробно рассмотрены различные методы оценки недвижимости и особенности каждого из них, а также ситуации в которых они используются.

Все методы оценки объектов недвижимости сгруппированы в рамках трех подходов (затратного, доходного и сравнительного).

Всего известно несколько десятков методов оценки недвижимости. Однако не все из них используются одинаково часто. Выбор метода всегда зависит от конкретной ситуации: вида оцениваемого объекта недвижимости, цели оценки, от имеющейся в распоряжении оценщика информации и ряда других факторов.

В процессе определения стоимости объекта недвижимости, оценщик может использовать любой из методов оценки или сразу несколько их них.

Причем в каждом конкретном случае он самостоятельно определяет, какой метод (или методы) выбрать. Но при этом в отчете об оценке он должен обосновать почему выбрал тот или иной подход к оценке объекта недвижимости и те или иные методы в рамках этого подхода.

Методы сравнительного подхода в оценке недвижимости

Самым распространенным и применяемым чаще всего, можно назвать сравнительный подход в оценке недвижимости. Именно он применяется, кстати, в оценке квартир для ипотеки.

С помощью него производится рыночная оценка недвижимости в процессе сравнения с аналогичными или похожими объектами выставленными на продажу или недавно проданными на местном рынке.

В рамках сравнительного подхода используется 3 основных метода:

⊗ метод прямого сравнительного анализа продаж;

⊗ метод валового рентного мультипликатора;

⊗ метод капитализации.

Метод прямого сравнительного анализа продаж

Этот метод оценки заключается в анализе фактических сделок купли-продажи сопоставимых объектов (объектов-аналогов).

В рамках метода сравнения продаж, оценщик производит анализ сделок с аналогичными объектами, учитывая сходства и различия межу ними и оцениваемым объектом. При этом к объектам-аналогам применяются различные поправки и корректировки.

Метод дает достаточно большую точность на развитом рынке (при наличии большого количества сделок с аналогичными объектами).

Оценка в рамках этого метода производится следующим образом:

Выявляются недавние сделки по продаже сопоставимых объектов;
информация о сделках проверяется и подтверждается (продавцами, покупателями или другими участниками сделки);
вносятся корректировки (поправки) к ценам аналогов с учетом различий между ними и оцениваемым объектом;
производится согласование данных, полученных по каждому из аналогов (итоговая стоимость определяется как средневзвешенная скорректированных цен объектов-аналогов).

Метод валового рентного мультипликатора

Данный метод используется в основном для оценки объектов недвижимости, приносящих доход от аренды. Он является наиболее простым и удобным способом оценки приносящей доход недвижимости в нашей стране (при условии, что рынок подобных объектов “живой” и на нем регулярно происходят сделки).

Расчет в рамках данного метода производится в следующей последовательности:

определяется арендная ставка для оцениваемого объекта (годовая);
рассчитывается валовый рентный мультипликатор, оптимальный для данного рынка (отношение продажной цены к потенциальному валовому доходу);
годовая арендная ставка оцениваемого объекта умножается на валовый рентный мультипликатор. В итоге получаем искомую стоимость оцениваемого объекта.

Оценка недвижимости методом капитализации

Этот метод, как и предыдущий, используется для определения стоимости недвижимости, приносящей доход.

Применение этого способа отображает общую цену объекта, в которую входят специфические компоненты, в частности, стоимость здания, земельного участка и так далее.

Общая формула цены объекта (С) показывает взаимосвязь чистых операционных доходов (ЧОД) и коэффициента капитализации (Ккап):

С = ЧОД / Ккап

ЧОД может использоваться как годовой, так и среднегодовой.

Последовательность расчетов в рамках метода капитализации:

Вычисление ожидаемой прибыли, которую может принести объект недвижимости;
определение значения коэффициента капитализации на основе ставки прибыли и нормы возврата денег;
определение цены объекта учитывая чистый операционный доход и коэффициент капитализации.

Методы в рамках затратного подхода в оценке недвижимости

Затратный подход к оценке недвижимости основан на определении затрат, необходимых для восстановления, замещения или создания аналогичного объекта недвижимости. Данный подход чаще всего применяется при оценке нежилых зданий, производственных площадей, редких и неликвидных объектов, а также для того, чтобы обосновать строительство новых зданий и сооружений.

Независимо от применяемых методов в рамках затратного подхода, алгоритм оценки почти всегда в целом одинаковый:

расчет стоимости участка на котором располагается объект (с учетом наиболее эффективного использования);
расчет стоимости замещения или восстановления самого объекта недвижимости (здания, сооружения и т.д.);
расчет износа;
расчет стоимости объекта с учетом износа;

В рамках затратного подхода используются следующие методы:

Метод сравнительной единицы

Этот метод предполагает поиск аналогичного объекта (объектов), выяснение компонентов его стоимости. Затем к найденному объекту применяются корректировки с целью приведения его в полное соответствие с оцениваемым объектам по всем характеристикам.

Метод разбивки по компонентам

Данный метод предполагает разбивку объекта по компонентам (например: фундамент, стены, перекрытия, крыша, отделка … и т.д.). Стоимость каждого компонента определяется по отдельности, затем все компоненты складываются и получается итоговая стоимость.

Существует несколько вариантов этого метода: метод субподряда; разбивки по профилю работ; метод выделения затрат.

Метод количественного обследования

Данный метод представляет собой составление полной детальной сметы на создание объекта. Причем при составлении сметы учитываются также накладные и прочие расходы.

Методы доходного подхода в оценке недвижимости

В рамках доходного подхода к оценке используется чаще всего два метода: метод дисконтирования денежного потока и метод капитализации доходов (прямая капитализация).

Метод дисконтирования денежного потока

Данный метод предполагает прогнозирование величины чистого операционного дохода от объекта недвижимости за определенный период и вероятной цены продажи объекта в конце этого периода.

Оценка в рамках этого метода производится в следующей последовательности:

определить прогнозный период получения доходов;
сделать прогноз денежного потока по каждому году прогнозного периода;
произвести дисконтирование денежных потоков;
выбрать ставки дисконтирования как средней нормы прибыли, которую инвесторы ожидают получить на капиталовложения в схожие объекты в условиях данного рынка недвижимости;
рассчитать выручку от продажи объекта недвижимости в конце периода владения и привести её к текущей стоимости через ставку дисконтирования;
сложить текущие стоимости потоков доходов и выручки от продажи (реверсии).

Метод капитализации дохода

Данный метод целесообразно использовать для объектов, генерирующих стабильный доход на протяжении длительного периода времени.

Метод предполагает расчет текущей стоимости будущих доходов от объекта. При этом доход от использования объекта недвижимости и выручка от перепродажи капитализируется в текущую стоимость.

Стоимость в рамках этого метода рассчитывается по формуле: С = Д / к

Где: Д – чистый доход; к – коэффициент капитализации.

Таким образом, для того чтобы определить стоимость объекта по данному методу, нужно:

определить чистый доход от использования объекта;
определить чистый доход от продажи объекта;
рассчитать коэффициент капитализации применительно к данному доходу.

Итак, в данной статье мы в краткой форме рассмотрели наиболее частые методы оценки объектов недвижимости, использующиеся в рамках затратного, доходного и сравнительного подходов.

Еще больше информации по данной теме, а также по другим вопросам оценки недвижимости можно найти на нашем сайте в разделе СТАТЬИ ОБ ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ.

Титова Светлана Семеновна

сайт преподавателя

Основные принципы оценки недвижимости

Основные утверждения, вытекающие из общей экономической теории и обобщения оценочной практики, и служащие основаниями (постулатами) для дальнейших выводов в теории оценки, получили название «принципов оценки недвижимости». Большинство из них служат для обоснования применяемых методов оценки и не имеют самостоятельного процедурного значения.

Но среди этих принципов выделяется своим самостоятельным процедурным значением принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (оптимального использования), который ниже рассматривается более подробно. А здесь мы кратко перечислим остальные принципы.

Все принципы могут быть разбиты на 4 группы:

отражающие точку зрения пользователя;
отражающие взаимоотношения компонентов собственности;
отражающие точку зрения рынка;
принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

Принципы, отражающие точку зрения пользователя.

Ключевым критерием стоимости любого объекта собственности является его полезность. Недвижимость обладает стоимостью, если может быть полезна реальному или потенциальному собственнику. Полезность для каждого потребителя индивидуальна, но качественно и количественно определена во времени и стоимости. Полезность недвижимости – это ее способность приносить доход в конкретном месте и в течение данного периода. Чем больше полезность, тем выше величина оценочной стоимости.

Принцип полезности: стоимость объекта связана с его полезностью, то есть с его способностью удовлетворять потребности пользователя;

Принцип замещения: рациональный (типичный) покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены, требующейся для приобретения другого аналогичного объекта такой же полезности. Соответственно, стоимость объекта не превышает такой цены;

Принцип ожидания: стоимость объекта определяется ожиданием будущих выгод от владения им и их настоящей стоимостью. В его основе лежит теория изменения стоимости денег во времени.

Принципы, отражающие взаимоотношения компонентов собственности.

Принцип остаточной (добавочной) продуктивности земли: в основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность, которая определяется остающимися чистым доходом, относящимся к земле, после компенсации затрат на труд, капитал и управление;

Принцип вклада: в результате инвестиций должен быть получен доход, остающийся после покрытия издержек. Вклад – это сумма, на которую изменяется стоимость объекта вследствие наличия (или отсутствия) определенного элемента.

Принцип возрастающей и убывающей отдачи (доходности): по мере увеличения какого-либо ресурса (при фиксации остальных факторов) рост чистой отдачи сначала увеличивается, а затем начинает уменьшаться. Соответственно, для каждого участка земли (объекта недвижимости) имеется оптимальная величина вложений в улучшение;

Принцип баланса: любому типу землепользования соответствует оптимальное сочетание различных факторов производства (различных улучшений), при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли;

Принцип экономического размера: на любом рынке существует оптимальное количество земли, необходимое для наиболее эффективного использования различных типов собственности. Экономический размер – это количество земли, необходимое для достижения оптимального масштаб землепользования в соответствии с рыночными условиями в данном местоположении;

Принцип экономического разделения: имущественные права на объект недвижимости следует разделять и соединять таким образом, чтобы его стоимость при этом увеличивалась.

Принципы, отражающие точку зрения рынка

Ведущим фактором, влияющим на ценообразование в рыночной экономике, является соотношение спроса и предложения. Если спрос и предложение находятся в равновесии, то цены остаются стабильными. Если рынок предлагает незначительное число объектов недвижимости, т.е. спрос превышает предложение, то цены на них могут превысить их стоимость. Если на рынке имеет место избыток объектов недвижимости, то цены на них окажутся ниже реальной стоимости. В долгосрочном аспекте спрос и предложение являются относительно эффективными факторами в определении направления изменения цен. Но в короткие промежутки времени факторы спроса и предложения могут и не иметь возможности эффективно работать. Рыночные искажения могут быть следствием монопольного положения собственников или действия системы контроля.

Принцип зависимости (внешнего воздействия): стоимость объекта недвижимости зависит от характера и стоимости окружающей собственности. Физические параметры участка и его близость к экономической среде в совокупности составляют понятие «экономическое местоположение недвижимости». Этот фактор оказывает наибольшее влияние на удельную стоимость недвижимости;

Принцип соответствия: максимальная стоимость (максимальная прибыльность инвестиций) возникает тогда, когда уровень архитектуры, удобств, характера использования собственности соответствует ожиданиям и потребностям местного рынка недвижимости;

Принцип предложения и спроса: цена собственности определяется взаимодействием спроса и предложения на аналогичную собственность на данном рынке;

Принцип конкуренции: когда уровень прибыли в секторе рынке превышает средний, необходимый для оплаты факторов производства, конкуренция в данном секторе увеличивается, что приводит к снижению среднего уровня прибыли;

Принцип изменения: стоимость объекта недвижимости обычно не остается постоянной, а меняется с течением времени. Поэтому профессиональные стандарты оценки требуют фиксировать дату оценки, на которую определена стоимость объекта.

Наилучшее и наиболее эффективное использование

Оценка недвижимости основана на экономическом анализе, который осуществляется в два этапа. На первом этапе проводится широкое исследование экономической ситуации на региональном и местном уровне. Результатом такого исследования является заключение о наиболее эффективном использовании земли (недвижимости), то есть о наиболее выгодном использовании в конкретный период времени при данных юридических, физических и финансовых ограничениях.

При оценке недвижимости необходимо представлять себе ход мыслей покупателей и продавцов, а анализ по поводу наиболее эффективного использования должен отражать реалии рынка, которые оказывают на них влияние.

В соответствии с Международными стандартами оценки понятие наиболее эффективного использования определяется как:

Наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, разумно оправданным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной.

При определении вариантов наилучшего и оптимального использования Объекта обычно используются четыре основных критерия анализа:

физическая возможность – физическая возможность возведения или реконструкции имеющихся строений с целью их наилучшего и оптимального использования на рассматриваемом участке земли, либо физическая возможность использования существующих помещений.
допустимость с точки зрения законодательства – характер использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника недвижимости, и положениям зонирования.
финансовая целесообразность – допустимый с точки зрения закона порядок использования объекта должен обеспечить чистый доход его собственнику.
максимальная продуктивность – кроме получения чистого дохода как такового, наилучшее и оптимальное использование подразумевает либо максимизацию чистого дохода собственника, либо достижение максимальной стоимости самого объекта.

Подразумевается, что определение наилучшего и оптимального использования является результатом суждений оценщика на основе его аналитических навыков, тем самым, выражая лишь мнение, а не безусловный факт.

В практике оценки недвижимости положение о наилучшем и оптимальном использовании представляет собой посылку для дальнейшей стоимостной оценки объекта. Рыночные данные для оценки обычно собираются и анализируются по тому сектору рынка, который соответствует определенному оптимальному использованию объекта оценки.

Оценка недвижимости: основные цели, особенности и порядок ее проведения

Недвижимость, как и любое другое материальное имущество, может быть объектом купли-продажи. Для совершения успешных сделок с участием недвижимости, выяснение ее реальной стоимости отвечает интересам как продавца, так и покупателя. Поэтому, чтобы узнать актуальную рыночную стоимость любого недвижимого имущества, будь то квартира, загородный дом или завод, необходимо провести его оценку — комплекс мероприятий, направленный на определение стоимости объекта, проводимый профессиональным специалистом-оценщиком. Начнем рассмотрение процесса оценки недвижимости с основных целей ее проведения.

Оценка недвижимости: зачем она проводится?

Цели проведения оценки могут быть самыми разными и сугубо индивидуальными. Однако существует несколько наиболее распространенных причин, по которым люди обращаются за оценкой недвижимого имущества:

Первая и основная из них — определение рыночной стоимости для совершения купли-продажи. В данном случае оценка может быть как обязательной, если объект сделки является государственной собственностью, так и добровольной при работе с частным имуществом. Знать рыночную стоимость объекта очень важно: это позволяет продавцу не “продешевить”, а покупателю — не переплачивать выше рыночной стоимости.
Оценка недвижимости также необходима при страховании данного типа имущества. Страховой компании нужно знать точную стоимость объекта для определения цены страховки и размера возмещения ущерба.
Формирование уставного фонда предприятия — также является основанием для оценки недвижимой собственности.
Не менее распространена и оценка недвижимости для кредитования, так как, если денежная ссуда выдается под залог недвижимого имущества, банк должен знать ее точный денежный эквивалент. Но особенно популярной услугой у оценщиков является оценка недвижимости при ипотечном кредитовании. Приобретенная в кредит квартира находится в залоге у банка и, в случае непогашения долга, выставляется на продажу по ее рыночной стоимости, определенной в ходе оценки.
Также без оценки недвижимой собственности не обойтись при решении наследственных споров.
Еще одна из причин — оценка недвижимости для суда. Актуальная рыночная стоимость объекта необходима для исполнения принятых в ее отношение судебных решений.
И, конечно же, данная процедура необходима при налогообложении. Согласно Налоговому кодексу РФ, расчет налога на недвижимость осуществляется с учетом рыночной стоимости объекта с корректировкой на специфические факторы и понижающие коэффициенты, а значит без точного показателя стоимости недвижимости, полученного в ходе оценки, вычислить сумму налога и снизить вероятность возникновения разногласий с Налоговой службой не получится.

Особенности проведения оценки недвижимости

Первое, что нужно отметить — все оценочные мероприятия проводятся в строгом соответствии с Федеральным законом №135 “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” и ФСО(Федеральными стандартами оценки), согласно которым выяснение стоимости объектов недвижимости может быть проведено с применением одного из трех подходов к оценке: сравнительного, доходного или затратного. Выбор подхода существенно влияет на процесс оценки и, как следствие, на ее итоговый результат. Рассмотрим вкратце условия и особенности использования каждого из подходов.

Сравнительный подход предполагает оценку недвижимости на основании сравнения стоимости аналогичных(желательно — практически идентичных) объектов. Очевидно, что для использования данного подхода необходима обширная статистическая база по сделкам на рынке недвижимости, а самое главное — объект оценки не должен быть уникальным. Поэтому, чаще всего сравнительный подход задействуется при оценке наиболее распространенной недвижимости на рынке, например, квартир в “хрущевках”. Обязательным условием для применения данного подхода является одновременное выполнение следующих условий:
Оценщик должен иметь доступ к статистике по последним успешным сделкам по данному типу недвижимости;
Рынок недвижимости должен быть предельно открытым;
Необходимо наличие компетентных служб, ответственных за сбор требуемых статистических данных;
Факторы ценообразования, принимаемые во внимание в процессе сравнения объекта оценки и его аналогов, должны быть одинаковыми или, по крайней мере, сопоставимыми.

Доходный подход предполагает расчет стоимости объекта на основании предполагаемых доходов от его использования. Данный метод подходит только для оценки недвижимости, способной приносить доход и при его использовании принимаются во внимание все возможные доходы, расходы, а также риски и другие нюансы, вероятные при эксплуатации объекта в будущем. Применение доходного подхода предполагает два метода оценки:
Метод капитализации доходов;
Метод дисконтирования денежных доходов.

Затратный подход основывается на сравнении стоимости объекта оценки с затратами на возведение нового объекта аналогичного назначения и наиболее подходит при оценке загородных домов или коммерческих объектов капитального строительства, например, заводов. Данный подход довольно специфичен и может быть применен только в следующих случаях:
Если оценка проводится перед страхованием недвижимого имущества;
Если объект не сможет функционировать без предварительной реконструкции;
Если оцениваемый объект новый;
Если недвижимость является основой для улучшения и преобразования в объект другого назначения.

Порядок проведения оценки

Оценка недвижимости осуществляется по состоянию на определенную дату и проводится в несколько этапов.

Первый шаг — постановка задачи. Для наиболее точных и отвечающих требованиям заказчика результатов необходимо установить, с какой целью проводится оценка. Более всего в постановке задачи помогает прямое ознакомление оценщика с объектом и выяснение всех необходимых для работы параметров непосредственно “на месте”. Именно на основании этих данных будет базироваться весь дальнейший процесс оценки. Также на этом этапе определяется дата проведения оценочных мероприятий, которая будет отражена в итоговом отчете.
Далее формируется общий план оценки и подписывается договор, оговаривающий все условия оказываемых оценочных услуг, начиная от описания предмета оценки и заканчивая сроками и стоимостью выполнения работ.
Следующий этап — сбор информации — один из самых трудоемких. В ходе данного этапа анализируются и проверяются на достоверность полученная документация на объект, а также оценивается экономический потенциал рассматриваемой недвижимости. По итогам проведенного анализа определяются ключевые величины, используемые в расчете рыночной стоимости объекта.
Затем идет выбор одного из трех вышеописанных подходов к расчету стоимости объекта. Этот этап крайне ответственный и наиболее ярко демонстрирует компетентность и опыт оценщика, так как правильно выбранный подход — ключ к достижению желаемого результата оценки.
Теперь, когда получена вся необходимая информация и определен метод оценки, производится расчет рыночной стоимости объекта. Именно на данном этапе принимаются все поправки, исправляются неточности и формируется итоговый результат.
Последний этап — составление отчета об оценке. В нем содержится исчерпывающая информация о всем процессе оценки, а также следующие данные:

Сведения об оценщике и дата составления отчета;
Подробное описание объекта и причина проведения оценки;
Список примененных в ходе оценки подходов и методов;
Перечень использованных документов;
Допуски, поправки и ограничения, принятые во внимание при расчете рыночной стоимости;
И, конечно же, итоговая стоимость оцениваемой недвижимости.

В заключение можно сказать, что несмотря на свою трудоемкость, оценка недвижимости является хорошо отработанной процедурой, знакомой каждому оценщику. Поэтому, главным залогом достижения желаемых результатов оценки служит профессионализм и опыт специалистов, выполняющих данную процедуру.

Особенности применения понятий и принципов оценки стоимости недвижимости в современных условиях Текст научной статьи по специальности « Экономика и бизнес»

Аннотация научной статьи по экономике и бизнесу, автор научной работы — Шария Милана Бадриевна

В данной статье рассмотрены правовое обеспечение и принципы оценки стоимости недвижимости , особенности применения и понятия в современной экономике.

PECULIARITIES OF CONCEPTS APPLICATION AND PRINCIPLES OF VALUATION OF REAL ESTATE IN MODERN CONDITIONS

This article examines the legal support and principles of valuation of real estate , specific features of application and concepts in the modern economy.

Текст научной работы на тему «Особенности применения понятий и принципов оценки стоимости недвижимости в современных условиях»

особенности применения понятий и принципов оценки стоимости недвижимости в современных условиях

Оценка стоимости недвижимого имущества реализуется, как правило, в целях определения ее ценности для установления объективной цены на продажу объекта или сдачу в аренду. Также, оценка стоимости недвижимости может осуществляться и в случаях, когда собственник не планирует продавать объект, но желает знать его стоимость для осведомленности об объективном размере активов. Это применимо к юридическим лицам и другим хозяйствующим субъектам, в отношении которых целесообразно говорить о стоимости коммерческой недвижимости [6, С.117].

В соответствии со статьей 3 Федерального Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» понятие «рыночная стоимость» определяется следующим образом: «рыночная стоимость означает наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

– одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

– стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

– объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

– цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей – либо стороны;

– платёж за объект оценки выражен в денежной форме» [1].

По мнению Червовой А.В., «понятие рыночной стоимости или стоимости в обмене всегда относительно. Концепция рыночной стоимости подразумевает наличие доступных альтернативных товаров, из которых потенциальный покупатель всегда может сделать выбор, который бы отражал взаимодействие продавцов, по-

купателей и инвесторов. Это объясняет целесообразность соизмерения рыночной стоимости товара при существующем использовании и альтернативной рыночной стоимости, что особенно важно при оценке недвижимости» [9, С.46].

Процесс оценки объектов недвижимости характеризуется наличием ряда особенностей. Во-первых, оценивание стоимости недвижимого имущества, в отличие от других материальных активов хозяйствующих субъектов, достаточно тесно связана с длительностью срока инвестирования в силу того, что вложения в недвижимость являются малоликвидным активом. Во-вторых, в системе оценки недвижимости наблюдается наличие трудности, связанной с определением периода ожидания, когда покупатель станет правообладателем актива, а также трудности в определении стоимости объекта в будущем, после получения на него прав. В-третьих, трудность заключается в относительно длительном периоде (по сравнению, например, с ценными бумагами) владения активом, включающим несколько циклов развития рынка недвижимости. В-четвертых, при оценке недвижимости часто сталкиваются со сложностью получения достоверной и актуальной информации о сделках на рынке недвижимости [8, С.41].

Обратим внимание на классификацию видов стоимости недвижимости, элементом которой является исследуемая рыночная стоимость .

Инвестиционная стоимость выражает ценность экспертируемого имущества для конкретного инвестора или группы инвесторов при установленных целях инвестирования.

Балансовая стоимость – это стоимость объекта оценки, отраженная в балансе предприятия или организации. Она состоит из первоначальной стоимости на момент ввода объекта в эксплуатацию, скорректированной на общую сумму переоценок основных фондов.

Восстановительная стоимость – это текущие затраты на воспроизведение копии оцениваемых улучшений в текущих ценах с использованием таких же материалов, строительных стандартов, проектных решений и с сохранением всех имеющихся элементов неэффективности, которые существуют в оцениваемом объекте.

Стоимость замещения выражает в денежной форме издержки воспроизводства улучшений, имеющих такую же эквивалентную полезность, как и оцениваемый объект, с использованием современных стандартов, материалов и дизайна в текущих ценах на инвестиционные ресурсы.

Ликвидационная недвижимость – это цена, по которой объект недвижимости можно реализовать в короткие сроки.

Кадастровая стоимость – стоимость объекта недвижимости, рассчитанная методами массовой оценки на установленную дату на базе рыночной стоимости.

Ныне действующие в России технологии оценки стоимости недвижимости и других капитальных активов восходят к Международным стандартам оценки (МСО), принятым на вооружение Российским обществом оценщиков (РОО) как первой саморегулируемой российской оценочной организацией.

– Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденный приказом №256 от 20 июля 2007 г. [2];

– Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)»,утвержденный приказом №255 от 20 июля 2007 г.[3];

– Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденный приказом №254 от 20 июля 2007 г. [4];

– Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденный приказом Министерства экономического развития РФ № 611 от 25 сентября 2014 г. [5]

При оценке недвижимости, как и при оценке любых других активов, учитываются определенные принципы. Данные принципы можно сгруппировать по смежным признакам.

К принципам оценки недвижимости, основанным на представлениях покупателя или инвестора, относятся следующие.

Во-первых, полезность, под которой понимается способность активов удовлетворять потребности пользователей в течение определенного промежутка времени и на определенной территории. Для каждого собственника недвижимого имущества полезность является индивидуальной, а выражается она в способности активов генерировать доход для потенциального владельца.

Во-вторых, замещение, в соответствии с которым осведомленный потенциальный собственник недвижимого имущества (покупатель) не станет платит за покупку данного имущества денежные средства в большем размере, чем он мог бы заплатить за покупку аналогичного объекта недвижимого имущества с теми же характеристиками качества и полезности. Отметим, что данный принцип является базовой основой для любых методологических подходов к оценке недвижимости – доходного, затратного и рыночного в частности.

В-третьих, важен принцип предвидения, в соответствии с которым стоимость недвижимого имущества определяется посредством учета ожидания выгод, которые могут быть получены от эксплуатации или передачи прав на объект недвижимости в будущем.

Мамонова А.А. [7, С.128] выделяет следующую классификацию принципов оценки недвижимости. В соответствии с данной классификацией, принципы оценки недвижимости включают в себя: принцип вклада, сбалансированности, изменения, соответствия, спроса и предложения, конкуренции.

Примечательно, что во второй классификации принципы оценки стоимости объектов недвижимого имущества разделяются на две группы: принципы, связанные с производством, и принципы, связанные с рынком. Первая группа принципов, связанных с производством, направлена на учет факторов, влияющих на стоимость создания и эксплуатации объекта недвижимости. Следовательно, данные принципы будут иметь особую значимость в тех случаях, когда для покупателя или потенциального собственника недвижимости важны возможности, например, реконструкции недвижимости.

Вторая группа принципов, связанная с рынком, актуальна для учета теми потенциальными собственниками недвижимости, которые планируют осуществить ее последующую перепродажу или, например, сдавать объект недвижимого имущества в аренду.

В итоге, можно сделать вывод о том, что учет тех или иных принципов при

осуществлении оценки рыночной стоимости объектов недвижимого имущества должен осуществляться на основе ключевых целей дальнейшего использования недвижимости, которые могут быть различными в каждом конкретным случае.

Таким образом, нами было рассмотрено понятие, правовое обеспечение и принципы оценки стоимости недвижимости. Для осуществления оценки необходимо использовать различные методологические подходы.

1. Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ», 03.08.1998, N 31, ст. 3813.

2. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденный приказом №256 от 20 июля 2007 г. // URL: www.consultant.ru (Дата обращения: 01.04.2017)

3. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)»,утвержденный приказом №255 от 20 июля 2007 г. // URL: www.consultant. ru (Дата обращения: 01.04.2017)

4. Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденный приказом №254 от 20 июля 2007 г. // URL: www.consultant. ru (Дата обращения: 01.04.2017)

5. Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденный приказом Министерства экономического развития РФ № 611 от 25 сентября 2017 г.

6. Бобошко Н.М. Принципы оценки недвижимости как теоретическая основа определения ее стоимости // Вестник Московского университета МВД России. 2012. №11. С.116-118.

7. Мамонова А.А. Согласование оценок объектов недвижимости // Вестник науки и образования. 2014. №2. С.128-130

8. Ованца Е.А. Специфические особенности процесса оценки стоимости недвижимости // Вестник Московского государственного открытого университета. Серия: экономика и право. 2012. №3. С.41.

9. Чернова А.В. Стоимость недвижимости, способы и показатели ее оценки // Экономика и управление: проблемы, решения. 2013. №2. С.46.