В каких случаях не разрешается перевод жилого помещения в нежилое

Всё о том, в каких случаях не разрешается перевод жилого помещения в нежилое. Образец постановления на проведение процедуры

По законам РФ использовать жилые помещения для коммерческой деятельности нельзя.

Поэтому при необходимости организации бизнеса на территории квартиры необходимо вывести её из жилого фонда, а именно пройти процедуру перевода жилого помещения в нежилое.

Правильное проведение процедуры перевода избавит собственника от возможных проблем с законом.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !

В каких случаях не разрешается перевод жилого помещения в нежилое?

По российским законам собственник объекта недвижимости имеет право использовать его любым способом.

Однако для жилых помещений существуют некоторые ограничения.

В соответствии со статьёй 288 ГК РФ жилые помещения могут использоваться исключительно для проживания собственников или лиц, которым он его передаст.

ГК РФ Статья 288. Собственность на жилое помещение

Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.
Жилые помещения предназначены для проживания граждан.
Гражданин — собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.
Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.
Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.
Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

Можно ли переводить жилое помещение в нежилое?

Наряду с возможностью изменения статуса помещения, в законе содержатся определённые ограничения. Переводимое помещение должно соответствовать следующим критериям:

принадлежать физлицу на правах собственности. Если собственников несколько, письменное согласие на перевод должен дать каждый из них.
Не иметь обременений в виде залога.
Являться целым (неделимым) объектом недвижимости
Находиться на первом этаже МКД или располагаться над нежилыми помещениями.
Иметь изолированный вход с улицы. Для квартир на первом этаже допустимо переоборудование во вход окон, выходящих на улицу.
Иметь подключение ко всем инженерно-техническим коммуникациям.

Перечисленные требования относятся к помещениям в многоэтажных и в одноэтажных зданиях.

Существуют помещения, изменение статуса не разрешается (не допускается) в следующих случаях:

расположенные в домах, признанных культурно-историческим наследием;
не имеющие подключения к водоснабжающим, водоотводящим и электрическим сетям;
относящиеся к ведомствам ЧС и штабов ГО.

Когда могут дать отказ на проведение процедуры в многоквартирном доме?

Уполномоченные органы могут выдать отказ в переводе при несоответствии самого объекта недвижимости или при выявлении недочётов в поданных на процедуру документов.

Объект признаётся непригодным к переводу в следующих обстоятельствах:

расположение на втором и более высоком этаже многоквартирного дома, если под ним находятся жилые помещения;
расположение в аварийном или ветхом, предназначенном к сносу доме;
предоставленные гражданину по договору найма или аренды;
в квартире есть неузаконенные перепланировки. Все производимые ранее переустройства внутреннего пространства квартиры должны иметь документальное оформление. В противном случае госорганы потребуют вначале согласовать перепланировки, прежде чем переводить жильё в статус нежилого.

Даже при соответствии помещения требованиям для перевода, собственник может получить отказ государственных органов на основании недочётов в документах.

Такие препятствия являются устранимыми, и после корректировки пакета документов заявление на процедуру можно подать заново. К устранимым причинам отказа относятся:

неполный комплект необходимых для оформления документов;
не соответствующий требованиям проект ранее выполненный проект перепланировки;
нет письменного согласия сособственников помещения, либо соседей, интересы которых может затронуть выполненный перевод;
наличие ошибок в заполнении поданных на процедуру документов.

Уполномоченный орган обязан, согласно статье 23 ЖК, выдать отказ в письменной форме с указанием причин отказа. Если отказ выдан на основании устранимых причин, гражданин может подать заявление вновь после корректировки недочётов. При наличии в отказе причин неустранимого характера, попытку перевода можно сделать путём подачи иска в суд.

Список документов, подтверждающих разрешение на осуществление процедуры

Решение о переводе жилья в статус нежилого осуществляется специально созданной в каждом муниципальном образовании межведомственной комиссией. После приёма пакета документов комиссия начинает рассматривать вопрос перевода. Данная процедура длится 45 дней, затем выносится решение о разрешении или отказе. Заявитель получает уведомление о принятом решении в течение 3-х дней.

При отсутствии каких-либо необходимых для процедуры документов комиссия посылает запрос заявителю, который обязан предоставить их в пятнадцатидневный срок.

Получение гражданином уведомления означает окончание решение вопроса по запросу заявителя. Положительное решение оформляется распоряжением главы администрации муниципального района по форме, установленной Правительством РФ.

Документ представляет собой Постановление, подтверждающее окончание перевода. На основании данного документа собственник может использовать помещение в качестве объекта для коммерческой деятельности.

Если для функционирования помещения в качестве нежилого необходима его перепланировка или переустройство, а также иные работы, в постановление включаются пункты, обязывающие собственника выполнить работы по переустройству помещения. Если переустройство помещения не требуется, такой пункт в постановление – разрешение на перевод не включается.

Алгоритм действий после получения разрешения

Имея на руках постановление, разрешающее перевод жилья в нежилой фонд, собственник должен приступить к работам по переустройству. По окончании работ создаётся специальная комиссия для приёмки перепланированного помещения. Результатом работы комиссии будет являться акт о приёме и вводе в эксплуатацию нежилого помещения. Владельцу помещения акт выдаётся в течение 10 дней с момента подачи заявления.

Бланк акта о приеме и вводе в эксплуатацию нежилого помещения:

Акт о приёме нежилого помещения – основной документ. Позволяющий зарегистрировать новый объект в госорганах и начать его использование для осуществления предпринимательской деятельности (ФЗ от 13.05.2008 N 66).

Завершающей процедурой перевода является регистрация прав на новое помещение в Росреестре. В территориальную Регистрационную палату или МФЦ подаётся пакет документов для получения Свидетельства на нежилое(коммерческое) помещение.

Собственник пишет заявление о регистрации и оплачивает госпошлину (1000 руб.). Если собственников несколько, на процедуре в Росреестре должны присутствовать все и Свидетельство после оформления получить каждый.

С момента получения Свидетельства на объект, бывшую квартиру можно будет сдавать в аренду или использовать самостоятельно для коммерческих целей.

Как себя вести, если получено решение об отказе?

Перевод жилого помещения в нежилое – процесс, требующий выполнения действий в соответствии с законодательством РФ. При этом стоит учесть, что не каждый объект может поменять статус. Если в Законе есть запрет на перевод помещений, не соответствующих некоторым параметрам, добиться разрешения не получится даже через суд.

В некоторых обстоятельствах причины отказа муниципальных органов являются устранимыми и после получения отказа, собственник может предпринять определённые действия и вновь подать заявление. К таким обстоятельствам относится снятие обременение с объекта, устранение ошибок в документах, получение согласия соседей и сособственников, узаконивание проведённой ранее перепланировки и др.

Заявитель приводит аргументы, которые опровергают выданный муниципалитетом отказ. Письменный отказ властей нужно приложить к исковому заявлению в суд.

Перевод жилого помещения в нежилое – длительный и трудоёмкий процесс, требующий соблюдения правил проведения процедуры и подготовки полного пакета документов. Привлечение к нему грамотных и квалифицированных юристов поможет избежать ошибок и ускорить получение необходимых разрешений.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

В каких случаях не разрешается перевод жилого помещения в нежилое, почему и что делать при получении отказа?

Нежилое помещение представляет собой помещение в жилом доме или отдельно стоящее строение, которое предназначено для ведения торговой или промышленной деятельности, а также бытовых нужд.

В настоящее время существует законная процедура перевода жилого помещения в нежилое, которая пользуется особым спросом у предпринимателей, желающих открыть в многоквартирном доме свой офис или торговую точку. Далее вы узнаете, почему не допускается перевод, в каких случаях может быть отказ и как оспорить решение.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Условия признания помещения нежилым

Обязательные требования для перевода статуса помещения прописаны в жилищном кодексе РФ в 22 статье. Одним из основных условий является месторасположение квартиры. В многоквартирном доме нежилое помещение должно располагаться на таком этаже, чтобы не находиться выше жилых квартир. То есть это либо на первом этаже, либо над другими нежилыми помещениями.

Переводимое помещение должно также соответствовать установленным в законодательстве требованиям. Что касается инициатора, то предприниматель, который инициирует перевод, должен быть зарегистрирован по данному месту жительства.

В каких случаях это невозможно?

Перевод жилого помещения в нежилое не разрешается в следующих случаях:

К нему отсутствует отдельный прямой доступ. Это значит, что не разрешается использовать тот же доступ, который предоставлен для доступа к квартирам. Если есть техническая возможность, то можно его оборудовать.

Например, частая практика – переделать существующее окно первого этажа или балкон во входную дверь с лестницей и крыльцом. При этом необходимо учесть, что возведение крыльца влечёт за собой уменьшение земельного участка, а на это требуется получить согласие.

Оно является частью жилой площади или используется кем-то для проживания. Невозможно осуществить перевод доли квартиры. Также такая возможность отсутствует в случае, если есть зарегистрированные по данному месту жительства граждане.

Право собственности обременено правами других лиц. Квартира не должна находиться в залоге, быть сдана в аренду или приобретена с помощью кредитных средств, ипотеки.
Перед тем как начать процедуру перевода, необходимо запросить актуальные сведения на помещение, которые содержатся в Едином государственном реестре недвижимости, и при обнаружении действующих обременений, решить вопрос с погашением.

Помещение располагаемся в наемном доме социального использования. То есть оно предназначено для предоставления гражданам, которые признаны нуждающимися в жилье.

Преследуется цель дальнейшего использования для религиозной деятельности.

Под помещением находится жилая собственность. Например, этажом ниже есть одна или несколько квартир.

Произведена самовольная перепланировка. Все изменения следует оформить и узаконить.

Оно не отвечает необходимым требованиям, которые прописаны в жилищном кодексе. В первую очередь несущие конструкции не должны находиться в аварийном состоянии. Должна быть вентиляция, водоснабжение, электричество, которые расположены согласно условиям безопасности.
Подробно о том, как перевести жилое помещение в многоквартирном доме в нежилое и наоборот, читайте в этой статье.
Почему может быть отказано?
Отказ может быть получен в нескольких случаях:
Если не будут предоставлены все необходимые документы, а именно:
заявление о переводе с указанием данных собственника, точного нахождения площади, целей дальнейшего использования и соглашением собственников примыкающих помещений;
документы, устанавливающие право собственности (оригинал или нотариально заверенные копии);
поэтажный план дома;
план помещения (технический паспорт);
в случае, если требуется переустройство или изменение планировки, составленный по установленному порядку и требованиям соответствующий проект.
Если в документах будет найдена ошибка, они будут признаны недействительными, и заявитель также получит отказ.

Если документы предоставлены в ненадлежащий орган. То есть в любой орган, который не занимается рассмотрением подобных дел по переводу жилых помещений в нежилые. Данными полномочиями наделены только органы местного самоуправления, занимающиеся вопросами жилищных отношений.

Если не соблюдены все условия процесса перевода. Все условия предписаны Жилищным кодексом РФ. Других новых оснований для отказа проверяющий орган предъявлять не имеет право.

Если проект переустройки или перепланировки противоречит требованиям закона. Все действия по перепланировке должны быть отражены в техническом паспорте помещения. Это может быть:
установка, снос или перерос перегородок;
увеличение площади посредством использования дополнительных помещений;
организация новых дверных проемов;
дополнительных санузлов, а также их перенос.
При этом все проведённые мероприятия не должны ухудшать техническое состояние дома, приводить к разрушению конструкций, доставлять неудобство собственникам других площадей.
Члены комиссии рассматривают заявление о переводе помещения в течение 45 дней. После этого заявитель в течение трёх дней получает оповещение о решении. Любой отказ должен быть чётко обоснован и подтверждён ссылками на конкретные статьи законодательства.
Детально о том, как изменить статус жилья и какие документы для этого нужны, читайте тут.
Что делать?
Куда обращаться?
Если заявитель не согласен с полученным решением, он может обжаловать его в суде. Так как согласно законодательству решение о переводе жилого помещения в нежилое является компетенцией только органа местного самоуправления, обращение в вышестоящие органы с жалобой не требуется, поэтому в таком случае, заявитель может сразу обратиться за рассмотрением своего заявления в судебном порядке.
Документация
При обращении заявителю необходимо будет предоставить следующий пакет документов:
Административное исковое заявление.
Копия решения об отказе.
Копия заявления на перевод жилого помещения в нежилое.
Документы, которые устанавливают право на помещение.
Акт комиссии, если была проведена перепланировка.
Технический паспорт помещения.
Сроки и стоимость
Подать заявление необходимо в течение трёх месяцев с момента получения решения об отказе в переводе. Что касается стоимости, то государственная пошлина при подаче подобного заявления о признании решения государственных органов незаконным, составляет:
для физических лиц – 300 рублей;
для юридических лиц – 2 000 рублей.
Как написать исковое заявление?
Исковое заявление о признании помещения нежилым можно написать в свободной форме, но оно должно содержать несколько основных частей:
Наименования суда, в который обращается заявитель, ФИО и место жительства заявителя, полное наименование органа местного самоуправления, его местонахождение и контакты. Данную информацию принято указывать в правом верхнем углу искового заявления.
Название заявления, которое располагается посередине листа: «Административное исковое заявление о признании незаконным решения об отказе в переводе жилого помещения в нежилое».
Изложение в произвольной форме с указанием нарушения. Начать с момента подачи заявления, перечня предоставленных документов. Далее описать решение ответчика, отметить дату получения и привести доводы, доказательства, подтверждающие противоречие решения об отказе в переводе жилого помещения в нежилое законодательству РФ или нарушение прав и интересов заявителя.
Чётко изложенная и сформулированная просьба, например: «Прошу признать незаконным и отменить Решение административного ответчика (указать, от какой даты данное решение) об отказе в переводе жилого помещения в нежилое. Обязать административного ответчика перевести жилое помещение (далее указать точный адрес) в нежилое (указать на основании какого заявления, документов и от какого числа).
Перечень приложенных документов.
Подпись заявителя.
Каким образом оспорить решение?
Оспорить уже принятое решение о признании помещения нежилым возможно, когда нарушены права и интересы других собственников, например:
при проведении мероприятий по переводу помещения в нежилое отсутствовало согласие других жильцов дома;
документ о согласии собственников фальсифицирован, то есть подписи просто подделаны;
помещение используется не по назначению, например, должны были по документам открыть офисное помещение, а по факту открыли магазин бытовой химии или салон красоты;
владельцами нежилой площади нарушаются санитарные правила, нормы пожарной безопасности.
Куда обращаться?
Собственникам необходимо составить и подать жалобу в структурное подразделение прокуратуры, после чего будет проведена проверка, на основании которой можно будет обратиться в суд. Возбудить дело о данном административном нарушении может и жилищная инспекция.
Читайте также:
Как перевести жилое помещение в нежилое: как оформить, каков порядок действий
Как перевести нежилое помещение в жилое в многоквартирном доме: условия и порядок процедуры
Согласие соседей на перевод жилого помещения в нежилой фонд: когда нужно одобрение от жильцов квартир
Документация
При обращении в суд необходимо предоставить исковое заявление, а также приложить документы, подтверждающие опровержение решения, например, результаты замеров, фотографии или видеосъемка, указывающие на нарушение интересов собственников, протокол собрания жильцов дома для подтверждения того, что они не давали своё согласие на перевод и т.д.
Сроки и стоимость
Срок рассмотрения искового заявления от собственников составляет два месяца. Затраты истца предусматривают в этом случае судебные расходы, а также расходы на проведение экспертиз, если они требуются для подтверждения своих доводов. Госпошлина составляет 300 рублей.
Перевод жилого помещения в нежилое довольно непростая процедура. Но если у собственника жилой площади возникнет желание использовать ее в предпринимательских целях, то при соблюдении всех необходимых условий и требований это возможно осуществить.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 938-46-18 (Москва)
+7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)
Как новый закон изменит порядок перевода жилого помещения в нежилое
Госдума РФ в третьем чтении приняла законопроект о новых правилах перевода жилого помещения в многоквартирном доме в нежилое. Рассказываем, что изменится в процессе изменения статуса жилого помещения согласно законопроекту и какие дополнения в связи с этим будут внесены в ЖК РФ.
Порядок перевода жилфонда в статус нежилого помещения указан в ст. ст. 22 – 23 ЖК РФ
Основные правила перевода жилого помещения в нежилое и обратно в многоквартирном доме прописан в ст. ст. 22 – 23 ЖК РФ. В действующей редакции ч. 2 ст. 22 ЖК РФ говорится о том, что изменить статус помещения на нежилое нельзя, если:
у него нет отдельного входа и оборудовать такой вход невозможно;
оно является частью жилого помещения;
в нём кто-то постоянно проживает;
оно обременено правами каких-либо лиц.
Жилое помещение может стать нежилым, если оно расположено на первом этаже или выше, но только если помещения под ним также являются нежилыми (ч. 3 ст. 22 ЖК РФ).
Если все указанные в ст. 22 ЖК РФ условия соблюдены, то собственник жилого помещения должен обратиться в орган местного управления с заявлением о переводе квартиры в статус нежилого помещения. К заявлению он должен приложить документы, удостоверяющие право собственности: оригиналы или заверенные нотариально копии (ч. 2 ст. 23 ЖК РФ).
При этом, в соответствии с ч. 2.1 ст. 23 ЖК РФ, собственник может не предоставлять в муниципалитет правоустанавливающие документы, а также техпаспорт помещения и поэтажный план многоквартирного дома, если сведения о помещении внесены в ЕГРН. Орган МСУ обязан самостоятельно их запросить.
Если для перевода квартиры в нежилое помещение необходимы переустройство или перепланировка, то собственник должен приложить к заявлению оформленный проект таких работ (п. 5 ч. 2 ст. 23 ЖК РФ). Муниципалитет не может требовать от собственника никаких других документов (ч. 3 ст. 23 ЖК РФ).
Если орган МСУ примет положительное решение о смене статуса квартиры, то он должен уведомить об этом собственников помещений, примыкающих к такой квартире (ч. 5 ст. 23 ЖК РФ).
Новый закон обяжет владельцев квартиры получать согласие ОСС на её перевод в нежилое помещение
Действующие правила ужесточатся в связи с принятием Госдумой РФ в третьем чтении законопроекта № 542922-7. На момент написания статьи он уже был одобрен Советом Федерации РФ и направлен на подписание Президенту РФ.
После подписания и вступления закона в силу для перевода жилого помещения в нежилое собственнику необходимо будет не только обеспечить отдельный вход в помещение, но и исключить возможность доступа в него через комнаты и коридоры, которые используются для входа в жилые помещения дом. То есть, переоборудуя квартиру под офис, собственник должен будет, по сути, замуровать дверь, которая ведёт в подъезд.
Дополнятся не только условия перевода жилого помещения многоквартирного дома в нежилое, но и список необходимых документов согласно ч. 2 ст. 23 ЖК РФ. В орган МСУ собственник будет обязан предоставить:
протокол ОСС, на котором перевод жилого помещения в статус нежилого был одобрен;
письменное согласие каждого собственника всех квартир, примыкающих к будущему нежилому помещению.
Следовательно, без спроса большинства собственников квартир в МКД перевести одну из них в статус нежилого помещения уже не получится. Если хотя бы один сосед откажется от такого преобразования примыкающей жилплощади, то сделать квартиру нежилым помещением уже не получится.
Собственник должен будет получить письменное согласие владельцев примыкающих помещений
В ст. 23 ЖК РФ появится отдельная часть, в которой будет подробно описано, какое помещение считается примыкающим и каким образом его владелец должен выразить своё согласие на перевод соседней квартиры в нежилое помещение.
Примыкающим будет признано любое помещение, которое имеет общую стену с меняющей свой статус квартирой, а также расположенные над и под ней. Собственники всех этих помещений должны выразить письменное согласие на перевод квартиры в нежилое помещение. Согласие даётся в произвольной форме.
В письменное подтверждение согласия владелец примыкающего помещения должен включить:
фамилию, имя и отчество, паспортные данные – для физлиц;
наименование и основной регистрационный номер – для юрлица,
а также номер принадлежащего ему помещения и реквизиты документов, подтверждающих право собственности.
В ЖК РФ появится отдельный кворум ОСС по вопросу о переводе жилфонда в нежилое помещение
Поскольку для перевода помещения в статус нежилого собственнику будет необходимо предоставить копию протокола общего собрания, прошедшего в МКД по этому вопросу, то законопроект № 542922-7 внесёт соответствующие поправки и в статьи ЖК РФ, касающиеся проведения ОСС.
Так, в компетенцию общего собрания собственников включается решение о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение – в ч. 2 ст. 44 ЖК РФ будет включён п. 4.5.
Важное изменение претерпит и ч. 3 ст. 45 ЖК РФ о кворуме общего собрания. В настоящее время ОСС считается правомочным всегда при одном условии: если в нём приняли участие собственники, обладающие более чем 50% от общего числа голосов.
Согласно законопроекту № 542922-7, в этой части ЖК РФ появится уточнение. Если собрание проводится по вопросу перевода жилого помещения в нежилое, кворум будет зависеть от количества подъездов в доме:
в доме с одним подъездом ОСС будет правомочно, если в нём участвуют собственники, обладающие более чем 2/3 от общего числа голосов в доме доме;
в доме с двумя и более подъездами для легитимности ОСС в нём должны принять участие собственники, обладающие более 50% голосов от общего числа голосов в доме, в том числе собственники помещений, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающие более чем ⅔ голосов от общего числа голосов таких собственников.
Получается, что собственник, желающий перевести жилое помещение в нежилое, сможет это сделать только в том случае, если на собрание придут не менее ⅔ его соседей по подъезду, а все присутствующие отдадут «за» 50% + 1 голос. Соответствующее условие в принятие решений на ОСС будет внесено в ст. 46 ЖК РФ.
Собственники помещений в доме вместе будут решать вопрос о появлении в доме нового нежилого помещения
Правки, которые будут внесены в ЖК РФ новым федеральным законом, значительно осложнят перевод жилых помещений в многоквартирном доме в нежилые для размещения там офисов, магазинов и других заведений, которые вызывают недовольство жителей. С вступлением в силу нового Федерального закона владельцам таких помещений придётся считаться с мнением соседей.
Осложнит это работу и хозяевам хостелов и гостиниц, расположенных в многоквартирных домах, помещения которых считаются жилыми. Согласно Федеральному закону от 15.04.2022 № 59-ФЗ, с 1 октября 2022 года вносятся изменения в ч. 3 ст. 17 ЖК РФ: в жилых помещениях запрещено устраивать гостиницы, а также использовать жилые помещения в МКД для оказания гостиничных услуг.
Хозяевам уже действующих в МКД хостелов и гостиниц придётся переводить помещения в статус нежилых, а после подписания и вступления в силу законопроекта № 542922-7 – спрашивать разрешение на ведение такого бизнеса у всех жителей дома.
Иметь ввиду
После вступления в силу нового федерального закона порядок перевода жилого помещения в многоквартирном доме в нежилое изменится:
На изменение статуса квартиры потребуется согласие общего собрания собственников, которое будет легитимным при участии в нём не менее ⅔ от собственников помещений в подъезде, где расположена такая квартира.
На перевод должны дать письменное согласие все владельцы всех примыкающих к указанной квартире помещений.
Также следует помнить, что переустройство жилого помещения – например, установка нового входа согласно требованиям ч. 2 ст. 22 ЖК РФ – при использовании части общего имущества собственников многоквартирного дома также требует, чтобы владелец такого помещения вынес вопрос на ОСС. При уменьшении площади общего имущества дома ему потребуется согласие 100% собственников в доме.
При отсутствии указанных документов, в том числе протоколов ОСС, использование жилого помещения в качестве нежилого, его переустройство будет являться незаконным.
Как переводить помещение в нежилое: новые правила с 9 июня 2022 года
С 9 июня перевести жилое помещение в нежилое станет сложнее. Теперь нужно получить письменное согласие соседей со всех сторон, а в списке документов появился протокол общего собрания. Причем для этого собрания установили отдельный порядок определения кворума и подсчета голосов.
Это касается не только предпринимателей, которые покупают квартиры, чтобы потом открыть там салон красоты. Еще это имеет прямое отношение к жильцам многоквартирных домов: без их согласия в квартире по соседству не появится бизнес. Даже если у вас квартира на верхних этажах, вы все равно можете повлиять на перевод любых помещений в своем доме в нежилые.
Что изменилось в переводе жилых помещений в нежилые
С 9 июня для изменения назначения помещения нужно проводить общие собрания и получать согласие от каждого соседа. Вот главное:
В список для согласования перевода добавили два документа: протокол общего собрания и согласие соседей.
Для кворума собрания по вопросу перевода установили особые правила. Необходимый минимум участников зависит от количества подъездов в доме.
Решение о переводе нужно принимать большинством голосов участников. При этом тоже учитывается количество подъездов.
От собственника каждого помещения, которое имеет общее перекрытие с будущим магазином, салоном или офисом, нужно получить письменное согласие на перевод.
Если для перевода нужна реконструкция, согласие понадобится от 100% собственников помещений во всем доме. Но так было и раньше.
После перевода нужно исключить проход через общие помещения, которыми пользуются жильцы квартир.
Зачем переводить жилое помещение в нежилое?
В жилом помещении можно только жить или совмещать проживание с личными подработками. Но в квартире нельзя открыть офис для клиентов, переоборудовать ее под продуктовый магазин, склад или хостел. Чтобы так сделать, придется изменить назначение помещения — сделать его официально нежилым.
Перевод жилого помещения в нежилое — это отдельная процедура. Для нее нужно выполнить требования к самому помещению, например оборудовать отдельный вход, усилить звукоизоляцию и установить пожарную сигнализацию. Еще нужно собрать документы по списку из статьи 23 жилищного кодекса. Специальный орган рассмотрит заявление, и, если все в порядке, назначение помещения изменят. А если документов не хватит или перевод вообще невозможен, будет отказ.
Если вас коснулся закон о запрете хостелов и вы планировали переводить квартиру в нежилое помещение, чтобы сохранить бизнес, то новые требования придется учитывать уже сейчас. Они начинают действовать раньше запрета гостиничных услуг.
При чем тут согласие соседей?
Раньше. Формально согласие всех жильцов многоквартирного дома на перевод помещения в нежилое было не нужно. Протокола общего собрания не было в списке обязательных документов. Но такое согласие приходилось получать, если перевод предусматривал какие-то действия с общим имуществом. Например, предприниматель выкупил квартиру и решил открыть там салон красоты. Для этого он сделал отдельный вход с улицы и пристройку — но занять часть общего участка возле дома можно только с согласия всех жильцов. А если он его не получит, соседи могут подать в суд и заставить вернуть все как было. Помещение останется жилым, салона там не будет, а крыльцо с козырьком заставят убрать.

С 9 июня. В список документов для перевода помещения в нежилое добавили протокол общего собрания собственников. Теперь это обязательный документ. Судьбу и назначение помещения будет решать не только его владелец, но и соседи. Если они против, то даже без реконструкции и переустройства перевод невозможен.

Новые документы для перевода

Вот что придется собирать дополнительно:

Протокол общего собрания, в котором один из вопросов повестки дня — это согласие других жильцов на то, чтобы вот это помещение в их доме стало нежилым. Это значит, что на обсуждение нужно выносить не только реконструкцию или перепланировку, а именно назначение помещения.
Письменные согласия всех непосредственных соседей — то есть собственников примыкающих помещений. Перевод придется персонально согласовать с пенсионеркой из квартиры справа, молодой семьей из квартиры сверху и постоянно живущим за границей мужчиной, которому принадлежит доля в квартире слева.

Если бабушка из соседней квартиры против перевода помещения в нежилое, на заявление ответят отказом. Даже если все остальные жильцы мечтают о продуктовом магазине и аптеке в соседнем подъезде — без бабушки этот вопрос теперь не решить. Вся слава бабушкам.

Для общего собрания установили свои правила кворума

Кворум — это сколько голосов нужно для того, чтобы собрание вообще могло рассматривать какой-то вопрос. Количество голосов зависит от повестки. Если на собрании рассматривают согласие на перевод помещения в нежилое, кворум определяют по специальным правилам из нового закона.

Перевод жилого помещения в нежилое

Как перевести жилое помещение в нежилое? В каких случаях может быть отказано в выполнении данной процедуры? Какими статьями закона регулируется порядок перевода жилого помещения в нежилое? Об этом читайте в нижеприведенной статье.

Необходимость перевода жилого помещения в нежилой фонд возникает по разным причинам, в частности, в целях коммерческого использования или же для признания жилого объекта непригодным для проживания людей (Положение № 47 от января 2006 г.). Порядок перевода регулируется гл. 3 Жилищного кодекса РФ и иными нормативно-правовыми актами, касающимися градостроения в России. Отметим, что перевод жилого помещения в нежилое предполагает смену статуса и правового режима, а значит, меняется и порядок использования этого помещения. Для того, чтобы осуществить перевод жилой квартиры в нежилой фонд, в первую очередь, необходимо собрать пакет документов, в перечень которого входят:

документ, удостоверяющий личность заявителя;
нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов (свидетельство о праве собственности, решение суда и т.д.);
технический паспорт помещения и план всех этажей дома, полученные в БТИ;
проект реконструкции помещения, переводимого в нежилой фонд; документ будет необходимо предоставить в случае дальнейшего переустройства и перепланировки нежилого помещения для коммерческого использования;
согласие всех собственников жилого помещения на изменение его статуса и назначения, заверенное у нотариуса; официальное письменное согласие на ведение процедуры перевода одному из собственников;
нотариальная доверенность от собственника помещения (потребуется в случае выполнения процедуры перевода иным лицом);
оригинал и нотариально заверенные копии учредительных документов (потребуется в случае принадлежности жилого помещения юридическому лицу);
выписка из домовой книги, подтверждающая отсутствие лиц, зарегистрированных в квартире, переводимой в нежилой фонд.

Срок действия справки из паспортного стола составляет 14 дней.

Условно процесс перевода жилого помещения в нежилое делится на три этапа:

Подготовка и подача заявления в уполномоченный орган.
Реконструкция, переустройство и перепланировка с согласованием в соответствующих органах.
Оформление права собственности на помещение, выведенное из жилого фонда.

Собранный пакет документов вместе с заявлением, оформленном в определенной форме (образец предоставляется в соответствующих учреждениях), подается в многофункциональный центр или администрацию района, где расположен объект жилой недвижимости.

Условия для перевода жилого помещения в нежилой фонд

Жилищный кодекс РФ предусматривает ряд условий, при которых данная процедура может быть осуществлена. Кроме того, в Жилищном кодексе РФ прописаны ограничения для изменения правового режима и назначения объекта жилой недвижимости:

Переводимая в нежилой фонд квартира должна располагаться на первом этаже либо на 2 или 3 этажах при условии нахождения под помещением объектов нежилой недвижимости.
Перевести из жилого фонда в нежилой можно только всю квартиру целиком, не допускается изменения статуса только одной из комнат.
Переводимое помещение должно иметь отдельный вход или техническую возможность для оборудования отдельного свободного доступа в дальнейшем.

Важно! В случаях, если площадь нежилого помещения превышает 100 кв.м, оно должно иметь запасной выход.

Жилое помещение, переводимое в нежилой фонд, не должно находиться под арестом или иным обременением, в том числе по кредитному договору или ипотекой. Любые манипуляции с недвижимостью можно будет проводить только после прекращения залога.
Многоквартирный дом, в котором расположена квартира для вывода из жилого фонда, должен быть не аварийным, не требующим капитального ремонта и не подлежащим сносу или полной реконструкции.
Не допускается наличие в жилой квартире, переводимой в нежилой фонд, каких-либо не узаконенных перепланировок.
В случае перевода жилого помещения в нежилое, если объект недвижимости располагается в здании, представляющем культурно-историческую ценность, или состоящем на учете в штабе по делам гражданской обороны и ЧС, необходимо получить на то разрешение в соответствующих уполномоченных органах, например Комитета по охране памятников культуры и истории. Также, стоит учесть, что в данном случае стоимость объекта при экспертной оценке может быть увеличена.
Невозможен перевод квартиры в нежилое помещение коммерческого назначения при отсутствии подключения помещения к основным инженерно-коммуникационным системам.
Также не допускается перевод жилого помещения в нежилой фонд в случаях, если целевое назначение будущего коммерческого объекта не соответствует допустимым нормам зонирования, в соответствии с требованиями градостроительного законодательства РФ.
Не допускается перевод жилого помещения в нежилой фонд, если это наемный дом социального назначения (ФЗ от 21 июля 2014 г. N 217-ФЗ статья 22 ч. 3.1.).

Решение по переводу квартиры в нежилой фонд принимает созданная при каждом муниципалитете межведомственная комиссия. На принятие решения влияет наличие заключения из УФМС, Роспотребнадзора, Пожарного надзора и Санитарно-эпидемиологической службы, Управляющей компании, выписки из положительного решения общего собрания собственников многоквартирного дома, заключение органа по охране памятников и архитектуры о наличии возможности выполнить переустройство и перепланировку объекта культурного наследия. Срок рассмотрения заявления о переводе жилого помещения в нежилое составляет 45 дней с момента подачи всех документов. Компетентный орган не вправе требовать от заявителя дополнительно документов, не входящих в перечень, установленный Жилищным кодексом РФ. О приеме документов на рассмотрение заявителю должна быть выдана расписка. С момента принятия решения о переводе либо мотивированном отказе в переоформлении квартиры в нежилое помещение, в течение 3-х рабочих дней компетентные органы должны направить заявителю и собственникам помещений, примыкающих к переводимого объекту, письменный протокол (ФЗ от 28 июля 2012 г. N 133-ФЗ, изменения в части 5 статьи 23 Жилищного кодекса РФ, вступившие в силу с 1 января 2013 г.).

Согласие собственников других квартир

Согласно ст. 23 Жилищного кодекса РФ отсутствие согласия собственников других квартир на перевод объекта жилой недвижимости в нежилой фонд с целью коммерческого использования не является основанием для отказа в получении данного разрешения. Однако, зачастую именно эта причина служит поводом для принятия отрицательного решения компетентными органами. Для того, чтобы гарантированно не получить отказ в переводе жилого помещения в нежилое, в случаях, если данные действия затрагивают общую собственность владельцев квартир в многоквартирном доме (лестничные марши, подвалы, технические этажи, лифты и иные имущественные объекты, предназначенные для обслуживания нескольких помещений в этом доме), к пакету документов необходимо будет приложить согласие собственников других жилых помещений. Для получения данного согласия заинтересованное лицо может обратиться в органы управления ТСЖ, предоставить заявление о включении вопроса о переводе объекта жилой недвижимости в нежилой фонд в повестку дня на заседании всех членов ТСЖ. В данном случае решение вопроса будет зависеть от большинства голосов лиц, присутствующих на собрании. Если же в многоквартирном доме не создано ТСЖ, заинтересованному лицу будет необходимо самостоятельно собрать собрание собственников жилья, выступив главным инициатором. В соответствии со ст. 45 п. 2 ЖК РФ внеочередное собрание собственников жилья в многоквартирном доме считается правомерным только в случаях явки более 50% собственников. Также, как и в первом случае, решение о переводе квартиры в нежилое помещение принимается большинством голосов всех участников собрания. В случаях, когда необходимо решить вопрос об использовании собственником нежилого помещения земельного участка, принадлежащего многоквартирному дому и являющегося собственностью других жильцов (например, под лестницей отдельного входа/выхода или возведение пристройки), необходимо будет получить согласие собственников путем проведения собрания. Если же земельный участок принадлежит муниципалитету, согласие на его использование можно будет получить в районной администрации.

В каких случаях может быть отказано в переводе жилого помещения в нежилой фонд?

Основными причинами для отказа в переводе жилой квартиры в нежилой фонд могут стать:

предоставление неполного пакета документов;
проект переустройства и перепланировки не соответствует строительным, санитарно-экологическим и противопожарным нормам;
отсутствие согласия других собственников жилого помещения, являющегося объектом перевода в нежилой фонд;
отсутствие согласия собственников многоквартирного дома на коммерческое использование объекта;
не соответствие объекта допустимым критериям, позволяющим присвоить помещению статус нежилого.

Кроме того, согласно изменениям в ЖК РФ ФЗ № 383-ФЗ в п. 1 ст. 24, вступившим в силу с 01 января 2013 г., основанием для отказа в переводе жилого объекта в нежилой фонд может являться не предоставление заявителем в 15-тидневный срок с момента получения уведомления о необходимости предоставления каких-либо документов. Отказ в переводе квартиры в нежилой фонд должен быть мотивированным и содержать ссылки на нарушения, повлиявшие на принятие данного решения. Отказ оформляется в письменной форме и направляется заявителю в течение 3-х рабочих дней с момента принятия отрицательного решения. Заявитель, в свою очередь, вправе обжалось данное решение в судебном порядке.

Финансовые затраты на перевод жилого помещения в нежилое

Каждый случай перевода объектов недвижимости из жилого в нежилой фонд рассчитывается индивидуально, с учетом оценочной стоимости объекта. В ряде основных статей расходов:

разница в стоимости нежилого помещения с учетом расчета БТИ;
оплата услуг БТИ, справки о разнице стоимости до и после перевода жилого объекта в статус нежилого, услуг по подготовке технического паспорта помещения;
оплата услуг нотариуса при оформлении доверенности и заверении копии права собственности на жилую квартиру;
оплата госпошлины за государственную регистрацию нежилого объекта недвижимости;
оплата услуг сторонней организации, предоставляющей проект переустройства и перепланировки объекта нежилого фонда.

Регистрация права собственности на нежилое помещение

Итогом всей процедуры переоформления статуса жилого объекта в нежилое помещение является государственная регистрация права собственности на объект коммерческого назначения. Регистрацию проводят в Управлении Росреестра, куда необходимо предоставить следующие документы:

паспорт и ксерокопию собственника;
оригинал и копию учредительных документов – если собственником является юридическое лицо;
оригинал и копию нотариальной доверенности – если оформление занимается доверенное лицо;
свидетельство о праве собственности на помещение;
договор, являющийся основанием для возникновения собственности (договор купли-продажи квартиры, наследование, дарения и т.д.);
кадастровый паспорт помещения;
оригинал и копию акта приемочной комиссии;
оригинал квитанции об уплате государственной пошлины в установленном размере.

Как перевести помещение из жилого в нежилое

1. В каких случаях помещение переводят из жилого в нежилое?

Перевести жилое помещение в нежилое требуется, к примеру, если из квартиры на первом этаже собственник решил сделать магазин, офис, другое нежилое помещение.

При переводе помещения в нежилое нужно учитывать требования Жилищного кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

Во-первых, перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается, только если квартира расположена на первом этаже дома, либо выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

Во-вторых, перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если:

в переводимое помещение нет отдельного входа или отсутствует техническая возможность оборудовать такой вход;
переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется в качестве места постоянного проживания;
право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц;
переводимое помещение расположено в наемном доме социального использования;
помещение планируется использовать для осуществления религиозной деятельности.

2. Какие еще условия нужно выполнить, чтобы сделать помещение нежилым?

Для перевода помещения в нежилое понадобится отдельный от жилой части дома вход в это помещение. Чтобы сделать отдельный вход, придется затронуть часть общего имущества собственников помещений в доме. Поэтому сначала нужно провести общее собрание собственников помещений многоквартирного дома и получить от них согласие:

на передачу в пользование части общего имущества (если затрагивается общее имущество);
на перевод жилого помещения в нежилое помещение.

Также нужно получить согласие на перевод от каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению.

После перевода помещения в нежилое, доступ к нему возможен только через отдельный вход. Возможность доступа через подъезд, ведущий к жилым помещениям должна быть исключена.

3. Какие документы нужно оформить на собрании?

По результатам общего собрания и голосования собственников у вас должны быть следующие документы:

оформленное протоколом решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам:
передачи в пользование части общего имущества при планировании производства работ, проведение которых связано с передачей в пользование части общего имущества при переустройстве и (или) перепланировке;
согласия на перевод жилого помещения в нежилое помещение;
уведомления (сообщения) о проведении собрания;
документы, подтверждающие вручение уведомления каждому собственнику или направление уведомления каждому собственнику заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме не предусмотрен иной способ направления уведомления в письменной форме либо не определено помещение, доступное для всех собственников помещений в данном доме, предназначенное для размещения уведомления о проведении общего собрания. В этом случае предоставляется протокол (копия + оригинал для предъявления) общего собрания собственников помещений, содержащий решения по указанным вопросам;
лист регистрации участников собрания;
решения собственников по вопросам, вынесенным на голосование, оформленные в соответствии с Жилищным кодексом РФ;
списки собственников на дату голосования с указанием ФИО собственника или его наименования, номера помещения, принадлежащего ему на праве собственности, доли в праве на общее имущество;
нотариально заверенные доверенности, в случае если в голосовании на общем собрании принимали участие представители собственников;
протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение;
если собрание проводилось в форме заочного голосования, дополнительно представляются документы по собранию, прошедшему путем совместного присутствия.

4. Согласие собственников получено. Что дальше?

Создание отдельного входа в переводимое помещение классифицируется как перепланировка и (или) переустройство. Заранее озаботьтесь согласованием этого переустройства: во-первых, это сэкономит вам время, во-вторых — в ходе согласования вам нужно будет подготовить проект переустройства, который понадобится также и для перевода помещения в нежилое.

Процесс перевода жилого помещения в нежилое, нюансы, сроки и стоимость

Летом 2022 года вступил закон с некоторыми поправками, который уточняет, каким образом теперь будет осуществляться перевод жилого помещения в нежилое в многоквартирных домах (закон номер 116-ФЗ от 29.05.2019). В этой статье детально рассмотрим, что конкретно изменилось и чего от подобных нововведений нужно ждать бизнесменам.

Новый порядок перевода жилого помещения в нежилое

Изменения, касающиеся такого перевода, отображены в статьях номер 22 и 23 Жилищного Кодекса Российской Федерации. Нельзя перевести жилой фонд в нежилой, если:

У помещения отсутствует отдельный вход и у предпринимателя нет возможности его сделать.
Такое помещение относится к жилому фонду.
В данном помещении на постоянной основе проживает кто-либо.
Данное помещение имеет некие ограничения на распоряжение им.

Сделать помещение нежилым фондом можно, если оно будет функционировать на первом этаже. Оно может быть расположено и на более высоких этажах, но при условии, если помещения, находящиеся под ним, тоже будут иметь статус нежилой недвижимости.

Владельцу будущего нежилого помещения дополнительно нужно предоставить в уполномоченную организацию следующие бумаги:

Документ, который подтверждает, что на общем собрании собственников перевод был одобрен.
Документ, который даёт согласие жильцов, соседствующих с данным владельцем, на переделку помещения.

Письменное согласие соседствующих жильцов

Какие же квартиры будут считаться соседствующими? Это любые помещения, имеющие одну общую стену с помещением, которое будут переводить в нежилое. Эти квартиры могут быть расположены рядом, внизу или наверху относительно него. Разрешение можно получить в произвольной форме, главное, чтобы в документе были указаны личные сведения жильцов (ФИО и паспортные данные). Если же соседом является юридическое лицо, то нужно получить его наименование и регистрационный номер, номер помещения и бумагу, которая подтверждает право собственности.

Кворум общего собрания собственников

Как было сказано ранее, чтобы осуществить перевод жилого фонда в нежилое, нужно получить разрешение на такую операцию от собственников жилья многоквартирных домов.
Собрание считается проведённым успешно и законно, если в нём приняли участие более половины владельцев квартир.

Проведение кворума теперь зависит от того, сколько подъездов находится в доме:

Если в нём один подъезд, то собрание собственников считается состоявшимся, если в нём приняли участие две трети участников от общего количества в доме.
Если в нём два и более подъезда, то собрание будет считаться законным, если в нём приняли участие более пятидесяти процентов владельцев квартир. Обязательное условие: большинство проголосовавших должны быть жильцами того подъезда, где находится помещение, которое будет подлежать переводу в нежилое.

Изменился порядок перевода помещения в нежилое:

Получаем согласие как минимум 2/3 владельцев квартир, расположенных в том подъезде, где будет сделан перевод жилья.
Получаем согласие всех собственников квартир, соседствующих с помещением, которое будет менять свой статус на нежилое.

Если владелец собирается менять конфигурацию помещения в доме, например, захочет установить новый вход или уменьшить какую-либо часть в нём, то ему нужно получить на это разрешение 100% собственников.

Если человек не предоставит в уполномоченную организацию акт о согласии с общего собрания участников, то использовать жилое помещение как нежилой фонд будет противозаконным.

Благодаря таким правкам в закон владельцам бизнеса будет довольно трудоёмко получить разрешение на открытие магазина, кафе или хостела. Большинство хозяев квартир выступают против такой инициативы и это понятно, проблем от такой деятельности возникает иногда больше, чем пользы.

Как получить согласие жильцов?

Без получения разрешения на ведение своего бизнеса переоборудовать помещение, например, в офис будет невозможно. Донесите до соседей цель своей деятельности — это важно. Много отказов следует от нежелания жильцов видеть в своём доме рестораны, бары и прочие заведения, мешающие их покою.

Шаги к получению согласия:

Заранее уведомите о своём желании управляющую компанию. Напишите заявление с просьбой рассмотреть этот вопрос на общем собрании собственников. Либо персонально передайте письмо о своём намерении каждому владельцу — это самый удобный вариант.
Собрание считается состоявшимся, если на нём было больше половины жильцов и получено как минимум 2/3 голосов.
В конце собрания обязательно должен быть составлен документ с результатами.

Тут важно, чтобы процесс перевода никаким образом не затрагивал общую собственность жильцов:

Лифты.
Лестничные клетки.
Лестницы.
Крыша.
Подвальные помещения.
Входные группы.

В каких случаях перевод невозможен?

Основная причина для отказа — это недостающий пакет документов. Местный орган управления составляет список бумаг, которые необходимо донести и направляет письмо с уведомлением хозяину в течение трёх дней. В течение 15 дней он должен заново подать бумаги. Если этого не было им сделано, то в переводе будет отказано.

Вторая причина — человек не туда подал пакет документов.

Главная причина для отказа — это нюансы технического характера:

Проект перепланировки не соответствует действительности.
Помещение не прошло пожарную проверку, в нём отсутствует вентиляция, либо не является безопасным.
Проверка выявила, что в помещении на постоянной основе проживают люди.

Это всё можно исправить и заново подать бумаги. Если снова поступил отказ, то можно обращаться в судебное учреждение.

Когда переводят жилой фонд в нежилой?

Такие действия необходимы, если собственник решил заняться бизнесом. Вести его в жилом помещении запрещено законом. Чтобы перевести помещение в нежилое, нужно знать, что делать это можно, если оно расположено на первом этаже, либо на верхних этажах, но при условии, что квартиры, находящиеся под ним, тоже имеют статус нежилых.

Причины, по которым нельзя сделать перевод:

В помещении отсутствует отдельный вход и владелец не сможет его сделать.
Если оно будет использоваться для различных религиозных богослужений.
Если в помещении будут проживать люди.
На помещение наложены ограничения (нет права им распоряжаться).
Квартира находится в съёмном доме.

Нормативные и правовые акты

Перед тем как проводить процедуру по переводу, следует ознакомиться с такими документами:

Статьи номер 22 и 23 в Жилищном Кодексе Российской Федерации.
Градостроительный кодекс.
Местные и региональные нормативы.

Как провести процесс перевода?

Первый шаг:

Здесь вас нужно собрать весь пакет документов и написать заявление в управляющую компанию о вашем желании осуществить перевод своей квартиры в нежилой фонд.

Поэтажный план помещения и его экспликации. Для этого вы сначала должны отправиться в ДУИ и получить там доверенность, которая нужна будет для получения плана помещения и экспликации. Срок изготовления доверенности — примерно 30 дней. Здесь вам может понадобиться документ, который подтверждает право собственности. После получения доверенности можно смело отправляться в Бюро Технической Инвентаризации за получением экспликации и поэтажного плана квартиры.
Технический паспорт и план квартиры. Их можно получить в многофункциональном центре или в БТИ.
Заключения после пожарной проверки. Для этого вам следует написать заявление в соответствующую организацию. После чего к вам приедет специалист на осмотр объекта, а также он вам должен сообщить, когда будет готово заключение.
Заключения санитарной службы. Тут вам тоже надо написать заявление, после его рассмотрения к вам приедет сотрудник службы на осмотр. После чего он сообщит дату готовности заключения.
Справки ДЕЗ. Их вы получаете в Жилищно-Эксплуатационном Участке. Не забудьте взять с собой паспорт и документ, подтверждающий ваше право на собственность.
Разрешение жильцов. Выше была подробно расписана процедура его получения. Не забывайте о том, что это крайне важный пункт, без которого получить новый статус своего жилья не получится.
Техническое заключение. Эту бумагу можно получить также в Жилищно-Эксплуатационном Участке или управляющей компании. Вам необходимо там написать заявление. При себе имейте паспорт и документ, подтверждающий право собственности на квартиру. Тут важно знать, что дом не должен находиться в аварийном состоянии или стоять в очереди на снос.
Выписной лист из домовой книги. Его получаете в вашем паспортном столе. Данная бумага нужна для того, чтобы комиссия, принимающая решение, видела, что в помещении никто больше не прописан. Действует такая бумага всего две недели, лучше её получить в самую последнюю очередь.
Проект перевода помещения в статус нежилого. Такой деятельностью занимается специальная проектная компания, имеющая лицензию.

Когда все справки и бумаги будут собраны, вам нужно обратиться в ДУИ, чтобы получить согласие на перевод. Там вы пишите заявление с указанием причины перевода.

Паспорт.
Бумага, подтверждающая право собственности на недвижимость.
Доверенность, заверенная нотариусом, если процедурой будет заниматься ваш представитель.
Документы фирмы, если процедурой будет заниматься юридическое лицо.

В течение сорока пяти дней специальная комиссия будет рассматривать ваше заявление на перевод жилья в новый статус. Если принято положительное решение, то в течение трёх дней ему отправят ответ.

Второй шаг:

Здесь вам нужно обратиться в многофункциональный центр или Бюро Технической Инвентаризации для оценки полной стоимости перевода.
Там вы должны написать заявление и приложить следующий перечень документов с их копиями:

Документ, удостоверяющий личность.
Бумага, подтверждающая ваше право собственности на квартиру.
Протокол межведомственной комиссии.
Технический паспорт, поэтажный план и экспликация.
Доверенность, если процедуру будет осуществлять ваш представитель.
Документы фирмы, если процедуру будет осуществлять юридическое лицо.

После получения всех важных документов специальный отдел приватизации произведёт подсчёт стоимости перевода жилья и составит бумагу с расценками по каждой позиции.

Третий шаг:

Теперь вам необходимо обратиться в Управление Федеральной Службы Государственной Регистрации. Соберите следующий перечень документов:

Паспорт и доверенность.
Протокол Бюро Технической Инвентаризации и межведомственной комиссии.
Документы на фирму, если заниматься процедурой будет юридическое лицо.

Здесь вы также должны написать заявление и оплатить государственную пошлину на регистрацию права собственности. Её стоимость — 1000 рублей. Затем сотрудник организации заберёт перечень документов и выдаст вам расписку о том, что он их принял. Он же вам сообщит, когда вы сможете получить свои документы и свидетельство обратно.

Важные условия для процедуры перевода

Сначала вы должны убедиться, что у такого помещения будет отдельный вход. Предусмотреть надо и запасный выход, если площадь квартиры более 100 квадратных метров.

Если вашу недвижимость рассматривают в качестве погашения долгов, то вы получите отказ на её перевод в другой статус.

Если дом панельный, то получить разрешение на перепланировку вряд ли получится, так как в нём запрещено ломать стены, делать новые проёмы, иными словами, менять конфигурацию недопустимо.

Есть ещё ограничения на перевод помещения:

Если оно является культурным наследием или является исторической ценностью.
Если оно не подключено к инженерным коммуникациям.
Плачевное внешнее состояние, требующее сначала ремонтных работ.

Стоимость перевода в нежилой статус

Фиксированной цены здесь не существует. Она зависит от каждого конкретного случая и складывается из множества факторов. Какие нужно сделать платежи?

Заплатить разницу в стоимости нежилого фонда при расчёте в Бюро Технической Инвентаризации.
Оплатить подготовку технического паспорта, а также справку, в которой будет указана разница в цене.
Заплатить за услуги нотариуса (заверение копий деловых бумаг и подготовка доверенности).
Оплатить государственную пошлину для того, чтобы зарегистрировать недвижимость в новом статусе.
Заплатить за услуги проектной организации, которая составит новый план квартиры.

Заключение

Перевод недвижимости в нежилой фонд вполне возможен, если вы будете следовать инструкции и соблюдать требования законодательства. Изучите заранее все государственные документы, подготовьте все справки и важные деловые бумаги. Тогда в скором времени вы сможете использовать своё недвижимое имущество в новых целях.