Требования к нежилым помещениям в доме и здании, не предназначенном для проживания

Требования к нежилым помещениям в доме и здании, не предназначенном для проживания

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Нежилое помещение собственника (здание управления) переоборудовано под общежитие для сезонных рабочих. В здании зарегистрированы рабочие по месту пребывания.
Обязана ли организация перевести здание в разряд жилых помещений? Предусмотрена ли какая-либо ответственность за использование нежилых помещений для проживания граждан?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Использование нежилых помещений для проживания граждан законом не допускается, необходимо осуществить перевод нежилого помещения в жилое в установленном порядке.

Обоснование вывода:
Под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов (ч. 2 ст. 94 ЖК РФ).
В силу прямого указания ч. 1 ст. 94 ЖК РФ помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения. При этом помещения должны быть жилыми.
Прежде всего следует отметить, что в соответствии с п. 4 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения не пригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утверждено постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47) (далее – Положение N 47), жилым помещением признается изолированное помещение, которое предназначено для проживания граждан, является недвижимым имуществом и пригодно для проживания. Подробно требования, которым должно отвечать жилое помещение, содержатся в разд. II Положения N 47.
Кроме того, жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарно-эпидемиологическим требованиям в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока.
Согласно п. 2 ст. 23 Закона от 30.03.1999 N 52-ФЗ “О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения” (далее – Закон N 52-ФЗ) предоставление гражданам для постоянного или временного проживания нежилых помещений не допускается. При этом, как видно из буквального прочтения нормы права, законодатель в данном случае не делает разницы между постоянным и временным проживанием граждан, а в принципе не допускает проживание в нежилых помещениях, поскольку предоставление указанных помещений влечет угрозу жизни и здоровью человека.
Как следует из вопроса, в рассматриваемой ситуации нежилые помещения переоборудованы в общежитие, в котором временно проживают сотрудники. Отметим, что в соответствии с ч. 1 ст. 22 ЖК РФ с учетом соблюдения требований ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности допускается перевод нежилого помещения в жилое помещение.
На основании ч. 1 ст. 23 ЖК РФ перевод нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления. Для перевода нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг представляет:
1) заявление о переводе помещения;
2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).
Как следует из п. 7 Положений N 47, оценка и обследование помещения в целях признания его жилым помещением осуществляются межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях (далее – комиссия), и проводятся на предмет соответствия установленным в Положении требованиям. В состав комиссии включаются представители органов, уполномоченных на проведение регионального жилищного надзора (муниципального жилищного контроля), государственного контроля и надзора в сферах санитарно-эпидемиологической, пожарной, промышленной, экологической и иной безопасности, защиты прав потребителей и благополучия человека (далее – органы государственного надзора (контроля), на проведение инвентаризации и регистрации объектов недвижимости, находящихся в городских и сельских поселениях, других муниципальных образованиях, а также в случае необходимости – представители органов архитектуры, градостроительства и соответствующих организаций, эксперты, в установленном порядке аттестованные на право подготовки заключений экспертизы проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий.
Согласно ч. 4 ст. 23 ЖК РФ решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов.
Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через многофункциональный центр заявителю соответствующий документ (ч. 5 ст. 23 ЖК РФ). В соответствии с ч. 7 ст. 23 ЖК РФ данный документ подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения, если для такого использования не требуется проведение его переустройства и (или) перепланировки, и (или) иных работ. Если же такие действия требуются, то указанный документ является основанием для их проведения.
Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случаях, прямо предусмотренных ст. 24 ЖК РФ.
Как следует из ч. 10 ст. 23 ЖК РФ при использовании помещения после его перевода в качестве жилого должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования.
Таким образом, предоставление в качестве общежития переоборудованных нежилых помещений для временного проживания в них граждан без перевода данных помещений в жилые не допускается и может быть расценено как нарушение норм санитарного законодательства.
В соответствии со ст. 55 Закона N 52-ФЗ за нарушение санитарного законодательства устанавливается дисциплинарная, административная и уголовная ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации. Так, согласно ст. 6.3 КоАП РФ нарушение законодательства в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, выразившееся в нарушении действующих санитарных правил и гигиенических нормативов, невыполнении санитарно-гигиенических и противоэпидемических мероприятий, влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от ста до пятисот рублей; на должностных лиц – от пятисот до одной тысячи рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, – от пятисот до одной тысячи рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток; на юридических лиц – от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток.
В этой связи смотрите, например: решение Арбитражного суда г. Москвы от 11 мая 2010 по делу N А40-167468/09-145-638, решение Московского городского суда от 12 сентября 2013 г. N 7-2368/13.
Тем не менее следует отметить, что в ряде случаев суды не усматривают состава административного правонарушения, предусмотренного ст. 6.3 КоАП РФ, в действиях лиц, привлекаемых к административной ответственности, поскольку фактов нарушения санитарно-эпидемиологических норм при использовании нежилых помещений для проживания граждан установлено не было, а соответственно, не было и оснований полагать, что имелась угроза жизни и здоровью граждан при эксплуатации данных помещений. В этой связи смотрите, например: апелляционное определение Московского областного суда от 30 апреля 2014 г. по делу N 33-7236.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Парасоцкая Елена

Ответ прошел контроль качества

29 марта 2017 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Актуальные требования для нежилых помещений, расположенных в доме и в здании, не предназначенном для проживания

С развитием рыночных отношений нежилое помещение все чаще рассматривается бизнесменами в качестве выгодной инвестиции или площади для ведения бизнеса. Чтобы оформить нежилую площадь в соответствии с нормами законодательства, необходимо знать, какие требования выдвигаются к таким помещениям.

В данной статье мы расскажем про актуальные требования для нежилых помещений, расположенных в доме и в здании, не предназначенном для проживания

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !

Где искать нормативы для строений, не предназначенных для проживания людей?

Нежилое помещение – это отдельное расположенное строение или часть здания, которое не используется для проживания людей. Поскольку эти субъекты находятся на определенном земельном участке, можно говорить о собственности, принадлежащей Российской Федерации, субъекту РФ, муниципалитету или частному лицу. Право граждан на частную собственность закреплено Конституцией РФ.

Требования к нежилым помещениям законодательно закреплены следующими нормативами:

Нормы, предъявляемые к таким объектам недвижимости

Законодательством предъявляются некоторые требования к объекту, не предназначенному для проживания людей:

  1. Объект должен соответствовать градостроительным, экологическим и санитарным нормам.
  2. Перепланировку и реконструкцию помещения можно делать только при согласовании с инженерными или архитектурными органами муниципального образования.
  3. Необходимо обеспечить противопожарную безопасность объекта, которая включает проведение ряда мероприятий после инструктажа Госпожнадзора.

Гигиенические правила и меры по их обеспечению

Рассматривая нежилое помещение как отдельно стоящее здание, можно выделить следующие санитарно-эпидемиологические требования:

  • рельеф участка под расположение нежилого здания должен быть ровным, с хорошим дренажем;
  • расстояние от подвала помещения до уровня стояния грунтовых вод должно составлять не менее 1 метра;
  • необходимо, чтобы участок был удален от источников возможного заражения и расположен с наветренной стороны по отношению к промышленным объектам;
  • ориентация здания относительно сторон света должна быть благоприятна для персонала (это направление на юг и юго-восток), а также для производственных помещений (ориентация на север и северо-восток);
  • территория должна содержать отдельные места для парковки автомобилей, которые располагаются со стороны автомагистрали;
  • внутри нежилого объекта должны соблюдаться нормы кратности воздухообмена и инсоляции.

Пожарная безопасность

Для отдельно стоящих и находящихся в жилых домах коммерческих производственных площадей существуют разработанные нормы:

  1. Необходимо, чтобы строительство и реконструкция объекта производились на основании проектной документации.
  2. Строительные конструкции должны иметь достаточную огнестойкость, соответствующую нормам.
  3. Обязательно наличие исправных систем противопожарной сигнализации и дымоуловителей.
  4. Если помещение офисное, необходимо проводить организационные мероприятия по эвакуации и предупреждению пожаров.
  5. Наличие необходимого количества эвакуационных выходов.
  6. Запрет на превышение определенного количества горючего материала на единицу площади.

Предписания для сооружений, не включенных в фонд жилья

Различают два вида нежилой недвижимости: отдельно стоящее здание и коммерческая площадь в жилом доме. Чтобы иметь возможность совершать юридические действия с таким помещением, собственнику необходимо соблюдать ряд требований, предъявляемых к нему в зависимости от расположения.

Коммерческие объекты, расположенные в доме

  1. Запрещается использовать встроенную коммерческую площадь в жилом здании под размещение цехов промышленного производства, торговых точек боеприпасами или пиротехникой, а также для складирования взрывоопасных и горючих жидкостей, газовых баллонов и т.п.
  2. У коммерческого помещения обязан иметься обособленный вход от остальной части жилого здания, а также парковка со стороны проезжей части дороги.
  3. Обязательно наличие противопожарных преград, разделяющих нежилую часть от жилой.
  4. Места для сбора мусора располагают не менее 25 м от жилого дома, детской площадки.
  5. Систему бытовой и производственной канализации разделяют от хозяйственной канализации дома, а водоснабжение присоединяется к централизованному водопроводу.
  6. Вентиляция объектов в многоквартирных жилых зданиях должна быть автономной.
  7. Необходимо, чтобы объект находился на первом этаже или на втором, если внизу также находится нежилое помещение.
  8. Требуется, чтобы фасад коммерческой недвижимости совпадал с архитектурным обликом всего сооружения.

Общественные площади в отдельно стоящем здании

Кроме этого, при расположении площади общественного назначения в здании, где не проживают люди, должны соблюдаться определенные требования:

  1. Территория должна быть благоустроена: площадь, примыкающая к складским и производственным помещениям, должна быть покрыта асфальтом, остальная ее часть – озеленена.
  2. Если площадь объекта превышает 100 м2, он должен быть оборудован вторым входом.
  3. Если в здании больше пяти этажей, необходимо наличие лифта.
  4. Объект не должен размещаться внутри зданий, относящихся к памятникам культурно-исторического наследия.
  5. Здание должно иметь капитальные стены и коммуникации. Для торговых помещений наличие капитальных стен не обязательно, так же, как для складских – наличие коммуникаций.

Ответственность за правонарушение

  • Согласно ст. 6.4 Административного Кодекса РФ, несоблюдение санитарно-гигиенических требований общественного объекта влечет наложение штрафа на юридическое лицо от 10 до 20 тыс. рублей или приостановление коммерческой деятельности сроком до 90 суток.
  • За нарушение требований противопожарной безопасности юридическому лицу грозит штраф в размере от 150 до 200 тыс. рублей. (Федеральный закон № 100-ФЗ от 28.05.2017 ст.2, п.4).
  • При незаконной перепланировке нежилого помещения владелец обязан возместить убытки собственнику здания или объектов, которые в нем находятся. Штраф за незаконную перепланировку составляет от 350 тыс. до 1 млн руб. для юридических лиц.
  • При систематических правонарушениях объект могут изъять из собственности по решению суда.

Заключение

При несоблюдении требований противопожарной безопасности, санитарно-эпидемиологических, климатических и других необходимых норм, которые помогают соблюдать безопасность персонала и граждан, проживающих рядом с коммерческим объектом, трудно осуществлять законную предпринимательскую деятельность. Кроме того, соблюдение перечисленных требований необходимо при изменении статуса объекта с жилого на нежилой, и наоборот.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-51-36 (Москва)
+7 (812) 467-38-73 (Санкт-Петербург)

Можно ли жить в нежилом помещении?

Из-за экономического расслоения общества люди становятся более изобретательными. И бедные, и очень богатые люди выбирают в качестве жилья помещения, не предусмотренные для проживания.

Сегодня это становится все более популярным явлением. Нежилые объекты появляются в результате бизнес-проектов, построек для предприятий. Их покупают, сдают, изменяют целевое предназначение. Иногда граждане, лишившиеся крова, вынуждены проживать в таких условиях.

Закономерно возникает вопрос, а можно ли жить в нежилом помещении по закону? Насколько это финансово оправдано, предусмотрена ли ответственность, можно ли прописаться на такой площади — ответы на эти и другие вопросы в рамках темы читайте в нашей статье.

Позиция закона

Действующее законодательство не приветствует самовольных поселений в объектах нежилого фонда и самовольного перевода нежилых помещений в жилые. Тем не менее, собственник может круглосуточно находиться на площади, принадлежащей ему, выгонять его никто не вправе.

Даже если окружающее пространство не является жилым. Но при этом факт нелегальности проживания сохраняется, поэтому проблемы с законом неизбежны.

В соглашении об аренде предусматривается пункт, в соответствии с которым помещение может использоваться с определенной целью. Нарушение этого пункта является основание для расторжения договора.

Жилищные правоотношения регулируются в нашей стране Жилищным кодексом РФ. В статье 15 закреплены основные требования, предъявляемые к жилым помещениям. Описанный в ней перечень условий является исчерпывающим. Это значит, что отсутствие хотя бы одного пункта влечет признание объекта не пригодным к проживанию.

Согласно перечня, описанного в ст. 15 ЖК, жилое помещение должно иметь следующие характеристики:

  • быть изолированным;
  • пригодным для постоянного проживания;
  • изолированным.

Бытовки, вагоны, сборные домики не являются жилыми строениями.

Правовое регулирование факта проживания в нежилом пространстве содержится в Федеральном законе № 52 «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения». Запрет на заселение на нежилых площадях и санитарно-эпидемиологические требования к жилым помещениям установлены в п. 2 ст. 23 этого документа.

В ситуации с арендованным имуществом проблемы могут возникнуть между арендатором и хозяином. Часто в соглашении прописывается пункт о целевом использовании помещений.

Если было разрешено использовать пространство в качестве кафе, то устраивать в нем мини-гостиницу нельзя. Договор может быть расторгнут, а нарушитель привлечен к ответственности.

Предусмотренные законом наказания

Многие интересуются, что будет, если жить в нежилом помещении. Ни одном нормативно-правовом акте не прописано наказание за проживание граждан в нежилых помещениях. Но сам факт правонарушения рассматривается.

В судебных процессах применяются пункты статьи 6.4 Кодекса об административных правонарушениях и статьях о санитарных и эпидемиологических нормах проживания.

Граждане, нарушившие закон о проживании в нежилых помещениях, должны доказывать только то, что помещение соответствует регламенту, нахождение в нем не нарушает санитарно-эпидемиологических норм и не мешает окружающим людям.

На практике доказать возможность проживания в нежилом помещении или получить официальное разрешение у государственных органов очень сложно. Ситуация может разрешиться, если нежилая площадь находится в большом здании.

Если поступил сигнал о факте проживания в нежилом помещении в Роспотребнадзор или Федеральную миграционную службу, был доказан факт проживания, предусмотрены следующие штрафы:

  • для обычных граждан, иностранцев — от 500 до 1000 руб.;
  • для предпринимателей — от 1000 до 2000 руб.;
  • для предприятий и организаций — от 10 до 20 тыс. руб.

Возможна выплата не только штрафных санкций, но и запрет на рабочую деятельность. Максимальный срок составляет 90 дней.

Особенности регистрации в нежилом помещении

Прописка является юридически оформленным доказательством привязки гражданина к определенной локации. Касается эта особенность только жилых пространств. Зарегистрироваться в нежилом помещении запрещено. Это требование равно действует как к постоянной, так и временной прописки.

На практике случаются ситуации, когда граждане прописываются в нежилых помещениях. Но этого делать нельзя. Должностные лица не имеют прав принимать такие заявления от населения.

Парадоксально, но статьи, в которой бы говорилось о невозможности прописаться в нежилом объекте, в юридических актах нашей страны нет. Вроде бы и прописаться нельзя, но и получить наказание за это тоже нельзя.

Объекты, в которых может производиться регистрация, перечислены в ст. 1 Приложения к Постановлению правительства № 713 от 17 июля 1995 года.

Жилой фонд от нежилого отличается тем, что прописаться можно только в первом случае. Для законности регистрации нежилое помещение должно быть официально переведено в жилое. Это требование содержится в Постановлении правительства № 47 от 28 января 2006 года.

Можно ли жить в квартире, переведенной в нежилое помещение? Для этого потребуется обратиться в местный муниципалитет, изрядно потратиться и потрепать себе нервную систему. Пригодным для жизни помещение признает специально созданная комиссия. В 2020 году эта тема более актуальна в отношении дачных домиков.

Можно ли прописаться на даче

С 2013 года законом было разрешено регистрироваться в дачных домиках. Однако должны быть соблюдены определенные условия. Комиссии предъявляют определенные требования к такому жилью:

  • наличие капитального фундамента;
  • отсутствие в стенах механических повреждений;
  • степень гидроизоляции позволяет сохранять внутри температуру, равную 18 градусам, и уровень влажности не менее 80 %;
  • соблюдение санитарных условий при оборудовании систем коммуникаций;
  • соответствие нормам солнечного освещения во внутренних помещениях;
  • регистрация объекта в Росреестре.
  • Весь перечень пунктов является обязательным для признания дома пригодным для круглогодичного проживания. Правда, и этого недостаточно для оформления прописки.

    Помимо требований к пригодности проживания сам участок должен соответствовать ряду нормативов:

    • документально подтверждено разрешение использования земельной площади для садоводства;
    • земельный участок расположен в черте населенного пункта.

    В помещениях на землях сельскохозяйственного назначения регистрация запрещена.

    Ключевые моменты проживания в нежилых помещениях

    Некоторые интересуются, можно ли жить в нежилом офисе. Обычно кабинетные пространства оборудуются комнатами отдыха. В некоторых организациях имеются душевые и кухни.

    И если предприниматель только начал развивать свой бизнес, проживание в офисе позволит избежать лишних затрат. Но с семьей жить в таких условиях практически невозможно. Такой вариант актуален только для одиноких людей.

    Комфорт проживания могут нарушить неожиданные проверки, например, пожарных. Противопожарные нормы должны соблюдаться в любом случае. Их игнорирование влечет наложение штрафа.

    На нежилых квадратах запрещено устанавливать газовую плиту, открытые нагреватели и прочие предметы быта. В офисах приходиться придумывать альтернативные способы обустройства быта, как жить в нежилом помещении.

    Использовать под жилье гараж проще, чем офис. Проверок здесь не будет. А в боксе можно предусмотреть надстройки с автономным отоплением. Главный минус заключается в нестабильности. Строение могут снести.

    Коммерческая недвижимость в этом плане более стабильна. Апартаменты, которые в отечественном законодательстве не фигурируют как жилые, ни в чем не уступают дорогим квартирам.

    Заключение

    Личности, которые любят рисковать, могут рассматривать проживание в нежилом помещении, рассматривают свои действия как экстрим. Но для обычных граждан это не вариант.

    Пока в России не разрешена прописка всех членов семьи в любых помещениях, спокойно спать в нежилом помещении не получится.

    Видео: Можно ли в нежилом помещении жить, а в жилом работать?


    Какие требования закон предъявляет к нежилым помещениям

    Если жилые квартиры, за редкими исключениями, законом разрешено использовать только для проживания, то нежилые помещения могут использоваться для различных целей, но, тем не менее, в установленных законом пределах.

    Ограничения в использовании нежилых помещений

    Главные ограничения относятся к коммерческим помещениям, которые расположены в жилых домах или в непосредственной близости от них. В таких нежилых помещениях запрещается деятельность, которая наносит вред жильцам квартир. Это означает, что в нежилых помещениях запрещено располагать производство, если его работа нарушает санитарные нормативы по уровню загрязнения окружающей среды и воздуха или превышает допустимый уровень шума.

    Приобретая нежилое помещение, попробуйте узнать у жильцов дома, как они относятся к нахождению в их доме нежилого помещения и его использованию в коммерческих целях. Если в доме создано товарищество собственников жилья, обратитесь с этим вопросом к председателю правления – он, как правило, в курсе настроений жильцов, потому что к нему стекаются все жалобы на работу коммерческих организаций в доме.

    Но вред, который причиняется жильцам, должен носить объективный характер и причиняться правам жильцов, которые однозначно закреплены законодательством. Все мы знаем, что есть люди, чаще всего пожилые, которые постоянно чем-то недовольны. Но это не означает, что каждое их требование должно исполняться. Если кому-то не нравится, что на первом этаже дома расположен магазин, поскольку рядом с ним часто собираются люди, находящиеся в нетрезвом виде, то это вовсе не значит, что надо закрыть магазин. Права жильцов нарушает не магазин, а нетрезвые люди, которые совершают административные правонарушения. К ним и надо предъявлять претензии.

    Необходимость оборудования отдельного входа

    Относительно нежилых помещений, расположенных в жилых домах, надо помнить ещё и о необходимости оборудования отдельного входа. Жилищный кодекс, вступивший в силу в 2005 году, запрещает использовать для входа в нежилое помещение тот же вход или те же помещения, включая лестничные клетки, которые используются для доступа к квартирам. Помещения, которые были переведены в нежилой фонд до вступления в силу Жилищного кодекса и не имеют отдельного входа, могут использоваться и дальше. Но для новых нежилых помещений наличие отдельного входа обязательно.

    Отдельный вход оборудуется, даже если нежилое помещение располагается на втором этаже и выше. Для этого обычно к дому пристраивают внешние лестницы, которые идут вдоль торцевой или выходящей во двор стены. Здесь важно упомянуть ещё об одном требовании – нежилые помещения не могут располагаться над жилыми.

    Требования пожарной безопасности

    Самыми трудными для выполнения являются нормы пожарной безопасности. Дело даже не в том, что их существует великое множество, некоторые из них просто физически невозможно выполнить. Это касается, например, требований по организации пожарного выхода, оборудовать который бывает просто негде. Хорошо, если в помещении есть большие окна, тогда их можно использовать для эвакуации. Но если помещение подвальное и окна очень маленькие или их нет совсем, то задача по созданию пожарного выхода становится просто невыполнимой.

    Многие предприниматели пренебрегают требованиями пожарной безопасности, однако они очень рискуют. Пожалуй, каждый собственник помещения, в котором случился пожар, был уверен, что с ним этого не произойдёт никогда. Но, к сожалению, пожары случаются и достаточно часто. При этом крайне редко, когда пожаром причиняется ущерб только тому помещению, в котором он начался. Обычно страдают и все соседние помещения, как минимум, от залива водой. И отвечать за этот ущерб придётся собственнику того помещения, в котором пожар начался, если он не докажет, что им были соблюдены все меры пожарной безопасности.

    В практике юридической фирмы «Красников и партнёры» был случай, когда нашего клиента пытались привлечь к ответственности за пожар, в результате которого сгорел целый торговый центр. И главная угроза заключалась даже не в административной ответственности – к счастью, никто из людей не пострадал, и ответственность наступала только в виде штрафа. Но пострадало имущество всех арендаторов торговых площадей, и ущерб исчислялся сотнями миллионов рублей. Нашим юристам тогда удалось доказать, что вины клиента в пожаре нет, но это было крайне непросто при условии, что и пожарная инспекция, и суд, и все пострадавшие, в том числе, довольно крупные компании, были, что называется, кровно заинтересованы в нахождении виновного.

    Санитарные правила для нежилых помещений

    В помещениях, которые используются для постоянной работы людей, например, под офисы, согласно санитарным требованиям должен поддерживаться необходимый уровень естественного освещения. В офисах нужно регулярно проводить сухую и влажную уборку, помещения должны хорошо проветриваться.

    Если в нежилых помещениях организуются кафе или столовые, помните, что их работа согласовывается с Роспотребнадзором. Для этого придётся выполнить довольно большое количество требований, включая разделение помещения для приготовления пищи на горячий и холодный цех, моечную и помещения для хранения продуктов, продумать маршруты движения готовой и сырой продукции, грязной и чистой посуды, которые не должны пересекаться. Моечная для мытья посуды оборудуется в отдельном помещении или в кафе устанавливается посудомоечная машина, специально предназначенная для работы в учреждениях общественного питания. В помещении доkжен быть оборудован отдельный туалет и душ для персонала, а также раздевалка для переодевания в спецодежду. Есть и другие требования, которые можно уточнить в роспотребнадзоре или у юристов, которые специализируются на сопровождении деятельности коммерческих организаций.

    Как видно, требований, которые предъявляются к нежилым помещениям, достаточно много. Поэтому перед приобретением помещения необходимо удостовериться в том, что оно подойдёт для использования в конкретных целях. Не забудьте внимательно ознакомиться со всей относящейся к нему документацией, чтобы избежать возможных неблагоприятных последствий, которые могут возникнуть после покупки или в процессе аренды помещения. Но лучше, конечно, обратиться для юридического сопровождения сделки к профессиональным юристам, специализирующимся в вопросах недвижимости.

    О юридических услугах по сопровождению сделок с недвижимостью, предоставляемых юридической фирмой «Красников и партнёры», читайте в соответствующих разделах нашего сайта.

    Для получения дополнительной информации позвоните нам или задайте вопрос онлайн.

    Все права на данную публикацию принадлежат ООО «Красников и партнёры»

    Главные требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах

    Вопросу защиты прав при владении недвижимым имуществом отводится много внимания. Но с приобретением объекта, риски не заканчиваются: главные неприятности возникают уже при последующей эксплуатации. Подобные ситуации достаточно подробно оговариваются законодательством о жилье, а вот сама нежилая недвижимость осталась за границами прямого правового регулирования. Какие же общие правила пользования и владения подобными помещениями стоит знать в обязательном порядке, чтобы избежать проблем?

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

    Определение понятия

    Определение «жилой недвижимости» как такового законодательстве РФ отсутствует. Однако в ГК И ЖК подчёркнуты признаки, которые отвечают основным требованиям понятия – быть недвижимым и изолированным объектом, с границами в виде пола, потолка и стен с обязательным входом.

    Теоретически их можно сгруппировать как коммерческие помещения (магазины, кафе или офисы), расположенные в доме как его часть. У них также имеются владельцы: на собственников в обязательном порядке оформляется свидетельство о регистрации конкретным лицом. Главное отличие нежилого помещения от жилого заключается в том, что оно не годится для постоянного проживания и может применяться только для общественных, административных или коммерческих целей.

    При этом возникает спорный вопрос, какими правами обладают лица на нежилое помещение. Общее содержания термина «право собственности» указано в статье 209 ГК РФ. В соответствии с этой статьей хозяину принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Более яркие примеры различия «права владения» и «права эксплуатации» можно найти в главе 34 ГК РФ, где говорится о договоре аренды.

    Эксплуатация нежилого здания — что это такое? Эксплуатация нежилого помещения начинается после окончания работ по строительству, реконструкции или перепланировке, когда готовый объект сдаётся подрядчиком в порядке, установленном договором проекта. С данного момента у законного владельца возникают следующие права пользования:

    • использования по своему усмотрению;
    • возмещение полученных убытков;
    • расторжение договора по желанию.

    Требования к использованию незаселенных квадратов в многоквартирных домах

    Рассматриваемое помещение в многоквартирном доме стоит отличать от места общего пользования. Ключевой точкой разграничения понятий является наличие у рассматриваемого объекта законного владельца.

    Обычно они образуются при помощи трансформации обычной квартиры в многоквартирном доме в нежилое, поэтому они относятся к коммерческим помещениями: расположены в жилых домах или в непосредственной близости от них. Там запрещается любая деятельность, которая наносит вред жильцам, или производство, чья работа нарушает санитарные нормативы по уровню загрязнения или превышает допустимый уровень шума.

    На законодательном уровне РФ установлен ряд правил, которых должны придерживаться владельцы:

      Необходимость оформления отдельного входа.

    Жилищный кодекс, вступивший в силу в 2005 году, запрещает использовать в качестве входа тот же вариант или те же помещения, которые используются для доступа к квартирам.

    Помещения, которые были переведены в нежилой фонд до вступления в силу нового правила, могут использоваться в прежнем формате и дальше. Но для современных объектов наличие отдельного входа – обязательное условие, даже если указанное помещение располагается на втором этаже и выше.
    Требования пожарной безопасности.

    Наиболее трудными для выполнения считаются нормы пожарной безопасности из-за того, что некоторые из них просто физически невозможно выполнить (например, организация пожарного выхода, который иногда бывает просто негде оборудовать).

    Крайне редко случается, когда пожаром причиняется ущерб лишь помещению, где он начался – страдают и соседние объекты. А отвечать за данный ущерб придётся собственнику того помещения, в котором возник очаг возгорания, если он не докажет, что им были соблюдены все меры пожарной безопасности.
    Санитарные правила.

    В помещениях, которые используются для постоянной работы людей, должен поддерживаться определённый уровень естественного освещения. Также там нужно регулярно проводить сухую и влажную уборку, проветривать комнаты. А если в нежилых помещениях организуются кафе, их работа согласовывается с Роспотребнадзором.

    Разница технических норм и правил пользования

    Нежилое помещение в многоквартирном доме – это такая недвижимость, которая не предназначается для проживания граждан. Существует определённый свод правил, на основе которых можно пользоваться данными объектами, не нарушая закон РФ.

    Общее имущество и придомовая территория

    Часто у владельцев помещений в жилом доме возникают спорные ситуации касательно порядка пользования общей территорией. Опираясь на пп.2 п.2 ст.44 ЖК РФ, все полномочия закон приписывает к компетенции собрания собственников помещений в многоквартирном доме (как жилых, так и нежилых).

    Такие правоотношения отражены пунктами «О порядке установки ограждений на придомовых территориях», в соответствии с которым «установка происходит на базе принятых решений хозяев помещений многоквартирных домов», на чьей территории запланировано размещение устройства.

    Этапы назначения долей в праве общей собственности в многоквартирном доме для владельцев нежилых помещений тоже контролируется статьей 37 ЖК РФ в пропорциональном размере к всей площади, принадлежащей конкретному владельцу.

    Подробнее о том, как оплачиваются и кому принадлежат места общего пользования в нежилом здании и МКД, читайте здесь.

    Текущий и капитальный ремонт

    Система технического обслуживания (содержания и ремонта) жилищного фонда гарантирует стандартное функционирование зданий в течение всего срока службы здания, включая в себя такие работы как:

    • обновление напольного покрытия;
    • выравнивание и покраска стен;
    • замена расходников;
    • ремонт окон, дверей или ворот;
    • регулярная уборка помещений;
    • обслуживание инженерных сетей и другие мелкие работы.

    В ГК РФ, Часть II, Глава 34, ст.616 указывается, кто несёт ответственность за капитальный и текущий ремонты недвижимого имущества. Из закона следует, что «арендатор должен поддерживать имущество в исправном состоянии, совершать за свой счёт ремонт и нести расходы на содержание, если иное не установлено договором аренды», ведь это не только право пользования, но владение помещением.

    Условия уборки

    Сбор и утилизация отходов, включая накапливающиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей на базе подпункта «д» пункта 11 Правил №491, входит в список работ по поддержанию общего имущества многоквартирного дома.

    Для того чтобы вывоз этих отходов происходил посредством государственной платы, упомянутый мусор должен являться по своему происхождению, свойствам и структуре к бытовому классу. Траты на вывоз отходов являются центральной частью расходов на содержание коллективного имущества (ч.3 ст.30, ч.1 ст.37, ст.39 и 158 ЖК РФ, ст.210 ГК РФ, разделы II и III Правил №491).

    Об условиях уборки нежилых помещений и о том, как заключить договор с уборщицей, можно прочитать в этом материале.

    Управление объектами недвижимости

    Собственник имеет возможность эксплуатировать нежилое помещение по собственному усмотрению, отталкиваясь от изначального назначения объекта. Своим правом он может воспользоваться не только на свободное распоряжение имуществом, а и в случае защиты от различных посягательств (вроде подачи судебного иска).

    Хозяева нежилого помещения при желании имеют право:

    1. совершать продажу;
    2. оформление договора дарения;
    3. обмен;
    4. сделку по составлению завещания;
    5. сдачу в аренду;
    6. передачу в доверительное управление.

    Если возникают конфликтные ситуации, для их урегулирования необходимо опираться на постановление Пленума ВАС РФ. В нём закреплены нормы, касающиеся правомочий хозяевам нежилых помещений, аналогичные методам мирного решения споров для жильцов многоквартирных домов.

    О способах управления нежилыми зданиями и помещениями мы рассказывали тут.

    Коммунальные платежи собственников

    Многие ошибочно понимают суть значения «нежилые помещения», путая его с местами общего пользования. Из-за этой путаницы возникает множество проблем в отношении формирования расчётных сумм за коммунальные услуги. Оплата ЖКХ, предоставляемых для нежилых объектов – обязанность их владельцев, которые на общих основаниях должны платить ресурсопредоставляющим организациям за содержание общедомового имущества.

    Определение положенных тарифов – обязанность органов местного самоуправления, которые формируют их с помощью данных независимой экспертизы. Для окончательных итогов упомянутые величины используются лишь после их утверждения профессиональной энергетической комиссией, имеющей аккредитацию Госстроя РФ. А сама оплата производится лично собственником нежилого помещения напрямую – при наличии договоров.

    О том, что входит в коммунальные услуги за нежилое помещение и как они оплачиваются, мы рассказывали тут.

    Обслуживание и ресурсоснабжение

    С 1 января 2017 года все нежилые помещения должны заключить с РСО прямые договоры на предоставление коммунальных услуг (п.6 ПП РФ №354). Данные нормы породили обязательства для управляющих организаций и предпринимателей.

    Про техническое обслуживание нежилых помещений в МКД подробно написано здесь.

    Отопление

    Смысл планирования теплоснабжения нежилого помещения сводится к необходимым параметрам и выбору способа, за счёт которого будет нагреваться воздух и оборудование. В постановлении правительства РФ №354 наглядно прописаны формулы, на основе которых совершается расчёт сумм, выплачиваемых за отопление нежилой недвижимости.

    Размер оплаты отопления по указанной формуле может производиться, если речь идёт об организации площади в МКД, в которой имеется общедомовой прибор учёта подаваемой энергии. В данной ситуации не все площади здания могут быть оборудованы персональными счётчиками. При этом постановление заодно содержит в себе информацию относительно расчёта оплаты прочих услуг ЖКХ:

    • горячего и холодного водоснабжения;
    • электричества и т.д.

    Электроэнергия и ее оплата

    Согласно с приложением к постановлению РФ от 29.12.2011 №1178, имеется общий список категорий потребителей, которые причисляются к населению и где электрическая мощность подаётся по стандартным тарифам, используемым на коммунально-бытовые нужды, а не для осуществления предпринимательской деятельности.

    Поэтому если электрическая энергия в нежилых помещениях не задействована для реализации профессиональной работы, то оплата всего объема энергии совершается по общим тарифам, утвержденным органом исполнительной власти государства.

    Но если электроэнергия применяется для поддержания рабочей среды, то оплата производится по свободным ценам, формируемым по 6-и ценовым категориям, в соответствии с главными правилами функционирования розничных рынков электрической энергии, продиктованными постановлением правительства РФ от 04.05.2012 №442 для поставщиков.

    О правилах оплаты электроэнергии для собственников нежилых помещений мы писали здесь.

    Интернет и другие телекоммуникации

    Опираясь на главе 6 ст.36 ЖК РФ, руководить общедомовым имуществом имеют право только собственники жилых и нежилых помещений конкретного дома. Только часть технического этажа отводится провайдерам для установки телеоборудования, а значит, данное право они могут получить исключительно с согласия владельцев.

    Законное решение этого вопроса сводится к согласованию доступа Интернета в многоквартирные дома через сборы собственников домов подобного типа. На деле жильцы без претензий передают право составления договоров с третьими лицами, в том числе и с операторами связи, управляющей компании.

    Подробнее о подключении интернета и других телекоммуникаций в нежилое помещение говорится в этой статье.

    Случаи затопления и протечки

    Случаи затопление нежилого помещения считается нередким явлением. Виновником аварии может быть признан владелец квартиры, проживающий этажом выше, коммунальные службы или арендодатель, если пострадавшая сторона заключила договор на нежилое помещение.

    В зависимости от истинной причины возникших проблем, собственники объекта могут обратиться с претензией к соседям, коммунальной службе (за обслуживание технических коммуникаций ненадлежащим способом) или к арендодателю.

    Споры насчёт затопления таких помещений частично отличается от аналогичных проблем жилых комнатах в силу различия в функциональном предназначении и определении границ ответственности. В данном случае требования о компенсации причиненного вреда регламентированы ЖК И ГК России.

    Лицо, законно владеющее нежилым помещением, имеет ряд прав, которые защищаются нормативными актами. Но одновременно с этими привилегиями ответственная особа получает и целый перечень обязанностей, а сами права начинают действовать в полной мере лишь тогда, когда произошла их регистрация по закону.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-46-18 (Москва)
    +7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)

    Это быстро и бесплатно !

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Требования к нежилым помещениям в многоквартирном доме

    В жилых домах существует множество нежилых помещений, часть из которых можно использовать для ведения коммерческой деятельности. Однако не всегда сразу очевидно, какие из помещений действительно позволяет применять в таких целях, а какие – строго запрещено. В этой статье рассмотрим варианты нежилых помещений в многоквартирном доме и требования к ним, которые обязаны выполняться.

    Является ли пристроенное нежилое помещение частью дома?

    Ко многим жилым многоквартирным домам пристраивают дополнительные помещения, чаще всего далеко не жилого назначения. Если находится такое строение в некотором, пусть и небольшом, отдалении от дома, то тут все понятно – отдельно стоящее здание. Но как он учитывается, если подобный объект вплотную прилегает к дому?

    Ответ в данном случае достаточно простой – если строение вплотную прилегает к МКД (многоквартирному дому) и исходя из данных техпаспорта и других документов является частью общего строения, то и учитывают его как часть МКД, со всеми вытекающими отсюда последствиями. Верно и обратное.

    Перечень нежилых помещений:

    Выделяют несколько основных разновидностей нежилых помещений, включаемых в состав МКД. Далеко не все из них можно использовать для коммерческой деятельности. Но верно и обратное, практически все нежилые помещения нельзя использовать в качестве жилья (нельзя ввести в жилой фонд).

    Встроенные

    Самый распространенный вариант. Сюда относят преимущественно подвалы или помещения на первых этажах. Большая часть новостроек заранее создается с тем учетом, что на первом этаже квартир не будет – только нежилые помещения под магазины, кафе, столовые, салоны и так далее. Именно эти помещения обычно и стараются приобрести индивидуальные предприниматели или компании.

    Общие

    К таким помещениям относят все, которые используются для обеспечения жилья собственников дома. Например – чердаки, где находится всевозможное оборудование, лестничные площадки, необходимые для сообщения между этажами, лифтовые шахты и так далее. Использовать такие помещения для ведения коммерческой деятельности строго запрещено.

    Гаражи и парковки

    Условно – это тоже обычные нежилые помещения, однако у них есть строго определенное целевое назначение, понятное из названия. Как следствие, разместить на территории, например, подземной парковки, магазин – невозможно.

    Пристроенные

    Не самое распространенное, но все же встречающееся явление. Разделяется на два три основных типа:

    • Жилые пристройки. Выполняются собственниками квартир с целью увеличения жилой площади.
    • Централизованные нежилые пристройки. Возводятся застройщиком и заранее учитываются во всей соответствующей документации. Обычно имеют конкретное назначение. Например, для обустройства торговой точки.
    • Нецентрализованные нежилые пристройки. Возводятся частными или юридическими лицами с разрешения собственников.

    Требования к нежилым помещениям в многоквартирном доме

    Нежилые помещения, пригодные для ведения коммерческой деятельности и расположенные в МКД, обязаны соответствовать определенным требованиям. Их очень много. Ниже будут перечислены основные и наиболее важные, однако план по обустройству помещения все равно лучше доверять составлять специалисту.

    Пожарная безопасность

    Если обобщить все правила и нормы СНиП 21-01-97, то примерный перечень требований будет выглядеть так:

    • Помещение должно соответствовать проектной документации.
    • В помещении должна быть предусмотрена возможность эвакуации и доступ пожарным.
    • Помещение должно быть оборудовано дымоуловителями и системой пожаротушения.
    • Обязательно, на видном месте, должен висеть план эвакуации.
    • Любая перестройка/перепланировка или реконструкция должна выполняться строго по заранее утвержденному проекту.

    Санитарно-гигиенические и экологические

    Помимо требований к пожарной безопасности, владельцы нежилых помещений в МКД обязаны учитывать еще и санитарно-гигиенические, а также экологические требования:

    • Вход в нежилое помещение должен быть обособленным, не связанным с теми входами-выходами, которыми пользуются жильцы МКД.
    • Отопительная система обязана равномерно нагревать воздух не создавая, при этом, посторонних запахов, шумов и не загрязняя воздух. Все элементы отопительной системы всегда должны оставаться доступными для обслуживания и ремонта.
    • Перепад температур между воздухом в помещении и его стенами/потолком не должен быть больше 2-3 градусов.
    • Вентиляция помещений может быть совмещена с общей для дома, но только в том случае, если воздух не загрязняется вредными веществами. В противном случае у нежилого объекта должна быть автономная вентиляция.
    • Допустимый постоянный уровень инфразвука: полосы 2,4, 8 и 16 Гц.
    • Электромагнитное излучение: до 300 ГГц.
    • Максимальный уровень гамма-излучения внутри здания не может быть больше общего фона на 0,2 мк3в/час.

    Как можно использовать нежилые помещения в многоквартирном доме

    Учитывая представленные выше, а также все остальные требования, правила и нормативы, можно составить примерный перечень коммерческих объектов, которые могут располагаться в нежилых помещениях МКД:

    • Всевозможные небольшие офисы и филиалы различных компаний.
    • Торговые точки.
    • Салоны красоты.
    • Аптеки и медицинские учреждения.
    • Фотостудии.
    • Ателье по пошиву одежды/обуви.
    • Отделения связи.
    • Рестораны, кафе, бары и другие подобные заведения.
    • Образовательные объекты (частные садики, школы и так далее).
    • Выставочные залы.
    • Склады и так далее.

    В целом, в МКД можно разместить практически все что угодно, но только при условии, что такие объекты не будут мешать окружающим жильцам, не будут вредить здоровью и так далее. Если эти требования выполняются, то особых претензий к собственнику подобной недвижимости выдвигаться не будет.

    Как стать владельцем нежилого помещения в многоквартирном доме

    Нередко возникает такая проблема, что покупатель помещения есть, а кто его будет продавать – непонятно. В такой ситуации стоит ориентироваться на выписку из ЕГРН, так как получить ее может любой человек и уже исходя из этого совершать какие-то конкретные действия. Всего существует три основных варианта. Рассмотрим их все.

    Выкуп

    Самая простая схема. У помещения есть конкретный собственник: физическое или юридическое лицо. Чаще всего это застройщик. У него можно прямо выкупить то или иное помещение, после чего перестроить его и использовать для своих целей. Например, для создания того же магазина.

    Особенно актуален этот вариант в том случае, если помещение находится на первом этаже и изначально планировалось для коммерческой деятельности. Подобное нередко встречается в современных новостройках.

    Приватизация

    Этот вариант более актуален для старых домов. Многие помещения в них могут принадлежать государству/муниципалитету. Как следствие, чтобы оформить на них право собственности, сначала их нужно приватизировать. Сделать это достаточно сложно. Более того, в отличие от жилой недвижимости, приватизация нежилых помещений – это платная процедура.

    Стоимость объекта может быть несколько меньше, чем его цена на рынке, но это не обязательное правило. На практике, большая часть таких помещений уже приватизирована с целью дальнейшей перепродажи по рыночной цене или использования в личных целях.

    Вывод из жилого фонда

    Этот вариант на данный момент является очень распространенным. Компания или индивидуальный предприниматель выкупает жилую квартиру, расположенную на первом этаже, после чего меняет ее статус, превращая жилую недвижимость в нежилую. Для этого ему нужно получить согласия большей части собственников квартир в МКД и, что очень важно, абсолютно всех соседей, чьи помещения прямо прилегают к целевому объекту.

    Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

    • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
    • напишите вопрос в форме ниже;
    • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
    • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

    Нежилые помещения и места общего пользования в многоквартирном доме

    Очень часто сегодня возникает вопрос о понятии «нежилое помещение» в многоквартирном доме.

    Многие путают его с помещениями, входящими в состав общего имущества, или местами общего пользования (МОП), и от этого вопросов по расчету размера платы за коммунальные услуги становится ещё больше.

    В этой статье мы разъясним, что же относится к нежилым помещениям в многоквартирном доме, и каким образом для них рассчитывается плата за коммунальные услуги.

    Нежилые помещения в многоквартирном доме

    Итак, согласно Постановлению Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354 (далее – Постановление № 354) нежилое помещение в многоквартирном доме – это помещение в многоквартирном доме, указанное в проектной или технической документации на многоквартирный дом либо в электронном паспорте многоквартирного дома, которое не является жилым помещением и не включено в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме независимо от наличия отдельного входа или подключения (технологического присоединения) к внешним сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе встроенные и пристроенные помещения.

    К нежилым помещениям приравниваются части многоквартирных домов, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места, подземные гаражи и автостоянки, предусмотренные проектной документацией).

    Нежилые помещения можно условно обозначить как коммерческие – различные магазины, офисы, аптеки, кафе, которые расположены в доме и, естественно, являются его частью.

    У нежилых помещений также имеются собственники, на них также должны быть оформлены свидетельства регистрации права собственности конкретным юридическим или физическим лицом, впрочем, как и для обычных квартир.

    Так как собственники нежилых помещений в многоквартирном доме имеют такие же права и обязанности, как и собственники квартир, расчет размера платы за коммунальные услуги производится для них на общих основаниях.

    Они обязаны нести расходы на оплату коммунальных услуг по отоплению, согласно занимаемой общей площади, газоснабжению, холодному и горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению по показаниям индивидуальных приборов учета или по объемам, выявленным расчетным способом. Также за ними сохраняется обязанность по оплате коммунальных услуг, предоставленных на общедомовые нужды.

    В формулах расчета размера платы за коммунальные услуги Постановления № 354 применяется понятие общей площади всех жилых и нежилых помещений, и здесь используется именно площадь помещений, за которыми закреплены собственники или пользователи помещений, помещения общего пользования, входящие в состав общего имущества, в эту площадь не включаются.

    Следует отметить, что вопросы с правильным определением площади стали возникать в связи с необходимостью оборудования многоквартирных домов общедомовыми приборами учета, ведь на тех домах, где такие приборы отсутствуют, совершенно все равно какую площадь занимают, допустим, магазины, расположенные на первом этаже, расчет производится для квартир по нормативам, для нежилых помещений определенный объем коммунальной услуги рассчитывает ресурсоснабжающая организация, учитывая, что в этом помещении находится, какая у него площадь и другие параметры.

    Когда же на доме установлен общедомовой прибор учета на какую-нибудь коммунальную услугу очень важно учитывать все помещения, а не только квартиры, например. Ведь если в расчет не брать нежилые помещения, доля расходов по оплате за коммунальные услуги, предоставленных на общедомовые нужды, существенно возрастет для собственников и пользователей квартир.

    Бдительные граждане в многоквартирных домах совсем недавно стали обращать на это внимание, так как эта проблема касается как новостроек, так и старых домов. Сегодня становится популярным выкупить в многоквартирном доме квартиру, расположенную на первом этаже, перевести в нежилое помещение и открыть в нем магазин, например. Если в дальнейшем это помещение учитывается при расчете размера платы за коммунальные услуги, ничего плохого в этом нет, а вот если расчет производится без учета таких помещений, это уже неправильно.

    Хотя вопросы возникают и с другой стороны – от собственников нежилых помещений, которые согласно формулам должны оплачивать, например, отопление или электроснабжение, используемые в подъездах многоквартирного дома, хотя они такими помещениями не пользуются, так как имеют отдельный выход на улицу. Но исключение нежилых помещений из общего расчета было бы нарушением как самого Постановления № 354, так и принципов всего жилищного законодательства.

    Бывают случаи, когда некоторые помещения, входящие в состав общего имущества, такие как подвалы или цоколи, переходят в категорию нежилых помещений. Говорить о том насколько это законно мы не будем, а вот по порядку расчета размера платы за коммунальные услуги будет вырисовываться следующая картина. Если некоторые помещения в подвале или цоколе оформлены юридически как нежилые помещения, то есть на них оформлены свидетельства регистрации права собственности, то расчет будет производиться как для нежилых помещений.

    А вот если такие помещения не зарегистрированы как нежилые помещения, то подвалы и цоколи будут относиться к помещениям, входящим в состав общего имущества многоквартирного дома, соответственно и плата за коммунальные услуги, потребляемые в этих помещениях будет распределяться на собственников и пользователей жилых и нежилых помещений этого дома.

    Если же подвал или цоколь, например, сдаются в аренду (такое тоже очень часто используется) для этого нужно решение общего собрания собственников помещений, на котором и определяется порядок сдачи в аренду таких помещений, стоимость оплаты, а также порядок использования средств, полученных от сдачи в аренду таких помещений. Обязанность по оплате коммунальных услуг для арендатора возникнет, только если такое решение будет принято общим собранием и предусмотрено договором аренды.

    Поэтому в многоквартирных домах, где помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений используется в коммерческих целях, а также имеются нежилые помещения необходимо четко знать, на каком основании такие помещения занимаются, и каким образом рассчитывается для них плата за коммунальные услуги.

    В связи с этим напоминаем, что подпунктом р) пункта 31 Постановления № 354 в обязанность исполнителя коммунальных услуг входит предоставлять любому потребителю в течение 3 рабочих дней со дня получения от него заявления письменную информацию за запрашиваемые потребителем расчетные периоды о помесячных объемах (количестве) потребленных коммунальных ресурсов по показаниям коллективных (общедомовых) приборов учета (при их наличии), о суммарном объеме (количестве) соответствующих коммунальных ресурсов, потребленных в жилых и нежилых помещениях в многоквартирном доме, об объемах (количестве) коммунальных ресурсов, рассчитанных с применением нормативов потребления коммунальных услуг, об объемах (количестве) коммунальных ресурсов, предоставленных на общедомовые нужды.

    Поэтому потребителям коммунальных услуг не нужно стесняться, а необходимо своевременно обращаться к исполнителю за разъяснением при возникновении вопросов по оплате за коммунальные услуги. Может чувство контроля со стороны потребителей заставит исполнителей более серьезно и ответственно подходить к своим обязанностям.

    Ссылка на основную публикацию