Согласование отдельного входа в нежилое помещение: его устройство в жилом доме, требования к входной группе

Для обустройства отдельного входа с крыльцом в МКД необходимо получить согласие 100% собственников помещений дома

Oledjio / Depositphotos.com

Владелец помещения в МКД, желающий сделать отдельный вход “к себе”, да еще с крыльцом, должен сначала получить согласие всех остальных собственников помещений в своем МКД. На это указал Верховный Суд Российской Федерации, рассматривая жалобу по спору предпринимателя и органа местной власти (Определение ВС РФ от 26 июня 2020 г. № 310-ЭС19-9389).

Ранее ИП – владелец квартиры на первом этаже МКД – перевел ее в “нежилое помещение”. Затем представил в местную администрацию проект реконструкции дома, с оборудованием независимого выхода из нежилого помещения (бывшей квартиры) непосредственно на придомовую территорию, с крыльцом и лестничным маршем, и даже получил на это разрешение. После сооружения выхода с крыльцом ИП обратился за получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, но неожиданно получил отказ: сначала потому, что крыльцо выходит за пределы придомовой территории и попирает муниципальную землю. А затем местная администрация сообразила что другим концом крыльцо находится на “общедомовой” земле, а согласия всех соседей на использование общего имущества МКД у ИП нет.

Предприниматель попытался через суд принудить муниципалитет выдать бессрочное разрешение на использование земли под спорным крыльцом, но безуспешно. Суды всех инстанций согласились в том, что земельное законодательство не дает подобной возможности. Суд округа отметил также следующее:

  • проект реконструкции предполагал оборудовать независимый выход из принадлежащего ИП помещения непосредственно на придомовую территорию;
  • следовательно, в ходе выполнения работ по организации входной группы необходимо будет внести изменения в конструкцию дома. А установка на земельном участке крыльца с лестничным маршем приведет к уменьшению земельного участка,
  • таким образом, спорная реконструкция влечет внесение конструктивных изменений в общее имущество МКД – во-первых, путем частичного использования внешней стены дома, являющейся ограждающей несущей конструкцией, а во-вторых, передачу ИП части придомовой территории для оборудования отдельного входа в нежилое помещение, то есть уменьшение размера общего имущества;
  • согласно же требованиям ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса, если реконструкция помещения в МКД невозможна без присоединения к ней части общего имущества в МКД, то на такую реконструкцию должно быть получено согласие всех собственников помещений в МКД. Уменьшение размера общего имущества в МКД также возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 Жилищного кодекса РФ);
  • следовательно, для организации входной группы в нежилое помещение, в силу положений жилищного законодательства, ИП необходимо было получить согласие всех собственников помещений в МКД;
  • а раз такого согласия получено не было, то удовлетворение иска вступило бы в противоречие с ч. 3 ст. 17 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

ВС РФ согласился с этими доводами и отказал в передаче спора на рассмотрение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ.

Порядок согласования отдельного входа в нежилое помещение. Различные варианты его устройства

Владельцы малого бизнеса с каждым годом активнее скупают или арендуют помещения в жилых домах для обустройства офисов или магазинов.

Законом это не запрещено, однако к нежилому помещению, находящемся в МКД, применяются особые нормы и правила.

Одно из требований заключается в наличии отдельного входа. Какие требования к отдельному входу в нежилое помещение, варианты устройств, а так же цены и сроки исполнения рассмотрим в данной статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !

Требования к доступу в нежилое помещение

Размещение в МКД нежилого помещения возможно при условии, что для него будет оборудован отдельный вход. Об этом говорится в ЖК РФ статье 22. Необходимость отдельного входа возникает у владельца, как правило, в процессе перевода помещения в МКД в нежилое.

Разработка дверного проема и его согласование входит в один из этапов получения разрешения на перепланировку и изменения статуса помещения.

Необходимость оборудования отдельного входа также указывается в Гражданском кодексе РФ, ст. 288.

Статья 288 ГК РФ. Собственность на жилое помещение

  1. Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.
  2. Жилые помещения предназначены для проживания граждан.
    Гражданин — собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.

Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.
Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.

Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое.

Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

Согласно закону, использовать помещение, расположенное в многоквартирном доме, в коммерческих целях можно при условии, что он имеет статус нежилого и отдельный вход.

Отдельный вход должен соответствовать нормам СНиП:

  • Одно из главных требований – наличие тамбура. Входная дверь должна вести в небольшое помещение, которое отделяется от основной площади квартиры еще одной дверью.
  • Входная дверь и лестница должны быть сделаны в соответствии с требованиями к устройству входа для малогабаритных граждан. То есть магазин или офис, расположенные в многоквартирном доме, должны быть доступны для инвалидов и граждан с колясками.

Лестница должна быть оборудована пандусом и поручнями. Ширина проема должна быть такой, чтобы в него мог проехать инвалид-колясочник.

  • Ступени лестницы не могут быть скользкими. Согласно строительным нормам, ступени должны быть изготовлены из металлоконструкций с плит.
  • Вход не должен нарушать архитектуру здания и должен быть обустроен в единстве с цветовым решением и архитектурным характером дома.
  • Отдельный вход в нежилое помещение не должен быть связан со входом в подъезд. Он не должен создавать препятствий для жильцов и нарушать нормы безопасности.
  • Не рекомендуется возводить капитальный отдельный вход с фундаментом, та как в этом случае потребуется заключать договор аренды на этот участок земли.

    Владельцу нежилого помещения в МКД не потребуется вдаваться в подробности градостроительных правил при согласовании переустройства, так как вся ответственность за соблюдения норм ложится на специалистов – инженеров, строителей и проектировщиков, которые будут заниматься этим вопросом.

    Самостоятельно проектировать отдельный вход, не имея для этого ни опыта, ни знаний, не рекомендуется. Одна допущенная ошибка и неучтенная мелочь при строительстве обойдется не только потерянными силами и временем, но и дополнительными расходами.

    Варианты устройства входной группы

    Каким образом можно оборудовать отдельный вход?
    Существует несколько возможных вариантов:

      С тамбуром снаружи. Такой способ экономит пространство. Однако согласовать данный вариант обустройства будет сложнее.

    Наружный тамбур предполагает захват территории, находящейся в общедомовой собственности. Вопрос о таком обустройстве придется решать с управляющей компанией или ТСЖ.

  • С внутренним тамбуром. В данном случае определенная часть помещения, выделенная под вестибюль, может оказаться для собственника бесполезной. Внутренний тамбур лишает помещение лишних квадратных метров.
  • Обшивка фасада. Этот вариант выбирают владельцы магазинов и салонов, желающих сделать витрины или выделить площадь для размещения рекламы.

    Вопрос данного способа обустройства придется согласовывать с УК или ТСЖ, а также на общем собрании собственников жилых квартир.

    Поэтапное согласование

    Для согласования нужно:

      Разработать план-проект. Это нужно поручить специалистам, имеющим допуск СРО. Они произведут анализ состояния здания, сделают замеры и составят графический план входного проема и лестницы.

    Если помимо работ по оборудованию входной группы требуется перепланировка других элементов, то проект потребуется сделать для переоборудования всего помещения. Для разработки проекта нужен технический паспорт помещения.

  • Далее потребуется получить письменное согласие 2/3 жителей многоквартирного дома. Собственнику нужно обратиться к УК или ТСЖ, обслуживающему здание, и согласовать время и место собрание жильцов, чтобы получить от них подписи.
  • Затем нужно согласовать проект с БТИ, МЧС, СЭС и пожарным надзором, а после обратиться в местные органы самоуправления со всеми документами для получения разрешения.
  • На основании полученного разрешения можно приступать к работе.
  • Как только вход будет сделан, нужно пригласить жилищную комиссию. Если работа сделана по всем строительным нормам и в соответствии с планом-проектом, то члены комиссии дадут собственнику акт о проведенной перепланировке.
  • Завершающий этап – обращение в БТИ для изменения данных в кадастровом и техническом паспорте, и в ЕГРП для внесения поправок в свидетельство о праве собственности.
  • Стоимость и сроки

    Согласование, сбор бумаг и хождение по инстанциям может занять массу времени. Точные сроки назвать невозможно, так как каждый случай носит индивидуальный характер. В среднем, процедура может занять от 2 до 6 месяцев.

    Примерные цены:

    • согласование проектных документов – около 5 тыс. руб.;
    • составление план-проекта – от 3 тыс. руб.;
    • согласование с жилищной инспекцией – от 10 тыс. руб.;
    • изготовление нового технического паспорта – от 2000 руб.

    Дополнительно могут потребоваться другие расходы.

    Необходимые документы

    В жилищную инспекцию для получения разрешение на проведение работ потребуется предоставить:

    1. заявление;
    2. техпаспорт из БТИ;
    3. поэтажный план;
    4. план-проект;
    5. техническое заключение от автора дома (если переустройство затрагивает несущие конструкции);
    6. фотографии стены, где будет размещен вход;
    7. письменное согласие жильцов.

    Что делать при отказе?

    Если от местных властей последовал отказ, то получить разрешение можно только через суд. При отказе жилищная инспекция должна назвать причину.

    Если причина не обоснована, и вы уверены, что все сделано по установленным нормам и правилам, то следует написать исковое заявление в суд, приложив к нему:

    • копии документов, которые подавались для согласования обустройства входа;
    • письменный отказ органов власти.

    Судебное разбирательство – долгий и финансово затратный процесс. Поэтому важно изначально серьезно подойти к вопросу перепланировки, чтобы потом не судиться с властями.

    Перед тем как идти в суд, следует ознакомиться с перечнем запрещенных работ по перепланировке, указанных в п.11 Приложения 1 ППМ №508. Если проведенные работы не соответствуют строительным нормам, то писать иск бессмысленно – придется устранять все недостатки.

    При обустройстве отдельного входа в нежилое помещение важно доверить работу специалистам, которые смогут грамотно провести работы в соответствии с нормами законодательства и СНиП.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-51-36 (Москва)
    +7 (812) 467-38-73 (Санкт-Петербург)

    Отдельный вход в нежилое помещение

    Отдельный вход в нежилое помещение является одним из строительных требований, обойти которые которое не представляется возможным. Потому арендатору или собственнику помещения приходится выкладывать немалые суммы как за ремонтные работы и проект этих работ, так и за согласование проекта в контроллирующих инстанциях.

    Первым документом, который вы должны получить при устройстве отдельного входа в нежилое помещение, является техническое заключение, необходимое для согласования работ по устройству проема в наружной стене здания или расширения оконного проема.

    Для начала необходимо убедиться в том, что проем прорезать возможно в принципе – техническое заключение выдает, как правило, автор проекта дома, ведь речь идет о затрагивании несущей конструкции здания. Если же внешняя панель не включена в общедомовую несущую схему, то заключение можно получить и в частной фирме с допуском СРО.

    После того, как техническое заключение получено, можно приступать к разработке проекта и тут можно смело обращаться к частникам, так как цены на проектную документацию у них, как правило, ниже. При проектировании отдельного входа в нежилое помещение можно реализовать несколько вариантов.

    Варианты устройства отдельного входа в нежилое помещение

    Вариант первый, незаконный: без устройства пандуса. Архитектурное управление не дает разрешение на устройство отдельного входа в нежилое помещение не оборудованного пандусом и часто приходится достраивать его уже после того, как выполнена основная часть работ, что обходится в несколько раз дороже, чем если бы пандус сроили изначально, потом и рекомендуем согласовывать свои действия с ГУП “ГлавАПУ” до начала строительных работ.

    Вариант второй: С устройством тамбурного помещения снаружи здания – этот вариант позволит сохранить полезную площадь нежилого помещения, однако его достаточно тяжело реализовать на практике, из-за того что жильцы дома могут воспротивиться присоединению их законной земли к вашей входной группе.

    Вариант третий: С устройством тамбура с внутри помещения – самый лояльный по отношению к соседям, но самый невыгодный для арендатора или собственника нежилого помещения.

    Вариант четвертый: С обшитием фасада. Этот вариант весьма полезен в том случае, если вы планируете размещать внутри витрины рекламу и прочий стимульный материал, сложен при реализации по той же причине что и вариант № 2.

    Строительные требования при устройстве отдельного входа в нежилое помещение

    • Одним из требований является устройство тамбурного помещения. То есть дверь, ведущая на улицу, должна вести в небольшое проходное помещение, в котором устроена входная дверь в основное помещение.
    • Также стоит отметить, что входные группы необходимо проектировать с учетом норм, рассчитанных для использования их маломобильными группами населения. Как уже говорилось выше, для инвалидов-колясочников нужно пристраивать пандус.
    • Если при устройстве отдельного входа в нежилое помещение требуется затронуть придомовую территорию, то это потребует дополнительной документации в зависимости от того, кому принадлежит эта земля. В том случае если земля относится к общедомовой собственности – потребуется согласие 73% жильцов дома, если же земля принадлежит городу – разрешение Росреестра на благоустройство. В проектной документации этот пункт отражаеся на странице, посвященной схеме благоустройства территории.
    • Ступени лестничных маршей должны быть не скользящими, шероховатыми, для лучшего сцепления при перемешения по ним.
    • Прозрачное остекление должно быть исполнено из противоударных материалов для уменьшения травматичности при возможной аварийной ситуации.
    • Ступени должны быть исполнены из металлоконструкций, опираться которые должны на плиту. Та же, в свою очередь, должна монтироваться на подсыпку. Устраивать фундамент под входной группой не рекомендуется, так как в этом случае нужно будет брать землю в аренду у городского муниципалитета, что выйдет достаточно дорого.
    • Металлоконструкция отдельного входа в нежилое помещение должны не быть связаны с несущей конструкцией дома.
    • Существуют и некоторые иные требования и нормы при этом мероприятии, на которых мы не будем останавливаться, так как предназначены они больше для инженеров, чем для владельцев помещений.

    Согласование перепланировки с устройством отдельного входа в нежилое помещение

    Как уже говорилось, устройство отдельного входа – мероприятие достаточно дорогое, не только из-за стоимости строительного материала и ремонтных работ, но и из-за согласования этих работ и разработки проектной документации. Стоимость как разработки проекта так и его согласования зависит от площади помещения. Поручать согласование проекта перепланировки лучше профессиональным согласователям, так как собирая необходимые разрешения, можно “стереть ноги”. Вкратце пробежимся по нему.

    Прежде всего стоит получить согласие жильцов вашего дома, что займет уйму времени. Кроме того, для перевода помещения из жилого фонда в нежилое, необходимо получить разрешения от ГУП “ГлавАПУ” (от них зависит цветовое оформление), Москомархитектуры (заключение о том где и как будут расположены двери), отдела подземных сооружений и только после этого можно подавать документы в Мосжилинспекцию, которая в свою очередь переведет их в Управу, где решение по ним примет народные депутаты вашего округа. Если процесс не забуксует и на этом этапе, то бумаги пойдут в Департамент имущества (для перевода в нежилой фонд), только после этого Мосжилинспекция даст распоряжение на проведение ремонтных работ. В настоящее время процесс согласования не регламентирован и имеется несогласованность между инстанциями, именно поэтому мы и рекомендуем согласовывать подобные мероприятия при помощи специалистов.

    В случае если вам потребуется разработка проекта устройства отдельного входа в нежилое помещение или согласование этой документации, то можете смело обращаться к нашим специалистам для предварительной консультации, мы всегда готовы к сотрудничеству.

    Все тонкости процесса согласования входной группы в нежилое помещение в многоквартирном доме

    Малый бизнес с каждым годом все активнее развивается, а его владельцы все чаще прибегают к аренде или покупке помещений в жилых домах. И именно данный факт приводит к появлению множества вопросов, связанных с особыми нормами и правилами для нежилого помещения в МКД (многоквартирном доме).

    Одним из требований является наличие отдельного входа в нежилое помещение, для которого существуют отдельные варианты устройства, нормы, цены и сроки исполнения. Также входная группа должна иметь отдельный подъезд. Обустройство и оформление такого входа это важный многоэтапный процесс, требующий особого внимания и подхода с учетом всех внешних факторов.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

    Законодательная база

    Законодательной базой для оборудования отдельного входа в МКД является:

    • гражданский кодекс РФ (статья 288);
    • жилищный кодекс РФ (статья 22, 40);
    • постановление Правительства №692-ПП от 27.10.2015.

    В квартирах, принадлежащих жилому фонду, нельзя размещать магазины и офисы. Они предназначены только для постоянного проживания. Поэтому чтобы использовать жилое помещение как магазин, офис и т.д. необходимо воспользоваться статьей 288 ГК РФ для перевода его в нежилое.

    Главной отличительной особенностью, согласно статье 22 ЖК РФ нежилого помещения является наличие отдельного входа.

    Условия создания такого входа прописаны в статье 40, пункт 2 ЖК РФ (получение разрешения собственников МКД), постановлении Правительства №692-ПП от 27.10.2015 (обязательность наличия входа с улицы и перепланировка помещения, если такового не имеется).

    Условия и требования

    Для создания отдельного входа, нужно чтобы само нежилое помещение удовлетворяло обязательным условиям:

    1. Помещение должно быть расположено на первом этаже и иметь техническую возможность создания отдельного входа (если его нет).
    2. Если квартира или несколько объединенных квартир занимает область более 100 м2 следует учесть, что для нее понадобится оборудование дополнительного выхода – аварийного.
    3. Если помещение находится на этаже выше, чем первый, все помещения под ним так же должны относится к нежилому фонду.
    4. Обязательным условием для перепланировки здания является получение разрешения жильцов МКД.

    Так же нужно учесть, что если отдельный вход будет находиться со стороны внутреннего двора, то разгрузка и загрузка товара большегрузным транспортом будет запрещена. Ее можно производить только с торцевой стороны.

    Отличия и особенности

    Отдельный вход может быть трех видов:

    1. Подъезд с приямком (углубление в стене, примыкающее к стене здания). Приямок должен быть такого размера и формы, чтобы позволять осуществлять подачу огнетушащего вещества и удалять дым с помощью насоса.
    2. Подъезд с лестницей. Если лестница имеет высоту от уровня тротуара больше 0,45 м, то она требует специального ограждения. Уклон должен соответствовать не более 1:2, а уклон пандуса не должен превышать 1:8. Ширина лестницы должна быть не менее ширины самого входа.
    3. Подъезд без приямка и лестницы.

    Особенности и требования к оборудованию:

    • Обязательно наличие тамбура (можно сделать тамбур снаружи здания, если есть дополнительное разрешение на это, либо сделать внутри, что сократит площадь помещения собственника).
    • Вход должен быть оборудован пандусом с учетом интересов маломобильных граждан.
    • Лестница должна быть безопасной (не должна скользить, должна иметь поручни).
    • Ступени лестницы должны быть сделаны из металлоконструкций и опираться на плиту, которая, в свою очередь, монтируется на подсыпку.
    • Двери входа должны открываться в сторону входа.
    • Если двери стеклянные, то должны быть выполнены из противоударного прочного материала.
    • Дверные проемы должны быть завершены наличниками, откосами, декором и иметь завершенный архитектурный вид.
    • Металлокнструкции не должны быть связаны с несущей конструкцией дома.

    Как происходит процедура согласования?

    Данное мероприятие считается достаточно дорогим и требует большого количества времени, если не доверить его «профессиональным согласователям».

    Существует множество компаний, которые специализируются на оказании услуг по согласованию перепланировки и дают профессиональную консультацию.

    Что необходимо иметь?

    Потребуются документы подтверждающие права собственника и документальный источник откуда появилась собственность. Техническая документация понадобится на этапе создания проекта, так как содержит информацию о составе материалов конструкций и перегородок, что непосредственно повлияю на ход выполнения работ и перепланировку.

    Разрешения необходимы для избежания недовольства соседей и наложения штрафных санкций (о том, какие штрафы могут грозить за проведение незаконной перепланировки, а также как ее можно узаконить, мы рассказывали тут). К ним относятся акты и свидетельства организаций, курирующих нежилые помещения.

    Куда подавать документы?

    Собственнику нужно будет пройтись по следующим инстанциям для сдачи и получения документов:

    1. Бюро технической инвентаризации (БТИ) города.
    2. МЧС.
    3. Санэпидемстанция города.
    4. Отдел государственного пожарного надзора.
    5. Департамент культурного наследия.
    6. Отдел подземных сооружений.
    7. Государственная жилищная инспекция.
    8. Отдел росреестра.

    Сколько ждать ответ и что делать в случае отказа?

    Если по истечении срока ожидания собственник получает отказ, то в первую очередь нужно ознакомиться с причиной (жилищная инспекция обязана ее огласить).

    Если причина не обоснована и собственник полностью уверен в соответствии нормам и правилам, он может написать исковое заявление в суд.

    К исковому заявлению нужно приложить:

    1. Копии всех документов, которые подавались для согласования.
    2. Письменный отказ жилищной инспекции.

    Судебное разбирательство затратит много времени и финансов, поэтому прежде чем идти в суд, необходимо удостоверится в своей правоте.

    Если же собственник устранил причину отказа, то нужно опять обратиться в жилищную инспекцию, имея верный пакет документов.

    Оформление акта перепланировки

    Акт о завершенной перепланировке выдается инспектором жилищной инспекции после того, как комиссия установит соответствие проделанной работы проекту перепланировки.

    Одна из копий такого акта отправляется впоследствии в БТИ (после чего их сотрудники должны будут сделать обмеры). Акт подтверждает факт завершения ремонта с юридической и технической стороны и его соответствие проекту.

    Подготовка и регистрация документов

    Для получения разрешения на входную группу понадобятся документы:

    1. документы, подтверждающие право собственности;
    2. заявление на получение разрешения для перепланировки;
    3. проект перепланировки;
    4. документация из БТИ;
    5. поэтажный план дома;
    6. техническое заключение от автора дома (в случаях, если переустройство затрагивает несущие конструкции);
    7. разрешение жильцов МКД;
    8. разрешения от СЭС, пожарного надзора, комитета по архитектуре, департамента культурного наследия, отдела подземных сооружений, градостроительства и МЧС;
    9. фотофиксация стены, где планируется сделать вход.

    При подготовке следует руководствоваться СНиП 2.08-02-89 «Общественные здания и сооружения», в котором прописаны все требования к входным группам. Список документов может отличаться в зависимости от особенностей помещения, его местоположения и целей эксплуатации.

    Пошаговая инструкция по организации входной группы без захвата придомовой территории

    1. Разработка проекта.

    Для создания проекта перепланировки необходимо подготовить техническую документацию помещения с указанием материалов конструкций и внутренних перекрытий.

    Проект должна готовить фирма, имеющая специальную лицензию на данный вид деятельности. Обычно его подготовка занимает от недели до 16 дней в зависимости от сложности создания дверного проема в данном МКД.
    Получение согласия от жильцов.

    Можно собрать подписи лично либо подать заявку на включение этого вопроса в ближайшее собрание жильцов.

    Необходимо получить разрешение на создание отдельного входа у местной администрации. Для этого нужно собрать пакет документов и предоставить его государственной жилищной инспекции.

    Данная процедура не бесплатна и ее стоимость зависит от самих проектов входа (согласование документов в жилищной инспекции будет стоить от 10 000 руб.).
    Строительные работы.

    Для начала проведения строительных работ нужно заключить договор с организацией-подрядчиком (договор об авторском сопровождении).
    Ввод объекта комиссией.

    По завершении всех технических работ Департамент управления имуществом должен организовать межведомственную комиссию для принятия решения принять проведенную перепланировку или отказать во вводе объекта в эксплуатацию. Для этого выдается специальный акт либо письменный отказ.
    Переоформление технической документации в БТИ.

    Для переоформления следует отправить заявку на составление нового технического паспорта со всеми изменениями кадастровым специалистом.
    Регистрация изменений в ЕГРН.

    По завершении всех предыдущих пунктов нужно обратится в ЕГРП для внесения изменений в свидетельство о праве собственности.

    Сооружение отдельного входа в нежилое помещение является долгим, затратным процессом. Для того, чтобы максимально сократить свои временные и денежные растраты следует ответственно подойти к данному вопросу и его изучению, либо быть готовым потратить дополнительные средства и переложить эту ответственность на профессионалов.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-46-18 (Москва)
    +7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)

    Согласование отдельного входа в нежилое помещение

    Периодически к нам обращаются заказчики, которые хотят сделать вход в нежилое помещение в жилом доме. Мы написали статью, которая ответит на все вопросы.

    Для организации отдельного входа нужно несколько вещей:

    1. БТИ в черных линиях. Если у вас есть в БТИ в красных линиях и там затронут фасад, то Комитет по архитектуре и градостроительству Москвы обяжет вас сначала устранить нарушения. Для вас всегда согласование будет проходить в 2 этапа: 1) Получение БТИ в черных линиях. 2) Согласование отдельного входа.
    2. Согласие собственников недвижимости. Причем проголосовать «ЗА» должны не менее 2/3 собственников (собственники имеют количество голосов пропорциональное площади занимаемых помещений, иногда 1 собственник может иметь несколько квартир или иметь большие нежилые площади).

    Дальнейшая схема согласования достаточно простая, но опять же мы не рекомендуем доверять согласование «согласователям» или маленьким новым фирмам. Они могут затянуть процесс на годы! Или вообще не довести его до конца.

    Документация

    Обычно нужны следующие документы:

    1. Проект изменения фасада по устройству входной группы.
    2. Проект перепланировки (если есть изменения внутри помещения).
    3. Техническое заключение о состоянии несущих конструкций (Если проем в несущей стене тогда заключение от авторов проекта дома).
    4. Инженерные разделы (водоснабжение, канализация, отопления вентиляции и кондиционирования).
    5. Проект технологических решений (для изменения назначения помещений).

    Роспотребнадзор

    После подготовки всех документов, документация подается в «Федеральное бюджетное учреждение здравоохранения “ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЦЕНТР ГИГИЕНЫ И ЭПИДЕМИОЛОГИИ” Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека». Там мы получаем экспертное заключение на нашу проектную документацию.

    Архитектура

    Проект изменения фасада и техническое заключение о состоянии несущих конструкций подается в Комитет по архитектуре и градостроительству Москвы. Получив Заключение в архитектуре направляемся в Мосжилинспекцию.

    Мосжилинспекция

    Вся документация с отметками из Роспотребнадзора и Архитектуры + выписка из протокола собрания собственников подается в Государственную жилищную инспекцию города Москвы. Мосжилинспекция выдает Распоряжение сроком на 12 месяцев.

    Строительно-монтажные работы

    Имея Распоряжение, вы можете приступать к строительно-монтажным работам. Организация, которая будет их проводить должна состоять в саморегулируемой организации (допуск СРО). После выполнения работ, они расписываются в Акте, так же нужно взять выписку СРО. Проектная организация проводит Авторский надзор.

    Актирование

    Для получения Акта о завершенной перепланировке нам понадобится:

    1. Договор от строителей со СРО.
    2. Проектная организация.
    3. Заказчик.
    4. Представитель МЖИ.

    Если отклонений от плана с реальность нет, тогда мы получаем Акт о завершенной перепланировке.

    Новый БТИ

    Техник БТИ должен провести обмеры помещения и выпустить новый Технический паспорт. Получив новый Технический паспорт ваша планировка согласована.

    Внесение изменение в Росреестр

    Площади вашего помещения скорее всего изменились. Некоторые заказчики заказывают услугу внесения изменений в ЕГРН. В результате вы получите новую выписку из реестра.

    Согласование отдельного входа в жилое помещение

    На данный момент Мосжилинспекция может согласовать такие изменения только если в квартире проживает инвалид колясочник и по каким-то причинам спуск через подъезд ограничен.

    Согласование отдельного входа в Санкт-Петербурге (СПб)

    Согласование отдельного входа в Санкт-Петербурге, является в настоящее время одной из наиболее востребованных услуг. Услуга популярна не только среди представителей бизнеса, но и среди частных инвесторов и владельцев квартир. Для чего необходимо согласование отдельного входа? Квартиры, находящиеся на первых этажах и выходящие окнами на оживлённые улицы, имеют большую инвестиционную привлекательность. Найдется немало предпринимателей готовых разместить в таких квартирах, переведённых в нежилой фонд, объекты коммерческой деятельности: аптеки, кафе, салоны красоты, продовольственные магазины. Основное требование для перевода квартиры в нежилой фонд – возможность устройства отдельного входа, необходимое, для соблюдения норм пожарной безопасности. Помимо этого, нередки ситуации, когда большое помещение разделяют на несколько помещений меньшей площади, для более выгодной сдачи в аренду или продажи. В таких случаях требуется дополнительная организация одного или нескольких отдельных входов.

    Где и как можно отдельный вход в СПб

    Законодательство регламентирует согласование отдельного входа в Комитете по градостроительству и архитектуре. Перед изготовлением проекта устройства отдельного входа, необходимо получить в КГА разрешительное письмо на проектирование. Без наличия разрешительного письма приступать к изготовлению проекта было бы преждевременно. Комитет по градостроительству и архитектуре выдаёт разрешительное письмо на проектирование отдельного входа после ознакомления с пакетом исходной документации, куда входят следующие документы:

    • заявление от собственника;
    • правоустанавливающие документы на помещение (копии);
    • технический паспорт на помещение;
    • ситуационный план;
    • фотофиксация фасадной части здания, где планируется размещение входной группы;
    • чертёж устройства входа.

    На основании и с учётом условий указанных в разрешительном письме КГА, проектный отдел компании «Соглас-Проект» разрабатывает проект устройства отдельного входа. После изготовления, проект устройства отдельного входа в течении 30 дней согласовывается в КГА.

    Проект устройства отдельного входа

    Залогом быстрого и успешного согласования является компетентное изготовление проекта отдельного входа. Именно на качество изготовления проектной документации, в первую очередь, смотрят представители государственных инстанций. Вся работа по изготовлению проекта ведётся в строгом соответствии с архитектурно-техническими, санитарными и противопожарными нормами. Помимо этого проектный отдел компании «Соглас-Проект» учитывает индивидуальные требования контролирующих органов к проектной документации. Поясним, что в разных районах СПб, представители Межведомственной комиссии, ГПН, СЭС могут предъявлять различные требования к содержанию и оформлению проектной документации. Большой опыт взаимодействия с государственными органами позволяет нам изготовить проект устройства отдельного входа с учётом всех необходимых требований.

    Изготовление проекта устройства отдельного входа требует проведения предварительных работ по сбору исходной документации. Какие документы необходимы для изготовления проекта перепланировки помещения с устройством отдельного входа?

    • технический паспорт на помещение;
    • планы выше/нижерасположенных помещений;
    • справка о состоянии межэтажного перекрытия
    • ситуационный план расположения здания
    • справка о состоянии вентиляционных шахт
    • съемка подземных коммуникаций
    • техническое заключение о состоянии конструктивных элементов здания

    Условия согласования отдельного входа

    К организации отдельного входа законодательство предъявляет достаточно строгие архитектурно-конструктивные требования. Устройство отдельного входа регламентируется постановлением № 1135 от 14.09.2006 г. а также другими правовыми, строительными, противопожарными нормами. Как видно из правовых документов, при изготовлении проектной документации очень важным моментом является проработка внешнего вида отдельного входа. Необходимо, чтобы отдельный вход гармонично вписался в общий ансамбль здания и соответствовал архитектурному и цветовому решениям фасада. И в тоже время не создавал неудобства для пешеходных и транспортных потоков. Это наиболее актуально для центральных районов Петербурга с исторической застройкой и узкими тротуарами. Помимо этого, в целях безопасности людей, к отдельному входу предъявляются повышенные требования в области надёжности и безопасности конструкции.

    Требования КГА предъявляемые к отдельному входу

    Требования КГА к отдельному входу в каждом конкретном случае определяются архитектурным обликом, исторической ценностью и конструктивными особенностями здания. Ниже приведены общие требования для входных групп.

    • соответствие входной группы архитектурному облику здания;
    • соответствие цветового решения дверей и элементов отдельного входа с колерным бланком фасада;
    • организация отдельного входа в границах глухой стены возможна только в случае крайней необходимости и проектного обоснования;
    • отдельные входы в подвальные этажи и входы, расположенные на уровне 1 этажа должны располагаться комплексно, не нарушая облик фасада;
    • отдельный вход должен обеспечивать отсутствие помех для движения пешеходов и городского транспорта;
    • устройство отдельного входа на уровне второго этажа, разрешается только на дворовом фасаде, без ухудшения внешнего вида фасада;
    • запрещена организация отдельного входа на зданиях находящихся под охраной КГИОП;
    • дополнительные элементы отдельного входа, такие как: козырёк, навес, маркизы, роллеты, должны соответствовать архитектурному и цветовому решению фасада;
    • ступени, крыльца, приямки, лестницы должны обеспечивать удобство и безопасность для посетителей;
    • не допускается устройство более 3 ступеней во входных группах, на зданиях, относящихся к культурно-историческому наследию;
    • необходимость устройства пандусов для маломобильных групп населения;
    • материалы ступеней должны обеспечивать отсутствие скольжение независимо от времени года. Облицовка ступеней полированной плиткой запрещена;
    • в случаях разности уровней более 0,4 метра, требуется устройство ограждения;

    Общее собрание собственников при согласовании отдельного входа

    Стоит отметить, что согласование отдельного входа может сопровождаться значительными трудностями. Например, если отдельный вход планируется организовать в жилом доме, то в соответствии с Жилищным кодексом необходимо получение согласия на реконструкцию здания у 100% жильцов от общего количества собственников дома. Для этого необходимо проведение общего собрания собственников помещений. Однако, без опыта проведения подобных мероприятий, положительного результата добиться практически невозможно. Если для управления домом было создано ТСЖ, то проект отдельного входа в обязательном порядке придется согласовывать и с этим органом самоуправления.

    Соглас-Проект: согласование устройства отдельного входа без проблем!

    Учитывая все сложности, которые нужно преодолеть в процессе согласования, задумайтесь, сможете ли вы это сделать без помощи профессионалов.
    Компания «Соглас-Проект», опираясь на многолетний опыт работы, готова выполнить поставленные задачи по проведению собрания собственников и согласованию отдельного входа в разумно короткие сроки и с положительным результатом! Мы можем согласовать проект устройства отдельного входа как отдельно, так и в составе проекта перепланировки помещения.

    Правильное согласование отдельного входа

    На сегодняшний день одной из наиболее востребованных услуг в Санкт-Петербурге является согласование отдельного входа. Услуга приобрела популярность, как среди представителей бизнеса, так и среди владельцев квартир и частных инвесторов.

    Назначение отдельного входа

    Инвестиционную популярность приобрели квартиры, расположенные на первых этажах, окна которых выходят на оживленные улицы. Именно такие квартиры все чаще переводят в нежилой фонд. Предприниматели предпочитают размещать в таких квартирах объекты коммерческой деятельности (салоны красоты, кафе, продовольственные магазины, медицинские центры и др.) Основным требованием при переводе квартиры в нежилой фонд является возможность обустроить отдельный вход, что необходимо для обеспечения пожарной безопасности. Нередко встречаются ситуации, когда на несколько небольших помещений разделяют одно большое, чтобы впоследствии его было более выгодно продать или сдать в аренду. В подобном случае придется организовать один либо несколько отдельных дополнительных входов.

    Процедура согласования отдельного входа в Санкт-Петербурге

    Согласование отдельного входа регламентируется законодательством в Комитете по архитектуре и градостроительству. Сначала нужно получить разрешительное письмо на проектирование в КГА, после чего разрабатывается проект устройства отдельного входа. Это важное условие. Чтобы получить разрешительное письмо на проектирование отдельного входа в Комитете по градостроительству и архитектуре, необходимо подготовить пакет исходной документации: заявление собственника; технический паспорт на помещение; правоустанавливающие на помещение документы (либо их копии); ситуационный план; фотофиксацию фасада здания, где будет видно размещение входной группы; чертеж нового входа. Используя условия и рекомендации разрешительного письма КГА, проектный отдел компании «СТРОЙПРОЕКТ» тщательным образом разработает проект обустройства отдельного входа. Готовый проект затем согласовывается в КГА в течение 30 дней.

    Проект устройства отдельного входа

    Компетентное составление проекта отдельного входа – это несомненный залог успешного и быстрого согласования. Ведь представители государственных инстанций обращают внимание на качество проектной документации. Компания «СТРОЙПРОЕКТ» всю работу по изготовлению проекта проводит в строгом соответствии с санитарными, архитектурно-техническими и противопожарными нормами. Кроме того, учитываются индивидуальные требования к проектной документации контролирующих органов. Это обосновано тем, что, к примеру, в разных районах города Санкт-Петербург представители ГПН, Межведомственной комиссии, СЭС предъявляют различные требования к содержанию, а также оформлению проектной документации. Благодаря большому опыту взаимодействия с госорганами наша компания изготовит проект отдельного входа, учитывая все необходимые требования. Мы осуществим предварительные работы по сбору исходной документации. Что необходимо собрать, чтобы изготовить проект устройства отдельного входа? Это техпаспорт на само помещение; ситуационный план расположения здания; справка о состоянии перекрытия между этажами; план помещений, расположенных выше и ниже этажами; съемка подземных коммуникаций.

    Условия для согласования отдельного входа

    Для организации отдельного входа необходимо соблюдать довольно строгие конструктивно-архитектурные требования, которые регламентирует постановление от 14.09.2006 г. №1135. Кроме этого, важно соблюдать и другие строительные, правовые и противопожарные нормы. Правовые документы указывают на то, что проектная документация должна отражать проработку внешнего вида отдельного входа. Так, вход должен быть организован в соответствии с архитектурным и цветовым решением фасада здания, а также вписываться в его общий ансамбль. Что особо актуально для центральных районов СПб с узкими тротуарами и историческими застройками, отдельный вход не должен быть препятствием для транспортных и пешеходных потоков. Повышенные требования предъявляются к безопасности и надежности нового элемента здания в целях организовать безопасность людей.

    Требования КГА к устройству отдельного входа

    Для каждого конкретного случая при обустройстве отдельного входа требования КГА определяются конструктивными особенностями здания, его исторической ценностью и общим архитектурным обликом. Требования к входным группам:

    • входная группа должна соответствовать общей архитектуре здания;
    • цветовое решение элементов отдельного входа и дверей приводится в соответствие с колерным бланком фасада;
    • в глухой стене отдельный вход организовать можно только при проектном обосновании и в случае крайней необходимости;
    • комплексно размещать входы первых этажей и входы в подвальные помещения, причем они не должны нарушать облик фасада;
    • отдельный вход не должен создавать помех для движения городского транспорта и пешеходов;
    • если сооружение находится под охраной КГИОП, то организовывать отдельный вход в нем запрещено;
    • безопасными и удобными для посетителей должны быть крыльца, лестницы, ступени, приямки;
    • во входных группах зданий, которые принадлежат к культурно-историческому наследию запрещено делать более 3 ступеней;
    • вне зависимости от поры года должно отсутствовать скольжение на ступенях, поэтому их облицовка полированной плиткой невозможна;
    • при разности уровней (если он превышает 0,4 метра) предусмотрено устройство ограждения.

    Получение документов о согласии собственников дома устройство отдельного входа.

    Согласование отдельного входа – достаточно непростое занятие. Поэтому не исключено возникновение возможных трудностей. К примеру, если отдельный вход будет расположен в жилом доме, то необходимо получить от собственников помещений дома согласие от 67% до 100% (от общего количества собственников дома) в соответствии с Жилищным кодексом РФ. Также необходимо согласовывать отдельный вход в обязательном порядке и с ТСЖ – органом самоуправления дома (если он был создан).

    СТРОЙПРОЕКТ: согласование устройства отдельного входа без проблем!

    Задумайтесь: в процессе согласования отдельного входа возникает немало трудностей и нюансов. Сможете ли Вы самостоятельно их преодолевать, не воспользовавшись помощью профессионалов? Компания «СТРОЙПРОЕКТ» обладает многолетним опытом работы в данной сфере, поэтому поставленные задачи по вопросам согласования отдельного входа проведет в максимально короткие сроки. Положительный результат гарантирован! Мы согласуем как проект изолированного входа как отдельно, так и в качестве составной части проекта перепланировки помещения.

    Если вы находите эту статью полезной, помогите нам в ее распространении:

    Ссылка на основную публикацию