Собственник нежилого помещения в многоквартирном доме: права и обязанности

ВС РФ: владелец нежилых помещений без регистрации права собственности в ЕГРН и без договора с ТСЖ обязан платить за содержание общего имущества

Shutter_M / Depositphotos.com

Фактический собственник нежилого помещения в МКД с ТСЖ обязан платить за содержание и ремонт общего имущества, причем не имеет значения, заключен ли договор между ним и ТСЖ, а ТСЖ не обязано доказывать первичными документами факты выполнения соответствующих работ. На это указал Верховный Суд Российской Федерации, отменяя акты арбитражных судов и передавая на новое рассмотрение спор между ТСЖ и владельцем нежилых помещений, накопившим многолетний долг перед ТСЖ (Определение ВС РФ от 22 января 2020 г. № 308-ЭС18-14220).

Ситуация осложнилась тем, что долгие годы владелец нежилых помещений не оформлял право собственности на свое помещение, пока, наконец, не выиграл суд: суд признал владельца собственником, установив, что право собственности на спорное помещение возникло еще четверть века назад в результате реорганизаций и преобразований его правопредшественников. Затем собственник “внес” свое право в ЕГРН, хотя эта госрегистрация в ЕГРН в 2017 году носила лишь правоподтверждающий характер.

Тем не менее, ТСЖ смогло обратиться в суд с требованием уплатить ей долг, который приблизился к полумиллионной отметке.

Однако – совершенно неожиданно для ТСЖ – в иске было отказано:

  • за период до регистрации права собственности в ЕГРН отказ мотивирован тем, что обязанность платить за содержание и ремонт лежит только на собственнике, а право собственности на спорные нежилые помещения до регистрации в ЕГРН никак не подтверждено;
  • а за остальное время – потому что между сторонами отсутствуют договорные отношения, а кроме того, ТСЖ не доказало, что действительно исполнило работы на заявленную сумму (не представило, в частности, договоры подряда, акты сдачи-приемки выполненных работ, договоры на выполнение исполнительной документации, счета на оплату, постатейную расшифровку выполненных работ и услуг, а также расчет платы в заявленный период и акт сверки взаимных расчетов).

Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ с этими выводами категорически не согласилась:

  • собственник помещения в МКД, в том числе собственник нежилого помещения, обязан участвовать в расходах на содержание общего имущества в МКД соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и текущий ремонт общего имущества, коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества и взносов на капитальный ремонт. Данная обязанность возникает в силу закона и не обусловлена наличием договорных отношений собственника нежилого помещения с УК или ТСЖ;
  • согласно законам о госрегистрации недвижимости (ч. 2 ст. 69 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”, п. 2 ст. 6 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”), права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу закона о регистрации, признаются юридически действительными при отсутствии их госрегистрации в ЕГРН. Государственная регистрация таких прав в ЕГРН проводится по желанию их обладателей;
  • при этом в силу п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса права на имущество, подлежащие госрегистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Иной момент возникновения права определен, в частности, для случаев реорганизации юридического лица (абзац 3 п. 2 ст. 218 ГК РФ). Так, если реорганизованному юридическому лицу (правопредшественнику) принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к наследнику или вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрации права на недвижимость. А право собственности на недвижимое имущество в случае реорганизации юридического лица возникает с момента завершения его реорганизации;
  • между тем, решением суда (по делу о признании права собственности) установлено, что заявленный объект недвижимости соответствует объекту, который был построен правопредшественником организации-должника, введен в эксплуатацию еще в далеком 1979 г., а правопреемник – должник приобрел право собственности на нежилые помещения в результате реорганизаций;
  • однако по настоящему спору между ТСЖ и должником суды эти доводы не исследовали!
  • кроме того, суды не проверили правильность расчета взыскиваемого долга. Ведь при избранном способе управления МКД размер обязательных платежей и взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества, для собственников определяется органами управления ТСЖ на основе утвержденной собранием сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год. А из материалов дела следует, что собственники помещений на общем собрании просто утвердили тариф на содержание и ремонт общего имущества для жилых и нежилых помещений.

Итог – решение первой инстанции и постановление апелляционной отменены, дело направлено на пересмотр.

Какие имеет права и обязанности собственник нежилого помещения в многоквартирном доме и кому принадлежит имущество?

Собственники нежилых помещений имеют равные права и обязанности по эксплуатации принадлежащих им объектов и придомовой территории.

При несоблюдении условий использования, отказе от своевременного внесения коммунальных платежей и обязательных взносов наступает ответственность в соответствии с положениями договора с управляющей компанией и законодательством РФ.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !

Правила пользования нежилым помещением

Владелец нежилого помещения, а также люди, которые совместно с ним пользуются определенным объектом недвижимости, должны выполнять законные предписания по его эксплуатации.

При использовании здания необходимо соблюдать такие правила:

  1. Выполнять очистку предметов на общественной территории допускается только в местах, обозначенных управляющей компанией.
  2. Нельзя хранить вещества или материалы, загрязняющие атмосферу, как внутри принадлежащего собственнику нежилого помещения, так и на общей территории.
  3. Не допускается сливание любых жидкостей в мусоропровод. Данным способом можно утилизировать только сухие отходы.
  4. Запрещается размещать масштабные предметы в местах общего пользования, включая запасные выходы.
  5. На общественной территории полностью запрещено курение.
  6. Не используйте общественную территорию для своих нужд. Нельзя устанавливать кладовки, другие конструкции, а также использовать их в подвале, в технических помещениях.
  7. Не следует проводить очистку, техническое обслуживание машины, других конструкций на придомовой территории.

Какие права имеют собственники?

Каждый владелец имеет возможность использовать помещение по своему усмотрению в соответствии с установленным назначением объекта недвижимости.

Законом обеспечивается возможность осуществления любых сделок с недвижимостью.

Владельцы нежилого помещения при необходимости проводят такие сделки:

  • Продажа, обмен на любое движимое или недвижимое имущество.
  • Оформление договора дарения, составление завещания.
  • Сдача в аренду.
  • Передача в доверительное управление.

Если возникают конкретный споры касательно прав владения коммерческой недвижимостью, для их урегулирования в судебном порядке используются постановления Пленума ВАС РФ.

Законом установлены нормы, касающиеся правомочий владельцев нежилых помещений, аналогичные правилам урегулирования споров для жильцов многоквартирных домов.

Владельцы нежилых помещений имеют возможность избирать органы, позволяющие объединиться для защиты собственных прав и интересов. Важные решения принимаются участниками ТСЖ, кооператива или управляющей компанией.

С помощью таких органов обеспечивается законное взаимодействие с коммунальными службами, государственными учреждениями. От лица собрания можно подать коллективную жалобу или обращение в суд.

Обязанности владельцев имущества в МКД

Собственники могут осуществлять любые действия по эксплуатации помещения при соблюдении законных прав и интересов других владельцев.

Также необходимо учитывать права совладельцев, если возможность использования объекта имеют несколько лиц. При совершении имущественных сделок их законность подтверждается с помощью регистрации в Росреестре (131 ГК РФ).

Собственники несут ответственность за надлежащее содержание и сохранение нежилого помещения.

Владельцы нежилых помещений в многоквартирном доме имеют возможность использовать конструкции, предназначенные для совместной эксплуатации. Механическое, электрическое, техническое оборудование — объекты общей собственности.

Те, кому принадлежит отдельное помещение в МКД, не могут осуществлять сделки по отчуждению общего имущества дома, а также использовать его не по назначению.

Собственники нежилых помещений имеют определенный круг обязанностей:

  1. Поддерживать частоту в подсобных помещениях, балконах.
  2. Аккуратно использовать общее имущество, включая подъезды, лифты.
  3. Своевременно выносить как бытовой, так и строительный мусор исключительно в отведенные для этого места.
  4. Не допускать попадания отходов в канализацию, если они могут забить трубы.
  5. Не загрязнять территорию, своевременно вносить взносы, установленные управляющей компанией для благоустройства различных объектов, насаждения растений.

Ответственность за нарушения

В соответствии со статьей 289 ГК РФ собственники нежилых помещений обязаны не только поддерживать порядок, управляя принадлежащими им объектами, но и заботиться о благоустройстве, проведении ремонта на общей территории.

Статья 289 ГК РФ. Квартира как объект права собственности

Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

Собственники несут ответственность за осуществление следующих действий:

  • Погашение счетов за коммунальные услуги.
  • Установка технического оборудования.
  • Проверка состояния технического оборудования, своевременное проведение косметического ремонта.
  • Принятие участия в обеспечении порядка на придомовой территории.
  • Внесение финансовых средств для проведения ремонтных работ на территориях, предназначенных для общего использования. Точная сумма, которую должен ежемесячно выплачивать каждый владелец, устанавливается управляющей компанией.
  • Своевременное восстановление конструкций коммуникаций, устранение повреждений.

Ответственность распределяется на всех жильцов поровну. Если объект находится в общей долевой собственности, финансовые взносы рассчитываются в процентном соотношении на каждого совладельца в соответствии с размером его части.

При обнаружении нарушений правил эксплуатации помещения, договора о предоставлении различных услуг, связанных с эксплуатацией нежилого фонда, управляющая компания имеет возможность предпринять такие действия:

    Составить специальное предписание о прекращении нарушения правил в определенный срок. Сотрудники УК могут определить период времени устранения нарушения, однако не меньше, чем 10 суток с момента вынесения предупреждения.

Если есть возможность официально доказать, что конкретные нарушения представляют угрозу для жизни или здоровья, сохранности имущества граждан, могут принести вред окружающей среде, на устранение нарушения отводится не более 3 дней.

  • Если на предупреждение от управляющей компании реакции не последовало, оформляется повторное предписание.
  • При отсутствии реакции на уведомления УК в праве применить меры гражданско-правовой ответственности в соответствии с оформленным договором или подать заявление в суд для последующего урегулирования спора в соответствии с законодательством РФ.
  • Владельцы имеют ряд обязанностей, при несоблюдении которых возможно наступление юридической ответственности.

    Права каждого собственника обеспечиваются благодаря возможности подать жалобу на определенные нарушения самостоятельно или от имени собрания владельцев нежилых помещений, спорные вопросы решаются при участии управляющей компании или в судебном порядке.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-51-36 (Москва)
    +7 (812) 467-38-73 (Санкт-Петербург)

    Кто может быть собственником нежилого помещения в МКД? Его права, обязанности и ответственность за нарушения

    На сегодняшний день стало популярным и весьма выгодным предпринимательство. А где предпринимателю открыть свой магазин (салон красоты, бутик, аптеку) проще и доступнее всего? Конечно, на первом этаже многоэтажки.

    Многим гражданам бывает непонятно, за что отвечают бизнесмены, владеющие нежилой недвижимостью в МКД, какие права имеют, а также что они обязаны оплачивать. Эти и другие важные вопросы рассмотрим в статье.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

    Кто может быть владельцем?

    У каждого построенного объекта по законодательству Российской Федерации должен быть собственник. В многоквартирном доме существуют 3 вида объектов:

    • жилое помещение;
    • нежилое;
    • помещения общей собственности.

    Люди часто путают эти понятия. Согласно Постановлению Правительства РФ от 06.12.2011 № 354, нежилое помещение в многоквартирном доме – это помещение, не являющееся жилым (квартирой) и общим имуществом собственников помещений. В многоквартирном доме это:

    • подъезды;
    • чердаки;
    • лестничные пролеты;
    • лифты;
    • подвалы и прочее.

    Сегодня уже не считается редкостью открытие бутика, салона красоты или другой коммерческой организации на цокольном этаже многоэтажного жилого комплекса. Особенно это явление характерно для крупных городов.

    Стал популярным перевод жилой квартиры в нежилой фонд. Сами застройщики, предполагая низкую стоимость жилья на первом этаже и невостребованность таких квартир, планируют отдавать первые этажи под аптеки, цирюльни и прочие нежилые объекты. Либо предприниматели сами выкупают квартиры на первом этаже и проходят процедуру перевода жилого помещения в нежилое.

    При расположении нежилого объекта выше первого этажа многоквартирного дома все помещения, существующие под ним, переходят в статус нежилых.

    Ссылаясь на ст. 212 ГК РФ, стоит отметить, кем может являться собственник данных помещений:

    • физическим лицом;
    • юридическим лицом;
    • субъектом Российской Федерации;
    • РФ;
    • муниципальным учреждением.

    Согласно законодательным нормам, вне зависимости от национальности и государственной принадлежности любой гражданин может иметь право собственности. Подробнее о нюансах приобретения и прекращения прав на нежилое помещение читайте здесь.

    Что говорит закон?

    Правовой статус нежилого помещения в МКД регламентируется нормативными актами:

    1. Конституция РФ от 12 декабря 1993 года закрепляет право граждан РФ на частную собственность.
    2. Гражданский кодекс РФ от 21 октября 1994 года, ч.1 гл.18 ст.290, разрешает вопросы, связанные с общим имуществом собственников.
    3. Жилищный кодекс от 29 декабря 2004 года. Гл.3 ЖК первого раздела описывает возможность изменения статуса объекта с жилого на нежилой.
    4. Постановление Правительства РФ от 6 мая 2011 года “О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям жилых помещений в многоквартирных домах” дает право хозяевам нежилых объектов пользоваться коллективными бытовыми резервами здания.

    Права

    Каждый хозяин недвижимости должен знать свои права, чтобы их отстаивать. Ведь нередки случаи споров между собственниками жилого и нежилого помещения в многоквартирном многоэтажном доме.

    Учитывая ст. 217 ГК РФ, собственник имеет следующие права:

    1. владение имуществом;
    2. распоряжение помещением;
    3. пользование объектом.

    Подчеркнем, что необходимо всегда учитывать интересы соседей по дому.

    Если рассмотреть подробнее права владельца недвижимостью, то окажется, что субъект вправе:

    • продавать, обменивать, сдавать в аренду помещение;
    • завещать имущество другим субъектам;
    • проводить текущий и капитальный ремонт нежилого помещения;
    • осуществлять реконструкцию объекта.

    Хозяин нежилого объекта в МКД имеет право принимать участие в общих собраниях жильцов дома по поводу разрешения таких вопросов:

    • выбор и смена управляющей компании, ТСЖ;
    • косметический и капитальный ремонт дома;
    • благоустройство территории, прилегающей к дому;
    • установка шлагбаума при въезде во двор.

    Опираясь на жилищный кодекс РФ, можно отметить, что субъект имеет законодательное право и юридическую обязанность на распоряжение общей собственностью дома, как и владелец квартиры.

    Отдельно нужно рассматривать варианты долевого владения нежилой недвижимостью. Эту форму собственности мы подробно разбирали тут.

    Обязанности по содержанию имущества

    В правовом русле у владельца недвижимости существует ряд обязанностей, которые неукоснительно должны выполняться (ст. 210 ГК РФ):

    • принимать во внимание законные права соседей;
    • использовать нежилой объект в рамках закона;
    • соблюдать санитарно-эпидемиологические нормы;
    • сохранять чистоту и порядок помещения;
    • принимать противопожарные меры;
    • вовремя оплачивать услуги ЖКХ, проводить взносы на капитальный ремонт и содержание дома (ст.153, 158 ЖК РФ);
    • проводить уплату налогов;
    • оглашать свои действия соседям и согласовывать их с государственными органами при принятии решения о реконструкции помещения.

    По закону РФ собственник нежилого помещения приравнивается к хозяину жилого помещения. Поэтому список обязанностей, приведенный выше, является общим для всех.

    Ответственность за нарушения

    Зачастую между владельцами нежилых помещений и жильцами квартир возникают оживленные споры. Например, по поводу распоряжения придомовой территорией.

    Иметь в своем доме парикмахерскую или бутик весьма удобно. Но иногда такое близкое расположение способно принести массу неудобств обитателям дома.

    Перед магазинчиком, находящимся на первом этаже здания, непроизвольно может образоваться стоянка из огромного количества автомобилей заинтересованных клиентов. Повышается загазованность воздуха. Такая парковка неуместна, вызывает недовольство со стороны жителей дома. И могут поступать жалобы на быстрое накопление мусора и грязи от проходящих зевак.

    При обращении недовольных жильцов многоквартирного дома в ТСЖ возможно установление шлагбаума при въезде или принятие иных мер, удовлетворяющих требования владельцев квартир. Если ТСЖ не найдет выход, а хозяин магазина не обратит внимания на возмущения соседей, возможно, наступит даже судебное разбирательство.

    Судебные тяжбы будут иметь место и при несоблюдении других обязательств субъекта, регламентированных законом. Если владельцы квартир и собственники нежилых помещений полагают, что их права были ущемлены по какой-то причине, то все споры разрешаются только при помощи структур судебной власти.

    Итак, обладая нежилым помещением, человек может поддаться желанию присоединиться к числу бизнесменов и открыть свой собственный салон красоты, который вскоре станет популярным и не даст спокойно жить соседям. Но юридически и фактически такой собственник будет мало отличаться от хозяев квартир. Его права и обязанности должны соблюдаться неукоснительно. А незнание законов при этом не освободит от ответственности.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-46-18 (Москва)
    +7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)

    ВС РФ подтвердил необязательность договора управления при взыскании задолженности с нежилых помещений

    Необходимость для собственника нести бремя содержания своего имущества вытекает из права собственности на данное имущество. Это подтверждает статья 210 Гражданского Кодекса РФ (далее – ГК РФ). Если субъекту права принадлежит на праве собственности объект недвижимого имущества в части здания, то такие отношения регулирует статья 249 ГК РФ, согласно которой у собственника возникает обязанность по несению расходов на содержание общего имущества.

    В подтверждение вышеуказанных норм права пункт 1 ст. 158 Жилищного Кодекса РФ (далее-ЖК РФ) указывает на несение собственниками помещений бремени расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Положения данной статьи в одинаковой степени распространяются как на собственников жилых, так и нежилых помещений. Аналогичное положение предусмотрено п. 28 – 29 Правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491). Доля обязательных расходов собственника на содержание общего имущества в многоквартирном доме определяется его долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме (ст. 39, п. 1 ст. 158 ЖК РФ, п. 28 Правил № 491).

    Постановлением Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 года № 4910/10 установлено, что собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание и ремонт собственного помещения и независимо от отсутствия фактического пользования общим имуществом.

    Основанием освобождения собственника от бремени расходов на содержание помещения также не может являться отсутствие у него письменного договора с ресурсоснабжающими, управляющими и иными организациями. Такая обязанность возникает у собственника помещения в силу закона и не обусловлена заключением договоров с исполнителями услуг (пункт 12 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 27.06.2017г. № 22).

    Долгое время собственники нежилых помещений считали себя «жертвами навязывания услуг» в виде содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома (далее-МКД) и «особой кастой», которой «не угодно» сверх оплаты коммунальных услуг и факта наличия дворника, нести «расходы по замене лампочек в подъездах МКД». Взыскание задолженности с собственников нежилых помещений в виде государственных и муниципальных учреждений управляющими организациями (ТСЖ) сопровождалось длительными исками с вытекающими разбирательствами и спорами по регулированию заключения муниципальных (государственных) контрактов.

    Многолетняя судебная практика различных судебных инстанций упорядочила законные обязанности собственников нежилых помещений и стала более однородной в содержании мотивировочной части решений. Однако продолжающийся процесс направления исков в суды РФ показал, что не все вопросы с собственниками нежилых помещений разрешены в досудебном порядке.

    28 ноября 2017 года Верховный суд РФ вынес определение по делу № 305-ЭС 17-10430 (далее-определение ВС РФ). В рамках данного гражданского дела ООО «Коммунальщик» (далее-Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Российской Федерации в лице Министерства обороны Российской Федерации и к Федеральному государственному казенному учреждению «Центральное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации (далее-Учреждение, ответчик) с иском о взыскании 26 637 рублей 90 копеек задолженности и 1419 рублей 18 копеек пеней.

    Сославшись на наличие у ответчика (Учреждения) данной задолженности, рассчитанной путем умножения площади занимаемого отделом Военного комиссариата Костромской области по городу Волгореченску спорного помещения на тариф, утвержденный общим собранием собственников помещений, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском. Ответчик (Учреждение) с исковыми требованиями не согласился, считая, что отсутствие со стороны собственника помещения в многоквартирном доме действий по заключению контракта в целях исполнения своей обязанности по несению расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме является основанием для освобождения от внесения соответствующей платы. В судебном решении Обществу было отказано в удовлетворении исковых требований.

    Истец, ссылаясь на нарушение судами норм материального права, несоответствие их выводов имеющимся в материалах дела доказательствам, обратилось в Верховный Суд Российской Федерации с заявлением о пересмотре судебных актов в кассационном порядке.

    Верховный суд РФ в своем определении установил:

    «Отказывая в удовлетворении иска, суды первой и апелляционной инстанций руководствовались статьями 161, 162ЖК РФ, статьей 210 ГК РФ и исходили из отсутствия доказательств, подтверждающих, что Общество является исполнителем коммунальных услуг на основании государственного (муниципального) контракта, заключенного по результатам конкурса, а также отсутствия договора управления между Учреждением и истцом»….

    …..Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (часть 1 статьи 158 ЖК РФ).

    Из приведенных положений статей 210, 249 ГК РФ, статей 36, 39, 154, 158 ЖК РФ следует, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.

    Данная обязанность возникает в силу закона и не обусловлена наличием договорных отношений с управляющей компанией.

    Такой вывод соответствует правовой позиции, сформулированной в пункте 24 Обзора судебной практики применения законодательства Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 28.06.2017, согласно которому в силу части 2.3 статьи 161 ЖК РФ, а также пункта 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, выполнение работ и оказание услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома являются для управляющей компании обязательными в силу закона, в связи с чем она не могла отказаться от выполнения данных действий даже в отсутствие государственного (муниципального) контракта.

    Отсутствие со стороны собственника помещения в многоквартирном доме действий по заключению контракта в целях исполнения своей обязанности по несению расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме не является основанием для освобождения от внесения соответствующей платы».

    Учитывая вышеизложенное, суд при рассмотрении дела сослался на собственную позицию, отраженную в пункте 4 Обзора судебной практики примененияФедерального закона «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» и определил, что госзаказчик обязан платить за содержание общего имущества даже без контракта.

    Данное дело было направлено на новое рассмотрение, поскольку судами не устанавливался факт оказания услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также не был проверен размер взыскиваемой задолженности и пеней.

    Таким образом, в качестве вознаграждения за сложный и длительный судебный процесс в целях защиты своих прав и интересов, истец был«вознагражден» данным определением ВС РФ. А поведение ответчика, учитывая статус последнего, в рамках данного судебного процесса, по меньшей мере, явилось странным – в части отрицания наличия задолженности по причине отсутствия заключенного контракта в целях исполнения своей законной обязанности.

    Обсудить статью и задать вопросы можно здесь.

    Собственники нежилых помещений и плата за содержание ОИ в МКД

    Собственники нежилых помещений нередко отказываются платить за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома. Это неправильная позиция, они должны оплачивать содержание и ремонт наравне с владельцами жилых помещений. Узнайте, почему.

    Обязанность по оплате содержания и ремонта ОИ в МКД

    Управляющие организации выставляют собственникам нежилых помещений счета за содержание и ремонт общего имущества многоквартирных домов. Собственники таких помещений отказываются оплачивать полученные платёжные документы, аргументируя это тем, что договорные отношения с УО у них отсутствуют.

    В силу п. 2 ст. 8.1 ГК РФ право собственности на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает, изменяется и прекращается с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

    Собственник несёт бремя содержания принадлежащего ему имущества (ст. 210 ГК РФ).

    Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности, согласно п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. К общему имуществу МКД относятся помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в таком доме:

    • межквартирные лестничные площадки;
    • лестницы;
    • лифты;
    • лифтовые и иные шахты;
    • коридоры;
    • технические этажи;
    • чердаки;
    • подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации;
    • иное оборудование, обслуживающее более одного помещения.

    Каждый участник общей долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (ст. 249 ГК РФ).

    Собственники помещений в МКД несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 39 ЖК РФ).

    В соответствии с ч. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги собственника помещения в МКД включает в себя плату за услуги и работы по управлению таким домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД, за коммунальные ресурсы, потребляемыепри использовании и содержании ОИ в МКД.

    Обязанность собственника оплачивать расходы на содержание и ремонт не обусловлена наличием договорных отношений с управляющей организацией. Такой вывод можно найти в п. 24 Обзора судебной практики применения законодательства РФ о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд, утверждённого Президиумом Верховного Суда РФ от 28.06.2017.

    В силу ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ и п. 10 постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, выполнение работ и оказание услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома является для управляющей организации обязательным в соответствии с законодательством РФ. УО не может отказаться от выполнения таких работ и оказания услуг даже в случае, когда не заключён государственный или муниципальный контракт.

    То, что собственник нежилого помещения не предпринял действий по заключению контракта для исполнения обязанности по несению расходов на общее имущество, не освобождает его от обязанности вносить соответствующую плату.

    Таким образом, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона, обязан нести расходы на содержание общего имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

    Взыскание задолженности у собственников нежилых помещений

    Собственники нежилых помещений в многоквартирных домах обязаны оплачивать жилищно-коммунальные услуги по таким же правилам, что и собственники жилых помещений. Управляющая организация может требовать от собственника нежилого помещения своевременно вносить плату за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома.

    Если собственник нежилого помещения отказывается платить управляющей организации за содержание и ремонт общего имущества, сначала следует попытаться решить вопрос миром и объяснить собственнику нежилого помещения, почему за ним закреплена обязанность вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения: отправлять долговые платёжки, письма или попытаться заключить соглашение о погашении задолженности.

    Если собственник отказывается оплачивать счета, УО следует перейти к досудебному взысканию долгов: до подачи заявления в суд должнику нужно направить претензию с требованием оплатить задолженность в добровольном порядке. Согласно ч. 5 ст. 4 АПК РФ, должник обязан ответить на такую претензию в течение 30 календарных дней.

    Если должник ответит отказом или вовсе не ответит на претензию, управляющая организация может обратиться с исковым заявлением в суд. Рассмотрением таких заявлений занимается Арбитражный суд. Но бывает, что споры доходят и до Верховного Суда РФ.

    Пример такого спора приведён в определении ВС РФ от 28.11.2017 по делу № 305-ЭС17-10430. В нём суд указал на то, что управляющая организация может взыскать долг за содержание и ремонт общего имущества с собственника нежилого помещения.

    Выводы

    Вносить плату за содержание и ремонт должны как собственники жилых помещений в многоквартирных домах, так и владельцы нежилых помещений. Размер такой платы устанавливается соразмерно доле участника общей долевой собственности на общее имущество МКД.

    Незаключение договора между управляющей организацией и собственником жилого помещения не освобождает собственника от обязанности вносить плату за содержание и ремонт общего имущества в МКД.

    ВС РФ: владелец нежилых помещений без регистрации права собственности в ЕГРН и без договора с ТСЖ обязан платить за содержание общего имущества

    Shutter_M / Depositphotos.com

    Фактический собственник нежилого помещения в МКД с ТСЖ обязан платить за содержание и ремонт общего имущества, причем не имеет значения, заключен ли договор между ним и ТСЖ, а ТСЖ не обязано доказывать первичными документами факты выполнения соответствующих работ. На это указал Верховный Суд Российской Федерации, отменяя акты арбитражных судов и передавая на новое рассмотрение спор между ТСЖ и владельцем нежилых помещений, накопившим многолетний долг перед ТСЖ (Определение ВС РФ от 22 января 2020 г. № 308-ЭС18-14220).

    Ситуация осложнилась тем, что долгие годы владелец нежилых помещений не оформлял право собственности на свое помещение, пока, наконец, не выиграл суд: суд признал владельца собственником, установив, что право собственности на спорное помещение возникло еще четверть века назад в результате реорганизаций и преобразований его правопредшественников. Затем собственник “внес” свое право в ЕГРН, хотя эта госрегистрация в ЕГРН в 2017 году носила лишь правоподтверждающий характер.

    Тем не менее, ТСЖ смогло обратиться в суд с требованием уплатить ей долг, который приблизился к полумиллионной отметке.

    Однако – совершенно неожиданно для ТСЖ – в иске было отказано:

    • за период до регистрации права собственности в ЕГРН отказ мотивирован тем, что обязанность платить за содержание и ремонт лежит только на собственнике, а право собственности на спорные нежилые помещения до регистрации в ЕГРН никак не подтверждено;
    • а за остальное время – потому что между сторонами отсутствуют договорные отношения, а кроме того, ТСЖ не доказало, что действительно исполнило работы на заявленную сумму (не представило, в частности, договоры подряда, акты сдачи-приемки выполненных работ, договоры на выполнение исполнительной документации, счета на оплату, постатейную расшифровку выполненных работ и услуг, а также расчет платы в заявленный период и акт сверки взаимных расчетов).

    Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ с этими выводами категорически не согласилась:

    • собственник помещения в МКД, в том числе собственник нежилого помещения, обязан участвовать в расходах на содержание общего имущества в МКД соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и текущий ремонт общего имущества, коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества и взносов на капитальный ремонт. Данная обязанность возникает в силу закона и не обусловлена наличием договорных отношений собственника нежилого помещения с УК или ТСЖ;
    • согласно законам о госрегистрации недвижимости (ч. 2 ст. 69 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”, п. 2 ст. 6 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”), права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу закона о регистрации, признаются юридически действительными при отсутствии их госрегистрации в ЕГРН. Государственная регистрация таких прав в ЕГРН проводится по желанию их обладателей;
    • при этом в силу п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса права на имущество, подлежащие госрегистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Иной момент возникновения права определен, в частности, для случаев реорганизации юридического лица (абзац 3 п. 2 ст. 218 ГК РФ). Так, если реорганизованному юридическому лицу (правопредшественнику) принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к наследнику или вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрации права на недвижимость. А право собственности на недвижимое имущество в случае реорганизации юридического лица возникает с момента завершения его реорганизации;
    • между тем, решением суда (по делу о признании права собственности) установлено, что заявленный объект недвижимости соответствует объекту, который был построен правопредшественником организации-должника, введен в эксплуатацию еще в далеком 1979 г., а правопреемник – должник приобрел право собственности на нежилые помещения в результате реорганизаций;
    • однако по настоящему спору между ТСЖ и должником суды эти доводы не исследовали!
    • кроме того, суды не проверили правильность расчета взыскиваемого долга. Ведь при избранном способе управления МКД размер обязательных платежей и взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества, для собственников определяется органами управления ТСЖ на основе утвержденной собранием сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год. А из материалов дела следует, что собственники помещений на общем собрании просто утвердили тариф на содержание и ремонт общего имущества для жилых и нежилых помещений.

    Итог – решение первой инстанции и постановление апелляционной отменены, дело направлено на пересмотр.

    Всё, что должен знать собственник нежилого помещения о своих правах и обязанностях

    Формирование правил пользования и владения нежилой недвижимости является эффективным инструментом государства, направленным на регулирование отношений, возникающих в процессе эксплуатации различных типов помещений в МКД.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82 . Это быстро и бесплатно !

    Кто такой собственник нежилого помещения в МКД?

    Собственниками нежилых помещений в многоквартирном доме могут стать физические или юридические лица, субъекты РФ и муниципальные учреждения, которые законным путем получили права владения, распоряжения и пользования объектом недвижимости, не относящимся к жилому фонду или коллективному имуществу владельцев помещений данного инфраструктурного объекта.

    Правовое регулирование вопросов, связанных с приобретением и использованием недвижимого имущества в МКД, осуществляется следующими нормативными актами:

    Какие права он имеет?

    Независимо от правового статуса владельца и вида собственности п.1 ст. 209 Гражданского кодекса РФ гарантирует ему следующий комплекс прав:

    1. Право на владение.
    2. Право на использование (пользование).
    3. Право на распоряжение.

    Ответственность за нарушение обязанностей

    Законодательство уравнивает в правах и обязанностях владельцев жилых и нежилых помещений МКД. Статья 289 ГК РФ регулирует обязательства собственников обоих типов недвижимости. За нарушения нормативно-правовых актов, составляющих ГК РФ, могут быть применены меры гражданско-правового взыскания. В определенных случаях виновник нарушений может быть привлечен к ответственности в судебном порядке.

    Статья 289 ГК РФ. Квартира как объект права собственности

    Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

    Пользование объектом недвижимости и эксплуатация здания

    Согласно ГОСТ 27751-2014 под эксплуатацией нежилого здания подразумевается применение его по функциональному назначению, при сопутствующем осуществлении мероприятий, направленных на сохранение кондиций конструкций, при которых они будут продолжать выполнять заданные функции, установленные требованиями технической документации.

    Пользование нежилыми помещениями является законодательно закрепленной возможностью хозяйственной эксплуатации имущества с целью извлечения и последующего использования его полезных свойств.

    Как видно из определений, в первом случае ставятся задачи по поддержанию объекта в должном функциональном состоянии, во втором – недвижимость используется для получения выгоды.

    Обязан ли владелец содержать имущество и оплачивать услуги ЖКХ?

    Статья 210 ГК РФ определяет перечень обязанностей, которые в полном объеме и в установленные сроки должны неукоснительно выполняться всеми владельцами нежилого имущества в многоквартирных строениях:

    • в процессе эксплуатации имущества учитывать гарантированные законом права других собственников и жильцов дома;
    • использовать объект недвижимости в рамках действующего законодательства;
    • строго соблюдать санитарно-эпидемиологические нормы;
    • поддерживать порядок и соблюдать чистоту в помещениях;
    • осуществлять противопожарные мероприятия профилактического характера;
    • своевременно оплачивать услуги ЖКХ;
    • осуществлять взносы на содержание и ремонт дома;
    • своевременно производить уплату налогов;
    • согласовывать проведение мероприятий по ремонту и реконструкции со специализированными государственными органами, жильцами и другими собственниками.

    Требования к использованию объекта

    Согласно СП 54.13330.2016, чтобы полноценно эксплуатировать нежилое помещение в МКД, владельцу следует соблюдать требования санитарно-гигиенической и пожарной безопасности.

    Основные требования имеют следующий вид:

    • Вход должен быть обособлен.
    • Отопительная система должна равномерно обогревать воздух, не создавать шумов и резких запахов. Элементы систем отопления должны быть доступны для текущего ремонта и обслуживания. Перепад температур между воздухом и стенами помещения должен исключать появление конденсата.
    • Процесс вентилирования должен исключать возможность загрязнения общей системы вентиляции дома вредными веществами.
    • Должен контролироваться и соблюдаться допустимый уровень инфразвука, электромагнитного и гамма-излучений.
    • Техническое состояние объекта должно соответствовать проектной документации.
    • Обязательно наличие систем пожарной сигнализации и пожаротушения.
    • Должен обеспечиваться доступ пожарным службам. Обязательно разработан и размещен на видном месте план по эвакуации.
    • Ремонт, реконструкция или перепланировка должны быть выполнены по утвержденному и согласованному проекту.

    Правила и нормы технической эксплуатации

    Постановление Государственного комитета РФ № 170 от 27.08.03 г. утвердило перечень норм и правил технической эксплуатации объектов жилой и нежилой недвижимости. Обобщенные по функциональному признаку основные правила и нормы эксплуатации нежилых помещений имеют следующий вид:

    1. правила, направленные на обеспечение пожарной безопасности;
    2. правила, обеспечивающие безаварийное функционирование технического оборудования;
    3. правила поддержания соответствующего санитарного состояния.

    Также определяется характер взаимодействия по разделению бремени содержания совместной собственности многоквартирного здания:

    • Собственник нежилого объекта финансирует содержание всех общедомовых технических элементов, коммуникации и придомовой территории строения по принципу солидарного участия вместе с жильцами дома.
    • Текущий и капитальный ремонт нежилой недвижимости осуществляется собственником за свой счет с учетом действующего законодательства и по согласованию с ближайшими соседями по зданию.
    • Выполнение санитарно-гигиенических мероприятий в нежилых помещениях обеспечивается собственником самостоятельно. Уборка элементов совместной собственности, которые включают служебные помещения, осуществляется совместно с жильцами многоквартирного дома. Характер участия согласовывается в индивидуальном порядке.
    • Допускается несколько форм управления объектами нежилой недвижимости – персональное, доверительное и аутсорсинг. В случае передачи помещения в аренду способы управления определяет арендатор.
    • Владелец нежилой недвижимости в МКД обязан осуществлять своевременную выплату следующих коммунальных платежей: водоснабжение и водоотведение, теплоснабжение, газ (при наличии подключения), электроэнергию.

    Техническое обслуживание и ресурсоснабжение

    Техническое обслуживание нежилых помещений – комплекс мероприятий, направленный на наладку инженерных систем с целью поддержания объекта в должном техническом состоянии. Реализовывать данные мероприятия возможно только при наличии необходимых ресурсов. К наиболее затратным элементам системы обслуживания следует отнести электроснабжение и отопление.

    В МКД отопление централизовано. Владельцу надлежит следить за исправностью коммуникаций и вовремя оплачивать счета за данную услугу.

    Электрические коммуникации на территории помещения собственник вправе монтировать самостоятельно, согласовывая проведение и привлекая специалистов для выполнения работ. Размер оплаты за потребленную энергию зависит от следующих факторов:

    • используется помещение в коммерческих целях или нет;
    • объем потребления электроэнергии.

    Строгое соблюдение правил владения и пользования нежилыми помещениями в МКД позволит владельцам недвижимости избежать многих конфликтных ситуаций с жильцами многоквартирных домов, а также исключить претензии со стороны государственных органов, урегулирование которых зачастую подразумевает значительные финансовые издержки.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-47-82 (Москва)
    +7 (812) 467-38-15 (Санкт-Петербург)

    Это быстро и бесплатно !

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Ссылка на основную публикацию