Перепланировка нежилого помещения: что это, в том числе в многоквартирном доме

С 8 января перепланировка нежилых помещений в МКД должна проводиться с соблюдением норм Жилищного кодекса РФ

mmaxer/ Depositphotos.com

8 января 2022 года вступили в силу поправки в Жилищный кодекс РФ, согласно которым требования жилищного законодательства к организации проведения переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирном доме применяются в отношении как жилых, так и нежилых помещений в МКД (Федеральный закон от 27 декабря 2018 г. N 558-ФЗ “О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации в части упорядочения норм, регулирующих переустройство и (или) перепланировку помещений в многоквартирном доме”).

До указанной даты положениями ЖК РФ регулировались лишь вопросы, связанные с переустройством и перепланировкой жилыхпомещений в МКД. Рассматриваемыми же поправками в нормах ЖК РФ, касающихся проведения переустройства и перепланировки, слова “жилые помещения” заменены на “помещения в многоквартирном доме”.

Так, например, пунктом 2 ст. 27 ЖК РФ теперь предусмотрено привлечение к ответственности лиц, самовольно осуществивших переустройство и перепланировку помещения в МКД (то есть как жилого, так и нежилого; ранее же в указанной норме речь шла именно о жилом помещении).

В связи с этим отметим, что в декабре 2018 года в Госдуму был внесен законопроект, которым предлагается уточнить ст. 7.21 КоАП РФ, закрепив в ней ответственность за самовольные переустройство и (или) перепланировку любого помещения в многоквартирном доме и распространив эту ответственность на юрлиц и должностных лиц. Данная инициатива обусловлена тем, что действующая редакция ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ предусматривает административную ответственность за самовольную перепланировку именно жилых помещений в многоквартирных домах и только для граждан.

Кроме того, согласно вступившим в силу поправкам, с 08.01.2022 к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД отнесено принятие решений:

• о переустройстве и перепланировке помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме,
• об определении лиц, уполномоченных от имени собственников на представление документов на согласование переустройства и (или) перепланировки помещения, входящего в состав общего имущества в МКД.

Также установлено требование о необходимости представления в орган местного самоуправления, осуществляющий согласование проведения переустройства или перепланировки, протокола общего собрания собственников помещений в МКД о согласии всех собственников на проведение переустройства и (или) перепланировки, если такие работы невозможны без присоединения к данному помещению части общего имущества в доме.

Помимо этого, рассматриваемыми поправками к полномочиям органов государственного жилищного надзора отнесено предупреждение, выявление и пресечение нарушений органами государственной власти, органами местного самоуправления, юрлицами, ИП и гражданами порядка осуществления перепланировки и (или) переустройства помещений в многоквартирных домах (с правом проведения внеплановой проверки в случае поступления информации о фактах нарушения установленного порядка).

Подробно о перепланировке нежилого помещения: как узаконить и правильно оформить?

Предприниматель в поисках помещения для своей деятельности всегда знает, чего хочет. Нежилой объект должен полностью соответствовать необходимым стандартам, соблюдаемым в компании. Однако в реальности все оказывается не так радужно, и часто подходящий объект непросто найти.

Тогда в игру вступает перепланировка помещения – процесс, позволяющий добиться уникальных характеристик коммерческой недвижимости. О том, как правильно ее провести и отразить документально, расскажем в статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !

Что это такое?

Особенности перепланировки отражены в гл. 4 ЖК РФ. Согласно кодексу, перепланировкой считаются любые работы по корректировке структуры нежилого объекта, его площади и размеров.

К перепланировке можно отнести:

• изменение величины окон и дверных проемов в помещении (уменьшение или увеличение, изменение формы) или их заделку;
• ликвидацию маленьких комнат посредством объединения их в просторное помещение;
• корректировку размеров мелких помещений в составе объекта.

Главная цель перепланировки – изменить внутреннее наполнение помещения так, чтобы его качества значительно улучшились и подходили для последующей коммерческой или иной деятельности. Важно учитывать, что новое помещение должно не только отвечать функциональным требованиям компании, но и не противоречить законодательству РФ.

При проведении работ нельзя задействовать несущие стены. Кроме того, после проведенных изменений схема общих коммуникаций помещения не должна измениться.

Чем отличается от реконструкции?

Одним из способов изменить характеристики помещения является реконструкция. Она представляет собой значительное изменение площади помещения, в том числе расширением внешних границ здания. В основном за счет пристройки небольших помещений с дверьми. Главное отличие реконструкции от перепланировки в том, что ремонтные работы при реконструкции могут захватывать несущие стены здания.

В чем разница с переустройством?

О переустройстве нежилых объектов рассказывает ст. 25 ЖК РФ.

Статья 25 ЖК РФ. Виды переустройства и перепланировки жилого помещения

1. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
2. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

В статье сказано, что к переустройству относятся следующие виды работ:

1. Корректировка сетей коммуникации – их замена, перенос или установка.
2. Установка систем водоотведения, канализации, тепловых систем, электрического оборудования.
3. Монтаж туалетов, ванн, кухонь.

Основное отличие от перепланировки в том, что переустройство нацелено на замену или корректировку инженерных и технических систем – того, что не видно на первый взгляд. Перепланировка все же основана на изменении внешнего вида помещения и его общей структуры.

Когда необходимо проводить?

Перепланировка коммерческого помещения может быть обоснована многими факторами, основными из них являются:

1. Расширение штата компании, которое требует дополнительного рабочего пространства или разграничения площадей.
2. Реорганизация предприятия, изменение целей производственной деятельности.
3. Необходимость создания удобства и оптимизации рабочего процесса.

Что касается документального оформления, оно не отличается в зависимости от функционального назначения помещения, будь то склад, торговая площадь или офис.

В каких случаях нужно разрешение и требуется ли в многоквартирном жилом доме?

Перепланировка – сложный трудоемкий процесс, поэтому важно на начальном этапе соблюсти правомерность процедуры. В противном случае предпринимателю не избежать судебных тяжб, по решению которых придется возвращать помещение в первоначальный вид. Необходимо знать, какие именно виды перепланировок требуют подтверждения законности. К этому перечню относятся:

• действия, выполняемые по отношению к несущим перекрытиям помещения, создающие дополнительную нагрузку на стены – замена полового покрытия или его стяжка;
• создание нового входа в помещение или исправление существующего;
• установка внутренних лестниц, дополнительных верхних этажей, мансард;
• проведение работ по перепланировке чердачных помещений;
• перенос, монтаж или демонтаж лоджий, балконов, оконных проемов;
• демонтаж или перенос сантехнического (или специального) оборудования.

Законодательство предусматривает только основные факторы, требующие согласования с БТИ. Но нужно учитывать, что по любым конструкционным изменениям в нежилом помещении лучше проконсультироваться со специалистом. Это особенно актуально, если планируется работа в помещении многоквартирного дома.

Самовольное проведение без согласия БТИ и ответственность за него

К обособленно стоящим объектам сотрудники жилищного управления относятся лояльно, поэтому в основном оно употребляется по отношению к помещениям, расположенным в жилом доме.

Основанием для выдачи разрешения на перепланировку служит одобрение проекта, где прописываются технические особенности и санитарные нормы, соответствующие объекту. Если законодательству они не противоречат, проект одобряется. Так как соблюдение этих норм очень важно, ведь оно несет безопасность не только владельцу помещения, но и его соседям, несоблюдение их карается.

Незаконная перепланировка помещения признается административным правонарушением, и облагается штрафом согласно п.2 ст.7.21 КОАП РФ.

Статья 7.21 КоАП РФ. Нарушение правил пользования жилыми помещениями

1. Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольные переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению — влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей.
2. Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах — влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.

Возмещение должен платить собственник. Сумма штрафа зависит от того, в каком статусе он находится:

• физическое лицо платит до 2500 руб.;
• юридическое лицо – от 350 тыс. руб. до 1 млн. руб.

Кроме того, собственник обязан вернуть помещение в былой вид за собственные средства. Если лицо отказывается от этого, суд может принять решение о продаже помещения. Полученная от продажи сумма вручается собственнику за вычетом средств, потраченных на исполнение решения по суду. Теперь уже новый собственник будет обязан вернуть помещению состояние до перепланировки.

В особо сложных ситуациях возможно наложение уголовной ответственности – например, в тех случаях, когда незаконная перепланировка послужила угрозой здоровью и жизни человека. Тогда уже суд решает, какого наказания достоин собственник.

Смотрите видео о штрафах за незаконную перепланировку:

Порядок действий

Предпринимателю, желающему провести перепланировку коммерческого помещения, требуется пройти следующие этапы:

1. Важно, чтобы до перепланировки на руках у собственника были следующие документы:
   • техпаспорт помещения;
   • схемы помещений, расположенных выше и ниже изменяемого объекта;
   • справка о состоянии конструкций между этажами и несущих стен;
   • справка о расположении инженерных систем в помещении.

Если перепланировка затронет несущие стены – планируется монтаж проемов, окон, установка кондиционеров – требуется дополнительный осмотр специализированной организацией, которая одобрит или запретит работы с капитальными стенами.

Готовится заявление в БТИ о желании провести перепланировку с указанием причин. Если заявление одобрено, происходит подготовка проекта. Готовый проект согласуется с территориальной комиссией. Если он был одобрен, собственник заключает договор со специализированной компанией по техническому контролю, и реализует свой план.

• Скачать бланк договора на перепланировку и (или) переустройство нежилого помещения
• Скачать образец договора на перепланировку и (или) переустройство нежилого помещения

Смотрите видео о согласовании перепланировке нежилого помещения:

Инстанции, участвующие в процессе согласования

Собственнику предстоит общение с несколькими инстанциями для согласования проекта. Это:

1. Администрация города и органы, контролирующие градостроительство: подключаются, если перепланировка носит характер реконструкции. Органы должны выдать разрешение на существенную перестройку.
2. Бюро технической инвентаризации (БТИ): рассматривает проект, проводит осмотр готового помещения, выдает техпаспорт после одобрения изменений. Также специалист оформляет техническое описание выполненных работ.
3. Управление Федеральной государственной службы регистрации, кадастра и картографии: регистрирует проведенные работы после подачи собственником полного пакета документов.

Также может потребоваться заключение от санитарно-эпидемиологической службы – в тех случаях, если изменения затронули сантехнические узлы.

В среднем срок согласования постройки может занять до 2 месяцев. Стоимость согласования зависит от масштабов и сложности проводимых изменений, она может колебаться от 80 000 до 180 000 рублей.

Документы для оформления

Заявление

Составляется лично собственником. В заявлении указывается общий перечень планируемых изменений, а также описание причин.

Проект

Документ, составляемый владельцем помещения. Проект включает в себя:

• общее описание будущего помещения – архитектурный этап;
• схему расположения инженерных сетей – места, где будут проложены электрические провода, системы водоотведения и тепла;
• расположение входов, окон и внутренних дверей.

Разрешение

Выдается после рассмотрения проекта инспекцией, и содержит в себе:

• полный перечень изменений, которые были одобрены комиссией;
• планируемый срок проводимых работ;
• заметку об обязательном отчете после проведения ремонта;
• срок действия разрешения – если работы к моменту окончания разрешения так и не были проведены, требуется получать его заново.

Разрешение заверяется подписью и печатью начальника инспекции по надзору.

Подписывается по окончании ремонтных работ, и должен содержать:

• подтверждение соответствия проведенных работ плану и оформленному разрешению;
• гарантию доступа ко всем инженерным сетям;
• подтверждение правильности проведенных скрытых работ (если были);
• факт наличия журнала о контроле проведенных работ.

Проверка и подпись акта происходит в присутствии владельца помещения, а также представителей ТСЖ, организации по контролю за состоянием объекта, пожарной службы и строительной организации, проводившей ремонт. Составляется документ в 3 экземплярах: для собственника, для БТИ и для жилищной инспекции.

Техническое заключение

Выдается после тщательного осмотра объекта, и содержит в себе информацию о техническом состоянии конструкции и ее элементов, систем теплоснабжения и электрических систем, о качестве использованных при ремонте и строительстве материалов. Также вносятся сведения о состоянии перекрытий, несущих стен и фундамента. Составляется с целью подтвердить безопасность конструкции при эксплуатации.

Как подать документы на регистрацию?

Подать документы для регистрации может лично собственник или его представитель (с оформлением доверенности у нотариуса). Кроме того, возможна отправка документов по почте ценным письмом. Пожалуй, самым быстрым считается более современный способ отправки – подача заявления на портале Госуслуг.

Что делать, если не получено одобрение?

Если БТИ не одобряет проект по перепланировке, необходимо получить обоснование от инстанции. В тех случаях, когда основания для отказа исправимы – корректируем ошибки и отправляем заявление заново (например, переводим помещение из жилого в нежилое и т.д.). Если отказ кажется собственнику необоснованным, а перепланировка все-таки нужна, придется обращаться в суд.

Согласование проекта перепланировки – трудоемкая процедура, поэтому будет нелегко самостоятельно ее пройти. К тому же в каждой области России существуют свои правила по оформлении перепланировки. Рекомендуем обращаться к специалистам, которые помогут подготовить документы и проведут за вас всю процедуру.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

Переустройство и перепланировка помещений МКД в 2022 году

Ежегодно накануне новогодних праздников выходит большое количество нормативных актов с изменением требований в сфере ЖКХ. Как правило, принятые в спешке НПА совершенно не требуют горящего реагирования, «как снег на голову» наваливаются управляющим организациям. Не успев отработать на практике один закон, в него постоянно вносят доработки и дополнения. При этом, часть изменений, действительно, назрели и подтверждаются сложившейся судебной практикой.

В данной статье речь пойдет о Федеральном законе от 27.12.2018 № 558-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации в части упорядочения норм, регулирующих переустройство и (или) перепланировку помещений в многоквартирном доме» (далее закон 558-ФЗ), который вступил в силу 8 января 2022 года. Указанным законом были доработаны нормы ЖК РФ, касающиеся проведения переустройства и перепланировки в помещениях МКД.

Поскольку на федеральном уровне порядок проведения перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме (далее-МКД) закреплен не был, суды при рассмотрении споров о перепланировки нежилого помещения в МКД руководствовались аналогией закона и нормами регионального законодательства (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26 апреля 2018 г. по делу № А67-3631/2017 по Делу № А67-3631/2017, Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23 мая 2018 г. по делу № А32-10418/2017 и т.д.)

Законом 558-ФЗ внесены изменения в статью 20 ЖК РФ:

расширено понятие государственного жилищного надзора (к нему относится, в том числе деятельность уполномоченных органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, направленная на предупреждение, выявление и пресечение нарушений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами установленных требований порядку осуществления перепланировки и (или) переустройства помещений в многоквартирном доме;

дополнены снованиям для проведения внеплановой проверки (основаниями для проведения внеплановой проверки являются поступления, в орган государственного жилищного надзора, орган муниципального жилищного контроля обращений и заявлений граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, юридических лиц, информации от органов государственной власти, органов местного самоуправления, выявление органом государственного жилищного надзора, органом муниципального жилищного контроля в системе информации о фактах нарушения требований порядка осуществления перепланировки и (или) переустройства помещений в многоквартирном доме).

Кроме того, к полномочиям органов государственной власти и органов местного самоуправления, в области жилищных отношений теперь относятся: определение условий и порядка переустройства и перепланировки помещений в многоквартирном доме и согласование переустройства и перепланировки помещений в многоквартирном доме (соответственно).

В ЖК РФ был устранен пробел относительно порядка проведения переустройства и перепланировки в нежилых помещениях. В частности, в статьях 25 и 26 ЖК РФ исключено слово «жилое» помещение. Теперь нормы о перепланировке и переустройстве распространяются на все помещения в МКД.

Изменения также коснулись и перечня документов для согласования переустройства (перепланировки). Теперь для проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме собственник данного помещения или уполномоченное им лицо представляет в МФЦ (уполномоченный орган) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме, а если переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме невозможны без присоединения к данному помещению части общего имущества в многоквартирном доме, также протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме на такие переустройство и (или) перепланировку помещения в многоквартирном доме, предусмотренном частью 2 статьи 40.

Таким образом, законодатель предусмотрел ситуацию, когда происходит переустройство или перепланировка помещения, входящего в состав общего имущества. В связи с этим, изменения были внесены и в ч.2 ст.44 ЖК, согласно которым к полномочиям общего собрания собственников помещений МКД добавилось принятие решений о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме на представление документов на согласование переустройства и (или) перепланировки помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме,

Следует обратить внимание, что еще до внесения вышеуказанных изменений в ЖК РФ, суды привлекали к ответственности управляющие организации за незаконную перепланировку помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений МКД.

Ярким примером может стать Постановление Арбитражного Суда Северо-Западного округа от 16.04.2018г. по делу №А56-48206/2017. Управляющая организация пыталась оспорить предписание Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга об устранении нарушений и приведении помещений чердака в первоначальное состояние. В ходе проверки (по заявлению одного из собственников) Инспекция установила нарушение Обществом требований подпунктов «в» и «е» пункта 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491), а именно: управляющей организацией не обеспечена доступность пользования помещениями общего пользования многоквартирного жилого дома (допущена перепланировка чердачного помещения – возведение ограждающих конструкций); не обеспечено поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома – в парадной, где квартира 17, допущено возведение ограждающих конструкций без документации, согласованной в установленном порядке. Суды трех инстанций признали предписание законным.

В частности суд кассационной инстанции указал: в рассматриваемом деле отсутствуют доказательства, подтверждающие легитимность перепланировки. Судами установлено, что Общество является организацией, в управлении которой находится вышеуказанный многоквартирный жилой дом, в связи с чем, суды сделали правильный вывод о том, что именно на Общество возложена обязанность по обеспечению доступности использования чердачного помещения, а также обязанность по поддержанию архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией.

Если в МКД в Вашем управлении Вы обнаружите незаконную перепланировку (переустройство) – приложите все силы для приведения помещения в первоначальное состояние!

Компания «Бурмистр.ру» создает сайты для управляющих организаций и ТСЖ. Сайты отвечают всем требованиям законодательства. Вся необходимая информация о сервисе по ссылке.

Обсудить статью и задать вопросы можно на нашем форуме или же воспользуйтесь формой ниже.

Переустройство и перепланировка помещений МКД в 2022 году

Ежегодно накануне новогодних праздников выходит большое количество нормативных актов с изменением требований в сфере ЖКХ. Как правило, принятые в спешке НПА совершенно не требуют горящего реагирования, «как снег на голову» наваливаются управляющим организациям. Не успев отработать на практике один закон, в него постоянно вносят доработки и дополнения. При этом, часть изменений, действительно, назрели и подтверждаются сложившейся судебной практикой.

В данной статье речь пойдет о Федеральном законе от 27.12.2018 № 558-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации в части упорядочения норм, регулирующих переустройство и (или) перепланировку помещений в многоквартирном доме» (далее закон 558-ФЗ), который вступил в силу 8 января 2022 года. Указанным законом были доработаны нормы ЖК РФ, касающиеся проведения переустройства и перепланировки в помещениях МКД.

Поскольку на федеральном уровне порядок проведения перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме (далее-МКД) закреплен не был, суды при рассмотрении споров о перепланировки нежилого помещения в МКД руководствовались аналогией закона и нормами регионального законодательства (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26 апреля 2018 г. по делу № А67-3631/2017 по Делу № А67-3631/2017, Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23 мая 2018 г. по делу № А32-10418/2017 и т.д.)

Законом 558-ФЗ внесены изменения в статью 20 ЖК РФ:

расширено понятие государственного жилищного надзора (к нему относится, в том числе деятельность уполномоченных органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, направленная на предупреждение, выявление и пресечение нарушений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами установленных требований порядку осуществления перепланировки и (или) переустройства помещений в многоквартирном доме;

дополнены снованиям для проведения внеплановой проверки (основаниями для проведения внеплановой проверки являются поступления, в орган государственного жилищного надзора, орган муниципального жилищного контроля обращений и заявлений граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, юридических лиц, информации от органов государственной власти, органов местного самоуправления, выявление органом государственного жилищного надзора, органом муниципального жилищного контроля в системе информации о фактах нарушения требований порядка осуществления перепланировки и (или) переустройства помещений в многоквартирном доме).

Кроме того, к полномочиям органов государственной власти и органов местного самоуправления, в области жилищных отношений теперь относятся: определение условий и порядка переустройства и перепланировки помещений в многоквартирном доме и согласование переустройства и перепланировки помещений в многоквартирном доме (соответственно).

В ЖК РФ был устранен пробел относительно порядка проведения переустройства и перепланировки в нежилых помещениях. В частности, в статьях 25 и 26 ЖК РФ исключено слово «жилое» помещение. Теперь нормы о перепланировке и переустройстве распространяются на все помещения в МКД.

Изменения также коснулись и перечня документов для согласования переустройства (перепланировки). Теперь для проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме собственник данного помещения или уполномоченное им лицо представляет в МФЦ (уполномоченный орган) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме, а если переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме невозможны без присоединения к данному помещению части общего имущества в многоквартирном доме, также протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме на такие переустройство и (или) перепланировку помещения в многоквартирном доме, предусмотренном частью 2 статьи 40.

Таким образом, законодатель предусмотрел ситуацию, когда происходит переустройство или перепланировка помещения, входящего в состав общего имущества. В связи с этим, изменения были внесены и в ч.2 ст.44 ЖК, согласно которым к полномочиям общего собрания собственников помещений МКД добавилось принятие решений о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме на представление документов на согласование переустройства и (или) перепланировки помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме,

Следует обратить внимание, что еще до внесения вышеуказанных изменений в ЖК РФ, суды привлекали к ответственности управляющие организации за незаконную перепланировку помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений МКД.

Ярким примером может стать Постановление Арбитражного Суда Северо-Западного округа от 16.04.2018г. по делу №А56-48206/2017. Управляющая организация пыталась оспорить предписание Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга об устранении нарушений и приведении помещений чердака в первоначальное состояние. В ходе проверки (по заявлению одного из собственников) Инспекция установила нарушение Обществом требований подпунктов «в» и «е» пункта 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491), а именно: управляющей организацией не обеспечена доступность пользования помещениями общего пользования многоквартирного жилого дома (допущена перепланировка чердачного помещения – возведение ограждающих конструкций); не обеспечено поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома – в парадной, где квартира 17, допущено возведение ограждающих конструкций без документации, согласованной в установленном порядке. Суды трех инстанций признали предписание законным.

В частности суд кассационной инстанции указал: в рассматриваемом деле отсутствуют доказательства, подтверждающие легитимность перепланировки. Судами установлено, что Общество является организацией, в управлении которой находится вышеуказанный многоквартирный жилой дом, в связи с чем, суды сделали правильный вывод о том, что именно на Общество возложена обязанность по обеспечению доступности использования чердачного помещения, а также обязанность по поддержанию архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией.

Если в МКД в Вашем управлении Вы обнаружите незаконную перепланировку (переустройство) – приложите все силы для приведения помещения в первоначальное состояние!

Компания «Бурмистр.ру» создает сайты для управляющих организаций и ТСЖ. Сайты отвечают всем требованиям законодательства. Вся необходимая информация о сервисе по ссылке.

Обсудить статью и задать вопросы можно на нашем форуме или же воспользуйтесь формой ниже.

Перепланировка нежилого помещения в 2022. Все нюансы.

С точки зрения оформления перепланировки нежилые помещения делятся на два типа: нежилые помещения, встроенно-пристроенные к жилым домам, и нежилые помещения в отдельно стоящем здании.
Если Вам необходимо согласовать перепланировку нежилого помещения, пришлите нам на почту mail@resog.ru планы Вашего помещения до и после перепланировки, либо позвоните нам по телефону 8 (495) 507-74-67 – мы с радостью Вам поможем !

Содержание статьи

1. Перепланировка нежилого помещения в жилом доме в Москве.

Перепланировка нежилого помещения в жилом доме в Москве- разрешение на ремонт.

Перепланировка нежилых помещений в многоквартирном доме должна осуществляться на основании разрешения Жилищной инспекции в соответствии с Постановлением Правительства Москвы №508. Об оформлении перепланировки такого помещения мы подробно рассказывали в этой статье. Там подробно рассмотрен порядок перепланировки нежилого помещения. Здесь же рассмотрим основные требования к самой перепланировке.

Во-первых, если одно из мероприятий при ремонте состоит в списках пунктов 2 и 3 Приложения 1 к Постановлению Правительства Москвы (а это актуально для 90% всех перепланировок), то согласование необходимо оформлять на основании проекта перепланировки, выполненного проектной организацией с соответствующим допуском СРО. Подробнее о таких проектах Вы можете прочесть здесь. Также, согласно пункту 1.4.7 Приложения 3 к уже упоминаемому Постановлению 508, проект перепланировки необходимо добавить техническим заключением. Если при перепланировке затрагиваются несущие конструкции, то техническое заключение о допустимости и безопасности работ необходимо делать в организации- авторе проекта дома. В остальных случаях его можно выполнять у любой организации, имеющей соответствующий допуск СРО на данные проектные работы.

Во-вторых, согласно пункту 4.24* СП 118.13330.2012 “Общественные здания и сооружения” все входы в помещения с улицы должны быть оборудованы тамбурами или иметь воздушно-тепловой завес. Глубина тамбура согласно СП 59.13330.2012 должна быть не менее 2,3 м., а ширина- 1,5 м. При реконструкции здания допускается делать глубину тамбура 1,5-1,8м. при ширине не менее 2 м. Входные группы помещения, в которые предполагается попадание маломобильных групп населения, должны быть оснащены пандусом. Максимально допустимый уклон такого пандуса согласно п.4.1.14СП 59.13330.2012 составляет 1:20. При перепаде высот не более 0,2 метра разрешается увеличение уклона до 1:10. Максимальная длина одного марша пандуса должна составлять не более 9 метров, а высота- 0,8 м. Пандус должен быть оборудован двумя рядами поручней на высоте 0,7 и 0,9 м. с расстоянием между ними в пределах 0,9-1 м.

Перепланировка нежилых помещений в многоквартирном доме- согласованная планировка.

В-третьих, любое нежилое помещение помимо основного входа должно иметь эвакуационный выход.

В-четвертых, для нежилых помещений, как и для квартир, запрещены к осуществлению мероприятия, описанные в пункте 10 Приложения 1 к Постановлению Правительства Москвы № 508. А также пункты 4 и 5 того же Приложения.

В-пятых, невозможно согласовать такие переделки фасадов, при которых нарушается архитектурный облик дома, а также его колористическое решение согласно пункту 19.2 Приложения 1 к ППМ №508.

Если помещение встроено в жилой дом и в этой части планируется какое-либо затрагивание общедомового имущества (устройство отдельного входа, заложение или пробивка окна и т.д.), то согласно п. 2.5.1.1.1.9 Приложения 2 Постановления Правительства Москвы №508 необходимо организовать собрание всех собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, чтобы не менее 2/3 из них дали своё согласие на такую перепланировку. Если же устройство отдельного выхода или другое затрагивание наружных стен происходит в пристроенной части, то организовывать такое собрание не надо.

Также отметим, что не так давно для нежилых помещений, собственником которого является юридическое лицо, увеличили штраф за несогласованную перепланировку до 350 000 рублей согласно пункту 9.12 Кодекса об Административных правонарушениях города Москвы.

2. Перепланировка нежилых помещений в многоквартирном доме в Московской области.

Перепланировка нежилого помещения в Московской области- разрешение на ремонт.

Как и в Москве, в Московской области местными Администрациями приняты соответствующие постановления, регулирующие порядок перепланировки нежилого помещения. Здесь можно скачать пример такого постановления с утвержденным регламентом в городе Красногорске. В других городах Подмосковья тексты этих постановлений практически не отличаются, так как были спущены “сверху”.

В целом, порядок оформления перепланировки нежилого помещения в Московской области не сильно отличается от соответствующего порядка в Москве. Дополнительно требуется согласование с управляющей компанией.

3. Перепланировка нежилого помещения в нежилом здании.

Для таких объектов пока не существует никаких регламентов, а потому перепланировка помещения в нежилом доме осуществляется просто на основании проекта и технического заключения, выполненными проектными организациями с допуском СРО. После чего на основании этой проектной документации техники БТИ обмеряют на объекте произошедшие изменения и заносят их в собственную базу.

Здесь главное, чтобы производимые работы не относились к реконструкции, потому что тогда БТИ затребует получения разрешения на строительство (реконструкцию). Подробно работы, которые можно согласовать как перепланировку, описаны в Постановлении Правительства Москвы № 432 от 27.08.12. Остальные работы, такие как устройство антресоли, пристройки и т.д. относятся к реконструкции. Следует отметить, что данная информация актуальна и для перепланировки нежилых помещений в жилых домах.

В завершение статьи приведём несколько примеров согласованных перепланировок:

Перепланировка нежилого здания.

План БТИ помещения после перепланировки.

Данное нежилое помещение находилось в нежилом здании, а потому по нему были получены новые планы БТИ на основании проекта перепланировки и технического заключения. Вся перепланировка заключалась в демонтаже старых перегородок и устройстве новых.

Перепланировка в нежилом помещении в жилом доме.

План демонтируемых и возводимых перегородок.

План помещений после перепланировки.

В данном примере помещения являлись встроенными в жилой дом. Перепланировка содержала достаточно большой объём работ: обшивку стен гипсокартоном, демонтаж и монтаж не несущих перегородок, устройство нескольких проемов в несущих стенах и т.д.

С этой статьёй читают

Проект перепланировки нежилого помещения недорого.

Согласование перепланировки нежилого помещения.

Разрешение на перепланировку квартиры и нежилого помещения в 2022 г.

Как узаконить перепланировку в 2022? Все нюансы.

Самая важная информация о перепланировке нежилого помещения

Любые действия по изменению имеющейся конструкции помещения, требуют согласования и получения спецразрешения. Это в том числе касается действий, когда проводится перепланировка нежилого помещения. В таком случае есть свои особенности и важные нюансы. Стоит помнить, что действия без согласования чреваты административной ответственностью и обязательством провести восстановление прежнего состояния за свой счет.

Перепланировка нежилого помещения

Основная задача перепланировки такого помещения – это улучшение эксплуатационных качеств или функционального назначения площади. Цель таких действий создать необходимые условия для ведения предпринимательской деятельности.

Узаконивание и получение разрешений требуется на следующие действия:

1. Возведение новых стен, перегородок, которые увеличивают нагрузку на несущую конструкцию. Дело касается в первую очередь каменных, деревянных конструкций.
2. Смена расположения санузла, других санитарных помещений.
3. Перенос, снос дополнительных элементов. К ним относят окна, лестницы, балконы. К этому же пункту относится внесение изменений в их вид.
4. Смена размера проемов окна, устранение или проделывание новых отверстий.
5. Конструкционная замена основания пола, что ведет к увеличению нагрузки на фундамент и несущие стены.
6. Монтаж или демонтаж лестниц.
7. Подключение любых новых коммуникаций.

Некоторые действия не требуют получения разрешений:

• Косметический ремонт: покраска, поклейка обоев, смена напольного покрытия.
• Замена отдельных коммуникационных элементов на аналогичные по размеру и весу.
• Демонтаж мебели встроенного типа.

Важно! В общем виде перепланировать с разрешением можно технические, качественные элементы и переустраивать коммуникации. Основное требование, что выдвигается к подобным манипуляциям – это отсутствие вмешательства во внешний вид фасада здания.

Законодательство, роль Градостроительного кодекса

Основной закон, который регламентирует процесс переделки нежилых помещений, является ЖК ст.26. Кроме того, специфику проведения работ регламентируют законы региональных властей.

Среди других документов органов власти:

1. Градостроительный кодекс РФ. Его ст. 1 в ней приведены отличия перепланировки от других типов работ в строительстве.
2. Временный регламент согласования проектной документации на перепланировку.
3. КоАП, в котором определены размеры штрафов при нарушении правил согласования и проведения перепланировок.
4. Кодекс административного судопроизводства. Он рассказывает о порядке узаконивания перепланировок.

Этапы и порядок согласования

Существует 2 основные процедуры, которые нужно выполнить для проведения законной перепланировки:

• Согласование документов на ее проведение и получение разрешения на работы.
• Выполнение согласно нормативам.

Закон требует соблюдения норм строительства в процессе работ. В первую очередь — это проведение всех действий согласно утвержденному проекту. Второе – это соблюдение качества, согласно гигиеническим, санитарным и пожарным нормам.

По завершении всех действий, объект посещает комиссия, которая принимает его или нет. Если все сделано согласно указанным требованиям, то проблем не возникает.

Важно! По итогам проведенной проверки должен быть составлен акт, подтверждающий окончание перепланировки. Именно он будет документальным обоснованием для внесения корректив в техническую документацию и аналогичных данных в единый реестр недвижимого имущества.

Особое внимание нужно уделить согласованию разработанного проекта, ведь это непременное условие, без которого работы не могут быть начаты. Даже если это будет сделано, то считается незаконным и влечет за собой гражданскую и административную ответственность.
Алгоритм согласования перепланировки нежилого здания предполагает предоставление пакета бумаг в инстанции:

1. Госжилинспекций населенного пункта.
2. Пожарный надзор.
3. СЭС.
4. Бюро строительной экспертизы, возможно посещение частного эксперта.
5. Другие органы надзора, контроль которых вытекает из специфики деятельности.

Особенно много инстанций придется посещать, если сооружение является памятником архитектуры. Не стоит думать, что такие тщательные проверки ограничатся только просмотром документов. В большинстве случаев объект будут посещать представители той или иной госструктуры. Основная задача – это убедиться, что перепланировка не будет нести опасность для целостности сооружения.

Если согласование прошло успешно, то будет выдано добро на получение разрешения для проведения работ.

Ниже можно скачать бланк-заявление на изменение планировки нежилого помещения:

Если нежилое помещение размещено в многоквартирном доме

Часто на первых этажах жилого дома устраивают коммерческие помещения – магазины, офисы, салоны красоты и т. д. Если целевое предназначение этого помещения именно коммерческое, то особой специфики в случае проведения перепланировки нет. Действовать нужно по предложенному выше алгоритму.

Когда же для таких целей перепланировывается квартира, то тут уж потребуется согласие жильцов. Причем порядок зависит от формы управления таким объектом.

Ввод в эксплуатацию

После того как все согласования получены и работы проведены остается последний этап – это ввод в эксплуатацию. Задача таких действий – это получить документ, который утвердит, что нежилое помещение с внесенными в его конструкцию изменениями может быть использовано и не несет опасности для людей.

Специальная комиссия проводит проверку и ее окончательный вердикт будет завершающим этапом в проведенной перестройке. С данным документом можно обращаться к кадастровому инженеру для подготовки технического плана требуемого для внесения корректив в данные кадастрового учета. После этого все процедуры считаются завершенными и законными.

Документы, которые понадобятся

Основной пакет для подачи на согласование в разные инстанции. К нему могут добавляться те или иные бланки, но основа пакета такая:

1. Заявление на перепланировку.
2. Документы, подтверждающие право использования помещения: оформленная собственность, арендный договор.
3. Проект перепланировки.

Когда все согласования проведены, к пакету для получения разрешения на перепланировку добавляются заключения (разрешения) соответствующих инстанций. Среди других документов:

• Техплан, который готовит кадастровый инженер.
• Выписка из лицевого счета.
• Поэтажный план.

В отдельных случаях допускается сбор и подача документов после фактического проведения работ, но узаконить такие действия можно, если соблюдены условия:

1. Перепланировка проведена согласно санитарным, строительным пожарным нормам.
2. Проделанные действия являются разрешенными по закону.

Стоит понимать, что от ответственности за нарушение порядка оформления перепланировки и ее проведения уйти вряд ли удастся. Но лучше все же провести все необходимые действия по легализации переоборудования, ведь чем дольше тянуть, тем серьезнее будут последствия.

Важно! Если проведенные действия выходят за рамки законных, даже лучший юрист тут не поможет решить проблему с легализацией.

Куда обращаться?

Посетить придется много инстанций, более того, процесс согласования перепланировки здания может затянуться. При этом владелец или арендатор получит узаконенную перепланировку. Основные инстанции:

• Пожарная служба.
• СЭС.
• БТИ.
• Государственная жилищная инспекция.
• Росреестр.
• Другие органы, предусмотренные законом в зависимости от сферы деятельности компании после проведения переделки помещения.

Вывод

Процесс получения разрешения согласований назвать быстрым не получается. Зато прохождение всех необходимых шагов избавит от административной ответственности в будущем за незаконную переделку помещения.