Места общего пользования в нежилом помещении: что к ним относится

Что относится к местам общего пользования в нежилом помещении? Обслуживание и содержание зданий

В каждом многоквартирном здании, будь то жилой дом или офисный центр, есть места общего пользования. ЖК РФ четко регулирует вопросы, касающиеся таких мест в жилом помещении.

А вот о том, кто вправе распоряжаться ими и кто должен оплачивать их содержание в здании нежилого типа, на настоящий момент в законодательных актах не говорится, поэтому этот вопрос будет подробно освещен в данной статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !

Основные понятия

Местами совместного пользования являются те места и комнаты, которые являются необходимыми для обслуживания нескольких помещений. Также такими объектами считаются коридоры, лестницы и другие области строения, через которые осуществляются проходы в различные помещения.
Таким объектами в здании нежилого типа считаются:

  • объекты, которые используются для обслуживания более одного помещения;
  • лестничные клетки и сами лестницы;
  • холлы;
  • лифты;
  • этажи технического назначения;
  • коридоры;
  • крыша;
  • подвальные помещения;
  • инженерные коммуникации.

Кто является собственником?

Этот вопрос считается довольно сложным, так как понятие не имеет точного законодательного регулирования. Конечно, если здание принадлежит только одному владельцу, то тут все просто. Но в большинстве случаев у такой недвижимости есть несколько владельцев. В этом случае все владельцы отдельных помещений в здании нежилого типа имеют долю во владении местами совместного использования.

Правила владения и пользования таким имуществом устанавливается во время собрания всех собственников нежилой недвижимости. Такой порядок отмечен в 1 пункте статьи 247 ГК РФ. Если же владельцы не пришли к общему соглашению, то этот вопрос может быть урегулирован в судебных инстанциях.

Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности

  1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
  2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Бывают случаи, когда кто-то из собственников претендует на исключительное владение какой-либо частью долевого имущества, например, санузлом или подвальным помещением. Но на настоящий момент это не возможно, так как владельцы не имеют право отдавать свою долю в общем имуществе другим лица, без передачи права собственности на другие части строения.

То есть для того чтобы стать единственным владельцем совместного имущества, собственник должен выкупить все здание.

Ответственный за содержание зданий

Кто ответственный за содержание нежилых зданий? Этот вопрос интересует многих владельцев нежилой недвижимости. Ответ на него довольно прост – заниматься содержанием таких мест должны все собственники здания.

В большинстве случаев они разделяют эту обязанность поровну, также как и собственники квартир в многоквартирном жилом доме. Если же собственник сдает свою часть строения в аренду, то он может переложить обязанность содержания жилья на нанимателя, если это будет прописано в договоре аренды.

Но иногда собственники могут определять другой порядок содержания мест общего пользования в нежилом строении. Они могут заключать графики пользования помещениями, а также порядок оплаты.

Если кто-то из владельцев не доволен текущим порядком вещей, то он может обратиться в суд, который рассмотрит сложившийся расписание пользования общим имуществом, а также нуждаемость собственников в этом имуществе, и вынесет свое решение о его содержании.

К сожалению, порядок регулирования вопросов, касающихся мест общего пользования в нежилых помещениях, не так защищен законом, как вопросы об общедомовом имуществе жилых зданий.

Из-за недостатка сведений в российском законодательстве возникает достаточно много споров относительно того, как распределяются права и обязанности на такое имущество.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-51-36 (Москва)
+7 (812) 467-38-73 (Санкт-Петербург)

Места общего пользования: определение, как они определяются в нормативно-правовых актах

Места общего пользования (определение) – это те места, которые доступны для использования (посещения, пребывания) для общественности.

Но могут быть установлены ограничения по доступу к ним только лишь в случае установления определенных часов работы, либо по иному признаку, не противоречащему установленным правам и свободам личности или группы людей.

Навигация по статье

Жилой многоэтажный дом

Для строения, в котором на законных основаниях находятся (проживают) люди, места для общего пользования устанавливаются согласно конструктивным особенностям помещений (помещения) государством (органами соответствующей ветви власти в данном государстве – в России), в том числе разнообразными специальными органами местного самоуправления.

Цель установления такого порядка – выполнение обязанностей, относящихся к содержанию имущества, контроля за надлежащим его содержанием либо для конкурсного отбора организаций, которые занимаются управлением данным объектом.

Что именно включается в состав таких мест общего пользования:

  • Различного назначения помещения, находящиеся внутри многоквартирного дома, но те, которые не позиционируются, как конструктивные элементы построения квартир и их “геометрии”, предназначающиеся для индивидуального пользования владельцем (владельцами), предназначенные для обслуживания дома, жильцов (больше, чем 1-го жильца).
  • Площадки, предназначенные для удобного прохождения к жилью или выходу из дома, лестничные клетки, лифты, лифтовые шахты.
    Коридор (коридоры), помещения специального назначения (например, колясочные комнаты и помещения).
  • Чердачные и техно-эксплуатационные этажи.
  • Гаражи встроенные (например, находящиеся в подвальном этаже под домом) либо оформленные, как часть недвижимого объекта, о котором идет речь.
  • Оборудование, которое обслуживает более одного жильца либо жильцов из одного жилого помещения, а также сервисные дополнительные площади внутри постройки, задействованные в обслуживании такого оборудования.
  • Бойлерные и другие специальные служебные площади.
  • Ограждения (заборы) и другие конструкции, выполняющие роль забора.
  • Крыша (крыши) дома.
  • Несущие конструктивные элементы здания, находящиеся в помещениях общественного использования.
  • Объекты, служащие для ограждения внутри дома (перила лестниц общественного назначения, парапеты).
  • Окна и двери тех комнат и помещений, которые служат целям общего использования.
  • Приспособления и механизмы, которые предназначены для удовлетворения потребностей жильцов в тепле, свете и других благах цивилизации, расположенные в доме или в непосредственной близости от него и выполняющие каждый свою специальную установленную производителем функцию. При этом обязательным условием общественного назначения и пользования является обслуживание этими механизмами более, чем одного жильца.
  • Земля и земельный участок, находящийся непосредственно под домом (на котором стоит дом), а также прилегающие к дому земельные участки, границы которых определены законодательством, а также легитимными договорами и другими официальными законными документами, утверждающими право собственности вместе с правами на дом. Данные об этом должны быть подтверждены соответствующими документами, выписками из кадастра (кадастрового учета).
  • Трансформаторные будки (трансформаторные подстанции), которые обслуживают этот строительный объект и все относящиеся к нему объекты, а также обслуживание самих жильцов, причем не находящихся в одной лишь квартире.
  • Тепловые пункты и специальные устройства для обогрева квартир (а также их жителей), если они находятся на балансе этого жилого многоквартирного дома.
  • Детские площадки, спортивные площадки, которые расположены на территории дома или прилегающей к ней территории, которые были построены для эксплуатирования проживающими (их детьми).
  • Внутренние системы для отопления либо охлаждения атмосферного воздуха, вплоть до первого запорного крана, то есть любого переключающего (отключающего) устройства и трубам, ведущим в общественные сети, являющиеся уже собственностью города, села, громады и так далее.
  • Приборы учета потребления ресурсов (холодной, горячей воды и др), которые расположены на территории дома и придомовой территории.
    Клапаны, краны, другие открывающие приспособления на трубах и других коммуникациях дома, в том числе разводки от внутриквартирных стояков, воронок, приспособлений для их прочистки, отводов, тройников, крестовиков, переходников (переходов труб) до первого соединения со стояком, не находящегося в общем пользовании, а также всего того оборудования, которое находится в описываемой системе и является неотъемлемой и обязательной ее частью.
  • Приборы для учета потребленной электроэнергии, если учет производится на дом или часть дома (подъезд), несколько квартир или помещений, а также все специальные затворы и ручки, относящиеся к системе регулировки и снятия показаний с этих приборов. Также в данную категорию включаются шкафы, являющиеся специальным оборудованием, без которого невозможна нормальная, безопасная эксплуатация электрических сетей и подачи электричества конечным потребителям, находящимся и проживающим в доме.
  • Инженерные ревизионные системы, вентили, иного рода краны, которые призваны регулировать работу любых общего пользования систем, предназначенных для обслуживания жильцов дома.
    Вытяжки, их заглушки, запорная арматура для систем теплоснабжения, общедомовые, то есть коллективные приборы для учета потребляемого ресурса.
  • Системы удаления дыма и других продуктов горения из квартир, возникших в результате пользования газовыми плитами, колонками и другими приборами, использующими любое топливо, для которого они предназначены.
  • Внутридомовые приспособления для пожарной и дымовой сигнализации, противопожарного трубопровода вплоть до начала индивидуальных подобных средств защиты от огня и предотвращения отравления.
  • Системы кабельного телевидения, радиовещания, расположенные на территории дома до границы с личной территорией (квартирой, например), находящейся в собственности у частных лиц.

В общем, все то, что предназначено для создания комфорта жильцов дома и находящееся на его территории, а также на прилегающих участках, относится к местам общего пользования.

Помещения, относящиеся к местам общего использования

Места общего пользования (определение ТКП, по техническому кодексу установившейся практики), согласуется с данным ранее определениями относительно мест для общественного доступа и использования, которые описывались в разрезе многоквартирного дома.

Что же говорит о таких специальных общественных площадях Налоговый кодекс?

Он определяет их, как те места и блага (удобства), за пользование которыми не берется плата с арендатора, жильца, квартиросъемщика, и т. д.

Помещениями, которые относят к местам общего пользования, являются такие:

  • Комнаты и иного вида площади, отгороженные стенами либо не полностью отгороженные от остального пространства внутри дома, которые не являются частями жилых квартир (то есть предназначенных для постоянного или временного проживания людей).
  • Помещения, которые призваны помочь в обслуживании не одного человека, а нескольких или всех (в зависимости от конечного предназначения).
  • Лифт и его шахта.
  • Другие помещения, которые не являются частной собственностью, то есть не принадлежат ни одному из жителей домов (квартирантов и т.д.)
  • Помещения внутри, предназначенные для детского творчества и свободные для посещения, хотя могут они быть частично свободными. Например, только для маленьких жителей этого дома или кооператива.
  • Помещения, которые предназначены для того, чтобы удовлетворять бытовые и социально-культурные потребности жильцов, но не принадлежащие кому-либо на правах личной собственности.
  • Такого же типа площади внутри или вне дома, которые нужны для занятий спортом.

Если планируется какое-либо уменьшение общего имущества, то есть тех мест, которые имеют право посещать жители квартир, это невозможно сделать без их согласия. При передаче (временной) третьим лицам, необходимо утверждение подобного действия собранием членов кооператива или обычным общедомовым собранием.

В некоторых случаях территория, а именно земельный пай (участок), на котором стоит упомянутое строение, может быть в коллективной собственности, то есть частично принадлежать нескольким лицам, но не полностью.

Поэтому не может быть запрещен въезд, вход на территорию этого участка, в том числе на нежилые придомовые территории лицам, которые имеют на это законное право. Это относится не только к собственникам дома, квартир, а также к некоторым другим категориям людей (граждан).

Даже при возникновении форс-мажорных обстоятельств, например при полном или частичном разрушении дома, все собственники сохраняют за собой право (ту часть прав на имущество, которая подтверждена документально) на такую же недвижимость при восстановлении или компенсации, а также на часть земли на которой был построен дом, включая элементы озеленения при их наличии.

А при спорах решение должен выносить судебный исполнитель, естественно, в судебном порядке.

Места общего пользования (определение СНиП) определяются таким же образом, как в других контролирующих или описывающих состав объекта официальным документам, принятым на данный момент.

Зачем отделять места общего пользования, как отдельную категорию

Для наглядности описания проблемы о необходимости создания отдельной категории для мест общественных, то есть общего пользования, можно привести такой пример.

В настоящее время многие жители многоквартирных домов и иного рода зданий, включающих как личную площадь собственников, так и места общего пользования, стали получать квитанции для оплаты электроэнергии, в которые вписывались новые сроки (графы) для выплат (совершения платежей).

Ранее не было строки про места общего пользования, а именно освещение.

Поэтому у всех плательщиков коммунальных услуг возник резонный вопрос: “Что за новые статьи для оплаты, которых ранее не было?”

За потребленную электрическую энергию в тех местах, которые используются не одним человеком либо жителями одной квартиры, а несколькими сразу (или всеми), плата по утверждению компетентных органов государства, взималась и ранее.

Единственное отличие – разграничение выплат, то есть разделение услуг по строкам в платежке или квитанции.

Несмотря на заверения управляющих либо органов власти, счет в этой сроке доходит до тысячи рублей за месяц на обычные лампочки для подъезда, например. При этом оплата за потребленную электроэнергию в самих квартирах не превышает сотни или двух, что в пять-десять раз больше, чем плата за так называемый общественный свет.

Согласно последним постановлениям правительства жильцы подобных многоквартирных домов должны перейти на иную, более усовершенствованную по их имени систему оплаты. Имеется в виду проведение расчетов, которые “раскидывались бы поровну на всех квартиросъемщиков или владельцев недвижимости.

Более того, согласно законодательному порядку оплаты подобных услуг, все расходы должны нестись согласно долевому участию или долевой собственности каждого из участников кооператива или каждого жильца многоквартирного дома. В счет освещения этих мест, предназначенных для общего пользования, включается оплата за:

  • Свет в подъезде.
  • Потерянную электроэнергию в результате несовершенства сетей и электропроводки.
  • Питание для домофона или иное специализированное средство связи, предназначенное для упрощения доступа к квартире, но недопущения проникновения внутрь посторонних лиц.
  • Усилитель телевизионной антенны, которым пользуется или может пользоваться каждый из жителей дома.
  • Энергия, идущая на электрическое запирание насосов, если такие предусмотрены в досягаемости жителей дома либо квартиросъемщиков.
  • Освещение чердаков и подвалов, если это предусмотрено обычной практикой, то есть характерна для пользователей коммунальных услуг данного дома.

Допустим в доме (подъезде) установлен коллективный счетчик, учитывающий потребление электроэнергии всем строением или подъездом соответственно. Допустим также, что ни в одном из помещений (квартир) нет индивидуальных приборов учета.

В таком случае нужно высчитывать количество общее потребленных киловатт, после – делить его на всех собственников или долевых участников в этой коллективной недвижимости. Учет идет по тому количеству граждан, которые зарегистрированы в этом доме на правах личных собственников.

Расчет производится в данном случае в таком порядке. Из общего количества потребленной энергии на весь жилой дом вычитают потребление специальными отдельными субъектами (магазины, парикмахерские и другие заведения, находящиеся во владении частных (физических) или юридических лиц, которые выполняют работу и используют данные площади для получения прибыли.

Далее полученное значение делят пропорционально на всех жильцов. Это значит, что в зависимости от занимаемой площади (например, одно-, двух– и трехкомнатные квартиры), будет выплачиваться разная стоимость за энергию.

В расчет будет также входить та энергия, которая была утеряна в результате каких-либо сбоев или “утечек” в сети. Кроме этого, варианты оплаты за блага, которые представляются в обязательном порядке всем платежеспособным жителям дома, будут также взиматься за пользование местами общего назначения (коридоры, лифты), как это уже отмечалось раньше.

У разных категорий домов, в разных населенных пунктах может изыматься плата по-разному. Тарифы варьируются в зависимости от формы собственности, которая закреплена в документах на владение, пользование и распоряжение, а также в зависимости от изменений, вносимых издающимися правительством и местными органами власти, актов о подобных изменениях с описанием причин, их вызвавших.

Новая схема оплаты освещения мест общего пользования — на видео:

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Нежилые помещения и места общего пользования в многоквартирном доме

Очень часто сегодня возникает вопрос о понятии «нежилое помещение» в многоквартирном доме.

Многие путают его с помещениями, входящими в состав общего имущества, или местами общего пользования (МОП), и от этого вопросов по расчету размера платы за коммунальные услуги становится ещё больше.

В этой статье мы разъясним, что же относится к нежилым помещениям в многоквартирном доме, и каким образом для них рассчитывается плата за коммунальные услуги.

Нежилые помещения в многоквартирном доме

Итак, согласно Постановлению Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354 (далее – Постановление № 354) нежилое помещение в многоквартирном доме – это помещение в многоквартирном доме, указанное в проектной или технической документации на многоквартирный дом либо в электронном паспорте многоквартирного дома, которое не является жилым помещением и не включено в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме независимо от наличия отдельного входа или подключения (технологического присоединения) к внешним сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе встроенные и пристроенные помещения.

К нежилым помещениям приравниваются части многоквартирных домов, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места, подземные гаражи и автостоянки, предусмотренные проектной документацией).

Нежилые помещения можно условно обозначить как коммерческие – различные магазины, офисы, аптеки, кафе, которые расположены в доме и, естественно, являются его частью.

У нежилых помещений также имеются собственники, на них также должны быть оформлены свидетельства регистрации права собственности конкретным юридическим или физическим лицом, впрочем, как и для обычных квартир.

Так как собственники нежилых помещений в многоквартирном доме имеют такие же права и обязанности, как и собственники квартир, расчет размера платы за коммунальные услуги производится для них на общих основаниях.

Они обязаны нести расходы на оплату коммунальных услуг по отоплению, согласно занимаемой общей площади, газоснабжению, холодному и горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению по показаниям индивидуальных приборов учета или по объемам, выявленным расчетным способом. Также за ними сохраняется обязанность по оплате коммунальных услуг, предоставленных на общедомовые нужды.

В формулах расчета размера платы за коммунальные услуги Постановления № 354 применяется понятие общей площади всех жилых и нежилых помещений, и здесь используется именно площадь помещений, за которыми закреплены собственники или пользователи помещений, помещения общего пользования, входящие в состав общего имущества, в эту площадь не включаются.

Следует отметить, что вопросы с правильным определением площади стали возникать в связи с необходимостью оборудования многоквартирных домов общедомовыми приборами учета, ведь на тех домах, где такие приборы отсутствуют, совершенно все равно какую площадь занимают, допустим, магазины, расположенные на первом этаже, расчет производится для квартир по нормативам, для нежилых помещений определенный объем коммунальной услуги рассчитывает ресурсоснабжающая организация, учитывая, что в этом помещении находится, какая у него площадь и другие параметры.

Когда же на доме установлен общедомовой прибор учета на какую-нибудь коммунальную услугу очень важно учитывать все помещения, а не только квартиры, например. Ведь если в расчет не брать нежилые помещения, доля расходов по оплате за коммунальные услуги, предоставленных на общедомовые нужды, существенно возрастет для собственников и пользователей квартир.

Бдительные граждане в многоквартирных домах совсем недавно стали обращать на это внимание, так как эта проблема касается как новостроек, так и старых домов. Сегодня становится популярным выкупить в многоквартирном доме квартиру, расположенную на первом этаже, перевести в нежилое помещение и открыть в нем магазин, например. Если в дальнейшем это помещение учитывается при расчете размера платы за коммунальные услуги, ничего плохого в этом нет, а вот если расчет производится без учета таких помещений, это уже неправильно.

Хотя вопросы возникают и с другой стороны – от собственников нежилых помещений, которые согласно формулам должны оплачивать, например, отопление или электроснабжение, используемые в подъездах многоквартирного дома, хотя они такими помещениями не пользуются, так как имеют отдельный выход на улицу. Но исключение нежилых помещений из общего расчета было бы нарушением как самого Постановления № 354, так и принципов всего жилищного законодательства.

Бывают случаи, когда некоторые помещения, входящие в состав общего имущества, такие как подвалы или цоколи, переходят в категорию нежилых помещений. Говорить о том насколько это законно мы не будем, а вот по порядку расчета размера платы за коммунальные услуги будет вырисовываться следующая картина. Если некоторые помещения в подвале или цоколе оформлены юридически как нежилые помещения, то есть на них оформлены свидетельства регистрации права собственности, то расчет будет производиться как для нежилых помещений.

А вот если такие помещения не зарегистрированы как нежилые помещения, то подвалы и цоколи будут относиться к помещениям, входящим в состав общего имущества многоквартирного дома, соответственно и плата за коммунальные услуги, потребляемые в этих помещениях будет распределяться на собственников и пользователей жилых и нежилых помещений этого дома.

Если же подвал или цоколь, например, сдаются в аренду (такое тоже очень часто используется) для этого нужно решение общего собрания собственников помещений, на котором и определяется порядок сдачи в аренду таких помещений, стоимость оплаты, а также порядок использования средств, полученных от сдачи в аренду таких помещений. Обязанность по оплате коммунальных услуг для арендатора возникнет, только если такое решение будет принято общим собранием и предусмотрено договором аренды.

Поэтому в многоквартирных домах, где помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений используется в коммерческих целях, а также имеются нежилые помещения необходимо четко знать, на каком основании такие помещения занимаются, и каким образом рассчитывается для них плата за коммунальные услуги.

В связи с этим напоминаем, что подпунктом р) пункта 31 Постановления № 354 в обязанность исполнителя коммунальных услуг входит предоставлять любому потребителю в течение 3 рабочих дней со дня получения от него заявления письменную информацию за запрашиваемые потребителем расчетные периоды о помесячных объемах (количестве) потребленных коммунальных ресурсов по показаниям коллективных (общедомовых) приборов учета (при их наличии), о суммарном объеме (количестве) соответствующих коммунальных ресурсов, потребленных в жилых и нежилых помещениях в многоквартирном доме, об объемах (количестве) коммунальных ресурсов, рассчитанных с применением нормативов потребления коммунальных услуг, об объемах (количестве) коммунальных ресурсов, предоставленных на общедомовые нужды.

Поэтому потребителям коммунальных услуг не нужно стесняться, а необходимо своевременно обращаться к исполнителю за разъяснением при возникновении вопросов по оплате за коммунальные услуги. Может чувство контроля со стороны потребителей заставит исполнителей более серьезно и ответственно подходить к своим обязанностям.

Что такое места общего пользования в нежилом здании и МКД, кому принадлежат и кто оплачивает ОДН?

В 2017–2018 гг. в порядок расчета платы за содержание общедомового имущества были внесены изменения.

Также предусмотрены новые требования к благоустройству прилегающей территории.

Рассмотрим, какие обязанности лежат на собственнике нежилых помещений и какие могут быть последствия в случае отказа от оплаты.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Что в многоквартирных домах принадлежит каждому собственнику?

В жилых домах, помимо квартир, могут находиться помещения, предназначенные для размещения офисов, магазинов, парикмахерских и др. Все остальное имущество в доме является общим, то есть доля в нем принадлежит каждому собственнику. Признаки такого имущества:

  • позволяет обслуживать несколько помещений;
  • не принадлежит на праве собственности одному лицу;
  • не является прихожей, мансардой, иной частью квартиры.

Примерный перечень имущества, доля в котором принадлежит всем собственникам в доме, называет ст. 36 ЖК РФ:

  1. Вспомогательные помещения совместного пользования – лестничные площадки, чердаки, лифты, подвалы.
  2. Помещения совместного пользования социально-бытового назначения – фитнес-залы, прачечные и т.п..
  3. Крыши, инженерно-техническое оборудование.
  4. Придомовую территорию и расположенные на ней объекты.

Имущество относится к совместной собственности независимо от того, сколько лиц фактически им пользуется.

Кто хозяин прилегающей территориии?

Территория вокруг нежилого здания в градостроительном законодательстве называется прилегающей (ГрК РФ, ст. 1, п. 37). Термин «придомовая территория» здания используется в жилищной сфере. Это территория общего пользования – улицы, тротуары, пустыри в пределах муниципального образования.

Они являются собственностью муниципалитетов. Прилегающая территория не принадлежит владельцам зданий, но обязанность по ее содержанию возлагается на них законом (ч. 9 ст. 55.25 ГрК РФ). Собственники могут передать такие обязанности арендаторам, иным законным владельцам, а также управляющим компаниям.

Обязанность собственника здания осуществлять благоустройство прилегающей территории установлена с 28 июня 2018 г. ФЗ от 29 декабря 2017 г. № 463.

Ранее суды исходили из того, что муниципальные правила благоустройства не могут обязывать собственников недвижимости содержать земельные участки, принадлежащие муниципальным образованиям, то есть прилегающие территории. Сейчас эта практика неприменима, – обязанность установлена федеральным законом.

Кому принадлежат места публичного пользования в здании?

Места в нежилом здании, которые не используются самостоятельно и позволяют обслуживать более одного помещения, являются вспомогательными. Они обеспечивают проход между основными помещениями, выход за пределы здания, работу инженерных коммуникаций. Местами общего пользования (МОП) являются:

  • коридоры;
  • вестибюли;
  • внутренние и пожарные лестницы;
  • лифты;
  • шахты и др.

Однако по данному вопросу сформирована судебная практика (см. постановление Пленума ВАС № 64, от 23 июля 2009 г.). МОП – это общее имущество в здании, и право на него принадлежит всем собственникам помещений. Каждый из них обладает долей в праве общей собственности.

На практике возможны ситуации, когда в ЕГРН внесена запись о том, что МОП в здании принадлежат лишь одному из собственников. В таком случае необходимо обращаться в суд с требованием о признании права на долю в общем имуществе. Запись в реестре будет исправлена.

Каков статус общедолевой собственности?

Помимо вспомогательных помещений, в нежилом здании имеются:

  • несущие конструкции;
  • крыша;
  • фундамент;
  • трубы;
  • лифты;
  • перила и др.

Независимо от расположения, такие объекты относятся к совместной собственности, если предназначаются для обслуживания более одного помещения. Правовой статус такого имущества аналогичен статусу, предусмотренному жилищным законодательством.

Доля в праве общей собственности рассчитывается в зависимости от площади помещений, принадлежащих собственнику, в редких случаях – от их объема. При продаже или наследовании помещения переходит и доля в праве на общее имущество. Право на такое имущество возникает в силу закона, оно безусловно и не может быть отчуждено отдельно от основного объекта собственности.

Порядок содержания

Собрание сособственников может проводиться очно, заочно либо в смешанной форме и должно быть запротоколировано. На нем должна присутствовать как минимум половина всех участников, решение принимается простым большинством голосов.

Перечень мероприятий по содержанию прилегающей территории должен соответствовать муниципальным правилам благоустройства. Именно в них указываются правила и порядок участия в таких мероприятиях лиц, уполномоченных отвечать за эксплуатацию здания (ГрК РФ, ст. 55.25, ч. 9).

Обязанности владельца

Гражданское законодательство предусматривает, что обязанности собственника по содержанию общего имущества носят финансовый характер (ГК РФ, ст. 249). Однако сособственники по соглашению между собой могут предусмотреть и иной формат участия – например, уборку территории, участие в субботниках.

  1. МОП должны содержаться надлежащим образом, то есть с соблюдением СанПиНов, ГОСТов, в безопасном состоянии.
  2. Лестницы, лифты, коридоры должны позволять свободно пользоваться зданием и его частями.
  3. Инженерные коммуникации и приборы учета должны находиться в состоянии готовности и работоспособности.
  4. Внешний облик здания – соответствовать архитектурному проекту.

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме определены Правительством РФ (постановление № 491 от 13 августа 2006 г.).

Обязан ли хозяин платить за общедомовые нужды?

На собственника нежилого помещения закон возлагает бремя несения расходов по содержанию и сохранению имущества. В ЖК РФ детализируется, что в ежемесячную плату входят:

  • плата за содержание помещения;
  • взносы на капитальный ремонт (о том, кто должен платить за капитальный ремонт нежилых помещений, можно узнать здесь).

Оплата услуг по содержанию помещения в надлежащем состоянии включает плату за содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Должен ли владелец перечислять средства на ОДН и лифт?

Обязанность участвовать финансово в содержании имущества, принадлежащего всем владельцам помещений в здании, безусловна и не зависит от того, какое помещение находится в собственности – квартира или офис. Она также не зависит от того, используется ли такое имущество фактически.

Владельцы салонов красоты на первых этажах должны платить за содержание лифта и крыши, а хозяева квартир – за содержание коридоров на первых этажах, предназначенных для офисных помещений. В 2017 г. данную позицию поддержал ВС РФ (постановление Пленума № 22 от 27 июня 2017 г.).

Начисление ОДН в МКД

Правительство определило порядок расчета и внесения платы за содержание помещения в разделе 6 Правил предоставления коммунальных услуг. Они утверждены постановлением № 354 от 6 мая 2011 г. К общедомовым нуждам (ОДН) относится:

  • Содержание электропроводки, газо- и водопроводов, расположенных внутри дома.
  • Также они могут включать организационные затраты на работу с должниками, снятие показаний приборов учета, работу с платежками.
  • Расходы на ОДН также включают оплату коммунальных услуг, потребленных на общие нужды — освещение, отопление мест общего пользования и др. (о том, что входит в коммунальные услуги за нежилое помещение в многоквартирном доме, какие есть особенности их оплаты, читайте тут, а из этой статьи вы узнаете о том, как собственникам платить за электроэнергию по тарифам).

Схема оплаты зависит от способа управления в доме. При наиболее распространенном способе – выборе управляющей компании – расчет по ОДН включается в платеж за содержание общего имущества. При этом в платежке приводят подробный расчет расходов на ОДН.

Потребление коммунальных ресурсов на общедомовые нужды и прилегающую территорию не должно превышать нормативы, установленные каждым субъектом РФ.

Размер оплаты пользования каждым коммунальным ресурсом определяется после снятия показаний с общего счетчика, с учетом площади, приходящейся на каждого собственника.

Как составить договор на содержание нежилого помещения?

Для исполнения обязательств по содержанию своей собственности владельцу коммерческого помещения следует заключить договор с обслуживающей организацией. Это может быть:

  1. Отдельный договор на техническое обслуживание, содержание и ремонт нежилого помещения (подробно о техническом обслуживании нежилых помещений в многоквартирном доме мы рассказывали тут).
  2. Договор управления многоквартирным домом, который заключается с управляющей компанией и каждым собственником — ст. 162 ЖК РФ (о том, что такое оперативное управление нежилыми зданиями и помещениями, а также каковы нюансы заключения договора, читайте здесь).

Договор должен быть составлен в письменной форме и подписан собственником помещения и организацией, оказывающей услуги по содержанию.

В нем должны быть определены следующие существенные моменты:

  1. кто является сторонами соглашения;
  2. что относится к общему имуществу дома (здания);
  3. каковы обязанности организации по содержанию имущества – перечень работ, услуг, предоставляемых коммунальных ресурсов;
  4. каковы обязанности собственника по внесению оплаты – порядок расчета, сроки внесения.
  • Скачать бланк договора на содержание нежилого помещения
  • Скачать образец договора на содержание нежилого помещения

Последствия отказа от несения расходов

Отказ от несения расходов на содержание МОП влечет ответственность в виде начисления пеней (ЖК РФ, ст. 155, ч. 14).

Более того, неоплаченные долги могут быть взысканы на основании судебного решения. Взыскание может бы наложено не только на денежные средства, но и на имущество. В результате собственник может лишиться принадлежащего ему помещения.

Административную ответственность по ст. 7.21 КоАП РФ несут только собственники жилых помещений. Владельцам коммерческой недвижимости она не грозит.

Таким образом, собственники нежилых помещений обязаны нести расходы по содержанию общего имущества и прилегающих к зданиям территорий. Отказаться от этих обязанностей невозможно, иначе они будут взысканы в судебном порядке.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-18 (Москва)
+7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)

Как проходит регистрация мест общего пользования при распределении нежилого имущества между участника общества?

Нежилое здание было в собственности ООО, произвели раздел этого здания на бутики с целью продажи и зарегистрировали их в юстиции, места общего пользования остались не зарегистрированными, и здание в целом потеряло 100 квадратных метров. можно ли зарегистрировать места общего пользования за ООО?

Ответы юристов ( 1 )

Здравствуйте, Любовь Тимофеевна! Ваш вопрос принят в работу. Для подготовки ответа потребуется некоторое время.

Извените,ответ будет сегодня?

Постановление Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 года № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»:

2. При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
3. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — реестр).

4. При рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что исходя из существа указанных отношений соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений. Судом может быть определен иной размер доли в праве общей собственности на общее имущество, если объем помещения, приходящийся на единицу площади, существенно отличается от аналогичного показателя в иных помещениях в здании.

5. Изменение размера доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество здания по соглашению всех либо отдельных собственников помещенийне допускается.

..9. В судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.
Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).
Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ)”.
Совместное Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»:
“..52. В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.
Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
58. Лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности”.

То есть, зарегистрировать места общего пользования возможно при условии, что не нарушаются права других собственников. Поскольку, как я понял из Вашего вопроса, пока собственником всех выделенных помещений является ООО, то проблем с регистрацией мест общего пользования быть не должно. Но вероятнее всего вопрос решиться только в судебном порядке, поскольку на уровне БТИ вопрос отдельного кадастрового паспорта вызовет непонимание. Поскольку, вероятно, органы БТИ будут смотреть с позиции, что отдельный паспорт на объект, содержащий в своем составе только помещения с назначением «общее имущество» или «вспомогательное» не существует.

Содержание мест общего пользования в нежилом здании и на территории вокруг него. Образец договора

Общее имущество и придомовая территория нежилых зданий и помещений нередко становятся предметом судебных разбирательств. Это связано с отсутствием четкого регулирования взаимоотношений собственников в законодательстве РФ. Данное обстоятельство требует детального анализа общих понятий, прав и обязанностей владельцев, а также порядка содержания.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82 . Это быстро и бесплатно !

Что такое общедолевая собственность в многоквартирном доме и места свободного посещения?

В состав многоквартирного дома (МКД) входят жилые и нежилые помещения, а также общего пользования (ПОП). Владельцами нежилых строений могут являться местные органы государственной власти, физические или юридические лица, имеющие такие же права и обязанности, как и собственники жилых.

Под ПОП понимаются территории, расположенные вне жилых или нежилых помещений и предназначенные для обслуживания владельцев. В качестве обобщающего используется понятие общего имущества МКД, которое, помимо ПОП, включает конструкции и системы, призванные обслуживать несколько помещений, и придомовой земельный участок.

В реестр включаются:

  1. ПОП: лестницы и лестничные площадки, лифты и лифтовые шахты, коридоры, террасы и галереи, чердак, подвал, технические и служебные помещения.
  2. Конструкции: фундамент, крыша, несущие стены, межэтажное и напольное перекрытие, колонны, окна и двери в ПОП, перила и парапеты.
  3. Инженерно-технические системы: сантехническое, электрическое, газовое, отопительное, водопроводное и иное оборудование, расположенное вне помещений. К общему относится оборудование, проходящее внутри помещений, но предназначенное для обслуживания нескольких собственников.
  4. Придомовая территория: зона, на которой находится здание, земельные участки благоустройства и озеленения, а также оборудование и конструкции, расположенные на них.

Статус придомовой территории незаселенного здания

Территория вокруг нежилого здания в законодательстве называется прилегающей (ГрК РФ, ст. 1, п. 37). Данная территория не входит в состав имущества собственника.

Места коллективного пользования в незаселенном здании

Места обслуживающие более одного помещения в нежилом здании являются вспомогательными. Они служат для сообщения между основными помещениями, входа и выхода из здания, обеспечивают функционирование инженерных систем.

Местами общего пользования (МОП) в нежилом здании считаются:

  • коридоры;
  • вестибюли;
  • внутренние и пожарные лестницы;
  • лифты, шахты и др.

Каков статус площадей и конструкций здания?

Помимо вспомогательных помещений, в нежилом здании присутствуют:

Если они обслуживают более одного помещения, то вне зависимости от локализации являются совместной собственностью.

Права регламентируются ч.1 ст.244 ГК РФ, и рассматриваются, как имущество 2-х или более лиц на правах общей собственности. Его нельзя разделить или поменять назначение без согласия всех владельцев. Если пользование осуществляется на правах аренды, то владельцем остается арендодатель. Условия его использования могут дополнительно оговариваться в договоре аренды.

Доля в праве общего имущества рассчитывается в зависимости от площади помещений, принадлежащих владельцу. В случае продажи или наследовании доля на общую собственность переходит к новому владельцу, так как не может быть отчуждена отдельно.

Порядок управления недвижимостью и прилегающей территорией

Другими словами, собственники помещений имеют право установить правила использования общего имущества здания, а также прилегающей территории на собрании. Оно может проводиться в очной, заочной либо смешанной форме. По итогам составляется протокол. На собрании должно присутствовать не менее 50% собственников, и решение принимается путем голосования.

Требования по содержанию придомовой территории аналогичны. Содержание прилегающей территории регламентируется муниципальными правилами благоустройства. В них указаны правила и порядок участия в таких мероприятиях лиц, отвечающих за эксплуатирование здания (ГрК РФ, ст. 55.25, ч. 9).

Обязанности владельцев

Согласно гражданскому законодательству (ГК РФ, ст. 249) обязанности собственника по содержанию общего имущества носят финансовый характер. В соответствии со своим долевым участием собственник должен оплачивать налоги и сборы, издержки по содержанию и страхованию. Для этого на собрании устанавливаются эксплуатационные платежи с учетом текущего ремонта, а также определяются отчисления на капремонт и намечается график проведения ремонтных работ.

Статья 249 ГК РФ. Расходы по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Возможен и другой вариант участия при взаимном соглашении собственников, к примеру, уборка территории, проведение субботников и т.д. Содержание мест общего пользования должно осуществляться согласно СанПиНов и ГОСТов. Инженерные системы и приборы учета должны быть в исправном состоянии, а внешний вид здания соответствовать проекту.

Обязан ли финансировать совместные площади и какой участок возле дома положен по нормативу?

Владелец нежилого помещения в МКД обязан участвовать в содержании общедомового имущества по долевому принципу. Законодательство не обязывает собственника заключать договор с управляющей компанией (УК), выбранной собранием жильцов МКД. Он может выбирать обслуживающие организации по своему усмотрению и заключать с ними индивидуальные договора. Однако это не дает право отказаться от платежей на содержание по тарифам УК.

Придомовая территория также входит в общее имущество МКД. Собственник может претендовать на участок, соответствующий его доле. Это касается прежде всего организации парковки для машины. В состав придомовой территории (ст.36 ЖК РФ) входит:

  • отмостка;
  • проезд;
  • тротуар;
  • участок придомового озеленения;
  • детские и спортивные площадки;
  • площадки для официальной парковки и для сбора мусора.

В среднем ее ширина составляет 4-7 м, располагается по периметру дома.

Согласно СП 30-101-98 площадь придомовой территории соответствует такой норме:

  • К – удельная норма, приходящаяся на 1 м 2 жилой площади (устанавливается местной властью с учетом строительных норм);
  • Sk – общая жилая площадь всех квартир в МКД.

Должен ли собственник платить за лифт и другие общедомовые нужды?

В соответствии с п.1 ст.39 и п.1.ст.158 ЖК РФ собственник нежилого помещения в МКД обязан оплачивать собственные коммунальные услуги и эксплуатационные расходы, а также долю в платежах на содержание дома, в т.ч. платежи на капитальный ремонт.

Это требование установлено независимо от того, пользуется ли владелец этим имуществом и помещениями, даже при наличии отдельного входа. Например, он обязан оплачивать лифт, несмотря на то что располагается на 1-м этаже. Какие-либо льготы и особые условия могут устанавливаться только по решению общего собрания.

Плата за пользование

Оплата содержания общедомового имущества собственником недвижимого помещения производится по правилам и тарифам, установленным для собственников жилых квартир. Они рассчитываются УК и принимаются на собрании жильцов. Перечисление осуществляется на основании полученной от УК платежки на эксплуатационные расходы, а также отдельно на капитальный ремонт.

В платеж входят такие статьи:

  • расходы на освещение ПОП;
  • обслуживание домофонов и специальных средств (в т.ч. усилитель для общей телевизионной антенны);
  • отопление ПОП;
  • поддержание чистоты;
  • озеленение;
  • обустройство и обслуживание детских площадок;
  • содержание лифта;
  • обслуживание домовой котельной (при ее наличии);
  • расходы на текущий ремонт.

Расходы на уборку мусора выведены из эксплуатационных расходов и оплачиваются по отдельной платежке. График работ и расходы на текущий ремонт устанавливаются собранием жильцов ежегодно или 1 раз в 3 года.

Как составить договор на финансовое участие владельца?

Целью соглашения является уточнение участия владельца во владении общедомовым имуществом и пользовании инженерно-техническим оборудованием для получения коммунальных услуг.

Обязательной формы договора не установлено, но рекомендуется включать в него такие разделы:

  1. Данные о договоривающихся сторонах, фамилии, адреса.
  2. Описание. Приводится полный перечень общего имущества, которым имеет право пользоваться собственник, и в содержании которого он должен участвовать.
  3. Сущность предмета договора. Владелец берет на себя обязательство участвовать в содержании, а ТСЖ обязуется обеспечить определенные действия по обслуживанию нежилого помещения. Можно включить такие пункты:

  • представление Товариществом интересов собственника в обслуживающих организациях и госструктурах;
  • заключение договоров от имени собственника;
  • представление интересов в суде;
  • контроль за оказанием коммунальных услуг;
  • содействие в регистрации производств и страховании.

Права и обязанности договаривающихся сторон. ТСЖ можно поручить:

  • заключение договора с УК;
  • определение тарифов на содержание имущества и ремонт;
  • контроль за платежами;
  • составление реестра и контроль его состояния;
  • обеспечение санитарных и противопожарных мер;
  • накопление средств на капремонт.

Одновременно ТСЖ обязано:

  • обеспечивать нормальное функционирование общего имущества и энергообеспечение нежилого помещения;
  • реагировать на претензии собственника;
  • обеспечить равные права владельца с другими жильцами МКД;
  • содействовать в устранении последствий аварий и установлению причин.

В свою очередь, собственник имеет право:

  • распоряжаться помещением по своему усмотрению;
  • участвовать в общем собрании ТСЖ;
  • получать необходимую информацию;
  • обжаловать неправомочные решения.

В то же время он обязан:

  • бережно относиться к общему имуществу;
  • не использовать его в собственных интересах в ущерб другим собственникам;
  • выполнять решения общего собрания;
  • не нарушать права жильцов;
  • своевременно оплачивать выставленные счета по содержанию имущества;
  • предоставлять свободный доступ к приборам учета;
  • соблюдать все требования безопасности.
  • Обязательства сторон. Следует особо выделить, что стороны не несут ответственность по обязательствам другой стороны. Кроме того, предусматриваются санкции при нарушении обязанностей по договору.
  • Срок действия соглашения.
  • Условия и порядок досрочного расторжения договора, а также порядок решения споров.
  • Ответственность за отказ от начислений ОДН в МКД

    Отказ от оплаты содержания нежилых помещений считается административным правонарушением. Ответственность за него предусматривает ч.14 ст.155 ЖК РФ. УК или ТСЖ имеет полное право подать иск в суд, а он своим решением может истребовать оплату путем наложения взыскания на имущество собственника (движимое или недвижимое). Контроль исполнения решения возлагается на судебных приставов.

    Собственники нежилых помещений в жилых или отдельно стоящих нежилых зданиях имеют полное право пользоваться общим имуществом. При этом действует долевой принцип. При этом имеется важное условие – собственник должен в полном объеме оплачивать причитающуюся ему сумму расходов на содержание имущества. Оплата производится независимо от пользования им.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-47-82 (Москва)
    +7 (812) 467-38-15 (Санкт-Петербург)

    Понятие эксплуатации коммерческой недвижимости. Права пользования нежилым помещением

    Наряду с квартирами в жилых домах, предусмотрены также помещения нежилого типа.

    Использовать их, может, каждый кому нужно что-то убрать с глаз долой на какое-то время.

    Существуют определённые правила, которые регламентируют это.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-65-46 . Это быстро и бесплатно !

    Что это такое ?

    Если верить Федеральному Закону №122, то помещение нежилого типа должно быть недвижимым объектом и при этом изолированным.

    Функции границ помещения выполняют пол, стены и потолок.

    К тому же должен быть вход – это обязательно условие. Ещё подобная комната должна принадлежать специальному фонду нежилого типа, но может находиться как жилом доме, так и на объекте, не предназначенном для проживания людей.

    Сегодня граждане, проживающие в многоквартирных домах частенько, путают понятия нежилого помещения и имущество в общем пользовании. Им нужно понять, что площадь лестничных клеток, подъездов, лифтов, чердака и подвалов принадлежит к общему имуществу.

    А вот к объектам нежилого типа относятся офисные помещения, площадь, занятая магазинами или кафе.

    Назначение нежилого помещения и пределы его использования

    Итак, эксплуатация коммерческой недвижимости…Как использовать нежилое помещение, собственник распоряжается по своему усмотрению. Ввод в эксплуатацию нежилого помещения:

  • Есть возможность превратить его в жилую площадь при условии, что помещение соответствует всем требованиям, которые обычно предъявляются к жилой площади. Чтобы произвести такое превращение нужно обратиться в Департамент по жилищной политике.
  • Есть возможность сдать помещение в аренду при условии, что оно будет использоваться под мастерские, офисы или магазины.
  • Еще можно подарить его, завещать.
  • Другими словами, проделать с ним любые сделки. Если помещение нежилого типа находится в общедомовой собственности, то его можно использовать в личных целях или для удовлетворения нужд общедомового типа.

    Если появилось желание сдать общедомовое помещение в аренду, то такое решение должно приниматься посредством голосования всех жильцов. Согласно ЖК РФ сдать в аренду такую площадь можно, а вот продать нельзя.

    Дело в том, что подобная сделка уменьшит собственность каждого человека, который проживает в многоквартирном доме только поэтому они считаются незаконными.

    Права пользования нежилым помещением

    Право использования по своему усмотрению.

    Это значит что его можно использовать по прямому назначению.

    Но если у пользователя появилось желание передать площадь в субаренду, отремонтировать или сделать перепланировку, то все эти действия непременно следует согласовать с собственником.

  • Право на возмещение полученным убытков. В ситуации когда собственник нежилого помещения по каким-то причинам решил резко расторгнуть договор аренды и при этом пользователь понёс непредвиденные расходы. Арендатор имеет право потребовать вернуть ему денежные средства, которые он потерял.
  • Право на расторжение договора аренды по желанию. Это значит что человек, который пользуется помещением, может, в любое время расторгнуть договор, даже если тот не прекратил своё действие.
  • Срок полезного использования

    По закону этот показатель следует устанавливать согласно определённому классификатору основных фондов, который принят по всей России.

    Договор совместного пользования нежилым помещением

    Договор пользования нежилым помещением должен составляться в присутствии нотариуса и представителей обеих сторон.

    В такой ситуации лучше сразу оформить так называемый акт приёма – передачи, который поможет избежать некоторых проблем в будущем.

    Например, если арендатор по каким-то причинам останется недоволен арендуемым помещением.

    Заверение у нотариуса имеет некоторые преимущества перед соглашением устного типа.

    1. При заключении в договоре можно чётко прописать, что оплачивать основные коммунальные и подобные платежи регулярного типа должен арендатор и никто другой.
    2. Ещё можно обозначить, что человек, который пользуется помещением несёт полную ответственность за его сохранность и целостность. Этот пункт может существенно снизить шанс порчи имущества и немного обезопасить собственника в том случае если ущерб всё-таки будет нанесён.
    3. Далее, можно прописать абсолютно любые условия, на которых будет осуществляться пользование нежилым помещением.

    Плата за пользование жилым помещением коммерческого использования

    Однако указывая сумму в документе необходимо оглянуться на статью 682 ГК РФ. В ней прописан максимальный размер платы за использование жилого помещения и договор с большей цифрой будет считаться незаконным.

    ГК РФ Статья 682. Плата за жилое помещение

    1. Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.
    2. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.
    3. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.

    Предоставление жилого помещения коммерческого использования

    Они могут быть предоставлены людям, таким как:

    Граждане, которые состоят на учёте в качестве нуждающихся в содействии по вопросам улучшения их жилищных условий.

    Для этого им необходимо написать соответствующее заявление в определённые органы.

    Только в этом случае им предоставят дополнительную жилую площадь.

    Конечно, не стоит забывать, что желающих получить такой подарок очень много и выдача жилья производится в порядке очереди.
    Ещё такая процедура может быть проделана в отношении людей, проживающих в квартирах коммунального типа. В это случае жильё также предоставляется по договору найма, но с условием, что такая мера позволит превратить коммунальные квартиры в отдельные.

    Чтобы получить дополнительную площадь нужно точно так же написать заявление и дождаться своей очереди. Пока действует договор наёмного типа данное помещение нельзя подвергать отчуждению, обменивать, дарить или продавать.

    Жилые помещения коммерческого использования также могут быть предоставлены по договору аренды. В таком случая вышеупомянутая жилая площадь может предоставляться юридическим лицам за вознаграждение и, конечно, во временное владение.

    При условии, что на этой площади будут проживать сотрудники в связи с характером своих отношений трудового типа. Юридическим лицам площадь предоставляется тоже в порядке очерёдности, то есть чем раньше было подано заявление тем быстрее можно получить желаемое.

    Использование жилого помещения в коммерческих целях

    Если жилая площадь приобретается или арендуется в жилом доме, то лучше всего сразу проверить можно ли использовать данную площадь в целях нужных пользователю.

    В случае когда выясняется, что помещение нельзя использовать нужным образом, то нужно немедленно получить разрешение.

    Дело в том, что законодательство запрещает использовать жилую площадь для некоторых целей. Например, под офис.

    Тем не менее сегодня переоборудовать жилую площадь под офис выходит намного дешевле чем покупать или брать в аренду готовые помещения офисного типа.

    Места общего пользования в нежилых помещениях и их использование

    Дело в том, что понятия места общего пользования и нежилого помещения – это совершенного разные понятия. Как уже говорилось выше площадью непредназначенной для проживания может пользоваться каждый жилец на своё усмотрение.

    Более того, она относится к общедомовой собственности и это регламентировано ЖК РФ. Распоряжаться им можно, но нельзя продавать.

    Наемные дома коммерческого использования

    Такие сооружения представляют собой помещения жилого типа, которые созданы специально чтобы использоваться в рамках договора найма.

    В них строго запрещено предоставлять в личное пользование какие-либо части площади для проживания обычных граждан.

    Продавать такие здания по частям тоже нельзя это можно сделать только со всем домом сразу. Если в таком сооружении происходят какие-то изменения относительно прав собственности, то они в обязательном порядке должны пройти регистрацию в соответствующих государственных органах.

    Если с такими зданиями совершаются сделки, то нужно чтобы дом использовался в тех целях, для которых создавался изначально. Если по каким-то причинам появилось желание поменять предназначение здания, то это можно сделать.

    Возможно обратиться по такому вопросу в органы государственной власти, которые призваны выступать непосредственно от имени человека, который имеет в собственности конкретный дом наёмного типа.

    Всё получиться на руках у человека, который пришёл в этот орган на руках есть:

    1. Договор об использовании определённой территории в целях постройки и последующего использования здания для найма.
    2. Решение, которое было принято определенным кругом третьих лиц о поддержке подобного строения, находящегося в коммерческом использовании.
    3. Письменное решение, которое принял сам владелец участка земли о том, что строительство на его территории разрешено на определённых условиях.

    Но несмотря на всё это бывают случаи когда изменить цели, для которых строится здание просто невозможно. Ярким примером такого случая послужит ситуация когда какая-то часть здания предоставлена по договору найма обычным гражданам.

    Готовым зданием, которое должно использоваться в качестве найма может безраздельно управлять человек, который является его наймодателем. Такой управляющий должен действовать в полном соответствии с Жилищным Кодексом Российской Федерации.

    Он несёт ответственность за все проблемы, связанные с этим зданием только перед его собственником. Ещё он должен следить за обеспечением и предоставлением услуг коммунального типа в таком сооружении.

    Заключение

    На основе всего вышеизложенного можно сделать вывод, что распорядиться помещением в России, даже если оно является нежилым и находиться общедомовой собственности совсем несложно.

    Для этого нужно всего лишь на досуге ознакомиться с соответствующими статьями Гражданского и Жилищного кодекса, а затем действовать в строгом соответствии с ними.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-65-46 (Москва)
    Это быстро и бесплатно !

    Бесплатная консультация юриста по телефону:

    Москва, Московская обл. +7(499)113-16-78

    СПб, Ленинградская обл. +7(812)603-76-74

    Звонки бесплатны. Работаем без выходных!

    Ссылка на основную публикацию