Должны ли собственники нежилых помещений платить за общедомовые нужды

Должен ли пользователь нежилого помещения в многоквартирном доме платить за содержание общедомового имущества?

У управляющей компании (УК) нет права предъявлять требования к пользователю нежилого помещения в многоквартирном доме — такие требования следует предъявлять собственнику.

Согласно ст. 39 ЖК РФ бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме несут собственники жилых и нежилых помещений. В соответствии с п. 1 ст. 37 ЖК РФ доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника и пропорциональна размеру общей площади принадлежащего ему имущества.

Согласно ч. 2 ст. 153 и ч. 1 ст. 158 ЖК РФ обязанность по оплате коммунальных услуг для обес­печения содержания помещения (в том числе нежилого) в многоквартирном доме возлагается на собственника этого помещения. Ни гражданское, ни жилищное законодательство не содержат положений о возложении обязанности по внесению платы за коммунальные услуги на пользователей нежилых помещений, в том числе находящихся в многоквартирных жилых домах. Порядок возмещения пользователем расходов на оплату коммунальных услуг или иных услуг, связанных с содержанием имущества в многоквартирном доме, может быть урегулирован соглашением между пользователем и собственником. Управляющая компания или ресурсоснабжающая организация, не будучи стороной до­гово­ра безвозмездного пользования, не вправе предъявлять требование об оплате коммунальных услуг пользователю помещения. Обязанным перед такими субъектами лицом является собственник.

Отношения по предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах регулируются Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 (далее — Правила № 354). Согласно п. 16 Правил № 354 надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается собственниками помещений путем заключения до­гово­ра управления многоквартирным домом с управляющей организацией.

Применительно к арендаторам нежилых помещений в многоквартирном доме высшими судебными инстанциями была сформулирована четкая правовая позиция, согласно которой такие субъекты не отвечают перед управляющей компанией за содержание и ремонт общедомового имущества, выплату коммунальный платежей.

Еще в 2011 г. Президиум ­ВАС РФ в постановлении от 12.04.2011 № 16646/10 по делу № А55-11329/2009 разъяснил, что арендатор не может неосновательно обогатиться за счет управляющей компании в результате отказа от оплаты понесенных ею расходов на содержание общего имущества, поскольку оплачивать такие затраты обязан собственник недвижимости.

В другом деле о взыскании задолженности на ремонт и содержание общего имущества в доме Президиум ­ВАС РФ постановил взыскать спорную сумму только с собственника, пояснив, что возлагать обязанность по внесению таких платежей на арендатора собственник не вправе (постановление Президиума ­ВАС РФ от 17.04.2012 № 15222/11 по делу № А40-99124/10‑37‑796).

В Определении от 10.11.2014 № 305-ЭС14-1452 по делу № А40-59220/2013 Коллегия по эко­но­ми­чес­ким спорам ВС РФ указала, что ни ст. 210 ГК РФ, ни ч. 3 ст. 154 ЖК РФ не содержат норм о возложении обязанности по внесению платы за коммунальные услуги на арендаторов нежилых помещений, в том числе расположенных в многоквартирных жилых домах. Положение до­гово­ра аренды, которым была закреплена обязанность арендатора заключать до­гово­ры на предоставление коммунальных и эксплуатационных услуг, не является само по себе основанием для взыскания платы за коммунальные услуги с арендатора.

ВС РФ отметил, что до­гово­р аренды, регулируя отношения собственника и арендатора недвижимости, не содержит условий об исполнении арендатором в пользу третьего лица обязательств собственника по несению коммунальных расходов. Нет такого требования и в п. 2 ст. 616 ГК РФ, предусматривающем обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии и нести расходы на его содержание. В соответствии со ст. 36 и 39 ЖК РФ именно собственники несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Аналогичные выводы суды неоднократно делали и применительно к до­гово­рам безвозмездного пользования имуществом (см., например, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2015 № 06АП-702/2015 по делу № А73-10268/2014). Так, АС Вологодской области в Обзоре судебной практики по спорам, связанным с управлением и содержанием многоквартирных домов, за 1-е полугодие 2012 г. констатировал, что обязанность нести расходы по содержанию общего имущества многоквартирного дома не может быть возложена на ссудополучателя недвижимого имущества, владеющего помещениями на праве безвозмездного пользования, — отвечать перед управляющей компанией должен собственник имущества.

А вот собственникам помещений необходимо иметь в виду, что с 1 января 2017 г. поставка холодной и горячей воды, тепловой энергии, электрической энергии и газа в нежилое помещение в многоквартирном доме, а также отведение сточных вод осуществ­ляется на основании до­гово­ров ресурсоснабжения, заключенных непосредственно с ресурсоснабжающей организацией. При этом собственники нежилых помещений обязаны оплатить энергоресурсы, потребляемые при содержании общего имущества многоквартирного дома. С начала 2017 г. данные расходы включаются в расходы за содержание помещения (п. 29, 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491).

Как было отмечено еще Президиумом ­ВАС РФ в постановлении от 09.11.2010 № 4910/10 по делу № А71-9485/2009-ГЗ, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений. Несение обществом самостоятельных расходов по содержанию своего имущества не освобождает его как сособственника от обязанности нести расходы по содержанию общего имущества согласно требованиям ст. 249 ГК РФ (см. также решения АС Орловской области от 27.07.2016 по делу № А48-2747/2016, Волгоградской области от 20.02.2016 по делу № А12-59613/2015).

Что такое места общего пользования в нежилом здании и МКД, кому принадлежат и кто оплачивает ОДН?

В 2017–2018 гг. в порядок расчета платы за содержание общедомового имущества были внесены изменения.

Также предусмотрены новые требования к благоустройству прилегающей территории.

Рассмотрим, какие обязанности лежат на собственнике нежилых помещений и какие могут быть последствия в случае отказа от оплаты.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Что в многоквартирных домах принадлежит каждому собственнику?

В жилых домах, помимо квартир, могут находиться помещения, предназначенные для размещения офисов, магазинов, парикмахерских и др. Все остальное имущество в доме является общим, то есть доля в нем принадлежит каждому собственнику. Признаки такого имущества:

• позволяет обслуживать несколько помещений;
• не принадлежит на праве собственности одному лицу;
• не является прихожей, мансардой, иной частью квартиры.

Примерный перечень имущества, доля в котором принадлежит всем собственникам в доме, называет ст. 36 ЖК РФ:

1. Вспомогательные помещения совместного пользования – лестничные площадки, чердаки, лифты, подвалы.
2. Помещения совместного пользования социально-бытового назначения – фитнес-залы, прачечные и т.п..
3. Крыши, инженерно-техническое оборудование.
4. Придомовую территорию и расположенные на ней объекты.

Имущество относится к совместной собственности независимо от того, сколько лиц фактически им пользуется.

Кто хозяин прилегающей территориии?

Территория вокруг нежилого здания в градостроительном законодательстве называется прилегающей (ГрК РФ, ст. 1, п. 37). Термин «придомовая территория» здания используется в жилищной сфере. Это территория общего пользования – улицы, тротуары, пустыри в пределах муниципального образования.

Они являются собственностью муниципалитетов. Прилегающая территория не принадлежит владельцам зданий, но обязанность по ее содержанию возлагается на них законом (ч. 9 ст. 55.25 ГрК РФ). Собственники могут передать такие обязанности арендаторам, иным законным владельцам, а также управляющим компаниям.

Обязанность собственника здания осуществлять благоустройство прилегающей территории установлена с 28 июня 2018 г. ФЗ от 29 декабря 2017 г. № 463.

Ранее суды исходили из того, что муниципальные правила благоустройства не могут обязывать собственников недвижимости содержать земельные участки, принадлежащие муниципальным образованиям, то есть прилегающие территории. Сейчас эта практика неприменима, – обязанность установлена федеральным законом.

Кому принадлежат места публичного пользования в здании?

Места в нежилом здании, которые не используются самостоятельно и позволяют обслуживать более одного помещения, являются вспомогательными. Они обеспечивают проход между основными помещениями, выход за пределы здания, работу инженерных коммуникаций. Местами общего пользования (МОП) являются:

• коридоры;
• вестибюли;
• внутренние и пожарные лестницы;
• лифты;
• шахты и др.

Однако по данному вопросу сформирована судебная практика (см. постановление Пленума ВАС № 64, от 23 июля 2009 г.). МОП – это общее имущество в здании, и право на него принадлежит всем собственникам помещений. Каждый из них обладает долей в праве общей собственности.

На практике возможны ситуации, когда в ЕГРН внесена запись о том, что МОП в здании принадлежат лишь одному из собственников. В таком случае необходимо обращаться в суд с требованием о признании права на долю в общем имуществе. Запись в реестре будет исправлена.

Каков статус общедолевой собственности?

Помимо вспомогательных помещений, в нежилом здании имеются:

• несущие конструкции;
• крыша;
• фундамент;
• трубы;
• лифты;
• перила и др.

Независимо от расположения, такие объекты относятся к совместной собственности, если предназначаются для обслуживания более одного помещения. Правовой статус такого имущества аналогичен статусу, предусмотренному жилищным законодательством.

Доля в праве общей собственности рассчитывается в зависимости от площади помещений, принадлежащих собственнику, в редких случаях – от их объема. При продаже или наследовании помещения переходит и доля в праве на общее имущество. Право на такое имущество возникает в силу закона, оно безусловно и не может быть отчуждено отдельно от основного объекта собственности.

Порядок содержания

Собрание сособственников может проводиться очно, заочно либо в смешанной форме и должно быть запротоколировано. На нем должна присутствовать как минимум половина всех участников, решение принимается простым большинством голосов.

Перечень мероприятий по содержанию прилегающей территории должен соответствовать муниципальным правилам благоустройства. Именно в них указываются правила и порядок участия в таких мероприятиях лиц, уполномоченных отвечать за эксплуатацию здания (ГрК РФ, ст. 55.25, ч. 9).

Обязанности владельца

Гражданское законодательство предусматривает, что обязанности собственника по содержанию общего имущества носят финансовый характер (ГК РФ, ст. 249). Однако сособственники по соглашению между собой могут предусмотреть и иной формат участия – например, уборку территории, участие в субботниках.

1. МОП должны содержаться надлежащим образом, то есть с соблюдением СанПиНов, ГОСТов, в безопасном состоянии.
2. Лестницы, лифты, коридоры должны позволять свободно пользоваться зданием и его частями.
3. Инженерные коммуникации и приборы учета должны находиться в состоянии готовности и работоспособности.
4. Внешний облик здания – соответствовать архитектурному проекту.

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме определены Правительством РФ (постановление № 491 от 13 августа 2006 г.).

Обязан ли хозяин платить за общедомовые нужды?

На собственника нежилого помещения закон возлагает бремя несения расходов по содержанию и сохранению имущества. В ЖК РФ детализируется, что в ежемесячную плату входят:

• плата за содержание помещения;
• взносы на капитальный ремонт (о том, кто должен платить за капитальный ремонт нежилых помещений, можно узнать здесь).

Оплата услуг по содержанию помещения в надлежащем состоянии включает плату за содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Должен ли владелец перечислять средства на ОДН и лифт?

Обязанность участвовать финансово в содержании имущества, принадлежащего всем владельцам помещений в здании, безусловна и не зависит от того, какое помещение находится в собственности – квартира или офис. Она также не зависит от того, используется ли такое имущество фактически.

Владельцы салонов красоты на первых этажах должны платить за содержание лифта и крыши, а хозяева квартир – за содержание коридоров на первых этажах, предназначенных для офисных помещений. В 2017 г. данную позицию поддержал ВС РФ (постановление Пленума № 22 от 27 июня 2017 г.).

Начисление ОДН в МКД

Правительство определило порядок расчета и внесения платы за содержание помещения в разделе 6 Правил предоставления коммунальных услуг. Они утверждены постановлением № 354 от 6 мая 2011 г. К общедомовым нуждам (ОДН) относится:

• Содержание электропроводки, газо- и водопроводов, расположенных внутри дома.
• Также они могут включать организационные затраты на работу с должниками, снятие показаний приборов учета, работу с платежками.
• Расходы на ОДН также включают оплату коммунальных услуг, потребленных на общие нужды — освещение, отопление мест общего пользования и др. (о том, что входит в коммунальные услуги за нежилое помещение в многоквартирном доме, какие есть особенности их оплаты, читайте тут, а из этой статьи вы узнаете о том, как собственникам платить за электроэнергию по тарифам).

Схема оплаты зависит от способа управления в доме. При наиболее распространенном способе – выборе управляющей компании – расчет по ОДН включается в платеж за содержание общего имущества. При этом в платежке приводят подробный расчет расходов на ОДН.

Потребление коммунальных ресурсов на общедомовые нужды и прилегающую территорию не должно превышать нормативы, установленные каждым субъектом РФ.

Размер оплаты пользования каждым коммунальным ресурсом определяется после снятия показаний с общего счетчика, с учетом площади, приходящейся на каждого собственника.

Как составить договор на содержание нежилого помещения?

Для исполнения обязательств по содержанию своей собственности владельцу коммерческого помещения следует заключить договор с обслуживающей организацией. Это может быть:

1. Отдельный договор на техническое обслуживание, содержание и ремонт нежилого помещения (подробно о техническом обслуживании нежилых помещений в многоквартирном доме мы рассказывали тут).
2. Договор управления многоквартирным домом, который заключается с управляющей компанией и каждым собственником — ст. 162 ЖК РФ (о том, что такое оперативное управление нежилыми зданиями и помещениями, а также каковы нюансы заключения договора, читайте здесь).

Договор должен быть составлен в письменной форме и подписан собственником помещения и организацией, оказывающей услуги по содержанию.

В нем должны быть определены следующие существенные моменты:

1. кто является сторонами соглашения;
2. что относится к общему имуществу дома (здания);
3. каковы обязанности организации по содержанию имущества – перечень работ, услуг, предоставляемых коммунальных ресурсов;
4. каковы обязанности собственника по внесению оплаты – порядок расчета, сроки внесения.

• Скачать бланк договора на содержание нежилого помещения
• Скачать образец договора на содержание нежилого помещения

Последствия отказа от несения расходов

Отказ от несения расходов на содержание МОП влечет ответственность в виде начисления пеней (ЖК РФ, ст. 155, ч. 14).

Более того, неоплаченные долги могут быть взысканы на основании судебного решения. Взыскание может бы наложено не только на денежные средства, но и на имущество. В результате собственник может лишиться принадлежащего ему помещения.

Административную ответственность по ст. 7.21 КоАП РФ несут только собственники жилых помещений. Владельцам коммерческой недвижимости она не грозит.

Таким образом, собственники нежилых помещений обязаны нести расходы по содержанию общего имущества и прилегающих к зданиям территорий. Отказаться от этих обязанностей невозможно, иначе они будут взысканы в судебном порядке.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-18 (Москва)
+7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)

С 1 сентября вводятся новые правила расчета платы за коммунальные услуги

1 сентября вступают в силу Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 (далее – новые Правила). Данные правила регулируют отношения между собственниками жилых домов или помещений в жилых домах и организациями, предоставляющими коммунальные услуги (управляющими компаниями и ресурсоснабжающими организациями). В соответствии с новыми Правилами уже с 1 сентября изменится порядок расчета платы за коммунальные услуги.

Большая часть новых Правил повторяет нормы, установленные действующими в настоящее время Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 N 307 (далее – старые Правила). Однако вводятся и новые нормы. О некоторых из них расскажем более подробно.

Коммунальные услуги на общедомовые нужды

Новыми Правилами установлено, что собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах отдельно оплачивают коммунальные услуги, предоставляемые непосредственно в жилом (нежилом) помещении, и отдельно – коммунальные услуги, потребляемые в процессе использования общего имущества в таком доме (далее – коммунальные услуги на общедомовые нужды) (п. 40 новых Правил). Таким образом, с 1 сентября в платежном документе, направляемом пользователю, должны быть отдельно выделены сумма к оплате за коммунальные услуги, предоставленные непосредственно в жилом (нежилом) помещении, и сумма к оплате за коммунальные услуги на общедомовые нужды.

Напомним, в старых Правилах была установлена обязанность собственников помещений в многоквартирном доме оплачивать коммунальные ресурсы, доведенные до границы сетей, входящих в состав общего имущества (абз. 2 п. 7 старых Правил). Однако в платежном документе не выделялись отдельно коммунальные услуги на общедомовые нужды, а также не были установлены отдельные формулы для расчета платы за такие услуги.

По новым Правилам размер платы за коммунальные услуги, предоставляемые потребителю в жилом (нежилом) помещении, будет рассчитываться практически в таком же порядке, как это было предусмотрено старыми Правилами.

А вот для оплаты каждого вида коммунальных услуг на общедомовые нужды новые Правила устанавливают свой порядок расчета. К таким услугам новые Правила относят холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение и отопление.

Если в доме установлен коллективный (общедомовой) прибор учета коммунальной услуги, то оплата за соответствующую услугу будет рассчитываться исходя из показаний данного прибора. Если же такой прибор не установлен, то в основу расчета будет положен норматив потребления, устанавливаемый органами госвласти субъектов РФ (Постановление Правительства РФ от 23.05.2006 N 306 “Об утверждении Правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг”). Ресурсоснабжающая организация будет начислять для исполнителей сумму к оплате за весь многоквартирный дом.

При этом конечный потребитель обязан будет вносить только ту часть платы за коммунальные услуги на общедомовые нужды, которая приходится на его жилое (нежилое) помещение. Размер платы для каждого собственника рассчитывается исходя из отношения площади его жилого (нежилого) помещения к общей площади всех жилых и нежилых помещений.

Расчет суммы к оплате будет зависеть от двух факторов:

– установлен ли коллективный (общедомовой) прибор учета той или иной коммунальной услуги;

– установлены ли индивидуальные или общие (квартирные) приборы учета в жилых (нежилых) помещениях в данном доме.

Проще всего конечная плата за пользование коммунальными услугами определяется, если все помещения в многоквартирном доме оснащены индивидуальными приборами учета. В этом случае искомая сумма будет высчитываться исходя из разницы между показаниями общедомового прибора учета и всеми показаниями индивидуальных приборов учета. Сложнее всего вычислить сумму к оплате, когда часть помещений оснащена приборами учета, а другая не оснащена. Тогда для расчета платы в отношении помещений, оборудованных приборами учета, будет использоваться реально потребленный объем коммунальной услуги, а для необорудованных – норматив потребления, утвержденный органами госвласти субъектов РФ.

Заключение договора о предоставлении коммунальных услуг

Новыми правилами гораздо подробнее урегулирован порядок и условия заключения договора на поставки коммунальных услуг потребителям. В зависимости от выбранного способа управления многоквартирным домом (п. 2 ст. 161 ЖК РФ) условия предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям жилых помещений в таком доме могут содержаться в трех возможных документах (п. 9 новых Правил):

– в договоре управления многоквартирным домом, если дом управляется управляющей организацией. Исполнителем по договору будет управляющая организация;

– в договоре о предоставлении коммунальных услуг, если дом управляется товариществом собственников жилья, либо жилищным кооперативом, либо иным специализированным потребительским кооперативом. Такие договора заключаются между ТСЖ (кооперативом) и каждым собственником жилых (нежилых) помещений в доме;

– в договоре о предоставлении определенного вида коммунальных услуг (электроснабжения, теплоснабжения и т.д.), заключаемом каждым собственником с ресурсоснабжающей организацией, если в качестве формы управления выбрано непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме. В этом случае для упрощения процедуры заключения договоров собственники жилых помещений могут уполномочить какое-либо лицо обратиться в ресурсоснабжающую организацию для заключения в письменной форме договора в отношении всех собственников (п. 26 новых Правил).

В п. 19 новых Правил перечислены сведения, которые должны включаться в договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг.

Отметим, что потребитель может заключить подобный договор не только в письменной форме, но и путем совершения действий, свидетельствующих о его намерении потреблять коммунальные услуги или о фактическом потреблении таких услуг (п. 6 новых Правил). Особо подчеркивается, что потребителю не может быть отказано в предоставлении коммунальных услуг в случае отсутствия у него заключенного в письменной форме договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг.

Сама процедура заключения договора о предоставлении коммунальных услуг регламентирована Новыми правилами детально, включая правила урегулирования разногласий и правила предоставления недостающих документов.

Ограничение или приостановление предоставления коммунальных услуг

В соответствии с новыми Правилами изменится порядок ограничения или приостановления коммунальных услуг в случае их неполной оплаты.

Напомним, что по старым Правилам исполнитель мог приостановить или ограничить предоставление коммунальных услуг, если у потребителя возникла задолженность, превышающая три месячных размера платы за одну или несколько коммунальных услуг, и не было достигнуто соглашение о погашении такой задолженности. Ограничение или приостановление предоставления коммунальных услуг было возможно через месяц после направления потребителю письменного предупреждения (п. 80 старых Правил).

Данный порядок в целом сохранится, однако в него будут внесены некоторые изменения. Так, будет возможно приостановление или ограничение представления только той услуги, в отношении которой имеется задолженность (п. п. 117 – 119 новых Правил). Например, за задолженность по оплате электроэнергии нельзя будет ограничить потребление холодной воды или газа.

В новых Правилах также установлено, что если потребитель не оплачивает коммунальные услуги полностью, то исполнитель обязан учитывать задолженность по каждому виду коммунальных услуг отдельно. В ситуации, когда пользователь вносит частичную оплату, исполнитель обязан распределять полученные средства по всем видам услуг пропорционально размерам платы за каждый из них.

Размер задолженности в целях ограничения или приостановления поставки услуги, как и по старым Правилам, будет рассчитываться исходя из нормативов потребления, даже если у потребителя установлен прибор учета.

Нежилое помещение в многоквартирном доме

Новые Правила, в отличие от старых, распространяют свое действие не только на граждан, но и на юрлица и индивидуальных предпринимателей, которые являются собственниками нежилых помещений в многоквартирных домах. Для них за некоторыми исключениями устанавливается такой же порядок взаимодействия с управляющими компаниями и ресурсоснабжающими организациями, что и для граждан

Исключение, установленное п. 18 новых Правил, состоит в том, что собственник нежилого помещения в многоквартирном доме может самостоятельно заключать договоры об обеспечении любыми коммунальными ресурсами непосредственно с ресурсоснабжающими организациями. При этом в новых Правилах нет оговорки о том, что вариант заключения договора зависит от избранного способа управления многоквартирным домом.

Если собственник нежилого помещения заключает такой договор напрямую с ресурсоснабжающими организациями, то на него, так же как и на собственников жилых помещений, ложится обязанность предоставлять исполнителю (как правило, это управляющая компания) данные об объемах коммунальных ресурсов, потребленных за расчетный период.

Отметим, что для нежилого помещения устанавливаются такие же правила расчета платы за коммунальные услуги, как и для жилого, но только при условии, что нежилое помещение оборудовано прибором учета услуг.

Если же нежилое помещение таким прибором не оборудовано, то плата за коммунальные услуги для него будет определяться иначе. Для жилого помещения, не оборудованного приборами учета, объем потребленных услуг определяется исходя из нормативов потребления, а для нежилого – исходя из расчетного объема коммунального ресурса (п. 43 новых Правил).

Впрочем, для определения расчетного объема коммунального ресурса все равно необходима информация о показаниях прибора учета хотя бы за три месяца (п. 59 новых Правил). Если же нежилое помещение никогда не оборудовалось прибором учета либо такой прибор работал менее трех месяцев, то для определения расчетного объема коммунального ресурса применяются расчетные способы, установленные либо в договоре между исполнителем и ресурсоснабжающей организацией, либо в соответствии с законодательством о водоснабжении, электроснабжении и газоснабжении.

Рассрочка уплаты и перерасчет при временном отсутствии потребителя

Новые Правила устанавливают норму, позволяющую оплатить коммунальные услуги в рассрочку в случае значительного увеличения размера платы за услугу. Если сумма, начисленная к оплате за коммунальную услугу, на 25 процентов превышает сумму, начисленную за ту же услугу за аналогичный период прошлого года, то исполнитель будет обязан в одном платежном документе отразить два возможных способа оплаты данной услуги (п. 72 новых Правил).

Потребитель вправе по своему усмотрению оплатить предоставленную услугу либо единовременно, либо в рассрочку. Новые Правила устанавливают фиксированный размер подобной рассрочки: плату за коммунальную услугу нужно будет вносить равными долями в течение 12 месяцев, включая месяц, начиная с которого предоставляется рассрочка. При этом за предоставленную рассрочку взимаются проценты, максимальный размер которых не может превышать размер ставки рефинансирования ЦБ РФ на три процента и более. У потребителя, оплачивающего коммунальную услугу в рассрочку, также есть право в любой момент досрочно погасить оставшуюся часть задолженности.

Если потребитель воспользовался правом оплатить коммунальные платежи в рассрочку, то такую же рассрочку и на тех же условиях обязана предоставить исполнителю соответствующая ресурсоснабжающая организация.

Отметим, что рассрочка потребителю не предоставляется, если увеличение платы вызвано увеличением постоянно или временно проживающих в помещении потребителей.

Новыми Правилами также изменен порядок перерасчета размера платы за отдельные виды коммунальных услуг за период временного отсутствия потребителя в занимаемом жилом помещении. Как и ранее, такой перерасчет будет возможен только в случае, если у потребителя не установлен индивидуальный или общий (квартирный) прибор учета.

Во-первых, новый порядок перерасчета касается только той части коммунальных платежей, которую потребитель уплачивает за услуги, предоставленные непосредственно в жилое помещение. Коммунальные платежи на общедомовые нужды перерасчету не подлежат.

Во-вторых, установлены формальные требования к документам, подтверждающим временное отсутствие потребителя по месту постоянного жительства. Теперь такие документы должны быть подписаны уполномоченным лицом выдавшей их организации (индивидуальным предпринимателем) и заверены печатью такой организации, а также должны иметь регистрационный номер и дату выдачи. Данное требование не распространяется только на проездные билеты и иные документы, подтверждающие факт использования проездного документа. Сам перечень документов был открытым и ранее, однако в новых Правилах он был дополнен тремя новыми документами:

– справка учебного заведения;

– справка консульского учреждения;

– справка дачного, садового, огороднического товарищества.

В-третьих, установлены сроки, в которые потребитель вправе обратиться за перерасчетом коммунальных платежей. Он может сделать это либо до начала периода временного отсутствия (тогда перерасчет производится на срок до шести месяцев, который можно продлить еще на полгода), либо в течение 30 дней после окончания временного отсутствия.

Должны ли собственники нежилых помещений платить за общедомовые нужды

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Магазин расположен в нежилом помещении на первом этаже многоквартирного дома. Нежилое помещение находится в собственности владельца магазина. Многоквартирный дом оборудован общедомовым прибором учета горячей воды. Управление домом осуществляет управляющая организация. Расчеты с ресурсоснабжающими организациями производит управляющая организация.
У собственника магазина имеется акт об отрезании труб, снабжающих помещение горячей водой. Договор с ресурсоснабжающими организациями отсутствует. Имеет ли право ресурсоснабжающая организация выставлять счета на оплату за потребление горячей воды: на собственные и на общедомовые нужды?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Оплачивать коммунальные услуги по горячему водоснабжению, предоставленные на общедомовые нужды, должны все собственники помещений многоквартирного дома, в том числе и те, помещения которых отключены от горячего водоснабжения.

Обоснование вывода:
В соответствии со ст. 157 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии – исходя из нормативов потребления коммунальных услуг.
Отношения по предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах регулируются Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354 (далее – Правила N 354).
Согласно п. 2 Правил N 354 “потребитель” – лицо, пользующееся на праве собственности или ином законном основании помещением в многоквартирном доме, жилым домом, домовладением, потребляющее коммунальные услуги.
Пунктом 4 Правил N 354 установлен перечень коммунальных услуг, которые могут быть предоставлены потребителю, в который входит услуга по горячему водоснабжению, то есть снабжению горячей водой, подаваемой по централизованным сетям горячего водоснабжения и внутридомовым инженерным системам в жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме, а также в помещения, входящие в состав общего имущества в многоквартирном доме.
На основании п. 18 Правил N 354 собственник нежилого помещения в многоквартирном доме вправе в целях обеспечения коммунальными ресурсами принадлежащего ему нежилого помещения заключать, в частности, договор горячего водоснабжения непосредственно с ресурсоснабжающей организацией. Данный договор заключается в порядке и в соответствии с требованиями, установленными гражданским законодательством РФ и законодательством РФ о водоснабжении и теплоснабжении. При этом собственник нежилого помещения обязан вносить плату за горячую воду, потребленную на общедомовые нужды, а также предоставлять исполнителю, оказывающему коммунальные услуги в многоквартирном доме, в котором расположено нежилое помещение собственника, данные об объемах горячей воды, потребленной за расчетный период.
Обратим внимание, что по действующему законодательству плата за горячую воду собственнику нежилого помещения может быть выставлена ресурсоснабжающей организацией лишь при наличии между ними прямого договора на приобретение этого коммунального ресурса и только в отношении объема коммунального ресурса, необходимого для обеспечения данного помещения. Плату за горячую воду, потребленную на общедомовые нужды, такие собственники вносят исполнителям данной коммунальной услуги – управляющей организации или товариществу собственников жилья, жилищному кооперативу и т.п. (смотрите, например, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 декабря 2014 г. N 11АП-15897/14 по делу N А72-2745/2014).
В соответствии с п.п. 40, 44 Правил N 354 потребитель коммунальных услуг в многоквартирном доме вне зависимости от выбранного способа управления в составе платы за коммунальные услуги отдельно вносит плату за коммунальные услуги, предоставленные потребителю в жилом или в нежилом помещении, плату за коммунальные услуги, потребляемые в процессе использования общего имущества в многоквартирном доме (далее – коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды). Размер платы за коммунальную услугу, предоставленную на общедомовые нужды в многоквартирном доме, оборудованном коллективным (общедомовым) прибором учета, определяется в соответствии с формулой 10 приложения N 2 к Правилам N 354.
Приходящийся на жилое или нежилое помещение объем горячей воды, предоставленный за расчетный период на общедомовые нужды в многоквартирном доме, оборудованном коллективным (общедомовым) прибором учета, рассчитывается и распределяется между потребителями пропорционально размеру общей площади принадлежащего каждому потребителю (находящегося в его пользовании) жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме в соответствии с формулой 12 приложения N 2 к Правилам N 354.
По смыслу приведенных норм, обязанность нести расходы по оплате коммунальных услуг по горячему водоснабжению, потребленных на общедомовые нужды, не связывается с фактом использования (неиспользования) этого коммунального ресурса собственником в жилом или нежилом помещениях. То обстоятельство, что собственники указанных помещений не являются потребителями коммунальной услуги по горячему водоснабжению и лично не используют горячую воду в помещениях, относящихся к общему имуществу и предоставленную для общедомовых нужд, не освобождает их от выполнения обязанности по оплате коммунальной услуги по горячему водоснабжению, потребляемому на общедомовые нужды, поскольку расход коммунального ресурса – горячей воды на общедомовые нужды является необходимым для нормального функционирования внутридомовых сетей горячего водоснабжения, что является неотъемлемым условием обеспечения надлежащей эксплуатации и содержания общего имущества дома.
Как указано в п. 55 Правил N 354, плата за коммунальную услугу по горячему водоснабжению не взимается лишь при отсутствии централизованного горячего водоснабжения*(1). В рассматриваемой же ситуации дом оборудован централизованной системой горячего водоснабжения. Из чего следует, что все собственники помещений оплачивают соответствующие коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды, независимо от того, поступает данный коммунальный ресурс в их помещения или нет. То, что отдельные собственники в установленном законом порядке отключили свои помещения от горячего водоснабжения, освобождает их лишь от оплаты коммунальной услуги по горячему водоснабжению, потребляемой на собственные нужды.
По этому поводу Министерство регионального развития РФ в своих Ответах на вопросы по применению Правил N 354 от 31 января 2013 г. разъяснило, что плата за услуги горячего водоснабжения, потребленные на общедомовые нужды, начисляется потребителю, отключившему у себя горячую воду, в обязательном порядке, поскольку любые коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды, подлежат оплате всеми потребителями независимо от факта и объема потребления соответствующих услуг в жилых и нежилых помещениях многоквартирного дома (смотрите раздел “Определение платы за коммунальные услуги на ОДН по видам услуг” Ответов на вопросы по применению Правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354).
Аналогичного мнения придерживаются и суды. В этой связи смотрите, например, решение Кинешемского городского суда (Ивановская область) от 30 апреля 2013 г., решение Арбитражного суда Республики Коми от 26 февраля 2015 г. по делу N А29-9683/2014, апелляционное определение СК по гражданским делам Владимирского областного суда от 29 июля 2014 г. по делу N 33-2744/2014, определение СК по гражданским делам Приморского краевого суда от 13 мая 2013 г. по делу N 33-3854.
Таким образом, полагаем, что обязанность вносить плату за коммунальные ресурсы, потребленные на общедомовые нужды, возлагается на всех собственников помещений многоквартирного дома независимо от того, используют они эти ресурсы в собственных помещениях или нет. Каких-либо исключений действующее законодательство не содержит. Отсутствие фактического пользования общим имуществом, в том числе системами горячего водоснабжения, не является основанием для освобождения собственника от участия в расходах по его содержанию. Это связано с тем, что в соответствии со ст. 210 ГК РФ именно собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. А в силу ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Глебов Валерий

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Амирова Лариса

29 февраля 2016 г.

————————————————————————-
*(1) Под централизованной системой горячего водоснабжения понимается комплекс технологически связанных между собой инженерных сооружений, предназначенных для горячего водоснабжения путем отбора горячей воды из тепловой сети или из сетей горячего водоснабжения либо путем нагрева воды без отбора горячей воды из тепловой сети с использованием центрального теплового пункта (п. 27 ст. 2 Федерального закона от 7 декабря 2011 г. N 416-ФЗ “О водоснабжении и водоотведении”).

Как платить и должны ли собственники нежилых помещений осуществлять выплаты за общедомовые нужды?

Оплата коммунальных услуг всегда представляет интерес для собственников помещения. Чаще всего, речь идет не малых суммах денег, поэтому вопрос стоит остро. Многие не знают разницу между жилым и не жилым помещением, а так тарифами между этой разницей.

Поэтому, с этим вопросом, нужно разбираться поэтапно.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !

Должны ли собственники платить?

Сегодня большинство жилых домов делит жилплощади с магазинами, аптеками и салонами красоты.

Многих арендаторов и хозяев помещений, не принадлежащих к категории жилых, волнует вопрос, обязаны ли они уплачивать деньги за предоставление коммунальных услуг наравне со всеми жильцами в жилом доме, или для них существует отдельный способ расчета, а также каков будет размер платежей например за электроэнергию.

Для арендатора

Аренда жилого помещения действует на основании договора аренды между арендатором и арендодателем. Согласно условиям договора, нежилое помещение находится во временном пользовании.

За предоставленные квадратные метры нужно платить. В данном случае, платежи должны вноситься только за пользование прописанным в договоре помещением или за коммунальные услуги. Это будет зависеть от договоренности между хозяином, то есть арендодателем и арендатором.

Для собственника

Владельцы помещений, не предназначенных для жилья, не всегда знают, какие именно платежи им предстоит заплатить. К тому же, если они собираются сдавать нежилое помещение в аренду, тогда вопрос осложняется еще больше.

Поскольку пункт 1 статьи 290 ГК РФ и пункт 1 статьи 36 ЖК РФ гласят, что собственникам нежилых помещений, наравне с собственниками квартир, в долевой собственности принадлежат помещения общего пользования. К ним относят:

• несущие конструкции в доме;
• электрооборудование;
• лифты;
• придомовую территорию;
• санитарно-технические коммуникации;
• элементы озеленения и благоустройства.

Статья 290 ГК РФ Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме

• Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
• Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Статья 249 ГК РФ закрепляет за каждым из долевых собственников право распоряжаться имуществом, и вносить равные платежи в его содержание, то есть оплачивать налог.

Норма, установленная статьей 158 ЖК РФ, обязует собственника нежилого помещения нести расходы на общее содержания помещения, которое принадлежит ему и участвовать в общедомовых сборах, если требуется поддержания оборудования и прочих объектов, а также коммуникаций в норме.

Годовая плата за нежилое помещение складывается из умножения следующих пунктов:

• стоимость помещения, в которой учитывается износ здания, эта величина измеряется в рублях на кв. метр;
• коэффициент повышения трат на строительные и монтажные работы;
• коэффициент минимального комфорта. Он принимается за единицу, если это не подвал (0,25). За отсутствие элементов комфортабельности отнимается 0,1 пункт;
• коэффициент повышения трат за счет строительных работ в историческом месте;
• коэффициент надбавки за строительство и капитальный ремонт по сравнению со строительством нового помещения;
• коэффициент эффективных вложений капитала.

К перечисленным параметрам прибавляется амортизация, рассчитанная за год и измеренная в руб/кв. метр.

Согласно формуле расчета платы, далее необходимо к получившейся сумме прибавить плату за аренду земельного участка, где расположено нежилое помещение.

Затем это нужно умножить на инфляционный индекс и налог на добавленную стоимость.

Перечень общедомовых нужд (ОДН)

Собственники нежилых помещений, наравне с собственниками жилых квартир, обязаны оплачивать предоставление коммунальных услуг, но не только потребление различных энергетических ресурсов в помещении,а и энергию в помещениях общедомовых нужд. Сюда входит:

• электричество в подъезде;
• лифт;
• домофон;
• уборка мусора;
• пользование канализацией.

Иными словами, общая энергия потребляемая жильцами, как жилых, так и не жилых помещений называется в квитанции ОДН.

Хозяин нежилого помещения может заключить отдельный договор с поставщиком коммунальных услуг или напрямую с производителями энергии, но в любом случае, оплату ОДН он должен провести в полагающемся объеме.

Тарифы и нормативы потребления

За пользование энергетическими ресурсами нужно платить. Размер оплаты за единицу потребляемой энергии называется тарифом. Тарифы устанавливаются либо управляющей компанией и обязательно согласуются с жильцами дома, либо собранием жильцов, называемым товариществом собственников жилья.

Если на собрании не было вынесено определенного решения по тарифу, тогда он будет установлен в соответствии со статьей 158 ЖК РФ.

Заключение договора на содержание общего имущества

Заключение договора на оказание коммунальных услуг подразумевает, что одна сторона предоставляет другой доступ к потреблению энергии на возмездных условиях. Этот договор регулирует Постановление Правительства РФ под номером 354 от 06.05.2011 года.

Этот документ регулирует поставки следующих ресурсов:

1. Уборки территории относящейся к придомовой.
2. Проведение технического обслуживания в доме.
3. На горячее и холодное водоснабжение.
4. Осуществление управленческих действий в доме.

Договор заключают в письменной форме, и он обязательно содержит следующие пункты:

• дата, месяц и число когда был подписан договор;
• наименование юридического лица;
• данные о потребителе услуг;
• если потребитель – это физическое лицо тогда отражаются его данные: ФИО, почта и телефон;
• прописываются характеристики услуг;
• способы уведомления в случае неуплаты.

Сторонами договора являются управляющая компания или поставщик услуг, а так же собственник помещения. Договор заключается, при желании собственника пользоваться услугами ЖКХ.

Способы оплаты

Существует несколько способов оплаты ЖКХ. Одними из распространенных являются:

• терминалы и банкоматы банка, для оплаты выбирается соответствующее окно и вносится сумма, а также данные по плательщику;
• еще один способ – это внесение оплаты в отделении банка или через почту России;
• можно использовать приложение от банка и перечислить деньги с банковской карты;
• еще один способ – это внесение через яндекс деньги. Этот сервис пользуется наибольшей популярностью.

Если есть задолженности

Если должник не оплачивает ЖКХ в течение 6 месяцев, тогда управляющая компания может подать иск в суд.

Первым действием от управляющей компании, будет звонок с предупреждением о том, что нужно внести платеж. В качестве угрозы могут быть применены слова об отключении коммунальных услуг и передаче дела в суд. Поэтому, собственникам нежилых помещений, нужно следить за квитанциями и вовремя совершать оплату.

Собственники нежилого помещения, наравне с владельцами квартир должны оплачивать платежи по приходящим квитанциям. Это означает, что на них лежит такая же ответственность по оплате, как на хозяине квартире. Поэтому они могут участвовать в общедомовом собрании или собрании от управляющей компании и решать вопросы.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

Обязан ли собственник нежилого помещения платить расходы за электроэнергию на общедомовые нужды?

По существу заданного вопроса сообщаем следующее.

Согласно статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу пункта 4 статьи 214 ГК РФ имущество, находящееся в государственной собственности, закрепляется за государственными предприятиями и учреждениями во владение, пользование и распоряжение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 296 ГК РФ казенное предприятие и учреждение, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются и распоряжаются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника этого имущества и назначением этого имущества.

Исходя из разъяснений, содержащихся в абзаце 2 пункта 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в силу абзаца 5 пункта 1 статьи 216 ГК РФ право оперативного управления относится к вещным правам лиц, не являющихся собственниками.

Таким образом, по смыслу статей 210, 296 ГК РФ право оперативного управления имеет вещный характер и не только предоставляет его субъектам правомочия по владению и пользованию имуществом, но и возлагает на них обязанности по содержанию имущества.

В соответствии со ст.ст. 210, 249 ГК РФ, п. 1 ст. 158 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ЖК РФ) на собственника помещения в многоквартирном доме, наряду с положением пункта 1 статьи 39 ЖК РФ, возложена обязанность по содержанию общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Таким образом, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию и ремонту общего имущества в размере, определяемом соотношением площадей жилого дома и нежилого помещения.

Указанная правовая позиция подтверждается судебной практикой (см.: Постановление Президиума ВАС РФ от 09.11.2010г. № 4910/10 по делу № А71-9485/2009-ГЗ «…собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги. Содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома…»).

Согласно ст. 157 ЖК РФ размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям прибора учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Порядок определения размера платы за коммунальные услуги с использованием приборов учета и при их отсутствии определен Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011г. № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (далее по тексту – Постановление Правительства РФ № 354).

Согласно п. 2 Постановления Правительства РФ № 354 потребителем является лицо, пользующееся на праве собственности или ином законном основании помещением в многоквартирном доме, жилым домом, домовладением, потребляющее коммунальные услуги.

Нежилым помещением является помещение в многоквартирном доме, которое не является жилым помещением и общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с п. 18 Постановления Правительства РФ № 354 собственник нежилого помещения в многоквартирном доме вправе в целях обеспечения коммунальными ресурсами принадлежащего ему нежилого помещения в многоквартирном доме заключать договоры холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления (теплоснабжения) непосредственно с ресурсоснабжающими организациями.

В случае приобретения собственником нежилого помещения в многоквартирном доме коммунальных ресурсов по указанным договорам такой собственник обязан вносить плату за коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды, а также предоставлять информацию о показаниях индивидуальных или общих (квартирных) приборов учета, данные об объемах коммунальных ресурсов, потребленных в расчетный период по указанным договорам.

По смыслу пункта 40 Постановления Правительства РФ № 354 потребитель коммунальных услуг в многоквартирном доме (за исключением коммунальной услуги по отоплению) вне зависимости от выбранного способа управления многоквартирным домом в составе платы за коммунальные услуги отдельно вносит плату за коммунальные услуги, предоставленные потребителю в жилом или в нежилом помещении, плату за коммунальные услуги, потребляемые в процессе использования общего имущества в многоквартирном доме.

Следовательно, собственник нежилого помещения вправе заключить договор энергоснабжения либо с исполнителем коммунальных услуг в лице управляющей компании, товарищества собственников жилья и т.д. либо напрямую с ресурсоснабжающей организацией.

При этом, по смыслу п.п. 18, 40 Постановления Правительства РФ № 354 и в том и в другом случае собственник нежилого помещения обязан вносить плату за ОДН.

На основании вышеизложенного следует, что в силу закона обязанность по возмещению общедомовых расходов возложена на собственника нежилого помещения либо на обладателя вещного права, в данном случае на лицо, у которого нежилое помещение находится на праве оперативного управления.

Таким образом, медицинская организация обязана производить возмещение издержек за электроэнергию на общедомовые нужды, поскольку является субъектом права оперативного управления и бремя расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном жилом доме, в котором расположено спорное нежилое помещение, лежит на организации.

Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 04.03.2014г. № 17462/13, Постановлении ФАС Поволжского округа от 28.10.2014г. по делу № А65-2719/2014, Постановлении Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2015г. по делу № А49-8575/2013, Решении Арбитражного суда Пензенской области от 20.03.2015г. по делу № А49-267/2015.

Дополнительно сообщаем, что в соответствии с действующим законодательством наличие отдельного входа не освобождает от уплаты расходов на ОДН. Существенным обстоятельством, имеющим правовое значение для несения расходов по содержанию общего имущества и по оплате коммунальных услуг, потребленных в местах общего пользования, является факт расположения нежилого помещения в многоквартирном жилом доме.

В случае если индивидуальный прибор учета подключен после коллективного (общедомового) прибора учета и последний, в свою очередь, учитывает показания, в том числе, индивидуального прибора учета собственника нежилого помещения, плата за ОДН в таком случае начисляется.

Данные обстоятельства подтверждаются также судебной практикой (см.: Постановление ФАС СЗО от 14.05.2010г. по делу № А56-56016 «…наличие отдельного входа в помещение не является основанием для освобождения собственника нежилого помещения от несения бремени расходов на содержание общего имущества собственников жилых помещений в многоквартирном доме…»; Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2013г по делу № А48-4560/2012 «…собственник нежилого помещения независимо от наличия у него отдельного входа, а также независимо от того, пользуется ли он подъездом, крышей, лифтом или иным общим имуществом многоквартирного жилого дома, обязан оплачивать коммунальные услуги, приобретенные на общедомовые нужды многоквартирного дома…»; Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2012г. № 06АП-2128/2012 по делу № А37-1985/2011 «…обязанность нести бремя расходов на содержание общего имущества не зависит от того, пользуется ли собственник отдельно взятыми объектами общего имущества. … Самостоятельное обслуживание ответчиком электрооборудования и сети, относящихся к его ведению, не освобождают собственника от обязанностей по содержанию общего имущества, возложенных на него законом…» ).

Нежилые помещения и ОДН: основные заблуждения

Собственники помещений в жилом доме обязаны содержать общее имущество и нести дополнительные коммунальные расходы. Законодатели давно уже закрепили это правило нормативными актами. Но оплата общедомовых нужд породила у жильцов новые сомнения, связанные с нежилыми помещениями в многоквартирном доме. “Барнаульская горэлектросеть” предлагает читателям “Амитела” разобраться с типичными заблуждениями и прояснить для себя важные моменты по расчетам электроэнергии на ОДН.

– Заблуждение 1: подключения офисных помещений к внутридомовым сетям жилого дома выполнены с грубыми нарушениями

Жильцов часто волнуют вопросы законности технического присоединения офисов и магазинов к внутренним электрическим сетям многоэтажного дома. Граждане высказывают опасения, что такие подключения могут быть выполнены со всевозможными огрехами или в обход общедомового прибора учета, из-за чего собственники квартир вынуждены нести дополнительное бремя коммунальных расходов, включая оплату электроэнергии на общедомовые нужды.

Факт: на телефон доверия барнаульских энергетиков с начала года поступило 15 звонков с просьбой проверить законность присоединения нежилых помещений. Например, жильцы дома №3 по улице Минская считают, что ателье, расположенное в их доме, подключено к сетям самовольно и просят разобраться в ситуации. Владельцев квартир в доме №225 по улице Интернациональной интересует, что за кабель протянут в третьем подъезде и какой объект он питает электроэнергией. Хозяева жилых помещений по ул. Деповской, 29 сообщают о том, что в доме часто работает сварка и уточняют, можно ли проверить законность проведения подобных работ.

По каждому указанному адресу специалистами сетевой организации были организованы инспекторские проверки, однако ни один из случаев, вызывавших опасения соседей из-за возможных нарушений, не подтвердился.

Совет специалиста: С вопросами и предложениями по поводу технического подключения нежилых помещений к коммуникациям в многоэтажном доме, гражданам следует обращаться в управляющую компанию, с которой заключен договор на обслуживание или ТСЖ. В свое время именно этим организациям было отдано право решать все, что касается технического присоединения к инженерной инфраструктуре жилого дома. Так было сделано для того, чтобы упорядочить правила присоединения новых объектов к внутридомовым сетям и привести их в соответствие с действующим законодательством.

– Заблуждение 2: жильцы платят ОДН за магазины и офисы, которые находятся на первом этаже

Некоторые собственники квартир считают, что они платят ОДН за встроенные магазины и офисы. Такое убеждение связано с отсутствием понимания схемы распределения платы электроэнергии на общедомовые нужды. Чтобы избавиться от заблуждений необходимо уяснить всего несколько моментов:

– Начисления ОДН не могут зависеть от наличия или отсутствия нежилых помещений в жилом доме.

– Согласно действующему законодательству плату за ОДН хозяева нежилых помещений в многоквартирном доме вносят на равных условиях с владельцами жилых пропорционально площади, находящейся в собственности.

– На долю ОДН влияет количество квадратных метров, а не статус помещения. При этом прослеживается явная закономерность: чем больше собственности, тем больше расходов и наоборот.

Совет специалиста: Владельцам квартир необходимо разобраться в начислениях платы за электроэнергию на ОДН и понять, что абоненты, у которых заключены договоры с ресурсоснабжающей организацией, могут сдавать свои площади в аренду. Такие случаи не влияют на расчеты электроэнергии на ОДН.

– Заблуждение 3: владельцы нежилых помещений на первых этажах многоквартирного дома могут не платить ОДН

Собственники нежилых помещений не всегда понимают свои обязанности по оплате общедомовых нужд. Например, директор одного из торговых помещений, расположенных по адресу Павловский тракт, 70 при оформлении договорных отношений с Горэлектросетью приложил справку о том, что его магазин не имеет отношения к общедомовым затратам по потреблению электроэнергии жилого дома по указанному адресу, поскольку услуга подается самостоятельным кабелем от подстанции. На подобную ситуацию ссылается и руководитель образовательного учреждения по адресу ул. Юрина, 192, полагающий, что его заведение не несет расходы на ОДН.

Однако согласно действующему законодательству все собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, вне зависимости от подключения, отдельного входа и иных факторов, обязаны оплачивать расходы на общедомовые нужды.

Факт: распределение ОДН на все нежилые помещения в многоэтажном доме производится на основании:

1. П.2 ст.39 Жилищного кодекса РФ: доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме (как жилого, так и нежилого), определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

2. Ст.44 Постановления Правительства РФ №354 от 06.05.2011г. “О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов”: Объем коммунальной услуги, предоставленной за расчетный период на общедомовые нужды, рассчитывается и распределяется между потребителями пропорционально размеру общей площади принадлежащего каждому потребителю (находящегося в его пользовании) жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме.

Совет специалиста: Собственникам помещений следует своевременно оплачивать электроэнергию, израсходованную на ОДН. Это обычная коммунальная услуга и к должникам применяются жесткие санкции, вплоть до отключения электрической энергии, а также взыскания задолженности в судебном порядке. При этом даже небольшая сумма долга может привести к серьезным увеличениям расходов.