Договор купли-продажи нежилого помещения: на что обратить внимание, какие документы нужны для приобретения

Особенности составления договора купли-продажи нежилого помещения

При словах о сделках с недвижимостью чаще всего вспоминают продажу и покупку жилья – однако немалое количество договоров заключается и в отношении нежилых помещений.
Нежилое здание — предназначенное для использования для производственных, торговых, культурно-просветительных, лечебно-санитарных, коммунально-бытовых, административных и др. (кроме постоянного проживания) целей.
Итак, какие документы нужны для такого рода операции, каковы будут затраты при купле-продаже, и что ещё нужно знать тому, кто сталкивается с таким договором, какие возможны сложности?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !

Как это происходит?

Особенности сделки во многом зависят от того, кто именно является сторонами сделки – организации, граждане, или же и те, и другие. Рассмотрим характерные черты для каждого вида договора.

Между физическими лицами

Как правило, обычные граждане или ИП сталкиваются со сделками с нежилой недвижимостью, если приобретают земельный участок, гараж, мастерскую или сарай. Приобретённый объект может использоваться как в личных целях, так и для ведения предпринимательской деятельности. Процедура купли-продажи в этом случае выглядит следующим образом:

1. Стороны (продавец и покупатель) договариваются между собой по всем существенным условиям сделки – цене, порядку и срокам оплаты, порядку и срокам передачи самого объекта и т. д.
2. Затем готовится договор с уже обговорёнными условиями. Этот документ может быть как подготовлен самостоятельно на базе готовых образцов, так и заказан в агентстве или фирме, специализирующейся на помощи в сделках с недвижимостью.
3. Состоявшийся по договору переход прав регистрируется.
4. Регистрирующий орган вносит данные в реестр и выдаёт выписку. С этого момента сделка считается состоявшейся.

Она может быть осуществлена как передачей наличных из рук в руки с оформлением расписки, так и перечислением средств со счёта в банке покупателя на счёт продавца.

Юридическими

Договор, касающийся купли-продажи недвижимости, и заключённый между двумя организациями, по своей сути ничем не отличается от того, который заключается между гражданами.

Порядок оформления договора между двумя организациями:

1. Стороны согласовывают условия и готовят текст договора.
2. Договор подписывается руководителями обоих организаций либо лицами, имеющими от них доверенности.
3. Оплачивается госпошлина за регистрацию прав.
4. Руководители или представители по доверенности обоих юридических лиц подают пакет документов на регистрацию в Росреестр или МФЦ.
5. После регистрации покупатель получает выписку из ЕГРН.

Существенное различие здесь только одно: если сумма сделки намного больше уставного капитала, а учредитель и руководитель фирм – разные лица, может потребоваться оформить и предоставить на регистрацию решение учредителя, одобряющего сделку.

Юридическим и физическим

Если продавцом выступает гражданин, а покупает у него нежилой объект организация, договор не будет отличаться от обычного. Но вот если наоборот, физическое лицо приобретает недвижимость не для личного (не коммерческого!) использования (например, гараж для своей личной машины) – то при обнаружении недостатков покупатель может применить нормы законодательства о правах потребителей:

• добившись уменьшения цены на сумму, необходимую для проведения ремонта;
• расторгнув договор.

Сама же процедура заключения и регистрации будет выглядеть точно также:

1. Стороны согласовывают условия и готовят договор.
2. Договор подписывается, оплачивается пошлина.
3. Пакет документов передаётся на регистрацию.
4. Покупатель получает выписку из реестра.

Предварительное соглашение

Часто используется и такая мера безопасности, как предварительный договор. По сути он – задокументированное намерение лиц в будущем заключить сделку на определённых условиях.

Такой договор может содержать условия:

1. О штрафах за уклонение без уважительных причин.
2. О задатке. В этом случае при срыве сделки из-за покупателя продавец оставляет эту сумму себе. Если же виноват он сам – то задаток возвращается в двойной сумме.

Кроме ответственности, в дополнительном договоре стороны оговаривают:

Как выглядит?

Структура

Договор на продажу нежилой недвижимости состоит из трёх основных частей:

1. Преамбула. В ней указано название документа, место и время его подготовки, полные наименования сторон.
2. Основная часть. Именно здесь расписываются все условия соглашения.
3. Реквизиты сторон. Для организаций указывается снова название, адрес, счета в банках, ИНН, для граждан обычно номер паспорта и место регистрации.

Содержание основной части

В основной части подробно должны быть указана следующая информация:

• Сведения об объекте сделки. Информация нужна как можно более полная: вид недвижимости, полный адрес, кадастровый номер, площадь, основания, на которых объект принадлежит продавцу и т. д.
• Обременения объекта, если они имеются. К примеру, участок земли может быть под сервитутом, гараж – в ипотеке и т. д.
• Если продаётся здание – то судьба участка, на котором оно стоит.
• Цена договора. Без неё договор не будет считаться заключённым.
• Порядок оплаты по договору (полная предоплата, аванс, рассрочка и т. д.).

Отдельно оговаривается порядок, в котором будет происходить передача недвижимости от продавца покупателю. Наилучший вариант – составление отдельного передаточного акта, который будет частью договора.

В этом документе будут отражены и стороны, передающие и принимающие объект, и состояние, в котором недвижимость находилась в момент передачи. В дальнейшем это может помочь избежать споров и разногласий. Кроме того, подписанный акт подтверждает для продавца, что обязанности исполнены целиком.

Исправление ошибок

Иногда случается, что, подготавливая договор к подписанию и последующей регистрации, стороны допустили какую-то ошибку. Она может быть как чисто технической (например, имя продавца набрано с опечаткой), так и смысловой, меняющей содержание договора (например, неверно указана сумма).

Варианты исправления ошибок:

1. Если регистрация права ещё не прошла – просто уничтожить договор, напечатать текст заново и снова подписать в исправленном виде. То же касается и случаев, когда неправильно составленный документ вернул регистратор – нужно просто всё переделать и подать пакет документов заново.
2. Если же регистрация уже состоялась – то необходимо составить к договору дополнительное соглашение, подписав его обеими сторонами. В соглашении будет отражено, как должен быть изменён текст, и какие условия стороны действительно имели в виду. После этого процедура регистрации повторяется.

На что нужно обратить внимание?

Заключая договор, покупатель должен быть внимателен. Он должен проверить:

• Подлинность предоставленных документов.
• Кому и на каком основании принадлежит объект недвижимости. Без этого есть риск, что сделка не пройдёт регистрацию, или будет расторгнута через суд.
• Если объект находится в совместной собственности – то есть ли согласие других совладельцев на продажу доли.
• Состояние объекта. Если есть какие-то недостатки – их необходимо чётко оговорить в документах. Без этого может оказаться, что покупатель принял строение как оно есть и претензий не имеет.

По сути, покупателю нужно сомневаться в каждом пункте и проверять его – либо воспользоваться услугами надёжного посредника.

Покупка в рассрочку

Если покупатель не может сразу внести полную стоимость объекта, он может договориться с продавцом о том, что цена по договору будет оплачиваться частями. Стороны должны оговорить:

• Размер первоначального взноса, уплачиваемого при заключении договора.
• Срок, в течение которого оплачивается договор.
• Размер регулярного платежа.
• Возможная переплата или компенсация для продавца при долгой (год и более) рассрочке.

Регистрация сделки

Для сделок с недвижимостью ГК РФ предусматривает обязательную регистрацию. С помощью этой процедуры уполномоченный орган вносит изменения в общую базу данных о недвижимости – ЕГРН. Регистрируется изменение прав – а не сам договор!

Зарегистрировать изменившиеся после сделки права можно следующими способами:

1. Лично обратившись в Росреестр либо МФЦ. Вместо личной явки допускается подача документа через представителя с нотариальной доверенностью.
2. Направив документы по почте. В этом случае подписи в заявлении и договоре удостоверяются нотариусом.
3. Воспользовавшись интернет-порталом Росреестра. Однако этот вариант доступен лишь для тех, кто успел оформить цифровую подпись, приравненную к личной.

Как быстро продать такую недвижимость?

В том случае, если продавцу срочно требуются деньги, либо он хочет побыстрее избавиться от ненужного ему объекта – он заинтересован в том, чтобы продать его как можно скорее. Здесь есть следующие способы:

• Обратиться в агентства, специализирующиеся на срочном выкупе недвижимости. В этом случае специалисты всё сделают быстро – однако будут существенные потери по стоимости.
• Подать в Росреестр заявление об ускорении регистрации. В том случае, если в заявлении указана обоснованная причина, а пакет документов не содержит ошибок, процедура будет устроена.

Приобретение доли

В том случае, если помещение принадлежит не одному лицу, а двум и более сособственникам, предметом сделки может быть доля. Это может выражаться следующим образом:

• Доля выделяется физически и оформляется как отдельный объект недвижимости. Однако такая сделка требует предварительного раздела помещения и регистрации будущим продавцом уже новых образовавшихся объектов.
• Продаётся доля в праве. В этом случае покупатель становится вместо продавца совладельцем объекта. Однако при этом нужно удостовериться, имеет ли продавец право продавать свою долю без согласия других собственников – и соблюдено ли их право на первоочередную покупку, если такое предусмотрено законом.

В остальном же покупка доли не отличается от покупки помещения целиком.

Заключение

Договора с недвижимостью требуют от обеих сторон внимательности при заключении и регистрации. Связано это с тем, что сумма по таким сделкам обычно очень велика (до сотен тысяч и миллионов рублей). Таким образом, сторонам нужно крайне внимательно подходить к совершению сделки либо воспользоваться помощью специалистов.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

Купля-продажа коммерческой недвижимости: сущность процедуры и оформление договора

Чтобы расширить свой бизнес или открыть новый, необходимо иметь требуемую площадь. В такой ситуации можно приобрести коммерческую недвижимость, а можно просто оформить ее в аренду.

Большое количество современных бизнесменов арендуют свободные площади, однако все же рекомендуем обсудить тех предпринимателей, непосредственно приобретающих необходимые квадратные метры.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-65-46 . Это быстро и бесплатно !

Общая информация

Чтобы осуществить покупку коммерческой недвижимости, рекомендуется все тщательно взвесить и обдумать. Приобретение недвижимого имущества – это достаточно серьезный шаг. Необходимо обдумать перспективы своих вложений. Естественно, перспектива должна быть долгосрочной и гарантированной.

На начальном этапе необходимо изучить следующие наиболее важные моменты:

И это лишь часть наиболее важных вопросов, которые лучше обдумать заблаговременно.

Узнайте, как оформить право собственности на гараж, прямо сейчас.

Важные нюансы

Договор купли-продажи коммерческой недвижимости предполагает использование помещения в качестве:

• торговой точки;
• склада;
• административного помещения;
• производственного помещения.

Во время подписания договора купли-продажи коммерческой недвижимости продавец передает все права собственности на данный объект. А покупающая сторона обязуется принимать в свою собственность помещение, которое является нежилым, заранее выплатив продавцу оговоренную сумму.

Если договор оформляется коммерческой организацией, то следует учитывать тот фактор, что она должна обладать правоспособностью (юридическое лицо должно иметь государственную регистрацию).

Если организация, осуществляющая продажу или приобретение нежилой недвижимости некоммерческая, то она должна обладать правами на совершение данных сделок.

Права организации обязательно отражаются в учредительном документе.

Физическое лицо, осуществляющее куплю-продажу нежилой собственности, должно быть дееспособно.

В ином случае, права физического лица представляет опекун. Опекун для совершения подобных операций должен получить разрешение на проведение сделок в органе опеки.

Договор купли-продажи оформляется в письменном виде. При этом нотариально заверять его необязательно. Естественно, документ должен быть скреплен подписями обоих сторон.

Передача коммерческой недвижимости новому владельцу должна быть отражена в передаточном акте или образце договора купли-продажи.

В договоре о купле-продаже помещения должны быть четко прописаны такие моменты, как:

• площадь продаваемого объекта коммерческой недвижимости;
• адрес расположения;
• номер на поэтажном плане.

Где оформляется купля-продажа дачи? Ответ вы найдете в нашей статье.

Как осуществляется?

Следует понимать, что коммерческая недвижимость стоит весьма прилично.

При правильно подобранном бизнесе покупка коммерческой недвижимости приносит отличную отдачу.

После того, как будет точно выбрано местоположение помещения и заключено предварительное согласование о совершении покупки коммерческой недвижимости, необходимо проверить всю документацию на приобретаемое помещение.

Момент достаточно ответственный и наиболее важный. Отлично могут справиться с проверкой документации профессионалы – юристы, риелторы. Главное, чтобы данные люди имели опыт в проверках и сами были проверенными. Можно доверить проверку документов сразу и риелторам, и юристам. Кроме того, они корректно смогут оценить выгодность запускающегося проекта.

На что обратить внимание?

Существуют важные критерии, на которые требуется обратить внимание и заранее обсудить их:

1. Коммерческая недвижимость, которая выставлена на продажу, не должна быть в залоге у третьего лица. Пример: гарантия возврата кредита.
2. Коммерческая недвижимость являлась ранее объектом некапитального строительства, но была переведена в разряд капитального.
3. Земельный участок, на котором расположена коммерческая недвижимость, не должен находиться в аренде. В ином случае, арендатор имеет права на расторжение договоров и снесение объекта. Причем все эти действия арендатор способен совершить в одностороннем порядке.
4. Необходимо исключить двойную продажу. То есть проверить объект, есть ранее заключенные на него договора и претенденты.
5. Уточнить планы местных властей. Может быть, они переустраивают район и желают снести здание, в котором расположена коммерческая недвижимость.

После того, как будут проверены все документы, можно оформлять сам договор купли-продажи.

Кроме того, требуется подготовить следующие документы:

• акт приема-передачи;
• переоформление всех лицевых счетов;
• переоформление договоров на оказание услуг;
• переоформление обслуживающих компаний (подача электричества, вод, интернета и т.д.).

Подводные камни, которые могут постигнуть предпринимателя:

1. Перед приобретением коммерческой недвижимости необходимо точно знать, нуждается ли объект в дополнительных вложениях. Примером является реконструкция объекта, перепрофилирование, модернизация и т.п.
2. Законодательство, касающееся нежилой недвижимости постоянно изменяется и является нестабильным. Аналогично изменяются и налоги на коммерческую недвижимость. Угадать о приближении таких изменений довольно сложно, но вполне возможно.
3. Собственник, продающий коммерческое помещение не всегда содержит все требуемые документы в порядке. Поэтому крайне важно проверить наличие всей документации на объект.
4. Во время составления договора на оказание коммунальных услуг, необходимо вложить немалые деньги, а также затратить много времени. Во время сбора необходимой информации на приобретение помещения, требуется одновременно постараться решать и проблему оказания коммунальных услуг, что поможет существенно сэкономить время.

Как оформить доверенность на дарение земельного участка? Ответ здесь.

Как купить квартиру под коммерческую недвижимость?

Цена коммерческой недвижимости гораздо выше, чем стоимость самого жилья.

В связи с этим некоторые предприниматели используют хитрость: они приобретают жилую недвижимость и начинают эксплуатировать ее с коммерческой целью.

Плюсы покупки жилой недвижимости:

• намного дешевле, чем приобретение коммерческой недвижимости;
• подбор желаемой площади помещения осуществляется без каких-либо проблем;
• размещение жилой недвижимости в спальном районе (бизнес-центры обычно находятся в центральных районах города);
• расположение коммерческого помещения на 1 этажах жилых домов.

Что необходимо для покупки?

Итак, для того, чтобы совершить приобретение недвижимости потребуется:

• договориться с продавцом о купле-продаже помещения;
• заключить договор;
• зарегистрировать договор в государственных органах;
• самый важный момент в оформлении документов – это переведение помещения в разряд нежилого;
• переоформление всех имеющихся лицевых счетов;
• переоборудование помещения.

Во время оформления всей документации на приобретение коммерческой недвижимости важно тщательно проверять собранную информацию.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-65-46 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

Купля-продажа нежилого помещения: какие документы нужны для заключения сделки и регистрации недвижимости?

Подготовка документации для проведения имущественной сделки – базовая основа её проведения. Если речь идёт о недвижимости, где стороны купли продажи оперируют крупными денежными суммами, ответственность за подготовку документации существенно возрастает. В статье дан алгоритм подготовки нужных бумаг при купле-продажи нежилого объекта.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Какие нужны бумаги, чтобы купить или продать недвижимость, не предназначенную для жилья?

Согласно нормам гражданского законодательства, купля продажа нежилой недвижимости совершается по общепринятым нормам, распространяющимся на все виды недвижимого имущества, представленными в статьях 130, 131, 549-558 ГК РФ. Согласно таковым, главным документом, участвующим в сделке, является договор купли продажи (ДКП), который вступает в силу после внесения в Росреестр сведений о проведении сделки.

Регистрация сделки регулируется нормами статей 131, п.1 ст. 551, п.2 ст. 558 ГК РФ. Правила её проведения и обеспечение процедуры документацией даны в положениях Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.15 г.

Ранее действовавший закон о регистрации № 221-ФЗ от 24.07.97 г. частично утратил силу, поэтому нужно ориентироваться на нормы акта № 218-ФЗ.

Согласно статье 429 ГК РФ, предварительно мог заключаться ПДКП, юридическая сила которого утрачивается после заключения основного договора. По нормам статьи 556 ГК РФ, прилагается передаточный акт о вступлении в фактическое владение. Выписки, требующиеся при оформлении сделки, регулируются нормами Приказа Минэкономразвития России от 20.06.16 г. № 378.

От продавца

Собственник объекта представляет следующие документы из числа обязательных:

• Гражданский паспорт.
• Правоустанавливающий документ о возникновении права собственности на продаваемый объект.
• Свидетельство о собственности (до 2016 года) или выписка из ЕГРН (право удостоверяющий документ).
• Кадастровый паспорт объекта.
• Технический план объекта.
• Кадастровая справка об отсутствии ареста и обременения залогом.
• Административное решение о переводе жилого помещения в нежилое (если такая процедура проводилась).

Дополнительно, в определённых ситуациях, могут понадобиться следующие документы:

1. Нотариально удостоверенная доверенность на представителя.
2. Нотариально удостоверенное согласие супруга на сделку.
3. Нотариально удостоверенное согласие совладельцев долевой собственности.
4. Решение органов опеки и попечительства, свидетельство о рождении, если собственник несовершеннолетний.

Если продавец – юридическое лицо, он предъявляет дополнительно учредительные документы и подтверждает правомочие руководителя на сделку.

От покупателя

Заинтересованное в приобретении недвижимости лицо обязано представить только гражданский паспорт с регистрацией в РФ. В отдельных случаях могут потребоваться дополнительные документы:

• доверенность – для представителей;
• кредитный договор – при ипотеке.

По усмотрению покупатель может оформить страхование сделки.

Как составить договор?

Договор составляется сторонами, в зависимости от предпочтений и сопутствующих обстоятельств:

1. в агентстве по работе с недвижимостью;
2. в юридической консультации;
3. в нотариальной конторе;
4. самостоятельно.

При обращении к агенту, юристу или нотариусу стороны получают полностью подготовленный к пользованию документ. При самостоятельной его подготовке нужно обратить внимание, чтобы в него были включены все необходимые сведения. К ним относятся:

1. Предмет договора, с указанием персональных и паспортных данных покупателя и продавца, места проживания каждого из них. Обязательно указываются параметры нежилого здания или помещения, его место расположения.
2. Удостоверение того, что объект действительно принадлежит продавцу, притязания на него со стороны третьих лиц не возникали.
3. Условия передачи прав продавцом покупателю, сроки фактического вступления во владение.
4. Стоимость объекта, сроки и способы внесения оплаты.
5. Права и обязанности сторон.
6. Ответственность сторон за не исполнение установленных договором обязанностей.
7. Условия расторжения договора.
8. Заключительные положения.

• Скачать бланк договора купли-продажи нежилого помещения
• Скачать образец договора купли-продажи нежилого помещения

ДКП составляется в трёх экземплярах, каждый экземпляр подписывается сторонами. Рядом с подписями сторон вносятся их реквизиты.

О нюансах заключения ДКП при сделке между юрлицом и прочими субъектами мы рассказывали в отдельном материале, а здесь вы узнаете, как грамотно составить договор при купле-продажи нежилого объекта с ЗУ.

Требуется ли регистрация?

Регистрация нужна обязательно, так как посредством регистрационной процедуры в Государственный кадастр недвижимости вносятся сведения о новом собственнике, которому перешли права на нежилое здание или помещение. Регистрация может проводиться:

1. в территориальном органе Росреестра;
2. в МФЦ «Мои документы».

Непосредственно регистрация проводится Росреестром, МФЦ исполняет лишь функцию приёма и выдачи документации.

Предварительно уплачивается пошлина, которая составляет:

• 2 тысячи рублей для физических лиц;
• 22 тысячи рублей – для юридических.

Документы подаются сторонами в окошко регистратору. Если они обращаются совместно, то процедура сокращается до 10 дней. При обращении по отдельности она длится в пределах месяца. Регистратор принимает документы под расписку и назначает дату повторного визита.

В назначенный день стороны подходят к регистратору и получают на руки:

1. Продавец: договор купли продажи с отметкой о регистрации сделки.
2. Покупатель: ДКП с отметкой о регистрации и выписку из ЕГРН о праве собственности на приобретённый объект.

После получения покупателем обозначенных документов сделка считается завершённой, новый собственник вправе беспрепятственно владеть нежилой недвижимостью в соответствии с её целевым назначением.

Список необходимых бумаг

В Росреестр или МФЦ подаются 3 экземпляра ДКП, по одному для продавца, покупателя и регистрирующего органа. Кроме этого продавец предъявляет:

• паспорт, представитель – доверенность;
• правоустанавливающий и право удостоверяющий документ;
• кадастровый и технический паспорта;
• разрешение супруга на сделку (для приобретённого в браке, имущества);
• разрешение от совладельцев (если имущество в долевой собственности);
• разрешение от опеки для несовершеннолетних продавцов.

Юридические лица предъявляют:

1. устав компании с полномочиями директора;
2. протокол собрания с разрешением продажи.

От покупателя требуются следующие документы для регистрации сделки:

• паспорт, представителям – доверенность;
• заявление на регистрацию;
• квитанцию об уплате пошлины;
• договор кредитования (если регистрируется обременение залогом);
• разрешение на покупку от учредителя (для юридических лиц).

Подводные камни при сборе документации и заключении сделки

Любая сделка с недвижимостью может повлечь непредвиденные осложнения. Поэтому на каждом этапе нужно проявлять максимальную бдительность и считать процедуру завершённой только по окончании регистрации.

При сборе документов продавец должен добиться следующего качества пакета документации:

1. Собрать все бумаги, которые потребуются для сделки.
2. Каждый документ должен быть в правоспособном состоянии: без порчи, технических ошибок, исправлений и помарок.
3. Справки и выписки не должны быть просроченными.
4. Если проводилась реконструкция, должны быть представлены все необходимые разрешения.

Покупателю необходимо внимательно ознакомиться с документацией. Попросить оригиналы правоустанавливающего и право удостоверяющего документа. Проверив паспорт, покупатель может выписать фамилию собственника и сверить на сайте Росреестра информацию о принадлежащей ему недвижимости. Чтобы облегчить поиск, из кадастрового паспорта нужно выписать кадастровый номер объекта и использовать его при идентификации собственника.

При заключении договора нужно проверить внесённые данные ещё раз, перед проставлением подписи, чтобы не стать жертвой мошенников. Ни в коем случае нельзя изменять в договоре стоимость объекта или вносить иные не соответствующие действительности сведения.

Передача денег обязательно должна подтверждаться документально: распиской, банковским чеком или зафиксированной транзакцией о переводе денежных средств.

Сбор документов для купли продажи – основная часть подготовки к сделке. На этом основании создаётся представление о её юридической чистоте. Передача прав происходит после заключения и регистрации ДКП. Это правоустанавливающий документ, который должен быть составлен в соответствии с требованиями законодательства. После регистрации сделки нежилая недвижимость переходит покупателю.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-18 (Москва)
+7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)

Оформляем договор купли-продажи нежилого помещения

Для того, чтобы обойти трудности и просчёты при заключении договора купли-продажи нежилого помещения (НП) в 2022 г., нужно придерживаться точного алгоритма действий.

На рынке недвижимости присутствует значительное число нежилых объектов недвижимости, подобрать нужное среди которых нелегко. Главным условием в приобретении нежилого объекта недвижимости должно являться обращение к собственному здравому смыслу с выделением положительных и отметанием отрицательных характеристик будущей собственности.

Для начала, нежилое помещение должно соответствовать цели, для которой оно приобретается.

В соответствии с ГК РФ владельцу принадлежат права на собственность и распоряжение своим имуществом способами, которые не противоречат законодательству и другим нормативным актам, а также не наносят ущерб третьим лицам. Он может отчуждать это имущество в собственность другим лицам, сдавать в аренду, в залог, может передавать временные права на владение и пользование имуществом, оставаясь при этом собственником.

К числу наиболее часто заключаемых сделок купли-продажи выступает как раз отчуждение недвижимого имущества.

Особенности сделки

Как только находится подходящее помещение, то начинается первичная работа с продавцом. Туда входит:

Выявление собственников, которых может быть один или несколько. Правильный вариант, это, когда помещение уже подобрано, заказать по нему выписку из Росреестра. Сведение, содержащиеся в ней дадут ответы на интересующие с практической точки зрения вопросы. Так как 100 % доверять продавцу при заключении сделки нельзя, то лучше будет ознакомиться с информацией по недвижимости предварительно. Заказать такую выписку может любое физлицо.

Главное, на что обратить внимание, так это на вид права:

• собственность в единоличном владении или же имеет несколько владельцев;
• собственность общая, совместной или же долевая.

Это выступает основополагающим фактом, так как от вида права на собственность зависит порядок проведения сделки.

Нужно подвергнуть подробному рассмотрению необходимую правоустанавливающую документацию, предоставляемую продавцом нежилого помещения. По ним определяется, по какому виду права собственности продавец владеет продаваемым нежилым помещением. К таким правоустанавливающим документальным актам относятся официальные бумаги, главными среди которых выступают:

• договоры гражданско-правового характера,
• свидетельство о праве на наследство,
• судебное предписание.

Такое решение может быть апеллировано вышестоящим судебным органом.

Чем больше времени проходит с момента получения продавцом правоустанавливающего документа, тем надёжнее те данные, которые он подтверждает. Также необходимо ознакомится с выпиской, с отсутствием или наоборот наличием обременений и ограничений по собственности. В виде обременений могут выступать:

• ипотечный договор,
• аренда,
• арест на право собственности, налагаемый судебным решением.

В том случае, если облагается любыми обременениями, то необходимо получить разъяснение продавца и обсудить с ним способы для их снятия.

У каждого собственника помещения есть технический план помещения или технический паспорт, если право собственности возникло сравнительно давно. Необходимо сравнить его с действительной планировкой помещения. При нахождении несоответствий собственник должен предоставить необходимую документацию, которая подтверждала бы, что собственность узаконена.

Как составить

По договору купли-продажи недвижимости, продавец обязан провести перевод собственности в права новому владельцу.

Договор заключается в письменной форме через составления документа. Несоблюдение формы заключения договора продажи недвижимости даёт повод считать его недействительным.

При переходе к осуществлению договора купли-продажи, участники сделки выясняют необходимые условия и пункты сделки.

Договор вступает в законную силу непосредственно с проставления подписей участниками сделки. Когда на стороне покупателя или самого владельца выступает более чем один собственник, значит, договор совершается исключительно с заверением у нотариуса. Только после этого он вступает в юридическую силу.

В каждый договор купли-продажи входят особые параметры и условия, без которых считается недействительным. Среди них:

• название, точная дата и место заключения договора прописью;
• информация об участниках сделки (ФИО, год и место рождения, номер паспорта, место регистрации);
• объект сделки (НП) по справочным данным из Росреестра: наименование, номер учета в Кадастровой палате, точный адрес, метраж;
• перечень всех документов, подтверждающих право собственности, а также об обременениях и ограничениях на объект недвижимости;
• сумма по сделке за НП и порядок её подсчёта;
• порядок передачи во владение (НП);
• несение ответственности сторонами за неисполненные условия и обязательства по договору;

• дополнительные условия по требованиям учреждения, одобрившего кредит.
• дополнительные условия, если сделка совершается с привлечением займа;
• участники сделки могут дополнить договор купли-продажи и другими документальными актами.

Участниками сделки могут быть различные экономические субъекты, как граждане, так и юридические лица. Кроме того, имеют место случаи, когда договор по сделкам с нежилыми помещениями заключается между районными муниципальными учреждения, а также федеральными субъектами, когда, к примеру, происходит продажа муниципального или государственного имущества.

При отсутствии хотя бы единично из вышеописанных данных в договоре, передача недвижимого имущества считается несогласованной участниками сделки.

По договору купли-продажи нежилого помещения одновременно передаются права на владение земельным участком, на котором построена недвижимость, в случаеесли другие варианты не предусмотрены законодательством.

В случае, если сделка по продаже нежилого объекта недвижимости, который сооружён на земле, не принадлежащей продавцу по праву собственности, тогда продажа может быть осуществлена без согласия владельца земли, но только в том случае, если это не противоречит пунктам в договоре по пользованию землёй. В таком случае при покупке нежилого помещения сторона покупателя получает право собственности на тех же самых условиях, что и бывший владелец, то есть продавец.

1. Договор должен предусматривать стоимость такого имущества;
2. Если в договоре отсутствуют обговорённые сторонами условия по сделке с нежилым помещением, договор о продаже считается незаключённым;
3. При продаже нежилого объекта недвижимости в кредит с рассрочкой всегда описывается порядок, временной период и сумма платежа;
4. Порядок передачи недвижимости в право собственности. Передача нежилого помещения продавцом в собственность покупателю происходит по подписанному сторонами договору акта приёма-передачи (иному документу о передаче);
5. Если условие не предполагается по условиям договора, то тогда обязательства продавца передать недвижимость новому собственнику считается исполненной сразу же после подписания акта приёма-передачи и другой требуемой документацией;
6. Передача права собственности на недвижимость по договору продажи к покупателю проходит гос регистрацию в Росреестре или МФЦ;

1. После этого следует описать права и обязанности сторон. Сначала продавцом, а потом самим покупателем;
2. Необходимо также учесть и ответственность сторон за уклонения от обязательств или их неполное исполнение, а также варианты разрешения спорных сделок.

Статьёй 557 ГК РФ предполагается несение обязательств собственником за передачу недвижимости несоответствующего качества.

• Кроме того, прописываются форс-мажорные обстоятельства, о которых стороны не знали заранее. С их наступлением участники сделки больше не несут обязательств друг перед другом;
• В числе заключительных пунктов указывается условие по количеству экземпляров договора по сделке купли-продажи, другие положения и условия на усмотрение сторон.

Число копий-экземпляров договора соответствует числу участников сделки, а один экземпляр предназначается для хранения в архиве Росреестра.

Последнее положение договора —точное местоположение и платежные реквизиты сторон. В конце проставляются подписи задействованных уполномоченных лиц, если в роли продавца выступает юридическое лицо, то ставится дополнительный штамп учреждения.

Те договоры, которые состоят из более, чем одной страницы, в обязательном порядке должны быть прошиты и пронумерованы. Количество прошитых и пронумерованных страниц подтверждается подписями уполномоченных представителей сторон договора и закрепляется печатями.

Образец

Необходимые документы

Регистрация сделки осуществляется через МФЦ или Росреестр. Для этого понадобятся следующие документы:

• Документальные акты, подтверждающие права собственности продавца на нежилое помещение в числе копий-экземпляров, равных числу участников сделки и один дополнительный экземпляр для архива Росреестра;
• Акт приёма-передачи по числу участников сделки и один дополнительный для Росреестра;
• Если нежилой объект относится к совместно нажитому имуществу в период брака, то требуется разрешение на сделку от супруга с обязательным заверением у нотариуса;
• В случае, если вместо самого покупателя есть официальное лицо, которое действует от его имени, то необходима также и письменная доверенность, подтверждённая у нотариуса;
• Кредитный договор, если покупка нежилого помещения приобретается с привлечением займа;
• Документ, подтверждающий оплату госпошлины, если таковая произведена напрямую, но не требуется, если она проведена через электронные платёжные системы;
• СНИЛС и документы, удостоверяющие личности продавца и покупателя.

Сроки государственного оформления составляют 9 дней, если подача документации осуществляется через МФЦ и 7 дней – через Росреестр. При подаче документации по сделке на регистрацию через нотариуса, такой срок составит 5 и 3 дня соответственно. Если необходимая документация собрана, а договор купли-продажи заполнен грамотно, то покупатель входит в полноценные права нового владельца с даты регистрации. В подтверждении этого выдаётся справка из Росреестра.

Стоимость и регистрация

В стоимость сделки входит оплата госпошлины в размере 2 тыс. руб. При договоре с ипотекой размер составит только 1 тыс. руб. Оплату производит сторона покупателя.

Сумма финансовых издержек по сделке зависит от нескольких нюансов. Так, к примеру, при нотариальном подтверждении договора, необходимо будет провести объективную экспертную оценку актуальной стоимости подобных объектов недвижимости на рынке. Она необходима нотариусу для расчёта государственной пошлины. Обычно, в нотариальной конторе оценивается кадастровая сумма и рыночная, а пошлина рассчитывается с наибольшей из них.

Если владелец у объекта недвижимости один, а продавцов несколько, то «виновником» нотариальной формы является продавец, и наоборот.

В случае, если стороны сделки затрудняются решить кто из них за что платит, тогда есть повод возложить необходимые затраты по оценке и оплате госпошлины на «виновника». Тогда стоимость оценки составит от 3 тыс. руб., а госпошлина с техническими работами – от 10 тыс. руб.

Если покупка нежилого помещения покупается с привлечением займа, то банк запрашивает объективную оценку недвижимого объекта. При таком раскладе, необходимые издержки несёт покупатель, потому как кредит оформляется на него.

Валерий Исаев окончил Московский государственный юридический институт. За годы работы в адвокатской сфере провел множество успешных гражданских и уголовных дел в судах различной юрисдикции. Большой опыт в юридической помощи гражданам в различных областях.

Правила составления договора купли-продажи нежилого помещения

Договор купли-продажи заключается между продавцом и покупателем. Объектом соглашения выступает предмет, права собственности на который передаются от продавца к покупателю. В качестве объектов могут выступать различные предметы, например, автомобили, движимое и недвижимо имущество, жилые и не жилые помещения и т.д.

Независимо от объекта договора купли-продажи, необходимо составлять акт в соответствии с нормами закона. Главным законом, регулирующим оформление подобных соглашений, является Гражданский Кодекс.

Скачать текст закона можно по ссылке.

В настоящей статье будут рассмотрены правила составления договора купли-продажи нежилого помещения, а именно как подготовить недвижимость к продаже, можно ли купить долю недвижимого объекта, как зарегистрировать соглашение и способы расторжения.

Условия

Существуют понятия жилой и нежилой имущественной собственности. Нежилым помещением признаются складские хранилища, офисные кабинеты, производственные и рыночные площади, в общем, все недвижимые объекты, не предназначенные для жилья. Указанный перечень нежилых помещений относится к коммерческой недвижимости.

Стать владельцем недвижимого имущества на основании договора купли-продажи могут физические и юридические лица. В зависимости от лица, выступающего в качестве покупателя, составляется соглашение по-разному. В любом случае, условия приобретения нежилого помещения прописываются в договоре купли-продажи. В документе обязательно указывается объект продажи (описывается подробная его характеристика), а также цена склада (офиса, производственной площади и т.д) и способы проведения расчетов между сторонами.

Важно! Договор купли-продажи, заключаемый с физическим или юридическим лицом, подлежит обязательной регистрации в специализированном государственном учреждении.

Подготовка к приобретению недвижимости

Изначально продавец принимает решение о продаже своей нежилой собственности, затем он оформляет предварительный договор купли-продажи нежилого помещения и ищет покупателя. Составление первоначального соглашения, необходимо для обеих сторон, его подписание будет означать, что они выполнят свои обязательства в соответствии с текстом контракта. В первоначальном варианте контракта требуется указать время, когда будет оформлен окончательный вариант соглашения купли-продажи. Итоговым шагом в заключении сделки будет составление окончательного соглашения о продаже.

Чтобы собственность продавца была приобретена иным лицом, необходимо предоставить документацию, подтверждающую, что у продаваемого нежилого помещения нет обременений или санкций.

Предварительно заключенный договор купли-продажи имеет юридическую значимость на протяжении 12 месяцев. Но могут быть и исключения, если иная информация указывается в его тексте по согласованию сторон.

В случае, если период 12 месяцев истек, а окончательный вариант соглашения купли-продажи не оформлен, то каждая из сторон вправе направить обращение в судебную инстанцию. В прошении следует указать о желании принудительно исполнить условия контракта. Если исков в судебное учреждение не поступало, то ранее составленный документ о продаже нежилого помещения будет признан недействительным, то есть аннулированным.

Ознакомиться с условиями, которые должны быть списаны в договор купли-продажи можно, изучив пример его составления. Образец доступен для скачивания по ссылке.

Правила составления договора купли-продажи нежилого помещения

Когда стороны сделки пришли к общему согласию по всем нюансам приобретаемой недвижимости, то следует оформить договоренность в письменном виде. Содержание договора купли-продажи нежилого помещения отражает следующие сведения:

• сведения об участниках соглашения о продаже. Нужно указать данные продавца и покупателя, а именно:
  • паспортные данные;
  • если юридическое лицо является участником сделки, то указывается полное название организации и информация о прохождении государственной регистрации.
• характеристика объекта купли-продажи:
  • место расположения (адрес);
  • кадастровый номер;
  • количество кв. метров.
• цена договора:
  • валюта;
  • способы оплаты;
  • полный размер стоимости нежилого помещения;
  • условия внесения аванса.
• определение лица, на которого будут возложены расходы по проведению государственной регистрации договора купли-продажи нежилого помещения. В большинстве случаев, в роли данного лица выступает покупатель недвижимости;
• указание правил передачи недвижимости в собственность покупателя;
• указание мер ответственности, если одна из сторон не исполнит свои обязательства в установленные сроки, или исполнит их в ненадлежащем виде;
• реквизиты сторон, подписи и печати.

При покупке части помещения

В случаях, когда одним нежилым помещением владеют несколько лиц, то для продажи своей доли требуется получить согласие всех совладельцев. Преимущественным правом на выкуп доли нежилого помещения обладают совладельцы. Если другие собственники не изъявляют желание купить часть недвижимости, то второстепенное право на покупку передается администрации, а затем и остальным потенциальным покупателям.

Важно! Когда продаваемая доля нежилого помещения находится в торговом центре, то нет необходимости получать согласие совладельцев, достаточно получить одобрение от администрации.

При продаже обязательно составляется договор купли-продажи части нежилого помещения. В соглашении требуется указать подробную характеристику продаваемой доли. Когда покупатель найден и договор подписан, следует заняться его регистрацией. Она осуществляется в специализированном государственном учреждении — в ЕГРН. Независимо с кем заключается контракт о продаже, с юридическим или физическим лицом, факт перехода прав собственности, в любом случае, регистрируется в данном органе.

Как зарегистрировать соглашение?

Регистрация соглашения купли-продажи нежилого помещения в Росреестре осуществляется после подписания акта. В Росреестре фиксируется передача прав собственности на законодательном уровне. Регистрация проводится после предоставления необходимого пакета документации. В соответствии с законом, прошение должны подавать обе стороны сделки (продавец и покупатель).

Бумаги, требуемые для предоставления в Росреестр:

• правоустанавливающая документация на продаваемый нежилой объект предоставляется продавцом;
• договор купли-продажи, оформленный с учетом законодательных требований;
• справка из БТИ, свидетельствующая о подлинной стоимости нежилой недвижимости;
• документы из Кадастра;
• выписка об отсутствии обременений и арестов на объект продажи. Ее получение возможно в ЕГРП;
• согласие совладельцев собственности, если их несколько или в случае, когда объектом владели супруги, муж решил продать недвижимость, тогда требуется письменное одобрение от жены;
• письменное согласие на проведение сделки от представителей опекунского учреждения. Данный акт предоставляется только в случае, когда собственником является несовершеннолетний гражданин, а сделку за него оформляют его законные представители (родители, опекуны);
• справка об уплаченной государственной пошлине.

Когда в качестве продавца или покупателя нежилого помещения выступает юридическое лицо, то требуется предоставить дополнительный перечень актов на рассмотрение работникам Росреестра. К дополнительной документации относятся:

• устав организации;
• соглашение об учреждении компании;
• сведения из ЕГРЮЛ;
• свидетельство о регистрации;
• акты, подтверждающие, что руководитель или иной представитель компании компетентен заключать подобные сделки.

Размер государственной пошлины за регистрацию прав собственности при покупке нежилого помещения по договору купли-продажи устанавливает налоговый закон России. В соответствии с его текстом, установлен следующий размер госпошлины:

• для физических лиц — 2 000 рублей;
• для организаций — 22 000 р.

Без оплаты госпошлины, бумаги не будут приняты к рассмотрению.

Если вся документация в Росреестр подана в надлежащем виде, то перерегистрация прав собственности на недвижимое имущество будет проведена в течение месяца.

Возможно ли расторжение договора купли-продажи после регистрации?

Правила расторжения договоров купли-продажи описаны в гражданском законе. Текст (ст. 450 — 453) настоящего законодательного акта гласит, что после проведения процедуры перерегистрации прав собственности — возможно оформить аннулирование договора.

В соответствии с законом, расторжение договора купли-продажи нежилого помещения возможно:

• по инициативе продавца;
• по решению покупателя;
• при совместном согласии.

Если обе стороны сделки решили аннулировать ранее оформленное соглашение, то они вправе составить новый документ. Текст нового акта должен содержать переход прав собственности в обратном порядке, то есть от покупателя к продавцу. Вновь оформленный договор обязательно регистрируется в Росреестре.

В случае, если одна сторона сделки изъявляет желание расторгнуть соглашение о продаже, то существует два способа:

• договориться мирно;
• обратиться в судебное учреждение.

В первом случае, договоренность мирным путем начинается с отправки извещения второй стороне, в котором стоит указать о своем намерении аннулировать контракт и причины. Если в течение месяца от адресата нет известий или он ответил отказом, то стоит направлять обращение (иск) в судебную инстанцию.

Для расторжения договора в суде нужно предъявить основания. Причинами могут быть:

• покупатель не оплатил полную стоимость;
• одна из сторон сделки признана законом недееспособной;
• контракт был заключен по принуждению.

Суду на рассмотрение могут быть указаны и иные причины.

Договор купли-продажи нежилого помещения: просто о сложном

В этой статье мы постараемся затронуть все нюансы проведения сделки и оформления договора купли-продажи нежилого помещения между физическими лицами в 2022 году. Тем более что сейчас самый благоприятный момент для покупки нежилой недвижимости.

Скачать образец ДКП в формате Word

Нежилое помещение, его признаки и виды использования

В Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) в 2022 году одним из объектов кадастрового учета является «Помещение» с назначением «нежилое». В обиходе этот объект учета называется по-прежнему – нежилое помещение (НП).

Признаки

Нежилое помещение – это объект недвижимости, состоящий на кадастровом учете и обладающий следующими признаками:

• расположен в здании (жилом или нежилом);
• обособлен от других помещений в здании;
• имеет отдельный вход;
• состоит из нескольких «частей», необходимых для его функционирования;
• не предназначен для постоянного проживания;
• используется в коммерческих, административных или общественных целях;
• имеет назначение «нежилое», зафиксированное в ЕГРН.

Виды использования

Нежилые помещения в зависимости от их использования можно разделить на несколько видов. Наиболее часто встречаемые:

• офисы помещения в зданиях;
• торговые помещения в зданиях;
• организации общепита в зданиях;
• гостиницы в зданиях;
• развлекательные центры в зданиях;
• для оказания бытовых услуг;
• размещение аптек и оказание медицинских услуг;
• другие.

Покупаем нежилое помещение

Чтобы избежать ошибок при заключении договора купли-продажи нежилого помещения между физическими лицами в 2022 году, нужно последовательно совершить несколько шагов.

В контексте настоящей статьи физические лица – это граждане, не имеющие статуса «индивидуальный предприниматель».

Выбор объекта

Среди большого количества нежилых помещений на рынке недвижимости подобрать подходящее не так уж и просто. Руководствоваться необходимо здравым смыслом, ограничиваясь необходимыми параметрами и отметая ненужные.

Если самым важным из них является цена, ищите помещение на 7%-10% дороже, чем можете себе позволить. Торг — одна из важнейших церемоний. Скидку делают всегда, т.к. она чаще всего изначально включена в цену.

Нежилое помещение должно соответствовать цели, для которой оно приобретается.

Работа с продавцом

Как только нежилое помещение подобрано, начинается первичная работа с продавцом. Она включает в себя:

• Выявление действительного собственника НП. Их может быть несколько или один. Самый правильный вариант, когда только помещение подобрано, заказать по нему расширенную актуальную выписку из ЕГРН. Сведения, указанные в ней, дадут ответы на многие вопросы. Доверять продавцу на все 100% в этом деле нельзя. Заказать выписку может любое физическое лицо.
• Покупателю необходимо внимательно изучить содержащуюся в выписке информацию о НП. Нужно обратить внимание на вид права: единоличная (один собственник), общая долевая или общая совместная (несколько собственников). От этой информации будет зависеть порядок проведения сделки.
• Осмотр правоустанавливающих документов продавца на НП. Правоустанавливающие – это документы, объясняющие, как продавец стал собственником НП. Основные из них: договоры гражданско-правового характера, свидетельство о праве на наследство, судебное решение.

Зачем смотреть на эти документы, если есть выписка, подтверждающая право собственности? Из этих документов можно понять, насколько велики шансы, что заключаемая сделка может быть оспорена. Свидетельство о праве на наследство – может неожиданно появиться «неучтенный» наследник.

Судебное решение — может быть оспорено судом высшей инстанции. Всего не предусмотришь. Поэтому чем больше лет прошло с получения продавцом правоустанавливающего документа, тем лучше.

• Обязательно посмотреть в выписке наличие или отсутствие обременений права собственности. В их качестве могут выступать: ипотека, долгосрочный договор аренды, наложенный решением суда арест. Если обременения наложены, необходимо получить объяснения продавца и обговорить с ним возможность снятия обременений.
• Проверка отсутствия несогласованной перепланировки. У собственника есть техплан помещения или техпаспорт, если право собственности возникло давно. В любом из них есть план помещения. Необходимо сравнить этот план с фактической планировкой помещения. При расхождениях собственник должен предоставить документы, подтверждающие, что она узаконена.

Что делать, если таких документов нет, а помещение устраивает полностью? При заключении ДКП в простой письменной форме и без привлечения заемных средств совершить его ничего не помешает. Но надо понимать, что с момента государственной регистрации ответственность за несогласованную перепланировку будет нести новый собственник!

• Обсуждение и согласование условий сделки. Это цена, размер аванса (задатка), порядок расчетов, сроки заключения ДКП и передачи НП покупателю.

Основной договор купли-продажи

Для перехода к заключению ДКП стороны должны прояснить для себя следующие моменты.

Форма договора.

Договор заключается в простой письменной форме, если собственник у НП только один и оно переходит в собственность одного человека. Подготовить такой документ стороны могут или сами, или воспользовавшись услугами риэлтора. Законную силу ДКП приобретает с момента подписания сторонами.

Если на стороне покупателя или собственника выступает более одного человека, такой договор заключается только в нотариальной форме. Его готовит и заверяет нотариус. Расценки у нотариуса недешевы, но их придется оплатить. Юридический статус договор приобретает после удостоверения его нотариусом.

Разделы договора купли-продажи (ДКП)

В какой бы форме не заключался ДКП, он обязательно должен включать в себя важные разделы, без которых он может считаться незаключенным:

• наименование, дата и место заключения ДКП;
• сведения об участниках сделки (по каждому указывается ФИО, дата/место рождения, реквизиты паспорта, адрес регистрации);
• описание предмета договора, т.е. нежилого помещения (по данным Выписки из ЕГРН): наименование, кадастровый номер, адрес и площадь НП;
• описание правоподтверждающих документов, данные об обременениях прав собственника НП;
• стоимость НП и способ расчетов;
• порядок передачи НП;
• ответственность сторон за неисполнение обязательств;
• дополнительные условия по требованию кредитного учреждения, если покупка производится с привлечением заемных средств.

Стороны могут дополнить ДКП и другие пунктами.

Предварительный договор купли-продажи

До заключения ДКП стороны имеют право подписать предварительный договор купли-продажи (ПДКП), юридически закрепляющий намерения сторон. Если основной договор будет заключен без нотариуса и без заемных средств, ПДКП заключать не обязательно.

Почему все-таки рекомендуется его оформлять? Этот договор побуждает стороны исполнить свои намерения добровольно. При необходимости он поможет добиться этого в суде. И сторона, отказавшаяся от совершения сделки, понесет материальную ответственность.

Условия ПДКП такие же, как в основном договоре, кроме некоторых нюансов. В ПДКП стороны дополнительно указывают:

• сроки, когда они заключат основной ДКП;
• размер аванса/задатка (это разные вещи);
• кто несет расходы — при нотариальной форме договора;
• когда НП будет передано покупателю;
• другие условия по требованию кредитного учреждения, если покупка производится с привлечением заемных средств.

Расчеты

Порядок расчетов с продавцом законодательством не регламентируется. Поэтому стороны самостоятельно выбирают порядок расчетов, за исключением покупки НП за счет кредитных средств.

На практике расчеты с продавцом проводятся в следующем порядке: на первом этапе расчетов происходит передача аванса или задатка в счет приобретаемого НП под расписку продавца, второй (основной) этап расчетов, как правило, производится при подписании основного договора купли-продажи и тоже под расписку.

Чем отличается аванс от задатка? Для обычного человека ничем. Но с юридической точки зрения они имеют разные правовые последствия.

Аванс – это частичная предоплата. В случае отказа любой из сторон от совершения сделки аванс просто возвращается покупателю.

Задаток — оформляется с помощью договора о задатке. В случае отказа покупателя от совершения сделки задаток ему не возвращается. При отказе собственника НП – он возвращает покупателю двойную сумму задатка.

На получение аванса/задатка продавец обязательно дает расписку.

Наиболее часто используемые способы расчетов между сторонами:

• аренда банковской ячейки. Продавец получит деньги только после предоставления выписки о регистрации перехода права;

• с оформленным ДКП стороны направляются в банк и перечисляют деньги на карточку продавца, который дает расписку в их получении;
• открывается депозит в пользу продавца, который получает деньги после предоставления выписки из ЕГРН о проведении госрегистрации;
• покупатель просто передает наличные продавцу из рук в руки под расписку.

Передача помещения покупателю

При передаче НП обязательно составляется передаточный акт (ст. 556 ГК РФ). В нем проставляется дата передачи, основания для передачи (реквизиты ДКП), адрес и площадь передаваемого НП, кратко о состоянии НП (удовлетворительное-неудовлетворительное). И подписи: продавец сдал, а покупатель принял НП.

Расходы по оформлению

Перечень расходов сторон зависит от нескольких нюансов.

• Если договор оформляется нотариально, потребуется проведение независимой оценки рыночной стоимости нежилого помещения. Она нужна нотариусу для расчета размера госпошлины. Как правило, нотариус сравнивает кадастровую стоимость с рыночной и берет пошлину с большей из них. Если собственник один, а продавцов несколько, то «виновником» нотариальной формы является продавец, и наоборот. Если стороны спорят о том, кто какие затраты несет, то есть основания возложить затраты по оценке и по оплате госпошлины на «виновника». Оценка – от 3000 рублей, госпошлина с техническими работами – от 10 000 рублей.
• В случае, если НП приобретается с привлечением займа, банк также запросит независимую оценку стоимости НП. В данном случае расходы на оценку несет покупатель, потому что кредит берет он.
• В случае, если НП приобретено продавцом в браке (за исключением дарения или завещания), потребуется нотариальное согласие второго супруга на продажу НП.

Государственная регистрация перехода права

ДКП подписан, расчеты произведены. Теперь предстоит сдать документы на госрегистрацию перехода права собственности на НП к покупателю.

Для подачи документов надо дойти до многофункционального центра (МФЦ) или в отделение Росреестра, где будут приняты заявление сторон и необходимые для этого документы. Для регистрации перехода права нужны:

• Правоподтверждающие документы Продавца на НП.
• ДКП в количестве экземпляров, равных числу лиц по договору, + 1 экземпляр для регистрирующего органа.
• Передаточный акт в количестве экземпляров, равных числу лиц по договору, + 1 экземпляр для регистрирующего органа.
• Нотариальное согласие второго супруга (если НП относится к совместно нажитому имуществу).
• Нотариальная доверенность, если лицо, подписавшее договор и/или подающее документы в МФЦ, действует от имени участника сделки.
• Кредитный договор, если НП приобретается с использованием заемных средств.
• Квитанция об оплате госпошлины (может не предоставляться, если оплата была произведена в электронном виде). Размер госпошлины – 2000 руб. Если договор с ипотекой – 1000 руб. Оплачивает госпошлину покупатель.

Также необходимо взять документы, удостоверяющие личности продавца и покупателя и СНИЛСы.

Сроки госрегистрации: при подаче в МФЦ – 9 дней, в Росреестр -7 дней, по нотариально удостоверенной сделке – 5 и 3 дня соответственно.

Если все было сделано правильно, то покупатель станет полноценным собственником с даты регистрации, в подтверждение чего получит выписку из ЕГРН.