Договор аренды нежилого помещения с физическим лицом: как его заключить под магазин и другие цели

МОЖЕТ ЛИ ОРГАНИЗАЦИЯ ЗАКЛЮЧИТЬ ДОГОВОР АРЕНДЫ ПОМЕЩЕНИЯ С ФИЗИЧЕСКИМ ЛИЦОМ

CПЕЦИАЛЬНЫЕ ПРЕДЛОЖЕНИЯ

№ 14893 БЕЗ КОМИССИИ

Продажа арендного бизнеса, Профсоюзная 140, 10 м.п от метро, ОСЗ, Евро ремонт

площадь: 1013 м2

цена: 276600000 руб.

агент: Сергей т.89168845933

№ 15255 БЕЗ КОМИССИИ

Аренда помещения под общепит, м. Электрозаводская, Большая Семеновская 32с13, 5 м.п. от метро, Адм. здание, Евро ремонт

цена: 96774 руб за кв.м. в год

агент: Сергей т.89168845933

№ 14132 БЕЗ КОМИССИИ

Продажа арендный бизнес,15 Парковая, дом 44, 15 м.п от метро, Жилой дом, Раб. состояние

цена: 57000000 руб.

агент: Сергей т.89168845933

№ 15647 БЕЗ КОМИССИИ

Аренда производственно-складского помещения, Онежская 24, 5 м.тр от метро, Адм. здание, Раб. состояние

цена: 6709 руб за кв.м. в год

агент: Сергей т.89168845933

– Договор аренды нежилого помещения

Может ли организация (ОАО) заключить договор аренды нежилого помещения в торговом комплексе с физическим лицом, не зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Организация вправе заключить договор аренды нежилого помещения с физическим лицом, не зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. К арендатору закон не предъявляет каких-либо специальных требований. В этом качестве могут выступать любое дееспособное физическое лицо или любая организация, а также публично-правовое образование. Исключение составляют некоторые виды аренды, когда на стороне арендатора должен выступать специальный субъект. Так, арендатором жилых помещений, в целях отграничения договоров аренды от договора найма, может быть только юридическое лицо (п. 2 ст. 671 ГК РФ). Предпринимательский характер финансовой аренды (лизинга) не допускает участия в таких договорах гражданина, не зарегистрированного в качестве индивидуального предпринимателя (ст. 665 ГК).

Организация вправе заключить договор аренды нежилой площади в торговом комплексе с физическим лицом, не являющимся индивидуальным предпринимателем, законодательством РФ это не запрещено. При этом арендодатель может не опасаться признания договора незаключенным на том основании, что он не содержит указания на статус ИП, если лицо фактически осуществляет предпринимательскую деятельность (смотрите, например, постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 9 марта 2004 г. N А33-3839/03-С2-Ф02-744/04-С2).

При этом для физического лица – арендатора в подобной ситуации возникают определенные риски.

В случае, если гражданин осуществляет деятельность, направленную на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ, оказания услуг, т.е., по сути, ведет деятельность, являющуюся предпринимательской, но при этом не зарегистрирован в качестве ИП, есть риск признания его деятельности незаконным предпринимательством со всеми вытекающими последствиями, вплоть до привлечения к налоговой, административной (ч. 1 ст. 14.1 КоАП РФ) или уголовной (ст. 171 УК РФ) ответственности.

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Как выбрать недвижимость под магазин и составить договор аренды помещения по образцу?

Открывать свое дело всегда рискованно, ведь неизвестно же заранее – насколько успешно будет развиваться торговля, поэтому нужно заранее все хорошенько продумать.

Безусловно, очень большую роль играет место расположения магазина, а также его специфика.

Подходящее помещение совсем не обязательно сразу покупать, для начала можно попробовать взять его в аренду.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Что учитывать при выборе?

Перед тем, как начать поиск подходящего помещения под магазин, необходимо четко определиться с направлением деятельности, то есть, какие именно товары будут продаваться в данном магазине. Также важно определить категорию покупателей – для кого рассчитан предлагаемый товар: для детей, бизнесменов, пенсионеров и т.д. Важное значение имеет изучение потенциала района.

Где осуществлять поиски на что обратить внимание?

Чтобы подобрать наиболее удачный вариант помещения под магазин, стоит обратить внимание на следующие моменты:

1. Лучше всего проводить поиск в центральной части города, причем, не на задворках, а в домах первой линии. Это позволит обеспечить хорошую проходимость будущему магазину и на рекламу не нужно будет тратиться, достаточно обойтись эффектной вывеской с названием.
2. Идеально, если помещение будет расположено на первом этаже, второй этаж и подвальное помещение являются менее комфортными, посещаются гораздо реже.
3. Необходимо обратить внимание на наличие автомобильной стоянки, ведь если негде будет припарковаться, часть потенциальных покупателей сразу отсеется. Если планируется открытие крупного магазина, то, соответственно, парковочная площадка должна быть просторной.
4. Наличие качественных коммуникаций очень важно в случае покупки помещения, в первую очередь нужно проверить электрическую проводку, как она способна выдерживать нагрузку.
5. Наличие по соседству конкурентов.

Какие объекты подходят?

Объекты коммерческой недвижимости (различные здания и сооружения) постоянно пользуется спросом, торговых разновидностей таких объектов достаточно много:

• павильоны;
• бутики;
• киоски;
• магазины;
• аптеки;
• супермаркеты;
• торговые дома и т.д.

Виды и состав торговых площадок

Торговые помещения могут быть различных видов:

• отдельно стоящие здания;
• в составе крупных торговых центров;
• встроенные или пристроенные.

Также они еще подразделяются на капитальные и облегченные (предназначенные для мелкорозничной торговли). Состав торговых помещений следующий:

1. Торговые залы магазина – это основные помещения.
2. Помещения для хранения и подготовки товаров к продаже – важную роль играют для обеспечения бесперебойного процесса торговли. В эту группу помещений входят приемочные, разгрузочные, упаковочные, кладовые.
3. Административно-бытовые – к ним относятся: помещения управленческого аппарата, комната для персонала, гардеробная, душевые, главная касса и другие.
4. Подсобные – роль этих помещений вспомогательная, но они очень важны, это: помещения для хранения инвентаря, тары, упаковочных материалов, спецодежды, мастерские для мелкого ремонта и другие.
5. Технические – электрощитовая, вентиляционные камеры, радиоузел, тепловой узел и другие.

Как можно получить коммерческую недвижимость?

Получить коммерческую недвижимость под магазин можно различными способами: купить или арендовать.

Временное владение

Не у каждого бизнесмена (особенно начинающего) есть достаточное количество денег для покупки собственного помещения под магазин, поэтому многие прибегают к аренде.

Преимущества аренды:

• невысокие финансовые затраты;
• большой выбор объектов;
• возможность в любое время быстро поменять арендодателя и переехать в другой район;
• проще оформлять документы (в сравнении с покупкой).

Подбирать подходящее помещение можно самостоятельно или с помощью агентств, все зависит от срочности и наличия финансов. При поиске необходимо обратить внимание на следующие важные моменты:

1. Внимательно нужно изучить вентиляционные системы и вытяжку, они должны работать очень четко, ведь это важно как для хранения продуктов, так и для продавцов с посетителями.
2. Погрузочно-разгрузочная зона должна быть удобной, данный участок не должен выходить на проезжую часть или во внутренний двор жилого дома.
3. Необходимо убедиться в достаточной емкости электрических кабелей.
4. Обязательно проверять документы на собственность, чтобы избежать мошенничества.

Особенности договора

Существует ряд особенностей при заключении подобного договора, его можно заключить на аренду:

• помещения с оборудованием;
• магазина с товарами;
• помещения со встроенным оборудованием и товарами.

В договоре часто прописывают пункт о том, что арендатору запрещается кардинально менять сферу деятельности в данном помещении.

Что такое субаренда, чем отличается от других вариантов?

Согласно Гражданскому Кодексу арендатор имеет право (только с согласия арендодателя) сдавать имущество (арендованное) в поднаем по договору, то есть, в субаренду (ст. 615 ГК РФ). Он может сдать часть имущества, которое не задействовано, чтобы избежать убытков из-за простоя.

1. При сдаче в аренду собственник имущества передает его во временное пользование арендатору.
2. Арендодатель взимает с арендатора установленную им плату в соответствии с договором.
3. При субаренде арендатор становится «посредником», то есть, арендодателем для субарендатора.
4. Субарендатор расплачивается за предмет договора не с собственником, а с арендатором.
5. Субаренда не может заключаться на срок, превышающий срок аренды помещения.

Основную долю рынка составляет именно аренда от собственника. Схема такого взаимодействия четко отлажена на законодательном уровне и она более безопасна с юридической точки зрения. В этом ее главное отличие от субаренды.

Что выгоднее и почему?

Начинающим бизнесменам, у которых нет еще потребности в больших помещениях для предпринимательской деятельности, более выгодна субаренда. Ведь на аренду от собственника целого здания под магазин требуется немало финансов, поэтому данный вид юридической сделки – субаренда как раз для них хороший вариант.

Покупка

Чтобы будущий объект недвижимости оказался ликвидным и приносил доход, а не убытки, нужно выбирать его очень тщательно. Все большую популярность сейчас получают коммерческие помещения на стадии строительства (встроенная недвижимость).

Многие строительные компании изначально оставляют первые этажи (нежилые помещения) в строящихся жилых домах для коммерческих предложений. Лучше всего выбирать те, где отсутствуют перегородки (или их минимальное количество), чтобы в дальнейшем была возможность свободной организации пространства на свое усмотрение.

Различия оформления сделок

Сторонами при заключении договора аренды нежилого помещения могут быть как физические, так и юридические лица.

Для физических лиц

• Если договор аренды заключается на срок продолжительностью более одного года, то его необходимо заключать в письменном виде (ст. 609 ГК РФ).
• При регистрации договора в ЕГРН размер госпошлины составит 2 тысячи рублей.

Статья 609 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды

1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Для юридических лиц

• Если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, то независимо от срока договора, его нужно заключать только в письменном виде (ст. 609 ГК).
• Размер госпошлины для юридических лиц составляет 22 тысячи рублей.

Можно ли использовать жилое пространство?

Жилое помещение под магазин использовать запрещено законодательством. В соответствии со ст. 671 и 288 ГК РФ жилые помещения предназначены только для проживания в них граждан. Чтобы появилась законная возможность использовать, например, свою квартиру под магазин, необходимо перевести ее в нежилое помещение.

Последствия такого использования могут быть следующими:

1. Штрафные санкции за незаконное использование жилого помещения (КоАП РФ Статья 7.21. Нарушение правил пользования жилыми помещениями).
2. Штрафы за незаконную перепланировку квартиры.
3. Штрафы за неуплату налогов.

Как перевести квартиру?

Для того, чтобы осуществить перевод квартиры в нежилое помещение под магазин, следует обратиться в орган местного самоуправления с пакетом документов, состав которого определен в ч. 2 ст 23 ЖК РФ. Следует учитывать, что для успешного результата необходимо исполнить следующие требования:

• У помещения должен быть отдельный вход, вход через подъезд не допускается.
• Квартира должна располагаться на первом этаже.
• В квартире никто не должен быть прописан.
• Подтвердить, что дом в ближайшее время не подлежит реконструкции или сносу.

Нюансы открытия розничных и оптовых точек: разливного пива, продуктов и других

При открытии магазинов различной направленности, в том числе и для розничной торговли, естественно, имеются некоторые нюансы, на которые обязательно следует обратить внимание при составлении договора:

1. Магазин разливного пива – этот бизнес является сезонным, в летний период доход превышает зимний показатель в 5 раз. Некоторые предприниматели даже закрывают магазин в сезон холодов из-за нерентабельности.
2. Магазин продуктов – продукты должны быть всегда свежими!
3. Магазин детской одежды – наличие основных размеров и поддержание ассортиментного ряда.
4. Цветочный магазин – необходимо постоянно поддерживать ассортимент как по цветовой гамме, так и по видам цветов.

В итоге можно сказать, что после принятия решения арендовать или купить нежилую недвижимость под магазин, самое главное – не нужно торопиться при поиске. Помещений предлагается сейчас очень много, важно тщательно все просмотреть и проверить документы. Только убедившись в качестве помещения и надежности собственника недвижимости, можно заниматься оформлением документов.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-18 (Москва)
+7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)

Как с минимальным риском заключить договор аренды нежилого помещения с физическим лицом — образец и советы юристов

В статье будут рассмотрены юридические аспекты договора аренды с физическим лицом, и приведены «подводные камни», с которыми можно столкнуться при его заключении.

Еще один момент, который хотелось бы отметить – аренду важно рассматривать через призму сложившейся судебной практики, поскольку нормы права не всегда четко регулируют тот или иной ее аспект. Поэтому в статье будут приведены ссылки на судебные акты.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !

Особенности документа при участии физлиц

Как говорит нам ст. 609 ГК, аренда сроком больше года, либо если договор заключается с юридическим лицом, оформляется письменно. То есть, если два человека решат арендовать помещение меньше, чем на 1 год, то составление письменного документа не потребуется.

Еще одна важная особенность данного соглашения, заключаемого с гражданином – если он арендодатель, то арендные услуги не будут облагаться НДС. Такие разъяснения дал Минфин в Письме от 10 февраля 2004 года N 04-04-06/21.

Статья 609 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды

1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Общие положения

В документе обязательно должны быть прописаны (ст. ст. 607 — 614 ГК):

• Объект – это то помещение, которое арендуется.
• Срок.
• Назначение помещения (магазин и т.д.).
• Если на объект аренды существуют права третьих лиц (например, оно в залоге или обременено сервитутом) – арендодатель обязан указать на это другой стороне. Если эта обязанность не будет выполнена, арендатор сможет потребовать либо скидки на арендную плату, либо расторжения договора и возврата ему убытков.
• Плата за аренду и как (в каком виде и в какие сроки) она вносится.

Отличия при заключении на краткий и на продолжительный срок

Согласно ч. 2 ст. 651 ГК, если Вы хотите заключить договор аренды здания (сооружения) на год или больше, Вы обязательно должны провести его государственную регистрацию. Получается, что при сроке договора меньше года регистрировать его нет необходимости.

Статья 651 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Как грамотно написать каждое положение?

1. Объект договора.

Гражданский кодекс говорит о том, что надо прописать данные, позволяющие определенно установить такой объект. Переводя с юридического языка на русский – надо обязательно указать адрес помещения, его кадастровый номер.
Срок.

Здесь все просто. Пишем: «помещение передается во временное владение и пользование на срок с… по…».

Согласно ч. 2 ст. 610 ГК, если Вы не укажете конкретный срок, то помещение будет передано в аренду на неопределенный срок. При этом как арендатор, так и арендодатель вправе будут в любой момент отказаться от аренды, с предварительным предупреждением за три месяца до отказа.
Назначение помещения.

В нашем случае в аренду передается нежилое помещение. Однако просто написать в договоре «назначение – нежилое» будет не совсем корректно. Рекомендуется указать, для чего оно будет использовано. Допустим, если передается в аренду офис, а его будут использовать под склад, или сделают в нем, например, сауну, конфликта между сторонами не избежать.
Условие о правах третьих лиц.

Рекомендуется указать: «помещение, передаваемое в аренду, не заложено, не обременено сервитутом, свободно от всех прочих прав третьих лиц». Или, если все таки обременения есть, написать, к примеру: «помещение находится в залоге у… по Договору от … No …».
Размер платы:

Пункты, требующие особого внимания при составлении

Невозможно арендовать часть помещения (его определенную площадь), поскольку она сама по себе не является вещью, и не может выступать объектом аренды. К такому выводу приходят суды (например, Постановление ФАС Уральского округа от 21.07.2009 No А60-40089/2008-С4).

Ошибки при написании и борьба с ними

Согласно ч. 2 ст. 609 ГК, договор аренды недвижимости обязательно должен быть зарегистрирован, если иное не установлено законом. Как мы уже знаем, если срок аренды год и более – госрегистрация обязательна.

Иногда бывает, что для того, чтобы избежать обязательной государственной регистрации, договор заключают на срок, который начинается первого числа месяца одного года и заканчивается последнего числа предыдущего месяца следующего года. Т.е., допустим, соглашение об аренде начинает свое действие 1 октября 2017 г. и заканчивается 30 сентября 2018 г. и формально срок его действия — менее 1 года.

Высший арбитражный суд, чтобы закрыть эту лазейку в законе, указал в п. 3 Информационного письма от 11.01.2002 No 66, что срок действия такого договора приравнивается к 1 году. Однако стороны очень легко обошли данное правило, и стали арендовать имущество на срок, меньше оговоренного ВАС на 1 день, т.е., допустим, с 1 октября 2017 по 29 сентября 2018.

На практике, такой срок уже не приравнивается к календарному году (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 15.11.2010 по делу No А04-1946/2010). Следовательно, если вы хотите избежать государственной регистрации договора аренды помещения, вы можете заключить его на срок 1 год минус 2 дня.

Заключение

Итак, аренда является важным аспектом экономической жизни современного общества. Без преувеличения, возможность арендовать помещения является двигателем предпринимательской активности. Грамотно составленный документ сможет уберечь как владельца нежилого помещения, так и арендатора, от многих рисков, сбережет их время, деньги и нервы.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

Как выбрать нежилое помещение и взять в аренду под магазин? Пошаговая инструкция процедуры

Удачное расположение и привлекательная цена – далеко не все критерии, которые необходимо учитывать при выборе помещения под магазин. Возможно, это не оптимальный вариант именно для вашего бизнеса или условия в договоре, выдвигаемые собственником, сведут преимущества к нулю.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82 . Это быстро и бесплатно !

Выбор торгового места

Прежде чем взять в аренду магазин, нужно подумать о параметрах, удовлетворяющих коммерческим запросам организации, и четко определиться с требованиями к помещению, в соответствии с планируемой деятельностью.

Технические условия

• Электроснабжение. Для каждого помещения энергоснабжающей организацией выделена максимально допустимая нагрузка на сеть. Увеличить этот показатель бывает сложно или невозможно («отсутствие технической возможности»), к тому же, процесс может занимать длительное время.
• Водоснабжение и водоотведение. Есть виды деятельности, которые запрещены или невозможны в помещениях, не оборудованных санузлами или без доступа к водопроводу, это также стоит учитывать.

Требования надзорных организаций

• Пожарная безопасность. Например, магазины должны быть оборудованы системой пожарной сигнализации, а если площадь более 200м.кв, то и системой пожаротушения. Магазин площадью более 150м.кв должен иметь два отдельных выхода (СНиП 21-01-97.)
• Требования СЭС. Пример, высота потолков в торговых помещениях не допустима менее чем 2.7 м. Так же предъявляются требования к размещению витрин, ширине проходов и другие.

Площадь коммерческой недвижимости

При определении размера будущего магазина, помимо ужесточения требований надзорных органов к крупным объектам, нужно учитывать несколько аспектов, взаимосвязанных с площадью.

• Цена. И хотя в общем случае ставка аренды за 1кв.м при росте площади падает. Общая сумма затрат растет и не только на арендную плату, но и на обслуживание помещения.
• Удобство будущих посетителей, если в магазине будет тесно, его привлекательность снизится.

Возможные ограничения, связанные с расположением арендуемого объекта

• В многоквартирных жилых домах возможны проблемы с жалобами жильцов на деятельность организации, а также затрудненное согласование некоторых технических решений, например, по организации принудительной вентиляции.
• Расположение объекта недвижимости в здании, имеющем историческую ценность, также налагает ряд ограничений. Запрещено изменение фасада, капитальные ремонтные работы, могут действовать ограничения или запрет на размещение вывесок.
• Дополнительные требования на размещение наружной рекламы и вывесок могут быть установлены муниципальными органами власти для определенных улиц. (Обычно центральных или имеющих историческое или культурное значение)

Доступность для потенциальных покупателей

Видом деятельности определяется расположение будущего магазина на карте города и тип помещения.

«Проходимость»

Примеры:

• Для маленького продуктового магазина в формате «у дома» наилучшим будет расположение на пересечении людских потоков в спальном районе по дороге к остановке общественного транспорта.
• Для магазина, торгующего товарами для сада и огорода лучшим местом расположения, будет трасса на выезде из города в популярном дачном направлении.
• В случае крупного супермаркета важнее учитывать плотность жилой застройки вокруг потенциального места, наличие конкурентов и удобные подъездные пути. При выполнении этих условий людской трафик не так важен, магазин сам его сгенерирует.
• Потоки людей, в статистически значимом масштабе, на разных сторонах улицы могут быть совершенно разными, это особенно актуально для широких центральных улиц. Этим знанием пользуются сетевые магазины, открывая точки продаж, казалось бы, в одном месте, напротив друг друга через дорогу.
• Наличие конкурентов может быть и плюсом, особенно актуально для торговых центров, старающихся тематически подбирать арендаторов. Не так часто люди едут купить туфли конкретного бренда, они едут купить туфли, и удобнее подъехать в торговый центр, где представлены различные производители. Формат удобен и магазинам (увеличивает поток людей и покупателям (все в одном месте).

Тип объекта

• Отдельно стоящее здание. Имеет преимущества для магазинов, которые в состоянии самостоятельно генерировать поток покупателей и не ориентируются на «проходимость».
• Отдел в торговом центре. Формат особенно востребован магазинами, не требующими больших торговых площадей и зависящих от объема проходящих через них людей.
• Помещение не на первом этаже. Позволит существенно экономить на арендной плате. Есть магазины, которым не требуется поток покупателей, к ним едут специально, по заранее согласованной договоренности. Яркий пример — точки выдачи интернет-магазинов. В этом случае следует позаботиться о хорошей транспортной доступности.

Пошаговая инструкция: как арендовать?

Необходимые документы для обеих сторон

Для заключения договора аренды нежилого помещения от будущего арендатора потребуются оригиналы или нотариально заверенные копии следующих документов:

Для арендодателя, помимо вышеперечисленных документов, необходимо предоставить:

• Право устанавливающие документы — свидетельство о праве собственности либо договор аренды, разрешающий субаренду.
• Кадастровый паспорт на объект недвижимости.
• Договоры со снабжающими организациями.

Составление типового договора

Гражданским кодексом определены следующие существенные условия договора аренды нежилого помещения. Без их согласования сторонами договор не может быть признан заключенным:

• Стороны договора и их реквизиты. В случае если договор заключается представителями арендатора или арендодателя, необходимо указать на каком основании (например доверенность) это сделано.
• Объект аренды. Указывается наименование помещения, адрес, расположение объекта (например этаж), площадь. А также прилагается выкопировка из кадастрового плана с указанием арендуемой площади.
• Размер арендной платы.

Договор составляется в двух экземплярах по одному для арендодателя и арендатора. Если срок соглашения один год и более, оно подлежит обязательной государственной регистрации, в этом случае потребуется еще один экземпляр, который для регистратора.

При заключении договора аренды имеет место прямой конфликт интересов арендатора и арендодателя. Поэтому на практике, помимо существенных условий договора, стороны согласовывают дополнительные:

Срок договора и возможность его продления. Для мелких предприятий временные и финансовые расходы на государственную регистрацию договора аренды могут оказаться значительными, распространена практика заключения соглашения на 11 месяцев с автоматической пролонгацией, если ни одна сторона не направила письменное уведомление о прекращении действия договора.

В то же время, регистрация документа уменьшает возможности для злоупотреблений как со стороны арендатора, так и арендодателя и позволяет реализовывать долгосрочные проекты. Например, затраты на открытие супермаркета могут окупаться несколько лет, и арендатор должен быть уверен, что ему не откажут в аренде через год.

Отличия в содержании договора в случае работы с торговыми центрами

При работе с торговыми центрами для арендатора, если он не якорный, изменить условия стандартного договора затруднительно. Поэтому следует обратить особое внимание на дополнительные условия, например:

• Помимо арендной платы могут быть предусмотрены платежи за охрану, уборку или рекламу.
• Распространена практика требований к ассортименту товара или ценообразованию.
• Правила проведения ремонтных работ в арендуемых помещения могут оговаривать не только время или уровень шума, но и ограничивать список ремонтных организаций аккредитованными.
• Правила пользования могут обязывать арендатора согласовывать время своей работы с режимом функционирования ТЦ.

Возможно ли заключить соглашение между физическими лицами?

Законодательство РФ разрешает составлять договоры аренды нежилых помещений между физическими лицами. Существенным отличием от договора аренды между юрлицами станет «шапка» соглашения. В ней нужно указать ФИО и паспортные данные.

В случае безвозмездного пользования

Гражданским кодексом оговорен запрет на передачу в безвозмездное пользование помещения, которым владеет коммерческая организация, ее членам или контрольным органам. В иных случаях такой договор возможен, существенным отличием от договора аренды является отсутствие в существенных условиях пункта, касающегося арендной платы. При этом возможно дополнительно согласовать оплату ссудополучателем расходов по эксплуатации и ремонту помещения.

Акт приема-передачи при сдаче внаем коммерческой недвижимости

Утвержденной формы акта приема-передачи законодательством не предусмотрено. При его составлении следует понимать, что он не является самостоятельным документом, а является частью договора аренды. В анкете необходимо указать следующие данные:

• Приложением к какому договору он является (номер, дата).
• Место и дата составления.
• Представители сторон.
• Подробное описание состояние помещения, инженерных коммуникаций и другого имущества, передаваемого с помещением.
• Подписи сторон.

Регистрация

Регистрация договора аренды в Росреестре является обязательной, если он заключен на срок от одного года и более (ст. 651, п.2, ГК РФ ). Если договор заключен на срок менее 1-го года с автоматической пролонгацией, и продление осуществляется на срок менее года, обязательная государственная регистрация не требуется. Регистрация договора аренды через МФЦ занимает до 7-ми рабочих дней.

Статья 651 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Стоимость услуги установлена налоговым законодательством и составляет:

• Для физических лиц – 2000 руб.
• Для юридических лиц – 22 000 руб.

Подводные камни и пути обхода

1. Договор между физическими лицами не самое удачное решение. В этом случае у органов налогового контроля возможно возникновение вопросов к участникам сделки.

Если физическое лицо арендодатель, то имеются признаки незаконной предпринимательской деятельности (физическим лицам без регистрации в качестве ИП разрешено сдавать в аренду квартиры), если арендатор, то проблемы в бухгалтерских проводках и в некоторых случаях с расчетом налогооблагаемой базы, получением лицензий и разрешений на деятельность магазина.

Вопросы у налоговых органов возникают к заключившим договоры безвозмездного пользования помещением, если, собственник коммерческая организация, может потребоваться экономическое обоснование такого договора.

Особое внимание договору необходимо уделять при условии найма помещения в субаренду. Проблема может скрываться в основном договоре, между собственником и основным арендатором. Например, срок действия договора аренды меньше, чем у договора субаренды.

Аренда помещения под магазин требует взвешенного подхода и не терпит суеты. Если собственник помещения торопит с подписанием — это повод задуматься и еще раз перечитать условия договора. Если арендатор готов подписывать договор не читая, с большой вероятностью появятся проблемы с оплатой на второй месяц аренды. Хорошо обдуманные решения и учет мелких деталей уберегут от неудачных инвестиций.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

Как выбрать нежилое помещение и взять в аренду под магазин? Пошаговая инструкция процедуры

Удачное расположение и привлекательная цена – далеко не все критерии, которые необходимо учитывать при выборе помещения под магазин. Возможно, это не оптимальный вариант именно для вашего бизнеса или условия в договоре, выдвигаемые собственником, сведут преимущества к нулю.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82 . Это быстро и бесплатно !

Выбор торгового места

Прежде чем взять в аренду магазин, нужно подумать о параметрах, удовлетворяющих коммерческим запросам организации, и четко определиться с требованиями к помещению, в соответствии с планируемой деятельностью.

Технические условия

• Электроснабжение. Для каждого помещения энергоснабжающей организацией выделена максимально допустимая нагрузка на сеть. Увеличить этот показатель бывает сложно или невозможно («отсутствие технической возможности»), к тому же, процесс может занимать длительное время.
• Водоснабжение и водоотведение. Есть виды деятельности, которые запрещены или невозможны в помещениях, не оборудованных санузлами или без доступа к водопроводу, это также стоит учитывать.

Требования надзорных организаций

• Пожарная безопасность. Например, магазины должны быть оборудованы системой пожарной сигнализации, а если площадь более 200м.кв, то и системой пожаротушения. Магазин площадью более 150м.кв должен иметь два отдельных выхода (СНиП 21-01-97.)
• Требования СЭС. Пример, высота потолков в торговых помещениях не допустима менее чем 2.7 м. Так же предъявляются требования к размещению витрин, ширине проходов и другие.

Площадь коммерческой недвижимости

При определении размера будущего магазина, помимо ужесточения требований надзорных органов к крупным объектам, нужно учитывать несколько аспектов, взаимосвязанных с площадью.

• Цена. И хотя в общем случае ставка аренды за 1кв.м при росте площади падает. Общая сумма затрат растет и не только на арендную плату, но и на обслуживание помещения.
• Удобство будущих посетителей, если в магазине будет тесно, его привлекательность снизится.

Возможные ограничения, связанные с расположением арендуемого объекта

• В многоквартирных жилых домах возможны проблемы с жалобами жильцов на деятельность организации, а также затрудненное согласование некоторых технических решений, например, по организации принудительной вентиляции.
• Расположение объекта недвижимости в здании, имеющем историческую ценность, также налагает ряд ограничений. Запрещено изменение фасада, капитальные ремонтные работы, могут действовать ограничения или запрет на размещение вывесок.
• Дополнительные требования на размещение наружной рекламы и вывесок могут быть установлены муниципальными органами власти для определенных улиц. (Обычно центральных или имеющих историческое или культурное значение)

Доступность для потенциальных покупателей

Видом деятельности определяется расположение будущего магазина на карте города и тип помещения.

«Проходимость»

Примеры:

• Для маленького продуктового магазина в формате «у дома» наилучшим будет расположение на пересечении людских потоков в спальном районе по дороге к остановке общественного транспорта.
• Для магазина, торгующего товарами для сада и огорода лучшим местом расположения, будет трасса на выезде из города в популярном дачном направлении.
• В случае крупного супермаркета важнее учитывать плотность жилой застройки вокруг потенциального места, наличие конкурентов и удобные подъездные пути. При выполнении этих условий людской трафик не так важен, магазин сам его сгенерирует.
• Потоки людей, в статистически значимом масштабе, на разных сторонах улицы могут быть совершенно разными, это особенно актуально для широких центральных улиц. Этим знанием пользуются сетевые магазины, открывая точки продаж, казалось бы, в одном месте, напротив друг друга через дорогу.
• Наличие конкурентов может быть и плюсом, особенно актуально для торговых центров, старающихся тематически подбирать арендаторов. Не так часто люди едут купить туфли конкретного бренда, они едут купить туфли, и удобнее подъехать в торговый центр, где представлены различные производители. Формат удобен и магазинам (увеличивает поток людей и покупателям (все в одном месте).

Тип объекта

• Отдельно стоящее здание. Имеет преимущества для магазинов, которые в состоянии самостоятельно генерировать поток покупателей и не ориентируются на «проходимость».
• Отдел в торговом центре. Формат особенно востребован магазинами, не требующими больших торговых площадей и зависящих от объема проходящих через них людей.
• Помещение не на первом этаже. Позволит существенно экономить на арендной плате. Есть магазины, которым не требуется поток покупателей, к ним едут специально, по заранее согласованной договоренности. Яркий пример — точки выдачи интернет-магазинов. В этом случае следует позаботиться о хорошей транспортной доступности.

Пошаговая инструкция: как арендовать?

Необходимые документы для обеих сторон

Для заключения договора аренды нежилого помещения от будущего арендатора потребуются оригиналы или нотариально заверенные копии следующих документов:

Для арендодателя, помимо вышеперечисленных документов, необходимо предоставить:

• Право устанавливающие документы — свидетельство о праве собственности либо договор аренды, разрешающий субаренду.
• Кадастровый паспорт на объект недвижимости.
• Договоры со снабжающими организациями.

Составление типового договора

Гражданским кодексом определены следующие существенные условия договора аренды нежилого помещения. Без их согласования сторонами договор не может быть признан заключенным:

• Стороны договора и их реквизиты. В случае если договор заключается представителями арендатора или арендодателя, необходимо указать на каком основании (например доверенность) это сделано.
• Объект аренды. Указывается наименование помещения, адрес, расположение объекта (например этаж), площадь. А также прилагается выкопировка из кадастрового плана с указанием арендуемой площади.
• Размер арендной платы.

Договор составляется в двух экземплярах по одному для арендодателя и арендатора. Если срок соглашения один год и более, оно подлежит обязательной государственной регистрации, в этом случае потребуется еще один экземпляр, который для регистратора.

При заключении договора аренды имеет место прямой конфликт интересов арендатора и арендодателя. Поэтому на практике, помимо существенных условий договора, стороны согласовывают дополнительные:

Срок договора и возможность его продления. Для мелких предприятий временные и финансовые расходы на государственную регистрацию договора аренды могут оказаться значительными, распространена практика заключения соглашения на 11 месяцев с автоматической пролонгацией, если ни одна сторона не направила письменное уведомление о прекращении действия договора.

В то же время, регистрация документа уменьшает возможности для злоупотреблений как со стороны арендатора, так и арендодателя и позволяет реализовывать долгосрочные проекты. Например, затраты на открытие супермаркета могут окупаться несколько лет, и арендатор должен быть уверен, что ему не откажут в аренде через год.

Отличия в содержании договора в случае работы с торговыми центрами

При работе с торговыми центрами для арендатора, если он не якорный, изменить условия стандартного договора затруднительно. Поэтому следует обратить особое внимание на дополнительные условия, например:

• Помимо арендной платы могут быть предусмотрены платежи за охрану, уборку или рекламу.
• Распространена практика требований к ассортименту товара или ценообразованию.
• Правила проведения ремонтных работ в арендуемых помещения могут оговаривать не только время или уровень шума, но и ограничивать список ремонтных организаций аккредитованными.
• Правила пользования могут обязывать арендатора согласовывать время своей работы с режимом функционирования ТЦ.

Возможно ли заключить соглашение между физическими лицами?

Законодательство РФ разрешает составлять договоры аренды нежилых помещений между физическими лицами. Существенным отличием от договора аренды между юрлицами станет «шапка» соглашения. В ней нужно указать ФИО и паспортные данные.

В случае безвозмездного пользования

Гражданским кодексом оговорен запрет на передачу в безвозмездное пользование помещения, которым владеет коммерческая организация, ее членам или контрольным органам. В иных случаях такой договор возможен, существенным отличием от договора аренды является отсутствие в существенных условиях пункта, касающегося арендной платы. При этом возможно дополнительно согласовать оплату ссудополучателем расходов по эксплуатации и ремонту помещения.

Акт приема-передачи при сдаче внаем коммерческой недвижимости

Утвержденной формы акта приема-передачи законодательством не предусмотрено. При его составлении следует понимать, что он не является самостоятельным документом, а является частью договора аренды. В анкете необходимо указать следующие данные:

• Приложением к какому договору он является (номер, дата).
• Место и дата составления.
• Представители сторон.
• Подробное описание состояние помещения, инженерных коммуникаций и другого имущества, передаваемого с помещением.
• Подписи сторон.

Регистрация

Регистрация договора аренды в Росреестре является обязательной, если он заключен на срок от одного года и более (ст. 651, п.2, ГК РФ ). Если договор заключен на срок менее 1-го года с автоматической пролонгацией, и продление осуществляется на срок менее года, обязательная государственная регистрация не требуется. Регистрация договора аренды через МФЦ занимает до 7-ми рабочих дней.

Статья 651 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Стоимость услуги установлена налоговым законодательством и составляет:

• Для физических лиц – 2000 руб.
• Для юридических лиц – 22 000 руб.

Подводные камни и пути обхода

1. Договор между физическими лицами не самое удачное решение. В этом случае у органов налогового контроля возможно возникновение вопросов к участникам сделки.

Если физическое лицо арендодатель, то имеются признаки незаконной предпринимательской деятельности (физическим лицам без регистрации в качестве ИП разрешено сдавать в аренду квартиры), если арендатор, то проблемы в бухгалтерских проводках и в некоторых случаях с расчетом налогооблагаемой базы, получением лицензий и разрешений на деятельность магазина.

Вопросы у налоговых органов возникают к заключившим договоры безвозмездного пользования помещением, если, собственник коммерческая организация, может потребоваться экономическое обоснование такого договора.

Особое внимание договору необходимо уделять при условии найма помещения в субаренду. Проблема может скрываться в основном договоре, между собственником и основным арендатором. Например, срок действия договора аренды меньше, чем у договора субаренды.

Аренда помещения под магазин требует взвешенного подхода и не терпит суеты. Если собственник помещения торопит с подписанием — это повод задуматься и еще раз перечитать условия договора. Если арендатор готов подписывать договор не читая, с большой вероятностью появятся проблемы с оплатой на второй месяц аренды. Хорошо обдуманные решения и учет мелких деталей уберегут от неудачных инвестиций.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

Как заключить договор аренды с физическим лицом

Рассмотрим как правильно заключить договор аренды между юридическим лицом и физическим лицом, и учесть все нюансы при оформлении договора аренды офиса, нежилого помещения, транспортного средства и т.д.

Гражданско-правовая характеристика арендных отношений

Чтобы грамотно решить эту задачу, часто встречающуюся в реальной жизни, бухгалтеру рекомендуется выстроить определенный алгоритм своих шагов в сферах: УЧЕТ-НАЛОГИ-ПРАВО, нормы законодательства которых тесно переплетены.

Бухгалтерский учет фактов хозяйственной деятельности должен быть организован исходя из их правовой формы, из экономического содержания фактов и условий хозяйствования. Важно понимать, что если с позиции ГК РФ конкретный договор признается недействительным или незаключенным, то договор признается таковым и для целей бухгалтерского и налогового законодательства.

Арендные сделки должны заключаться с учетом норм гражданского права. Экономическое содержание сделки по договору аренды состоит в том, что арендодатель — физическое лицо обязуется предоставить арендатору — организации некое имущество во временное пользование, а арендатор обязан за это уплачивать арендную плату (ст. 606 ГК).

Гражданский кодекс допускает самостоятельное правовое регулирование договоров аренды. Это означает, что если специальные правила не устанавливают иное, то арендные отношения регулируются положениями ГК РФ главы 34 «Аренда».

Получите 267 видеоуроков по 1С бесплатно:

Не допускается применение норм, регулирующих другие виды договоров. Будьте внимательны и не смешивайте договоры аренды с договорами возмездного оказания услуг, правовое регулирование которых осуществляется другой главой ГК РФ. Игнорирование или незнание норм гражданского права влечет ситуацию непризнания договора заключенным.

Ключевые моменты оформления договора аренды

Обратите внимание на ключевые моменты оформления договора аренды офиса, нежилого помещения или транспортного средства.

Наиболее значимым при заключении любого договора является наличие в тексте договора существенных условий. Существенные условия в договоре — это условия, которые необходимы и достаточны для его заключения. Договор не будет считаться заключенным при отсутствии существенных условий, а значит, не будет порождать правовых последствий (ст.432 ГК РФ).

Для договора аренды таковыми являются:

• требование подробного описания арендуемого имущества (п.3 ст.607 ГК РФ). Иначе, условие об объекте, подлежащем передаче, признается несогласованным сторонами, а сам договор не считается заключенным;
• документальное оформление передачи-сдачи имущества. Передача объекта в пользование представляет собой суть договора аренды. При отсутствии передаточного акта налогоплательщик-арендатор лишается права включать арендные платежи в расходы, учитываемые при налогообложении прибыли по нормам налогового законодательства. Кроме того, при отсутствии документального подтверждения передачи имущества, стороны договора не вправе требовать исполнения условий договора друг от друга: уплаты арендной платы, несения расходов по содержанию и т.д.;
• безусловное право сдачи имущества в аренду его собственником или лицом, уполномоченным на это законом (ст.608 ГК РФ);
• однозначное толкование суммы арендной платы за пользование помещением, порядок и сроки ее внесения. Также должен быть указан и прописан порядок определения суммы платы за коммунальные услуги, сопутствующие договору.

Заключая договор аренды, убедитесь в том, что заключаете договор с правомочным лицом, в противном случае данный договор может быть признан недействительным, что повлечет для арендатора снятие налоговыми органами расходов в виде арендных платежей и, как следствие, пересчет налога на прибыль в сторону увеличения.

Рамки данной статьи не позволяют перечислить все основные характеристики договора аренды, но вышеперечисленное является самым главным, на что следует обратить внимание бухгалтеру.

Итак, проверьте свой договор аренды помещения между физическим лицом и юридическим лицом на:

• достижение сторонами соглашения по всем существенным условиям договора;
• оформление достигнутого соглашения в определенной форме, если это необходимо;
• полномочия подписывающих договор лиц.

Также важна и дата подписания договора, так как права и обязанности возникают для сторон с момента подписания договора, если в самом договоре не содержится условие о более позднем вступлении в силу.

Рекомендации бухгалтеру при заключении договора аренды с физическим лицом

При заключении договора аренды следует придерживаться следующих рекомендаций:

1. Налоговым законодательством на организацию возлагается обязанность уплаты в бюджет НДФЛ с выплаченного дохода физическому лицу, поэтому в договоре обязательно должна фигурировать сумма вознаграждения, включающая НДФЛ. Как показывает практика, при согласовании цены по вознаграждению физические лица упускают из вида, что с причитающейся им суммы дохода необходимо удерживать налог. В соответствии с п. 9 ст. 226 НК РФ физ. лицо не может уплатить этот НДФЛ за счет собственных средств. В силу вышеперечисленных обстоятельств предлагается отдельным пунктом прописать «в сумму вознаграждения в виде арендной платы включен налог на доходы физических лиц».
2. Бухгалтерским законодательством на организацию возлагается обязанность отражать в отчетности стоимость арендованного имущества. При не указании данной информации отчетность может быть признана недостоверной. Поэтому рекомендуется добавить в договор пункт о стоимости арендованного имущества или пункт об обязанности арендодателя предоставить такую информацию дополнительно.

Таким образом, бухгалтеру необходимо проверить договор, в нашем случае — договор аренды, на соответствие нормам гражданского права для обеспечения юридической «чистоты «договора и, в случае необходимости, внести уточняющие пункты, имеющие значение при отражении в учете обязательств.

Скачать бесплатно образец договора аренды с физ.лицом, пункты которого содержат все рекомендации, описанные в данной статье можно здесь ˃˃˃

Добавить комментарий Отменить ответ

Для отправки комментария вам необходимо авторизоваться.