Продажа квартиры по ипотеке: риски продавца и покупателя, подводные камни и минусы для поручителя

В чем риски продавца и покупателя при продаже квартиры в ипотеку и как избежать проблем при заключении сделки?

Продажа квартиры в ипотеку является сложным процессом, в котором помимо продавца и покупателя участвует еще и юридическое лицо, финансовая организация.

Риски продавца при ипотечной сделке минимальны, поскольку в сделке участвует банк, предъявляющий достаточно строгие требования к заемщикам.

В материале вы узнаете более подробно обо всех рисках, с которыми гипотетически может столкнуться собственник недвижимости.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

Процесс ипотечного кредитования

Ипотечная сделка состоит из нескольких этапов, которые являются неотъемлемыми в процессе покупки недвижимости.

  • Обсуждение сделки.
  • Согласование с банком.
  • Оценка независимым экспертом.
  • Передача банку документов на недвижимость.
  • Подписание кредитного договора.
  • Передача средств продавцу.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Чем рискует продавец на этапе проверки недвижимости банком?

Возможная проблема

Кроме того, банки не дают согласия на сделки с ветхим и аварийным жильём, а также с квартирами, имеющими неузаноненную перепланировку. Основной риск продавца на данном этапе заключается в несоответствии квартиры требованиям банка.

Последствия

После согласования сделки между покупателем и продавцом, сбора документов, трат времени и сил, банк без объяснения причин отказывает в выдаче средств, и владелец недвижимости остается ни с чем.

Как избежать?

Продавец должен заранее определить, реально ли ему продать квартиру с ипотекой или не стоит ввязываться в такие сделки с продажей. Для этого можно самостоятельно проверить свою квартиру по банковским критериям и совершить ряд действий, которые положительно скажутся на юридической чистоте недвижимости.

  • Выписать из квартиры зарегистрированных в ней лиц.
  • Подготовить документы о переходе в собственность квартиры.
  • Взять справку из психоневрологического диспансера (ПНД) и наркологического диспансера (НД) о том, что продавец не стоит на учете. Если же есть записи об учете, то на подписание сделки вызывается врач.
  • Взять согласие на продажу у супруга, если квартира была приобретена в браке.
  • Запросите справку в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП) о том, что недвижимость не имеет обременений и не находится в залоге.
  • Узаконить перепланировку.

Чем обернется для продавца завышение стоимости жилья?

Кредит на квартиру неразрывно связан со стоимостью самой недвижимости. Иногда покупатель может просить продавца завысить сумму продажи в документах. Как правило, это делается в следующих случаях:

  1. Если есть подозрения, что банк не выделит ему необходимую сумму средств.
  2. Чтобы не оплачивать первоначальный взнос, которого у заемщика по всей видимости нет.

Проблема

Предположим, продавец согласился завысить стоимость квартиры. Составляется договор купли-продажи, в котором прописывается иная сумма. Далее покупатель должен каким-то образом договориться с оценщиками (не исключены такие мошеннические действия, как взятка и подкуп), дабы и в отчете фигурировала необходимая сумма.

Результат

Если подобные незаконные действия и останутся незамеченными, то продавцу придется столкнуться с реальной проблемой после закрытия сделки: он вынужден будет оплачивать 13% налог на прибыль не с фактически полученной суммы за квартиру, а с той завышенной, которая указана в Договоре купли-продажи (обратите внимание, что в России налог накладывается на продажу квартир, которые были в собственности у продавца менее трех лет).

Еще одна непрятность связана с тем, что в случае расторжения сделки продавцу придется вернуть покупателю, опять-таки, не фактическую сумму, а ту, что фигурирует в договоре. Если учесть, что в договоре сумма может быть завышена на 100-300 и более тысяч рублей, ситуация может обернуться значительными убытками на ровном месте.

Также рассмотрим вариант, когда при помощи завышения стоимости квартиры покупатель желает избежать оплаты первоначального взноса.

В этом случае, помимо заключения ДКП и мошеннической договоренности с оценщиками, создается еще и авансовый договор. В нем прописывается, что получатель уже передал продавцу в качестве аванса некую сумму за квартиру. Обратите внимание, что при расторжении договоренности из-за банка или после изменения жизненных обстоятельств самым продавцом, он окажется должен покупателю сумму, денег, указанную в авансе, и фактически не полученную.

Как обезопасить себя?

Если продавец не хочет быть обманутым, он не должен соглашаться на указание в договоре купли-продажи суммы, отличающейся от той, за которую его квартиру реально покупают. Не рекомендуется заключать фиктивные авансовые договоры и идти на поводу у покупателя.

Как отразится завышение стоимости недвижимости на покупателе?

Если банку станет известно о мошенничестве, он разорвет договор и не предоставит кредит покупателю. Более того, кредитная история потенциального заемщика будет испорчена, учитывая его мошеннические действия, получить кредит в будущем станет практически невозможно.

Подводные камни при переходе права собственности к ипотечнику

Сохранять бдительность продавцу стоит вплоть до момента получения средств, ведь опредленные опасности сохраняются и на этапе перехода права собственности.

Опасный момент

В определенный момент банку потребуются оригинальные свидетельства и документы на квартиру, чтобы все проверить и подготовить сделку. Продавец, не желая тратить свое время, может согласиться передать их покупателю при личной встрече, а не самому отнести в банк. Эти документы можно использовать для мошеннических действий.

Последствия

Недобросовестный покупатель попытается переоформить собственность на себя. Нельзя исключать и других мошеннических схем. Известны даже случаи, когда покупатели умудрялись всего за пару дней продать только-только перешедшую им в собственность квартиру, не подписав ипотечный договор с банком.

Как избежать?

Не стоит передавать оригиналы документов покупателю, рекомендуется отнести их в банк самостоятельно, подождать, пока менеджер снимет копии, и отнести обратно домой.

Этап получения денег

Многие продавцы опасаются, что могут потерять свои деньги непосредственно перед завершением сделки. Это и понятно, ведь по условиям банка, сначала квартира переоформляется на покупателя, т.е. продавец теряет всякое право на эту недвижимость, и только потом получает свои средства.

Для минимизации рисков используются определенные способы передачи средств.

    Ячейка депозитария. Она гарантирует, что деньги под контролем банка точно будут получены после регистрации нового права собственности. Если же Росреестр по каким-то причинам отвергнет сделку, продавец останется с испорченным настроением, но не без собственной квартиры.

Единственная, хотя и маловероятная возможность потери денег в вышеуказанном случае связана с потерей платежеспособности банка в период хранения денег в ячейке. Для избежание такой неприятности рекомендуется уточнить состояние финансовой организации перед завершающим этапом сделки.

  • Заблокированный счет (аккредитив). Этот вариант устраняет все возможные риски, кроме двух – отзыв аккредитации у банка и мошеннические действия сотрудников организации.
  • Этот риск можно минимизировать, если прописать в договоре срок обязательного поступления средств на счет получателя.

    Например, 90 дней. Если в течение этих 90 дней собственник не получает деньги, то за ним сохраняется право собственности, а сделка купли-продажи признается недействительной.

    Внимательное отношение к сделке со стороны продавца минимизирует риски для него. Рекомендуется самостоятельно проверить юридическую чистоту своей квартиры перед обращением в банк, вносить в договор купли-продажи только подлинные данные и общаться с банком не через покупателя, а самостоятельно.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:


    Продажа квартиры по ипотеке: риски продавца

    Многие люди стремятся продать свою квартиру с помощью ипотеки, потому что весь процесс будет контролироваться банком. Но некоторых останавливает мысль о рисках. Необходимо разобрать продажу квартиры по ипотеке подробнее, чтобы вы не ошиблись в принятии решения.

    Какие документы необходимо собрать?

    Сначала, когда к вам обратились покупатели с просьбой совершения сделки через ипотечный кредит, нужно подготовить всё необходимое. Соберите документы, которые могут понадобиться, ведь банк не будет сотрудничать, если его требования не будут выполнены. Вы должны будете принести сотрудникам банка следующие документы:

    Технический паспорт квартиры.

    Документ, подтверждающий право на собственность, и документ о приобретении (например, завещание, если жильё досталось вам в наследство, или договор, если вы приобрели его).

    Паспорт человека, который является собственником продаваемой квартиры.

    Кадастровый паспорт, который должен был быть обновлён не ранее пяти лет назад (в противном случае необходимо сделать это).

    Выписку из Росреестра (в ней должны содержаться сведения о квартире, она не должна быть, например, заложенной).

    Риски продавца

    Когда обсуждается продажа квартиры под ипотеку, риски продавца имеют большое значение. Дело в том, что банк, участвующий в этом процессе, снижает риск какого-либо обмана. Продавец может не бояться того, что не получит деньги от покупателя, потому что банк переводит эти средства. Таким образом, заёмщик не сможет повлиять на ситуацию, лишив вас денег.

    Банк выплачивает всю сумму за квартиру продавцу не сразу после подписания (заключения) договора, необходимо подтвердить переход права собственности. Продавец сможет спокойно распоряжаться деньгами только после того, как произойдёт перерегистрация квартиры на заёмщика.

    Риски продавца, если квартиру покупают в ипотеку, заметно сокращаются. Стоит выделить и то, что продавец не может получить деньги за квартиру поддельными купюрами, так как большинство выплат производит банк. Не стоит бояться и остальных выплат, которые совершает заёмщик во время оформления кредита наличными, потому что банк по вашей просьбе может проверить их на подлинность при помощи специальных устройств (если этого нет в договоре, то следует настоять на заключении дополнительной услуги, ведь таким образом вы обезопасите себя).

    Иногда происходит такое явление, как завышение стоимости квартиры при ипотеке, риск продавца в таких ситуациях немного возрастает, потому что от вас могут потребовать вернуть больше, чем оплатили, если по каким-то причинам сделка будет внезапно отменена.

    Рассмотрим подробнее ситуацию со Сбербанком, в который обращаются многие заёмщики для взятия ипотечного кредита. Продавцу необходимо обратить внимание на несколько моментов:

    Предоставление оригиналов документов. Не соглашайтесь отдавать оригиналы документов на квартиру заёмщику на руки. Самый лучший вариант – отнести всё в банк самостоятельно. Так вы предотвратите возможные проблемы.

    Признание сделки недействительной. Такая проблема возникает крайне редко, чаще всего это происходит по вине заёмщика из-за нарушений каких-либо договорённостей. Узнайте побольше о том человеке, который собирается приобрести вашу квартиру в ипотеку!

    Этапы продажи

    Заранее ознакомьтесь со всеми этапами продаж, чтобы ничего не стало для вас внезапным сюрпризом. Примерно так проходят все сделки:

    Сбор документов (их перечень для продавца приведён выше, заёмщики должны уточнять всё в банке).

    Подробное обсуждение всех деталей сделки (продавец должен встретиться с покупателем и с сотрудником банка, отвечающим за ипотечные кредиты).

    Составление и заключение предварительного договора. Покупатель также обязан выплатить задаток, сумма которого подробно обговаривается в договоре.

    Обязательный этап – оценка стоимости квартиры. По инициативе банка заказываются услуги оценочной компании, которые в полной мере оплачиваются заёмщиком.

    Передача документов. Данный этап также осуществляется под контролем банка. Продавец обязан передать сотруднику банка все собранные документы, заёмщик делает то же самое.

    Заключение основного договора. Теперь остаётся только составить основной договор, в который будут включены все обговоренные детали. После ознакомления с данным документом он подписывается всеми 3 сторонами.

    После регистрации сдлеки покупателю остаётся только взять специальную выписку Росреестра о том, что квартира теперь является его собственностью. Банк продолжает работать с заёмщиком, требуя регулярных выплат, которые были обговорены при заключении договора, а покупателю переводятся деньги за квартиру.

    Особенности продажи квартиры в ипотеку и советы

    Разбирая вопрос о том, стоит ли продать квартиру по ипотеке, необходимо затрагивать и мелкие подробности, которые всё равно влияют на процесс оформления документов.

    Есть несколько вариантов оплаты квартиры, которая продаётся при помощи ипотечного кредита. Ниже описаны самые популярные способы.

    При помощи банка (безналичным путём). Банк переведёт вам на счёт средства через какое-то время после подтверждения успешной сделки. Вам необходимо заранее завести специальный расчётный счёт.

    При помощи специальной банковской ячейки. Данный способ поможет получить всю сумму в срок наличными. Все средства закладываются в банковскую ячейку, а после подтверждения Росреетром перерегистрации собственности покупатель просто забирает деньги. Такой способ исключает потерю средств даже при отзыве лицензии банка, который оформляет ипотеку.

    Есть в продаже квартиры и определённые подводные камни, ведь вам необходимо заранее узаконить все совершенные перепланировки. Банк никогда не согласится на сделку, если вы это не сделаете, а скрывать данный факт бесполезно, потому что в документах всё указывается.

    Плюсы и минусы продажи квартиры по ипотеке

    Давайте обобщим всю приведённую выше информацию, выделив положительные и отрицательные стороны ипотеки для продавца.

    1. Сниженные риски. Риски мошенничества со стороны покупателя заметно снижаются, если квартира приобретается при помощи ипотечного кредита. Большую часть денег перечисляет банк.
    2. Контроль всех операций банком. Все финансовые операции контролирует банк, он также следит и за юридической частью вопроса (за составлением специального договора, за наличием всех необходимых документов).
    1. Увеличение срока продажи. Если вам нужно продать квартиру за короткий срок, то ипотечный кредит для вас не подойдёт, потому что на подготовку к заключению договора, на оценочные работы и на сбор документов требуется пару недель.
    2. Задержка выплаты. Банк не сразу перечисляет деньги продавцу после заключения договора, ведь необходимо дождаться перерегистрации недвижимого имущества в Росреестре.

    Риски продавца при продаже квартиры по ипотеке

    Продажа квартиры в ипотеку, риски продавца с покупателями-ипотечниками (по ипотеке Сбербанка), особенности процедуры сделки, возможные минусы для собственника.

    Считается, что квартира продаваемая в ипотеку не несет рисков для продавца. Предлагаю разобраться так ли это на самом деле или какие потери несет собственник, соглашаясь на условия банка.

    Ипотека для продавца квартиры: риски и минусы

    Для начала рассмотрим минусы, которые продавец получает, если покупатели квартиры с ипотекой. От проверки жилища на «юридическую чистоту» до проверки собственника на дееспособность, сбор документов и технической документации на объект недвижимости и как это коснется продавца.

    Минусы и плюсы продажи квартиры по ипотеке

    Перечень минусов
    По сравнению с продажей квартиры за наличные, при продаже жилья по ипотеке вам придется собрать больше документов и справок, потому что ипотечный кредит предусматривает залоговое имущество. Банк рассматривает вашу квартиру, как предмет залога для будущей сделки, а так же вас, как добросовестного покупателя.

    Какие дополнительные документы потребует от вас банк:

    1. Техпаспорт с экспликацией (дата обновления не более 5 лет);
    2. Кадастровый паспорт (дата изготовления не более пяти лет);
    3. Заключение оценочной компании (сотрудник придет и заснимет квартиру), чтобы банк принял решение насколько правдоподобна цена, за которую вы продаете квартиру;
    4. Справка с психоневрологического диспансера.

    Для сделки за наличные перечисленные выше документы не нужны, а значит, меньше суеты для вас.

    Следующий минус — получение денег за квартиру в два этапа. Первоначальный взнос (10-20% от стоимости квартиры) в день, когда подаете документы на регистрацию сделки купли-продажи жилплощади. И черед 5 дней получаете переводом с банка вторую часть суммы.

    При таком способе передачи денег есть риск для продавца квартиры, что сделку приостановят по независящим от вас причинам и получение денег может затянуться по срокам, либо что-то случиться с покупателем квартиры (по здоровью, лишиться работы, уйдет из жизни) и это грозит лишними телодвижениями.

    Продать квартиру по ипотеке быстро у вас не получится, хоть и риски продавца здесь снижает банк, но в то же время обязывает вас подчиниться условиям оформления сделки, которые предусматривают дополнительные этапы, например:

    • одобрение квартиры, как предмета залога. Эти действия увеличивают срок оформления сделки купли-продажи на 5-7 дней;
    • сроки на сбор дополнительного пакета документов, о котором написал выше (3-5 дней);
    • получение заключения оценочной компании (1-2- дня).

    Если в квартире имеется неузаконенная перепланировка банк может настоять на том, чтобы вы оформили ее узаконение. Процедура ценой от 30 тысяч рублей займет время от 2-3 месяцев.

    Плюсы
    Из плюсов для продавца при продаже квартиру через ипотеку — риски мошеннических финансовых действий со стороны покупателя почти исключены, т.к. большую часть суммы переводит банковская организация.

    Финансовые операции и этапы сделки контролирует кредитная организация. Документы (предварительный договор купли-продажи, ДКП) составляет банк по своему шаблону, что снимает часть расходов на пользование услугами юристов.

    Квартира в ипотеку: риски для продавца

    Банк, при отсутствии форс-мажора, гарантирует перевод денег на счет продавца (второй части, которая является ипотечным кредитом), исключая риск обмана со стороны покупателя.

    В отличие от получения денег за квартиру наличными, при продаже квартиры под ипотеку риски продавца получить поддельные купюры Банка России стремятся к нулю, т.к. перевод осуществляется со счета на счет.

    Продажа квартиры через ипотеку Сбербанка и другие банки: риски продавца

    Наиболее часто покупатели жилья оформляют ипотечный кредит через Сбербанк России. Но деньги могут быть от любой кредитной организации и разницы нет никакой в названии банковского учреждения. Продавцу важно обратить внимание на несколько нюансов.

    Покупатели, собирая пакет документов для одобрения предмета залога попросят у вас оригиналы документов, чтобы сотрудник Сбербанка сличил их с копиями (снял копии) и заверил печатью банка.

    Продавец, передавая оригиналы документов на квартиру рискует тем, что:

    • Их могут повредить (элементарно помять, порвать, поставить чашку кофе на документ и т.д);
    • Потерять, оставив в кафе, которое забежали, чтобы перекусить и т.д.

    Второй риск — сделку купли-продажи жилплощади признают недействительной по причине проблем, возникших на стороне покупателя. Риск возникает редко, т.к. банк старается выбрать наиболее надежного плательщика кредита, но форс-мажор никто не исключает.

    Третий риск — вы потратите время на сбор документов для одобрения банком приобретаемого ипотечником жилья, а банк откажет в одобрении без объяснения причин, а за этот период вы можете упустить других потенциальных покупателей, которые могли бы приобрести вашу квартиру за собственные деньги или ипотекой иного банка.

    Вы узнали, чем является ипотека для продавца квартиры, риски, плюсы и минусы, нюансы, чтобы принять решение стоит ли продавать квартиру по ипотеке в вашей ситуации.

    Чем плох “ипотечный” покупатель для продавца квартиры?

    Виктор

    Покупатель не может быть плох))))Он ведь покупает. Просто на оформление и все процедуры уходит больше времени чем обычно.

    По моему мнению в настоящее время никакой покупатель не плох, кроме нездорового, но впрочем это уже другая история. Какая разница откуда деньги, главное, чтобы документы были в порядке и у продавца и у покупателя.

    Добрый вечер, Александр!
    Соглашусь с Еленой. Сейчас на данном рынке выбирать особо не приходится.

    Проверено ЦИАН

    Участник программы «‎Работаю честно»

    Добрый вечер.
    Я считаю ничем не плох, просто по времени для выхода на сделку нужно 7-10 дней, т.к. нужно делать оценку, страховку и встать в график сделок. Даже наоборот, регистрация ипотечной сделки занимает 5 дней, следовательно продавец может получить быстрее деньги.
    С уважением, Антонина

    Проверено ЦИАН

    Участник программы «‎Работаю честно»

    Александр! Есть один момент, но он не отрицательный, а скорее более напряженный. С ипотечным покупателем придется похлопотать со сбором дополнительных документов для сделки, которые при продаже покупателю со своей наличностью не требуются.

    Проверено ЦИАН

    Участник программы «‎Работаю честно»

    Здравствуйте!
    Я считаю, что ипотечный покупатель ничем не хуже любого другого. Единственное, такой покупатель более “требовательный” и для совершения сделки необходим полный пакет документов в отношении продаваемой квартиры, а это дополнительное время и денежные затраты (это можно назвать “отрицательным моментом”. Зато регистрация происходит быстрее.

    Проверено ЦИАН

    Участник программы «‎Работаю честно»

    Если у Вас завышена цена на квартиру и т/д ипотеку не дадут, а это плохо. Ипотечных покупателей большинство.

    Проверено ЦИАН

    Участник программы «‎Работаю честно»

    Для Вас (я так понимаю право собственности у Вас более 3-х лет и, как следствие, скрывать доход Вам не нужно) абсолютно ничем. Скорее даже наоборот. Сделка будет зарегистрирована гораздо быстрее, деньги Вы свои получите без особых проблем.
    Для сделки Вам потребуются дополнительные документы (оценка), но это забота покупателя.
    Если необходима помощь обращайтесь,
    тел. 8-916-014-71-29

    Тем, что продавцу доставляет больше хлопот, дополнительного сбора документов для банка, а хорош тем,что по ипотеке регистрация 5 раб.дней.Удачи.

    Проверено ЦИАН

    Участник программы «‎Работаю честно»

    По мне одни плюсы!

    Спасибо всем откликнувшимся.

    Добрый день.
    Ипоточник лучше – комплект документов от вас тот же, расчеты через ячейку, но регистрация 5 дней.

    Ничем, в вашем случае даже лучше. Регистрация в течении 5 рабочих дней.
    Сбор всех документов полностью лежит на покупателе. Проще говоря одни плюсы.

    Здравствуйте Александр! Сейчас большинство покупателей – с ипотекой. С точки зрения минусов – возможное требование банка о предоставлении дополнительных документов, с точки зрения плюсов – более быстрая регистрация договора.

    Добры день! Я согласна полностью с Еленой.

    Берите его “теплым” и поболее с него денег! Такая возможность есть!

    Александр,добрый день
    Покупатель по ипотеке вовсе не плох. Плюс: регистрация будет в теч. 5 раб. дней (а не месяца,как по обычной сделке), минус: могут потребоваться доп. документы: Егрп, подтверждение дееспособности продавца и пр. (если есть трудности в их предоставлении,договоритесь и переложите эту обязанность на покупателя.).
    Удачи

    Продавайте без опасений отрицательных моментов не наблюдается, для Вас, как для покупателя, а немного больше побегать придётся вашему риэлтору, успехов вам обоим!

    Александр, по-моему, для Вас это только хорошо, особенно, если Вы без риэлтора. Деньги свои гарантированно получите, и сроки регистрации меньше.
    Удачи Вам

    Ипотечник ни чем не плох!Такой же покупатель.
    С Уважением,Елена.

    Александр,добрый день.
    Отрицательный момент может быть только один-незаконная перепланировка квартиры. В этом случае квартиру не купят. А во всём остальном только плюсы.Квартиру приобретает банк, пока заемщик полностью не выплатит ему стоимось. Поэтому Вы можете быть уверены в получении денег.У покупателя в момент закладки денег в ячейку, деньги в наличии.Удачи!Будут вопросы, звоните. С уважением Наталия 8-916-272-60-67

    Риски продавца при продаже квартиры в ипотеку

    Высокая стоимость жилой недвижимости для рядового обывателя является причиной распространенности покупки квартир в кредит, при помощи заемных банковских средств. Недостаточная прозрачность процедуры и отложенный платеж, вынуждают многих думать, что при продаже квартиры в ипотеку риски продавца существенно выше, чем при непосредственном наличном расчете.

    Специфика в продаже жилья покупателю, являющегося заемщиком финансового учреждения, существует, но только для сопутствующих интересов владельца недвижимости не готового или не желающего удовлетворять все законные требования банка в отношении объекта сделки.

    Процедура ипотечного кредита

    Для понимания того, какие подводные камни существуют при продаже жилой недвижимости ипотечному заемщику, следует знать последовательность мероприятий, предпринимаемых банком, от момента подачи предварительной заявки до полного перечисления средств на счет продавца. Принято выделять ряд обособленных этапов, предоставляющих определенные опасности для текущего собственника квартиры в отношении свершения сделки, а именно:

    1. Аудит состояния и обременений, а также оценка текущего состояния и рыночной стоимости жилой недвижимости.
    2. Подготовительные процедуры перед сделкой, одобренной банком.
    3. Принятие обременения на право собственности в отношении квартиры.
    4. Транзакция полной суммы по договору кредитования.

    Процедуры проверки и оценки

    Данный этап имеет основополагающее значение, так как по его результатам банком принимается решение о ликвидности квартиры, её фактической стоимости и возможности заключения сделки купли-продажи.

    Проверка состояния

    Аудит технического состояния объекта недвижимости заключается в осмотре:

    • всех строительных конструкций (стен, полов и перекрытий), на предмет отсутствия трещин, потеков и плесени;
    • имеющихся коммуникаций, установленных приборов отопления и водоснабжения, для выявления отсутствия коррозии, протеканий через разъемы и по основному материалу;
    • дверей и окон, на предмет целостности установленных устройств, остекления и т.п.;
    • открытых участков электропроводки, розеток и выключателей, а также потребителей электричества, на предмет отсутствия искрения, обугливаний и пр.

    Контроль удовлетворительного состояния является двухэтапным и проводится сначала потенциальными покупателями, а впоследствии представителем кредитора. При продаже «вторички» в ипотеку, риски продавца, на этом этапе подготовки к сделке, заключаются в потенциальной возможности проверки соответствия планировки квартиры плану технической инвентаризации, которое характерно не для всех квартир. При обычной сделке, в отличие от посредничества банка, предоставление технического и/или кадастрового плана не требуется.

    Оценка стоимости

    После визуальной проверки и убеждения в том, что продаваемая квартира способна прослужить новому хозяину в течение всего срока нахождения в залоге, банк рекомендует своему заемщику проведение экспертной оценки стоимости жилья, зачастую в директивном порядке указывая специалиста, который должен выполнить оценочную процедуру.

    Данное мероприятие предназначено для установления фактической стоимости квартиры исходя из местоположения, возраста постройки и состояния объекта недвижимости, а результатом является заключение эксперта, сумма в котором считается максимально возможной для данной сделки купли-продажи.

    Проведение оценочной процедуры предотвращает необоснованное завышение стоимости квартиры при ипотеке, позволяя продавцу установить максимальную стоимость, указанную в заключении, если она меньше первоначальной и устраивает покупателя.

    Застрахован, значит подготовлен

    Прохождение проверочных и оценочных процедур является показательным, предваряя согласие банка на заключение сделки, судить о котором можно, если выполняется страхование ипотечных рисков, предназначенное для сохранения ликвидного состояния жилья, чтобы гарантировать финансовому учреждению возврат инвестированных средств при невозврате заемщиком ипотеки.

    Оформление страхования квартиры от затопления, пожара, повреждения или действия стихийных сил производится за счет средств покупателя, а возмещение, если страховой случай наступит до перехода прав собственности, получит текущий владелец жилья, которому, однако, придется доказать свою непричастность к происшедшему столь своевременно событию.

    Передача квартиры в залог

    После выполнения всех предварительных согласовательных и подготовительных процедур финансовая организация дает свое согласие на сделку, заключая с покупателем договор ипотечного кредитования, согласно которого квартира переходит в залог банка сразу после подписания документа о купле-продаже обеими сторонами, а деньги продавцу поступают только после подтверждения фактического перехода имущественных прав.

    Интервал времени между утратой текущим владельцем прав на свою квартиру и получением денежной компенсации, представляется многим потенциально опасным, что не верно, так как дополнение, внесенное регистрационным органом в отношении сделок с недвижимостью посредством ипотечного кредита, появившееся не так давно, сделало его полностью безопасным.

    Заключается специфика регистрационных действий с ипотекой в том, что при не поступлении денежных средств на счет продавца в течении 10 рабочих дней с момента перехода прав собственности, сделка будет признана недействительной, а имущественные права возвращены к начальному состоянию, предшествовавшему подаче документов в Росреестр.

    Перечисление денег

    Учитывая, что оплата по договору купли-продажи ипотечной жилой недвижимости оформляется путем перечисления денежных средств с текущего счета заемщика на расчетный счет продавца, при продаже квартиры по ипотеке Сбербанка, риски продавца, на данном этапе, сопоставимы с любым другим финансовым учреждением и сведены к минимуму за счет исключения непосредственной передачи денежных средств.

    Именно на этом этапе сделки, при единовременной наличной оплате по договору купли-продажи, наиболее высока вероятность мошеннических действий и использования поддельных денежных знаков, проверить которые можно лишь в условиях банка или при наличии специальной контрольно-счетной техники.

    Существующая практика оформления ипотечных договоров, исключает покупателя из цепи взаиморасчетов, которые производятся непосредственно банком, после того, как в его распоряжение поступает закладная на квартиру, прошедшая все предписанные в регистрационной палатой процедуры.

    Специфика Росвоенипотеки

    Для того, чтобы получить право на государственное софинансирование покупки жилья, военнослужащему достаточно иметь выслугу в три года, по истечении которых он становится участником накопительно-ипотечной системы и получает соответствующее свидетельство, необходимое для предоставления в банк кредитор.

    Банковские требования

    Аудит состояния недвижимости при жилищном кредитовании военных, еще более щепетильна, чем при обслуживании гражданских лиц и дополняется:

    • акцентированием внимания на подключении к центральному теплоснабжению или локальной системе обогрева жилища;
    • проверкой наличия сантехнического оборудования и комплектации узлов водоразбора, целостности остекления, дверных устройств, а также устройства и состояния крыши, если производится продажа дома;
    • отнесением объекта сделки к аварийному жилью, нуждающемуся в капитальном ремонте или ветхому, подлежащему сносу;
    • проверкой материального исполнения и состояния фундамента, который должен быть каменным, кирпичным или железобетонным.

    Документальная проверка жилья заключается в установлении возможных обременений, в том числе, выписанных родственников, отбывающих наказание в местах лишения свободы, малолетних или несовершеннолетних лиц, а также недееспособных субъектов. Каждый из которых, при ненадлежащем оформлении имущественных прав, в состоянии стать источником претензий на жилье впоследствии.

    Значимой является также проверка мнимости сделки, которая может быть заключена между близкими родственниками, когда покупатель приобретает за счет ипотечных средств уже фактически принадлежащее ему жильё, но оформленное на другое лицо.

    Дополнительные процедуры

    Особенностью оформления сделки при ипотечном кредитовании военнослужащих является дополнительный этап, продолжительностью в семь рабочих дней, отводимый для действий ЦЖЗ «Росвоенипотека», заключающихся в следующем:

    • проверке документов предварительной проверки жилой недвижимости, её экспертной оценки и страхования ипотечных рисков;
    • перечислении денежных средств, накопленных военным за годы службы, на его расчетный счет для оплаты аванса продавцу по сделке с недвижимостью.

    При покупке недостроенного жилья, то есть находящего на стадии строительства или отделки, застройщик должен быть соответствующим образом аккредитован и внушать доверие финансовому учреждению, чтобы заемщик смог получить кредит, который не будет учитывать средства на дополнительные расходы, сопровождающие покупку вновь возведенного жилья (установка сантехники, электропроводки и оборудования, межкомнатных дверей и пр.). Все расходы для доведения недвижимости до пригодного к проживанию состоянию покупателю придется изыскивать самостоятельно.

    В общем случае при продаже квартиры по военной ипотеке, риски продавца сведены к минимуму, если его собственность удовлетворяет всем законным требованиям к жилым помещениям и не является объектом мошеннической или притворной сделки. Учитывая повышение размера первоначального взноса (до 20-30%) и процентной ставки (до 17 – 19%), которые произошли в 2020 году по обычной ипотеке, программы кредитования с государственным софинансированием становятся все более привлекательными, так как ставки по ним остались на прежнем уровне.

    Обобщая вышесказанное можно сформулировать действительные риски, которыми сопровождается продажа квартиры по ипотеке:

    • невозможность завышения стоимости жилья;
    • затруднения при наличии несогласованной перепланировки и переустройства;
    • запрет на сделку при включении объекта в число аварийных или ветхих;
    • недопустимость заключения договора купли-продажи до снятия обременений, в том числе потенциальных, в виде родственников, имеющих право на недвижимость и выписанных с нарушением их прав.

    Неполучение денег в качестве оплаты по договору или фальсификация части средств, при посредничестве банка и безналичном расчете невозможны, а признание сделки ничтожной при неоплате в течение 10 дней с момента перехода права на владение, является дополнительной гарантией для продавца квартиры, что он ничего не потеряет, кроме времени и нервов.

    Какие поджидают риски при продаже квартиры по ипотеке продавца, покупателя и поручителя?

    Оформление любого кредита несет в себе определенные риски. Причем, касаются они, как заемщика, так и кредитора.

    Обуславливается это нестабильностью экономики, инфляцией, постоянно меняющейся стоимостью жилья.

    И, чем выше сумма кредита, тем больше рискует каждая сторона.

    Поэтому, когда дело касается ипотечного кредитования, обязательно нужно понимать всю рискованность предприятия и взвесить все плюсы и минусы.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !

    Области рисков

    Если объединить подводные камни, подстерегающие всех участников сделки, можно выделить три категории:

    1. Каждая кредитная организация сталкивалась с ситуацией, когда клиент отказывался выплачивать свой долг банку. Причины этому могут быть самыми разными, риски эти именуются кредитными. Стопроцентной страховки от этой ситуации нет, задача каждого банка сделать, чтобы шанс такого развития событий оказался минимальным.
    2. Риск, связанный с нестабильностью процентных ставок по кредиту. Они могут оказаться меньше, чем прогнозировалось или превысить предполагаемые пределы. Банк получает основную массу своей прибыли как раз за счет получения процентов, поэтому ситуация с понижением ставки для него крайне невыгодна. А при повышении ставки страдает заемщик, которому наверняка не хочется платить больше.
    3. При наступлении момента, когда банк должен исполнить перед клиентом взятые обязательства, то есть выдать сумму кредита, сделать он этого не может за недостаточности средств. Эта ситуация обозначается как риск ликвидности. В основном, страдает от этого кредитная организация, заемщика это мало касается.

    Для заемщика

    • Экономическая ситуация меняется, не всегда в лучшую сторону, отсюда – безработица, сокращение зарплат, закрытие предприятий, и т.д. Ситуация с потерей работы и значительным уменьшением дохода может коснуться каждого, а по человеку с кредитными обязательствами ударит особенно сильно.
    • Курсы валют – понятие нестабильное, они подвержены постоянным изменениям. Их подъем может стать настоящим сюрпризом для тех, кто оформлял свой займ в виде иностранных валют. Расходы на кредит в этом случае могут существенно возрасти.
    • При составлении кредитного договора учитывается возможность изменения банком условий кредитования. При определенных обстоятельствах кредитная организация может потребовать от клиента досрочного погашения долга.

    Возможен вариант изменения условий кредитования, в частности, корректировка размера ежемесячных взносов по кредиту. Не всегда такие изменения идут на пользу плательщику.

  • Стоимость недвижимости, за которую человек выплачивает ипотеку, может резко снизиться. Всему виной экономическая нестабильность. Не смотря на падение цен, размер задолженности перед банком не изменится. По условиям ипотеки, квартира находится в залоге у банка, поэтому продать ее для того, чтобы рассчитаться с кредитором, не представляется возможным.
  • Те или иные жизненные ситуации могут привести к тому, что, по состоянию здоровья, человек больше не сможет трудиться, а, соответственно, и нести свои кредитные обязательства.
  • В случае утраты ипотечной квартиры по причине возникновения чрезвычайной ситуации, займодатель скорей всего потребует от своего клиента досрочно погасить долг.
  • Несоблюдение законов при заключении сделки по купле-продаже жилого помещения, может привести к тому, что новоиспеченный владелец жилья лишится на него всяческих прав. А лицо, осуществившее продажу недвижимости, может отказаться возвращать полученные деньги. От обязательств перед банком плательщика никто не освободит, поэтому придется платить за чужое жилье.
  • Участники долевого строительства могут столкнуться с ситуацией, когда возведение жилья либо совсем останавливается, либо его сдача происходит позже заранее оговоренного срока.
  • Для поручителя

    Чем плоха ипотека для поручителя?

    • Самое главное, что грозит поручителю – это выплата долга банку, если сам заемщик по каким-то причинам этого не сделает. Вообще, возмещение основного долга происходит за счет стоимости имущества, находящегося в залоге у банка. Но этой суммы, как правило, не хватает. Остальной долг ляжет на плечи поручителю.
    • Человек, согласившийся на статус поручителя должен отдавать себе отчет в том, что, при возникновении необходимости получения кредита ему самому, могут возникнуть сложности. От ограничения суммы кредитования, его сроков, и до полного отказа в предоставлении займа.

    Для кредитной организации

    • Прекращение поступления платежей от клиента – риск для банка, избежать которого со стопроцентной гарантией нельзя. Однако существует максимальный предел по невыплаченным кредитам и составлять он должен не более 5%.
    • Банку невыгодно, когда клиент досрочно расплачивается по кредиту. Это означает, что кредитор упустит часть финансового дохода в виде процентов. По этой причине в кредитных договорах оговаривается срок, в течение которого досрочное закрытие своих обязательств заемщиком недопустимо.
    • Повреждение купленной в ипотеку недвижимости не несет выгоды не только заемщику, но и самому банку.
    • Это же касается и утраты прав клиента на имущество, приобретенное в ипотеку.
    • Снижение цен на недвижимое имущество станет препятствием возмещения ущерба для финансовой организации в случае неплатежеспособности лица, оформившего ипотечный займ.

    Для продавца недвижимости

    Продавец квартиры в ипотеку – это лицо, риски которого являются минимальными. Самая большая неприятность, которую можно предположить в этом случае – это отказ банка в одобрении покупки именно этого жилого помещения.

    Как свести к минимуму?

    Первый шаг кредитора, чтобы обезопасить себя – это требования к платежеспособности клиента. Дело в том, что ежемесячный платеж по займу должен быть не выше 40% от среднемесячного заработка клиента. Это средний показатель, в отдельных организациях процент может быть выше или ниже.

    Страховка для финансового учреждения – предоставление клиентом купленной недвижимости в залог банку до полного погашения кредита.

    Предполагая возможную потерю трудоспособности, заемщик обязуется оформить страховку на недвижимость и на свою жизнь и здоровье. За счет выплат по этой страховке, будет возможность погасить долг перед банком в критической ситуации.

    Некоторые программы ипотеки осуществляются с участием государства, которое становится своеобразным гарантом выполнения заемщиком своих обязательств.

    Никто не препятствует тому, чтобы сделать риски минимально возможными, но обезопасить себя полностью не удастся. Слишком много факторов могут повлиять на ситуацию по ипотеке, большинство из которых предусмотреть очень сложно.

    Выплата ипотеки – длительный процесс. Поэтому в своей платежеспособности нужно быть уверенным уже сегодня, на стадии оформления договора. Его условия следует внимательно изучить, именно в этом состоит самый главный секрет минимизации рисков.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-51-36 (Москва)
    +7 (812) 467-38-73 (Санкт-Петербург)

    Продажа квартиры по ипотеке: особенности, риски продавца и покупателя

    Содержание статьи:

    Редко какой покупатель может позволить себе приобрести жилплощадь за наличные средства – чаще всего люди прибегают к покупке квартиры в заем. Но что же делать, если хочется приобрести себе новое жилье или расшириться, а средств не хватает? Приходится прибегать к продаже квартиры по ипотеке. И не смотря на то, что вся процедура осуществляется через банк, многих интересует – есть ли какие-то риски для покупателя или продавца? Разберем этот и многие другие вопросы более внимательно.

    Пакет документов, который нужно собрать, чтобы осуществить продажу квартиры по ипотеке

    Если вы решили сотрудничать с покупателями, которые просят вас совершить сделку купли-продажи квартиры по ипотеке, нужно для начала собрать всю необходимую документацию, которую, скорее всего, затребует финансовая организация. Соберите тот пакет бумаг, который может понадобиться при оформлении договора, ведь банковская компания не будет сотрудничать с вами, если вы не выполните ее условия.

    Сотрудникам банка, помимо стандартного пакета бумаг (такого как паспорта на всех членов семьи и свидетельства о рождении на всех детей), могут понадобиться следующие документы на квартиру:

    • Техпаспорт на вашу жилплощадь.
    • Документы, которые подтвердят приобретение жилища и право на собственность.
    • Кадастровый паспорт, срок которого составляет не более пяти лет. Если же его срок более пяти лет, то паспорт придется обновить.
    • Выписка, сделанная из Росреестра. Здесь должны содержаться сведения о жилье – в том числе оно не должно быть в залоге.

    Риски продавца при продаже квартиры через ипотеку

    Многих продавцов интересует, какие риски могут возникнуть при продаже квартиры через ипотеку. На самом же деле никаких опасений здесь быть не должно, так как когда в сделке участвует банк, шанс какого-либо обмана сведен к минимуму. Продавец может не опасаться того, что ему на счет не поступят средства от покупателя, так как переводом денег занимается банк. Поэтому заемщик никак не сможет повлиять на сложившуюся ситуацию, лишив вас средств.

    Финансовая организация выплачивает полную сумму за жилье продавцу не сразу же, как только подписан договор, а только когда подтверждено право на собственность. Кроме того, продавец сможет распоряжаться средствами только тогда, когда жилье перерегистрируют на заемщика.

    Риски продавца, если только жилье приобретается в ипотеку, сокращаются в несколько раз. Опасность оплаты за жилплощадь поддельными купюрами также исключена, так как в большинстве случаев все выплаты осуществляются через финансовую банковскую организацию. Если же вы опасаетесь, что какие-либо услуги, которые осуществляются наличными при продаже квартиры, будут оплачены поддельными банкнотами, то вы всегда можете попросить сотрудников банка проверить купюры на специальном устройстве.

    Риск для владельца жилья возрастает еще и в том случае, если по каким-то причинам сделка купли продажи будет отменена. Тогда продавцу придётся вернуть сумму несколько больше, ем ему заплатили.

    Этапы продажи недвижимости через ипотеку

    Чтобы в продаже через ипотеку для вас не было никаких неприятных неожиданностей, заранее ознакомьтесь с этапами сделки. Как правило, они следующие:

    1. Первый этап – это сбор документации. Ее точный список клиент должен уточнить в финансовом учреждении.
    2. Далее подробно обсуждаются все условия сделки – для этого продавец должен встретиться с покупателем и месте с сотрудником банка уточнить все нюансы.
    3. Далее составляется предварительный договор. На этом же этапе покупатель предоставляет продавцу задаток, полная сумма которого прописывается в договоре.
    4. На следующем этапе осуществляется оценка жилья. Эта услуга оплачивается заемщиком.
    5. Далее все собранные документы передаются в банк. Причем делается это как со стороны продавца, так и со стороны заемщика.
    6. Когда пакет документов сдан, занимаемся оформлением основного договора. Когда все детали обговорены и все участники ознакомились с договором – документ подписывается 3-мя сторонами (продавцом, заемщиком и сотрудником банка).

    После того, как регистрация сделки прошла, покупателю остается лишь забрать официальную бумагу из Росреестра о том, что сделка успешно прошла. При этом заемщик начинает выплачивать регулярные платежи банку, а продавцу переводятся деньги на счет за жилье.

    Особенности продажи квартиры по ипотеке и советы

    Чтобы максимально быстро и просто продать свое жилье в ипотеке, нужно следовать нескольким правилам и советам. Так, к примеру, есть несколько вариантов оплаты за ипотечную квартиру, и вот самые популярные из них:

    • Безналичным путем. Через некоторое время после того, как сделка будет совершена, финансовая организация переведет деньги на ваш счет.
    • С помощью банковской ячейки. Если сделка совершается с помощью наличных средств, они закладываются в банковскую ячейку, забрать деньги из которой клиент сможет только после того, как придет подтверждение из Росреестра.

    Еще один важный нюанс касается перепланировки. Если таковая действительно имелась в жилье, но она не была официально узаконена, то банк ни за что не согласится на сделку.

    Военная ипотека для продавца недвижимости: основные условия при купле-продаже квартиры по ипотеке

    Основной недостаток при продаже квартиры через военную ипотеку для покупателя заключается в том, что денег на счет придется ждать дольше, чем при классической сделке, а продавцу придется соблюсти определенную последовательность расчета.

    Все дело в том, что при выборе заемщиком подходящего жилья деньги на его счет будут переведены не только со стороны банка, но и со счета военнослужащего на первоначальный взнос.

    Так же все документы, собранные для оформления кредита, подаются на проверку в «Росвоенипотеку». А такая проверка опять же занимает некоторое время – как правило, 7 дней.

    Плюсы и минусы продажи квартиры по ипотеке

    К достоинствам такой сделки можно отнести следующие пункты:

    • Так как в сделке участвует банковская организация, риски значительно снижаются. Кроме того, самую большую сумму по сделке как правило переводит банк.
    • Опять же за всей чистотой юридической сделки следит банк. Специалистами тщательно проверяются все собранные документы и подписанные договоры.

    Есть у данного метода и свои недостатки:

    • Банк не всегда соглашается на подобные сделки.
    • Квартира будет продаваться дольше, так как сбор документов и заключение договора займут некоторое время.
    • Финансовая организация перечисляет средства за жилье не моментально, а только тогда, когда придет подтверждение с Росреестра.

    Вывод: стоит связываться с ипотекой или нет?

    Каждый, прочитав данную статью и узнав о всех достоинствах и недостатках, должен самостоятельно сделать для себя вывод, нужна ему такая сделка или же нет. Специалисты же советуют продавать жилплощадь именно таким способом – когда одним из участников сделки является банк.

    Ссылка на основную публикацию