Рассрочка или ипотека – что выгоднее?
В среднем россияне минимум трижды в течение жизни продают, покупают или меняют недвижимость. Как правило, цель таких сделок – улучшение жилищных условий. Дополнительные квадратные метры, хороший район и удобная планировка стоят недешево – редкий покупатель может позволить себе решить квартирный вопрос за счет накоплений. Большинству приходится брать в долг. Остается только решить, где выгоднее занимать недостающую сумму – у банка, или у застройщика. Эксперты рынка недвижимости поясняют, как купить жильё в рассрочку, и чем такая схема выгоднее ипотеки.
Рассрочка от застройщика – типичные условия сделки
По сути рассрочка – это механизм, при котором покупатель занимает недостающую сумму у продавца, выплачивая стоимость квартиры по частям. В России этот способ оплаты появился в середине 90х, когда ипотечный рынок находился в зачаточном состоянии – банки давали жилищные кредиты только на короткие сроки и под гигантские проценты. К примеру, в 1999 году ставка по ипотеке составляла 35%, а средства предоставлялись лишь на 5 лет. В такой ситуации рассрочка часто была единственной альтернативой – она стоила не намного дешевле ипотеки, зато оформить подобную сделку было значительно проще.
Со временем условия кредитования недвижимости стали гуманнее и большинство сделок с участием заёмных средств стали проводиться по ипотеке. Однако рассрочка от застройщика продолжает занимать существенную долю рынка. Как правило, она существует в рамках специального предложения конкретного девелопера, поэтому условия существенно варьируются в зависимости от объекта и его степени готовности.
«Обычно сумма минимального первоначального взноса колеблется в пределах 30-50%, а оставшаяся сумма разбивается на ежемесячные платежи с индексацией», – поясняет Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой». По словам эксперта, стандартная рассрочка предоставляется на срок от 2 месяцев до трех лет, но чаще всего застройщики предлагают рассрочку на срок, совпадающий с окончанием строительства. «При этом рассрочка является достаточно безопасной схемой оплаты: если объект реализуется в соответствии с 214-ФЗ, график оплаты в рассрочку является одним из условий ДДУ. Во всех других случаях с покупателями заключается договор рассрочки платежа», – резюмирует Ирина Доброхотова.
Специалисты выделяют несколько распространенных ситуаций, в которых покупка квартиры в рассрочку максимально выгодна покупателям:
Новое жильё на первичном рынке недвижимости приобретается за счет продажи старой квартиры, при этом между клиентом и застройщиком заключается договор с рассрочкой платежа.
- Покупка с использованием субсидии
Часто рассрочка оптимальный вариант для людей, которые ждут получения материнского капитала или другой жилищной субсидии в определенный срок. К примеру, она позволяет максимально выгодно вложить имеющуюся сумму при покупке новостройки по стартовой цене и не переплачивать проценты за кредит в ожидании оставшейся части денег.
- Покупка с невозможностью подтвердить доход
Рассрочка становится выходом для людей, которые не могут получить ипотеку, так как их высокий материальный доход не может быть подтвержден работодателем. Также этот вариант удобен для покупателей, который рассчитывают покрыть сумму сделки за счет наследства, будущей продажи имущества или крупного гонорара, которые пока невозможно официально предъявить банку.
Новостройка в рассрочку – примеры недвижимости в Москве
Не секрет, что лишь малая часть россиян может позволить себе единовременно выплатить 100% стоимость новой квартиры. При этом, по оценкам экспертов рынка недвижимости, при определенных условиях рассрочка может вполне конкурировать с ипотекой. Чем дольше времени застройщик готов дожидаться последнего взноса, тем активнее клиенты интересуются предложенной схемой.
К примеру, специалисты «БЕСТ-Новострой» подсчитали, что примерно 45% квартир девелопера приобретаются в ипотеку, а на рассрочку (в зависимости от условий и стоимости квартир) приходится порядка 30% предложений. «Примером может служить ЖК «Новое Бутово»: здесь нет рассрочки, зато доля ипотеки достигает 80%. В то же время в ЖК «Белые Росы» рассрочка предоставляется до окончания строительства при условии выплаты первоначального взноса от 50%. Как результат – в октябре доля ипотеки и рассрочки практически сравнялись. При этом сделки со 100%-ной оплатой отошли на третье место», – комментируют текущую ситуацию представители застройщика.
В среднем при покупке жилья на первичном рынке рассрочка предоставляется на период от года до трёх лет. При этом беспроцентный срок будет совсем небольшим – около пары месяцев. Хотя в ЖК «Белые Росы» клиент, который внес 80% стоимости объекта, может бесплатно отсрочить окончательный платеж на полгода. Но в большинстве других комплексов «БЕСТ-Новострой» эта опция доступна на срок до полутора лет под 1-1,5% в месяц.
В целом большинство крупных девелоперов готовы предоставить клиентам возможность платить по частям. Сегодня рассрочка возможна примерно в 70% жилых комплексов на первичном рынке Москвы. Само наличие такой опции считается конкурентным преимуществом застройщика – свидетельствует о финансовой стабильности компании и лояльности к покупателям. «Хотя идеализировать данный способ оплаты не стоит: в отличие от ипотеки, срок, на который предоставляется рассрочка, гораздо меньше, чем при ипотеке, соответственно и платежи, как правило, выше», – отмечают эксперты «БЕСТ-Новострой».
Когда рассрочка лучше ипотеки
Рассрочка – это оптимальный вариант для платежеспособных представителей среднего класса, доход которых позволяет оплатить всю стоимость недвижимости в сжатые сроки. Вот типичные причины, по которым рассрочка оказывается предпочтительнее ипотеки:
- Плохая кредитная история
Прошлые «кредитные грехи» часто не позволяют людям получить ипотеку под приемлемый процент, даже несмотря на высокий доход. В отличие от банка, застройщик не будет так щепетилен.
- Нежелание возиться с документами
Процедура оформления рассрочки пройдет гораздо быстрее ипотечной сделки и потребует оформления гораздо меньшего объема документов.
- Экономия на банковских комиссиях и страховке
Покупателю не придется платить за дополнительные обязательные сервисы вроде оценки недвижимости или страхования из своего кармана.
- Уверенность в том, что сделка будет одобрена
При подаче заявки на ипотеку покупатель никогда не может быть уверен на 100%, что его сделка одобрят и время не будет потрачено в пустую. В случае с рассрочкой такой риск минимален.
За счет более коротких сроков рассрочки по сравнению с ипотекой переплата получается несравнимо меньшей. Также иногда девелоперы предлагают более низкую процентную ставку, чем банки.
«Рассрочка значительно увеличивает интерес к объекту, особенно когда продажи начинаются на «низкой» стадии его готовности», – резюмируют эксперты компании «БЕСТ-Новострой». – «Однако говорить, что она является драйвером спроса на новостройки, как, например, ипотека, нельзя. К тому же, когда у застройщика остается небольшой объем непроданных квартир, и они пользуются спросом, то и рассрочки, как правило, уже не предоставляются».
Главный минус рассрочки – крупные ежемесячные платежи, несоразмерные регулярному доходу существенной доли покупателей недвижимости. Однако для людей, которые уже располагают большей частью суммы, она может стать выгодной альтернативой дорогому жилищному кредиту. При определенных условиях рассрочка на несколько лет под разумный процент может стать оптимальным компромиссом между бесконечным откладыванием денег на новое жильё и ипотечным ярмом.
Автор: Сергеева Дарья, корреспондент ГдеЭтотДом.РУ
Рассрочка или ипотека?
Эксперты констатируют: практически во всех проектах на первичном рынке можно купить жилье, не прибегая к ипотеке. Рассрочка все еще уступает ипотеке по величине первого взноса (минимальный платеж начинается с 20% от стоимости) и сильно уступает по срокам (успеть погасить нужно за 2,5 года), однако заем у застройщиков часто может быть беспроцентным.
Как правило, предлагается сразу несколько вариантов программ с рассрочкой: варьируются первоначальный взнос и срок погашения кредита. По данным девелоперских компаний, самым привлекательным для покупателей вариантом является 50%-ная оплата стоимости квартиры, к этому способу прибегают почти в трети всех проектов. Следующим по популярности является первый платеж в 30%. После оплаты данной суммы девелоперы предоставляют от 3 до 12 месяцев рассрочки. При этом четкую зависимость между первым взносом и сроком погашения проследить невозможно.
Раз взять рассрочку на много лет не выйдет, какие у нее плюсы?
У рассрочки есть еще некоторые преимущества перед ипотекой. Большим плюсом является возможность заключить сделку без передачи застройщику данных о доходах, а также документов, подтверждающих трудовую занятость. Чтобы оформить покупку, нужен только паспорт.
Ипотечный кредит оформляется долго, а с рассрочкой не возникнет таких проблем. На все нюансы у покупателя уйдет не больше нескольких дней, в офисе продаж нужно будет побывать два-три раза. Большинство строительных компаний не будет копаться в кредитной истории своих клиентов. Получается, что воспользоваться данной опцией могут все, даже те, у кого негативная кредитная история. Покупателям также не нужно оформлять страховку (которая составляет в среднем 0,5-1% от суммы займа) и нести расходы по ней.
Кто же тогда покупает квартиры в рассрочку?
При всех плюсах данной схемы у нее есть один большой минус – величина взносов. Если удалось купить с рассрочкой на 2,5 года квартиру за 5 млн при минимальном 20%-ном взносе в 1 млн рублей, то каждый последующий взнос может равняться 133 тыс. рублей. Эта сумма явно превышает доступную планку для семей со средним доходом. Ну а если придется выплачивать оставшуюся сумму быстрее, говорить об условном среднем классе вообще не имеет смысла: при рассрочке в полтора года каждый месяц придется платить по 222 тыс. Рассматривая эти цифры, напрашивается вывод, что сегмент квартир по такой схеме оплаты точно не является массовым.
Разумеется, удобно приобретать жилье в рассрочку предпринимателям. Представители бизнеса располагают крупными суммами, но не всегда могут вывести их из оборота. Второй категорией покупателей являются держатели больших депозитных вкладов или собственники большого количества недвижимости, которая сдается в аренду. Крупной суммой для оплаты большей части покупки могут располагать и топ-менеджеры корпораций после получения бонусов или премий, эти люди просто зарабатывают на порядок выше обычных потребителей.
Из обычных, а не состоятельных граждан стоит выделить тех, у кого есть на руках деньги от продажи квартиры, например, 70-75% от стоимости нового жилья. Оставшиеся сотни тысяч рублей вполне по силам собрать за год или два. Им совершенно не обязательно брать ипотеку и начинать тяжелые взаимоотношения с банком.
Отдельной категорией покупателей являются граждане, которые не могут рассчитывать на ипотеку. Сюда попадают как заемщики с неблагоприятной кредитной историей, так и покупатели с высоким заработком, но совсем небольшим официальным доходом.
Понятно, что предприниматели и топ-менеджеры не покупают жилье в «хрущевках», в каких же сегментах популярна рассрочка?
Да, действительно, покупать жилье в рассрочку массовый покупатель не может, по данным застройщиков и агентств недвижимости, количество клиентов по такой схеме в массовом сегменте не превышает 10%. Но совсем другая ситуация сложилась в дорогих сегментах жилья, классах «бизнес», «элит» и «премиум». Здесь пользуется рассрочкой гораздо больший процент покупателей.
В отличие от массового сегмента, получить ипотеку на покупку дорогой недвижимости, которая стоит, например, более 50 млн рублей, даже при высоком уровне дохода очень сложно. Поскольку речь идет об эксклюзивном объекте, который потенциально может стать для банка проблемным залогом (элитную недвижимость будет непросто быстро продать), кредиторы захотят дополнительно подстраховаться. В этом случае процент по кредиту будет увеличен. Также сроки одобрения кредита и проведения самой сделки будут увеличены из-за дополнительного андеррайтинга (это услуги, предоставляемые финансовыми учреждениями, такими как банки, страховые компании, которые гарантируют получение выплат в случае финансовых убытков) и оценки залога. Некоторые продавцы недвижимости считают, что доля сделок с рассрочкой в сегменте «элит» может достигать 50% от общего объема.
Логично, что и в массовом, и в дорогих сегментах покупатели хотят получить именно рассрочку без процентов. Разумеется, в эконом- и комфорт-классах никто клиентам такую рассрочку не дает. А вот жилье категорий «элит» и «премиум» гораздо чаще продается с рассрочкой без процентов.
Когда же рассрочка станет популярной? Она будет массовым явлением? Хочется уже поскорее взять квартиру с десятипроцентным первым взносом и рассрочкой на пятнадцать лет!
О тенденции к росту популярности данной схемы в массовом сегменте действительно говорят. Причиной будущей популярности рассрочки в классах «комфорт» и «эконом» эксперты считают постоянное увеличение объема предложения на рынке недвижимости столичного региона. Конкуренция между застройщиками уже способствует увеличению сроков рассрочки, уменьшению (или исчезновению) процентной ставки по ней, а также уменьшению первого взноса.
В СМИ появилась информация о том, что за последние годы во многих проектах регистрируется увеличение рассрочки для покупателей в несколько раз. Совершенствуются и схемы расчетов. Логично было бы предположить, что при сохранении данного тренда количество предложений с рассрочкой будет увеличиваться. Но не все так просто. Для того чтобы предоставлять подобную услугу, строительным компаниям требуются большие ресурсы, которые есть далеко не у всех. Также понятно, что и к срокам ипотечных кредитов подступиться, так или иначе, нереально.
К этому нужно добавить, что роста продаж по схемам с рассрочкой, может быть, и стоит ждать, но не ранее кардинального улучшения экономической ситуации в стране. Выкладывать компании-застройщику более 100 тыс. рублей в месяц, а еще перед этим внести первый взнос в несколько миллионов способны далеко не все покупатели. Ну а после того, как «подскакивают» доходы населения, обычно начинается и рост цен, в том числе на недвижимость. Замкнутый круг получается, а это значит, что покупка жилья в рассрочку останется привилегией богатых.
Отличие рассрочки от кредита при покупке квартиры
25 февраля 2017 г. Примерное время чтения: 10 мин.
Рассрочка на квартиру — что это, чем отличается от ипотеки, плюсы, минусы и подводные камни
Чтобы приобрести квартиру, нужны деньги. Если их нет, мы идем в банк и берем ипотеку. Ипотечный кредит выдают на 10-20 лет под 10-30% годовых в зависимости от банка и гарантийного обеспечения заемщика. Путем нехитрых математических операций можно посчитать, что за 20 лет обслуживания займа вы заплатите банку от 100% до 300% от стоимости квартиры. За одну квартиру прямо сейчас придется отдать 1-3 таких же в будущем. Перспектива, мягко говоря, не радужная. Поэтому ипотеку можно брать только в самом крайнем случае.
Если есть возможность, лучше взять рассрочку на квартиру от застройщика. Такая форма оплаты недвижимости существенно отличается от ипотеки. В основном разница положительная, но есть и минусы и небольшие подводные камни. Прочитайте материал полностью, чтобы знать все о рассрочке на квартиру.
Что такое рассрочка
Рассрочка — это выход для людей, которые в настоящий момент не располагают полной стоимостью квартиры и могут себе позволить выплатить 50-70% цены за 6-12 месяцев. Такой вид отложенной ежемесячной оплаты выбирают люди, которые не хотят платить гигантские ставки по ипотеке.
В юридическом плане это форма оплаты, при которой товар (в конкретном случае — квартира) предоставляется покупателю сразу, а оплата производится равными частями за срок, установленный в договоре. В правовом поле за рассрочку отвечает 489 ГК РФ. Чтобы договор купли-продажи по закону считался кредитом в рассрочку, кроме основной договорной информации в нем должны быть описаны размер платежей, порядок и сроки их внесения.
Если объяснять на пальцах, рассрочка на квартиру выглядит следующим образом:
- Вы выбираете застройщика, квартиру и подписываете договор;
- Вносите первый взнос;
- Ежемесячно выплачиваете прописанную в договоре сумму платежа.
Все. Если вы приобрели недвижимость в строящемся объекте, вы заезжаете сразу после введения его в эксплуатацию. Если новостройка уже возведена, можете обустраиваться сразу после внесения первоначального платежа.
На каких условиях оформляется рассрочка и как она действует
Чтобы оформить рассрочку, нужно заплатить от 20% до 50% от стоимости квартиры. Остальную сумму нужно выплачивать равными долями. Почти всегда можно договорится о коррекции размера платежей в зависимости от месяца. Это актуально для предпринимателей, доход которых носит сезонный характер.
Очень редко застройщики дают возможность взять жилье рассрочку до 5 лет. Чаще всего рассрочка на квартиру оформляется не более чем на 8-12 месяцев. Такой срок также самый выгодный, потому что процентная ставка будет минимальной или отсутствовать вообще. В тех редких случаях, когда строительная компания или ЖК позволяют взять квартиру, выплачивая деньги более одного года, ставка по рассрочке будет примерно такой же, как минимальная ставка для ипотеки.
Процентная ставка в сроках до года обычно не превышает 1-2%. Иногда застройщик предоставляет несколько бонусных месяцев, в течение которых проценты не начисляются. Обычно не более 3-6 месяцев. Некоторые ТЦ и вовсе предлагают рассрочку без процентов. В особенности это актуально для домов, которые пока не введены в эксплуатацию, но владельцы объекта заранее начинают распродавать места, чтобы быстрее окупить затраты.
Рассрочка оформляется как договор купли-продажи, но юридически имеет статус кредита. Если вы отдали менее половины стоимости квартиры и перестали платить, застройщик вправе потребовать освободить жилплощадь. Если отдано более 50% — вопрос должен решаться через суд. Но на практике застройщику не выгодно этим заниматься и он перепродает ваш кредит в банк. Это вполне законно.
Чем рассрочка отличается от ипотеки
Основное отличие — ипотека оформляется на длительный срок. Это кредитование для тех, кто не может себе позволить выплатить до половины стоимости жилья сразу, а оставшуюся часть в течение 6-12 месяцев. Дополнительные весомые отличия:
- Процентная ставка в рассрочке ниже или отсутствует вообще;
- Для оформления не нужно собирать пакет документов. Достаточно заплатить первый взнос и предоставить паспортные данные для заключения договора;
- Если по каким-либо обстоятельствам вы затянете с оплатой планового платежа, ваша кредитная история не будет запятнана, потому что застройщик не передает (да и не может) информацию о неблагонадежных клиентах в банковские структуры;
- Не нужно предоставлять залог и поручителей;
- Если вы индивидуальный предприниматель с теневыми доходами или не гражданин Российской Федерации — ипотеку вы не получите;
- Возможность получить ипотеку зависит от возраста. Если вам еще нет 21 или уже есть 60, банк кредит не выдаст. Тогда как в случае с рассрочкой ограничений по возрасту нет — оформляйте хоть в 18 лет, хоть в 70;
- В случае с рассрочкой дополнительные платежи отсутствуют (страхование жизни, комиссия банку, открытие и обслуживание счета и т.д).
Кому дается рассрочка
Ограничений нет. Банки смотрят на такие вещи, как уровень дохода, кредитная история, возраст, семейное положение, образование и т.д. Для застройщика вся эта информация не нужна. Демонстрация серьезности намерений клиента и его платежеспособности — это первоначальный взнос.
Теоретически есть вероятность, что ЖК или строительная компания откажется продавать недвижимость в рассрочку, но это очень маловероятный сценарий. Продать как можно больше квартир — главная цель застройщика. Если он будет отказывать направо и налево, то объект можно попросту не окупить.
Также вы можете взять рассрочку, если вы занимаетесь предпринимательством в тени (т.е не платите налоги). Банки в таком случае не могут проверить уровень вашего дохода и стаж, поэтому всегда отказывают. То же самое касается фрилансеров, работающих как физические лица.
Аналогичная ситуация для нерезидентов России. Ипотека не выдается гражданам других государств, в отличие от рассрочки.
Рассрочка или ипотека — что выгоднее
Чтобы определиться в вопросе рассрочка или ипотека, можно посчитать, что выгоднее. Возьмем средний показатель самых дешевых ипотечных кредитов — 11,25%-12% (государственная поддержка в случае оформления долевого участия) и 9,9% (социальная ипотека). Для удобства расчетов — 10%.
Процентные ставки сильно отличаются. Если в случае с рассрочкой по акции можно найти 0-5%, то в ипотеке минимальный порог начинается с 9-10%. И то только в том случае, если вы предоставите весомое залоговое обеспечение — землю, дорогостоящий автомобиль, квартиру или активы в банке. В среднем же ипотеку предоставляют под 16-18%, максимальный порог — до 30%.
Преференции есть для работников бюджетной сферы, для которых рассрочка на квартиру от застройщика может начинаться от 9.9%. В таких случаях в банках нужно спрашивать о программе государственной поддержки «социальная ипотека».
Также плюсом рассрочки является то, что застройщик не проверяет вашу кредитную историю. Если в прошлом вы просрочили займы в банках — ваша репутация дебитора будет запятнана на всю жизнь. Большинство банков не дадут вам ипотеку, даже если уровень ваших доходов существенно превышает средний по региону или стране. Поэтому рассрочка — это единственный аналог ипотеки для людей с испорченной кредитной историей.
Подводные камни при оформлении рассрочки
Чтобы окончательно определиться с вопросом, рассрочка или ипотека, нужно знать о подводных камнях, которые могут встретиться вам при оформлении сделки:
Месячная процентная ставка
Рассрочка на квартиру от застройщика часто позиционируется как безопасный кредит с минимальными процентами. В целях рекламы маркетологи строительных компаний или жилых комплексов ставку пишут не в ежегодном эквиваленте, а в месячном. Но 3% в месяц — это 36% в год. Внимательно смотрите на договор, чтобы не пришлось платить гигантскую переплату из-за невнимательности. Существует масса застройщиков, которые вообще не берут проценты или устанавливают минимальное значение в размере 1-2%, которое компенсирует инфляцию (удешевление денег).
Продажа долга в банк
Если вы перестанете платить, застройщик имеет право продать ваши долги в банк.
Покупка квартиры в недостроенном доме
Стоимость жилья в строящемся объекте существенно ниже, чем в готовом. Это хорошая возможность сэкономить, но будьте внимательны — недобросовестные застройщики могут собрать деньги и не закончить строительство дома до конца. Чтобы не попасть впросак к мошенниками, смотрите на портфолио, опыт, срок работы строительной компании и читайте настоящие отзывы о ней.
Используйте информацию из статьи как чек-лист, если перед вами все еще стоит вопрос рассрочка или ипотека. Выберите несколько ипотечных предложений и рассрочек, откройте их условия, посчитайте переплаты, соотнесите риски и сделайте выбор. Почти всегда рассрочка на голову выгоднее и безопаснее ипотеки. Особенно в наше непростое время.
Комментарии (3)
Тамара 10 марта 2017
Брать рассрочку на недострой это огромный риск даже при полном отсутствии процента, пока дом достроится может много чего поменятся. А если в некоторых строительных компаниях ставка 36% годовых, то это даже выше чем в банке. Когда при неуплате взносов передаётся кредит в банк, то там наверняка будут начисляться дополнительные проценты, поэтому при видимой выгоде читать договор рассрочки следует не менее тщательно чем кредитный.
Инна 7 марта 2017
Помимо срыва сроков сдачи, есть еще и возможность остаться без квартиры вообще. При необходимости за год выплатить гигантскую сумму, это очень большой риск. Ипотечники в этом плане меньше страдают, и рефинансировать ипотеку все равно как-то можно, в отличие от рассрочки.
Надежда 28 февраля 2017
Лично я не хочу покупать жилье от застройщика, это конечно выгоднее в плане финансов чем брать кредит в банке, но это и больший риск. Случаи когда постройка объекта затягивалась на больший срок чем обещалось, не единичны. Да и нужно смотреть на свое финансовое положение, на первоначальную имеющуюся сумму для покупки жилья и на сумму ежемесячного дохода, смысл брать жилье от застройщика и ждать 2-4 года окончания его постройки, если вы можете взять кредит и в течении 2-3 лет его погасить. Также не стоит забывать что при покупке жилья нужно еще и учитывать сумму, которую вы будете тратить на съемную квартиру.
Ипотека или рассрочка – что выгоднее
- Эвелина Захарченко 26 ноября 2018
Общее мнение касательно вопроса о степени выгодности ипотеки и рассрочки платежа по аналогичному направлению – имея ежемесячный доход, превышающий половину стоимости квартиры, выгоднее рассрочка сроком от 0,5 до 1,5 лет.
Сравнительные особенности ипотеки и рассрочки
Каждый из представленных продуктов имеет свои принципиальные отличия в частности заключающиеся в условиях, на которых можно их приобрести. Рассрочка выдается чаще застройщиком, готовым принять расчет за объект недвижимости в виде нескольких платежей, вносимых равными частями в течении непродолжительного времени. Соответственно каждый платеж будет достаточно высок, эту проблему и решает ипотека.
От 3 до 30 (и более) лет, банки готовы ждать полного возврата занятых на покупку квартиры в ипотеку, средств. Разумеется, за ожидание банка платит покупатель недвижимости. Банковская выгода формируется за счет начисления процентов на остаток задолженности – 3-9% в год. Ипотека выгоднее тем, что позволяет получить собственное жилье даже человеку, не имеющему достаточного объема средств. Некоторым категориям граждан предоставляются скидки и льготы при оформлении ипотечного кредита.
Эксперты обращают внимание на то, что одно из наиболее привлекательных условий рассрочки – отсутствие процентов, не актуально при формировании займа на срок более полугода. При рассмотрении срока год или больше, ипотека и рассрочка, выдаются примерно под одинаковые проценты. Но, даже в этом случае, размер итоговой переплаты при оформлении жилья в рассрочку будет значительно ниже. Причина заключается в отсутствии дополнительных услуг, в частности обязательного страхования.
Пример
Оформляя квартиру стоимость 23,5 млн рублей и имея 70% от стоимости для первоначального взноса, клиент получит примерно следующие условия:
Ипотека – срок погашения задолженности: минимум 3 года; процент – от 9,5; ежемесячный платеж – порядка 220 тыс. рублей; стоимость страховки – 160 тыс. руб. (в год); переплата – 1 260 000 рублей. При досрочном закрытие (например, за 1,5 года) переплата составит от 900 тысяч рублей.
Рассрочка – период выплат – 1,5 года; ставка – 10%; размер регулярного платежа – порядка 400 тысяч рублей; переплата 580 000 рублей.
Очевидно, что ипотека и рассрочка выгодны в первую очередь финансовой организации, получающей доход в виде процентов, но во втором случае, размер итоговой переплаты значительно ниже.
Практические показатели ипотеки и рассрочки
В классе недвижимости «статус», большей популярностью пользуется рассрочка на 7 и 9 месяцев. Более 65% представителей бизнес-класса предпочитают оформить краткосрочную рассрочку платежа с взносом от 50% стоимости квартиры на срок не более 9 месяцев. В данном случае (при расчетной стоимости квартиры 23,5 млн руб.) ежемесячный платеж составит 860 000 рублей. Среди представителей класса «комфорт» рассрочку ипотеке предпочли до 35%. В данном случае речь идет о сроке до 7 месяцев, взносе от 60% и ежемесячном платеже порядка 480 000 рублей.
Практика показывает, что к рассрочке прибегают владельцы собственного бизнеса имеющие достаточно средств для 100% оплаты, но предпочитающие использовать часть денег для формирования оборотного капитала. В данном случае, договор составляется на минимальный срок, вносится удобный процент предоплаты, а остаток суммы размещается на депозитарном счете и участвует в бизнес-процессах.
Также, распространена практика приобретение нескольких квартир – одну в рассрочку, вторую за наличный расчет. Даже если клиента изначально не интересуют ипотека и рассрочка, он может передумать в ходе знакомства с будущей покупкой. Нередки случаи, когда клиент желающий купить трехкомнатную квартиру со 100% оплатой, передумывает в день оформления договора и склоняется в пользу приобретения нескольких соседних квартир меньшего размера. В таком случае оптимально оплатить одну квартиру полностью из собственных средств, а вторую оформить в рассрочку. Переплата составит порядка 4%, за весь срок погашения долга.
Заключение
Сомневаясь в выборе между ипотекой и беспроцентной рассрочкой, учитывая условия и переплаты, следует помнить, что ипотека может быть заменена на рассрочку в любое время. В случае замены, уже выплаченные средства будут учитываться банковской организацией в качестве первоначального взноса по ипотеке, а ежемесячный платеж будет рассчитан исходя из суммы остаточной задолженности.
В целом, ипотека и рассрочка предлагают гражданам стать собственниками жилья, не имея для оплаты достаточного количества средств. Выбор продукта зависит от финансовых возможностей в части внесения ежемесячного платежа.
Что выгоднее – ипотека или рассрочка?
Выясняем, какой вид оплаты подойдет
именно вам. Сравниваем и разбираемся
в отличиях ипотеки и рассрочки.
Покупка квартиры для подавляющего большинства россиян является самой крупной сделкой в жизни. Кроме того, только единицы могут позволить себе приобрести жильё, оплатив всю стоимость квартиры разом. Ипотека или рассрочка может быть хорошим подспорьем в улучшении жилищных условий. LIVING разобрался, в каких случаях лучше воспользоваться рассрочкой от застройщика, а в каких – стоит пойти в банк за кредитом.
В чем отличия между ипотекой и рассрочкой?
Если попытаться уместить определение «ипотеки» и «рассрочки» в одну строку, то они будут выглядеть так:
Ипотека – это целевой кредит в банке под залог приобретаемой квартиры.
Рассрочка – способ оплаты напрямую застройщику, которая производится по частям.
Длительный срок кредитования (может растягиваться сроком до 20-30 лет)
Короткий срок погашения (выдается на срок от 1 до 4 лет)
Банк запрашивает значительное количество документов, рассматривает кредитную историю
Меньше запрашиваемых документов
Более жесткие условия (банк проверяет каждого заёмщика)
Более лояльные условия. Можно купить квартиру даже с негативной кредитной историей
Срок рассмотрения заявки
(от недели до месяца)
Оформить сделку можно за несколько посещений (несколько дней)
Большая сумма переплаты
Меньше сумма переплаты
Низкий, а иногда и 0% первый взнос
Большой первый взнос
(от 30% от стоимости квартиры)
Нотариальные расходы, банковские расходы, страховка
Нет сопутствующих расходов
Относительно небольшой размер платежа, на который влияет срок кредита, размер первого взноса и другие факторы.
Права на жилой объект
Право на владение жильем переходит к покупателю сразу после сдачи дома в эксплуатацию
Переход права собственности только после погашения последнего взноса
Ипотечный кредит предоставляется как на первичное, так и вторичное жилье.
Рассрочка предоставляется на квартиру только на первичном рынке
Надежность застройщика (банк проверяет компанию-застройщика и его проектную документацию)
Ипотеку можно получить при покупке практически любого объекта
Ограничение выбора жилья у застройщика, предоставляющего рассрочку
Екатерина Сивова, генеральный директор агентства недвижимости «КВАДРАТЫ»:
«Рассрочкой выгоднее пользоваться, когда у клиента есть большой первоначальный взнос и есть возможность делать большие выплаты. Также рассрочка может быть полезна тем, у кого нет нужного пакета документов для оформления ипотеки в банке. Для получения рассрочки практически никаких документов не нужно. Достаточно лишь наличия суммы для первого взноса (от 30%). Плюс к этому застройщик не забирает квартиру в залог, в отличие от банков».
Рассрочка – это платно?
Рассрочка бывает двух видов: платная (с процентной ставкой) и бесплатная. Подробные расчеты, как правило, делает сам застройщик, но, чаще всего, это выглядит следующим образом: к стоимости объекта по договору ДДУ прибавляется процентная ставка, после чего составляется график погашения рассрочки.
Мы хотим купить квартиру за 6 млн рублей, взяв рассрочку на 6 месяцев. Застройщик указал, что рассрочка является процентной (3%). В нашем распоряжении есть первый взнос 30% от стоимости квартиры.
6 000 000 + 3% = 6 180 000 руб.
6 180 000 – 30% = 4 326 000 руб.
Таким образом, если разделить остаток на три платежа, то он составит 1 442 000 руб.
Переплата: 180 000 руб. (3%).
Что выгоднее рассрочка от застройщика или потребительский кредит?
Анна Борисова, руководитель департамента ипотечного кредитования семейства компаний KASKAD Family:
«Понятия «выгода» и «потребительский кредит» несовместимы в принципе, так как средняя ставка по потребительскому кредиту, во-первых, не опускается ниже 15%, во-вторых, схема начисления этих процентов подразумевает, что первые год-полтора «выкачиваются» практически одни проценты с небольшой частью, которая идет в погашение основного долга. Поэтому, если стоит выбор – рассрочка или потребительский кредит, перво-наперво нужно рассмотреть вариант с рассрочкой и взвесить комфортность возникающих выплат. В случае, если платежи получаются большими и некомфортными, делающими пользование рассрочкой невозможным, можно будет рассмотреть вариант с потребительским кредитом, однако, в этом случае не совсем понятно, почему человек не может воспользоваться ипотекой».
В каком случае выгоднее покупать квартиру в ипотеку?
По мнению экспертов, воспользоваться ипотечным кредитом будет уместнее, если платеж по рассрочке превышает 60% уровня семейного дохода. Кроме того, если клиент располагает первым взносом в размере 10-20% от стоимости объекта, то рассрочка такому клиенту недоступна.
Помимо этого, ипотека будет выгоднее для клиента, если процентная ставка по такому кредиту будет хотя бы на 1% ниже, чем по предлагаемой застройщиком рассрочке. В этом случае, даже с учетом сопутствующих затрат по получению ипотеки, переплата с банковским кредитом окажется ниже.
Почему одни застройщики дают рассрочку на короткий срок, а другие на более продолжительный?
Как правило, срок предоставления рассрочки напрямую связан со строительной готовностью дома, а именно со сроком ввода дома в эксплуатацию. Таким образом, чем раньше клиент приобрел квартиру, тем длиннее будет срок рассрочки.
Анна Борисова, руководитель департамента ипотечного кредитования семейства компаний KASKAD Family:
«Условия рассрочки напрямую зависят от успешности и рентабельности проекта. Чем короче и жестче условия рассрочки, тем успешнее проект. В приоритете у любого застройщика всегда стоит максимально быстрое получение наличных средств, будь то 100%-оплата наличными, либо получение через ипотечные средства, и только затем рассрочка, так как деньги застройщик получает частями и через какое-то время, а нужно, как и всем, здесь и сейчас».
На что стоит обращать внимание при покупке квартиры в рассрочку?
Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»:
«При оформлении рассрочки обратите внимание, что к договору долевого участия обязательно должен прилагаться график платежей, согласованный покупателем и застройщиком. Прежде чем подписывать договор, выясните о штрафных санкциях и возможных дополнительных комиссиях, ведь в случае просрочки вы можете лишиться купленной недвижимости через суд. Наконец, обратите внимание на то, что некоторые девелоперы с целью продвижения проекта рекламируют проценты по рассрочке в размере всего 2%, однако не уточняют, что это переплата, которая начисляется на остаток каждый месяц. То есть речь идет фактически о кредите в 24% годовых. Конечно, покупатель это заметит. Однако потерянного времени при посещении офиса продаж ему никто не вернет».
Кроме того, эксперты рекомендуют обращать внимание на оформление недвижимости. При такой сделке её могут записать как в собственность покупателя сразу, так и не сразу. Для примера, при получении ипотечного кредита, недвижимость сразу оформляется в собственность клиента, правда, с обременением. С рассрочкой могут быть разные варианты. Если квартира оформляется сразу в собственность, то для беспокойств нет причин, если застройщик с этим тянет, то, соответственно, рисков больше.
Что будет, если я не смогу внести остаток вовремя? Могу ли я остаться без квартиры и денег?
Если по какой-то причине клиент не может выплатить в срок платежи по рассрочке и закрыть сделку, то риск остаться без квартиры есть. Возможны два сценария:
1. Застройщик через суд расторгает с покупателем договор и возвращает клиенту денежные средства, включая первоначальный взнос.
2. Застройщик может предложить переоформить рассрочку на ипотеку. В этом случае, клиент должен предоставить в банк платежные поручения, сумма оплаты по которым идет в качестве первоначального взноса. Как отмечают эксперты, данная процедура является вполне стандартной практикой на первичном рынке недвижимости.
Подводя итог, можно отметить, что и ипотечный кредит, и покупка квартиры в рассрочку имеют свои преимущества и недостатки. Каждый сам для себя выбирает предпочтительный вариант решения квартирного вопроса. Если попытаться сформулировать портрет покупателя под каждый из двух этих инструментов, то можно отметить, что рассрочка более подходит тем, кто располагает внушительным первым взносом и готов выплатить остаток в сжатые сроки. Ипотеку же можно назвать более демократичным вариантом, ведь первый взнос и регулярные платежи будут заметно меньше, чем при рассрочке.
Длительная рассрочка: выгода или лукавство?
Все большее число застройщиков предлагают купить квартиры в рассрочку, длительность которой превышает срок строительства дома. Этой весной компания «ЮИТ Санкт-Петербург» заявила о готовности растянуть оплату на семь лет. Несколько раньше такой способ расчетов внедрила компания Normann, клиенты которой могут оплачивать покупку в течение шести-восьми лет. Раньше всех, еще с последнего финансово-экономического кризиса, начала конкурировать с банковской ипотекой ИСК «Торговый дом “Сигма”», которая декларирует возможность рассчитываться за купленную недвижимость в течение 20 лет.
Что выгоднее, ипотека или рассрочка? Насколько соответствуют реальности рекламируемые плюсы рассрочки и есть ли у этого способа оплаты скрытые минусы, разбирался БН.
Плюсы на поверхности
Первое и главное позитивное отличие рассрочки от застройщика от ипотеки – ее абсолютная, стопроцентная доступность для всех покупателей. В последние два года банки стали заметно лояльнее к потенциальным заемщикам и снизили требования к количеству необходимых для одобрения кредита документов. Но если у клиента подпорчена кредитная история или сложности с подтверждением дохода, по-прежнему в получении займа могут отказать.
Зато застройщики готовы продавать квартиры всем желающим, и это определяет устойчивую популярность рассрочек. «Если рассматривать объекты на первичном рынке, жилье в которых продает наша компания, то за 2012 год сделок с рассрочками было около 30%. Еще треть – это ипотечные сделки. А 40% покупателей приобретает жилье со 100-процентной оплатой», – отмечает вице-президент по продажам компании «Петербургская Недвижимость» Наталья Луговская. Как сообщили в компании «ЮИТ Санкт-Петербург», с того момента, как была запущена программа длительной рассрочки, доля продаж с ее использованием вдвое превысила количество сделок с привлечением ипотечных займов. В компании Normann утверждают, что договоры, предусматривающие продажу в рассрочку, заключаются примерно в 40% случаев.
Второе преимущество является логическим продолжением первого – сделку со строительной компанией оформлять гораздо удобнее, чем с банком. «Рассрочка проста в оформлении: покупателю не требуется предоставлять дополнительных документов, кроме паспорта, и нет необходимости подтверждать свой доход», – говорит руководитель отдела продаж компании Normann Юлия Андреева. Клиенту не нужно дожидаться одобрения заявки, подписывать кредитный договор, согласовывать и оплачивать страхование жизни и здоровья и т. д. Поэтому рассрочку от застройщика можно оформить за один день, тогда как процесс оформления банковского ипотечного кредита затягивается в среднем на две-три недели.
Главный аргумент строительных компаний, предлагающих длительные рассрочки вместо ипотеки, – это экономия. Рассрочка от застройщика дешевле. «Клиент сэкономит средства, воспользовавшись длительной семилетней рассрочкой, по сравнению с оформлением ипотечной сделки, что подтверждается сравнительными расчетами затрат. Например, при приобретении однокомнатной квартиры в рассрочку на семь лет в ЖК “Новомосковский” клиент заплатит за квартиру на 183,3 тыс. руб. меньше, чем при оформлении ипотечной сделки», – утверждает директор по маркетингу компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая.
Программа финского застройщика действительно позволяет сэкономить, что подтверждают расчеты (см. таблицу 1). Хотя цена объекта, покупаемого в рассрочку, на 10% выше, чем при ипотеке или полной оплате, проценты, начисляемые на остаток долга по программе «ЮИТ Санкт-Петербург», гораздо ниже, чем в банках. Как рассказали в компании, до окончания строительства, то есть в течение двух-трех лет, применяется пониженная процентная ставка – 4% годовых на остаток долга. В оставшийся период тариф будет составлять 8% годовых, что тоже заметно ниже ипотечных ставок. По данным АИЖК, средняя годовая ставка по выданным в апреле ипотечным кредитам составила 12,6%.
Совсем иная картина складывается при подсчете конечной стоимости покупки в двух других компаниях. 20-летняя рассрочка от Торгового дома «Сигма» является в большей степени декларацией. Как выяснилось в ходе телефонного разговора с отделом продаж, программа разработана таким образом, чтобы подталкивать покупателя расплачиваться с долгом как можно скорее. Если квартира в строящемся доме оплачивается в течение пяти лет, то на остаток долга начисляется 12% годовых. В течение 10 лет – уже 14% годовых. При покупке жилья в сданном доме тариф составляет 14% годовых на пять лет. Заметим, что ставка застройщика не отличается от текущих тарифных ставок по ипотеке. Таким образом, сэкономить, ввязавшись в программу «Сигмы», покупателю не удастся. Отметим, что несколько объектов компании входят в перечень проблемных новостроек.
Компания Normann называет свою рассрочку беспроцентной. Но разница стоимости при разных вариантах оплаты настолько велика, что об экономичности программы от застройщика говорить не приходится. Например, как сообщили в отделе продаж, однокомнатная квартира площадью 43 кв. м в ЖК «Десяткино» при полной единовременной оплате стоит 2,53 млн руб. Если же выбрать максимальную рассрочку на восемь лет, то ее цена возрастет до 3,94 млн руб., или на 55%. Правда, Normann предлагает специальные условия досрочного погашения: всем, кто решит расплатиться полностью раньше срока, указанного в договоре, предоставляется скидка на оставшуюся сумму долга в размере 10%. Как показывают расчеты, такая «беспроцентная» рассрочка оказывается дороже ипотечного кредита (см. таблицу 2).
У ипотеки есть еще два преимущества перед рассрочкой. Во-первых, первоначальный взнос в программах застройщиков составляет 20-35%, тогда как банки дают кредиты с взносом от 10%. Во-вторых, срок кредитования в ведущих банках доходит до 50 лет, так как строительные компании соглашаются ждать полного погашения долга не более 10 лет. Удлинение срока ипотечного кредитования увеличивает переплату по кредиту, но снижает ежемесячный платеж. «Главное преимущество ипотеки перед рассрочкой заключается в доступности суммы ежемесячных платежей для обычной семьи со средним доходом в 60-80 тыс. руб.», – поясняет региональный директор DeltaCredit в СЗФО Ирина Илясова.
Больше всего вопросов связано с оформлением права собственности на квартиры, покупаемые в длительную рассрочку от застройщика. Договоры на приобретение строящихся объектов заключаются, как правило, по договорам долевого участия (ДДУ) в соответствии с 214-ФЗ. Как утверждают юристы, закон предписывает государственную регистрацию права собственности на созданный объект после того, как участник долевого строительства полностью выполнил свои финансовые обязательства, однако не регламентирует сроки, в которые необходимо выполнить процедуру. Потому, пояснили в отделе продаж компании Normann, квартира будет передана покупателю в срок, указанный в ДДУ, по акту приема-передачи, но на регистрацию в Росреестр документы можно будет подавать только после завершения платежей.
В «ЮИТ Санкт-Петербург» применяется несколько иная практика. Как проконсультировала по телефону менеджер по продажам, ДДУ действует до момента госприемки. После этого договор изменяется на предварительный, регистрировать который в Росреестре по закону не требуется. Как и в первом случае, право собственности можно зарегистрировать после завершения всех платежей.
Ситуация с отсроченной регистрацией правоустанавливающего документа на квартиру вызывает вопросы. Получается, что объект, создаваемый компанией вместе с дольщиком, уже возник, а право на него – нет. Этот временной зазор чреват неопределенностью в ряде вопросов. Например, в квартире без узаконенного собственника невозможно прописаться (хотя в отделах продаж компаний заверяют, что вопрос решается). Не вполне ясно, как будут выстраиваться отношения жильцов с жилищно-коммунальными службами.
Тем более не ясно, как можно продать такой объект. Ведь в жизни бывает всякое, и вполне может случиться, что дольщик окажется не в состоянии рассчитываться за квартиру в соответствии с графиком рассрочки платежей. У застройщиков нет единого рецепта выхода из тупика. В компании Normann уверили, что не до конца выкупленную квартиру можно будет продать по договору переуступки, как обычно бывает с залоговыми квартирами при ипотечном кредитовании. Клиент сможет не только вернуть вложенные деньги, но, вероятно, даже получить некоторую прибыль, если рыночная цена на квартиру за период обслуживания долга выросла.
В компании «ЮИТ Санкт-Петербург» условия гораздо более жесткие. «Если клиент не может платить или по каким-то причинам отпала нужда в новой квартире, он расторгает договор и мы возвращаем ему деньги за вычетом штрафных санкций, предусмотренных договором», – пояснила Екатерина Гуртовая. Штрафные санкции, как выяснили в отделе продаж, составляют 20% от стоимости объекта. При этом удорожание квартиры в процессе строительства или вследствие рыночной конъюнктуры в расчет не принимается.
Можно резюмировать, что рассрочки от застройщика, безусловно, удобны, но не так выгодны, как рекламируют продавцы. Собственно, интереснее банковского ипотечного кредитования оказалась только программа от «ЮИТ». Но и в ней, как выяснилось, есть скрытый риск.
Таблица 1. Сравнение рассрочки «ЮИТ Санкт-Петербург» с ипотечным кредитованием
Загрузка...
