Ипотека для ИП: может ли быть поручителем физическое или юридическое лицо

Поручительство в ипотеке

Часто, обращаясь в банк по вопросам ипотечного кредитования, потенциальный заемщик слышит такое понятие как «поручитель».

Поручительство по ипотеке: требования банков

Поручитель не имеет прав на приобретаемую заемщиком недвижимость и не погашает кредит вместе с ним, но он дает письменную гарантию банку, что обязуется исполнять кредитные обязательства заемщика, если тот не сможет сделать этого самостоятельно. Доходы поручителя должны быть выше ежемесячного платежа по ипотеке, но они не влияют на максимальный размер суммы займа.

Сегодня все меньшее количество банков требует наличие поручителя при оформлении ипотечного кредита, такое требование обычно является дополнительной гарантией для банка при работе с ненадежными клиентами. Предпенсионный или наоборот, слишком юный возраст заемщика, низкие доходы, частая смена работы, иные кредитные обязательства — все это может побудить банк потребовать наличие поручителя. Те из банков, которые оформляют ипотеку без поручителей, включают все свои риски в процентную ставку, поэтому привлечение поручителя может означать для заемщика более выгодные условия кредитования.

Разница между ипотечным кредитом с поручителем и ипотечного кредита без поручителя состоит в том, что обратить взыскание на залог банк сможет только тогда, когда неплатежеспособными окажутся и заемщик и поручитель (при ипотеке без поручительства залог может быть взыскан раньше, при невозможности заемщика погашать кредит). Таким образом, при ипотеке с поручителем вероятность банка вернуть кредит деньгами, а не заложенной недвижимостью, значительно выше.

Поручительство по ипотеке: требования и сроки

В качестве поручителя по ипотеке может выступать любое физическое или юридическое лицо. Поручитель должен предоставить в банк пакет документов, которые подтверждали бы его платежеспособность, у него должна быть возможность ежемесячно выплачивать такую же сумму, как заемщик (здесь необходимо отметить, что если поручитель в дальнейшем решит оформить какой-либо кредит на себя, то его банк-кредитор будет учитывать возможность возникновения у клиента кредитных обязательств, что может значительно отразиться на максимальной сумме кредита, который будет доступен поручителю).

Сроки поручительства могут быть различны – иногда привлечение поручителя необходимо на краткое время, например, пока недвижимость не передана банку в качестве залога по кредиту. Такое поручительство не заканчивается само по себе по истечению определенного срока, здесь необходимо документально вывести поручителя из кредитного договора. Если наличие поручителя необходимо на протяжении всего срока договора, то одного поручителя можно заменить на другого. Сделать это можно только с согласия банка. Стоит отметить, что поручитель не может в одностороннем порядке отказаться от поручительства.

Ответственность поручителя в ипотеке

В обязанности поручителя входит полное погашение ипотеки вместе с начисленными процентами за заемщика, если тот не сделает этого самостоятельно. В договоре поручительства между поручителем и банком прописываются условия возврата кредита вместо заемщика, а именно сумма кредита к погашению, срок погашения кредита, график платежей, процентная ставка по кредиту, процентная ставка по просроченной задолженности, комиссия за предоставление кредита (опционально), штраф за нарушения условий договора (сроков погашения задолженности и начисленных процентов).

Отдельно стоит отметить тот факт, что как только заемщик из-за невыплаты ипотеки попадает в черный список, кредитная история поручителя также начинает считаться плохой. Если поручитель не имеет возможности выплачивать кредит вместо заемщика, то он несет имущественную ответственность перед банком.

Ответственность поручителя может быть солидарной (полной) и субсидиарной (дополнительной). Вид ответственности должен быть прописан в договоре поручительства. Солидарная ответственность подразумевает, что банк обращается к поручителю сразу же после просрочки платежа заемщика, параллельно обращаясь и к заемщику. При субсидиарной ответственности банк обращается к поручителю только тогда, когда обращение заемщику было уже направлено, а он не предпринял никаких действий по погашению кредита. При таком виде ответственности банк не может требовать оплаты кредита от поручителя, если ему не удалось связаться с заемщиком. Кроме того, кредитор должен доказать неплатежеспособность заемщика.

Если при оформлении кредита заемщик привлек нескольких поручителей, то ответственность между ними не делится, кредитор обращается к каждому из поручителей с полным требованием, а кто именно погасит долг заемщика, банку неважно. Каждый поручитель по запросу банка обязан предоставлять информацию о своем финансовом состоянии, информировать кредитора о смене места жительства, документах и так далее.

Права поручителя по ипотечному кредиту

Если обязательства заемщика перед банком выполнил поручитель, то к нему переходят права кредитора и он становится залогодержателем недвижимости заемщика. Документы, удостоверяющие его право требования к заемщику, поручитель должен получить в банке. В дальнейшем эти документы передаются в суд для взыскания задолженности с заемщика. К основным документам относятся кредитный договор, договор поручительства, справка из банка о погашении долга, договор уступки права требования, платежные документы.

Для получения затраченных на погашение ипотеки средств, поручитель обращается к заемщику письменно с указанием полной суммы долга (ипотека + проценты + судебные расходы + штрафы + пени). Письменное обращение должно содержать информацию о сроках и условиях возврата долга, а также пометку, что при невозврате долга поручитель вынужден будет обратиться в суд. Если ответ от заемщика не получен, то поручитель может подать в суд. Если решение суда вынесено в пользу поручителя (что вероятнее всего), поручитель обращается к судебным приставам за помощью во взыскании с заемщика его имущества. И только после реализации этого имущества поручитель вернет свои деньги.

Кто такой поручитель по ипотеке?

У клиентов, получивших банковский заем, часто возникают всевозможные трудности, приводящие к просрочкам платежей или же полной неспособности осуществлять дальнейшие выплаты. В этом случае на помощь приходит поручитель по ипотеке.

Какую же роль играет это важное лицо?

Кого называют поручителем?

Что значит поручитель в банке по ипотеке? По закону это лицо, гарантирующее своевременный возврат полученной ссуды и не имеющее какой-либо выгоды в совершении данной сделки.

Привлечение поручителя значительно повышает вероятность одобрения ипотечной заявки и снижает риск для банка. Поручительство далеко не всегда является обязательным условиям для выдачи кредитных средств. Если заемщик обладает высоким уровнем дохода и не состоит в браке, он может оформить ипотеку без привлечения посторонних.

Кто может быть поручителем по ипотеке? Гарантом может выступать как физическое (пенсионер, ИП, наемный работник), так и юридическое (компания-работодатель) лицо, отвечающее главным требованиям финансовой организации.

Банки более лояльны к заемщикам, чьими поручителями становятся работодатели. Это дает им уверенность в том, что заявитель не будет уволен.

Поручитель и созаемщик – в чем разница?

Чем отличается поручитель от созаемщика при ипотеке? Несмотря на то, что оба участника выступают гарантом своевременного погашения кредита, между ними есть несколько весомых отличий.

КритерийСозаемщикПоручитель
Тип ответственностиСолидарная ответственность (совместная с основным заемщиком). Это значит, что при первой же просрочке банк вправе потребовать исполнения долговых обязательств у всех солидарных участников сделки.Субсидиарная ответственность (частичная). В этом случае поручитель обязуется выплачивать долги заемщика только после того, как суд признает последнего неплатежеспособным.
Право собственностиСозаемщиками чаще всего становятся мужья или жены, являющиеся точно такими же владельцами приобретаемого жилья, что и основной заемщик.У поручителя нет прав на недвижимое имущество и получение налогового вычета.
Уровень дохода и влияние на размер ипотекиПринимается во внимание и напрямую влияет на размер максимального кредитного лимита.Не имеет никакого значения.
Степень родстваТолько родственник клиента.Как близкие, так и посторонние люди (в том числе и юридические организации).
Материальная выгодаСозаемщик считается совместным получателем кредитных средств. Это значит, что даже если он будет выплачивать ипотеку один, то вернуть потраченные деньги не получится даже через суд.Не имеет к полученному займу никакого отношения.

Созаемщик отвечает за возврат полученной ссуды наравне с заявителем, а поручитель лишь гарантирует исправное внесение платежей. Но при этом он занимает менее выгодную позицию, так как ответственность за погашение ипотеки у него есть, а прав на приобретаемое жилье – нет.

Требования к поручителям

В целом требования к поручителю ничем не отличаются от условий, которые финансовые организации ставят перед другими участниками ипотечного договора.

Это стандартный набор:

  • Гражданство – РФ;
  • Наличие внутреннего паспорта и постоянной регистрации в регионе действия выбранного банка (исключение составляют лишь те учреждения, которые кредитуют иностранных граждан);
  • Возраст – от 21 до 65-75 лет (на момент последней выплаты);
  • Подтвержденный доход (налоговая декларация, справка 2НДФЛ или же выписка по форме банка);
  • Трудоустройство – официальное;
  • Кредитная история – чистая. Человек, имеющий судебные тяжбы, непогашенные задолженности и собственные просрочки по выплатам, не имеет права быть гарантом банковской сделки.

Какие документы должен собрать поручитель?

Согласно законодательству, действующему в России в 2020 году, поручитель подает в банк те же бумаги, что и заемщик.

В пакет документов входят:

  • Внутренний паспорт со штампом, подтверждающим наличие постоянной регистрации, или справка о прописке;
  • Анкета-заявление (можно скачать на официальном сайте кредитора);
  • Свидетельства о рождении детей (для несовершеннолетних до 14 лет);
  • Военный билет или справка об освобождении от прохождения службы в рядах ВС РФ (для мужчин до 27 лет);
  • Брачный контракт (если есть);
  • Свидетельство СНИЛС;
  • Трудовая книжка (копия);
  • Свидетельство о браке или разводе (если есть);
  • Свидетельство о смерти жены/мужа (если есть);
  • Диплом или аттестат об образовании;
  • Справка о присвоении ИНН;
  • Справка о доходах.
  • После предъявления всех документов и одобрения заявки между банком и поручителем заключается отдельный договор, в котором прописана вся степень ответственности последнего.

    Обязанности и права

    Поручитель имеет не только обязанности, но и права. Рассмотрим их более подробно.

    Поручитель обязан:

    • Вернуть банку долг по займу, а также оплатить пеню, штрафы и причитающиеся проценты;
    • Представить все документы, запрашиваемые финансовой организацией перед оформлением ипотеки;
    • Вовремя оповещать кредитора об изменениях в адресных или паспортных данных.

    Если заемщик просто исчез, банк не может требовать выплаты ипотеки от поручителя.

    Поручитель имеет право:

    • Взыскать с заемщика денежную компенсацию, равную выплаченной сумме;
    • Отказаться от внесения платы по обязательствам заемщика. В этом случае кредитор наверняка обратится в суд. Дальнейшее развитие событий зависит от того, найдется ли у получателя кредита имущество, которое банк может забрать себе в качестве оплаты долга. Если такого не окажется, погашать задолженность придется поручителю.

    Существующие риски

    Поручительство сопряжено с определенными рисками, поэтому человек, которому предложили выступить в этой роли, должен взвесить все «за» и «против».

    С какими же негативными последствиями может столкнуться поручитель:

  • Материальные издержки. Если заемщика признают неспособным совершать дальнейшие ипотечные выплаты, он обязан будет погасить не только тело кредита, но и задолженность по процентам. Кроме того на поручителя возлагается оплата судебных неустоек и штрафов за просроченные платежи;
  • Риск лишиться собственного имущества. Если поручитель не выполняет свои обязательства, банк может забрать себе его жилье и другие ценные вещи;
  • Испорченная кредитная история. Появление просрочек отразится не только на репутации заемщика, но и на кредитном досье всех участников соглашения;
  • Сложности с оформлением ссуды на свое имя. Многих интересует, можно ли быть поручителем, если есть ипотека? По закону это не запрещено, однако рассматривая кредитную заявку гражданина, имеющего договор поручительства, банк уменьшит уровень его доходов на сумму, указанную в текущем соглашении. Если оставшаяся сумма не будет дотягивать до установленных норм, банк не сможет дать кредит. В силу этого тем, кто оформляет заем сейчас или планирует заняться этим в ближайшее время, стоит отказаться от поручительства.
  • Выполнив обязательства, прописанные в договоре, гарант вправе обратиться в суд и потребовать от основного заемщика компенсации убытков. При этом кредитор обязан представить все подтверждающие документы.

    Можно ли отказаться от поручительства?

    Чтобы узнать, как выйти из поручительства по ипотеке, необходимо обратиться к ст. 367 ГК РФ.

    Согласно этому документу можно выделить несколько случаев, позволяющих расторгнуть соглашение о поручительстве. К ним относятся:

  • Изменение ипотечных условий без согласования с поручителем;
  • Окончание срока действия договора о поручительстве;
  • Прекращение кредитного обязательства (то есть полное погашение долга);
  • Перевод долга другому заемщику (если поручитель не согласен отвечать за нового должника). В некоторых ситуациях (например, при утрате прежним клиентом платежеспособности) смена заемщика может быть вполне выгодной, так как избавляет поручителя от проблем, связанных с выполнением возложенных на него обязательств. Также следует отметить, что если согласие гаранта на перевод долга изначально прописано в договоре поручительства, процедура будет выполнена автоматически.
  • Обязанности поручителя не прекращается со смертью должника. Мало того, если наследники откажутся от наследства, ипотека тут же перейдет к гаранту.

    Чтобы хоть немного снизить уровень ответственности, он может воспользоваться страховой выплатой (если жизнь заемщика была застрахована, а его смерть попадает под условия страхового соглашения).

    Во всех остальных случаях гражданину, выступающему поручителем по тому или иному кредитному договору, необходимо получить согласие не только заемщика, но и кредитной организации. Помимо этого он обязан дождаться замены, которая также проходит только по соглашению всех сторон.

    На что обратить внимание?

    Решив стать поручителем, обратите внимание на несколько важных моментов:

    • Материальное положение заемщика – уровень и регулярность доходов, наличие недвижимости и другого ценного имущества и т. д.;
    • Условия кредитного договора – если что-то не понятно, обратитесь к квалифицированному юристу или расспросите в банке. Правда, сотрудники банковских организаций могут умолчать о некоторых деталях, так что будьте осторожны;
    • Ответственность заемщика – не связывайтесь с малознакомыми людьми и теми, кто имеет плохую кредитную историю.

    Теперь вы знаете, кто такой поручитель по ипотеке, и сможете со всей ответственностью подойти к принятию решения.

    Видео: Поручитель по кредиту. Чем отличается поручитель от созаемщика?

    Кредитование ИП. Особенности получения кредита для предпринимателя

    Развитие нового бизнеса трудно осуществить без достойных финансовых вложений. Закупка оборудования и механизмов, аренда помещения и приобретение оборотных активов – все это требует немалых денежных средств. В стадии становления серьезную поддержку предпринимателю может оказать банковский кредит.

    Линейка кредитных предложений финансовых учреждений весьма разнообразна. Однако именно ИП всегда были «нелюбимыми» клиентами для банкиров. Причина недоброжелательного отношения финансовых организаций к предпринимателям – в сложности подтверждения благонадежности таких клиентов. Тем не менее, отдельные банки (в основном из категории крупнейших) предлагают кредитные продукты для ИП.

    Для повышения шансов на получение кредита ИП целесообразно задействовать максимальное количество банковских учреждений.

    Чем ИП может подтвердить свою кредитоспособность

    При приеме на рассмотрение кредитной заявки от ИП банковские сотрудники в обязательном порядке затребуют документы, которые смогут убедить финансовую организацию выдать желаемый кредит. В составе пакета, помимо личных и учредительных документов ИП, присутствуют:

    • отчетность в ИФНС («упрощенная» декларация, бухгалтерский баланс с отчетом о прибылях и убытках, налоговые декларации), с обязательной отметкой фискального органа о приеме отчета. В большинстве случаев понадобится представить финансовые и налоговые отчеты за 2-3 налоговых периода;
    • книга доходов/расходов;
    • документы, удостоверяющие право владения ликвидными активами – недвижимостью, транспортом, земельными участками;
    • справки из иных финансовых учреждений о наличии депозитов.

    Основная задача ИП при подаче заявки на кредит – доказать банку свою платежеспособность. Наличие нескольких поручителей с солидным регулярным доходом – весомый аргумент в пользу ИП при выдаче кредита.

    Надо помнить: служба безопасности банка проверяет фактическое наличие бизнеса у ИП, выезжая на место регистрации предпринимателя. Если банк обнаружит недостоверность данных об ИП, указанных в анкете, кредит не будет выдан.

    Косвенным образом подтвердить финансовое благополучие и серьезность ИП могут заключенные договоры с крупными предприятиями.

    Требования к документации ИП

    Намереваясь обратиться в банковские структуры за кредитом, ИП должен максимальное внимание уделить состоянию финансовых и отчетных документов. Несмотря на то, что ведение бухгалтерского учета для предпринимателя не является обязательным, целесообразно составлять регистры, представляющие собой упрощенную форму бухгалтерского баланса.

    Для банка будут интересны следующие сведения о финансовой деятельности ИП:

    • наличие основных средств и оборудования с расшифровкой (стоимость, период приобретения);
    • движение денег на счетах ИП и в кассе;
    • неоплаченные долги покупателей ИП с датой возникновения задолженности;
    • выданные предпринимателем займы или участие в уставном капитале ООО;
    • задолженность по бюджетным платежам;
    • имеющиеся непогашенные ссуды;
    • долги перед контрагентами за товары/работы и перед сотрудниками (при их наличии).

    Непрерывное ведение упрощенного учета поможет проследить динамику развития ИП, что дает возможность банку принять положительное решение по кредитованию.

    «Облегченная» форма отчета о полученной прибыли может разрабатываться самим ИП. Важно наличие в регистре следующих данных:

    • полученная выручка (за минусом НДС, если ИП работает на общем режиме);
    • произведенные расходы на покупку товаров, оборудования, инвентаря;
    • затраты на материалы, использованные в производстве;
    • начисленная зарплата с обязательными отчислениями в ПФ и ФСС;
    • оплаченная аренда;
    • расходы, связанные с обеспечением деятельности ИП;
    • заработанная прибыль.

    Если ИП содержит в должном порядке финансовую и отчетную документацию, то получение кредита для него не будет проблемой.

    Банки разрабатывают специальные программы для кредитования малого бизнеса (В том числе ИП), с помощью которых можно пополнить оборотные средства или приобрести дорогостоящее оборудование.

    Очевидно, что предоставить сведения о хозяйственно-финансовой деятельности за несколько налоговых периодов сможет только тот ИП, который активно работает не один год. Для предпринимателей, только что получивших статус ИП или для тех, чей бизнес не функционировал, ситуация выглядит не столь радужно.

    Можно ли получить кредит с нулевой декларацией?

    Ситуации, когда ИП сдает в налоговую инспекцию нулевые декларации, могут быть связаны началом деятельности или перерывом в ведении бизнеса. В отдельных случаях предприниматели не сдают отчеты, не желая декларировать полученные доходы и платить налоги.

    Само по себе представление нулевой отчетности не является фактором для категорического отказа в выдаче банковской ссуды. Кроме того, отдельные декларации (ЕНВД, ПСН) не дают банку никакой информации о величине и регулярности доходов ИП, поскольку в них используется «искусственный» показатель вмененного дохода/патента.

    Получение кредита без залогового обеспечения или наличия поручителей для начинающего предпринимателя – это всегда высокие процентные ставки и непродолжительный период кредитования.

    Вместе с заявкой на кредит ИП может предоставлять:

    • первичную экономическую документацию;
    • аудиторское заключение об уровне доходности бизнеса ИП;
    • собственноручно сделанные расчеты, на основании которых можно провести анализ деятельности ИП.

    Помимо этого, если ИП предполагает получить кредит в банке, где у него открыт расчетный или текущий счет, то вполне возможно оформление займа без предоставления декларации. Банки зачастую используют собственные формы бизнес-плана или бухгалтерского баланса, который помогает им оценивать финансовую репутацию клиента.

    Если предприниматель не располагает документальными свидетельствами о доходности своей деятельности и собственной платежеспособности, банк примет во внимание залоговое обеспечение или поручительство.

    Залог имущества

    ИП, как физическое лицо, может заложить принадлежащее ему ликвидное имущество банку для получения кредита. В качестве обеспечения обычно выступают:

    • земельные участки и недвижимость;
    • дорогостоящие предметы искусства и антиквариат;
    • транспортные и технические средства.

    При предоставлении обеспечения предметы залога должны пройти процедуру независимой оценки и страхования.

    Гражданское законодательство позволяет для получения кредита привлекать в качестве залогового обеспечения имущество третьих лиц. Для этого нужно их согласие и документальное подтверждение права собственности и распоряжения.

    Поручительство

    Наличие поручителей (ООО, ИП или частных лиц) со стабильным финансовым положением значительно увеличивает шансы предпринимателя на получение кредита. Поручители-граждане предоставляют банку справки, свидетельствующие о платежеспособности ( 2-НДФЛ, справка о доходе по специальной форме).

    Если поручитель имеет депозиты в банке, недвижимое или дорогостоящее имущество, то он указывает сведения об активах в анкете финансового учреждения.

    Поручитель-юридическое лицо прикладывает к анкете формы бухгалтерской отчетности за несколько периодов и учредительные документы компании.

    Может ли ИП купить квартиру?

    ИП, как субъект предпринимательства, вправе подать кредитную заявку в банк на оформление ипотеки, при этом возможно приобретение как объектов коммерческой недвижимости, так и жилых помещений.

    При рассмотрении заявки финансовая организация отдает предпочтение предпринимателям, которые:

    • имеют сформированную кредитную историю ИП, без просрочек и невыплат;
    • применяют в работе общую систему налогообложения;
    • функционируют стабильно на протяжении всего календарного года, доходы не зависят от сезона;
    • могут убедительно доказать собственную платежеспособность.

    Важно: судимость или запятнанная кредитная репутация физического лица (даже до получения статуса ИП) могут стать причиной отказа в выдаче ипотечного кредита.

    Чтобы повысить свои шансы на получение ипотеки, ИП может комплексно подойти к вопросу финансового обеспечения будущего кредита – предоставить платежеспособных поручителей/созаемщиков, иметь документальное подтверждение наличия ликвидных активов.

    Следует иметь в виду, что ипотека для ИП – достаточно обременительный вариант приобретения жилья. Условия предоставления кредита на покупку недвижимости не слишком выгодны:

    • максимальный срок предоставления ипотеки ограничивается 10 годами;
    • процентная ставка для ИП выше, чем для физического лица, оформляющего ипотеку в том же банке;
    • начальный взнос составляет 25-30%;
    • сумма ипотеки лимитирована и составляет 5-7 миллионов рублей.

    Если ИП имеет возможность оформить ипотеку не на себя, а на иного члена семьи, то целесообразно просчитать все возможные варианты и выбрать наиболее выгодный для себя.

    Для благополучного решения вопроса с кредитованием ИП важно соблюдать несколько правил:

    • соблюдать прозрачность в финансовой и отчетной документации;
    • «подстраховаться» предоставлением в банк максимального количества документов и справок, подтверждающих платежеспособность ИП;
    • тщательно изучать специализированные банковские программы кредитования, ориентированные на субъекты малого бизнеса;
    • поддерживать положительную кредитную историю.

    При возникновении необходимости в дополнительных финансах целесообразно обратиться в «свой» банк. Активное движение денег через расчетный счет и серьезные обороты – аргументы в пользу выдачи кредита ИП на лояльных условиях.

    Поручительство в ипотеке

    Часто, обращаясь в банк по вопросам ипотечного кредитования, потенциальный заемщик слышит такое понятие как «поручитель».

    Поручительство по ипотеке: требования банков

    Поручитель не имеет прав на приобретаемую заемщиком недвижимость и не погашает кредит вместе с ним, но он дает письменную гарантию банку, что обязуется исполнять кредитные обязательства заемщика, если тот не сможет сделать этого самостоятельно. Доходы поручителя должны быть выше ежемесячного платежа по ипотеке, но они не влияют на максимальный размер суммы займа.

    Сегодня все меньшее количество банков требует наличие поручителя при оформлении ипотечного кредита, такое требование обычно является дополнительной гарантией для банка при работе с ненадежными клиентами. Предпенсионный или наоборот, слишком юный возраст заемщика, низкие доходы, частая смена работы, иные кредитные обязательства — все это может побудить банк потребовать наличие поручителя. Те из банков, которые оформляют ипотеку без поручителей, включают все свои риски в процентную ставку, поэтому привлечение поручителя может означать для заемщика более выгодные условия кредитования.

    Разница между ипотечным кредитом с поручителем и ипотечного кредита без поручителя состоит в том, что обратить взыскание на залог банк сможет только тогда, когда неплатежеспособными окажутся и заемщик и поручитель (при ипотеке без поручительства залог может быть взыскан раньше, при невозможности заемщика погашать кредит). Таким образом, при ипотеке с поручителем вероятность банка вернуть кредит деньгами, а не заложенной недвижимостью, значительно выше.

    Поручительство по ипотеке: требования и сроки

    В качестве поручителя по ипотеке может выступать любое физическое или юридическое лицо. Поручитель должен предоставить в банк пакет документов, которые подтверждали бы его платежеспособность, у него должна быть возможность ежемесячно выплачивать такую же сумму, как заемщик (здесь необходимо отметить, что если поручитель в дальнейшем решит оформить какой-либо кредит на себя, то его банк-кредитор будет учитывать возможность возникновения у клиента кредитных обязательств, что может значительно отразиться на максимальной сумме кредита, который будет доступен поручителю).

    Сроки поручительства могут быть различны – иногда привлечение поручителя необходимо на краткое время, например, пока недвижимость не передана банку в качестве залога по кредиту. Такое поручительство не заканчивается само по себе по истечению определенного срока, здесь необходимо документально вывести поручителя из кредитного договора. Если наличие поручителя необходимо на протяжении всего срока договора, то одного поручителя можно заменить на другого. Сделать это можно только с согласия банка. Стоит отметить, что поручитель не может в одностороннем порядке отказаться от поручительства.

    Ответственность поручителя в ипотеке

    В обязанности поручителя входит полное погашение ипотеки вместе с начисленными процентами за заемщика, если тот не сделает этого самостоятельно. В договоре поручительства между поручителем и банком прописываются условия возврата кредита вместо заемщика, а именно сумма кредита к погашению, срок погашения кредита, график платежей, процентная ставка по кредиту, процентная ставка по просроченной задолженности, комиссия за предоставление кредита (опционально), штраф за нарушения условий договора (сроков погашения задолженности и начисленных процентов).

    Отдельно стоит отметить тот факт, что как только заемщик из-за невыплаты ипотеки попадает в черный список, кредитная история поручителя также начинает считаться плохой. Если поручитель не имеет возможности выплачивать кредит вместо заемщика, то он несет имущественную ответственность перед банком.

    Ответственность поручителя может быть солидарной (полной) и субсидиарной (дополнительной). Вид ответственности должен быть прописан в договоре поручительства. Солидарная ответственность подразумевает, что банк обращается к поручителю сразу же после просрочки платежа заемщика, параллельно обращаясь и к заемщику. При субсидиарной ответственности банк обращается к поручителю только тогда, когда обращение заемщику было уже направлено, а он не предпринял никаких действий по погашению кредита. При таком виде ответственности банк не может требовать оплаты кредита от поручителя, если ему не удалось связаться с заемщиком. Кроме того, кредитор должен доказать неплатежеспособность заемщика.

    Если при оформлении кредита заемщик привлек нескольких поручителей, то ответственность между ними не делится, кредитор обращается к каждому из поручителей с полным требованием, а кто именно погасит долг заемщика, банку неважно. Каждый поручитель по запросу банка обязан предоставлять информацию о своем финансовом состоянии, информировать кредитора о смене места жительства, документах и так далее.

    Права поручителя по ипотечному кредиту

    Если обязательства заемщика перед банком выполнил поручитель, то к нему переходят права кредитора и он становится залогодержателем недвижимости заемщика. Документы, удостоверяющие его право требования к заемщику, поручитель должен получить в банке. В дальнейшем эти документы передаются в суд для взыскания задолженности с заемщика. К основным документам относятся кредитный договор, договор поручительства, справка из банка о погашении долга, договор уступки права требования, платежные документы.

    Для получения затраченных на погашение ипотеки средств, поручитель обращается к заемщику письменно с указанием полной суммы долга (ипотека + проценты + судебные расходы + штрафы + пени). Письменное обращение должно содержать информацию о сроках и условиях возврата долга, а также пометку, что при невозврате долга поручитель вынужден будет обратиться в суд. Если ответ от заемщика не получен, то поручитель может подать в суд. Если решение суда вынесено в пользу поручителя (что вероятнее всего), поручитель обращается к судебным приставам за помощью во взыскании с заемщика его имущества. И только после реализации этого имущества поручитель вернет свои деньги.

    Как индивидуальному предпринимателю получить кредит без каких либо поручителей

    Вести бизнес без привлечения заемных средств уже не представляется возможным. Большинство кредиторов благосклонно смотрит на предпринимателей, которые хотят получить кредит на развитие своего дела. Если ИП желает взять значительную сумму, ему стоит позаботиться о залоге или поручительстве. Найти надежного поручителя в лице знакомого или организации не просто, ведь нужно, чтобы и они устраивали банк по всем параметрам. Получится ли оформить кредит для ИП без поручителей, попробуем разобраться.

    Для чего нужен поручитель

    Обычно предприниматели нуждаются в большой сумме займа, потому как его целью является покупка профессионального оборудования или товара, а они стоят немало. Без обеспечения кредитор готов выдавать только небольшие кредиты, для него это не так рискованно. Когда речь идет о сумме свыше установленного лимита, например, 100 тысяч рублей, от ИП попросят обеспечение.

    К нему относится залог имущества – недвижимости, транспорта, акций, оборудования и пр. Вместо материальных ценностей можно предложить поручительство. Лицо, которое берет на себя ответственность по выплате займа в случае его неуплаты – это и есть поручитель. Если человек, оформивший на себя кредит, разорится или по другим причинам не сможет выплачивать долг, банк потребует выполнения обязательств от поручителя. Им может выступать физическое лицо, родственник, друг или коллега. Допускается поручительство юридического лица – работодателя или фирмы хорошего знакомого.

    Как индивидуальному предпринимателю взять кредит или ссуду без поручительства

    Вопреки распространенному мнению получить заем без поручителя вполне реально. Предпринимателю можно предложить два варианта:

    1. Взять потребительский кредит для ИП без поручителей на малый срок. В этом случае собственник бизнеса выступает как физическое лицо, ведь заем наличными дается на личные нужды.
    2. Обратиться в сектор кредитования малого бизнеса. Условия кредита будут жестче, но можно рассчитывать на большую сумму.

    Важный совет! Стоит обратить внимание на овердрафты для ИП, это возобновляемая кредитная линия. Он предоставляется только на бизнес-цели, сумма его небольшая. Но благодаря овердрафту можно быстро получать деньги на текущие расходы.

    В обоих случаях кредитор попросит подтверждение дохода. Для ИП это налоговая декларация за истекший период. Перечень документов для бизнес-кредитования значительно шире, а одобрения придется ждать не меньше недели.

    Увеличить шансы на получение кредита без поручителя можно, отдав финансовой организации залоговое право на свое имущество. Больше всего кредиторов интересует недвижимость, потому как ее проще реализовать в погашение долга. Если заемщик перестанет выплачивать кредит, банк имеет право продать заложенную собственность по суду. На втором месте по популярности находятся залог спецтехники и транспорта.

    Важно помнить! Отдавая в залог недвижимость или транспорт, их нужно обязательно застраховать в компании, аккредитованной кредитором.

    На заложенное имущество накладывается обременение в Росреестре или ГИБДД. Для этого банк составляет договор залога и совместно с предпринимателем регистрирует его в государственных органах. Эта процедура накладывает на имущество заемщика ограничения по его продаже и аренде. Снять обременение можно только после полного погашения задолженности перед кредитором.

    Важные нюансы выдачи кредита для малого бизнеса

    На что финансовые организации обращают внимание при кредитовании ИП:

    • Длительность ведения бизнеса. Если предприниматель делает первые шаги, он не сможет получить значительную сумму даже под залог.
    • Платежеспособность предпринимателя. Нулевые декларации или вмененный налог практически не дают шансов на получение крупной ссуды. Заявитель на кредит должен доказать, что его дело приносит прибыль, из которой он планирует оплачивать заем. Банк оценит и личное финансовое положение кредитуемого. Ему должно хватать средств для обеспечения семьи и оплаты других обязательств.
    • Выплата налогов. При имеющейся просрочке налоговых или страховых платежей отказ по заявке обеспечен. Прежде чем обратиться за кредитом, нужно аннулировать все задолженности перед государством.
    • Правильность ведения документации. Перед согласованием кредита банковский специалист досконально проверить правильность ведения документов. По сути это полноценный экономический аудит фирмы. ИП для кредитора – это повышенный риск, ведь по статистике большее число их проектов не оправдывает вложений.
    • Кредитная история предпринимателя. Обилие просрочек, судебные взыскания со стороны банков – главный фактор отказных решений по заявкам.

    Важно отметить! То, что предприниматель сейчас получает доход от своего дела, не является доказательством его платежеспособности в дальнейшем. Важно показать свою состоятельность косвенно – наличием недвижимости, автомобилей, выездов за границу, банковскими депозитами.

    Если предприниматель ранее объявлял себя банкротом, это закрывает ему доступ к хорошим кредитным предложениям. Крупные финансовые организации, тщательно проверяющие заявителей, не выдадут такому клиенту заем.

    Кредит для ИП без поручителей от банков

    Варианты займов для предпринимателей без поручительства в секторе кредитования малого бизнеса:

    БанкНазвание кредита для ИП без поручителяУсловия кредитованияУточнение
    ВТБ 24На залоговое имуществоЦель займана приобретение недвижимости
    Процентная ставкаот 6%
    Срок выплатдо 10 лет
    Сумма займадо 150 млн рублей
    Обеспечениезалог кредитуемого объекта
    Досрочное погашениев любое время
    Прочие условияобязательно открытие расчетного счета в банке после получения кредита
    ОвердрафтЦель займапокрытие кассового разрыва
    Процентная ставкаот 11,5%
    Срок выплатдо 24 месяцев
    Сумма займадо 150 тысяч рублей
    Обеспечениене требуется
    Прочие условиянужно наличие открытого счета, деньги выдаются возобновляемым траншем
    РоссельхозбанкБыстрое решениеЦель займатекущие цели бизнеса
    Процентная ставкав зависимости от срока
    Срок выплатдо 12 месяцев
    Сумма займаот 100 тысяч до 1 млн рублей
    Обеспечениеесли заемщик в браке, поручительство его супруга
    Прочие условияобязательное страхование заемщика, выдача единовременно и траншами, без выезда к ИП
    Уральский банк реконструкции и развития (УБРиР)Овердрафт «Экспресс»Цель займаоплата текущих счетов предпринимателя
    Процентная ставкаот 22 до 28 %
    Срок выплат24 месяца
    Сумма займадо 500 тысяч рублей
    Обеспечениене требуется
    Прочие условияпредусмотрено снижение ставки при отсутсвии просрочек

    Крупные участники рынка стремятся обезопасить займы от рисков невозврата, поэтому в них получить кредит ИП без поручителя сложно. К примеру, у Сбербанка таких программ нет совсем, а Россельхозбанк делает оговорку об обязательном поручительстве супруга. Если предприниматель в браке не состоит, он сможет оформить заем, не привлекая третьих лиц.

    ИП не следует ограничиваться рассмотрением предложений только популярных банков. Конкуренция на финансовом рынке настолько велика, что небольшие кредиторы готовы идти навстречу своим клиентам и выдавать ссуды без поручителя или соглашаться исключительно на залог.

    Важно! При выборе программы кредитования нужно обратить внимание на процент и его зависимость от полиса страхования, срок выплаты, комиссии за выдачу денег, перевод средств и погашение займа.

    Алгоритм получения кредита для ИП примерно одинаков во всех упомянутых банках:

    1. Уточнить требования, список документов для заявки на сайте кредитора или в офисе.
    2. Заполнить анкету для получения займа через менеджера по малому бизнесу и дождаться решения.

    Важно знать! Некоторые кредиторы предоставляют услугу дистанционного обращения за кредитом. Это экономит время на посещение отделения, но когда дело ведет конкретный специалист, клиенту проще разобраться в тонкостях получения ссуды.

    1. При необходимости совершается выездная проверка бизнеса. В ходе аудита сотрудник банка проанализирует финансовую и хозяйственную документацию, оценит прибыльность ИП.
    2. Получив положительное решение по заявке, предприниматель подписывает кредитный договор и документы на залог имущества при наличии такого условия.

    Большинство кредиторов просят привлечь поручителя, потому что это проще и быстрее, чем закладывать собственность. Если некого попросить о поручительстве, в качестве альтернативы можно рассмотреть потребительское кредитование на собственные нужды.

    Важное видео: главное правило ведения малого бизнеса

    Ипотека для ИП

    Индивидуальный предприниматель в России — лицо весьма уязвимое. Если вы решили завести собственный бизнес, вам придется столкнуться с целым рядом трудностей:

    • непростые взаимоотношения с госструктурами;
    • сложности выбора системы налогообложения и типа расчетов (наличный или безналичный расчет);
    • полная ответственность за судьбу и рентабельность вашего бизнеса;
    • нестабильность доходов и непредсказуемые расходы;
    • трудности в прогнозировании развития бизнеса.

    Это лишь общая зарисовка. Когда каждая мелочь выливается в траты, а прибыль зависит от времени года, финансовой ситуации в стране и множества других факторов — приходится бежать в два раза быстрее, чтобы просто остаться на месте.

    При этом для бизнесменов всегда актуальны кредиты, в том числе и ипотека на коммерческую недвижимость для ИП. Ведь изъятие денег из оборота может означать конец для собственного дела.

    Как взять ипотеку ИП (индивидуальному предпринимателю)? Эта идея осуществима, но требует значительных усилий. ИП — физическое, а не юридическое лицо, процедура ликвидации может быть осуществлена очень быстро, что повышает рискованность выдачи кредита для банка.

    Не для тебя эта роза расцветала, или банки не любят ИП

    Почему не дают ипотеку индивидуальным предпринимателям? У банков есть весомые доводы против того, чтобы одобрять кредиты на недвижимость малому бизнесу:

    • в случае банкротства индивидуального предпринимателя за долги может быть конфисковано все его имущество, в том числе ипотечная недвижимость;
    • доля теневого бизнеса среди малых предпринимателей в России очень велика, часто декларируемые доходы ИП значительно отличаются от реальных;
    • если возникают трудности с выплатами, бизнесмен в первую очередь попытается спасти свое дело от краха, а выплата ипотеки отойдет на второй план.

    Самые крупные топовые банки работают с представителями малого бизнеса, ипотека на коммерческую недвижимость для ИП выдается. Однако кандидату потребуется железобетонное подтверждение прибыли, которую он получает от своего дела, и доказательства стабильности. Эту информацию банк может получить из документов, которые вам потребуется предоставить.

    «Прокрустово ложе» системы скоринга для ИП

    Физическому лицу порой достаточно двух документов, чтобы получить заветную ссуду на жилье. Индивидуальному предпринимателю не обойтись без подтверждения дохода и рентабельности его деятельности. Чтобы понимать, как ИП оформить ипотеку, нужно знать о требованиях, которые банки предъявляют к потенциальным заемщикам предпринимателям:

    • срок существования индивидуального предпринимателя — не менее двух лет. Иногда банки готовы рассмотреть претендентов со сроком существования от 6 месяцев;
    • наличие печати (хотя для ИП это не обязательно, у банкиров свое мнение на этот счет);
    • положительный баланс (ни в коем случае не нулевой и не отрицательный) на расчетном счете;
    • наличие сайта, где есть вся информация об ИП;
    • наличие у компании городского телефона;
    • ваша деятельность должна быть публичной и легко проверяемой.

    Также есть сферы деятельности, которые нежелательны:

    • торговля сезонными товарами;
    • оказание услуг, не пользующихся стабильным спросом.

    Субъективно на этих основаниях можно отказать любому ИП.

    Банк обращает внимание и на то, какую систему налогообложения вы используете. Более надежными считаются бизнесмены, использующие ОСН (общая система налогообложения), упрощенка (УСН) и вмененка (ЕНВД) менее желательны. Если у бизнесмена ОСН, он может трудоустроиться в свою фирму, если он ведет бухгалтерию по УСН или ЕНВД, такой возможности у него нет.

    При упрощенной системе налогообложения, если ИП уплачивает налог с прибыли, а не с общего оборота, это также делает его доход очевидным для банка. Наличие внутренней бухгалтерии при упрощенной системе налогообложения тоже повышает ваши шансы на успех.

    Список документов для банка

    Если рядовой гражданин может получить ипотеку, предъявив паспорт и СНИЛС, для индивидуального предпринимателя сбор всех требуемых бумаг для банка может стать настоящей головной болью. Для банка идеальный бизнес соответствует следующим критериям:

    • бизнес стабилен;
    • у фирмы есть позитивные перспективы;
    • ваше дело не приносит убытков.

    Только конкретные цифры могут убедить кредитора в вашей финансовой состоятельности. Важно знать, какие документы нужны для ипотеки ИП:

    • уставные документы;
    • свидетельство о государственной регистрации;
    • лицензия на ведение определенной деятельности;
    • налоговая декларация (за 1 год при УСН и за 2 года при ЕНВД);
    • полная налоговая отчетность за последний налоговый период (при работе с НДФЛ);
    • подтверждение существующих активов;
    • договора с контрагентами, иногда информация о контрагентах;
    • договора аренды и субаренды;
    • выписки с расчетного счета (если кредит выдается в стороннем банке).

    Если вы сможете предоставить все необходимые документы, и ваши доходы будут понятны банку, ипотека для ИП будет для вас доступна.

    Условия для ИП

    Ипотека для ИП предоставляется на условиях, которые заметно хуже, чем для физических лиц:

    • уменьшение срока кредитования (5-10 лет);
    • ставка выше на 3-10% по сравнению со средним значением по рынку. Часто ставка определяется в индивидуальном порядке на основе анализа вашего дохода и его стабильности;
    • не все банки принимают в качестве залога личное имущество предпринимателя, даже если оно по стоимости сопоставимо с суммой кредита;
    • ипотека без первоначального взноса индивидуальным предпринимателям выдается крайне редко;
    • размеры первоначального взноса выше, чем для рядовых граждан по аналогичным жилищным объектам (20-50%);
    • при покупке коммерческой недвижимости банк может потребовать поручителя.

    Также понадобятся все документы, касающиеся залога (приобретаемой недвижимости). Среди дополнительных бумаг могут быть любые документы, касающиеся вас лично и вашей семьи:

    • военный билет;
    • СНИЛС
    • водительское удостоверение;
    • свидетельство о браке;
    • свидетельства о рождении детей.

    Если у вас до оформления ИП была хорошая кредитная история и имеются крупные погашенные кредиты, это также станет плюсом для банка.

    Отметим, что за последние годы качество и количество ипотечных кредитов, выдаваемых малому бизнесу, увеличилось. Сбербанк, ВТБ, Россельхозбанк и другие крупные банки готовы идти навстречу предпринимателям. Однако это в теории, на практике вероятность отказа есть всегда.

    Оставьте заявку и получите коммерческую ипотеку на выгодных условиях

    Ищем обходные пути

    Вот несколько советов индивидуальному предпринимателю, который планирует получить ипотеку:

    • можно трудоустроиться в собственной компании по трудовой книжке (если у вас ОСН). Некоторые банки готовы кредитовать ИП на тех же условиях, что и работников по найму;
    • если у вас есть стабильная работа по найму с достаточным доходом, можно не афишировать ИП. Подайте заявку в банк на общих основаниях как физическое лицо;
    • при наличии супруга, на которого не оформлено ИП, можно сделать его заемщиком по ипотеке.

    Часто владельцы малого бизнеса интересуются, может ли ИП взять ипотеку на жилье, но использовать полученную ссуду для развития бизнеса. Теоретически такое возможно при условии, что вы закладываете другую недвижимость, которая уже является вашей собственностью. Этот вариант стоит иметь в виду, тем более, что ипотечные ставки намного выгоднее, чем кредиты на развитие бизнеса.

    Какую недвижимость одобрит банк

    Индивидуальным предпринимателям предоставляется ипотека на вторичное жилье, новостройки по ДДУ и коммерческую недвижимость. Новостройка должна быть аккредитована вашим банком. Это основное условие одобрения объекта первичного рынка. Напомним, какие требования предъявляют банки к вторичной недвижимости:

    • бетонные перекрытия;
    • деревянные дома и дома с деревянными перекрытиями не подходят под ипотеку;
    • процент износа должен быть не более 60% (данные могут зависеть от банка и от срока кредитной программы);
    • недвижимость должна быть расположена в регионе банка;
    • обязательно наличие всех коммуникаций — водопровода, канализации, электричества и газа;
    • недвижимость должна быть свободна от претензий третьих лиц и от людей с судимостью.

    Приобретение коммерческой недвижимости в ипотеку намного выгоднее, чем ежемесячная уплата аренды без права собственности. Офисы, склады, торговые площадки, производственные помещения — все это можно приобрести с помощью банка. К коммерческой недвижимости также предъявляется ряд требований:

    • площадь объекта ипотеки должна быть не менее 150 м2;
    • коммерческая недвижимость должна быть свободна от притязаний третьих лиц;
    • помещение должно располагаться в капитальной постройке с бетонными перекрытиями;
    • недвижимость должна располагаться в том же регионе, что и банк.

    Возможности получить ипотеку у индивидуальных предпринимателей есть, нужно только найти правильный подход к ним.

    Доступная ипотека для малого бизнеса

    Получить ипотеку на квартиру индивидуальному предпринимателю сложно, несмотря на то, что с каждым годом список банков, работающих с ИП, расширяется. Если у вас есть свое дело, вряд ли у вас найдется время для всестороннего анализа кредитных предложений и походов по разным банкам. Чтобы успешно решить поставленную задачу, вам следует обратиться в кредитно-консалтинговое агентство.

    В Санкт-Петербурге есть фирма «Ипотекарь», куда обращаются все, кому требуется профессиональная помощь в решении ипотечного вопроса. Специалисты «Ипотекаря» помогут вам оперативно решить следующие задачи:

    • получить одобрение коммерческой ипотеки для ИП;
    • собрать все необходимые документы для подтверждения доходов ИП для ипотеки;
    • получить гарантированное одобрение в надежных банках;
    • выбрать лучшие условия по ипотеке для ИП.

    Ипотека для ИП — это доступно и выгодно, если вы обращаетесь за помощью к профессионалам «Ипотекаря»!

    Как оформить коммерческую ипотеку для юридических лиц

    Ипотека для юридических лиц в России предлагается многими банками. Этот кредитный продукт несколько отличается от того, что могут оформлять физические лица, но разница не глобальна. Основное отличие заключается в том, что юр. лица берут ипотечные кредиты на покупку коммерческой недвижимости – торговых, складских, офисных или производственных помещений.

    Особенности коммерческой ипотеки в России

    Ипотека, предлагаемая юридическим лицам, пока не получает широкого распространения, как в западных странах, где недвижимость для бизнеса приобретается преимущественно на кредитные средства. Связано это как с недостаточной законодательной базой, которая могла бы регулировать взаимоотношения между банком и коммерческим заемщиком, так и с более сложным процессом оформления покупки нежилых помещений на заемные средства.

    Определенные трудности связаны и с оценкой коммерческой недвижимости. Получение заключения эксперта о рыночной стоимости порой может быть затруднено, особенно если речь идет не об офисе, а о складах или производственных площадях, оценить ликвидность которых очень непросто. В случае невозможности достоверно узнать рыночную стоимость объекта и его ликвидность, банк может даже принять решение об отказе в кредитовании.

    Ипотека для юр. лиц у нас в стране имеет свои особенности, главными из которых можно назвать относительно короткие сроки кредитования и повышенные процентные ставки по сравнению со ссудами на жилую недвижимость.

    Максимальный срок коммерческой ипотеки, предлагаемой в 2020 году, составляет не более 10 лет, а во многих банках не превышает 5 лет. Процентные ставки – от 11% годовых и выше. В большинстве случаев необходим и первоначальный взнос в размере 15–30% от стоимости недвижимости.

    Плюсы и минусы ипотеки для юр. лиц

    Говоря о преимущества и недостатках ипотеки для юридических лиц, можно упомянуть практически те же нюансы, что актуальны и для покупателей жилья.

    К плюсам можно отнести:

    • Возможность покупки необходимых для развития бизнеса помещений без изъятия денежных средств из оборотного капитала.
    • Размер ежемесячного взноса по кредиту порой оказывается гораздо меньше, чем арендные платежи за аналогичную недвижимость.
    • Относительно несложная процедура оформления, особенно для проверенных корпоративных клиентов, регулярно проводящих операции по счетам в банке, имеющих положительную кредитную историю и остаток средств на расчетном счете.
    • Индивидуальный подход к каждому клиенту в выборе оптимальных для него условий кредитования.
    • Отсутствие дополнительных комиссий за рассмотрение заявки и выдачу кредита.

    Есть ли минусы у коммерческой ипотеки? Каких-то глобальных и существенных недостатков она не имеет. Да, за пользование кредитными средствами придется платить проценты. Процесс оформления ссуды хотя и не является трудоемким, но требует определенных временных затрат. Вот, пожалуй, на этом список минусов можно будет завершить.

    Перечень необходимых документов для оформления

    Ипотека, оформляемая юридическим лицам, во многом похожа на жилищные ссуды для населения. Одно из сходств заключается в необходимости предоставить банку определенный пакет документов, которые прикладываются к заявке на кредит и нужны для ее рассмотрения на кредитном комитете банка.

    Перечень необходимых документов выглядит следующим образом:

    • Пакет учредительных и регистрационных документов компании – устав с изменениями и дополнениями, ИНН, ОГРН, действующие лицензии, копии паспортов участников сделки.
    • Финансовая и налоговая отчетность – налоговая декларация, бухгалтерская отчетность, справки из сторонних банков, в которых обслуживается юр. лицо.
    • Данные о хозяйственной деятельности – копии договоров аренды, контракты с поставщиками/покупателями, копии действующих кредитных договоров.

    Это примерный список того, что может запросить банк. Точную информацию о документах, которые необходимо приложить к анкете на кредит, необходимо уточнить у конкретной кредитной организации, где будет оформляться ипотека.

    Также потребуется предоставить полный пакет документов на приобретаемую недвижимость, которая будет оформляться в залог.

    Какие могут быть требования

    Ипотека на юридическое лицо может быть оформлена только при условии, что эта компания соответствует ряду требований. У разных кредиторов они могут отличаться, но в общем их список выглядит следующим образом:

    • Компания — резидент РФ.
    • Опыт работы не менее 6 месяцев, при сезонной деятельности — не менее 1 года.
    • Наличие собственных средств для оплаты первоначального взноса и достаточного уровня дохода для погашения ежемесячных платежей по кредиту.
    • Отсутствие задолженности по налогам и перед другими государственными органами.
    • Положительная кредитная история.

    Если кредит оформляется на индивидуального предпринимателя, то его возраст на момент погашения долга должен быть не более 65–70 лет.

    В случае оформления ипотеки на компанию, в которой несколько учредителей, банк может потребовать предоставления поручительства каждого из них или тех, кто владеет наибольшими долями. Если кредит оформляется на условиях для малого бизнеса, то нужно подтвердить, что годовая выручка компании не превышает определенный порог.

    Как происходит процесс выдачи

    Порядок предоставления коммерческой ипотеки во многом аналогичен тому, как оформляются жилищные ссуды, но некоторые отличия имеются. Итак, процедура выдачи кредита после его одобрения банком происходит следующим образом:

    • Между продавцом и покупателям заключается договор купли-продажи.
    • Покупатель оплачивает продавцу первоначальный взнос, а банк выступает гарантом того, что после оформления недвижимости в залог на его счет будет переведена оставшаяся часть средств.
    • Покупателем регистрируется переход права собственности на недвижимость и оформляется договор передачи ее в залог.
    • Банк переводит продавцу оставшуюся часть средств.

    Возможен и несколько иной вариант оформления, когда недвижимость оформляется в залог банку еще в тот момент, когда она находится в собственности продавца. Уже после произведения расчетов по договору купли-продажи происходит переход права собственности без снятия обременений с объекта залога.

    О том, какая именно схема применяется в том или ином банке, лучше узнать заранее. Обязательно также стоит предупредить продавца, что при совершении сделки будут использоваться кредитные средства и не совсем стандартная процедура покупки.

    Коммерческая ипотека для ИП

    Заемщиком по коммерческой ипотеке может выступать не только юридическое лицо, но и индивидуальные предприниматели, которые, по сути, физические лица. Но далеко не каждый бизнес, функционирующий в форме ИП, банки готовы кредитовать. Основное ограничение касается того, по какой системе налогообложения работает предприниматель.

    Большинство банков не станет выдавать ссуду тому ИП, который работает по упрощенной системе налогообложения. Связано это с невозможностью оценки платежеспособности такого бизнеса и отсутствием уверенности банка в том, что он получает достаточного уровня доход. Даже при наличии высоких оборотов по открытому в банке расчетному счету, отказ для тех, кто работает по упрощенке, наиболее вероятен.

    Индивидуальные предприниматели могут оформить коммерческую ипотеку на условиях как для физических лиц. Пойдет на это не каждый банк, ведь это сотрудничество в большинстве случаев происходит на индивидуальных условиях.

    Какие банки выдают

    Коммерческая ипотека предлагается многими банками, а ее условия у разных кредиторов если и отличаются, то незначительно.

    Сбербанк готов выдавать кредиты на покупку недвижимости юридическим лицам и ИП на срок от 1 до 120 месяцев. Если в залог оформляется кредитуемый объект недвижимости, то необходим первоначальный взнос 25% (для сельхозпредприятий 20%). При кредитовании под залог имеющейся недвижимости необходимость в первоначальном взносе отпадает. В большинстве городов максимальная сумма кредитования составляет 200 миллионов рублей, но в отдельных регионах она может доходить до 600 миллионов. Обязательное условие — страхование предмета залога.

    «Россельхозбанк» готов выдавать до 200 миллионов рублей на срок до 8 лет. Банком предусмотрена возможность отсрочки погашения основного долга по кредиту на срок до 1 году, а также индивидуальный график платежей. Собственных средств при покупке недвижимости должно быть не менее 20%.

    «Промсвязьбанк» предлагает коммерческую ипотеку на сумму до 120 миллионов рублей. Но срок кредитования у этого банка относительно небольшой – 3 года. При этом он готов кредитовать как коммерческую, так и жилую недвижимость с обязательным последующим переводом ее в коммерческую. При условии, что сумма кредита обеспечивается залогом, первоначальный взнос не нужен.

    Коммерческая ипотека для малого бизнеса в «Росбанке» предлагается юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям. Максимальная сумма — 100 миллионов рублей, срок от 3 до 84 месяцев. Возможно кредитование без первого взноса при условии предоставления дополнительного залога.

    Текущие процентные ставки

    Как уже говорилось, процентные ставки по ипотеке для юр. лиц выше, чем по жилищной. Связано это с отсутствием достаточной нормативно-правовой базы, регулирующей этот вид кредитования, а также с повышенными рисками, которые принимают на себя банки.

    В Сбербанке минимальная процентная ставка составляет 11% годовых, но на сайте кредитора есть указание на то, что размер ставки в каждом случае определяется индивидуально и зависит от ряда условий, в том числе финансового положения заемщика, срока кредитования, предоставляемого залога.

    «Россельхозбанк» вообще на сайте не указывает размер процентной ставки, а говорит лишь о том, что она устанавливается индивидуально. Нет информации о ставках и на сайте «Промсвязьбанка», «Уралсиба», «ЮниКредитБанка».

    Минимальные ставки, предлагаемые другими кредиторами:

    • «Росбанк» — от 10,61;
    • «ВТБ» — от 10,9%;
    • «Абсолют-Банк» — от 13%.

    Стоит ли делать страховку?

    Страхование передаваемой в залог банку недвижимости — обязательное условие каждого банка. Без его выполнения оформить коммерческую ипотеку не удастся. Также некоторые кредитные организации, например, «ЮниКредитБанк», просят первые три года оформлять страхование титула.

    Если коммерческая ипотека оформляется на ИП, то может потребоваться также оформление страхования жизни. Многие банки заменяют это требование на предоставление дополнительного поручительства. Окончательные условия относительно страхования можно узнать у каждого конкретного кредитора.

    В большинстве случаев при оформлении коммерческой ипотеки отказ от страхования ведет не к повышению процентной ставки, как это случается при предоставлении жилищных ссуд, а к тому, что выдача кредита просто не состоится.

    Итоги

    Коммерческая ипотека в России пока не стала востребованным и привлекательным для бизнеса банковским продуктом. Если в свете происходящей стабилизации экономики ставки по таким ссудам будут снижаться, то есть шанс на то, что спрос на нее вырастет. Пока же реальных сделок относительно немного.

    Ссылка на основную публикацию