Договор ипотеки: это что за документ, его существенные условия, срок действия, определения сторон

Договор ипотеки: это что за документ, его существенные условия, срок действия, определения сторон

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 февраля 2011 г. N 6737/10 Оспариваемый договор ипотеки не может считаться незаключенным, поскольку сторонами были согласованы все существенные условия (размер, срок и существо обязательства), относящиеся к обеспеченному ипотекой обязательству по уплате должником суммы основного долга по кредитному договору

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего – Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Иванова А.А.;

членов Президиума: Амосова С.М., Андреевой Т.К., Бациева В.В., Витрянского В.В., Горячевой Ю.Ю., Завьяловой Т.В., Иванниковой Н.П., Козловой О.А., Маковской А.А., Першутова А.Г., Сарбаша С.В., Слесарева В.Л., Юхнея М.Ф. –

рассмотрел заявление открытого акционерного общества «Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации» в лице Приморского отделения № 8635 о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Приморского края от 09.09.2009 по делу № А51-10613/2009, постановления Пятого арбитражного апелляционного суда от 09.11.2009 и постановления Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 25.01.2010 по тому же делу.

В заседании принял участие представитель заявителя – открытого акционерного общества «Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации» в лице Приморского отделения № 8635 (ответчика) – Логинов Р.А.

Заслушав и обсудив доклад судьи Маковской А.А., а также объяснения представителя участвующего в деле лица, Президиум установил следующее.

Между открытым акционерным обществом «Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации» в лице Приморского отделения № 8635 (далее – банк) (кредитором) и обществом с ограниченной ответственностью «Восток Граунд» (далее – общество «Восток Граунд») (заемщиком) заключен договор об открытии невозобновляемой кредитной линии (со свободным режимом выборки) от 23.06.2008 № 360 (далее – кредитный договор).

В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору между банком (залогодержателем) и обществом с ограниченной ответственностью «Владкассторг» (далее – общество «Владкассторг») (залогодателем) заключен договор ипотеки от 05.08.2008 № 360/04 (далее -договор ипотеки), а также дополнительные соглашения к нему от 05.08.2008 № 1 и от 27.11.2008 № 1 (далее – дополнительные соглашения).

Общество «Владкассторг», ссылаясь на то, что в договоре ипотеки не согласованы все существенные условия обязательства, в обеспечение которого заключен договор, а именно: не определены сроки (периодичность) платежей по основному обязательству и их размер, порядок уплаты процентов, сроки (периодичность) и размер платы за пользование лимитом кредитной линии, условия платежей за обслуживание кредита, обратилось в Арбитражный суд Приморского края с требованием о признании договора ипотеки и дополнительных соглашений к нему незаключенными.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество «Восток Граунд».

Решением Арбитражного суда Приморского края от 09.09.2009 требование удовлетворено.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 09.11.2009 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановлением от 25.01.2010 решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции оставил в силе.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора указанных судебных актов банк просит отменить их, ссылаясь на нарушение норм материального права, единообразия в толковании и применении норм права, в удовлетворении требования общества «Владкассторг» отказать.

В отзывах на заявление общества «Владкассторг» и «Восток Граунд» просят оставить названные судебные акты без изменения как соответствующие действующему законодательству.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, отзывах на него и выступлении присутствующего в заседании представителя участвующего в деле лица, Президиум считает, что заявление подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Суды удовлетворили исковое требование, руководствуясь положениями статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс), статьи 9 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке), а также рекомендациями, изложенными в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», указали на то, что согласно законодательству, регулирующему взаимоотношения по ипотеке, договор ипотеки должен содержать все условия обеспечиваемого обязательства (содержание, объем, срок исполнения).

Как установлено судами, оспариваемый договор ипотеки заключен в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору, в том числе обязательств по погашению основного долга, по уплате процентов за пользование кредитом и внесению других платежей по кредитному договору, по уплате неустойки. При этом договор ипотеки не содержит всех условий в отношении некоторых из вышеназванных обязательств, а именно: в нем не отражены порядок уплаты процентов за пользование кредитом, сроки (периодичность), порядок начисления процентов, порядок определения и условия оплаты за пользование лимитом кредитной линии, порядок определения и условия платы за обслуживание кредита.

Суды сочли, что поскольку данные условия содержатся в кредитном договоре, в обеспечение исполнения обязательств по которому заключен договор ипотеки, эти условия являются существенными условиями договора ипотеки и должны были быть согласованы его сторонами.

Так как залогодателем по договору ипотеки и заемщиком-должником по основному обязательству являются различные лица, суды отклонили довод банка о том, что договор ипотеки содержит условие об ознакомлении залогодателя со всеми условиями кредитного договора и его согласии отвечать за исполнение всех обязательств заемщика, и, сделав вывод о том, что сторонами по договору ипотеки не согласованы все существенные условия этого договора, признали его незаключенным.

Однако суды не учли следующего.

Согласно пункту 1 статьи 339 Кодекса в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Закона об ипотеке в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Пунктами 4, 5 данной статьи установлено, что обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

Согласно пункту 1 статьи 3 Закона об ипотеке ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке, а ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Исходя из пунктов 1.1, 1.2 оспариваемого договора ипотеки его предметом является передача в последующий залог принадлежащего залогодателю на праве собственности недвижимого имущества – нежилых помещений общей площадью 1 111,80 кв. метра в здании торгового центра, лит. А, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Некрасовская, 29, в соответствии с поэтажным планом (приложение № 1 к договору), а также права аренды земельного участка сроком на 25 лет с площадью, функционально обеспечивающей находящийся на ней закладываемый объект недвижимости (1 338 кв. метров), в соответствии с кадастровым планом земельного участка и планом границ земельного участка (приложение № 2 к договору); приложения являются неотъемлемой частью договора ипотеки.

Общая залоговая стоимость предмета залога определена в размере 50 229 999 рублей (пункт 1.6 договора ипотеки).

Пунктом 2.1 договора ипотеки установлено, что предметом залога обеспечивается исполнение обществом «Восток Граунд» (заемщиком) обязательств, возникших на основании кредитного договора.

Пунктом 2.3 договора ипотеки определена сумма кредита (лимит кредитной линии) – 61 000 000 рублей, установлен срок возврата кредита 22.06.2009, а также согласован график снижения размера ссудной задолженности с указанием сроков действия и размера задолженности, то есть установлены сроки возврата кредита.

Договор ипотеки, дополнительные соглашения к нему и ипотека зарегистрированы Управлением Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю.

Таким образом, в договоре ипотеки определен предмет залога, дана его оценка, определены существо, размер и срок исполнения кредитного обязательства в части суммы основного долга.

Что же касается обязательства по уплате кредитору причитающихся ему процентов за пользование кредитом и иных обязательств, то подпунктами 2.3.2-2.3.5 договора ипотеки установлено, что порядок уплаты процентов, расчет платы за пользование лимитом кредитной линии и порядок платы за обслуживание кредита определены пунктами 2.8-2.10 кредитного договора. Следовательно, в договоре ипотеки не согласованы соответствующие условия, относящиеся к этим обязательствам. При этом отсылка в договоре ипотеки к условиям кредитного договора не может свидетельствовать о том, что стороны договора ипотеки согласовали эти условия, поскольку залогодателем по данному договору является третье лицо, не являющееся должником по кредитному договору, а сам кредитный договор в отличие от договора ипотеки не проходил государственной регистрации.

Однако, делая вывод о незаключенности договора ипотеки в целом на том основании, что стороны договора не согласовали условия о порядке уплаты процентов за пользование кредитом, а также о порядке внесения платы за открытие кредитной линии и платы за обслуживание кредита, суды не учли, что сторонами были согласованы все существенные условия (размер, срок и существо обязательства), относящиеся к обеспеченному ипотекой обязательству по уплате должником суммы основного долга по кредитному договору, поэтому договор ипотеки не может считаться незаключенным. При этом то обстоятельство, что сторонами не были согласованы названные условия, означает только ограничение обеспечиваемых залогом требований уплатой суммы основного долга по кредитному договору в размере, согласованном сторонами, но не влечет за собой незаключенности договора ипотеки.

При названных обстоятельствах оспариваемые судебные акты как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права в силу пункта 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене.

Содержащееся в настоящем постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 3 части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановил:

решение Арбитражного суда Приморского края от 09.09.2009 по делу № А51-10613/2009, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 09.11.2009 и постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 25.01.2010 по тому же делу отменить.

В удовлетворении требования общества с ограниченной ответственностью «Владкассторг» отказать.

ПредседательствующийА.А. Иванов

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 февраля 2011 г. N 6737/10

Текст постановления официально опубликован не был

Обзор документа

Ипотека обеспечивала исполнение обязательств по кредитному договору. Он в том числе определял порядок внесения процентов за пользование кредитом, платы за открытие кредитной линии и за обслуживание кредита. Суды посчитали договор ипотеки незаключенным на том основании, что он не содержал названных условий.

Президиум ВАС РФ отменил акты нижестоящих инстанций, указав следующее.

В части процентов, платы за пользование лимитом кредитной линии и за обслуживание кредита договор ипотеки отсылал к положениям кредитного договора. Это не может свидетельствовать о том, что залогодатель и залогодержатель согласовали соответствующие условия. Предметом ипотеки была недвижимость третьего лица, не являвшегося должником по кредитному договору. Последний, в отличие от ипотеки, не проходил госрегистрации.

Однако стороны договора ипотеки согласовали все существенные условия (размер, срок и существо обязательства), относящиеся к уплате основного долга. Поэтому его нельзя считать незаключенным. Отсутствие в нем перечисленных выше условий означает только, что обеспечиваемые залогом требования ограничиваются уплатой основного долга в размере, согласованном сторонами.

Разбираем, что это такое договор ипотеки и на что обратить внимание при его составлении

Собственное жилье – мечта многих людей, и сейчас не составляет труда воплотить её в реальность: достаточно взять ипотеку. Это один из самых быстрых способов стать владельцем квартиры.

Тем не менее, договор ипотеки вызывает головную боль у желающих приобрести недвижимость.

Но все не так страшно: достаточно помнить о подводных камнях этого кредита и внимательно ознакомиться с условиями соглашения.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !

Что это такое?

Договор ипотеки – кредитный договор, согласно которому недвижимость выступает в качестве залога. Заемщик берет долгосрочный кредит и обязуется погасить его в определенном порядке, а недвижимость переходит к кредитору и становится гарантией выполнения договора.

Должник имеет право пользоваться заложенным имуществом на период соглашения. Если он нарушает свои обязанности, кредитор (обычно Банк) имеет полное право взыскать залоговое имущество.

Для заключения соглашения залог должен соответствовать некоторым условиям.

Предмет и объект

Недвижимость, которая приобретается с помощью ипотечного договора, называется предметом ипотеки.

Сам же залог – объект ипотеки. Согласно ФЗ «Об ипотеке» от 16.07.1998 N 102-ФЗ, в роли объекта могут быть:

  1. Квартиры, жилые дома.
  2. Любой земельный участок (за исключением случаев в ст. 63 федерального закона «Об ипотеке»)

Статья 63. Земельные участки, не подлежащие ипотеке

  1. Ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с настоящим Федеральным законом не допускается, за исключением земельных участков, указанных в пункте 1 статьи 62.1 настоящего Федерального закона.
  2. Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Если объектом ипотеки является квартира, она должна иметь:

  • Систему отопления.
  • Санузел, кухню.
  • Окна, двери, сантехническое оборудование.
  • Водоснабжение.

Для отдельного строения предъявляются дополнительные требования:

  1. Не быть в аварийном состоянии.
  2. Иметь фундамент и железобетонные или металлические перекрытия.

Стороны соглашения

Сторонами соглашения являются Банк, который выдал кредит (залогодержатель, кредитор) и заёмщик (залогодатель, должник). Правоспособность и дееспособность кредитора и должника являются обязательным условием ипотечного договора.

Права и обязанности сторон должны быть урегулированы и прописаны в договоре, поэтому нужно внимательно ознакомиться с соглашением, прежде чем ставить подпись. Для этого необходимо изучить основные пункты ипотечного договора и нюансы, на которые стоит обратить внимание.

На какие существенные условия нужно обратить внимание?

В договоре должны быть прописаны:

    Предмет ипотеки и сведения о нем.

Этот пункт информирует стороны о виде недвижимости, площади, количестве комнат, местоположении.

Если залогом становится земельный участок, нужно указать его площадь, кадастровый номер, адрес, категорию и вид использования.

В случае со строительством дома залогом может быть не только само здание, но и материалы, оборудование.
Оценочная стоимость.

Оценка стоимости влияет на сумму кредита, размер платежей и страховки. Без этих пунктов заключение договора станет проблематичным, поэтому рекомендуется узнать оценочную стоимость залога.

Существует два варианта оценки, согласно закону № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»: с помощью государственной организации БТИ (Бюро технической инвентаризации) или независимых экспертов. Поскольку оценки часто отличаются, принято указывать оба варианта и отмечать, какая стоимость наиболее справедлива и достоверна.
Возврат денежных средств и проценты.

Важнейший пункт соглашения, прописывающий сумму, которую обязан уплатить залогодатель, проценты и сроки выплат.
Права и обязанности сторон.

Ни в коем случае не нужно игнорировать этот пункт: в нем содержится важная информация об отношении кредитора и должника к залогу. Эти сведения помогут избежать многих проблем и затруднений во время пользования недвижимостью. Ниже приведены основные права и обязанности сторон.

  • Залогодатель имеет право владеть и пользоваться заложенным имуществом, делать ремонт, а также прописывать близких родственников.
  • Залогодатель должен выполнять все обязанности собственника: уплачивать налоги, коммунальные платежи и т.д.
  • Залогодатель обязан предоставлять кредитору документы, подтверждающие выплату налогов и сборов.
  • Залогодатель не имеет права прописывать в жилом помещении третьих лиц, сдавать помещение в аренду без согласия кредитора.
  • В случае взыскания недвижимости, залогодатель должен в течение 15 дней освободить жилплощадь.
  • Залогодержатель может проверять состояние помещения, требовать мер по использованию и сохранению жилплощади, взыскивать имущество в случае нарушения второй стороной условий договора.

.
Срок действия договора.

Еще один немаловажный пункт. Различают краткосрочные (до 10 лет), среднесрочные (10-20 лет) и долгосрочные (свыше 20 лет) ипотеки. Во многом срок действия зависит от финансовых возможностей заемщика, характеристики имущества, даже возраста. Чтобы выбрать подходящий срок, нужно учитывать ставку кредита и размер ежемесячной выплаты.

Как показывает практика, самым оптимальным вариантом является ипотека на 15 лет: это позволит ежемесячно постепенно погашать задолженность, не опасаясь существенных переплат. Следует помнить и о возможности досрочно выплатить кредит.

  • Скачать типовой бланк договора ипотеки
  • Скачать образец договора ипотеки

Сделка не считается действительной, если хотя бы по одному пункту договора имеются разногласия.

Таким образом, при заключении ипотечного договора особое внимание нужно обратить на:

  • Обязанности и права залогодержателя.
  • Обязанности и права залогодателя.
  • Страховку недвижимости.
  • Ежемесячные платежи, комиссии, проценты.
  • Сроки действия соглашения и условия расторжения договора.

Как правило, большинство проблем возникает в результате невнимательного чтения условий договора. Достаточно тщательно изучить все пункты и согласовать их с кредитором, чтобы заключить договор с минимальными затратами.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-51-36 (Москва)
+7 (812) 467-38-73 (Санкт-Петербург)

Договор ипотеки — его виды, особенности заключения и существенные условия

При оформлении ипотечного кредитования с целью приобретения жилой или иной недвижимости между банковским учреждением и заемщиком заключается договор. В некоторых случаях третьей стороной договора выступает компания-застройщик. В чем особенности ипотечного договора? Какими нормативно-правовыми актами он регулируется? Каких видов бывает? Каков порядок его подготовки и заключения? Постараемся ответить на эти вопросы в данной статье.

Особенности документа

Определяя договор ипотеки, выделяют двух его участников — залогодержателя и залогодателя. Между ними заключается соглашение в письменной форме, согласно которому удовлетворяются денежные претензии залогодержателя по отношению к заемщику из стоимости недвижимого имущества, которое было заложено залогодателем. Договор ипотеки, основным обязательством по которому является кредитование, отличают и такие особенности:

  • Деньги в рамках соглашения выдаются только на покупку недвижимости;
  • Недвижимость, которая приобретается заемщиком или уже есть у него, отдается под залог (перечень имущества, подлежащего залогу, отражен в 5 статье закона «Об ипотеке»);
  • Заемщику выдается большая денежная сумма на длительный временной промежуток.

Договор заключается по правилам, зафиксированным в Гражданском кодексе РФ и в положениях Федерального закона №102 от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Содержание договора ипотеки регулируется 9 статьей этого закона. В ней указываются права и обязательства сторон, сроки их исполнения, освещается предмет договора. Фиксируется его стоимость по результатам оценки. При составлении документа должны соблюдаться правила, указанные в 4 пункте 13 статьи Федерального закона.

Виды ипотечных договоров

Ипотека в зависимости от своих оснований может быть в силу договора, в силу закона и в силу судебного акта. На практике используется только два вида ипотеки (первых), исходя из которых возникают определенные виды договоров. Заключая соглашение с банком на помощь в приобретении жилья, заемщик выбирает выгодные для себя условия. Ряд особенностей позволяет выделить следующие виды ипотечных договоров:

  • На куплю-продажу квартиры — средства, выделенные банком, уходят на покупку квартиры, которая потом закладывается кредитной организации;
  • На куплю-продажу квартиры, где используются кредитные средства — прежде чем получить деньги от банка, заемщик отдает в залог уже имеющуюся недвижимость;
  • На куплю-продажу квартиры за счет кредитных средств — соглашение между покупателем и продавцом проходит регистрацию одновременно с договором о залоге купленного жилья банку.

Среди трехсторонних договоров выделяются соглашение о приобретении квартиры за счет кредитных средств и ДКП совместно с ипотекой квартиры. Во втором случае в документ можно вносить дополнительные пункты, не противоречащие закону. Также стоит учитывать, что классификация договоров ипотеки может основываться на том, кому и на каких условиях она выдается. Каждый заемщик выбирает тот из них, который соответствует его случаю. Он может отдать предпочтение одному из таких соглашений:

  • Социальная ипотека — создана для поддержки тех, кто не способен заключить сделку на общих основаниях (ставка до 9,9% годовых);
  • Военная ипотека — кредитование военнослужащих, заменившее непосредственное предоставление жилья (процентная ставка снижена, не нужен первый взнос);
  • Материнская ипотека — в основе лежит возможность внести первый взнос за ипотеку или досрочно погасить ее за счет сертификата, выданного за рождение второго ребенка или последующих детей;
  • Долевая ипотека — в сделку кроме банка и заемщика вступает застройщик (заемщик въезжает в квартиру как только она построена и постепенно рассчитывается с банком).

Это не полная классификация ипотечных договоров. В банковской практике, к примеру, существует предварительный ипотечный контракт. В нем прописываются условия соглашения, обговоренные на начальных этапах сделки, позже они вносятся в основной договор. Несмотря на такое разнообразие классификаций, по сути, у всех ипотечных соглашений только одна цель — обеспечить требования кредитора, осуществить его прямой запрос.

Существенные и дополнительные условия

Существенными называют те условия, которые обязательны для заключения договора. С ними должны быть согласны все участники соглашения. В соответствии с 9 статьей Федерального закона «Об ипотеке (залоге имущества)» для ипотечного договора обязательными являются такие условия, как указание предмета залога и его оценка, обязательство, под которое поступил залог, объем требования, которое обеспечивает залог и временные рамки обязательства. Если эти условия не прописаны в документе, он не будет иметь силы.

В некоторых соглашениях оговариваются дополнительные условия сделки. Среди них условия по замене или восстановлению предмета ипотеки в случае, если он был утрачен или поврежден, порядок обращения с претензией в суд о взыскании заложенного имущества, дополнительное страхование и другие пункты. Каждое кредитное агентство предлагает заключить договор ипотеки на своих условиях. Иногда заемщик не знает об их существовании, не обращая внимания на сноски, написанные мелким шрифтом.

Схема подготовки и заключения соглашения

Федеральный закон «Об ипотеке» регулирует процесс составления договора. В нем прописаны пункты о том, что должно содержаться в соглашении. Если заполнить его неверно или упустить важную информацию, он не будет действительным. Со стандартным образцом договора ипотеки можно ознакомиться по ссылке. Схема подготовки документа одинакова вне зависимости от того, какому виду ипотеки отдано предпочтение. Она подразумевает такой порядок действий:

  1. Выбор недвижимости, на покупку которой берется заем у банка. В соглашении указывается ее название, адрес месторасположения, особенности.
  2. Выбор кредитного агентства. Подразумевает собой ознакомление с условиями разных банков и выбор той организации, где они наиболее приемлемы.
  3. Сбор необходимых документов. Это заявления от участников соглашения, их удостоверения личности, бумаги на недвижимость, квитанция об уплате госпошлины.
  4. Оценка недвижимого имущества. Организуется совместно залогодателем и залогодержателем в порядке, установленном 67 статьей ФЗ «Об ипотеке».
  5. Заключение договора при достижении согласия между сторонами.

Соглашение заключается в письменном виде и не требует заверения у нотариуса. Чтобы оно имело законную силу нужно скрепить его подписями и печатями сторон, проставить дату. При этом, если у заемщика будет необходимость в услугах нотариуса, банковское учреждение не вправе отказаться от таких действий. После подписания документа и соблюдения всех формальностей залогодатель забирает одну копию себе.

Заключение

Итак, прежде чем заручиться поддержкой банка при покупке недвижимости, нужно определиться с выбором вида ипотечного договора. Вне зависимости от вида, в документ вносятся основополагающие стандарты, в том числе права и обязанности сторон, срок действия соглашения, описание предмета договора. Подписывая его, следует внимательно ознакомиться со всеми условиями, а особое внимание стоит уделить пунктам, прописанным мелким шрифтом.

Существенные условия договора ипотеки

Предмет договора об ипотеке

В свете одобрения Правительством Российской Федерации Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации и возросшим интересом граждан и юридических лиц к ипотечному кредитованию актуальность приобретает проблема правильности составления, оформления и государственной регистрации договоров об ипотеке.

В соответствии с п. 1 ст. 1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” (далее – Закон об ипотеке) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

В силу ст. 8 Закона об ипотеке договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса РФ о заключении договоров, а также положений Закона об ипотеке.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Существенные условия договора об ипотеке предусмотрены законодателем в п. 1 ст. 9 Закона об ипотеке. В частности, в договоре об ипотеке должны быть указаны:

– описание предмета ипотеки,

– существо финансового обязательства,

– срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Аналогичные положения содержатся в ст. 339 ГК РФ, посвященной договору залога.

При несогласовании сторонами сделки одного из указанных условий либо его отсутствии в договоре об ипотеке последний признается незаключенным. При этом необходимо отметить, что признание договора незаключенным при отсутствии в нем существенных условий или из-за недостижения сторонами соглашения по этим условиям влечет за собой последствия недействительности сделки, установленные ст. 167 ГК РФ.

Рассмотрим существенные условия договора об ипотеке, предусмотренные действующим законодательством:

Предмет договора об ипотеке.

Закон об ипотеке в п. 2 ст. 9 предусматривает, что предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в ст. 63 Закона об ипотеке;

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Необходимо отметить, что Закон об ипотеке (ст. 63) не допускает ипотеку земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Кроме того, не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования. Например, в Московской области минимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, составляют 2,0 га, для садоводства – 0,06 га, для огородничества – 0,04 га, а для дачного строительства – 0,06 га .

В силу ст. 69 Закона об ипотеке ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Положения указанной статьи также должны соблюдаться при ипотеке незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки. Данное положение Закона об ипотеке подробно разъяснено в п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. N 90 “Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке” (далее – информационное письмо N 90) . Предметом ипотеки может быть отдельное помещение, права на которое как на самостоятельный объект недвижимого имущества зарегистрированы в установленном порядке, а не часть площади такого помещения

Кроме того, правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

В договоре об ипотеке необходимо указать описание предмета ипотеки. В частности, в договоре указывается вид недвижимого имущества, закладываемого по договору об ипотеке (здание, сооружение, земельный участок и т.д.). При описании недвижимого имущества необходимо указать:

наименование предмета ипотеки, которое указано в свидетельстве о государственной регистрации объекта недвижимого имущества;

площадь объекта недвижимости;

адрес, по которому расположен объект недвижимости;

условный или кадастровый номер объекта недвижимости.

Абзац 3 п. 2 ст. 9 Закона об ипотеке также предусматривает, что, если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

При ипотеке земельного участка необходимо учитывать положения п. 1 ст. 18 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (далее – Закон о регистрации), который предусматривает, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав (далее – ЕГРП). Кроме того, согласно п. 2 ст. 8 Земельного кодекса РФ в договорах, предметом которых являются земельные участки, указывается категория земель. В силу п. 2 ст. 7 Земельного кодекса земельные участки используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Следовательно, при ипотеке земельных участков в договоре необходимо указывать категорию земель и вид разрешенного использования земельного участка.

В договоре об ипотеке также должны быть указаны право (собственность, аренда и др.), в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав), зарегистрировавшего это право залогодателя.

Оценка предмета ипотеки

В соответствии с п. 3 ст. 9 Закона об ипотеке оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований ст. 67 Закона об ипотеке и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

Принцип оценки предмета залога по соглашению сторон представляется достаточно целесообразным, потому как лишь соглашением сторон по данному условию договора возможно достичь максимальной сбалансированности интересов контрагентов в данном правоотношении .

При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке.

В случае залога, не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества.

Иногда в договоре стороны указывают несколько оценок предмета ипотеки: например, стоимость по оценке БТИ, стоимость по оценке совета директоров залогодателя и стоимость по оценке сторон. В связи с этим одно время существовала практика признания договора незаключенным в связи с тем, что не определена оценка предмета ипотеки. На наш взгляд, такая практика не совсем верна – необходимо принимать во внимание только оценку по соглашению сторон, остальные сведения указываются справочно. Сейчас практика признания таких договоров незаключенными меняется, но все же в договоре лучше указывать только одну оценку – по соглашению сторон .

С автором данной точки зрения можно не согласиться, поскольку стороны вправе указывать несколько оценок, но при условии наличия оценки, о которой договорились стороны. Например, при ипотеке земельных участков стороны зачастую указывают нормативную стоимость земельного участка, рыночную стоимость по оценке независимого оценщика, балансовую стоимость, а в завершение указывают сумму, в которую стороны оценили предмет ипотеки. Ключевым моментом в данном случае является фраза в договоре: “Стороны оценивают предмет ипотеки”. Данную точку зрения подтверждает и информационное письмо N 90. В частности, в его п. 19 указывается, что при указании сторонами в договоре об ипотеке нескольких разных оценок предмета ипотеки такой договор не может считаться незаключенным, если возможно установить, какая из оценок представляет собой ту, о которой стороны договорились как о существенном условии договора об ипотеке.

К примеру, регистрационная служба отказала в регистрации договора об ипотеке жилого дома по тому основанию, что в нем не указаны существо и размер обязательства, обеспечиваемого ипотекой, хотя в договоре был назван кредитный договор и подробно изложены существенные условия обеспечиваемого ипотекой обязательства – кредитного договора: стороны, сумма кредита, проценты по кредиту, порядок исчисления процентов, срок, порядок уплаты основной суммы кредита и процентов (суммы, сроки), содержалось условие о том, что из стоимости заложенного имущества будет осуществляться погашение основной суммы долга, процентов, повышенных процентов за просрочку возврата кредита и пеней за просрочку уплаты плановых процентов и т.д.

Перечень существенных (обязательных) условий договора об ипотеке содержится в ст. 9 ФЗ от 16.07.98 N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” повторяет собой требования к существенным условиям договора, предусмотренный ГК РФ. К ним, в частности, относятся следующие условия.

Перечень существенных условий, предусмотренный в ГК РФ:

1. Предмет договора об ипотеке, сформулированный в соответствии с п. 1 ст. 339, п. 1 ст. 432 ГК РФ. Причем ипотека жилого дома допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится этот жилой дом (п. 1 ст. 5 и ст. 69 Закона об ипотеке).

2. Предмет ипотеки (ст. 5 Закона об ипотеке) – наименование предмета ипотеки (жилого дома, квартиры и т.п.), место его нахождения (адрес); описание и индивидуализация, достаточные для идентификации этого предмета (например, площадь здания, количество этажей в доме, комнат и т.д.).

3. Оценка предмета ипотеки в соответствии с ФЗ от 29.07.98 N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” (указывается в денежном выражении).

4. Существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (ст. 3 Закона об ипотеке), в т.ч.:

наименование договора (например, кредитный договор, договор займа и т.п.) – его стороны;

дата и место заключения;

размер (сумма) договора (если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения);

если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям – сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры;

все иные существенные условия основного договора (несмотря на то что в Постановлении Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.96 N 6/8 “О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации” говорится, что, в случаях когда залогодателем является должник в основном обязательстве, достаточно наличия в договоре залога отсылки к основному договору, на практике регистрирующие органы наличие подобной отсылки считают недостаточным и требуют указания в договоре ипотеки всех условий кредитного договора).

5. Указание на право, свидетельствующее о принадлежности предмета ипотеки залогодателю (право собственности и т.п.), и наименование органа государственной регистрации, зарегистрировавшего это право залогодателя.

6. Указание о закладной – при ее наличии (за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона).

При отсутствии любого из перечисленных условий договор об ипотеке считается не заключенным и государственной регистрации не подлежит (п. 8 Приказа Минюста РФ, Госстроя РФ и ФКЦБ РФ от 16.10.2000 N 289/235/290 “Об утверждении Инструкции о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам”). Если все перечисленные условия соблюдены, то отказ в государственной регистрации может быть обжалован в судебном порядке.

Ипотечный договор: образец 2020 года и его существенные условия, механизм оформления и расторжения

Приветствуем! Что такое договор ипотеки и как он заключается и расторгается? За 20 лет коммерческой практики договор ипотечного кредитования в России из абсолютной экзотики превратился в рутинный быт. Определились термины. Устоялись понятия, сформировалась законодательная база, накопились библиотеки типовых договоров. Ипотека стала близка миллионам.

Законодательное регулирование ипотеки

Упоминая ипотеку, юристы имеют в виду договор предоставления займа на определённом условии. Таким условием является залог недвижимости, то есть временная, длящаяся до полного возврата кредита и процентов, уступка заёмщиком прав собственности на недвижимость, предоставленную в залог. Подробнее читайте в посте «Что такое закладная при ипотеке«. Часто речь идёт о залоге той самой собственности, которая приобретается на занятые деньги. Дело не всегда обстоит именно так.

Средства на возведение отдельно стоящего дома в пригороде получить под залог городской квартиры (ипотека под залог имеющейся недвижимости). В состав залога включается не только объект как таковой, но и неразрывно связанные с ним имущественные права. Если залогом служит жилой дом, то права на участок включаются в состав заложенного имущества. Если заключается договор ипотеки жилого помещения в виде квартиры в многоэтажке, то обязательной частью залога становится соответствующая доля общедомовой территории.

Взаимоотношения банка и клиента регулирует договор об ипотеке, в котором эти и другие обстоятельства должны быть подробно прописаны. Образец можно найти на сайте банка. Сторона, предоставляющая недвижимость в качестве залога, называется залогодателем, а сторона, предоставляющая кредит под этот залог – залогодержателем. В качестве залогодержателя выступает обычно банк, а залогодателя – частное лицо. Положения заключаемого кредитного и залогового договора должны соответствовать требованиям следующих законов:

  1. Гражданский кодекс.
  2. Жилищный кодекс.
  3. Федеральный закон (ФЗ) № 102 от 16.07.1998 г. «Об ипотеке».
  4. ФЗ № 122 от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество».
  5. ФЗ № 214 от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве…».
  6. ФЗ N 221 от 24.07.2007 г. «О государственном кадастре недвижимости…».
  7. Соответствующие подзаконные акты.

Залогодатель на всё время, пока действует договор об ипотеке, добровольно отказывается от своего права распоряжаться предметом залога, то есть объектом недвижимости. Он может пользоваться этим объектом, а вот распоряжаться – только с согласия банка. Обременение залога на практике означает, что если вы отступили от графика погашения кредита, то банк может расторгнуть через суд договор ипотеки и претендовать на всю вашу квартиру. Разумеется, это маловероятная экзотика, но такое юридическое обстоятельство следует всегда иметь в виду.

Виды ипотечных договоров

За два десятка лет коммерческой практики ипотечного кредитования сложился целый ряд более или менее успешных практик заключения ипотечных сделок.

  • Социальная ипотека. Правительство заинтересовано в обеспечении жильём тех слоёв населения, которые не могут заключить договор ипотеки на общих основаниях. В этих случаях государство обеспечивает ряд дополнительных гарантий банку и дотирует кредитную ставку. Её снижение для клиента возможно до уровня 9,9 %.
  • Военная ипотека. В настоящее время практически вытеснила натуральную систему обеспечения военнослужащих жильём. Все вновь поступающие на службу офицеры автоматически становятся участниками накопительной ипотечной системы, и уже через три года, заключив ипотечный договор с банком по льготной ставке и без первоначального взноса, могут получить жильё.
  • Материнская ипотека. Выдаваемая государством субсидия на второго или последующих детей в семье может быть направлена на внесение первоначального взноса или на досрочное погашение ипотечного кредита.
  • Долевая ипотека. Эта форма контракта предусматривает участие трёх заинтересованных сторон: банка, заёмщика и застройщика. Роль застройщика состоит в том, что он аккумулирует средства заёмщиков, осуществляет строительство многоквартирного объекта недвижимости и передаёт его дольщикам. Дольщики въезжают в построенный дом и живут в нём, постепенно расплачиваясь с банком.

Коммерческая практика наработала целый арсенал типовых договоров на все случаи жизни. Типичный пример — заключение так называемых предварительных контрактов об ипотеке. Это соглашение, в котором банк и клиент фиксируют согласованные в ходе переговоров принципиальные положения. Впоследствии они находят отражение в кредитном и залоговом договоре.

Существенные и дополнительные условия ипотеки

Существенными условиями в юриспруденции называются такие условия, которые необходимы и достаточны для того, чтобы контракт считался заключенным. Для этого необходимо, чтобы стороны были взаимно согласны по всем позициям, которые считает важными хотя бы одна сторона. Традиционно считаются существенными следующие положения ипотечного договора:

  1. Письменная форма договора ипотеки.
  2. Полное и недвусмысленное описание предмета ипотеки.
  3. Взаимно признаваемая оценка предмета ипотеки. Она может серьёзно отличаться от рыночной цены, поскольку определяется сторонами договора самостоятельно.
  4. Размеры и сроки исполнения обязательств, обычно к соглашению прилагается график платежей по кредиту.
  5. Документы о праве собственности залогодателя на объект залога, включая свидетельство о государственной регистрации.
  6. Другие условия, относительно которых одна из сторон считает необходимым достигнуть согласия, например, необходим действующий договор ипотеки земельного участка.

Существенные условия договора ипотеки отличаются от других условий тем, что отступление от существенных условий переводит договор в разряд ничтожных. Ничтожный договор должен признаться недействующим, а отступление от других условий не ставит под вопрос само существование контракта. Банки часто включают в список существенных условий перечень видов страхования, сопровождающих залог. Страхование объекта залога считается обязательным, а страхование жизни и здоровья заёмщика – нет.

Дополнительные условия включаются в договор при согласии обеих сторон с таким включением. Часто это бывают положения о том, кто и как будет ремонтировать или восстанавливать утраченное или повреждённое имущество при несчастном случае, кто и как будет продавать заложенное имущество в случае принятия соответствующего решения судом, любые другие условия на которых одна сторона настаивает, а вторая не возражает.

Именно здесь надо быть особенно внимательным – банки иногда прописывают дополнительные комиссии, возможности одностороннего повышения процентных ставок, условия отторжения объекта недвижимости в случае малейших трудностей у клиента. Эти пункты прописаны мелким почерком, но читать их надо очень внимательно.

Порядок подготовки и оформления ипотеки

Типичный порядок заключения договора ипотеки включает три шага:

  1. Выбор объекта для ипотечного кредитования.
  2. Выбор банка – кредитора
  3. Подготовка пакета документов, заполнение стандартных форм и подписание договора.

Прежде всего, вам надо выбрать жильё, под покупку которого вы хотите взять кредит. Банки выдают кредиты под покупку объектов трёх видов. Это многоквартирные новостройки, объекты на вторичном рынке недвижимости, а также отдельно стоящие дома и таунхаусы. Проще и выгоднее всего получить кредит на новостройку. Связано это с высокой степенью стандартизации контрактной работы. Объекты стандартные, застройщики сертифицированные, договоры типовые.

Следующий шаг – выбор банка – партнёра. Напишите онлайн заявку в десяток разных банков. Получите, сколько удастся, одобрений и внимательно сравните присланные вам проекты соглашений. Посмотрите договор залога и договор последующей ипотеки. Не пропускайте мелочей, вы подписываетесь на срок в половину оставшейся жизни.

Для получения ипотеки заёмщик должен удовлетворять некоторым требованиям банка:

  • Быть гражданином Российской федерации.
  • Быть в возрасте от 18 до 75 лет.
  • Иметь достаточный стабильный доход.

Важно, что достаточность оценивает банк, а стабильность – забота только клиента. Все риски на вашей стороне. Если вы неожиданно потеряете работу, банк не сильно расстроится. У него в залоге ваше жильё. Он продаст это жильё и тот факт, что другого у вас нет, банк не остановит.

Условия кредита зависят от используемой кредитной программы банка, срока кредитования, наличия или отсутствия государственной поддержки, большой белой зарплаты, подтверждённой по форме 2-НДФЛ. А ещё процентная ставка уменьшится, если вы готовы застраховать свою жизнь и здоровье, если вы можете заплатить значительный первоначальный взнос.

Договор ипотеки заключается письменно. Но, вопреки распространённому мнению, нотариат не является обязательным требованием. Если есть такое желание, то стороны, конечно, могут предусмотреть нотариальное удостоверение договора об ипотеке, но закон на этом не настаивает. Договор ипотеки между физическими лицами и банком должен быть надлежащим образом зарегистрирован местным органом власти. Регистрация договора ипотеки потребуют предоставления пакета документов, включающего:

  • заявление заёмщика;
  • заявление кредитора;
  • договор залога ипотеки;
  • кредитный договор ипотеки;
  • квитанция об оплате госпошлины;

Процедура регистрации ипотеки занимает до 10 рабочих дней. Сделка регистрируется специальной записью в Едином государственно реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП). Если запись в ЕГРП не внесена, это означает недействительность договора.

Расторжение

Штатным случаем расторжение ипотечного договора является своевременный возврат заёмных средств. При таком развитии событий залогодержатель и залогополучатель пишут заявление об отсутствии взаимных претензий, и Росреестр регистрирует снятие обременений, недвижимость переходит в собственность бывшего заёмщика, и он волен продать, подарить или иначе распорядиться ей по своему усмотрению.

Расторжение договора ипотеки выглядит примерно так:

  1. Продавец возвращается заемные средства по ипотеке в банк и первый взнос покупателю.
  2. Покупатель пишет заявление на досрочное погашение ипотеки и закрывает её.
  3. Представитель банка и покупатель обращаются в юстицию с заявлением на снятие обременения.
  4. После регистрации данного заявления договор считается расторгнутым.

Расторжение ипотеки в уведомительной форме бесплатное. За регистрацию соглашения о расторжении обе стороны должны заплатить по 175 рублей. Срок регистрации 3 рабочих дня.

Не таков порядок в случае наличия разногласий. Если заёмщик нарушает график выплат по кредиту, задерживает выплаты чаще, чем трижды за год, пусть даже и на незначительные сроки, банк-кредитор может выставить требование о немедленном возврате полной стоимости кредита. Если во время очередного регулярного инспекционного посещения вашего жилища, кредитор сочтёт, что заёмщик нарушает правила содержания помещений, то он имеет право на признание недействительным договора ипотеки.

Он потребует вернуть полную сумму незамедлительно. Основанием для требования досрочного возврата могут служить нарушения условий страхования объекта, несанкционированный ремонт и перепланировка, даже установка дополнительных металлических дверей во входной проём. И много чего ещё. И попробуйте потягаться с профессиональными юристами банка-кредитора.

Данная процедура крайне редкая т.к. банк не заинтересован в прекращении ипотеки по таким моментам. Если вам требуется помощь юриста, то запишитесь на бесплатную консультацию прямо у нас на сайте в специальной форме в углу.

Если вы не имеете возможности целиком досрочно погасить кредит, включая уплату набежавших процентов по нему, вас ждут судебные разбирательства. Банк потребует наложить взыскание на ваше жильё и суд, скорее всего, удовлетворит такое требование. Ваша квартира, на которую суд наложил взыскание, будет продана. Покупатель определится в результате торгов, публичный характер которых
прописан в законе, и приобретёт право собственности на бывшую вашу квартиру. А заёмщик будет выселен. Безжалостно.

Ждем ваших вопросов и обязательно подпишитесь на обновления проекта. Впереди много полезной информации из мира ипотеки.

Будем благодарны вам, если нажмете кнопки соцсетей и оцените статью.

Договор ипотеки – основные положения

Договор ипотеки – это основной документ, по которому кредитное учреждение финансирует покупку жилой недвижимости физическим лицом на заранее оговоренных условиях. Обязательное заключение договора ипотеки является гарантией полного выполнения всех обязательство как со стороны потенциального заёмщика, так и со стороны кредитора. Именно это документ является основополагающим и регламентирующим все финансовые и имущественные отношения между сторонами на протяжение всего срока действия, указанного в фабуле документа.

В этом материале можно узнать о том, как проводится оформление договора об ипотеке, его обязательная регистрация.

Для чего нужен этот договор?

Первое, что стоит разобрать – это практическое назначение данной документации. Законодательно на сегодняшний день закреплено требование все имущественные и финансовые взаимоотношения оформлять в письменном виде в формате договоров. Разработка проекта любого договора об ипотеке ведется в строгом соответствии с действующими нормативными и законодательными актами. Таковыми являются закон о ипотеке, Гражданский Кодекс РФ, закон о проведении обязательно государственной регистрации имущественных прав.

Надзорной организацией является «АИЖК» (агентство ипотечного жилищного кредитования – организация, созданная государственными структурами. Она занимается осуществлением разработки и контроля над соблюдением законодательства в сфере жилищного ипотечного кредитования. Оказывает посреднические услуги физическим лицам в процессе их взаимодействия с банками.

Если у вас есть сомнения в том, что предложенный вам договор ипотеки в полной мере соответствует действующему законодательству, то вы можете обратиться в региональный офис «АИЖК» и получить там профессиональную консультацию юриста. Подписывать спорные или не внушающие документы подобного типа не рекомендуется.

Договор об ипотеке заключается между двумя сторонами. редко в качестве сторон привлекаются органы опеки и попечительства, застройщики, поручители. Чаще третьей стороной может стать один или несколько созаемщиков.

При заключении договора ипотеки прописываются основные параметры взаимодействия. Подобный документ сначала составляется в виде проекта. Затем заемщику выдается экземпляр для предварительного ознакомления со всеми условиями. По итогу ознакомления клиент может подать заявление о включении в договор протокола разногласий. Банк по своему усмотрению может принять протокол разногласий с существующем виде, включить эти положения в основную фабулу документа или отклонить предложение клиента. Если произошло отклонение, а условия существенные, лучше отказаться от подписания подобного ипотечного договора.

Ипотечный договор является основным доказательство в судебном разбирательстве. Поэтому к его заключению необходимо подходить очень ответственно. Обязательно проводите экспертизу подобной документации у опытных юристов.

Коротко о том, для чего нужен договор ипотеки кредитору и заёмщику:

  • для уверенности в полном выполнении взятых на себя финансовых и имущественных обязательств;
  • для определения порядка пользования объектом недвижимости в досудебном порядке;
  • для распределения ответственности за состояние объекта недвижимости;
  • для страхования всех сторон от негативных и противозаконных действий третьих лиц;
  • для равномерного распределения долговой нагрузки по всему сроку кредитования;
  • для определения порядка владения и наложения ограничений на распоряжение собственностью.

Эти и многие другие моменты регламентируются данным документом. Разберем его основные положения и порядок регистрации.

Обязательные положения и пункты

Все обязательные положения о сотрудничестве и пункты договора ипотеки вносятся в него строго в соответствии с действующим законодательством. Это означает, что, например, пункт о том, что квартира в случае невыполнения заёмщиком финансовых обязательств, будет выставлена на торги, является законным и соответствует положениям действующей редакции Гражданского Кодекса РФ. В ней говорится о том, что залоговое имущество подлежит обязательной реализации по требованию залогодержателя в случае нарушения фабулы договора залогодателем даже в том случае, если эта квартира является единственным жильем, в том числе и для несовершеннолетних членов семьи.

Существенные пункты и условия ипотечного договора включают в себя следующие аспекты:

  1. полная стоимость договорных обязательств (цена квартиры или дома) – обязательно прописывается на первой странице документа и это обстоятельство является обязательным требованием для успешной последующей регистрации имущественных прав;
  2. полное наименование кредитного учреждения и лицензии Центрального Банка России, в рамках которой оказываются финансовые услуги;
  3. фамилия, имя и отчество заемщика с указанием паспортных данных, даты рождения и других личных параметров;
  4. полное описание предмета залога и приобретения с помощью ипотечного кредитования (почтовый адрес, площадь помещения, количество комнат, расположение и тд.);
  5. права сторон, заключивших договор;
  6. обязанности сторон, заключающих между собой договор;
  7. порядок осуществления внесения ежемесячных платежей (график является обязательным приложением к договору об ипотеке);
  8. порядок расторжения договора заемщиком и кредитором;
  9. ответственность сторон при невыполнении указанных условий;
  10. обязательно прописывается действующая процентная ставка;
  11. обязанность заемщика о проведении страхования объекта недвижимости от возможного причинения имущественного ущерба (банк не имеет права требовать от заёмщика проведения страхования его жизни, трудоспособности, доходов и титула права собственности на приобретаемое недвижимое имущество);
  12. заключительные положения.

Договор ипотеки подписывается в трех экземплярах всеми указанными сторонами. Затем один экземпляр остается в банке, второй передается в регистрационную палату для регистрации имущественных прав, третий остается у заемщика.

На основании чего проводится заключение?

Важно понимать, что договор ипотеки – это не совсем обычный кредитный документ. Здесь заключается одновременно два вида договора – ипотеки и залога. Оба формуляра подлежат обязательной регистрации в Росреестре. Без государственной регистрации эти договора законной юридической силы не имеют и не могут использвоаться в суде в качестве доказательств. Это существенные условия, на которые стоит обратить пристальное внимание.

В фабуле основного договора ипотеки банком закладывается условие. Оно касается регистрации имущественных и залоговых прав. Если заемщик не выполняет данное условие, то кредитная организация имеет право в одностороннем порядке расторгнуть досрочно договор и потребовать вернуть всю сумму выданные денежных средств с начисленными процентами одновременно. В результате этого заемщик рискует лишиться своего имущественного права на купленную квартиру. При этом внесенный первоначальный взнос вернуть не удастся, поскольку залоговое имущество уходить с молотка по стоимости значительно ниже рыночной (примерно на 30 – 40 %).

Итак, на основании чего (какой документации) заключается договор ипотеки – это очень важная информация. Для заключения подобного договора заемщику потребуется сделать следующее:

  • получить предварительное одобрение поданной в кредитное учреждение заявки;
  • предоставить документы, подтверждающие его платёжеспособность (копия трудовой книжки и справа о начисленной заработной плате за последние 6-ть месяцев);
  • найти объект недвижимости и провести его оценку с помощью аккредитованного агентства оценки;
  • провести страхование объекта недвижимости от причинения имущественного вреда;
  • внести первоначальный взнос в установленном банком размере (эта информация в обязательном порядке отображается в фабуле договора).

Помимо этого, потребуется свидетельство собственности на квартиру или договор долевого участия в строительстве многоэтажного дома. Прикладываются документы, удостоверяющие личность заемщиков, свидетельства о браке и рождении детей.

Оформление и государственная регистрация

Оформление ипотечного договора проводится в несколько этапов. Сначала потенциальный заемщик подает заявки и заполняет заявление. После его рассмотрения и предоставления всего пакета документов финансовое учреждение готовит проект договора. С ним нужно ознакомиться и при согласии со всеми пунктами подписать.

Требуется обязательная государственная регистрация договора и ипотеки и залога. как правило, это два разных процесса, разнесённых во времени. Все происходит следующим образом:

  1. потенциальный заемщик вносит на открытый расчетный ссудный счет сумму оговоренного первоначального взноса;
  2. происходит подписание ипотечного договора;
  3. далее следует государственная регистрация ипотечного договора в Росреестре;
  4. банк переводит на ссудный счет всю сумму ипотечного кредитования и происходят расчеты с продавцом недвижимости;
  5. затем в регистрационной палате происходит регистрация права собственности на приобретенную недвижимость;
  6. оформляется договор залога и подписывается закладная;
  7. эти документы также проходят регистрацию в Росреестре.

Затем все документы подаются в банк и проводится обязательное страхование объекта недвижимости. После этого происходит снижение процентной ставки (если подобное предусмотрено условиями договора).

Начинаются выплаты по заранее согласованному графику ежемесячных платежей.

Расторжение договора ипотеки досрочно

Чаще всего досрочное расторжение договора ипотеки происходит по инициативе кредитной организации. Поводом для этого могут стать просрочки внесения ежемесячных платежей или отказ заёмщика от выполнения своих обязательств. Для расторжения договора банк обращается в мировой суд. В ходе судебного заседания происходит полный расчет суммы, причитающейся к выплате со стороны заёмщика.

Затем банк предлагает заёмщику в фиксированные сроки внести эту сумму и завершить сотрудничество с отменой залога. Квартира после оплаты всей суммы долговых обязательств остается в имущественном праве заемщика. Второй вариант – суд принимает решение о реализации залогового имущества с целью погашения образовавшейся финансовой задолженности. В этом случае заемщик утрачивает право собственности и принудительно выселяется из занимаемого жилого помещения.

Расторжение заключенного договора по ипотеке досрочно по инициативе, исходящей со стороны заемщика возможно в том случае, если досрочно внесена вся сумма долга, включая начисленные проценты. Обычно это требуется для реализации квартиры или её обмена на большую жилую площадь.

Посмотрите на видео советы экспертов, которые раскрывают все тонкости и нюансы, секреты и подводные камни ипотечного договора:

Договор ипотечного кредита

Для многих граждан нашей огромной страны жилищное кредитование является единственной возможностью приобрести комфортабельное жилье.

Оформление ипотеки предполагает множество различных нюансов – начиная от подбора наиболее выгодного предложения и заканчивая госрегистрацией прав на недвижимость.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 317-60-09 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Одним из “краеугольных камней” является заключение ипотечного договора, особенности которого мы рассмотрим далее.

Что это такое

Ипотечный договор – это документ, регламентирующий взаимоотношения между залогодателем (заемщиком, должником) и залогодержателем (банком).

Нормативная регламентация, согласно ст. 8 ФЗ № 102 “Об ипотеке” (далее – Закон), содержится в следующих правовых актах:

  • в ГК РФ (далее – Кодекс), в частности, в Главе 27, 28;
  • в Законе;
  • в Параграфе 3 Главы 23 Кодекса.

Соответственно, правовое регулирование ипотечного договора осуществляется:

  • общими правилами и нормами Кодекса, предусмотренными для заключения договоров;
  • положениями Кодекса, установленными для договора о залоге;
  • нормами Закона.

Исходя из ст. 420 Кодекса, договор – это соглашение двух или более лиц об определении, изменении или окончании действия гражданских прав или обязанностей.

Ст. 432 Кодекса регламентирует, что контракт рассматривают как заключенный, если между участниками сделки было достигнуто согласие по всем существенным условиям.

В свою очередь,ч. 2 ст. 10 Закона определяет частный случай вступления в силу именно ипотечного договора – с момента госрегистрации такого документа.

Ч. 1 ст. 10 Закона устанавливает, что ипотечный договор:

  • составляют в простой письменной форме, без нотариального заверения;
  • подлежит обязательной госрегистрации в установленные сроки;
  • при несоблюдении нормативных положений о госрегистрации, договор признается ничтожной сделкой и не влечет каких-либо юридических последствий для сторон процесса и/или третьих лиц.

Существенные условия

Основополагающие условия, которые должны присутствовать в готовом документе, указаны:

Закон гласит о следующих условиях, которые в обязательном порядке должны присутствовать в договоре об ипотеке:

  • предмет ипотеки (квартира, жилой дом, земельный участок, таунхаус и др.);
  • оценка заложенного имущества;
  • сущность обязательства, которое обеспечивается залогом недвижимости;
  • сумма обязательств и срок их исполнения заемщиком.

Те же существенные условия перечислены и в Кодексе. Кроме этого, законодательство определяет, что по желанию сторон в договор также можно включить:

  • условия о порядке процедуры по взысканию на имущество – либо в порядке судебного производства, либо в досудебном режиме.

Ч. 2 ст. 9 Закона гласит о том, как должен быть указан предмет залога в ипотечном договоре:

  • название предмета;
  • адрес места расположения;
  • описательная часть (здесь указываются достаточные для идентификации предмета характеристики, позволяющие отличить имущество среди множества других).

Кроме этого, в договоре должно быть указано:

  • право залогодателя, из-за которого имущество ему принадлежит (право собственности, возникшее после госрегистрации);
  • название органа, осуществившего госрегистрацию данных прав (Регистрационная палата).

Оценка залогового имущества:

  • указывается в денежном выражении;
  • определяется на основании соглашения между банком и заемщиком.

Также в договоре должны присутствовать условия:

  • об обязательстве, которое обеспечивается залогом (сумма кредита, размер процентов за весь срок кредитования, ПСК, основание возникновения, нормативный срок исполнения);
  • о наличии закладной, если права банка удостоверяются соответствующей ценной бумагой.

Как оформить ипотеку в Мортон, описывается в этой статье.

Требования к оформлению

Закон регламентирует, что ипотечный договор не требует нотариальной формы – заключение можно произвести в обычной письменной форме.

Договор должен:

  • оформляться согласно правилам, определенным Кодексом и Законом для договоров данного типа;
  • пройти регистрацию в Росреестре в установленном порядке;
  • содержать в себе все существенные условия, которые предусмотрены законодательством;
  • обладать дополнительными условиями, перечисленными в ст. 9.1. Закона.

В частности, ст. 9.1. Закона определяет, что в ипотечном договоре в обязательном порядке должна присутствовать запись о полной стоимости кредита (ПСК), которая должна размещаться на первой странице документа.

При оформлении договора банк также должен указать условия:

  • о размере неустойки за нарушение заемщиком кредитных обязательств;
  • о порядке предоставления информации (через сеть Интернет, на публичных стендах и др.), а также о способах информирования заемщика.

Также необходимо включить:

  • информацию о правах и обязанностях сторон;
  • гарантии банка и заемщика;
  • обстоятельства, исключающие несение какой-либо ответственности;
  • ответственность в общем случае;
  • условия о страховании имущества;
  • реквизиты и адреса.

Как заключается, его образец

Ипотечный договор заключается посредством составления сторонами (банком и заемщиком) документа и последующего его предоставления в орган, совершающий госрегистрацию прав.

После того, как участники процедуры надлежащим образом достигли соглашения, они предоставляют документ в территориальное отделение Регпалаты для запуска процесса госрегистрации.

В случае, если не были соблюдены требования Закона касательно наличия существенных условий, или были нарушены иные требования, Росреестр вправе отказать в осуществлении регистрации.

Вступление договора в законную силу происходит после того, как Регпалата внесет соответствующую запись в ЕГРП. Для запуска процесса залогодателю и залогодержателю необходимо подать совместное заявление.

Регпалата регистрирует договор об ипотеке, не запрашивая каких-либо иных документов, кроме совместного заявления.

Форма ипотечного договора может быть различной – в зависимости от конкретных обстоятельств, дополнительных условий и др. Типовой образец документа можно скачать здесь.

Сроки регистрации

Сроки осуществления госрегистрации ипотечного договора регламентируются ч. 5 ст. 20 Закона.

Согласно нормативным положениям этой статьи, существуют следующие установленные сроки:

  1. По общему правилу, ипотека регистрируется Регистрационной палатой в течение 1 месяца с даты поступления в данный орган всех необходимых документов, предусмотренных Законом для осуществления процедуры.
  2. В отношении нежилых строений, участков земли, прочих зданий и сооружений срок составляет 15 рабочих дней.
  3. Касательно ипотеки квартир и иных помещений, предназначенных для непосредственного проживания граждан – в течение 5 рабочих дней с даты предоставления документов в Росреестр.
  4. Если осуществляется ипотека земельного участка, и на данном участке расположены здания, строения или сооружения, регистрация будет произведена в сроки, соответствующие нормативным срокам для регистрации данных строений, помещений или сооружений.
  5. Если ипотека не в силу закона, а на основании нотариально засвидетельствованного договора, госрегистрация производится в срок, не позднее 5 рабочих дней.

Госпошлина за регистрацию

Нормативное регулирование порядка и размеров уплаты госпошлины за совершение госрегистрации ипотечного договора осуществляется согласно нормам ст. 24 Закона.

В соответствующей статье указано, что за

  • госрегистрацию договора;
  • регистрацию ипотеки как обременения;
  • внесение соответствующих записей в ЕГРП;
  • выдачу документации,

государственная пошлина подлежит уплате один раз за все вышеуказанные действия. Размер и сроки уплаты госпошлины регламентируются Налоговым законодательством, в частности, ст. 333.33 НК РФ.

П. 28 ч. 1 соответствующей статьи гласит, что за осуществление госрегистрации договора взимается госпошлина в размере:

1000 рублейдля физлиц
4000 рублейдля юрлиц

Тут же обозначен основной нюанс – если договор заключается между физическим и юрлицом (банком и заемщиком), госпошлина взимается в размере, как для физических лиц, то есть 1000 рублей.

Вышесказанное относится к ипотеке, возникающей в силу договора. На основании ч. 2 ст. 20 Закона, ипотека в силу закона подлежит регистрации без уплаты государственной пошлины.

Нотариальное удостоверение

Согласно ч. 3 ст. 339 Кодекса, соглашение о залоге заключается в простой письменной форме и не требует нотариального свидетельствования, если в других законах или соглашении сторон не прописано иное положение.

Ч. 1 ст. 10 Закона также утверждает, что документ должен быть составлен в простой письменной форме.

Поскольку в ч. 3 ст. 1 Закона сказано, что общие правила о залоге, перечисленные в Кодексе, применимы к договору об ипотеке только в том случае, если в Законе не установлены другие правила, можно сделать вывод о необязательности нотариального удостоверения ипотечного договора.

Однако это не означает, что нотариальная форма запрещена. Стороны могут воспользоваться услугами нотариуса при наличии такой необходимости.

При этом последний приобретет право подать в Росреестр заявление, на основании которого ипотека также может быть зарегистрирована (ч. 1 ст. 20 Закона).

Расторжение договора ипотеки по инициативе заемщика

Согласно общему правилу, установленному ст. 450 Кодекса, расторжение ипотечного договора можно произвести по обоюдному согласию сторон. Соответственно, одной инициативы заемщика недостаточно – нужно согласовать вопрос и с банком.

Однако договор может быть расторгнут и по решению суда – для этого необходимо, чтобы одна из сторон процесса существенно нарушила условия договора.

Таким образом, если банк не соблюдает нормы договора, заемщик вправе обратиться в суд с соответствующим требованием.

Соглашение о расторжении, его образец

Образец соглашения о расторжении кредитного договора по договоренности сторон можно скачать здесь.

Можно ли отказаться после подписания

Отказаться от ипотечного займа можно и после подписания кредитного контракта. Все зависит от того, были ли фактически исполнены обязательства банка перед заемщиком – перечисление денежных средств по назначению (к примеру, застройщику недвижимости).

В таком случае, рекомендуется заключить с банком соглашение о расторжении. Заемщику при этом придется вернуть:

  • сумму полученного кредита;
  • проценты за фактическое пользование заемными денежными средствами.

Как оспорить

Зачастую возникает необходимость оспорить заключенный договор об ипотеке недвижимого имущества.

Оспорить договор потребуется в следующих случаях:

  • если с лицом, не правомочным участвовать в сделке, был заключен ипотечный договор (например, с ограниченно дееспособным гражданином);
  • при предоставлении в залог недвижимости, не могущей являться предметом залога по ипотеке;
  • при несоответствии условий ипотечного договора требованиям и нормам закона;
  • при спорах, связанных с несоответствием применяемых мер банком по принудительному взысканию задолженности указанным в изначальном договоре.

В любом случае, необходимо пытаться урегулировать вопрос в досудебном порядке, проведя соответствующую претензионную работу с контрагентом.

При отрицательном результате следует обращаться в суд, который, на основании ст. 166 Кодекса об оспоримых и ничтожных сделках, оценит обстоятельства рассматриваемого дела и вынесет справедливый вердикт.

Договор об ипотеке – основной документ, которым регулируются взаимоотношения между банком и потребителем услуг – заемщиком.

В договоре должны быть отражены существенные условия, указанные в Законе. Кроме этого, документ обязательно должен быть зарегистрирован в Росреестре, а в ЕГРП – внесена соответствующая запись.

Военная ипотека в Мортон рассматривается тут.

Условия ипотеки для учителей вы можете найти на этой странице.

Видео: Ипотечный кредит: «подводные камни» договора ипотеки

Ссылка на основную публикацию