Реконструкция аварийного дома: что это такое, отличие от капитального ремонта

Отличие реконструкции от капитального ремонта

Определение понятий «реконструкция» и «капитальный ремонт»

Основным документом, регламентирующим градостроительную деятельность в Российской Федерации, является Градостроительный Кодекс (Далее – ГрК). Он определяет все её правовые аспекты – от процедуры проведения инженерных изысканий до ввода объекта в эксплуатацию. Также в нём описан порядок разработки, согласования и утверждения проектной документации для зданий, сооружений и линейных объектов.

Все строительные работы классифицируются определенным образом, их неправильная интерпретация может привести к финансовым потерям или другим нежелательным последствиям. Один из самых спорных вопросов – предмет обсуждения данной статьи.

Итак, рассмотрим определения понятий капитального ремонта и реконструкции:

Реконструкция объектов капитального строительства (статья 1, п.14 ГрК) – изменение параметров объекта или его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов;

С определением реконструкции линейных объектов можно ознакомиться в статье 1 п.14_1 ГрК.

Капитальный ремонт объектов капитального строительства (статья 1, п.14_2 ГрК) – замена и (или) восстановление строительных конструкций объекта или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

С определением капитального ремонта линейных объектов можно ознакомиться в статье 14_3 ГрК.

На что влияет отнесение работ к тому или иному виду?

Главной особенностью проведения работ по реконструкции является необходимость разработки полного комплекта проектной документации , включающей все обязательные разделы по Постановлению Правительства РФ №87.

Также, в большинстве случаев, будет необходимо провести её экспертизу.

Кроме этого, придётся получать разрешение на строительство, в случае, если затронуты конструктивные элементы или другие характеристики надежности и безопасности объекта, а также при производстве работ превышены предельно допустимые параметры строительства (ч.17.4 статьи 51 ГрК).

При необходимости получения разрешения на строительство также нужно вводить объект в эксплуатацию после завершения работ.

Процедура подготовки документации для реконструкции во многом аналогична разработке такой документации для нового строительства – Вам придётся пройти всё те же этапы. Подробнее об этом Вы можете прочитать в статье «проектная документация», в которой описан состав стадии П, необходимость её разработки для различных объектов, порядок и особенности прохождения государственной и негосударственной экспертизы, а также прочие нюансы.

При осуществлении капитального ремонта, в соответствии с п.12_2 статьи 48 ГрК, необходимо разрабатывать только те разделы проектной документации, которые затрагивают выполняемые работы. Кроме того, в соответствии с п.2 статьи 51 ГрК, в данном случае получение разрешения на строительство не требуется.

Также не требуется ввод объекта в эксплуатацию по завершении работ.

Отметим, что отнесение работ к тому или иному виду находится в компетенции собственника объекта или лица, ответственного за его эксплуатацию. Это также влияет на бухгалтерский учёт указанного лица, но это тема совершенно другой статьи и здесь рассматриваться не будет.

Проведение работ по реконструкции без разрешения на строительство или под видом капитального ремонта преследуется по закону. В соответствии с частью 1 статьи 95 Кодекса об административных правонарушениях за указанные действия для юридических лиц установлен штраф от 500 тысяч до 1 миллиона рублей или административное приостановление деятельности на срок до 90 суток.

Признаки, характеризующие реконструкцию объекта капитального строительства

Для начала отметим – достаточно хотя бы одного признака, обозначенного в определении понятия «реконструкция», для отнесения работ к данному виду.

Например, к реконструкции будут отнесены следующие виды работ:

• 1) Изменение этажности здания Здесь подразумевается изменение количества этажей. Стоит учитывать, что не все части здания являются этажами, например, чердак (в отличие от мансарды) – это не этаж. Соответственно, при оборудовании мансарды в чердачном пространстве количество этажей изменится и станет на 1 больше. При этом, по общему правилу, разрешение на строительство не потребуется (при условии сохранения конфигурации кровли). Если кровля тоже подвергается реконструкции и угол её наклона хотя бы немного изменяется, то увеличится или уменьшится строительный объем, который тоже является признаком реконструкции.
• 2) Изменение строительного объема В данном случае требуется разрешение на строительство, поскольку модифицируется часть несущих конструкций и изменяется конструктивная надежность.
• 3) Замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций, исключая восстановление/замену их отдельных элементов на аналогичные или улучшенные Если при сносе объекта останется хотя бы один конструктивный элемент, то все последующие работы будут относиться не к новому строительству, а именно к реконструкции, поскольку часть объекта сохраняется. Какие конструкции и в каком объеме – совершенно не важно. Даже если Вы полностью снесете здание и возведете новое с такими же характеристиками – всё-равно это будет считаться реконструкцией. И только в случае полного сноса старого объекта и возведения нового, отличного от того, которое существовало на этом месте до этого, можно рассматривать работы как новое строительство.

Грань между реконструкцией и капитальным ремонтом

Согласно определениям данных понятий, разница заключается в количестве заменяемых элементов конструкций.

Капитальный ремонт – замена части несущих конструкций или их отдельных элементов. Де-юре, при замене 99% балок, можно сказать, что данный вид работ – это капитальный ремонт. Таким образом, Вам не потребуется разрабатывать полный комплект проектной документации по Постановлению Правительства РФ №87, получать разрешение на строительство и вводить объект в эксплуатацию.

Кратко о реконструкции и капитальном ремонте линейных объектов

Критериями, определяющими грань между реконструкцией и капитальным ремонтом линейных объектов, являются: изменения класса, категории, первоначально установленных показателей функционирования объекта, изменение границ полосы отвода или охранных зон.

В данной статье мы не будем подробно рассматривать нюансы реконструкции и капитального ремонта линейных объектов и ограничимся приведением одного классического примера: если Вы собираетесь построить какой-либо объект рядом с автомобильной дорогой (АЗС, автомойку и прочее), то Вам придётся сделать с неё въезды и съезды, которые с большой долей вероятности повлияют на пропускную способность. Также, возможно, изменится полоса отвода. Поэтому иногда формально юридически при строительстве таких объектов приходится делать реконструкцию линейного объекта.

Проведение реконструкции аварийного дома — что это такое, чем отличается от капремонта и как добиться улучшения условий проживания?

Жить в доме, который находится в аварийном состоянии, не только некомфортно, но и опасно.

Крайне важно знать, как начать реконструкцию либо капитальный ремонт, в какую инстанцию обратиться, чтобы обеспечить себе и своим близким комфортные условия для жизни. А также в каких случаях жильцы аварийного дома могут требовать переселения из такого жилья.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !

Что это такое?

Рассмотрим несколько видов обновления сооружений.

Реконструкция

Реконструкцией называется процесс обновления устаревшей архитектурной единицы с целью полного воссоздания эстетичного вида, а также предоставлении безопасных жилищных условий жителям здания.

Ремонт

В целом ремонтом называют изменение здания внешне, а также улучшение жилищных условий. К тому же, ремонтом может быть разного вида изменение и дополнение, например, добавить окна, двери, заменить полностью водоснабжение, электропроводки и подобного рода вещи.

Капитальные работы

Это серьезный и длительный, но важно, что качественный процесс улучшения здания, его обновление и починка. При капитальном ремонте, строители могут полностью изменить каркас сооружения, добавить пристройку и что-то улучшить. В частых случаях капитальный ремонт подразумевает изменение планировки здания, с целью сделать жилищные условия более комфортными.

Все элементы здания, которые уже не пригодны для использования, заменяются в первую очередь. Когда ведется капитальный ремонт жилого здания, все его жильцы временно должны покинуть свой дом и вернуться уже в безопасное и модернизированное место.

Проводят ли капремонт в очень старом жилье?

Если многоквартирный дом находится в аварийном состоянии, то жильцы в первую очередь обращаются в управляющую компанию, которая обязана оценить состояние дома и определить стоит ли эвакуировать людей, чтобы провести капитальный ремонт. В некоторых случаях жильцов придется расселить в новые, более приемлемые для жизни условия. Согласно п. 10 постановления правительства РФ №491 от 13 августа 2006 года, управляющая компания должна заняться эксплутационно-ремонтными работами в аварийном доме.

При оценке состояния дома, специалисты обращают внимание на фундамент, так как если он довольно прочный, то его можно реставрировать и позволить людям жить в нем. Обращается внимание также на состояние стен и крыши.

За что могут не платить жители ветхого здания?

Если вам «посчастливилось» быть жильцом аварийного дома, то вам следует знать за что вы обязаны и не обязаны платить, согласно пункту 2.3.7 постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 №170:

• Капремонт не входит в перечень услуг, за которые вам следует платить, так как этим занимается управляющая компания, она же отвечает за процедуру расселения жильцов в аварийном здании (в какие сроки происходит расселение?).
• Вы ответственны материально за содержание и ремонт своего конкретного жилья, и обеспечение квартиры нормативными условиями для проживания — это значит, что вы продолжаете оплачивать счета, которые используете лично вы.

Можно ли требовать переселения?

Как быть, если капремонта нет, а жилье не хотят признавать аварийным? Отталкиваясь от постановления правительства РФ от 28.01.2006 №47, вы имеете полное право требовать от управляющей компании капитального ремонта либо переселения в случаях если:

• На несущих конструкциях были замечены деформации.
• Не хватает каких-либо элементов инженерных коммуникаций, таких как централизованное отопление либо неполадки в водоснабжении.
• Температура воздуха в комнатах менее 18 градусов в течение долгого промежутка времени.
• Влажность воздуха более 60%.
• Отсутствие определенного количества окон и дверей.
• Наличие токсичных веществ, особенно в больших количествах.

Если же она не хочет признавать дом аварийным, вы имеете право написать на управляющую компанию коллективную жалобу и обратиться в вышестоящие инстанции.

О том, при каких условиях жильцы аварийного дома могут требовать переселения, рассказано здесь.

Стоит ли самим пытаться осуществить починку здания, если её не делают?

За свой счет жильцы могут модернизировать и улучшать свою квартиру, но, если сооружение в целом нуждается в ряде определенных операций, вы не должны пытаться устранить проблемы своими руками.

Управляющая компания отвечает за то, чтобы предоставлять вам адекватные условия жизни, и в случае каких-либо проблем, она несет полную ответственность за устранение любых неполадок, касательно всего сооружения в целом и комфорта жизни его жильцов. Согласно постановлению государственного комитета по строительству и жилому комплексу от 27 сентября 2003 года №170, управляющая компания должна проводить модернизацию домов один раз в 3-5 лет.

Таким образом, каждый жилец не должен игнорировать тот факт, что его дом находится в аварийном состоянии, и даже если управляющая компания не собирается ничего делать, не стоит пытаться улучшить весь дом самостоятельно.

Нужно быть осведомлённым в каких случаях жилье считается аварийным, а также как поддерживать его в порядке. Жилец дома должен понимать за какие услуги он обязан платить, а какие покрывает управляющая компания. Стоит помнить, что в первую очередь вы должны думать о своей безопасности.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

Ремонт или реконструкция?

На сегодняшний день законодательно определены только понятия капитальный ремонт и реконструкция (модернизация, техническое перевооружение и пр.). Понятие “ремонт” в действующем налоговом законодательстве отсутствует. При этом разница между понятиями капитального ремонта и реконструкцией достаточно тонкая.

Для ответа на вопрос, к каким видам работ относятся те или иные выполненные работы обратимся к действующим нормативным актам.

Так согласно п. 2 ст. 257 Налогового кодекса РФ (далее – НК РФ):

• к работам по достройке, дооборудованию, модернизации относятся работы, вызванные изменением технологического или служебного назначения оборудования, здания, сооружения или иного объекта амортизируемых основных средств, повышенными нагрузками и (или) другими новыми качествами;
• к реконструкции относится переустройство существующих объектов основных средств, связанное с совершенствованием производства и повышением его технико-экономических показателей и осуществляемое по проекту реконструкции основных средств в целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции;
• к техническому перевооружению относится комплекс мероприятий по повышению технико-экономических показателей основных средств или их отдельных частей на основе внедрения передовой техники и технологии, механизации и автоматизации производства, модернизации и замены морально устаревшего и физически изношенного оборудования новым, более производительным.

В соответствии с п. 14, 14.1, 14.2, 14.3 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 N 190-ФЗ (далее – ГрК РФ) установлены следующие понятия:
14) реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) – изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов;

14.1) реконструкция линейных объектов – изменение параметров линейных объектов или их участков (частей), которое влечет за собой изменение класса, категории и (или) первоначально установленных показателей функционирования таких объектов (мощности, грузоподъемности и других) или при котором требуется изменение границ полос отвода и (или) охранных зон таких объектов;

14.2) капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) – замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов;

14.3) капитальный ремонт линейных объектов – изменение параметров линейных объектов или их участков (частей), которое не влечет за собой изменение класса, категории и (или) первоначально установленных показателей функционирования таких объектов и при котором не требуется изменение границ полос отвода и (или) охранных зон таких объектов.

На основании определений перечисленных в нормативных документах при квалификации затрат в качестве ремонта или реконструкции определяющее значение имеет цель проведения работ.

Работы, связанные с изменением назначения объекта, появлением других новых качеств у объекта признаются модернизацией, достройкой или дооборудованием. Реконструкция предполагает проведение работ по определенному проекту, целью которого является увеличение производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции, параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

С точки зрения налогового законодательства, затраты на реконструкцию увеличивают первоначальную стоимость основного средства и списываются на затраты через амортизацию (п. 2 ст. 257, ст. ст. 258, 259 НК РФ), а затраты на ремонт основного средства являются текущими и единовременно в полной сумме фактических затрат учитываются в прочих расходах при исчислении налога на прибыль в том отчетном (налоговом) периоде, в котором (п. 1 ст. 260, п. п. 2, 5 ст. 272 НК РФ):

• был подписан акт выполненных работ, если работы выполняла подрядная организация;
• были закончены работы, если их выполняла сама организация.

Поэтому разделение этих понятий очень важно для целей бухгалтерского и налогового учета.
При этом обязательны экономическая обоснованность произведенных затрат и наличие подтверждающих первичных документов (п. 1 ст. 252 НК РФ).

По общему правилу, ремонт способствует поддержанию объектов в рабочем состоянии в течение срока их полезного использования и не приводит к улучшению первоначальных нормативных показателей функционирования. Текущий и средний ремонт осуществляется, как правило, с периодичностью менее одного года для поддержания объектов в рабочем состоянии.

Согласно ст. 11 НК РФ институты, понятия и термины гражданского, семейного и других отраслей законодательства Российской Федерации, используемые в НК РФ, применяются в том значении, в каком они используются в этих отраслях законодательства, если иное не предусмотрено НК РФ.

Поскольку понятия реконструкции (модернизации, техническое перевооружение и пр.) даны в НК РФ, то учитывая разъяснения Минфина России, для целей налогообложения прибыли в ходе проведения данных работ следует руководствоваться определениями, содержащимися в НК РФ (письмо Минфина России от 15.02.2012 N 03-03-06/1/87).

В п. 1 ст. 4 ГрК РФ установлено, что при проведении капитального ремонта затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов капитального строительства.

В соответствии с п. 3.11 Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений, утвержденного постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279 и п. 5.1 ведомственных строительных нормативов (ВСН) N 58-88 (р) “Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения” (далее – ВСН) ремонт направлен на устранение неисправностей объекта и поддержание его в исправном состоянии. В результате проведения капитального ремонта может быть проведена замена изношенных конструкций и деталей, их смена на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов, за исключением полной замены основных конструкций, срок службы которых в данном объекте является наибольшим (каменные и бетонные фундаменты, трубы подземных сетей и т.п.). То есть капитальный ремонт не приводит к изменению технико-экономических показателей здания.

В Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 29.01.2014 по делу N А27-4676/2013 сказано:
«Реконструкцией зданий и сооружений является производство таких работ, которые улучшают ранее принятые нормативные показатели функционирования, в результате чего у объекта появляются новые качественные или количественные параметры и характеристики, то есть изменяется сущность объекта. Данное определение дано в совместном письме Госплана СССР, Госстроя СССР, Стройбанка СССР, ЦСФУ СССР от 08.05.1984 N НБ-36-Д/23-Д/144/6-14, письме Минфина СССР от 29.05.1984 N 80, письме Госстроя России от 28.04.1984 N 16-14/63. Капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта, его перепланировка, не вызывающие изменения основных технико-экономических показателей здания.

Из указанных выше определений следует, что отличие капитального ремонта от реконструкции заключается в том, что при капитальном ремонте основные технико-экономические показатели сооружения остаются без изменения, а при реконструкции они изменяются, при этом при капитальном ремонте также возможно затрагивание конструктивных элементов».

К сведению! Технико-экономическими показателями здания являются такие его качественные и количественные характеристики, как этажность, площадь, вместимость и пропускная способность.

Следовательно, чтобы выяснить, относятся ли выполненные работы к ремонту или реконструкции, нужно правильно квалифицировать не сами работы, а их последствия для объекта основных средств (письмо Минфина России от 29.12.2009 N 03-03-06/1/830, Постановление Президиума ВАС РФ от 01.02.2011 N 11495/10, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 29.01.2014 по делу N А27-4676/2013).

По мнению контролирующих органов, при разграничении реконструкции (модернизации и пр.) и ремонта основных средств определяющее значение имеет изменение технологического или служебного назначения оборудования, или приобретение им других новых качеств. При этом стоимость проведения работ, в соответствии с главой 25 НК РФ, не является критерием для такого разграничения (письма Минфина России от 22.04.2010 N 03-03-06/1/289 и 24.03.2010 N 03-03-06/4/29).

Таким образом, основное отличие ремонта от реконструкции или модернизации заключается в том, что в результате любого ремонта не изменяются назначение объекта, его технико-экономические показатели, технологическое или служебное назначение, он по-прежнему эксплуатируется с теми же первоначальными характеристиками. Кроме того, не улучшается качество объекта и не увеличиваются производственные площади.

Для того чтобы у налоговых органов не возникло претензий к расходам на ремонт, целесообразно оформлять следующие документы (причем независимо от того, собственными силами выполняется ремонт основных средств или привлекают для этого сторонних исполнителей):

• служебную записку на имя руководителя подразделения или организации о поломке оборудования либо о выявлении тех или иных дефектов. Она обычно составляется в произвольной форме;
• акт о приеме-сдаче отремонтированного объекта, в котором приводится перечень и стоимость выполненных ремонтных работ, замененных деталей и запчастей.

Для сведения! До внесения изменений в ГрК РФ Минфин России в Письме от 23.11.2006 N 03-03-04/1/794 рекомендовал при проведении проверок использовать отраслевые документы, в которых есть определение терминов “капитальный ремонт” и “реконструкция”, например:

• Положение о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений МДС 13-14.2000, утвержденное Постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279. В Приложении 3 к этому документу приведен перечень работ, которые относятся к текущему ремонту, а в Приложении 8 – перечень работ, которые относятся к капитальному ремонту;
• Ведомственные строительные нормы (ВСН) N 58-88(р) “Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения”, утвержденные Приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23.11.1988 N 312;
• Письмо Минфина СССР от 29.05.1984 N 80 “Об определении понятий нового строительства, расширения, реконструкции и технического перевооружения действующих предприятий”.

Большинство судов ранее при разграничении работ по капитальному ремонту и реконструкции использовали вышеперечисленные документы, а также:

• Методику определения стоимости строительной продукции на территории РФ МДС 81-35.2004, утвержденную Постановлением Госстроя России от 05.03.2004 N 15/1;
• совместное Письмо Госплана СССР N НБ-36-Д, Госстроя СССР N 23-Д, Стройбанка СССР N 144, ЦСУ СССР N 6-14 от 08.05.1984 “Об определении понятий нового строительства, расширения, реконструкции и технического перевооружения действующих предприятий”;
• ГрК РФ;
• заключения специалистов, экспертов о состоянии основного средства до и после ремонта;
• предписание (решение) государственного органа, выданное организации, об обязательном проведении ремонта основного средства (обычно зданий).

Замена лифта — это капремонт, а не реконструкция

Любой объ­ект капи­таль­но­го стро­и­тель­ства (ОКС) рано или позд­но начи­на­ет нуж­дать­ся в вос­ста­нов­ле­нии или изме­не­нии:

• раз­ру­ша­ют­ся эле­мен­ты кон­струк­ций, в т. ч. и несу­щих;
• выхо­дит из строя инже­нер­но-тех­ни­че­ское обо­ру­до­ва­ние;
• тре­бу­ет­ся изме­не­ние моди­фи­ка­ции кон­струк­тив­ных эле­мен­тов, неко­то­рых пара­мет­ров ОКС;
• воз­ни­ка­ет надоб­ность рас­ши­ре­ния объ­ек­та.

И тогда может быть про­ве­де­на рекон­струк­ция, капи­таль­ный ремонт или пере­устрой­ство ОКС. Ремонт и рекон­струк­ция зда­ний — в чем раз­ни­ца меж­ду эти­ми поня­ти­я­ми?

Капитальный ремонт и реконструкция: основные отличия

Понять, чем отли­ча­ет­ся рекон­струк­ция от капи­таль­но­го ремон­та, мож­но ана­ли­зи­руя п. 14 — 14.3 ст. 1 Гра­до­стро­и­тель­но­го Кодек­са РФ. Обра­ти­те вни­ма­ние, что опре­де­ле­ния рекон­струк­ции и кап­ре­мон­та для всех ОКС и кон­крет­но линей­ных объ­ек­тов (ЛО) отли­ча­ют­ся друг от дру­га.

Что такое ОКС и линейный объект

• К капи­таль­ным объ­ек­там отно­сят­ся зда­ния, стро­е­ния и соору­же­ния, в том чис­ле и неза­вер­шён­но­го стро­и­тель­ства, нераз­рыв­но свя­зан­ные с зем­лей, то есть име­ю­щие фун­да­мент.
• Линей­ные объ­ек­ты — это ЛЭП, ком­му­ни­ка­ции свя­зи, в том чис­ле и кабель­но­го типа, тру­бо­про­во­ды, авто­мо­биль­ные, желез­но­до­рож­ные доро­ги и т.п.

Что такое реконструкция ОКС

В гра­до­стро­и­тель­ном и нало­го­вом кодек­сах опре­де­ле­ния рекон­струк­ции несколь­ко отли­ча­ют­ся.

Реконструкция по ГрК РФ

Рекон­струк­ция капи­таль­ных зда­ний и соору­же­ний — это:

• изме­не­ние основ­ных харак­те­ри­стик объ­ек­та (пло­ща­ди зда­ния, его высо­ты, кол-ва эта­жей, про­стран­ствен­но­го объ­е­ма);
• стро­и­тель­ство допол­ни­тель­ных над­стро­ек (напри­мер, ман­сар­ды), при­стро­ек, рас­ши­ре­ние ОКС;
• заме­на либо вос­ста­нов­ле­ние несу­щих кон­струк­ций.

Вни­ма­ние! Заме­на отдель­ных частей несу­щих кон­струк­ций на ана­ло­гич­ные, более тех­но­ло­гич­ные, либо вос­ста­нов­ле­ние их счи­та­ет­ся не рекон­струк­ци­ей, а кап­ре­мон­том.

Для линей­ных соору­же­ний рекон­струк­ция пред­по­ла­га­ет заме­ну вышед­ше­го из строя или мораль­но уста­рев­ше­го инже­нер­но-тех­ни­че­ско­го обо­ру­до­ва­ния (ИТО) на более совре­мен­ное, дру­го­го клас­са (либо кате­го­рии), в резуль­та­те чего повы­ша­ет­ся про­из­во­ди­тель­ность линей­но­го объ­ек­та (его мощ­ность, про­пуск­ная спо­соб­ность, гру­зо­подъ­ем­ность и т.д.), либо изме­ня­ют­ся гра­ни­цы охран­ных зон и полос отво­да.

Реконструкция по Налоговому кодексу

Рекон­струк­ция ОКС — это пере­устрой­ство объ­ек­та с целью усо­вер­шен­ство­ва­ния про­из­вод­ствен­но­го про­цес­са, улуч­ше­ние ТЭП (тех­ни­ко-эко­но­ми­че­ских пока­за­те­лей), повы­ше­ние мощ­но­сти, каче­ства, изме­не­ние вида выпус­ка­е­мой про­дук­ции.

Отдель­но в нало­го­вом кодек­се опре­де­ля­ет­ся тех­ни­че­ское пере­во­ору­же­ние как внед­ре­ние новых тех­но­ло­гий, модер­ни­за­ция, авто­ма­ти­за­ция про­из­вод­ствен­но­го про­цес­са, заме­на уста­рев­ше­го обо­ру­до­ва­ния на новое с повы­шен­ной про­из­во­ди­тель­но­стью.

Такая трак­тов­ка име­ет узкую направ­лен­ность, так как каса­ет­ся основ­ных средств капи­таль­ных про­из­вод­ствен­ных объ­ек­тов. Сто­и­мость рекон­струк­ции и пере­во­ору­же­ния учи­ты­ва­ет­ся для опре­де­ле­ния изме­нив­шей­ся пер­во­на­чаль­ной сто­и­мо­сти амор­ти­зи­ру­е­мых основ­ных ср‑в (Ст. 257 НК РФ).

Что такое капитальный ремонт

Капи­таль­ный ремонт ОКС по ГрК РФ — это заме­на (либо вос­ста­нов­ле­ние) отдель­ных стро­и­тель­ных кон­струк­ций, эле­мен­тов несу­щих кон­струк­ций, ИТО. Дета­ли несу­щих кон­струк­ций меня­ют­ся на ана­ло­гич­ные, либо моди­фи­ка­ции улуч­шен­но­го типа.

Капи­таль­ный ремонт линей­ных объ­ек­тов — это изме­не­ние пара­мет­ров объ­ек­та, при этом кате­го­рия либо класс, уро­вень функ­ци­о­наль­но­сти, гра­ни­цы зон и полос оста­ют­ся неиз­мен­ны­ми.

В чем главные различия

Теперь мож­но выде­лить глав­ное, в чем отли­ча­ет­ся рекон­струк­ция от капи­таль­но­го ремон­та.

• Рекон­струк­ция — это корен­ное пре­об­ра­зо­ва­ние объ­ек­та, затра­ги­ва­ю­щее его основ­ные пара­мет­ры, несу­щие кон­струк­ции и тех­о­бо­ру­до­ва­ние. Капи­таль­ный ремонт — частич­ная заме­на изно­шен­ных кон­струк­тив­ных эле­мен­тов ОКС, либо их вос­ста­нов­ле­ние.
• Рекон­струк­ция может быть целе­на­прав­лен­но свя­за­на с моди­фи­ка­ци­ей, улуч­ше­ни­ем тех­ни­че­ских пока­за­те­лей. Капи­таль­ный ремонт не ста­вит целью усо­вер­шен­ство­ва­ние: здесь зада­чи более скром­ные — вос­ста­но­вить объ­ект до преж­не­го состо­я­ния, хотя при замене отдель­ных частей и могут быть исполь­зо­ва­ны более совре­мен­ные кон­струк­тив­ные дета­ли и эле­мен­ты.
• Рекон­струк­ция спо­соб­на изме­нить основ­ное назна­че­ние ОКС пере­ве­сти его в дру­гую кате­го­рию: напри­мер из кате­го­рии “нежи­лое” в “жилое” и наобо­рот. Капи­таль­ный ремонт не затра­ги­ва­ет основ­но­го назна­че­ния ОКС: мно­го­квар­тир­ный жилой дом (МКД) так и оста­нет­ся МКД, ком­мер­че­ское зда­ние ком­мер­че­ским и т.д.

Рас­смот­рим еще, чем отли­ча­ет­ся рекон­струк­ция от капи­таль­но­го ремон­та.

Капитальный ремонт и реконструкция: дополнительные отличия

Раз­ли­чия меж­ду кап­ре­мон­том и рекон­струк­ции каса­ют­ся так­же орга­ни­за­ции, сро­ков про­ве­де­ния, мате­ри­аль­но­го обес­пе­че­ния и ответ­ствен­но­сти.

Капи­таль­ный ремонт

• Кап­ре­монт — обя­за­тель­ное пери­о­ди­че­ски про­во­ди­мое дей­ствие, кон­тро­ли­ру­е­мое госу­дар­ствен­ны­ми орга­на­ми.
• Гра­фи­ки и пла­ны ремон­тов раз­ра­ба­ты­ва­ют­ся реги­о­наль­ны­ми про­грам­ма­ми.
• Сред­ства на кап­ре­монт выде­ля­ют­ся из ФКР (фон­да кап­ре­мон­та).

Жиль­цы МКД, начи­ная с 2012 г., обя­за­ны еже­ме­сяч­но пла­тить взно­сы реги­о­наль­но­му опе­ра­то­ру или на спе­ци­аль­ный счет. Раз­мер взно­са опре­де­ля­ет­ся нор­ма­тив­но-пра­во­вым актом реги­о­на. Таким обра­зом мат. обес­пе­че­ние кап­ре­мон­та МКД созда­ют сами жиль­цы.

При кап­ре­мон­те воз­мож­на пере­пла­ни­ров­ка — изме­не­ние схе­мы внут­рен­них поме­ще­ний.

Рекон­струк­ция

• Рекон­струк­ция ОКС — это ред­кое, ино­гда разо­вое меро­при­я­тие, про­во­ди­мое соб­ствен­ни­ком объ­ек­та.
• Она так­же может являть­ся частью госу­дар­ствен­ной про­грам­мы, субъ­ек­та РФ, если ОКС пред­став­ля­ет собой объ­ект, име­ю­щий важ­ное феде­раль­ное или реги­о­наль­ное зна­че­ние. Напри­мер, испол­ни­тель­ные орга­ны г. Моск­вы при­ни­ма­ют реше­ние о рекон­струк­ции мет­ро­по­ли­те­на, важ­ных про­мыш­лен­ных пред­при­я­тий, зда­ний исто­ри­че­ско­го, куль­тур­но­го насле­дия (рекон­струк­ция исто­ри­ко-куль­тур­ных объ­ек­тов назы­ва­ет­ся рестав­ра­ци­ей).
• Сред­ства на рекон­струк­цию предо­став­ля­ет соб­ствен­ник объ­ек­та, либо они выде­ля­ют­ся из госу­дар­ствен­но­го или мест­но­го бюд­же­та.

Подготовка реконструкции и капремонта

• Рекон­струк­ция осу­ществ­ля­ет­ся по тех­ни­че­ско­му про­ек­ту, содер­жа­ще­му гене­раль­ный и кален­дар­ный план, и долж­на быть про­ве­де­на в запла­ни­ро­ван­ные сро­ки. Вне­сен­ные изме­не­ния отра­жа­ют­ся в гра­до­стро­и­тель­ном регла­мен­те.
• Для осу­ществ­ле­ния капи­таль­но­го ремон­та так­же под­го­тав­ли­ва­ют рабо­чий про­ект, чер­те­жи, пояс­ни­тель­ные запис­ки, тех­ни­че­ские заклю­че­ния и сме­ты. Вно­сить изме­не­ния после кап­ре­мон­та в гра­до­стро­и­тель­ный регла­мент пра­вил земель­но­го исполь­зо­ва­ния тер­ри­то­ри­аль­ных окру­гов и посе­ле­ний не нуж­но.
• Тех­про­ек­ты рекон­струк­ции и капи­таль­но­го ремон­та под­го­тав­ли­ва­ют про­ект­ные орга­ни­за­ции и ком­па­нии.

Сколько стоит ремонт и реконструкция зданий

Сум­мар­ные затра­ты сла­га­ют­ся из сто­и­мо­сти:

• тех­ни­че­ско­го про­ек­та;
• про­ве­де­ния экс­пер­ти­зы;
• тех­ни­че­ско­го заклю­че­ния о состо­я­нии объ­ек­та;
• сме­ты;
• непред­ви­ден­ных рас­хо­дов.

В сто­и­мость тех­ни­че­ско­го про­ек­та вхо­дит:

• под­го­то­ви­тель­ные рабо­ты;
• исход­ная и про­ект­ная доку­мен­та­ция;
• ана­лиз теку­ще­го состо­я­ния кон­струк­ций МКД;
• сопро­вож­де­ние гене­раль­ным под­ряд­чи­ком экс­пер­ти­зы состо­я­ния зда­ния.

Иде­аль­ный вари­ант — одно­вре­мен­ная под­го­тов­ка тех­про­ек­та и состав­ле­ния сме­ты под­ряд­чи­ком.

Где брать разрешение

Для про­ве­де­ния кап­ре­мон­та или рекон­струк­ции заклю­ча­ет­ся дого­вор стро­и­тель­но­го под­ря­да (ГК РФ ст. 740).

После это­го состав­ля­ет­ся сме­та и берет­ся раз­ре­ше­ние:

• на рекон­струк­цию — в ОМСУ (орга­нах мест­но­го само­управ­ле­ния) — п. 2, п. 4 ст. 51 ГрК РФ.
• на про­ве­де­ние кап­ре­мон­та — в ФКР.

Ответственность за выполнение

Под­ряд­чик, осу­ществ­ля­ю­щий кап­ре­монт, ответ­стве­нен за каче­ство про­ве­ден­ных работ и за соблю­де­ние сро­ков.

Под­ряд­чик, выпол­ня­ю­щий рекон­струк­цию, вдо­ба­вок ко все­му, несет ответ­ствен­ность за ухуд­ше­ние устой­чи­во­сти, надеж­но­сти здания/сооружения после выпол­не­ния работ (ст. 754 ГК РФ).

Ремонт и реконструкция зданий в Москве

Все затра­ты мож­но рас­счи­тать на каль­ку­ля­то­ре про­ек­ти­ро­ва­ния кап­ре­мон­та.

• В тех­про­ек­тах огра­ни­чи­ва­ет­ся мини­маль­ная пло­щадь и стро­и­тель­ный объ­ем: от 11000 м2 и 32000 м3 соот­вет­ствен­но (зна­че­ния округ­ле­ны).
• Если ремон­ти­ру­ет­ся сра­зу несколь­ко МКД, ком­па­ния может пред­ло­жить скид­ку до 70%. Перед нача­лом выпол­не­ния про­ек­та берёт­ся аванс 50%.
• Сто­и­мость тех­ни­че­ско­го про­ек­та (без рабо­чей сме­ты) в г. Москве при S от 11000 м2 и V от 32000 м3 — 1 млн. руб. и выше.

Рас­счи­тать сто­и­мость кап­ре­мон­та МКД в г. Москве и зака­зать тех­ни­че­ский про­ект мож­но здесь. Этот же каль­ку­ля­тор подой­дет и для рас­че­та сто­и­мо­сти рекон­струк­ции. Объ­ем под­го­то­ви­тель­ных и исход­ных работ, доку­мен­та­ции, сме­ты про­сто будут боль­ше.

Поиски подрядчика

Для реаль­но­го вопло­ще­ния про­ек­та необ­хо­ди­мо най­ти ква­ли­фи­ци­ро­ван­но­го под­ряд­чи­ка — стро­и­тель­ную ком­па­нию. Преж­де чем зака­зы­вать рекон­струк­цию, нуж­но убе­дить­ся в том, что фир­ма име­ет соот­вет­ству­ю­щую лицен­зию и высо­кий про­фес­си­о­наль­ный уро­вень. При рекон­струк­ции более высо­кая сте­пень ответ­ствен­но­сти. Дале­ко не каж­дая стро­и­тель­ная орга­ни­за­ция может выпол­нять заме­ну несу­щих кон­струк­ций, инже­нер­ных ком­му­ни­ка­ций и дру­гие рабо­ты, свя­зан­ные с рекон­струк­ци­ей.

Зака­зать рекон­струк­цию, ремонт дома, рестав­ра­цию в Москве, напри­мер, мож­но на этом сай­те. Дан­ная ком­па­ния так­же стро­ит заго­род­ные дома и кот­те­джи.

Примеры реконструкции и капремонта

На прак­ти­ке часто пута­ют рекон­струк­цию и кап­ре­монт. При­ве­ден­ные ниже при­ме­ры про­яс­ня­ют, чем отли­ча­ет­ся рекон­струк­ция от капи­таль­но­го ремон­та.

• Напри­мер, заме­на лиф­та, кров­ли, обо­ру­до­ва­ние выхо­да на чер­дак или кры­шу, утеп­ли­тель­ные рабо­ты, ремонт инже­нер­но­го обо­ру­до­ва­ния — всё это при­ме­ры капи­таль­но­го ремон­та. Про­сто эти дей­ствия не изме­ня­ют ни высо­ту, ни пло­щадь зда­ния, не вно­сят изме­не­ний в при­до­мо­вую тер­ри­то­рия.
• Но вот сле­ду­ю­щие рабо­ты суще­ствен­но изме­нят не толь­ко зда­ния, но и тер­ри­то­рию, если:
  • над­стра­и­ва­ет­ся на зда­нии ман­сард­ный этаж;
  • уве­ли­чи­ва­ет­ся пло­щадь за счет при­стра­и­ва­ния допол­ни­тель­ных подъ­ез­дов;
  • рас­ши­ря­ет­ся тер­ри­то­рия дво­ра;
  • добав­ля­ет­ся пар­ков­ка, гара­жи и дру­гие эле­мен­ты дво­ро­вой инфра­струк­ту­ры.

Ком­плекс про­ве­ден­ных работ мож­но рас­це­нить как рекон­струк­цию, а не как кап­ре­монт.

• Мас­штаб­ная, а не “запла­точ­ная” заме­на дорож­но­го покры­тия, вырав­ни­ва­ние поверх­но­сти, заме­на зна­ков, пеше­ход­ных доро­жек — все это капи­таль­ный ремонт доро­ги.
• Заме­на дорож­ных поду­шек, покры­тия, под­зем­ных ком­му­ни­ка­ций, добав­ле­ние полос, рас­ши­ре­ние про­ез­жей доро­ги — это рекон­струк­ция, повы­ша­ю­щая кате­го­рию и про­пуск­ную спо­соб­ность объ­ек­та транс­пор­та.

Все выше­при­ве­ден­ные осно­ва­ния и фак­ты под­твер­жда­ют весо­мые отли­чия меж­ду капи­таль­ным ремон­том и рекон­струк­ци­ей.

Чем капитальный ремонт отличается от реконструкции

Любое здание подвержено физическому износу, и, соответственно, подлежит капитальному ремонту или реконструкции. Цель капремонта и реконструкции дома – обеспечить функционирование здания согласно строительным и санитарным нормам. Но чем капитальный ремонт отличается от реконструкции?

Капитальный ремонт зданий: что это, какие работы предполагает

Капитальный ремонт домов – это строительные работы с целью восстановления параметров объекта в соответствии с действующими нормативами, обновление и замена любых составляющих строительного объекта на аналогичные или улучшенные, за исключением несущих конструкций.

При организации капитального ремонта жилых зданий основные технические показатели остаются неизменными:

• площадь постройки;
• площадь полезная;
• количество этажей;
• строительный объем.

Объекты капстроительства – строения, здания, в том числе жилые, МКД (многоквартирные дома) и прилегающие к ним территории, за исключением временных строений. Капитальный ремонт МКД, зданий осуществляется при их изнашивании, обвале, разрушении. В этом случае проводятся работы по обновлению составных элементов зданий или восстановлению значительных по масштабам инженерно-технических конструкций.

Главная цель – заменить изношенные элементы (стены, каркас, крыша, кровля) на более износоустойчивые и экономически выгодные.

Капремонт домов может быть комплексным или выборочным. Комплексный ремонт – работы, которые распространяются на весь дом или его некоторые элементы. Выборочный ремонт заключается в частичной или полной замене некоторых строительных элементов зданий.

Периодичность проведения капремонта можно уточнить на сайте Регионального оператора капитального ремонта. Это фонд, активы которого предназначены для организации ремонтов. Деятельность организации регламентируется Жилищным кодексом Российской Федерации.

Реконструкция зданий: что это, в каких случаях и для чего проводится

Градостроительный кодекс РФ трактует реконструкцию как изменение характеристик объекта строительства, а именно площади, высоты и количества этажей. Это перепланировка, замена, воссоздание и пристройка строительных конструкций. Реконструкции подлежат здания, жилые дома.

Во время реконструкции жилых зданий может проводиться усовершенствование технических свойств, экономических параметров и характеристик домов и их элементов. Но это не является обязательной процедурой. Главное в процессе реконструкции – восстановить или заменить несущие конструкции. А модернизация является необязательным пунктом технологического процесса. Но некоторое усовершенствование все же проводится, так как целью реконструкции является не только устранение физического изнашивания дома, но и доведение его характеристик до соответствия с действующими требованиями и нормами.

Если задача реконструкции сделать пристройку или надстройку, например, вместо неиспользуемой чердачной зоны организовать мансарду, то нужно весь дом довести до соответствия действующим нормам и требованиям. Очень часто в процессе реконструкции происходит новое строительство.

Нельзя путать реконструкцию с реставрацией. Так как последнее относится работам по восстановлению исторических и культурных достопримечательностей.

В последнее время особой популярностью пользуется реновация зданий, то есть адаптация под новые нужды. Например, когда часть жилого дома отдаётся под офисы, мастерские или магазины.

Отличия капитального ремонта зданий от реконструкции

Вопреки распространенному мнению, что капитальный ремонт и реконструкция это одно и то же, между этими двумя видами строительных работ есть заметная разница.

Различия между капремонтом и реконструкцией:

1. Капремонт направлен на замену и восстановление строительных конструкций и элементов, а реконструкция – на изменение технических и экономических параметров объектов. Реконструкция дома – это работа с целью придания строительному объекту новых свойств.
2. Реконструкция считается более глобальным строительством, поэтому сроки проведения капремонта и реконструкции разные. И капитальные ремонты жилых зданий производят чаще, чем реконструкции.
3. Капремонт и реконструкция различаются по условиям проведения. Капремонт будет проведен даже в ситуации, когда жильцы против этих работ. А реконструкция будет проведена только при наличии запроса от органов местного самоуправления или запроса от жильцов дома.
4. Капремонт производится на средства собственников жилья. При проведении реконструкции средств владельцев может не хватить и в этом случае привлекается помощь местных властей.
5. Во время капремонта жильцы дома остаются в своих квартирах, а в период реконструкции их переселяют в другие дома.

Перечень работ по капитальному ремонту домов

Перечень работ по капремонту включает в себя:

1. Ремонт фасада, кровли, фундамента, крыши, оконных блоков, подвального помещения, крылец.
2. Проведение штукатурных работ.
3. Ликвидация неисправностей лифта.

Это могут быть и любые другие работы, которые не связаны с преобразованием несущих конструкций.

Перечень работ по реконструкции домов

1. Перечень работ по реконструкции включает в себя:
2. Изменение высоты, количества этажей и размера площади.
3. Пристройка, надстройка или перестройка.
4. Воссоздание или замена несущих конструкций.
5. Смена коммуникационного оборудования.

Бывают случаи, когда нелегко понять, какие все же работы были выполнены. Так, если в результате ремонтных работ произошло изменение объекта, его категории, или границ функционирования (назначения), то в этом случае была произведена реконструкция.

Разница реконструкции и капитального ремонта

Большинство людей ошибочно полагает, что капитальный ремонт и реконструкция — это одинаковые понятия. На самом деле они содержат в себе разный смысл. Ведь от того, как руководство компании понимает эти термины, будет в конечном счёте отражаться бухгалтерский баланс. Некорректное разделение этих видов ремонтных работ может приводить к уклонению от уплаты налоговых взносов или, наоборот, к лишним тратам. Всё это сопряжено с искажением бухгалтерского учёта.

Зачастую сложно понять, какой вид работ применим именно к конкретному объекту. Тут могут возникать спорные моменты, особенно остро стоит такой вопрос при проведении проверок специальными комиссиями.

Капитальный ремонт и реконструкция. Чем они отличаются?

Согласно Градостроительному кодексу, эти два понятия существенно отличаются друг от друга. Капитальный ремонт объекта подразумевает под собой полное его преобразование, доведение его до своего первозданного вида. Тогда как реконструкция — это частичное восстановление важных технических параметров объекта.

К примеру, при реконструкции дорожного покрытия может меняться тип трассы, ширина полос. Если проводят реконструкцию инженерных коммуникаций, то, как правило, изменяется их мощность, длина.

При проведении капитального ремонта нужно полностью восстановить все первоначальные характеристики объекта: от замены устаревших элементов и деталей, до доведения его до соответствующих норм и нормативов.

На данный момент существует огромное количество зданий и сооружений, которые не соответствуют требованиям, так как они построены давно, а сами нормативы меняются из года в год.

Капитальный ремонт. Что это?

Это такой вид работ, при котором объект восстанавливается до нынешних норм и нормативов. Здесь важно также при необходимости заменить какие-либо части строительного объекта.

Капитальный ремонт в Градостроительном Кодексе

Капитальный ремонт — это полная замена или частичное восстановление элементов объекта строительства (кроме замены несущих конструкций), замена или восстановление систем и сетей инженерно-технического оснащения, замена какой-то части несущих конструкций на такие же или те, которые смогут улучшить существующие показатели.

Капитальный ремонт линейных объектов — ремонт дорожного полотна, железных дорог, путепроводов, то есть тех объектов, длина которых сильно превосходит ширину. Это полное или частичное изменение имеющихся параметров, но которое не меняет их категорию или класс, а также первоначальные показатели и характеристики. Здесь также не нужно изменять границы полос отвода и их охранную зону.

Что такое объект капитального строительства и линейный объект?

Под объектами капитального строительства понимаются любые здания, строения, сооружения, а также те объекты, которые ещё не до конца построены. Сюда не входят временные сооружения, ларьки и прочее. Помимо этого, объектами строительства могут быть не полностью все здания, а их части, например, кровля, стена и т. д.

Линейные объекты строительства, как было сказано ранее, — это различного рода тепловые сети, трубопроводы, железные дороги, автомобильные дороги, мосты. Здесь может быть проведён капитальный ремонт как всего дорожного полотна, так и его части.

Капитальный ремонт зданий. Что в него входит?

Такой вид ремонтных работ проводится в том случае, если здание изношено или какая-то его часть начала разрушаться. Здесь главной целью является восстановление или полная замена части здания.

Для чего нужен капитальный ремонт?

Основная цель — это убрать все дефекты, которые нарушают нормальное функционирование здания, заменить или восстановить частично его детали, а также укрепить несущие конструкции, фундамент, кровлю. В случае если нужна замена, то она проводится с применением более усовершенствованных материалов и технологий.

Капитальный ремонт. Какой он бывает?

Этот вид строительных работ делится на два вида: комплексный и выборочный ремонт.
Комплексный капремонт — это вид работ, при котором проводится замена важных элементов и инженерных коммуникаций с целью их усовершенствования. При таком ремонте изменению подвергается всё здание или какие-то его части. Здесь важно полностью устранить физический и моральный износ.

Схожие термины

Рассмотрим такое понятие, как модернизация, которое в Градостроительном Кодексе означает улучшение технических показателей и характеристик каких-либо объектов благодаря замене систем или значимых элементов на более усовершенствованные.

Модернизация может быть произведена при проведении капитального ремонта зданий и сооружений: замена изношенных теплосетей на более новые и технологичные, которые реже подвергаются перепадам температур; улучшить также можно устаревшие несущие перегородки, а вместо них поставить качественные, отличающиеся долговечностью.

Такие же действия можно произвести и с линейными объектами. Как уже известно, при капитальном ремонте не происходит увеличение дорожных полос, не увеличивается мощность и давление у инженерных коммуникаций. Но здесь можно сделать замену дорожного покрытия на более качественное и износостойкое, поставить высококачественные полипропиленовые трубы вместо старых, времён «совдепа» чугунных путей.

Техническое перевооружение — это полное изменение всего технологического процесса.
Перепланировка — такой вид деятельности может быть применён только тогда, когда нужно менять значимую (конструктивную) часть здания или сооружения.

Понятие реконструкции

Сейчас термин реконструкция часто встречается в Жилищном, Налоговом и Градостроительном Кодексах.

Термин реконструкция в Градостроительном Кодексе

Реконструкция объектов (кроме линейных объектов) подразумевает под собой параметры и характеристики объектов капитального строительства или каких-то его отдельных частей (увеличение или уменьшение высоты, этажности зданий и сооружений, общей площади или объёма).

Сюда же можно отнести дополнительные пристройки к существующим зданиям, изменения его конфигураций, перепланировка или полное восстановление несущих частей и элементов. Исключением является замена каких-либо деталей на такие же или те, которые смогут превосходить нынешние показатели.

Реконструкция линейных объектов (инженерных сетей, автомагистрали, железных дорог и прочее) подразумевает под собой полное изменение существующих его характеристик. В ходе такого вида работ полностью меняется классификация, категория или первоначальные его параметры. Здесь также необходимо изменить границы объекта и его охранную территорию.
К примеру, объектом реконструкции может стать система водоснабжения, газоснабжения и прочие виды инженерных коммуникаций.

Понятие реконструкция в других источниках

В Налоговом Кодексе Российской Федерации термин реконструкция расшифровывается как полное видоизменение зданий, сооружений, направленное на переоснащение производственных процессов с обязательным улучшением его технических показателей. Целью таких мероприятий является улучшение качества выпускаемой продукции и увеличение её количества. Для этого также в обязательном порядке нужно увеличить производственные мощности предприятия.

Из всего вышесказанного многим стало понятно, что термины «реконструкция», трактованные в Налоговом и Градостроительном Кодексах, несут в себе абсолютно разные значения. Тогда возникает вопрос: какое понятие всё-таки нужно использовать для точного описания процессов?

Сейчас постараемся объяснить, почему термин «реконструкция» в Налоговом Кодексе так сильно отличается от Жилищного и Градостроительного Кодексов. Согласно Налоговому Кодексу, все термины и понятия, использующиеся им, имеют ту расшифровку и значение, которую имеют отдельные отрасли (гражданские, семейные и прочие).

Иными словами, выходит, что в случае если предприятие имеет свою главную цель — выпуск продукции, которая должна облагаться налогом, то тут непосредственно нужно трактовать термин «реконструкция» из Налогового Кодекса. Получается, что здесь под реконструкцией понимается полная замена или модернизация нынешнего оборудования, с помощью которого можно изготавливать совсем другую продукцию (более новую), либо увеличивать объёмы её выпуска или значительно улучшить качество. А если всё-таки нужно произвести замену морально или физически изношенного оборудования на совершенно качественное и новое, то это будет считаться техническим перевооружением.

Смежные термины

При проведении работ по реконструкции параллельно можно делать модернизацию зданий, сооружений и других объектов, направленную на улучшение их свойств и характеристик. Не допускается путать понятия «реконструкция» и «модернизация», так как они друг друга дополняют. Это не одно и то же.

Помимо этого, реконструкция сильно отличается от технического перевооружения. При реконструкции совсем необязательно вносить изменения в существующий технологический процесс, но крайне важно полностью заменить или восстановить конструктивные части строительного объекта.

Реконструкция тесно связана с перепланировкой. Сюда входят те виды ремонтных работ, которые полностью могут изменить конфигурацию зданий и сооружений.

Не допускается также путать термины «реконструкция» и «реставрация». Во втором понятии подразумевают такой тип работ, который направлен на восстановление и усиление зданий и помещений (различные памятники, музеи, объекты культурного наследия).

В настоящее время мы чаще слышим термин «реновация». Под ним понимается реконструкция совсем старых или полностью заброшенных домов и зданий с целью приведения в тот вид, который бы соответствовал современным реалиям жизни (например, изменить старый, ветхий завод под новый современный офис).

В случае если вы решили отремонтировать здание, а именно изменить конфигурацию имеющихся кабинетов, то здесь все денежные траты можно будет отнести к капитальному ремонту. Но это можно сделать при том условии, что вы не будете трогать сам конструктив здания.

Пример: одно предприятие имеет в собственности 8 офисных кабинетов. Руководство решает сделать перепланировку и увеличить имеющиеся офисы до 10 штук. Здесь не было изменений в конструктивной части здания, а также осталась прежней площадь. Помимо этого, целевое назначение офисов тоже не менялось.

Случай номер 1: изменение офисных кабинетов было необходимо в связи с ростом числа сотрудников.

Как гласит Налоговый Кодекс Российской Федерации, в этом случае все денежные траты будут приравнены к реконструкции (статья номер 257). Это будет явно выглядеть, если начальство предприятия взяло себе новых специалистов по продажам. А их целью будет сбыт готовой продукции, объёмы которой значительно выросли.

Здесь вполне реально отнести все затраты предприятия как расходы на ремонтные работы, потому как такие действия совсем не связаны с увеличением продукции или расширением производственных мощностей.

Реконструкция или капитальный ремонт?

При использовании объектов основных средств периодически возникает необходимость как в поддержании их в исправном состоянии, так и в улучшении первоначальных характеристик (например, в увеличении мощности). Речь идет о восстановлении объектов основных средств в виде капитального ремонта или реконструкции. А чем отличается реконструкция от капитального ремонта?

Почему важно различать капремонт и реконструкцию?

Для любой организации важен ответ на вопрос, чем отличается капитальный ремонт от реконструкции здания или любого другого объекта основных средств. Ведь это повлияет на порядок бухгалтерского и налогового учета таких расходов.

Напомним, что затраты на ремонт, в т.ч. капитальный, отражаются в бухгалтерском учете того отчетного периода, в котором такие расходы понесены. Об особенностях бухгалтерского учета расходов на ремонт основных средств мы рассказывали в нашей консультации. А вот затраты на модернизацию, если в результате ее улучшаются (повышаются) первоначально принятые нормативные показатели функционирования объекта основных средств (срок полезного использования, мощность, качество применения и т.д.), увеличивают первоначальную стоимость объекта основных средств (п. 27 ПБУ 6/01 ).

Аналогично, и в налоговом учете затраты на модернизацию увеличивают первоначальную стоимость основных средств, а расходы на ремонт относятся на прочие расходы текущего периода (пп. 2 п. 1 ст. 253, п. 2 ст. 257, ст. 260 НК РФ).

Поэтому неправильная квалификация ремонта или реконструкции могут привести как к неуплате или излишней уплате налогов, так и к искажению данных бухгалтерского учета и отчетности.

Отличие капитального ремонта от реконструкции: Градостроительный кодекс

Увидеть, в чем разница между реконструкцией и капитальным ремонтом, можно, обратившись, например, к Градостроительному кодексу РФ.

Так, указывается, что капитальный ремонт объектов капитального строительства – это замена или восстановление строительных конструкций или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена или восстановление систем инженерно-технического обеспечения, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы или восстановление указанных элементов (п. 14.2 ст. 1 ГрК РФ).

А реконструкция объектов капстроительства – это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в т.ч. надстройка, перестройка, расширение объекта капстроительства, а также замена или восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы или восстановления указанных элементов (п. 14 ст. 1 ГрК РФ).

Данные определения можно применить к любым объектам основных средств, имея в виду, что капремонт – это устранение неисправностей, замена изношенных деталей и иные мероприятия, направленные лишь на текущее поддержание основных средств в рабочем состоянии и восстановление утраченных первоначальных технических характеристик объекта в целом (при неизменности основных технико-экономических показателей) (Письмо Минфина от 17.10.2017 № 03-03-РЗ/67741 , Письмо Минстроя от 27.02.2018 № 7026-АС/08 ).

А вот реконструкция – это переустройство существующих объектов основных средств, которое связано с совершенствованием производства и повышением его технико-экономических показателей и которое осуществляется по проекту реконструкции для увеличения производственных мощностей, улучшения качества (Письмо Минфина от 06.10.2017 № 03-03-06/1/65431 ).

При решении вопроса об отнесении тех или иных затрат к ремонту или реконструкции рекомендуется также обращаться, в частности, к следующим документам:

• Положение о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений (утв. Постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 № 279);
• Письмо Минфина СССР от 29.05.1984 № 80 «Об определении понятий нового строительства, расширения, реконструкции и технического перевооружения действующих предприятий»;
• Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения (утв. Приказом Госкомархитектуры от 23.11.1988 № 312).

Несмотря на данные определения и пояснения, зачастую бывает непросто по конкретному объекту решить, чем отличается реконструкция от ремонта. Поскольку часто вопрос о признании затрат как расходов на ремонт или реконструкцию является достаточно спорным, а также объектом пристального внимания и претензий проверяющих, помочь могут судебные решения, принятые по аналогичным обстоятельствам.

Приводимые для капитального ремонта и реконструкции отличия в арбитражной практике могут использоваться организациями, чтобы обосновать, почему те или иные расходы были признаны ремонтными или затратами на реконструкцию.